HARUMI FLAG（ハルミフラッグ）ってどうですか？

[匿名さん]

2020年東京オリンピック・パラリンピック選手村跡地マンション計画／晴海五丁目西地区第一種市街地再開発事業、HARUMI FLAG（ハルミフラッグ）SEA VILLAGE・SUN VILLAGE・PARK VILLAGEについて語りましょう。

公式URL:https://www.31sumai.com/mfr/X1604/

前スレ：
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/547759/

三井不動産HP：
https://www.31sumai.com/mfr/X1604/
日経新聞記事 2018.11.1：
https://www.nikkei.com/article/DGXMZO37179540R31C18A0L83000/

【概要】
棟 数
：住宅棟（板状/中層棟） 22棟
：住宅棟（超高層タワー） 2棟
：商業棟 1棟
階 数
：住宅棟（板状/中層棟） 14階～17階
：住宅棟（超高層タワー） 50階
：商業棟 ４階

最寄り駅：都営地下鉄 大江戸線「勝どき」駅 徒歩25分
総戸数：5,632戸 （分譲 4145戸、賃貸 1487戸）
売主：三井不動産レジデンシャル　三菱地所レジデンス　野村不動産　住友不動産　東急不動産　東京建物株式会社　大和ハウス工業　住友商事　NTT都市開発　新日鉄興和不動産
発売時期：2023年7月上旬

・SEA VILLAGE
所在地：東京都中央区晴海五丁目502番(地番)
交通：都営大江戸線「勝どき」駅(A3b出口利用)下車徒歩17分(E棟)・18分(D棟)・19分(C棟)・20分(B棟)・21分(A棟)
専有面積：85.37㎡～152.10㎡(トランクルーム面積0.42㎡～1.58㎡含む)
間取り：3LDK～４LDK
施工会社：株式会社長谷工コーポレーション
管理会社：野村不動産パートナーズ株式会社
建物竣工予定時期：2023年秋
入居予定時期：2024年6月下旬

・ SUN VILLAGE
所在地：東京都中央区晴海五丁目503番(地番)
交通：都営大江戸線「勝どき」駅(A3b出口利用)下車徒歩17分(D棟)・18分(C棟)・19分(B棟)・20分(E棟)・21分(F棟)・22分(A棟)
専有面積：61.06㎡～116.58㎡
間取り：２LDK～４LDK
施工会社：前田建設工業株式会社
管理会社: 三菱地所コミュニティ株式会社
建物竣工予定時期：2025年秋
入居予定時期：2025年10月下旬

・PARK VILLAGE
所在地：東京都中央区晴海五丁目504番(地番)
交通：都営大江戸線「勝どき」駅(A3b出口利用)下車徒歩20分(B・C・D棟)・21分(E棟)・22分(A・F棟)
専有面積：66.59㎡～108.31㎡
間取り：２LDK～４LDK
施工会社：三井住友建設株式会社
管理会社: 三井不動産レジデンシャルサービス株式会社
建物竣工予定時期：2025年秋
入居予定時期：2025年10月下旬

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【スレ本文の情報を編集・更新・追記しました。 管理担当 2023.6.26】

[110851: 匿名さん]

数は少ないと思うが、実需で当選して普通に住み始めた人は、びっくりするかもね。戸数のわりに人の気配がなく、SUUMOを見れば中古の出物がいっぱい。エントランスには転売屋だろうか、時々ガラの悪い連中がいてスーツの営業マンに威圧的な態度をとっている。良い気はしないだろう。

[110852: マンコミュファンさん]

>>110851 匿名さん
あなたのくだらない当たらない予想はどうでもいい

[110853: 匿名さん]

>>110849 検討板ユーザーさん
プロの不動産転売業者でも、仲介手数料は無料、位のサービスしかできないんじゃないの？
プロに交じって素人が上手く儲けられるかなぁ。

[110854: 匿名さん]

>>110851 匿名さん
中古、だけではなく
ここと勝どきで賃貸の出物もいっぱい。でしょうね。

[110855: 評判気になるさん]

>>110853 匿名さん

そんな心配しても皆んな当たらないから、、

[110856: 検討板ユーザーさん]

>>110848 通りがかりさん

俺はあると信じているよ。

スカイデュオは坪単価上がったから、転売しても、そこまで、旨みはないと、解説している不動産系YouTuber多いから。

6000万の部屋を9000万で転売すると、

低層や中層の8000万の部屋を11000万で駐車場なしで転売するのって、

全然難易度違うと思うんだよね。

[110857: 匿名さん]

図書館にいるんだけど、今の高校生ってまだノート使ってんだな。
25年前の俺と同じじゃん　爆笑

俺は、大学生入学と同時にパソコン買ったよ。
今の子供は遅れてんなー。

[110858: マンション掲示板さん]

>>110848 通りがかりさん

板状棟の最上階の適正価格がまだ売れてないところを見ると、さらにグロス上がるタワー棟は転売キツそうじゃないですか？
タワー棟の価格は割安←わかる
眺望もない部屋でも転売益を載せた適正価格で買ってくれる人が居る←？？？

[110859: マンション掲示板さん]

>>110856 検討板ユーザーさん
その通り。虹橋眺望無ければ利益乗っかった転売価格でここ買う人なんて居ないが、虹橋眺望かつ高層とか中層以上の3Lだとほぼ1億超え避けられない。
大儲けじゃなくて損しないレベルで1.15億とかに抑えても自分が買う立場で評価したら駐車場無しで売れると思えんね。
ほとんど同じ眺望で駅に近い豊海町ツインタワー完売の後に若干足出て売る感じになるのが現実的な着地点でしょ。

[110860: マンコミュファンさん]

>>110859 マンション掲示板さん

適切な価格だったら海見えなくても低層でも売れると思います。

[110861: 名無しさん]

>>110860 マンコミュファンさん
それは正しいけど、海見えない低層の適切な価格って、より広くて割安な板状と戦うってことだよ？

[110862: eマンションさん]

>>110860 マンコミュファンさん

クロノやドトールより、500万、1000万高くても売れますか？

俺は売れないと思うけど。

[110863: マンション検討中さん]

実際に内見行って比較すると気づくけど、クロノの南向きって実際に見るとかなり良い眺望だよ。
板状とかスカイデュオの低層転売を高音で買うのはアホだなって思える。

[110864: eマンションさん]

グロス高いタワー棟は、抜ける利益は減るからね。

マンマニも、板状の時のようなお祭りは、終わりとコメントしてますよね。

さらに2年後という不確実性リスクあるし。

板状で海見える部屋より、タワー低層の眺望ない部屋を高く売却するのはしんどいよ。

[110865: マンコミュファンさん]

>>110863 マンション検討中さん

あーあ、誰も興味ないのに築古、築20年のクロノとかいうマンションの宣伝？自慢？が始まったよ。

[110866: eマンションさん]

>>110865 マンコミュファンさん

あっ、築20年かどうかはあやふやな記憶です。

[110867: 口コミ知りたいさん]

この板みている人は、倍率が低い方が良いから、

それを、強く否定してもしょうがない。

5倍、10倍くらいで、そこそこ気にいる部屋が選べて、4回チャレンジできればみんなハッピーだよ。

[110868: 名無しさん]

>>110862 eマンションさん
この絶望的な駅距離の差で価格が逆転することは考えられないな。

[110869: 口コミ知りたいさん]

当選すれば数千万円の利益になるマンションはここですか？

[110870: 評判気になるさん]

>>110869 口コミ知りたいさん

タワー棟の５階７０平米６３００万の部屋が当たれば、数千万儲かると思うよ。

中層の東向きの１億円の部屋をかって、数千万の利益がでるか？は不明。

[110871: マンコミュファンさん]

>>110868 名無しさん

そういう前提だと、
15階以下の8000万、9000万の部屋を買っても

1億以上で転売するのが厳しいということになる。

[110872: マンコミュファンさん]

>>110871 マンコミュファンさん
自分は実需で住むつもりだから15階以下の8000万、9000万の部屋を買って1億以上で転売するのが厳しくても全然問題ない。
そもそも15階以下の8000万、9000万の部屋を買っても
1億以上で転売するのが厳しいというのは1人の個人の予想なので当たるかどうかもわかりません。

[110873: 匿名さん]

馬鹿なやつ、郊外の戸建て買えるのに。

転売は2500万ぐらいだと思うよ。

[110874: 匿名さん]

2023年いまだに駅直結とかやってる。つまりマンションは遅れて買った方が最新だったりする。でも土地は違うんだ。

郊外いってみ。取られてる。あっちもこっちも。早いもの順で白い線引きまくって土地が無くなってる。見てるとどんどんヤバさ浮き彫りになって恐怖だよ。

結局は、土地が買えなかったヤツらが東京の駅近とか言ってごまかしてだけなの気づくよ。

[110875: 匿名さん]

土地を先にどうにかしないと大変なことになるよ。中古でなんて出てこない。いずれ必ず子供は戸建てがいいと言い出す。最後に、

角からオセロ全部ひっくり返されて、子供がグンマーになってしまうよ。

[110876: 口コミ知りたいさん]

実績としてマンション高騰は現実

[110877: 匿名さん]

戸建ては高騰というか、もう徒歩25分以上は歩かないといい場所がなかったり、とにかく土地がないと分譲ができない。

[110878: 匿名さん]

戸建てなんて
簡単にガラスを割られて入られる。今の世の中、セキュリティが悪過ぎて怖いよ。
高層マンションの方がまだマシ。

[110879: 匿名さん]

これだけ東京で頑張ってもマンション率は25％しかない。全国民は、みんな戸建てにしか興味がないと言うこと。だから何倍も激しい駆け引きがある。

本土決戦が戸建て市場、マンション市場はガダルカナル島の戦い。こんな感じ。　

[110880: 検討板ユーザーさん]

>>110879 匿名さん

お爺ちゃん、また昔話て他所様に迷惑かけちゃ駄目ですよ
皆様ご迷惑おかけしました

[110881: 匿名さん]

なんで？40代だよ　笑

[110882: 匿名さん]

https://www.sumu-log.com/archives/55708/

ここを買って売却したい人にも、通用する話ですね。

[110883: マンコミュファンさん]

>>110879 匿名さん

結構、面白い例え話と思ったよ笑
ガダルカナル島

[110884: 通りがかりさん]

>>110882 匿名さん

彼は経済アナリストでもないし、中立な立場でもない。
どのような学位を持っているのかも不明。

話半分だよ。

[110885: マンション掲示板さん]

本日のチャンネル
40歳前後で無理目の35年ローンを組んだ人は、人生破綻のレールを敷いたに等しい　by榊淳司

共働きで1500万が湾岸の実需のボリュームゾーン。
年収の7倍のローンが目安なので、実需で買えるのは、8000万、9000万のマンションまで。

もう湾岸エリアでも、実需が買える限界まで値上がりしている。

これ以上値上げしても、売れないですよ。

他方で、富裕層が好むのは、山手線の内側のマンションで、そちらは天井はありまへん。

[110886: 匿名さん]

>>110885 マンション掲示板さん

榊さん、 ごめん 42歳だけど9000万円ローンしてハルフラ買いたいです。借金地獄に落ちても構わないです。
お願いします。 何とか

[110887: 口コミ知りたいさん]

>>110886 匿名さん
自分の同じです。なんとかして買いたいです！

[110888: マンション検討中さん]

>>110885 マンション掲示板さん

40歳前後でも前後じゃなくても無理目の35年ローンを組んだ人は、人生破綻のレールを敷いたに等しいよね。
なんで40歳前後に限定するんだ？
相変わらず榊は分からん

[110889: マンション検討中さん]

榊は論理が正しいかじゃなくて貧乏人のルサンチマンを刺激するかどうかってだけだから。
典型的な下流喰いの商売。

[110890: 検討板ユーザーさん]

自分が注目されたいだけでしょ（笑）

[110891: マンション検討中さん]

価格バグってると言われる6TL72の5階で6,600万
坪単価299.865
もし2000万乗せて転売すると8,600万円の坪単価390.733261

例えば今出てるクロノ中古11階南向き74.39㎡が9,180万円
坪単価407.94606

これで転売の方買うやつ居る？
今売ってもこれなのに、2年半後にいくら乗っけて売れると思ってるのか？

[110892: 匿名さん]

クロノが高いんだろ。相場が下がると、必ずこういう構図になるわけで。

どんどん中古の値を下げるような安いマンションが建ってくるよ。

[110893: 匿名さん]

売れもしない中古の高値放置の売れたらラッキー価格と必死に比べてDuoは安い安いって煽ってるんだろｗ

[110894: 検討板ユーザーさん]

>>110891 マンション検討中さん
きっとあなたには理解できないと思うけど新築だったり、100歩譲って築浅じゃないとダメな人いるんです。築古なんてアウトオブ眼中の場合もあるよ。理解できますか？
あなた。きっとこれまでマンション購入でうまく行ってないでしょ。
レベル低いと思いました。

[110895: 口コミ知りたいさん]

2年半後が吉と出るか凶と出るか。
不動産が右肩上がりなら転売益出るよ。

[110896: マンション検討中さん]

湾岸の価値がないから、次々と安い新築マンションが建ってるだけの現実　

爆笑

[110897: マンション検討中さん]

現実見せられて発狂しすぎだろw

[110898: 口コミ知りたいさん]

>>110896 マンション検討中さん
豊海も坪500万を超える価格で出てくるよ。

[110899: 口コミ知りたいさん]

>>110888 マンション検討中さん
榊動画を見ました。

最近は、榊さんへの相談者が晩婚でマイホームの購入者に男性40前後、女性35前後が少なくないということ。

世帯年収7倍のペアローン75歳で完済するプランは、無理ちゃいます？とのこと。

リスクとして、99%の人は60歳から給与が下がる、退職金が20年後どうなっているのか不透明、育児による妻の収入の減額リスク、離婚リスクをあげていました

[110900: 匿名さん]

>>110891 マンション検討中さん

多くの人はクロノの方を買いますね。
だから、スカイデュオの倍率は、板状よりは下がるのが必然なんですよ。

板状と値下げ合戦しつつ、近隣の駅近タワーの価格と比較されますから。

6tl72って、バグってるの？角部屋だけど北西向きだよね？
眺望みたら、煙突ビューだし、

5t低層の東向きの方が広いし良いと思いましたが。

[110901: 検討板ユーザーさん]

>>110882 匿名さん
ドゥトゥール売りたい人がいて安く買えるチャンスがあるなら本当に欲しい
DUOより全然欲しい

[110902: 匿名さん]

>>110901 検討板ユーザーさん
早く売れるといいですね。

[110903: 評判気になるさん]

>>110901 検討板ユーザーさん

72平米6,600万でドトール買えるといいですね。
ドトールのスレではないので今後絶対に書き込みしないでくださいね。

[110904: マンション掲示板さん]

6TM72Bの高層階当てたら差し引き転売益1500くらいいくかもね。2000、3000は夢見過ぎ。

[110905: 通りがかりさん]

ティアクロとの比較が何個か出てきてるけど、個人的には
・駅距離は人道橋でどんぐりの背比べ
・ティアクロの良スペックはオール電化で台無し
・ティアクロは周辺環境が劣後(スーパー事情、こども園使えないなど)
なので、特に小さな子供がいる/これから生まれる辺りの人にとっては、ハルミフラッグの方が刺さってもおかしくないと思うけどな

[110906: マンション掲示板さん]

>>110904 マンション掲示板さん

そんなの今後のマンション市況次第では？

[110907: 名無しさん]

>>110904 マンション掲示板さん
6tm72b,71bは、間違いなく人気でしょうね。

8000万以下の3ldk は、全部、高倍率でしょ。

[110908: 検討板ユーザーさん]

>>110907 名無しさん
5倍以下で抽選だといいな。

[110909: 口コミ知りたいさん]

>>110908 検討板ユーザーさん

僕もそれを期待しています。

来月末には、阿鼻叫喚ですかね。

第一回目、最低倍率50倍とかになったら、撤退します。

[110910: 通りがかりさん]

投資家がどれだけ、申し込むか？ですよね。

読めないですね。

[110911: マンション検討中さん]

>>110909 口コミ知りたいさん

50倍だったらどうしよう

[110912: 匿名さん]

総資産数億程度の小金持ちが数個の在庫抱えて爆損、退場してほしいな。結局数は少なくても超都心を持っておくべき。

[110913: 検討板ユーザーさん]

最終的には、最低倍率は２０倍位かな？
二戸になるから１０%
少しは期待かな(汗)

[110914: 検討板ユーザーさん]

>>110905 通りがかりさん
> 特に小さな子供がいる/これから生まれる辺りの人にとっては、ハルミフラッグの方が刺さってもおかしくないと思うけどな

晴海フラッグはめちゃくちゃ調べて欲しいと思って参戦してるけど周辺に欲しいマンションは無いんだよね。
官民連携してないただのタワマンはどれも一緒。

[110915: eマンションさん]

>>110914 検討板ユーザーさん

同じです。周辺タワマン魅力ないです。買いません。
ここ外れたら港区渋谷区とかで探すと思います。

[110916: eマンションさん]

>>110914 検討板ユーザーさん

同じです。

落ちたら、世田谷、杉並区の一戸建て買います。
管理費3万を考えると、1000万くらい上乗せできる。

[110917: マンコミュファンさん]

>>110914 検討板ユーザーさん
同じです！
外れたら地元で細々と暮らします。

[110918: 評判気になるさん]

>>110914 検討板ユーザーさん
3年前にこんなこと言ったらアンチコメントが100件くらいついたものだわw
どうせ当たらないのにハルミフラッグ礼賛しても仕方ないだろ。3年前にポジコメしてくれ。

[110919: eマンションさん]

>>110916 eマンションさん
ここ落ちた途端に世田谷とか杉並の戸建てとかどんな基準だよ
センスないな。

[110920: マンション検討中さん]

>>110919 eマンションさん

同感。センスない。最初から世田谷杉並したほうがいいんじゃない？

[110921: マンション掲示板さん]

実需で凄い倍率になるのは仕方ないが、儲かるかどうか計算も出来ないでとりあえず申し込む転売ヤー崩れがたくさんいるのはカンベン。
当たったとたん真面目に計算しだしてキャンセル続出するんじゃないかな？

[110922: 匿名さん]

>>110921 マンション掲示板さん
センスない。
かつ、そんな心配しても皆んな当たらないから、、

[110923: 名無しさん]

板状の時と同じ。何故かみんな当たらない。

10倍ぐらいなら当たる気がしてた。

[110926: 口コミ知りたいさん]

>>110920 マンション検討中さん

センスというか、その人によるだろ。実需の不動産なんて。

晴海フラッグは含み益があるし、官民一体だからから住みたい。
通勤時間は、遠くなるの覚悟で。

世田谷杉並住んだ方が、晴海フラッグから通勤するより、片道20分短いので、住むというだけ。

値段は、世田谷杉並戸建てでも晴海フラッグでもドトールでもクロノでもそんなに変わらん。

[110927: 匿名さん]

安心して下さい。ここにいる実需なんて誰も当たりませんから。

[110928: 名無しさん]

今晴海三兄弟住んでて、板状に引っ越しする予定だったけど、今の住み心地が良いから、やっぱり引っ越さないで、板状を遠方に住む両親に使ってもらうか、賃貸に出すか悩んでる。様子見しようかなって。

車は行った先での駐車場問題があるから、晴海三兄弟の方が自転車で駅やららぽーとなど行けて楽かな。昨日ららぽーとから帰ってきて、更に晴海埠頭まで行くのは遠いなと思った。

何より、団地感なくて、人少なくていいよ晴海二丁目。サイゼも近いし笑

私なら杉並戸建は絶対無いな。ここと比較とは、本当に同じセンスの人？って感じ。

[110929: 匿名さん]

>>110928 名無しさん

板状は現金で買った想定ですか？
作り話っぽいな。
ホントなのならセンスないな。

[110930: マンコミュファンさん]

>>110928 名無しさん

羨ましい！
晴海フラッグから、チャリでも、ららぽーと遠いいのかあ。

[110931: 評判気になるさん]

前は二日に一度の頻度で挙げられてたハルミフラッグネガまとめみたいなやつ、最近は出てこないね。
コメしてた奴当選してポジコメ専門になったのかな。

[110932: マンション掲示板さん]

マンマニが幕張ミッドスクエアタワーの転売3件に対して、だいたい1400万乗せてるけど利益少ないと言ってる。
諸々経費引くとそうだろうと思うけど、もっと初期負担がデカいSKY DUOで儲かると思ってる人はいくら乗せるつもりなんだ？

[110933: マンション検討中さん]

これからダメ元で参戦したいと思っているのですが、
すでに他物件で要望書まで出しています。（販売開始はまだ先・別デベ）その状態でこちらも要望書・抽選まで行っても大丈夫でしょうか？
みなさんは、こちら一本で動いているのですか？

[110935: 管理担当]

[No.110924～本レスまでは、情報交換を阻害、および、削除されたレスへの返信のため、いくつかの投稿を削除しました。管理担当]

[110936: 通りがかりさん]

>>110932 マンション掲示板さん

70平米の8500万以下の中層高層を購入して、11000万で売却する。

[110937: マンコミュファンさん]

当たらない気がするから一旦中古マンション買おうと思うけど参戦出来なくなるかな？
提携ローン通らないと無理？

[110938: マンコミュファンさん]

>>110936 通りがかりさん

タワーも割安だから何十戸か申し込まないと当選難しいよ

[110939: マンション検討中さん]

>>110932 マンション掲示板さん
70平米の7000万以下の低層を購入して、しばらく住む。
ハルフラみたいなマンション発売を狙って5年ぐらいで買い替え。
8000万円で売却できればいいかな。

[110940: マンション掲示板さん]

>>110939 マンション検討中さん

2回抽選に当たらないとダメですね

[110941: 口コミ知りたいさん]

>>110939
こっちはまぁ現実的だね
>>110936
こっちは夢物語

[110942: マンション検討中さん]

>>110941 口コミ知りたいさん
7000万で買って5年後に8000万で売れると想定してる時点で神頼み。

[110943: 検討板ユーザーさん]

>>110942 マンション検討中さん
えっ、マンマ二さんもプラス1000万円で売れるって
書いてた気がするし、なんで神頼みなの？

[110944: マンション検討中さん]

>>110943 検討板ユーザーさん

マンマニ氏は神ではない。もし今売ったらその値段でも買う人がいるのではと言ってるだけかと。販売時の祭りの熱は完成する頃には冷めていると考えるのが妥当。ましてや一挙に転売住戸が放出されるわけだし。
冷静な人は、まずハルフラは現在のマンション市場価値としてどの程度割安なのか計算する。専門家の間では約15%と言われている。ということは7000万円で売り出される部屋の本来価値は現状で約8000万円。
安定相場においてマンション価格は概ね年2%減価するので、8000万円のマンションは5年後に7200万円になる。これが希望的観測を排除した現実的な評価。それでも十分だとは思うけど。
なお今の相場の方向性として現状がピークの可能性が高い。そのこともよく考えて。

[110946: 管理担当]

[NO.110945と本レスは、他の利用者様に対する嘲笑、煽り発言のため、削除しました。管理担当]

[110947: 検討板ユーザーさん]

>>110944 マンション検討中さん

むしろ、街開き後は、ネガティブな情報が増える気がする。

晴海フラッグを買ったけど、駐車場落ちて、駐輪場もラック上一台しか確保できずに、生活が不便で後悔した人の記事とか。
固定資産税や管理費修繕費が高すぎて、嘆いている購入者の記事とか。

[110948: マンコミュファンさん]

レインボーブリッジを何も遮る物の無い景色を見たら欲しくなるんじゃない

[110949: 匿名さん]

>>110948 マンコミュファンさん

窓際まで近づけばレインボーブリッジ一望となるけれど、中住戸は、部屋の位置によって、ブリッジのどこが切り取られて見えるかは、教えてもらえるのかな。
板マンより高層階なら、カーテンを閉めなくてもいい生活が出来ますね。

[110950: マンション検討中さん]

湾岸最高スペックのクロノティアロと比較するとDUOが可哀想になる
ドゥトゥールは近隣で1番人気、あの外観や共用部、エントランスを見るとやっぱりDUOは見劣りする
近隣は人道橋、PTK商業施設、晴海4丁目再開発を控える最強立地

2015-2016年頃までの建築コストに恵まれてた時期に建てられたマンションは見返すとやっぱり良質、コストカットされた今のマンションはちょっと残念だよね