HARUMI FLAG（ハルミフラッグ）ってどうですか？

[匿名さん]

2020年東京オリンピック・パラリンピック選手村跡地マンション計画／晴海五丁目西地区第一種市街地再開発事業、HARUMI FLAG（ハルミフラッグ）SEA VILLAGE・SUN VILLAGE・PARK VILLAGEについて語りましょう。

公式URL:https://www.31sumai.com/mfr/X1604/

前スレ：
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/547759/

三井不動産HP：
https://www.31sumai.com/mfr/X1604/
日経新聞記事 2018.11.1：
https://www.nikkei.com/article/DGXMZO37179540R31C18A0L83000/

【概要】
棟 数
：住宅棟（板状/中層棟） 22棟
：住宅棟（超高層タワー） 2棟
：商業棟 1棟
階 数
：住宅棟（板状/中層棟） 14階～17階
：住宅棟（超高層タワー） 50階
：商業棟 ４階

最寄り駅：都営地下鉄 大江戸線「勝どき」駅 徒歩25分
総戸数：5,632戸 （分譲 4145戸、賃貸 1487戸）
売主：三井不動産レジデンシャル　三菱地所レジデンス　野村不動産　住友不動産　東急不動産　東京建物株式会社　大和ハウス工業　住友商事　NTT都市開発　新日鉄興和不動産
発売時期：2023年7月上旬

・SEA VILLAGE
所在地：東京都中央区晴海五丁目502番(地番)
交通：都営大江戸線「勝どき」駅(A3b出口利用)下車徒歩17分(E棟)・18分(D棟)・19分(C棟)・20分(B棟)・21分(A棟)
専有面積：85.37㎡～152.10㎡(トランクルーム面積0.42㎡～1.58㎡含む)
間取り：3LDK～４LDK
施工会社：株式会社長谷工コーポレーション
管理会社：野村不動産パートナーズ株式会社
建物竣工予定時期：2023年秋
入居予定時期：2024年6月下旬

・ SUN VILLAGE
所在地：東京都中央区晴海五丁目503番(地番)
交通：都営大江戸線「勝どき」駅(A3b出口利用)下車徒歩17分(D棟)・18分(C棟)・19分(B棟)・20分(E棟)・21分(F棟)・22分(A棟)
専有面積：61.06㎡～116.58㎡
間取り：２LDK～４LDK
施工会社：前田建設工業株式会社
管理会社: 三菱地所コミュニティ株式会社
建物竣工予定時期：2025年秋
入居予定時期：2025年10月下旬

・PARK VILLAGE
所在地：東京都中央区晴海五丁目504番(地番)
交通：都営大江戸線「勝どき」駅(A3b出口利用)下車徒歩20分(B・C・D棟)・21分(E棟)・22分(A・F棟)
専有面積：66.59㎡～108.31㎡
間取り：２LDK～４LDK
施工会社：三井住友建設株式会社
管理会社: 三井不動産レジデンシャルサービス株式会社
建物竣工予定時期：2025年秋
入居予定時期：2025年10月下旬

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【スレ本文の情報を編集・更新・追記しました。 管理担当 2023.6.26】

[1101: マンション検討中さん]

江東区有明で現在@360でしょう。
中央区晴海だとどれくらいなんでしょうかね
来年発売が待ち遠しい

[1102: 匿名さん]

晴海だと400超えは確実。
450から550万の間で落ち着くだろう。

[1103: 匿名さん]

地下鉄が来れば。

[1104: 匿名さん]

晴海や有明はいつもタラレバだな。

[1105: 匿名さん]

だから迷っている人多い。

[1106: マンション検討中さん]

永久眺望はかなり高値がつくのでは？
ガーデンヒルズみたいにビンテージになるような開発になれば…。

[1107: 匿名さん]

板マンの永久眺望は高いでしょうね。
ランニングも安いでしょうし魅力的。

[1108: 匿名さん]

これで相当地下鉄の可能性上がったよね。

[1109: 匿名さん]

有明民はこの資料が嬉しくて仕方ないようだ。
やたらと出してくるもんな。

[1110: 匿名さん]

要するに
湾岸地区はオリンピック大特需で
大勝利確実

[1111: 匿名さん]

オリンピックがなければ、日本はあのまま沈み、何処かの属国になっていたかもしれない。しかしライバルのスペインは、ヨーロッパ危機でないと思ったが、トルコがあんな風になるとは１秒も考えなかった。国際政治恐ろしい。

[1112: マンション検討中さん]

モデルルームも少しずつ形になってきてますね！
待ち遠しい！

[1113: 匿名さん]

ここが好きな人が買えばいいだけの話。

[1114: 匿名さん]

タワーのレインボービュー側は、本当にすごい眺望でしょう。高値が付くのは間違いないでしょう。でも、反対側の清掃工場側は、どうなるんでしよう。
私も高層階に住んでいるので見えていますが、ちょうど選手村タワー高層階の眼前に煙突の吹き出し口があって、毎日そこから煙が流れ出ています。
あの煙が見えているので、さすがにあの煙突側に住むのは、かなり厳しい気がするのですが。
どうなるんしょうね。

[1115: 匿名さん]

>>1114 匿名さん

バルコニー目の前が清掃工場の煙突ってのはキツイ。ただ、価格次第だね。安けりゃ売れる。

[1116: 匿名さん]

ゴミ焼き場の煙突がリビングから見えるような場末の場所では高級感はゼロだな。

[1117: eマンションさん]

煙突は流石にやだな。ドゥトゥールもウエスト棟の南と西はレインボーブリッジみようとすると手前に煙突みえるから微妙だよね。

[1118: 匿名さん]

ということは煙突ビューは激安？

[1119: 匿名さん]

煙突より低い階だったら高くても売れるかも。
煙突より高い階って？何のためにあんなに煙突を高くしてあるのか意味がなくなります。

[1120: 名無しさん]

煙突は仕方ないかもしれない。

清掃工場前の道路は、収集車が隊列を組むようなレベルで往来している。
なかなか辺鄙な感じです。

オリンピック中も収集車が出入りするのだろうか？

[1121: 匿名さん]

もちろん出入りします。
他に焼くところないから。

[1122: 匿名で]

レガシーになるのか…

[1123: 匿名さん]

>>1120 名無しさん
焼却熱でお湯が沸かせる。ほっとプラザ晴海の温水プールに供給してる。
売電もしてます。
選手村に温浴施設が出来るかも。ほっとプラザは当初温浴施設にするはずだったのに、銭湯組合の反対で温水プールになってしまった。
でも銭湯も激減したし、今度こそお風呂作りたい！

[1124: 匿名さん]

オリンピック中は清掃工場は可動しないよ。

[1125: 匿名さん]

２週間も中央区のゴミが処理されないの？
それはあり得ないだろうから、その間は他の区の清掃工場で処理するの？

[1126: 匿名さん]

>>1124 匿名さん
中央区がそう公表したの？
アンタの思い込み？

[1127: 周辺住民さん]

>>清掃工場前の道路は、収集車が隊列を組むようなレベルで往来している。

あれキツイわ。においが。酸っぱい臭い。
ほっとプラザ晴海で鳥チリ定食食った帰りに遭遇。
本当にキツかった。かなりマイナスポイント。

[1128: 匿名さん]

>>1126 匿名さん

いきり立ってどうしたの？
公表されてますよ。

https://www.google.co.jp/amp/s/gamp.ameblo.jp/yama-rie/entry-123275383...

[1129: 匿名さん]

ともあれここがマンションになって人が住む時には稼働しているだろうから...

安いったって坪450とか平気でつけてくるでしょう、湾岸タワマンだし

[1130: 匿名さん]

>>1129 匿名さん

タワー棟の眺望良い高層階は、そのぐらいはいきそうですね。

[1131: 匿名さん]

PT晴海が280～450の平均350強だからね（プレミアム除く）。
あっちはららぽや月島がギリ徒歩圏で、こっちは五輪レガシーの大規模再開発。
金利や社会情勢次第だけど今の相場観なら似たような水準じゃない？
但し南西中高層は広範囲で虹橋永久眺望だから下は300弱、上は500前後で平均は上がるだろうね。
築浅板マンは7～8掛けでどう？

ただ注目度が高いと言っても駅遠大規模を相場で売り抜くのは至難の業。
クロノもティアロもPT晴海も順調な売れ行きとは言い難いし、
それが5000戸規模なんだから多少弱気含みの設定になるとは思う。
ちなみにクロノは坪220～330の平均270弱、ティアロは坪240～340の平均290弱だったと記憶してる。

[1132: 通りがかりさん]

・中央清掃工場は、選手村運営期間中の稼働を停止します。選手村運営に要するバス発着場が中央清掃工場の清掃車搬入路にあたる補助第314号線を使用して整備する計画だからです。

・ほっとプラザはるみについては、平成32年4月から休止します。選手村運営期間中は中央清掃工場からの排熱が利用できないことや車両規制があるためです。しかし、ほっとプラザはるみは、臨港消防署の代替施設として活用します。選手村や臨海部の競技会場等の消防特別警戒拠点になります。

[1133: 匿名さん]

清掃工場の空気は吸いたくないなー、

住めても独身の賃貸で1年が限界では？

[1134: 匿名さん]

六本木の高速の排気ガスといい勝負だと思います。下手すると風通しがいい晴海のほうがいいかも。

[1135: 匿名さん]

クロノ270、ティアロ290、PT晴海350ときてるなら、五輪跡地は400でしょ
350じゃデベがただ働きになっちゃうよ

[1136: 匿名さん]

>1135
なんで？

[1137: 匿名]

選手村そのまま売り出せないから改装工事が必要。
土地を安く仕入れたとはいえ、建築費が高くついているから安くはうりださないんじゃないかな。
しかもここは永久眺望で部屋によっては東京タワーと富士山とレインボーブリッジが一緒に見られる眺望。
眺望に関してはかなりのプレミア感があるのは間違いない。住所も豊洲みたいに江東区ではなく中央区だし。

[1138: 匿名さん]

眺望で価格を吊り上げるなんてのはデベの金儲けのためであり、眺望がいいから中古になって高く売れるわけではない。

[1139: 匿名さん]

そうそう。住戸の建築費は階数で変わらないし、高層は無駄に割高。板マンのパンダ部屋は坪200万、タワマンのパンダ部屋は坪250万くらいでしょう。

[1140: 匿名さん]

>>1138
北向き東京タワービュー＞南東ビルビューなの知らないの？
ここはレインボー永久ビューだから相応の価格になるだろうし、
中古市場でも十分指名買いを期待できると思うよ。

[1141: 匿名]

永久ビューは強い

[1142: 匿名さん]

しっかり頼むぞ

＞市場解体ですみかを失うネズミが市場北側の銀座地区や隅田川対岸の勝どき、晴海地区に「引っ越す」ことが懸念されるため、都は９月から徹底的な駆除を開始することにした。

築地のネズミ、駆除大作戦…市場解体で拡散恐れ
https://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20180823-00050101-yom-soci

[1143: マンション検討中さん]

販売センター完成2019/3/31

[1144: マンション検討中さん]

>>1138 匿名さん
眺望は湾岸マンションとの相関はめちゃくちゃ強いですよ！

[1145: 匿名さん]

そろそろ販売開始でしょうか？

[1146: 匿名さん]

来夏でしょ？

[1147: 匿名さん]

そうなんですか？モデルルームもうすぐ完成しちゃいますよ。

[1148: 匿名さん]

はじめて覗いてコメント遡ってみたけど、坪５００だ６００だアホすぎるね。北仲と似てるわ。
ここは平均３００下回るくらいだよ。東雲の新築やパークタワー晴海みれば分かるじゃん。

[1149: 匿名さん]

買いたい人は安い方がいいよね。でも宝くじになっちゃうよ

[1150: 匿名さん]

湾岸の値付けは基本バグってる
そう…
これぞ湾岸スタイル

[1151: 匿名さん]

坪３００以下でも瞬殺は無いよ。4000戸もあんだもん。難点もあるんだし、北仲のようにはいかない。

[1152: 匿名さん]

イタマン狙いですが、入居できるのはいつなんだろう。
2021年度中には入れますかね。

[1153: 匿名さん]

坪単価は500くらいかなと。
東雲が350で、豊洲が450。

選手村が500だと、ちょうど良さそう。

[1154: 匿名さん]

>>1147 匿名さん

モデルルームの竣工は来年3月末予定です。
なのでモデルルームのオープンは、早くてGWでしょうね。その後販売は6月、7月とか。
真夏になると辛いと思います。モデルルームも駅から遠いし。

[1155: 匿名さん]

選手村が駅近タワマンを超えるんですか？
わざとですか？それとも本当にアホなんですか？

[1156: 匿名さん]

>>1148 匿名さん
そんな、どこの掲示板にも投稿しまくってるアホにまじめに反応されても。

[1157: 匿名さん]

中央区だし、発売日も違うし、坪単価500万なら妥当だと思うがね。

[1158: 匿名さん]

マジで600マン超えてもおかしくないと思うぞ。

[1159: 匿名さん]

>>1157 匿名さん

同じ中央区で駅近のミッドタワーグランドを超えるんか

と言う風にコイツら相手にするのは不毛なんですね

なにが目的なんでしょう。ライバルが減るとでも思ってるんでしょうか。

でアホみたいに倍率つく人気住戸にモウロクして散るんですよね。分かります。お疲れ様です。

[1160: 匿名さん]

まあ、あと数年でどのくらい値上がりするかですが、550は超える可能性あるぞ。

そもそも、東雲のパチンコ隣でさえ350なのに、何を夢見てるんだか。。。

デベはボランティアじゃないよ。

[1161: 匿名さん]

今年来年には売るんだから上がらねーよ。
都が絡んでるから儲けすぎないように行政から縛りもかけられてる。
７社が入って横並びでの販売だから、たとえ住友の担当する棟でも値上げもない。
坪３００万は超えないよ。
ムダムダ。

[1162: 匿名さん]

坪500万とか予想してる人はちゃんとその値段で出たら責任持って買ってね。

言っちゃ悪いが使い回しの駅遠バス便マンションで、本気で坪500万とか600万とか書いて、匿名掲示板だからって恥ずかしくないのかな？

思いっきり仕様落として日本の平均年収ボリュームゾーン向けに捌かないと6,000戸なんて捌けるわけない。それこそいくらJV事業とは言え、そんな大量在庫抱えるほどのボランティア事業なんかやっとらんわ。真面目に考えて坪250-280でシントシティレベルの価格、仕様にしないと。

[1163: 匿名さん]

>>1161 匿名さん

東雲のパチンコ隣でも350超えてきてるのに、おめでてーな（笑）

少なくともこれで坪単価450超えることは確定でしょう。
あとは今からの値上がり率で、500になるか、600になるかってところかと。

ボランティアじゃないんだから、激安じゃ売ってくれないよ。

[1164: 匿名さん]

安値期待しても裏切られるだけ。
高めに予想してたほうが、精神衛生上も買いやすいぞ。

坪単価600だと思って於けば、550万で出てきても買いやすいけど、450万期待してて500万超えてきたら高くて買えないでしょ。

まずは高いと思ってたほうが良いぞ。

[1165: 匿名さん]

>>1162 匿名さん

と、いいつつ、これまで湾岸では高い高いと言われながら何万戸と捌いてきたんだよねー。
都心近接エリアはなんだかんだ言って売れるんだよ。
まぁ、板は全体で平均坪300ぴったしぐらいで出して来るんじゃないの。それなら確実に売れていくと思うよ。もちろん、内側は250ぐらいからあり、
外側は330から、とか差はつけてくるだろうね。

[1166: 匿名さん]

>>1161 匿名さん

儲けすぎない指導なんて入ってないから笑
シティタワー品川の夢を見てる人、未だにいるんだよなぁ。

[1167: 匿名さん]

現時点で４５０て、月島駅近タワマンのミッドタワーグランデよりお高いんですか。へーーー。

坪５００だ６００だデマカセ言うてたらライバル減ると思ってるヤツ、まじアタマ悪いよね。

そんなヤツらと違って、皆さんは本気であの立地が坪５００になると分析してるんだろうから、ほんとカチコイ。

[1168: 検討板ユーザーさん]

シティタワー品川は、東京都と協定を結んでいた為、
住友も渋々安値で売った。
ここは、そのような協定あります？

[1169: 匿名さん]

坪500や600なんて言ってるのは既存の売れ残りマンションを売りつけたい営業だから。
東京の人間なら晴海みたいな場末の埋立地がそんな価格にはならないことを知ってます。
田舎者が騙されるのかな？

[1170: 匿名さん]

>>1168 検討板ユーザーさん

ありません。

[1171: 匿名さん]

むしろ計画以上にリフォーム代とかが掛かって都とかの負担増えてるって報道がありましたね
それで必要以上に安く売るのはいかがなものかと
しかも、それを都民しか買えないならいざ知らず、他県や海外の人間も買って得できるとしたら、ただただ都民が損するだけですね
私は都民ではないので何でも良いですが(笑)

[1172: 匿名さん]

>>1171 匿名さん

リフォームというか、フルリノベーションだからね。普通にイメージするようなリフォームではなく、専有部は一旦スケルトンにしちゃうみたいだよ。それと、街区整備費用（自治体負担分以外）も乗ってくる。地下駐車場の構築費用も乗ってくる。

相場通りに出してくると思うよ。

[1173: 匿名さん]

リフォームだろうがリノベだろうがなんやっちゅーの。
結局は坪３００以下が相場の立地なのに、「あ、このマンションはリノベしてるから価値がある、相場より高くても買おう！」って思うの？

賢すぎるやろ

マシなネタ持ってこい。

[1174: 匿名さん]

>>1173 匿名さん

？？？
ちょっと何言ってるのか分からないですよ笑

[1175: eマンションさん]

>>1173 匿名さん

メチャクチャだな。
そもそも、ここの相場は坪300はあるよ。東雲で330-340だからね。駅遠だけど中央区だから320ぐらいが相場かな。で、建設費は通常よりもかかるけど土地代が安いからトントンか少し安いぐらい。よって300ぐらいが妥当。

[1176: 匿名さん]

安値期待しても裏切られるだけなんで、実際のところ360万円位だと思ってる。

[1177: 匿名さん]

大宮のワケありの土地にできる超大規模(シントシティ)でも平均250だからね
しかも仕様は賃貸マンションに毛が生えた程度で

ここなら仕様次第だけど300でも割安で売れるでしょうね
あくまで板マンの話ね

[1178: 匿名さん]

>>1176 匿名さん
そう思って、欲しいんだよね？

[1179: 匿名さん]

まあ、普通に考えたら坪単価５００万くらいが適正でしょうね。
東雲のパチンコ隣ですら３５０万だし、次の豊洲も450万。

[1180: 匿名さん]

>>1179 匿名さん

70平米で1億超えますが

[1181: 匿名さん]

>>1179 匿名さん
そんな値段付けたら日本マンション歴史上のクソ物件として永遠に語り継がれるね。まさに都知事の目指すレガシーを体現。

[1182: 匿名さん]

>>1171 匿名さん
商品の価格を決めるのはマーケットだから。
販売側の希望価格で売れるならこんな楽な仕事はないよ。

[1183: 匿名さん]

>>1182 匿名さん

違います。価格を決めるのはデベです。
だから新築相場が上がってるんです。
デベが建設するときのコストが上がっているから、デベが価格を上げている。これが実態です。

「マーケットだから」
とか恥ずかしいこと言わないでね

[1184: 匿名さん]

都内の都営団地全部潰して、都営団地にすりゃええよ。

[1185: 匿名さん]

>>1183 匿名さん
そりゃ一次的にはデベロッパーだけども、マーケットの反応見て最終的な価格決定してるよね。新築マンション買ったことないのかな？
価格決定前にMD行ったら調査票書かされるし、それで価格改定なんて三井ですらやってるよ。野村なんかは販売後期になったら部屋ピンポイントで価格いくらなら買いますかお伺いのハガキ来たり。

[1186: 匿名さん]

>>1183 匿名さん
販売関係者か？
売れなきゃ維持費がかかり続ける不良資産になるだろ。
維持費に耐えられなければ買ってもらえる価格まで値下げするしかない。

[1187: 匿名さん]

>>1183 匿名さん
デベが希望価格で売り出してるマンションは売れ残りが激しいよな。
あとはデベと検討者の我慢比べ。
我慢できたほうが得をする。

[1188: 匿名さん]

>>1187 匿名さん
我慢比べだと思って待ってたら、欲しかった部屋は売れ、相場がどんどん上がっちゃった。これが今の新築販売の状況だよ。

[1189: 匿名さん]

>>1185 匿名さん

言いたいことは分かるけど、結局はコストアップによる相場上昇を、マーケットも渋々受け入れている状況だよね。

マーケットが決まるというより、建設費高騰によるデベ主導の相場上昇にマーケットが付いてきている、というのが現状。

価格改定したところで数年前の相場に戻ることはない。

[1190: 匿名さん]

残念ながら坪平均300万でも余裕で売れる相場になってるもんね
飛ぶように売るなら280くらいにすれば即でしょう
だって周囲に200台で買える新築マンションなんて無いから
一昔前の相場なら200前半から出てきたんじゃないでしょうか

[1191: 匿名さん]

>>1190 匿名さん

そうだね。坪300だったらかなり早期に売れていくと思うよ。坪320でも好調に売れていくと思う。

[1192: 匿名]

坪350〜が妥当などこ。永久眺望は板マンでも高値で売れますよ。販売時期を少しずつずらして一度にうらないみたいだし。
永久眺望の低層階なんてかなり贅沢。公園の緑と海と都心の夜景を拝めて逆に高層階より価値がありそう。

[1193: 匿名さん]

工事が佳境に入ってきて遠くからも目立つようになりましたが、他とは比べ物にならないスケールが実感できますね。

[1194: 匿名さん]

15階までが板マンになるのでしょうか？20階建てに近い建物もありますね！

[1195: 匿名さん]

この手の市民団体の主張って偏った考え方との印象が強いけど、坪33万円は安くないっすか
http://blog.livedoor.jp/tokyolaw/archives/1067132017.html

[1196: 匿名さん]

坪単価600でも瞬間蒸発しそう。

[1197: 匿名さん]

開発が続くエリアは値下がりしないよ。
新しい価値が生まれてるんだから。

豊洲だってそうでしょ。

[1198: 匿名さん]

>>1194 匿名さん

50階のタワマン2棟以外は板マン（14～18階）

[1199: 匿名さん]

タワーマンションの上の方は高そうだけど、ふもとに広がる板状マンション群はかなり優しい価格になりそうな気がする。普通の人でも買える値段に収まるんじゃないかな。

[1200: マンション検討中さん]

板マンで海側はたかいんじゃないかな。