HARUMI FLAG（ハルミフラッグ）ってどうですか？

[匿名さん]

2020年東京オリンピック・パラリンピック選手村跡地マンション計画／晴海五丁目西地区第一種市街地再開発事業、HARUMI FLAG（ハルミフラッグ）SEA VILLAGE・SUN VILLAGE・PARK VILLAGEについて語りましょう。

公式URL:https://www.31sumai.com/mfr/X1604/

前スレ：
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/547759/

三井不動産HP：
https://www.31sumai.com/mfr/X1604/
日経新聞記事 2018.11.1：
https://www.nikkei.com/article/DGXMZO37179540R31C18A0L83000/

【概要】
棟 数
：住宅棟（板状/中層棟） 22棟
：住宅棟（超高層タワー） 2棟
：商業棟 1棟
階 数
：住宅棟（板状/中層棟） 14階～17階
：住宅棟（超高層タワー） 50階
：商業棟 ４階

最寄り駅：都営地下鉄 大江戸線「勝どき」駅 徒歩25分
総戸数：5,632戸 （分譲 4145戸、賃貸 1487戸）
売主：三井不動産レジデンシャル　三菱地所レジデンス　野村不動産　住友不動産　東急不動産　東京建物株式会社　大和ハウス工業　住友商事　NTT都市開発　新日鉄興和不動産
発売時期：2023年7月上旬

・SEA VILLAGE
所在地：東京都中央区晴海五丁目502番(地番)
交通：都営大江戸線「勝どき」駅(A3b出口利用)下車徒歩17分(E棟)・18分(D棟)・19分(C棟)・20分(B棟)・21分(A棟)
専有面積：85.37㎡～152.10㎡(トランクルーム面積0.42㎡～1.58㎡含む)
間取り：3LDK～４LDK
施工会社：株式会社長谷工コーポレーション
管理会社：野村不動産パートナーズ株式会社
建物竣工予定時期：2023年秋
入居予定時期：2024年6月下旬

・ SUN VILLAGE
所在地：東京都中央区晴海五丁目503番(地番)
交通：都営大江戸線「勝どき」駅(A3b出口利用)下車徒歩17分(D棟)・18分(C棟)・19分(B棟)・20分(E棟)・21分(F棟)・22分(A棟)
専有面積：61.06㎡～116.58㎡
間取り：２LDK～４LDK
施工会社：前田建設工業株式会社
管理会社: 三菱地所コミュニティ株式会社
建物竣工予定時期：2025年秋
入居予定時期：2025年10月下旬

・PARK VILLAGE
所在地：東京都中央区晴海五丁目504番(地番)
交通：都営大江戸線「勝どき」駅(A3b出口利用)下車徒歩20分(B・C・D棟)・21分(E棟)・22分(A・F棟)
専有面積：66.59㎡～108.31㎡
間取り：２LDK～４LDK
施工会社：三井住友建設株式会社
管理会社: 三井不動産レジデンシャルサービス株式会社
建物竣工予定時期：2025年秋
入居予定時期：2025年10月下旬

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【スレ本文の情報を編集・更新・追記しました。 管理担当 2023.6.26】

[104751: 評判気になるさん]

市場に出てる中古は売れ残り
良い物件は不動産屋に頼んでおいた人が市場に出る前に購入するからね

[104752: 通りがかりさん]

>>104744 匿名さん
賃貸棟のネガとポジを一人で二刀流してるの？ヒエラルキーなら賃貸の方が上じゃない？買った人は多額の管理費修繕費を払わないといけないし、10年後にいない人が半数くらいでは？

[104753: 通りがかりさん]

>>104752 通りがかりさん

ヒエラルキーなら賃貸の方が上じゃないには同意できない

[104754: マンコミュファンさん]

>>104753 さん
駅に近くて割安家賃で住める上に10年後に困るのどっちって思ったら優越感あるでしょ。金利も修繕も上がってくるのに中古売れなくなってる訳だし。

[104755: 周辺住民さん]

>>104754 マンコミュファンさん

ヒエラルキーってなんのヒエラルキーなんだろう？？？

あまりにもくだらない議論はご自身の心を汚しますよ。

（他）人の不幸が蜜の味である限り・・・ヒトは幸せにはなれません。それは何十年、何百年、何千年も続いています。

[104756: マンション検討中さん]

とりあえずとっくに始まってるはずのBRTプレ2次はよ。
入居時点でハルフラに来てなかったら住民は都に集団訴訟よろしく。

[104757: 通りがかりさん]

比較は喜びを奪う泥棒だ ーセオドア・ルーズベルト

[104758: 評判気になるさん]

>>104750 匿名さん

自分はアメリカのトップ10ビジネススクールでMBAをとり、M&A担当、自己投資リターンは過去実績年30%です。

投資語っても宜しいですかね？笑

[104759: 匿名さん]

賃貸棟の部屋数を大きさで割り返すと、狭い間取りが多いのがわかる。
DINKSやシングル向けで分譲とは明らかに違う層向けだね。
DINKSは賃貸か分譲どちらでもいけるけど、分譲マンション住んでる人は賃貸仕様には戻れない。

[104760: マンション検討中さん]

>>104758 評判気になるさん
すごい経歴の持ち主さんですね。ぜひよろしくお願いひます。

[104761: マンション検討中さん]

>>104759 匿名さん
部屋の詳細出ないとね。１LDKが100戸、4LDKが100戸かも知れないし。

[104762: 評判気になるさん]

>>104758 評判気になるさん

ビジネススクールに行って投資銀行に入って未だにメディアのランキング？？？少なくともあなたが卒業したビジネス・スクールでも「トップ１０ビジネス・スクール」とか言ってませんよ。一体アメリカで何を学んできたんですか？？？しっかりしてください。

[104763: マンション検討中さん]

そもそもこのご時世にキャピタルゲイン狙いの不動産投資はナンセンスだと思う。
ましてや自分が使用するマンションで値上がりや利益なんて期待するものじゃない。

[104764: 口コミ知りたいさん]

液状化リスクがあるから、と家族に止められています。

なんて説得したら、良いですか？

[104765: 名無しさん]

>>104764 口コミ知りたいさん
今住んでるところには何もリスク無いですか？
うちは洪水リスクがあるところに住んでいて、気にするならここも早く離れないとねと話しています。

[104766: ご近所さん]

>>104763 マンション検討中さん

言語明瞭意味不明です。理由の無い言説には何の意味もありません。

[104767: マンコミュファンさん]

>>104764 口コミ知りたいさん

あきらめたら

[104768: 匿名さん]

>>104764 口コミ知りたいさん
買ってすぐ転売するから自分は住まないから安全だよと言えば大丈夫だとおもいますよ。

[104769: マンション検討中さん]

>>104766 ご近所さん
意味はわかるでしょう。
理由もありますよ。現在不動産価格はかなり上がってしまっているのでこれからは下がる可能性も大きいからです。（まだ上がる可能性を全否定はできない）

自己居住用の家に値上がりを期待しないほうが良い理由は、
値上がりしたところで売却しても、新しく買う物件も同じように高くなってしまっている物件になるからですよ。
基本的に不動産の価格はそのマンションだけが上がるわけではなく、他の不動産の価格も同じように上がりますからね。

[104770: マンション検討中さん]

>>104764 口コミ知りたいさん
東京都の出している液状化予測図を見せて、今住んでいる場所と比較してみてはどうでしょう。
その上で液状化を恐れるようでしたら液状化リスクのないところで検討されたほうが幸せになれると思います。

＜液状化予測図＞
https://doboku.metro.tokyo.lg.jp/start/03-jyouhou/ekijyouka/top.aspx

[104771: 通りがかりさん]

>>104770 マンション検討中さん
今は賃貸だから気にしないけど、買うなら災害リスク無いところが良いと言われたらどうする？

[104772: 匿名さん]

必要なら同じ埋立地ポートアイランドの液状化写真を載せます。
その時は言ってください。一撃で、家族は拒絶するでしょう。

[104773: マンション検討中さん]

>>104771 通りがかりさん
賃貸だとなぜ気にしないのでしょうか。
災害で怖いのは身の危険や生活が不便になることではないですか？
お金の問題なら保険である程度カバー出来ます。

災害などに関する予測やその被害予測などは色々データがあるので、そういったものを使って実際にどれくらいのリスクがあるかをしっかりご家族と話し合われて、
それでもどうしてもご家族の理解が得られないなら災害リスクの小さい場所で検討される方が良いと思います。
その災害の少ない場所だとどんなエリアになって、価格や広さが満足のいくものを買えるのかなども話し合いの材料にしてみては如何でしょう？

[104774: マンション検討中さん]

川越とか、通勤40分ぐらいで安全なら時間をかけて帰る価値があるよ。

[104775: 匿名さん]

>>104772 匿名さん
まさかそんなことできる訳ないでしょ。

[104776: 口コミ知りたいさん]

>>104773 マンション検討中さん
保険で全てカバー出来ると良いですね。

[104777: マンション検討中さん]

>>104776 口コミ知りたいさん
もちろん全てカバー出来るわけではないので、ある程度と書いています。
どういう保険でどういうリスクをどれくらい抑えられるかを各々で判断すべきだと思っています。

[104778: マンコミュファンさん]

賃貸推しがウザい。
分譲新築マンション検討版で賃貸いいよってオススメされても。。。

[104779: 口コミ知りたいさん]

晴海フラッグの液状化対策は、

勝どきの他のマンションと比べて、優秀なのか？ご存知でしたら、ご教示ください。

311が近づくので、湾岸マンション買うのに、不安になるような、ドキュメンタリーとか特集を地上波で多くやっていますね。

[104780: 通りがかりさん]

>>104779 口コミ知りたいさん
自分はそんなドキュメンタリー見ないから全く気にしてないな。

[104782: 検討板ユーザーさん]

>>104779 口コミ知りたいさん
仮にこのマンションの液状化対策が素晴らしいものだとしても、このマンションの敷地外で液状化が起きたらインフラの影響を受けます。
（水道管やガス管の破損や道路の遮断など）
それに万全だとしても毎年311に不安になると思います。
ここは液状化が起こりうることを許容できないと住むのは辛いと思いますよ。

[104783: 検討板ユーザーさん]

首都直下地震は、30年以内に、7割の確率で発生すると政府が、示していますよね。

浦安レベルに、液状化したら、大規模修繕に、いくら徴収されるのかな？

街区も住民で修理ですよね。

[104787: 口コミ知りたいさん]

>>104756 マンション検討中さん
ここまで遅れると、街開きには間に合いますって言ってるの疑わしいわ

[104789: マンション検討中さん]

ほんとそう。
大災害が起きた後は、残存建物の価値はものすごく高騰する。多少痛みが生じてもきちんと住める状態が保たれていれば問題ない。
需要と供給の関係からは考えるまでもなく当然のこと。ほとんどの人は生き残るのに使い物にならなくなる建物の数が圧倒的に多いから。
だからしっかりとしたものを選んでおけば圧倒的に有利。

[104790: 匿名さん]

晴海って皇居に似てると思います。庶民的な感覚だと理解できないかもしれませんが

[104791: デベにお勤めさん]

>>104769 マンション検討中さん

ナイスです。今後の不動産価格に関しては誰にもわからない・・・御意です。
もう一方の自己居住用の家に関しては大いなる疑問です：各人が幾つの不動産を所有しているのか？自己居住用のひとも多いかもしれませんが、昨今複数の不動産を所有している人がドンドン増えてますよ。

その意味では全く意味も理由にもなっていません。

[104795: マンション検討中さん]

>>104791 デベにお勤めさん

自己居住用の不動産を複数持つ人は昔に比べれば増えてるかもしれませんが、かなり少数ですよ。
金持ち相手に仕事してますが、
持ってるとしても田舎に古いものを1件、関東に1件とかです。
基本的に2棟目は住宅ローンを組めないので高い金利で借りなきゃいけませんしね。

もちろんどんな人にもあてはまる訳ではないので、
自己居住用にキャピタルゲインを期待しても問題ない人もいると思いますよ。
ただ、多くの人にとってはそうではないですよ。

[104798: デベにお勤めさん]

>>104795 マンション検討中さん

半分その通りですが金持ち（富裕層・超富裕層）の数半端ありません。都心三区の狭い中にかなりの数です。晴海フラッグの販売個数は数千ー万件位と思いますが、何を「多く」と規定するかによって物事の意味は変わってくるのではと思います。

[104800: 口コミ知りたいさん]

>>104787 口コミ知りたいさん
実際間に合わなくて、住民も騒いでマスコミも報じて、街開き直後は売り出し戸数多いのも相まって転売価格かなり下がるよ。ハルフラだけピンポイントに。

[104801: マンション掲示板さん]

>>104798 デベにお勤めさん

いずれにしても晴海フラッグを自己居住用に購入しようとする層の中には複数のマイホームを所有する層は圧倒的少数派だと思いますよ。
私が言いたいのはその数の多い少ないや、特殊事例の話ではなく、一般的な話です。
2つ自宅を所有していて1つを売ったさいに新しい家を買わなくても大丈夫な方などの話ではないですよ。
そういう特殊事例を除けば、自宅でキャピタルゲインや値上がりを期待するのはやめておいた方が良いです。
結果的に値あがったり利益が出たらラッキー。くらいの気持ちでいた方が良いですよ。
自宅を選ぶ際の様々な要素の中で優先順位をつけるなら、値上がりは優先順位を低くしておいた方が良いです。

[104802: 評判気になるさん]

BRTなんてあてにするなよ！
あったら良いなくらいに留めておけ。

[104803: マンション検討中さん]

自分は板状見送りでタワー狙い基本プレミアムで予算2.5億までだが、10年住んで最悪3割値下がりすると思う。
住んでみたいから関係なく買うけど。
10年後くらいが一番安いかもね。
江東区8年住んだけどマジで隣の中央区は街づくりが下手。ゆりこもバカで無責任だからインフラについては目も当てられない。
いいタワマンでも価値の維持向上が難しい。

[104804: マンション検討中さん]

duo5西側も結構な眺望代単価盛ってるけど
最終的には豊海タワーに遮られるよね。

[104805: マンション掲示板さん]

板状に視界が遮られる2階から10階の3ldk 70平米が、
7000万円以下で売り出されて、

そこに、さいたま千葉神奈川に住むか悩んでいる人が、押し寄せてきそうだな。

[104806: 検討板ユーザーさん]

>>104800 口コミ知りたいさん
間に合わなかったら、ゴシップ誌の格好のネタだよな…

[104807: 口コミ知りたいさん]

>>104805 マンション掲示板さん
今どき、7000万以下じゃあ、さいたま千葉神奈川でもJRの主要駅チカは買えないけどね。
都内アクセスの良い駅に近いマンションは、普通に坪300超えるからねえ。条件悪い部屋でも良ければあるんだろうけど。

[104808: マンコミュファンさん]

>>104807 口コミ知りたいさん
坪300→坪320

[104810: 匿名さん]

めっちゃ晴海叩かされてますね。

[104814: マンション検討中さん]

駅力が無い駅から更に徒歩で20分以上ですよね？
しかも行き止まりの埋め立て地ですよね？
よーく考えよう、お金は大事だよ～。

[104815: eマンションさん]

>>104764 口コミ知りたいさん
晴海フラッグの敷地は少なくとも液状化しないですよ。対策済みか、そもそも地下だらけなので。

[104816: 契約者さん8]

すごい！こんなに下げなコメントばかり！これは倍率すごそう。
板状安い！→タワーも期待→高いじゃん他行こう→あっ他のが高い→タワーに戻る→倍率減らすため一生懸命ネガ
って感じがします。

[104817: 通りがかりさん]

>>104816 契約者さん8さん
契約者さん、買ってしまったマンションの資産価値が下がるのが怖いのかな？

[104818: マンション検討中さん]

人気煽りは契約者やったんか。

[104819: eマンションさん]

>>104815 eマンションさん

地下駐車場があれば、

確かに液状化しづらいんですかね。

[104820: 匿名さん]

>>104811 匿名さん
昭和40～50年代の建て方ですね。この頃はまだトンカチやノミ、カンナとかで作られていたんですね。木材は有明や木場の貯木場のやつを使用していたのかな？

[104821: 口コミ知りたいさん]

>>104816 契約者さん8さん

殆ど落選するんだから、好きなように投稿すれば良いですね

[104822: 口コミ知りたいさん]

>>104821 口コミ知りたいさん
タワーはさすがにあの価格ではだいぶ倍率下がりますよ。もう庶民が手が出せる値段じゃありませんから。まだ価格出てない被り部分だけが倍率高くなる可能性ありるかなくらいですね。

[104823: 名無しさん]

>>104822 口コミ知りたいさん

23区タワマンでほぼ最安なので余裕で売れるよ

[104824: マンション掲示板さん]

最安で買えるのは良いが、買った後の資産価値も最弱

[104825: 名無しさん]

>>104822 口コミ知りたいさん
注目度次第でしょう。
都や中央区が大いに盛り上げて素晴らしい街ができて人が集まって値上がりして「あの時買っとけば」ってのは容易に想像できます。
中央区ですし豊洲や武蔵小杉より都心に近く、地下鉄進線の期待もあります。
発展していく街に住みたい、将来性も期待したい、さらに今がまさに購入タイミングなのであればハルフラや周辺中古を積極的に買うべきでしょう。

[104827: 通りがかりさん]

>>104826 検討板ユーザーさん
だったら勝どき買った方が良いという気もする。

[104828: 匿名さん]

>>104819 eマンションさん
晴海は地盤改良してるから大丈夫。東日本大震災でも液状化したのは港南と新豊洲だけ。

[104829: 匿名さん]

>>104827 通りがかりさん
豊海以外開発がない勝どきよりも、晴海フラッグ近接で臨海地下鉄や晴海4丁目開発を控えるDTの方が伸びしろ大きいでしょ
ここにいる人は晴海フラッグを最大限に享受したいわけだし

[104830: 匿名さん]

液状化って対策工事したかしてないかが全てなんですよね。
有名になった新浦安は対策工事しっかりやった区画では被害なかったし、新豊洲の液状化は対策工事前の原っぱの液状化。
その他街中もビルを建てる前に対策工事したエリアは無傷で工事をやってない歩道とかそういった箇所が少し液状化した程度。

[104831: eマンションさん]

>>104825 名無しさん
有明住民と言っていることが同じで、将来性に根拠がない。
BRTの整備すら怪しいのが現状。

[104832: 口コミ知りたいさん]

どん詰まりとか意味不明。永久眺望って言うんだよ。
ドトールみたいに、周りが第三者の土地で周りを囲まれていてタワーなのに眺望がないって最悪。

[104833: 名無しさん]

永久眺望＝最遠

[104834: 評判気になるさん]

>>104830 匿名さん
東日本大震災後に開発された物件は安心感がある。地盤が怖いのはそれ以前の物件だな。

[104835: 検討板ユーザーさん]

>> 104815 eマンションさん
1. 地盤改良工事を行っているので液状化マップの記載よりは対策されてるよ(契約者に配布されている資料には、地盤改良工事を行った範囲が示されている)

2. 311の際に、晴海では液状化はほとんど見られなかったので、それほどリスク高く無いんじゃ無い？
https://www.ktr.mlit.go.jp/ktr_content/content/000043507.pdf
https://www.ktr.mlit.go.jp/ktr_content/content/000043569.pdf

3. そもそも液状化で困る事って、建物の倒壊とそれに伴う火災などの災害だと思うけど、マンション自体は杭を支持層まで届かせてるから、倒壊のリスクは低いでしょ。あとは、周辺に倒壊しそうな建物もないから、二次災害のリスクも低そう。あるとしたら、パイプラインの破損による断水等だけど、まぁ、許容範囲じゃない？

[104836: 匿名さん]

地盤は何よりも大事じゃない？杭基礎のマンションで液状化したら命に関わるよ。

[104837: マンコミュファンさん]

>>104835 検討板ユーザーさん
すごい勉強になる。

これで、妻を説得して、タワーの3ldk7000万円以下の部屋を応募します。

[104838: 匿名さん]

お金があればこんなとこ住まないよね。安いには必ず理由がある。

[104839: eマンションさん]

>>104837 マンコミュファンさん
タワーの3ldk7000万円以下の部屋なんかあったっけ？

[104840: 匿名さん]

>>104838 匿名さん
お金があったらどこに住みたいですか？

[104841: 評判気になるさん]

>>104840 匿名さん

1億ぐらいの与信しかないから、ここに検討しています

[104842: 匿名さん]

>>104839 eマンションさん
35階　72平米8100万とありました。

既に売り出された棟をみると、1階あたり数十万の差額があるのだ、

5階くらいであれば、7000万以下になると推測しています。

タワー棟の10階以下は、パークバレットやサンビレッジより、眺望悪いでしょう。

[104843: 契約者]

>>104837 マンコミュファンさん

当選すると良いですね

[104844: 名無しさん]

>>104842 匿名さん
低層階の販売は先で価格上げてくるという予想もありますよ。
結果低層も坪単価があまり変わらないと…

[104845: 匿名さん]

>>104825 名無しさん
>大いに盛り上げて

盛り上げるのは、「分譲する前と分譲している間」だけ。
売ってしまえば後は、盛り上げる必要なし。

[104846: 評判気になるさん]

>>104828 匿名さん
2011年当時は建物なかったから報告してないだけじゃない？

[104847: 評判気になるさん]

>>104846 評判気になるさん

確かにその頃はまだ液状化対策はしてなかっただろうしね。

[104848: マンション検討中さん]

>>104845 匿名さん

普通のマンションならそうでしょうね

[104849: 匿名さん]

>>104847 評判気になるさん
後に居住地として開発を考えてたとしたら都に忖度して液状化の空白地にしてたのかも知れませんね。

[104850: 評判気になるさん]

>>104848 マンション検討中さん
ここは違うんですか？