HARUMI FLAG（ハルミフラッグ）ってどうですか？

[匿名さん]

2020年東京オリンピック・パラリンピック選手村跡地マンション計画／晴海五丁目西地区第一種市街地再開発事業、HARUMI FLAG（ハルミフラッグ）SEA VILLAGE・SUN VILLAGE・PARK VILLAGEについて語りましょう。

公式URL:https://www.31sumai.com/mfr/X1604/

前スレ：
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/547759/

三井不動産HP：
https://www.31sumai.com/mfr/X1604/
日経新聞記事 2018.11.1：
https://www.nikkei.com/article/DGXMZO37179540R31C18A0L83000/

【概要】
棟 数
：住宅棟（板状/中層棟） 22棟
：住宅棟（超高層タワー） 2棟
：商業棟 1棟
階 数
：住宅棟（板状/中層棟） 14階～17階
：住宅棟（超高層タワー） 50階
：商業棟 ４階

最寄り駅：都営地下鉄 大江戸線「勝どき」駅 徒歩25分
総戸数：5,632戸 （分譲 4145戸、賃貸 1487戸）
売主：三井不動産レジデンシャル　三菱地所レジデンス　野村不動産　住友不動産　東急不動産　東京建物株式会社　大和ハウス工業　住友商事　NTT都市開発　新日鉄興和不動産
発売時期：2023年7月上旬

・SEA VILLAGE
所在地：東京都中央区晴海五丁目502番(地番)
交通：都営大江戸線「勝どき」駅(A3b出口利用)下車徒歩17分(E棟)・18分(D棟)・19分(C棟)・20分(B棟)・21分(A棟)
専有面積：85.37㎡～152.10㎡(トランクルーム面積0.42㎡～1.58㎡含む)
間取り：3LDK～４LDK
施工会社：株式会社長谷工コーポレーション
管理会社：野村不動産パートナーズ株式会社
建物竣工予定時期：2023年秋
入居予定時期：2024年6月下旬

・ SUN VILLAGE
所在地：東京都中央区晴海五丁目503番(地番)
交通：都営大江戸線「勝どき」駅(A3b出口利用)下車徒歩17分(D棟)・18分(C棟)・19分(B棟)・20分(E棟)・21分(F棟)・22分(A棟)
専有面積：61.06㎡～116.58㎡
間取り：２LDK～４LDK
施工会社：前田建設工業株式会社
管理会社: 三菱地所コミュニティ株式会社
建物竣工予定時期：2025年秋
入居予定時期：2025年10月下旬

・PARK VILLAGE
所在地：東京都中央区晴海五丁目504番(地番)
交通：都営大江戸線「勝どき」駅(A3b出口利用)下車徒歩20分(B・C・D棟)・21分(E棟)・22分(A・F棟)
専有面積：66.59㎡～108.31㎡
間取り：２LDK～４LDK
施工会社：三井住友建設株式会社
管理会社: 三井不動産レジデンシャルサービス株式会社
建物竣工予定時期：2025年秋
入居予定時期：2025年10月下旬

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【スレ本文の情報を編集・更新・追記しました。 管理担当 2023.6.26】

[104701: 匿名さん]

開発で上がった例なんてあるのか？？　じゅあなんで下がってたの？

新宿は坪3000万ぐらい？　言ってることがデタラメばっかりだな。

開発どころか、経済衰退して円の価値が下がったって素直に言えよｗ

[104702: eマンションさん]

>>104697 マンション検討中さん
皆さん言うように資産性は駅近、再開発、タワー、マンションの特異性に依存します。となると近隣ではドゥトゥールですかね。
再開発で豊洲や武蔵小杉、おおたかの森なんかもそうですがとてつもなく値上がりしています。

[104703: マンション検討中さん]

再開発好きね～

[104705: マンション検討中さん]

立地の良い大規模タワーは予想以上に上がるよ
BTTが坪650なんて誰も予想しなかった
PTKはどうなることやら

[104706: 評判気になるさん]

>>104696 匿名さん
資産性あるかなしかは別にして、資産性に洗脳させられてなければわざわざ駅遠タワマン買わないですね。

[104707: 通りがかりさん]

>>104702 eマンションさん
そのロジックならPTKだろ…

[104708: 匿名さん]

>>104702 eマンションさん
ここを購入される方は、築古物件に興味ない方が大多数。また、駅徒歩４分ってのも無理があるのでは！？パークタワー勝どき最寄り出入口から地下道まで降りて、そこから何百メートル歩くのを忘れていませんか？　ＰＴＫの様に直結なら雨にも濡れず便利だが・・・ドゥトゥールはねぇ~。

[104709: 通りがかりさん]

PTKは臨海地下鉄が目の前を通る。晴海は臨海地下鉄ができても駅遠のまま。この違いは大きい。直結は競合がいないけど、駅遠だと似た条件のライバルと比較されてしまう。

[104710: 匿名さん]

>>104707 通りがかりさん
PTKのBTT超えは確実だけど、現時点でもう既に手が届かない人多いと思う。DTならまだ背伸びすれば届くってことだろ。
人道橋できたらKTTやTTTより駅徒歩表示短くなるし。

[104711: eマンションさん]

>>104709 通りがかりさん
晴海も臨海地下鉄の晴海駅の場所を考えると、ドゥトゥールやベイサイドタワーの場所は駅からだいぶ近いんだけどね

[104712: eマンションさん]

>>104711 eマンションさん
地下鉄予定なんて延期に延期でいつになっても20年後に開通予定なんだよ。そんな絵に描いた餅の話するだけムダ。

[104713: 評判気になるさん]

>>104712 eマンションさん

嫌なら他を購入すれば良いだけ

[104714: 名無しさん]

>>104711 eマンションさん
臨海地下鉄晴海駅はドゥトゥール間近の予定ですよ
全ては思惑なので、10年後15年後の開業が迫った時期に売却してもいいですよね
手が届くところで大きな値上がりが期待できるというところで人気なんでしょう

[104715: 検討板ユーザーさん]

そんな人気で将来有望な物件を他人に教えて大丈夫？
早く自分で確保しちゃいなよ。

[104716: マンコミュファンさん]

>>104715 検討板ユーザーさん
売ってる側だから。笑

[104717: 評判気になるさん]

引き渡し前に住み替えの中古が大量に出そうですね
引き渡し後は転売屋による利益確定売りも大量に出そうですね
価格は分かりませんが購入者にとっては選び放題でしょうね

[104718: マンション検討中さん]

PTK一期がベストだけど、これからだと値上げされた状態でしか手に入らないから。
それなら今でもまだ坪400台で買えるDTというのは分かる。

[104719: マンコミュファンさん]

>>104717 評判気になるさん
住み替え中古は湾岸一次取得者にとって最大で最後のチャンスになるだろうね

[104720: マンション検討中さん]

中央区が2023年10月から早速街開きプレイベントの予定を公表してるから、大々的に注目されて需要を集める前くらいがチャンスだと思った方がいい

[104723: 匿名さん]

小さな土地に、同じようなタワーマンションがどんどんできてしまう。

[104724: eマンションさん]

>>104705 マンション検討中さん
PTK北西は大方の予想の通り高値になる
他はぼちぼちだろう。やはり眺望抜けが無いと飛び抜けた高値は難しい。

[104725: マンション検討中さん]

現状、中央区湾岸は、①駅近・利便性重視のPTK、②居住性・眺望重視の晴海フラッグ、の2択しか無いのです。

駅距離も居住性も中途半端な中古タワマンだと、比較対象がどうしても内陸や豊洲や有明の中古に目が向いてしまいますね。

[104726: 匿名さん]

湾岸タワマンなので、何が見えるかが極めて重要。
BTTが坪650超えてるのは南西北西がメインで眺望がつまらない北東は坪500前半がいいところ。
PTKも方角によって全然条件が違うから方角で変わるし、DUOも煙突ビューとレインボービューじゃ坪100以上差がついても全く不思議じゃ無い。

[104727: eマンションさん]

いや何が見えるかの前に駅遠、どん詰まり、高ランコス、プーチンエネファーム、足湯スポバの方を気にしようよ。

[104728: 匿名さん]

安く部屋を無限に作れるからタワーマンションはいいよなー。

[104729: 口コミ知りたいさん]

>>104727 eマンションさん

板マンは安かったから許されたけどね。同じ街に住むの辛過ぎ。

[104730: 匿名さん]

>>104727 eマンションさん
なんせ平均倍率50倍なんで、駅遠だの高コスなどといった瑣末な懸念は、実需も投資家も誰も気にしていなかったんですね。お疲れ様でした。

[104731: 匿名さん]

中古で比べられたらひとたまりもないよ。

[104732: 評判気になるさん]

ここは人気の場所になるよ

[104733: マンション検討中さん]

結局は駅距離、立地
例外はワールドシティータワーズくらい
庶民的な外観のハルフラが人を惹きつけるのは厳しい
PTK650、DT550、DUO400で落ち着くかな

[104734: 匿名さん]

賃料どんどん安く、空き室の拡大が止まらない未来、

オフィスの賃料がどんどん加速して安くなってる。。内装替えてタワマンにコンバージョンするらしい。こんなんやってたら全部ダメになると思う。

https://www.reinet.or.jp/?p=29067

[104735: 匿名さん]

埋立地の工場が無くなった時点でもう始まってる。
工場の次はオフィスが無くなるのは確実な未来。

[104738: 匿名さん]

ビバリーヒルズ勉強してごらん。

[104739: eマンションさん]

>>104738 匿名さん

ビバリーヒルズ勉強さん、また出てきた。
どうやって勉強するの？

[104740: 匿名さん]

Googleマップよく見てごらん。勉強になるよ。

[104741: eマンションさん]

>>104733 マンション検討中さん
マジでアピールポイントが、外観、エントランス、ANAL SPAしかなくてウケる

[104742: eマンションさん]

>>104740 匿名さん
めんどくさいから勉強になる画像貼り付けてよ

[104743: マンション検討中さん]

最近中古マン高すぎ。 浅草も400万以下がない。
DUOしか

[104744: 匿名さん]

あーだこーだ言ってないで、賃貸棟を借りればええやん？

通勤には勝どきまでは一番近いのは利点。
あとは湯沸し器がオリンピックで使用されたもので、半導体不足でレンタルまでされた使いまわし品。内装は賃貸仕様のチープで狭い部屋が多く、分譲の共用施設も使えないだけ。

問われているのはヒエラルキーの差に耐えられるかだけだ。

[104745: 名無しさん]

>>104743 マンション検討中さん
DUOは立地に劣る分グロスが安い
しかし、ハルフラのランニングコストとバス便なのは不動産不況がきたら確実に大きく響く
安物買いの銭失いになりたくなければ中古の立地と利便性の良いマンションを検討すべきだよ

[104746: 匿名さん]

コロナでくるはずだった不動産不況。オリンピック後にくるはずだった不動産不況。
次は日銀政策変更による不動産不況がくるの楽しみです！！！！爆笑

[104747: 匿名さん]

大学でエッチ覚えて社会人だろ。経済も投資も不動産なんてまったく分かんないだろうな。仕方ないよ。景気が良ければいい、悪ければ悪い。時代に流されるだけだ。

[104748: マンション検討中さん]

割安の中古物件って常に構えてないと一瞬で無くなる
同じものは二度と出てこないから喪失感が大きい

[104750: 匿名さん]

歯科医とか、受付嬢とか、建築の人、土木の人とか、保育士とかが、投資で儲かるとか話すると笑っちゃうよね。息子に教えるために、小中の教科書とか読んだりしてる人でしょｗ

[104751: 評判気になるさん]

市場に出てる中古は売れ残り
良い物件は不動産屋に頼んでおいた人が市場に出る前に購入するからね

[104752: 通りがかりさん]

>>104744 匿名さん
賃貸棟のネガとポジを一人で二刀流してるの？ヒエラルキーなら賃貸の方が上じゃない？買った人は多額の管理費修繕費を払わないといけないし、10年後にいない人が半数くらいでは？

[104753: 通りがかりさん]

>>104752 通りがかりさん

ヒエラルキーなら賃貸の方が上じゃないには同意できない

[104754: マンコミュファンさん]

>>104753 さん
駅に近くて割安家賃で住める上に10年後に困るのどっちって思ったら優越感あるでしょ。金利も修繕も上がってくるのに中古売れなくなってる訳だし。

[104755: 周辺住民さん]

>>104754 マンコミュファンさん

ヒエラルキーってなんのヒエラルキーなんだろう？？？

あまりにもくだらない議論はご自身の心を汚しますよ。

（他）人の不幸が蜜の味である限り・・・ヒトは幸せにはなれません。それは何十年、何百年、何千年も続いています。

[104756: マンション検討中さん]

とりあえずとっくに始まってるはずのBRTプレ2次はよ。
入居時点でハルフラに来てなかったら住民は都に集団訴訟よろしく。

[104757: 通りがかりさん]

比較は喜びを奪う泥棒だ ーセオドア・ルーズベルト

[104758: 評判気になるさん]

>>104750 匿名さん

自分はアメリカのトップ10ビジネススクールでMBAをとり、M&A担当、自己投資リターンは過去実績年30%です。

投資語っても宜しいですかね？笑

[104759: 匿名さん]

賃貸棟の部屋数を大きさで割り返すと、狭い間取りが多いのがわかる。
DINKSやシングル向けで分譲とは明らかに違う層向けだね。
DINKSは賃貸か分譲どちらでもいけるけど、分譲マンション住んでる人は賃貸仕様には戻れない。

[104760: マンション検討中さん]

>>104758 評判気になるさん
すごい経歴の持ち主さんですね。ぜひよろしくお願いひます。

[104761: マンション検討中さん]

>>104759 匿名さん
部屋の詳細出ないとね。１LDKが100戸、4LDKが100戸かも知れないし。

[104762: 評判気になるさん]

>>104758 評判気になるさん

ビジネススクールに行って投資銀行に入って未だにメディアのランキング？？？少なくともあなたが卒業したビジネス・スクールでも「トップ１０ビジネス・スクール」とか言ってませんよ。一体アメリカで何を学んできたんですか？？？しっかりしてください。

[104763: マンション検討中さん]

そもそもこのご時世にキャピタルゲイン狙いの不動産投資はナンセンスだと思う。
ましてや自分が使用するマンションで値上がりや利益なんて期待するものじゃない。

[104764: 口コミ知りたいさん]

液状化リスクがあるから、と家族に止められています。

なんて説得したら、良いですか？

[104765: 名無しさん]

>>104764 口コミ知りたいさん
今住んでるところには何もリスク無いですか？
うちは洪水リスクがあるところに住んでいて、気にするならここも早く離れないとねと話しています。

[104766: ご近所さん]

>>104763 マンション検討中さん

言語明瞭意味不明です。理由の無い言説には何の意味もありません。

[104767: マンコミュファンさん]

>>104764 口コミ知りたいさん

あきらめたら

[104768: 匿名さん]

>>104764 口コミ知りたいさん
買ってすぐ転売するから自分は住まないから安全だよと言えば大丈夫だとおもいますよ。

[104769: マンション検討中さん]

>>104766 ご近所さん
意味はわかるでしょう。
理由もありますよ。現在不動産価格はかなり上がってしまっているのでこれからは下がる可能性も大きいからです。（まだ上がる可能性を全否定はできない）

自己居住用の家に値上がりを期待しないほうが良い理由は、
値上がりしたところで売却しても、新しく買う物件も同じように高くなってしまっている物件になるからですよ。
基本的に不動産の価格はそのマンションだけが上がるわけではなく、他の不動産の価格も同じように上がりますからね。

[104770: マンション検討中さん]

>>104764 口コミ知りたいさん
東京都の出している液状化予測図を見せて、今住んでいる場所と比較してみてはどうでしょう。
その上で液状化を恐れるようでしたら液状化リスクのないところで検討されたほうが幸せになれると思います。

＜液状化予測図＞
https://doboku.metro.tokyo.lg.jp/start/03-jyouhou/ekijyouka/top.aspx

[104771: 通りがかりさん]

>>104770 マンション検討中さん
今は賃貸だから気にしないけど、買うなら災害リスク無いところが良いと言われたらどうする？

[104772: 匿名さん]

必要なら同じ埋立地ポートアイランドの液状化写真を載せます。
その時は言ってください。一撃で、家族は拒絶するでしょう。

[104773: マンション検討中さん]

>>104771 通りがかりさん
賃貸だとなぜ気にしないのでしょうか。
災害で怖いのは身の危険や生活が不便になることではないですか？
お金の問題なら保険である程度カバー出来ます。

災害などに関する予測やその被害予測などは色々データがあるので、そういったものを使って実際にどれくらいのリスクがあるかをしっかりご家族と話し合われて、
それでもどうしてもご家族の理解が得られないなら災害リスクの小さい場所で検討される方が良いと思います。
その災害の少ない場所だとどんなエリアになって、価格や広さが満足のいくものを買えるのかなども話し合いの材料にしてみては如何でしょう？

[104774: マンション検討中さん]

川越とか、通勤40分ぐらいで安全なら時間をかけて帰る価値があるよ。

[104775: 匿名さん]

>>104772 匿名さん
まさかそんなことできる訳ないでしょ。

[104776: 口コミ知りたいさん]

>>104773 マンション検討中さん
保険で全てカバー出来ると良いですね。

[104777: マンション検討中さん]

>>104776 口コミ知りたいさん
もちろん全てカバー出来るわけではないので、ある程度と書いています。
どういう保険でどういうリスクをどれくらい抑えられるかを各々で判断すべきだと思っています。

[104778: マンコミュファンさん]

賃貸推しがウザい。
分譲新築マンション検討版で賃貸いいよってオススメされても。。。

[104779: 口コミ知りたいさん]

晴海フラッグの液状化対策は、

勝どきの他のマンションと比べて、優秀なのか？ご存知でしたら、ご教示ください。

311が近づくので、湾岸マンション買うのに、不安になるような、ドキュメンタリーとか特集を地上波で多くやっていますね。

[104780: 通りがかりさん]

>>104779 口コミ知りたいさん
自分はそんなドキュメンタリー見ないから全く気にしてないな。

[104782: 検討板ユーザーさん]

>>104779 口コミ知りたいさん
仮にこのマンションの液状化対策が素晴らしいものだとしても、このマンションの敷地外で液状化が起きたらインフラの影響を受けます。
（水道管やガス管の破損や道路の遮断など）
それに万全だとしても毎年311に不安になると思います。
ここは液状化が起こりうることを許容できないと住むのは辛いと思いますよ。

[104783: 検討板ユーザーさん]

首都直下地震は、30年以内に、7割の確率で発生すると政府が、示していますよね。

浦安レベルに、液状化したら、大規模修繕に、いくら徴収されるのかな？

街区も住民で修理ですよね。

[104787: 口コミ知りたいさん]

>>104756 マンション検討中さん
ここまで遅れると、街開きには間に合いますって言ってるの疑わしいわ

[104789: マンション検討中さん]

ほんとそう。
大災害が起きた後は、残存建物の価値はものすごく高騰する。多少痛みが生じてもきちんと住める状態が保たれていれば問題ない。
需要と供給の関係からは考えるまでもなく当然のこと。ほとんどの人は生き残るのに使い物にならなくなる建物の数が圧倒的に多いから。
だからしっかりとしたものを選んでおけば圧倒的に有利。

[104790: 匿名さん]

晴海って皇居に似てると思います。庶民的な感覚だと理解できないかもしれませんが

[104791: デベにお勤めさん]

>>104769 マンション検討中さん

ナイスです。今後の不動産価格に関しては誰にもわからない・・・御意です。
もう一方の自己居住用の家に関しては大いなる疑問です：各人が幾つの不動産を所有しているのか？自己居住用のひとも多いかもしれませんが、昨今複数の不動産を所有している人がドンドン増えてますよ。

その意味では全く意味も理由にもなっていません。

[104795: マンション検討中さん]

>>104791 デベにお勤めさん

自己居住用の不動産を複数持つ人は昔に比べれば増えてるかもしれませんが、かなり少数ですよ。
金持ち相手に仕事してますが、
持ってるとしても田舎に古いものを1件、関東に1件とかです。
基本的に2棟目は住宅ローンを組めないので高い金利で借りなきゃいけませんしね。

もちろんどんな人にもあてはまる訳ではないので、
自己居住用にキャピタルゲインを期待しても問題ない人もいると思いますよ。
ただ、多くの人にとってはそうではないですよ。

[104798: デベにお勤めさん]

>>104795 マンション検討中さん

半分その通りですが金持ち（富裕層・超富裕層）の数半端ありません。都心三区の狭い中にかなりの数です。晴海フラッグの販売個数は数千ー万件位と思いますが、何を「多く」と規定するかによって物事の意味は変わってくるのではと思います。

[104800: 口コミ知りたいさん]

>>104787 口コミ知りたいさん
実際間に合わなくて、住民も騒いでマスコミも報じて、街開き直後は売り出し戸数多いのも相まって転売価格かなり下がるよ。ハルフラだけピンポイントに。