HARUMI FLAG（ハルミフラッグ）ってどうですか？

[匿名さん]

2020年東京オリンピック・パラリンピック選手村跡地マンション計画／晴海五丁目西地区第一種市街地再開発事業、HARUMI FLAG（ハルミフラッグ）SEA VILLAGE・SUN VILLAGE・PARK VILLAGEについて語りましょう。

公式URL:https://www.31sumai.com/mfr/X1604/

前スレ：
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/547759/

三井不動産HP：
https://www.31sumai.com/mfr/X1604/
日経新聞記事 2018.11.1：
https://www.nikkei.com/article/DGXMZO37179540R31C18A0L83000/

【概要】
棟 数
：住宅棟（板状/中層棟） 22棟
：住宅棟（超高層タワー） 2棟
：商業棟 1棟
階 数
：住宅棟（板状/中層棟） 14階～17階
：住宅棟（超高層タワー） 50階
：商業棟 ４階

最寄り駅：都営地下鉄 大江戸線「勝どき」駅 徒歩25分
総戸数：5,632戸 （分譲 4145戸、賃貸 1487戸）
売主：三井不動産レジデンシャル　三菱地所レジデンス　野村不動産　住友不動産　東急不動産　東京建物株式会社　大和ハウス工業　住友商事　NTT都市開発　新日鉄興和不動産
発売時期：2023年7月上旬

・SEA VILLAGE
所在地：東京都中央区晴海五丁目502番(地番)
交通：都営大江戸線「勝どき」駅(A3b出口利用)下車徒歩17分(E棟)・18分(D棟)・19分(C棟)・20分(B棟)・21分(A棟)
専有面積：85.37㎡～152.10㎡(トランクルーム面積0.42㎡～1.58㎡含む)
間取り：3LDK～４LDK
施工会社：株式会社長谷工コーポレーション
管理会社：野村不動産パートナーズ株式会社
建物竣工予定時期：2023年秋
入居予定時期：2024年6月下旬

・ SUN VILLAGE
所在地：東京都中央区晴海五丁目503番(地番)
交通：都営大江戸線「勝どき」駅(A3b出口利用)下車徒歩17分(D棟)・18分(C棟)・19分(B棟)・20分(E棟)・21分(F棟)・22分(A棟)
専有面積：61.06㎡～116.58㎡
間取り：２LDK～４LDK
施工会社：前田建設工業株式会社
管理会社: 三菱地所コミュニティ株式会社
建物竣工予定時期：2025年秋
入居予定時期：2025年10月下旬

・PARK VILLAGE
所在地：東京都中央区晴海五丁目504番(地番)
交通：都営大江戸線「勝どき」駅(A3b出口利用)下車徒歩20分(B・C・D棟)・21分(E棟)・22分(A・F棟)
専有面積：66.59㎡～108.31㎡
間取り：２LDK～４LDK
施工会社：三井住友建設株式会社
管理会社: 三井不動産レジデンシャルサービス株式会社
建物竣工予定時期：2025年秋
入居予定時期：2025年10月下旬

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【スレ本文の情報を編集・更新・追記しました。 管理担当 2023.6.26】

[103551: マンコミュファンさん]

スムログ見たけど遠回しにマニア氏も虹ビュー以外買うなと言ってるようなもんだな
ワイも同意見

[103552: 名無しさん]

>>103524 評判気になるさん
晴海がこの値段なら豊洲有明はもっと上がりそう

[103553: 名無しさん]

>>103549 評判気になるさん
戸数が違うんだよ
需要は無限じゃないよ

[103554: 匿名さん]

これで安いから購入したい層は少なくなるから大分買いやすく成りますね

[103555: 評判気になるさん]

>>103553 名無しさん

今まで激安板状棟に引っ張られてたからなあ。

[103556: 匿名さん]

まぁ普通のタワマンと考えれば、駅遠のバス物件タワーだよね。同じ値段で中古が色々あるわけだし

[103557: 匿名さん]

>>103532 マンコミュファンさん
ハル板は吉野家牛丼250円、ハルタワーは牛丼値上げして400円なら、ドゥトゥールは黒毛和牛ステーキ800円が今だけ特別価格500円だった。

だから言っただろ、早いもん勝ちだって。

[103558: マンション検討中さん]

ドゥトゥール優遇されすぎ
9000万円台なら買いかもしれん

[103559: eマンションさん]

>>103546 匿名さん
価格を拝見したのですが、これは相場としてそんなに高いんですか？

[103560: マンコミュファンさん]

PTKに近い駅距離になることとなんといっても晴海の全施設徒歩数分で使えるからね
住人層は？？だが間違いなく晴海ナンバーワンマンションになるでしょう

[103561: 検討板ユーザーさん]

これまで晴海フラッグに住み替えると広さや眺望が現居より向上するっていう近隣の二次取得組が結構いたと思うのですが、タワーは全然向上しないですね。

[103562: eマンションさん]

>>103561 検討板ユーザーさん
眺望は板状よりさらにいいでしょう？

[103563: 通りがかりさん]

>>103557 匿名さん
ハルタワーは牛カルビ丼くらいのクオリティはある。

[103564: 評判気になるさん]

>>103561 検討板ユーザーさん
同じ価格での買い替えだと何かを犠牲にする必要がありますね。幾らか追加すれば話は別ですが。

[103565: マンション検討中さん]

>>103562 eマンションさん
現居と同価格で買い替える場合の話

[103566: ご近所さん]

で、複数住戸申込禁止とか転売禁止はつくんだよね？

[103567: 検討板ユーザーさん]

>>103566 ご近所さん
そんなんするほどの値段でもないわ

[103568: 匿名さん]

>>103559 eマンションさん
中央区晴海のタワマンとしてみればそれほど高くないしむしろ安いかもしれないが、晴海のどん詰まりで最寄り駅徒歩18分の眺望以外に特徴のないタワマンとして見ると適正じゃないかな。逆に周辺タワマンがこれまで安かったから相対的に割高に感じる。

[103569: マンション検討中さん]

>>103558 マンション検討中さん
たまたまだろうけど、これからの勝どき晴海で行われる開発の予定地を見るとほぼ全てドゥトゥールのすぐ側なんだよな。
だからマンマニもドゥトゥールが今後の開発メリットを中心で享受するようなことを言ってて、名指しでドゥトゥールを強く推薦してたわけだし。

[103570: eマンションさん]

>>103560 マンコミュファンさん
DTの住人層は？？？だよな。
ベントレーとフェラーリ率も高すぎるし。

[103571: 通りがかりさん]

なんか割高って流れあるけど、ギリギリ層の俺にとっては朗報なんだが？
低層階は坪330で予想通りじゃん！
しかも板状とあまり被ってない方向で。

板状もろ被りは坪300以下ありそう。
まあ倍率は高くなりそうだから転売禁止とかして欲しいけど、中層以上はお得感薄いから全体的にみたら対策するほどじゃないな。

[103572: マンション検討中さん]

>>103559 eマンションさん

いやー、うまく値付けしてると思いますよ。
DTは駅に近いと言ってもＴＴＫほどではないし、眺望が阻害される部屋が多いですから。ここが引渡しになるころには築10年になりますしね。
眺望の抜ける東向きワイドスパンの35階新築が@370。基本仕様は凄く良い。街全体の魅力も大きい。東南西南角部屋は@500超えだけど、他に比類のない眺望。
これを見て、「じゃあ」ってDTが値上がる要素なんかありますかね？DT住人の自作自演？
私は今回初めてのチャレンジですが、良い感じの値段で出てきてくれたと思ってます。お祭りにならず買えるといいな。

[103573: 口コミ知りたいさん]

>>103571 通りがかりさん
同じ属性で同じ考えの人も結構いると思うから、低層は争奪戦になると思うよ。逆に予算に余裕があって虹橋の永久眺望欲しい人は高層買うだろうから、属性毎に狙いが分かれて集中すると思う。

[103574: 検討板ユーザーさん]

>>103572 マンション検討中さん
周辺開発情報全く理解してないことはよく分かりました。
あとTTKというマンションはないですね。

[103575: eマンションさん]

>>103571 通りがかりさん
低層パンダ部屋は転売屋参戦してきそう。

[103576: マンコミュファンさん]

>>103559 eマンションさん
近隣中古がグッと魅力的に映る価格。少なくとも割安と言える水準では無くなった。

[103577: 通りがかりさん]

坪単価に差があって面白いですね。

[103578: eマンションさん]

TTKワロタ
どうせ埼玉だろ

[103579: 口コミ知りたいさん]

>>103572 マンション検討中さん
場違いな質問なのですが、TTKって何ですか？…笑

[103580: マンション検討中さん]

ハルフラタワーの条件いい部屋は坪450以上ってことは、PTKミッド高層を一期で坪420で買った私は大勝利ってこと？まあ、コロナで一番不透明だった2020年に契約したので、それくらいのご褒美は当然か。多分買わないと思うけど、値付け間違ってる部屋がないか、一応モデルルーム行ってみる予定。

[103581: マンコミュファンさん]

>>103578 eマンションさん
確実に湾岸民ではないですね。
内陸のしかも郊外から来てる人でしょうね。

[103582: 匿名さん]

この価格で虹橋見えない部屋選ぶくらいだったら、他にもっといい条件のマンションいくらでもあるだろ。

[103583: eマンションさん]

>>103580 マンション検討中さん
これもまた、場違いな質問なのですがPTKとDTについても教えてもらえればと思います

[103584: マンション検討中さん]

ハルフラはHFBとHFT？

[103585: 匿名さん]

PTKとかBTTとかを買えた人は勝ち確ですね。PTKサウスもまだまだ割安なので、一気に動きそう。月島とかも波及してもう一段上がるのでは？スミフ月島は果たしてどうなってしまうのか。

[103586: 通りがかりさん]

>>103582 匿名さん
都心区で新築タワマンを坪300万円台で購入することに魅力を感じる人は一定数いるでしょうね。
駅距離や眺望、日照条件を犠牲にしたとしても欲しい人はいるでしょう。
同価格帯で買える新築タワーは平井や千住大橋で、綾瀬だと予算オーバーの人も多いでしょうし。

[103587: マンション検討中さん]

低層は引き続き大抽選会

[103588: 評判気になるさん]

>>103586 通りがかりさん
中古の晴海三兄弟も条件悪ければ同じぐらいの坪単価で買える部屋もある。よほど思い入れがないと手を出しにくい印象。

[103589: 通りがかりさん]

>>103585 匿名さん
月島北はスーペリアが基本的に坪700万円台から800万円台と言われてるので、PTKやDT、KTTはそちらの影響を受けると思います。月島南と豊海はまだ分かりませんが、SKY DUOの平均が坪430万円くらいなら、豊海は平均500万円前後になると見てます。SKY DUOも次期以降更に上がるかもしれませんし。

[103590: 口コミ知りたいさん]

>>103588 評判気になるさん
築10年も違うから築浅の方が良くない？
一次取得なら受け渡し早い方が良いだろうけど。

[103591: 評判気になるさん]

>>103554 匿名さん

倍率が高い70倍から20-30倍になるぐらい？

[103592: マンコミュファンさん]

>>103588 評判気になるさん
都心区に拘るけど新築に拘らない人ならクロティア買うでしょうね。周辺と比べても明らかに安いですし。今日の価格発表受けて今後上がりそうですが。

[103593: eマンションさん]

2年半後の市況が分からないから高い安いの判断が難しい。
右肩上がりで相場上昇するなら安いですよね。

[103595: 匿名さん]

>>103580 マンション検討中さん

大勝利って頭悪そうだから使うのやめた方が良いよ

[103596: マンコミュファンさん]

SKY DUOを湾岸エリア内で買う人はあまりいなさそうだな。Twitterだと豊海待ちの人が多そうな印象。
眺望を理由にPTKに参戦しなかった人達が豊海に群がるだろうし。どう考えても高い値段で出てきそうだけど。

[103597: eマンションさん]

豊海ツインも徒歩9分で駅近ではないけどデザインかっこいいですよね
パークコート神宮北参道ぽい

[103598: マンション掲示板さん]

>>103594 名無しさん
その勝どきや近隣中古は2年半後も同じ価格ですか？という話ですよ。
2年半前のPTKは坪450でしたね。

私は湾岸全体の値上がりに期待してるので買いです。

[103599: マンション掲示板さん]

この先出てくる新築が割安な訳ない。
豊海も高いでしょうね。

[103600: マンコミュファンさん]

>>103592 マンコミュファンさん
ハルフラに近い値段でハイスペックタワマンならクロティア、共用施設充実ならパークタワー晴海、駅近将来性ならドゥトゥール
長期的には全部、晴海自体の相場が開発に伴って上がると思います

[103601: 口コミ知りたいさん]

住み替え組は参戦かな。
一次取得で本当に晴海住みたいならすぐに動いた方が良い。
ほとんどがそこまで晴海に思い入れ無いと思うけど。

[103602: 匿名さん]

将来的に地下鉄が開通と言うニュースもあるし、何よりレインボーブリッジ、花火大会が目の前と言うのは貴重です
一番の懸念材料はバスが混んでどうにもならなくなると評判は落ちるでしょうね

[103603: マンコミュファンさん]

>>103597 eマンションさん
駅徒歩18分と駅徒歩9分はだいぶ変わりますよね。
北参道は内陸なので興味ないですが、水辺にあのイメージパースのデザインはすごく映えるので、かなり人気出ると思います。

[103604: 名無しさん]

近隣中古マンション営業勢がはしゃいでるけど、どう考えるとこの比較でドトール選ぼうと思えるわけ？

ドゥトゥール
42階/東向き中住戸/2LDK/70.7平米
11,900万円/坪単価556万円

https://suumo.jp/ms/chuko/tokyo/sc_chuo/nc_70921487/

14階/東向き中住戸/2LDK+S/72.95平米
9,080万円/坪単価411万円

https://suumo.jp/ms/chuko/tokyo/sc_chuo/nc_71654171/

DUO
35階/西北角住戸/3LDK/86.78平米
12,000万円/坪単価456万円

35階/東向き中住戸/3LDK/72.27平米
8,100万円/坪単価370万

[103605: マンション掲示板さん]

>>103604 名無しさん
駅距離が全然違うじゃん。この坪単価差なら良い勝負。

[103606: マンコミュファンさん]

>>103604 名無しさん

あ、ドトールの２件目は北向きでした

[103607: 検討板ユーザーさん]

>>103604 名無しさん
駅徒歩重視してるかどうか。

[103608: 評判気になるさん]

>>103572 マンション検討中さん
ドトール埼玉さん、必死すぎておかしくなってますよ。
埼玉にお帰りください。

他の人も書いてるようにドゥトゥールは上がる要素が盛りだくさんです。駅距離の短縮、ハルフラとPTK開発、将来的な臨海地下鉄晴海駅と4丁目周辺開発、全ての恩恵を中心で受けられます。
DUOが相場適正価格発表された今、アップサイドが大きいドゥトゥールの人気にさらに拍車がかかるのは確実ですよ。

[103609: 匿名さん]

「俺に買わせろー！転売禁止条項つけろー！業者を排除しろー！！」って叫んでた人達が勝手に排除された本日の晴海フラッグDUOの価格発表

[103610: eマンションさん]

>>103605 マンション掲示板さん
人道橋による駅距離短縮や周辺開発考えるとドゥトゥールだな。

[103611: 評判気になるさん]

思ったよりかなり安い価格だから、晴海内での買い替えも多そうですね。

[103612: マンション掲示板さん]

ドゥトゥールコンプレックス丸出しのドトールさんが排除されてませんね

[103613: 検討板ユーザーさん]

>>103595 匿名さん
そうですか？この掲示板でもよく使われてる表現だと思いますが。頭悪そうかどうかは主観なので何とも言えませんが、マンションは買うタイミングが大事だなとつくづく思いました。あとは一定のリスクが取れるかどうかですね。

[103614: 評判気になるさん]

>>103604 名無しさん
その比較ならマンションのグレードや立地踏まえてドゥトゥールですが、9080万の部屋はもう申し込み入ってますよ。
9000万前半の部屋はすぐに売れます。

[103615: マンション検討中さん]

>>103611 評判気になるさん
晴海内はほとんどいないと思いますけどね。
あってもスカイリンク勢やクロティア勢、トリトンスクエアタワーくらいじゃないですかね。

[103616: 口コミ知りたいさん]

>>103615 マンション検討中さん
晴海の古いマンションからの買い替え組は多いと思います。MRでもすぐそばに住んでるような話とか帰りの買い物の話とかよく聞いたので、意外と近くの人多いんだなと。

[103617: eマンションさん]

>>103604 名無しさん
なんで駅徒歩15分以上で地味目な作りのDUOが、駅徒歩4分でスミフのラトゥールを継承した煌びやかでスパなんかも共用部に備えるDTに勝負を挑めると思うの？

[103618: マンコミュファンさん]

>>103616 口コミ知りたいさん
晴海の古いマンションからならあるかもしれませんね。
周辺タワマンから移る理由はあまりなさそうですが。

[103619: マンコミュファンさん]

>>103617 eマンションさん

徒歩4分？

[103620: 名無しさん]

>>103619 マンコミュファンさん
もうすぐ人道橋と勝どき駅の新改札が完成すると、ドゥトゥールの駅距離は勝どき駅徒歩4分に短縮されますね

[103621: 通りがかりさん]

>>103615 マンション検討中さん

晴海は比較的若い層が坪250くらいでティアクロ買ってるから、今回買い替え検討してる人は多いみたいですね。
実際に抽選当たるかしりませんが。

[103622: 匿名さん]

プレミアムフロアは全部申込む

[103623: 評判気になるさん]

>>103620 名無しさん
改札関係なくね？

[103624: マンション掲示板さん]

>>103621 通りがかりさん
ティアクロ住替え勢はPTKが多いみたいですよ。

[103625: 名無しさん]

>>103622 匿名さん

家族にバスに乗らすの？ダッサw

[103626: マンコミュファンさん]

>>103623 評判気になるさん
不動産の表記上は関係あるよ。
実際はちょっと短くなったねくらい。

[103627: eマンションさん]

不動産徒歩表記の改正でKTTは逆に5分→6分になるって聞いたがホントかな

[103628: 名無しさん]

DUOさん豊洲3丁目の中古にリフォーム代を足したような坪単価で失笑しています。何年掛けて売るんでしょうか。

[103629: eマンションさん]

だからDTの比較に上がるのはここじゃなくてPTKやKTTだって笑
アホか

[103630: 通りがかりさん]

>>103627 eマンションさん
ホントかなってすでに6分になってますよ。
駅入り口からマンション敷地までだったのがエントランスまでになりましたからね。
人道橋できるとDTはそれでも徒歩4分にはなりますね。

[103631: マンション掲示板さん]

>>103626 マンコミュファンさん
表記上でもドゥトゥールが駅徒歩4分になるのは大きいです

[103632: マンション検討中さん]

>>103630 通りがかりさん
あーもうなってるのね
なら数年後KTTとDT逆転するわな

[103633: マンション検討中さん]

表記上だけ駅徒歩4分でもデカいんだろうね。
特にタワマン住んだことない一次取得層は観に来て眺望だけで感動して全部良いように思い込んでくれるチョロいのが大半。
既に湾岸タワー住んでたら絶対騙されない。

[103634: 名無しさん]

>>103632 マンション検討中さん
数年後というか来年人道橋できたら逆転すると思います。
DTは最近売出し上げてきているのでその前に逆転するかもですが。

[103635: マンション検討中さん]

実際ほぼPTK民とDT民ばかりが使うであろう真新しくてかっこいいメトロパビリオン=新改札使えるの大きいでしょう
実際ホームまでそこそこ歩くにしても風雨に晒されないんだから

[103636: 検討板ユーザーさん]

>>103631 マンション掲示板さん

この話ってDUO関係なくPTKの橋ができる時点でわかってた話だよね笑。今更って感じだけど買わなかったんだねアホ丸出し。

[103637: マンション掲示板さん]

>>103633 マンション検討中さん

ドトールだと電車乗るまでに15分くらい歩くよね。

[103638: 検討板ユーザーさん]

>>103630 通りがかりさん
歩く距離短くなるわけではないよね。

[103639: マンコミュファンさん]

>>103635 マンション検討中さん
晴れの日もそこそこあるかと。

[103640: マンコミュファンさん]

DUOの管理費修繕費って板状棟と同程度でしょうか？
周辺マンションと比較して正直かなり高いと思ったので、それ考えると坪単価プラス10%くらいに考えておくべきかと思ってます。

[103641: 名無しさん]

>>103638 検討板ユーザーさん

黎明橋大回りしなくて住むから歩く距離も2分以上は短縮する
周辺住んでる人ならわかるよね？？

[103642: マンション掲示板さん]

>>103641 名無しさん
距離が2分？

[103643: マンション掲示板さん]

天高3.0は買いだな。なかなか無い。

[103644: 評判気になるさん]

>>103640 マンコミュファンさん
勝手に思えよ

[103645: 名無しさん]

管理修繕費安いほうが将来不安ですよ
まともにマンション管理されたいなら安けりゃいいってもんじゃない

[103646: マンション検討中さん]

>>103645 名無しさん

ここ安いから不安ですね。

[103647: マンション検討中さん]

>>103640 マンコミュファンさん
1.5倍と見たけど。

[103648: マンション検討中さん]

この価格だと板マン落選からの再挑戦は少し減るかもですね。

[103649: マンション検討中さん]

坪単価を見取り図にマッピングしてみた。
間違いがあったら指摘ください。
サンの方は～30階/31階～で間取りが違う事に情報整理しながら気がついた。

[103650: マンション検討中さん]

この価格では少し減るどころか、殆どいなくなるかもね