HARUMI FLAG（ハルミフラッグ）ってどうですか？

[匿名さん]

2020年東京オリンピック・パラリンピック選手村跡地マンション計画／晴海五丁目西地区第一種市街地再開発事業、HARUMI FLAG（ハルミフラッグ）SEA VILLAGE・SUN VILLAGE・PARK VILLAGEについて語りましょう。

公式URL:https://www.31sumai.com/mfr/X1604/

前スレ：
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/547759/

三井不動産HP：
https://www.31sumai.com/mfr/X1604/
日経新聞記事 2018.11.1：
https://www.nikkei.com/article/DGXMZO37179540R31C18A0L83000/

【概要】
棟 数
：住宅棟（板状/中層棟） 22棟
：住宅棟（超高層タワー） 2棟
：商業棟 1棟
階 数
：住宅棟（板状/中層棟） 14階～17階
：住宅棟（超高層タワー） 50階
：商業棟 ４階

最寄り駅：都営地下鉄 大江戸線「勝どき」駅 徒歩25分
総戸数：5,632戸 （分譲 4145戸、賃貸 1487戸）
売主：三井不動産レジデンシャル　三菱地所レジデンス　野村不動産　住友不動産　東急不動産　東京建物株式会社　大和ハウス工業　住友商事　NTT都市開発　新日鉄興和不動産
発売時期：2023年7月上旬

・SEA VILLAGE
所在地：東京都中央区晴海五丁目502番(地番)
交通：都営大江戸線「勝どき」駅(A3b出口利用)下車徒歩17分(E棟)・18分(D棟)・19分(C棟)・20分(B棟)・21分(A棟)
専有面積：85.37㎡～152.10㎡(トランクルーム面積0.42㎡～1.58㎡含む)
間取り：3LDK～４LDK
施工会社：株式会社長谷工コーポレーション
管理会社：野村不動産パートナーズ株式会社
建物竣工予定時期：2023年秋
入居予定時期：2024年6月下旬

・ SUN VILLAGE
所在地：東京都中央区晴海五丁目503番(地番)
交通：都営大江戸線「勝どき」駅(A3b出口利用)下車徒歩17分(D棟)・18分(C棟)・19分(B棟)・20分(E棟)・21分(F棟)・22分(A棟)
専有面積：61.06㎡～116.58㎡
間取り：２LDK～４LDK
施工会社：前田建設工業株式会社
管理会社: 三菱地所コミュニティ株式会社
建物竣工予定時期：2025年秋
入居予定時期：2025年10月下旬

・PARK VILLAGE
所在地：東京都中央区晴海五丁目504番(地番)
交通：都営大江戸線「勝どき」駅(A3b出口利用)下車徒歩20分(B・C・D棟)・21分(E棟)・22分(A・F棟)
専有面積：66.59㎡～108.31㎡
間取り：２LDK～４LDK
施工会社：三井住友建設株式会社
管理会社: 三井不動産レジデンシャルサービス株式会社
建物竣工予定時期：2025年秋
入居予定時期：2025年10月下旬

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【スレ本文の情報を編集・更新・追記しました。 管理担当 2023.6.26】

[10101: 匿名さん]

ここにできる教育機関は全部公立なの？

[10102: 匿名さん]

>>10099 匿名さん
確かに、芝のヤナセ行った時に営業が法人名義が前提の話し方だった。
個人名義で買う人は稀です。って

つまり経費

[10103: 匿名さん]

>>10090
貧乏人が言いそうなことだな・・・
年収500万の1.3倍だと650万だぞ？仮に給与据え置きでも賞与なら十分考えられる数字。
1000万の預金が1.2倍だと1200万だぞ？車買えちゃうんだよ？
まあ10万円の1.3倍なら余計なこと考えずに飲み食いで消えたほうが幸せだけどなｗ

[10104: 匿名さん]

>>10098
物件価格の2割は用意しといたほうが安心、5000万なら1000万だね。
内訳は手付金1割（交渉可、上振れもゼロではない）が申し込みとほぼ同時に必要。
中央値は7～8000万って噂だからその一割は必須、1000～1500万ぐらいあれば安心。

契約時（引き渡しの数か月前）に一時金だの登記料だの何だの訳の分からない金が数十～100万ほど掛かる。
オプションを奮発したらその代金も・・・
余剰金が物件価格の1割ぐらいあれば安心だし余ったら頭金として積み増してもいいし、
思い切って家具家電を新調するのも楽しい。

とにかく手付け1割は即日必要、残りの1割（余剰金）は引き渡しまでに貯めればいいし、
ここは３～４年あるから余裕もあるから仮契約に必要なのは手付けの1割のみ。

[10105: 匿名さん]

10104

自己資金２割が目安ってのは正しいけど、仮契約ってのはないよ。一般的な新築マンションのスケジュール。

事前案内から、だいたい１~２か月後に販売開始。その前にローン仮審査があって、登録期間は一週間くらいで、倍率が付いたら抽選。当選者には重要事項説明の後に契約。契約の時に手付金（一般的には物件価格の一割）を振り込む。


引き渡しの１か月くらい前に内覧会があって、引き渡し（契約の履行）。その前に、登記手数料、修繕積立一時金、固定資産税の清算金を振り込む。だいたい100万円くらいかな。

[10106: 匿名さん]

非常に勉強になります。ここは親切な方が多いですね。ありがとうございます。

[10107: 匿名さん]

ここって、ほとんどの間取りが3LDK以上。てことは、対象は家族向け。
ツボ単安くても部屋が広いので3LDK8000マン以上はする。
結局庶民家族の夢は、大きく破れたな。

[10108: 匿名さん]

それ以外に必要となるのは引っ越し代金。家具家電は必要に応じて。

あと意外にお金がかかるのがカーテン。分譲マンションって窓が広かったり、サッシ高が高いので既製品では合わなくて、オーダーかセミオーダーになったりする。

[10109: 匿名さん]

ここは引越し屋さんの繁盛期に引き渡しだから引っ越し代は40万くらいみといたほうがよさそう。

[10110: 匿名さん]

エアコンも要りますね。

[10111: 匿名さん]

モデルルームってオプションだらけだから、どの家具家電を用意すべきか把握するためには何がオプションか確認しておいた方がいいかな。

[10112: 匿名さん]

時間的余裕があるからインテリアや家電はじっくり探せそうだね。

[10113: 匿名さん]

間取りをじっくり見ると案外オーシャンビューはSEAを除けば少ないのか。SUNもPARKも人気はやはりAやBあたりかな。
晴海埠頭からも目立つSUNの海側角部屋なんて瞬殺かな。まだまだイメージしにくいがどんな部屋狙い？

[10114: 匿名さん]

レファレンスルーム写真がアップされてるの今気づいたぞ

[10115: 通りがかりさん]

>>10091 匿名さん

いけません
三井が主幹事デベでもパークブランドが付かないJV案件はディズニー貸切の対象外らしい
ミッドタワーグランドとか幕張ベイパークとかも対象じゃない

[10116: 匿名さん]

億越えの眺望か。

[10117: 匿名さん]

>>10108 匿名さん
カーテン以外と高いよね。若い頃に分譲賃貸に引っ越したら既製品のサイズ合わなくて2部屋で20万ぐらいかかってびっくりした。

[10118: 匿名さん]

>10116

微妙な折り上げだね。天井高低いのか。

[10119: 匿名さん]

>>10116 匿名さん
これ億越え？

[10120: 匿名さん]

>>10119
角のDW仕様だし、平米もそれなり（100平米～？）だったと思うから低層でも億いきそう・・・

>>10118
だね、足元の出っ張りも気に入らない・・・
ただまあ全体のクオリティを考慮すれば頑張ってるほうだと思う。
都心のレジデンス仕様とまではいかないよね。

[10121: 匿名さん]

>10090
まあそれくらいの上昇率じゃ確かに
ここ最近の不動産価格の高騰をカバーしきれていないでしょうねw
取られる税金も増えるだろうから手取りベースなら上昇率はさらに小さい。
そりゃ融資してもらえやすくなったかもしれないけど結局毎月の支払いは物件価格に比例して大きくなるわけだから苦しさが和らぐわけでもない。
1番は貯蓄があれば良いんだけどねぇ

[10122: 匿名さん]

田舎の広い戸建てで育ったからイメージつかない
3LDKは子ども1人、4LDKだと2人想定？
今は2人だから問題ないけどね?

[10123: 評判気になるさん]

>>10104 匿名さん
そんなギリギリの資金計画は危険。
そのレベルならもっと安いエリアに
すべき

[10124: 匿名さん]

>>10119 匿名さん
チバリーヒルズ物件だと1億しないで、プール付き一戸建て買えるけど資産性なし。

[10125: 匿名さん]

>>10122
都会では建物（デベ様の都合）に人を合わせるイメージです。
グロスも同様に変動します・・・
永らくサラリーマンの上限は5000万台と言われてきましたが低金利＆二馬力ローンの押し込みで、
都内だと7000万出さないと選択肢はほぼありません・・・

時代や相場で80平米4人がモデルケースの時もあれば、
時代の狂気で60平米3LDKなんてのも登場する始末・・・

[10126: 匿名さん]

>10120

腰高窓は角住戸だけ逆梁って設計でしょ。耐震構造だからしょうがない。あれをなくすとしたら角も順梁にして梁が出る。

全面窓にするには免震か制震でないと。それを望むならタワーに期待でしょ。

[10127: 匿名さん]

>>10120 匿名さん
例え広いっていっても、これで億越えなら、少し狭くてもパークタワー晴海、KTT,TTT,ドゥトゥールあたりの角部屋ダイレクトウィンドウの方が良いって思っちゃうなぁ。。。

[10128: 匿名さん]

そもそも、1億払える人ってここ住みたいかなぁ？

[10129: 匿名さん]

>>10126
なるほど・・・ありがとう！
相場寄りの自称マンヲタだけど、
構造（向き不向き可能不可能含めて）のことはさっぱり分からん。

[10130: 匿名さん]

>>10128
相場の急騰で億っていう基準が既に曖昧だからね。
坪400の25坪であっさり億だし、
都心でも「結果的になっちゃった億ション」ってのが増えてるからねぇ・・・
超都心＋所謂億ション仕様ってなると今は坪1000が相場だし・・・

セカンドや別荘代わりと割り切れれば、
あの開放感抜け感眺望はプライスレスな価値があると思う。

[10131: 匿名さん]

これくらい出しても団地か。
仕事さえどうにかなれば福岡の照葉に住みたい。

[10132: 匿名さん]

ほんとに庶民には東京住めない…

[10133: 匿名さん]

レガシー、復興支援五輪とは？結局金持ちの娯楽だねぇ。

[10134: 評判気になるさん]

>>10127 匿名さん
PT晴海南東角は1億でたった82平米しかなく
間取りもイマイチでしたよ

[10135: 評判気になるさん]

>>10132 匿名さん

無理に東京に住まなくて良いよ

[10136: 匿名さん]

耐震なの？制振ではなく？湾岸なのに揺れない？

[10137: 匿名さん]

ここはその82平米が90＋＋平米になるくらいの違いじゃない？

[10138: 匿名さん]

家を買うというより住む街を買うと考えるのはどうだろうか。再開発地区に住んだこともあるが見渡す限り新しく気持ちの良いものだ。小汚い民家や飲食店は周囲にない。港区のタワマンでさえ周辺環境に悩まされるところもある。晴海5丁目の街、共用施設も込みでこの価格。通勤必須の働き盛りより子育てママやシニアにとって価値があるかもしれない。

[10139: 匿名さん]

耐震も制震も同じですよ

[10140: 匿名さん]

やばい、レファレンスルームの写真に心打たれた。かなりレンダリングしてそだけど。

[10141: 匿名さん]

つくば学園都市の例のように
小汚さや雑然とした感がどこにもなあ
あまり整備され過ぎた街に住むと
精神疾患の割合が増えるレポートも
あるのだけどね。

[10142: 匿名さん]

>>10139 匿名さん

では、ここは制振装置があるのですね。
あとは、梁が太ければ安心です。

[10143: 匿名さん]

同僚が駅徒歩20分のマンションに住んで、忙しい忙しい言ってたら、同情するとともに、アホなのかとも思う。

[10144: 匿名さん]

>>10095 匿名さん
本当にその通り。

[10145: 匿名さん]

晴海フラッグは肩透かしだったな。正直、70平米で3000万円台後半を期待していた。勝どき駅5分のTTTが新築時それくらいだったしね。
近年でお買い得な物件は川崎のトリプルタワマンのリヴァリエだったな。最寄り駅まで徒歩1分、品川駅まで電車で18分の内廊下タワマンで坪単価150万円台だった。
ここはその倍近い坪単価で駅徒歩20分、品川駅まで行くならトータル50分はかかる。
こんなリノベ団地なんて恥ずかしくて住んでられない。
近くの晴海埠頭でバーベキューしたことがあるが、不便この上ない立地。間違っても買ってはいけない。

[10146: 匿名さん]

>>10145
品川駅までの所要時間で比べる理由が不明。

[10147: 通りがかりさん]

で、正式価格は発表されたのでしょうか？まだだよね？

[10148: 匿名さん]

>>10145 匿名さん
それでずっとどこも買えずにいるんですか？

[10149: 匿名さん]

>>10145
品川まで18分の中に、乗換え時間入ってる？ 大師線からの。

[10150: 匿名さん]

お買い得だったとわかるのはいつも買えなかった後。分譲時はなんやかんや理由つけて高いと文句ばかり。自分の過去の間違いを認めているようなもの。

[10151: 匿名さん]

長くかけて売ってくとしたら最終期でどれくらいなの？

[10152: マンション検討中さん]

>>10145 匿名さん
こんな経済力の奴にも買う気にさせていたんだから、デベの功罪は大きいかもな笑

[10153: 名無し]

>>10141 匿名さん

レポート内容に興味があります。
どこで読めるか教えてください。

[10154: 匿名さん]

昔の話ばかりする人は、未だに年金が満足に貰えるとか思ってるのかな。自分に不利な世の中の変化を認めたくない気持ちはわかるけどね。ダーウィンの名言から学ばないとね。

[10155: 匿名さん]

ぶっちゃけ。東京タワーズの中古の方がいいかもね。

[10156: 匿名さん]

さてタワー棟に期待。
48階の展望台は住民全員利用できると書いてあったが板マン住民も含むのだろうか。

[10157: 匿名さん]

>>10156 匿名さん

そんな訳無いだろ。

[10158: 通りすがりさん]

>>10156 匿名さん
板マン住民ももタワーの展望階は使えるよ

[10159: 匿名さん]

共用スペースは、その数じつに51。うち25のスペースは、居住する街区に関わらず利用することが可能です

2つのタワー棟の48階には、住民誰もが利用できるラウンジ※。レインボーブリッジや東京タワーなど、東京を代表するランドマークを一望することができます。

https://www.31sumai.com/mfr/X1604/#!/article/23

[10160: マンション検討中さん]

>>10145 匿名さん
三河島タワーも内廊下で坪単価220万で安かった。
駅徒歩1分で東京駅・品川駅まで乗換なしで10分・20分。
75平米南東向き角部屋でスカイツリーを部屋から見れて5000万以下。

[10161: 匿名さん]

逆に言うと26のスペースは別の街区の人が使えないのか。
どの街区にするか、共用スペースが全部判明しないと決められないね。

[10162: 匿名さん]

ここ抽選ですか？

[10163: 匿名さん]

>>10162 匿名さん
間違いなく抽選だと思います。
汐留の某企業ですが、社内で購入希望が既に10組以上います。

[10164: 通りがかりさん]

>>10163 匿名さん

話をあわせてくれてるんだよ。

[10165: 匿名さん]

抽選避けたい場合、どうすれば良いですか？
人気ない部屋選ぶとか？

[10166: 匿名さん]

どのくらい時間かけてどのくらい完売に持っていくんだろうか。こんな大規模物件なかなかないから予想がつかない。

[10167: 匿名さん]

一戸しか居ない最上階角部屋でも買うつもりなの？

こんな沢山似たような部屋がある物件は、
もし抽選になってダメでも、すぐ第一期二次とか言って、
空いてる部屋を売ってくれるから心配する必要ないよ。

[10168: 匿名さん]

発表された価格だと売れ残る方が心配なぐらいで、
大抽選会になるとはとても思えない

[10169: 匿名さん]

これが最後の予想記事か
https://www.rbayakyu.jp/rbay-kodawari/item/4656-harumi-flag-280

[10170: 匿名さん]

安いよなぁ。こんなに安いと、周辺の相場崩れちゃうんじゃない？

[10171: 匿名さん]

10年くらいかけて売るんじゃない？相場が崩れないように売るって三井が答えてた。

[10172: 匿名さん]

崩れるんじゃなくて、崩すんです。
山手と埋立地では、高級路線と薄利多売とで差別化をつけていく。
いや、これは埋立地エリアを軽んじているのではありません。
人口急増を促して、東京を活気づけるためです。
ただ、坪300万以上をキープし続けると思っていた人々は泣く。

[10173: マンション検討中さん]

>>10172 匿名さん
山手の高級路線は戸数も限られており、晴海フラッグとは別ジャンルで、差別化以前にそもそも同じ土壌でない。
薄利多売の概念はデベにはなく、「人工急増を促す」っていうのも、ここの購入者が増える＝他のマンションの購入者が減るだけの話で、ネガなのか抽選倍率下げか知らんけど、それらしいこと書いてるだけで適当過ぎるな。

[10174: 匿名さん]

小出しにしようが結局、
相場は需給バランス。
崩れる時は崩れる。

[10175: マンション検討中さん]

さてさて、いよいよ今日ですね！
初日にリファレンスルームに行ける選ばれし第一次先遣隊の皆さん、大勢のマンコミファンが固唾を飲んで見守ってますんで、現地速報よろしくお願いします！！

[10176: マンション検討中さん]

汐留や新橋勤務なら天気いい日には散歩がてら自転車や若者なら歩いて行ける距離だからなぁ。車だと汐留まで環状2号通れば5分でつきましたよ。
銀座もバスで10分。
たしかに駅から遠いけど丸の内、汐留、新橋、銀座勤務には便利な場所だよね。世田谷あたりから何本も電車乗り継ぎ通うより全然良い。
古い人は湾岸きらうけど価値観が多様化してる時代、利便性を重視する人も多いのではないかな。どんどん進化する街に魅力を感じる人はいると思う。

[10177: 匿名さん]

>>10176 マンション検討中さん
言える。
ここを単に駅遠と言ってる人は、センスが古くなってしまってるんだと思う。

[10178: 匿名さん]

(豊洲)ー(有楽町線)ー(ららぽーと)＝FLAG
と考えるとここの価値が分かり易い

[10179: 匿名さん]

晴海フラッグは稀代の高値掴みマンション。
ここより駅近の晴海テラスは新築時は最上階20階の部屋が2600万円台から4200万円台で買えたよ。いかに晴海フラッグが無駄に高いかが分かる。
駅徒歩20分の5000万円台から1億円のマンションは誰が買うの？半額くらいにしないとね。
こんなマンション買ってはいけない。

[10180: 匿名さん]

>>10179 匿名さん
2500万ならバーゲンですね。

[10181: 口コミ知りたいさん]

>>10163 匿名さん
わたしも汐留の某企業ですが、希望します！w
本日の報告待ちであります

[10182: 匿名さん]

いよいよですね！
報告楽しみにしてます。

[10183: 通りがかりさん]

>>10181 口コミ知りたいさん

リーマンなら、全国転勤あるでしょ　

[10184: 匿名さん]

>>10179 匿名さん

無知って辛いね。

[10185: eマンションさん]

>>10184 匿名さん
はあ?？

[10186: 匿名さん]

>>10169
坪250から始まって坪300になって結局坪280だってｗ
大井の予想屋のほうがまだ一本筋が通ってる・・・

[10187: 匿名さん]

マンションの適正価格って趣味で数年モニターしてたら分かるけど、そういう人の方がむしろ少ないと思うんだねー

自分も最初のマンション購入は周辺相場なんてほとんど知らずに買ったし。運良く利益出たから不動産に興味を持っただけ。普通は買ったら終わり。

今回の晴海フラッグの値付け、我々からしたらチャレンジ価格に見えるが、相場を知らない人間たちに4000戸売れると三井は判断したんだろうね。まあそこまで乖離が大きいわけじゃないし。

[10188: 匿名さん]

>>10177
そういうのを詭弁っつーんじゃないの？
つか駅遠っていうより駅無だから・・・

もちろん車、タクシー、バス1本、チャリ、徒歩で完結する人は問題ない。
バスで勝どきまで行ってさらに乗り換えて、みたいな通勤通学事情の人はよーく考えたほうがいい。
時間のロスがハンパないと思う。

[10189: 通りがかりさん]

一般家庭が背伸びした価格で借金ローン組むと、この先のゴールデンウィークずっとお金使えないから、悲しいですよ

[10190: ご近所さん]

>>10179
「昔はよかった」って、爺さんかよｗ

[10191: 匿名さん]

リーマン＝全国転勤ていう考えの浅はかさよ。
虎ノ門勤務だけど本社にしかない職種なので転勤はありません。主人は会社経営。双方両親は地方だけど老後まで都内に住む計画。

[10192: 匿名さん]

>>10191
浅はかっていうか、
いざ貸したり売ったりする時に駅遠は未知数だから転勤のリスクがある人は、
避けたほうが無難ですよ、60平米に妥協してでも駅近2LDK買いましょうね、
ってアドバイスでしょ・・・

自分の環境こそが標準と思ってるなら残念ながら視野も想像力も足りてないｗ

[10193: 通りがかりさん]

>>10191 匿名さん

あ、大企業の総合職は転勤あるよ。少なくとも。

[10194: 匿名さん]

>>10185 eマンションさん

なんで安かったかご存じない？

[10195: 通りがかりさん]

駅まで徒歩２０分!!!???

[10196: 匿名さん]

>>10188
駅遠で高いならダメだけど、激安なんだから買うでしょ。
そういう人々がいることも頭に入れてあげなきゃ。

[10197: 匿名さん]

>>10191 匿名さん

主人、か…

せめて夫って書いたら？
男の自分からすると、「主人」って言われると違和感しかない。
おれはあんたの主じゃねえよ、って。

そんな話はさておき、みんなのレポート楽しみにしてますー

[10198: 通りがかりさん]

>>10196 匿名さん

激安なん？笑
こないだまで、ここより駅近い箇所で２００前半じゃなじゃったっけ？
で、最近値上がりしてるのは、土地価格の上昇でしょ？
でも、ここの土地価格って、高いんだっけ？

[10199: 匿名さん]

環状2号と晴海通りは、
ちゃり通行おっけーですか？
すみません、地方在住者のお恥ずかしい質問です。

[10200: 匿名さん]

激安ではない！