1500万と2500万どっち買いますか？

[匿名さん]

現在、1500万の分譲中古マンションと2500万の分譲中古マンションのどちらかの購入を検討中です。

＜情報＞
頭金　500万
年収　夫・額面600万（妻　専業主婦）
家族　3人（増える予定なし）
現在、3LDK賃貸マンション（家賃等　10万／月）

＜1500万の分譲中古マンション＞
平成5年築　3LDK
駅まで徒歩10分
5階（10階建）中部屋（南向き）

＜2500万の分譲中古マンション＞
平成15年築　4LDK
駅まで徒歩5分
12階（15階建）南東角部屋

一生住むつもりはなく、子供が大学生になったら、親と同居するつもりなので、10～15年くらいで売却予定です。

資産価値は当然2500万のマンションの方が高いですが、10年以上経ったら価値なんてほとんど無くなってしまうかな、とも思っています。

そう考えると、無理して高いマンションを買わない方がいいとも思うのですが、電車通勤のため、毎朝徒歩10分は辛いかな、と。

みなさんの様々なご意見を伺いたくて、スレッドを立てました。
よろしくお願いいたします。

[1: 匿名さん]

新築でも1900万出せば今は買えるでしょ
中古なんて契約しないと前の住人が何故手放したかなんて解らんよ
とりあえず新築の値段が落ちてきて瑕疵法とか建築基準が見直された今年の新築の方がいいだろ

[2: 匿名さん]

>>1
もうちょっと具体的な物件情報書けないですか？
それだけじゃアドバイス無理

そもそも物件ごとの
最寄り駅または路線
おおまかな所在地
専有面積（平米）
総敷地面積
敷地の持分
マンションが建っている土地の坪単価
現在の管理費、修繕積立金総額
10年後の管理費、修繕積立金総額の予測値（長期修繕計画を取り寄せる）
10年後に賃貸した場合の想定賃料（周辺相場から想定）
分譲した売主はどこか？（一般的に財閥系の方が高い資産価値を維持、逆に最近破綻のデベならこれから価値が下がります）

[3: 匿名さん]

>>1
戸建もマンションも中古の限界価格はほぼ同じです。一般的に土地の値段以上は下がらない。

だからマンションの総敷地×持分比率×土地の値段＝限界価格です。

なので>>1さんが考えるように資産価値ゼロにはならないよ。

また、将来買う人が、投資不動産で考えるなら10年後も想定賃料が高ければいい値段つきます。
そういう意味でも資産価値ゼロはない。

お金が出せるなら、迷うことなく、2500万円の物件。理由は以下。
築年浅く=マンション設備が新しくリフォーム費用も安い。
駅5分=土地単価が高そう、想定賃料も高そう。
角部屋=独立性が高いので若干プレミアがあります。


書いてない情報からの懸念点は、4LDKに見合った専有広さなのか？
専有面積がせまく、せまい小部屋がゴチャゴチャしたしょうもないマンションだと資産価値が低いです。

あと広さに比例してランニングコスト増えます。管理費修繕積立金は月々いくらなのか？

です。

[4: 匿名さん]

スレ主です。おはようございます。

>新築でも1900万出せば今は買えるでしょ

その値段では無理です・・・
近辺の新築は、3000万～3500万（4LDK）が相場です。

>もうちょっと具体的な物件情報書けないですか？

すみません。
この掲示板はマンション関係者も見ているようなので、あまり詳しいことは書けません。
地方都市で、あとは築年数と金額から想定していただけると助かります。

>書いてない情報からの懸念点は、4LDKに見合った専有広さなのか？

4LDKの方は90平米です。
うちの近辺では、100平米を超える物件はなかなか出ないです。
ちなみに、3LDKの方は70平米です。

[5: 匿名さん]

>>1
書けない情報は書かなくていいです
その条件で意見追加します

『間違いなく2500万円の物件を購入すべき』です

大雑把な計算書いて説明します

70平米、平成5年の平米単価は約21.5万円
90平米、平成15年の平米単価は約28万円

乱暴に単純に考えると70平米は90平米の10年後の姿です。
10年で平米28万円が21.5万円に下落します。
その時、90平米の価値は1935万円です。おそらくいま>>1さんが考えているより条件いいはず。
買った時より665万円目減りしてます。

ちなみに1500万円の物件は水回りがかなり老朽化しているはずです。
ガマンして使うならいいですが、まともにリフォームすると500万円位かかります（バス、キッチンは高いです）
仮に500万円リフォームすると払ったお金は2000万円です。
10年後、70平米のマンションはリフォーム分500万円だけ値段下がって1500万円で売れる事とします。

さて10年で目減りした額を比較してみてください。
差額は100万円ちょいですよね？
また、90平米の10年後単価はおそらく最悪想定です。駅が近いので下落幅はもう少し小さいと思われます。
実は差額ないかもしれません。

なお4LDKなら90平米以上を条件としたいと思っていたので◎合格点です。

あと、気になる事あればきいてください。

[6: 匿名さん]

90平米の目減り額665万円じゃなくて565万円でしたね、訂正
差額50万円ちょっとですかね

[7: 匿名さん]

>>5
その㎡単価はどこからきたの？
所在地で全く違うでしょ。
１０年で６００万の目減りって甘いよ。
平均とってそれなら、９０㎡の４ＬＤＫに１０年住んで年間６０万のもちだしで済んじゃうでしょ？
あり得ない。

[8: 匿名さん]

スレ主です。

>>5さんのような考え方もあるんですね。勉強になります。
私はあまり深く考えず、10年後に売却して債務が残らなければいいかな、というレベルで考えていたので。

今の賃貸に10年住むと、1200万かかります。
1500万の物件であれば300万、2500万の物件であれば1300万で売却できればチャラとなる計算ですね。

どちらの物件も居住中ですのでまだ中は見ていませんが、普通に使われていると仮定しても、1500万の物件はそれなりのリフォームが必要となるでしょうね。
トイレなんかは平成5年のものだと節水タイプに替えたいところですし、今の賃貸には新築から7年住んでいますが浴槽は結構汚れているので、そう考えるとお風呂もリフォームしたくなるでしょうし。

そう考えると、ローンがおりれば2500万の物件の方が安心して買えそうですね。

[9: 匿名さん]

>>8
お役に立てたようで何よりです。
が、私の説明よりさらにどんぶり勘定なので面白かったです。

で、そういうお考えなら補足があります

おそらく90平米クラスのマンションだと年間に税金+管理費+修繕積立で50万円位かかります。
10年間で500万円ですね。
あと不動産取引にかかる各種手数料、ローン手数料を見込む必要があるはずです。これもトータルで100万円は超えてきます。

それらを引くとなると物件価格が1200万円も下落するのは受け入れられない線かと思いますので、自分なりによく考えてみてください。

[10: 匿名さん]

年収と、お子さん（夫婦と子1人の、3人家族ですよね？）の教育だけで判断すれば、
1,500万円の方を薦めるかな…

購入時に、大規模なリフォームを行えば、
同居までの10～15年間は、リフォーム代は、ほぼ不要でしょうし。

2,500万円の方も、
>平成15年築
ですから、それなりにリフォームをしたくなると思われます。
その分の予算を確保できるか、否か…次第かな。

ただ…
>平成5年築
これが引っ掛かります。
物件ごとの施工の差はありますが、
やはり阪神での震災前よりは、後の物件の方が安心度は高いでしょうから。

あとは、物件の規模（戸数の多い・少ない）、人気度、
管理費や修繕積立金の会計状況、物件の管理・維持状況、
住民の様子や、ゴミ置き場、自転車置き場等の使い方など、
時間帯や曜日を変え、外部から見た様子で、内覧へ進むか否か…悩んでみては？

[11: 匿名さん]

2500万も用意出来るなら新築買った方がいいんじゃないですか？

[12: 匿名さん]

1は、スレ主違うのか(笑)スゲー反省

で>>10さん
ヌシさんは将来売却を前提にご検討されているので
10年後に築26年になるH5年のものは容易に売却処分出来ない可能性高いです

（10年後の状態）
H5年、築年26年、歩10分、70平米
H15年、築年16年、歩5分、90平米

一般的な不動産検索サイトの検索条件が、築5/10/15/20年/その他、で仕切られていることを考えると
中古市場で築20年超物件は、検索対象外で需要が激減（高確率で相手にされない）と思われます。
東京ならまだ高年式需要ありますが、どこかに地方都市前提で考えてとあったので、H5年ものはハイリスクです

[13: 匿名さん]

スレ主です。こんばんは。

>夫婦と子1人の、3人家族ですよね？

はい、そうです。

>ですから、それなりにリフォームをしたくなると思われます

リフォームをどこまでやるかは、実際に部屋を見た感じと予算との相談になると思います。

>これが引っ掛かります

私は耐震性能よりもバリアフリーではないのでは、という点が心配です。
以前、平成元年築の中古マンションを見に行った時、部屋の中に段差があって違和感がありました。
今の賃貸物件でさえ、段差ないのに・・・と。

>2500万も用意出来るなら新築買った方がいいんじゃないですか？

えっと。
少ないレス数なので前を読んでもらった方が早いのですが、もちろん現金で買えるわけではありません・・・
頭金まで書いているんですけどね。

>>12さん

そうなんですよね。
10年後に売却しようとして出来ないのが１番辛いですから。
まあ、どちらも古い物件となってしまうので価格が下がるのはしょうがないのですが、築20年超で駅から徒歩10分では買い手が付かないかな、という懸念が強いです。

でも、1500万の物件は今買う分にはお得な値段ですし、2500万の物件の価値が10年後もそれなりに維持できる保証がないだけに迷っています。
自己資金がもうちょっとあるか、年収がもっと高ければ迷うこともないんですけどねぇ

[14: 中古売却経験者]

スレ主様は、家を探すのにどのような条件を考えていますか？
例えば駅までの距離だけでなく、スーパーや学校までの距離などの生活環境。日当たりや眺望。
築浅マンション売却経験者ですが、人それぞれに譲れない条件があります。築年数がたっていても、生活に便利ならば将来的に売れないって事はないかもしれません。自分達の好みにフルリフォームしたい人もいます。
中古物件の値段って、単純ではありません。売り主の私情も絡んでたりしますし、数年後の状況は誰にもわかりません。
でも、生活に便利とか、日当たり良好とか、何か売りになるものがあった方がいいのでは？

[15: 匿名さん]

>>14さん

スレ主です。

やっぱり通勤と「購入時と売却時のバランス」ですかね。

どちらも似たようなエリアにあるので、中学の学区は同じですので、生活環境もそう大差ありません。
日当たり・眺望は、どちらも南向きで田舎の上層階なので問題ないかと。

>数年後の状況は誰にもわかりません

そうなんですよねぇ


今の賃貸に住み続けると、10年で1200万。
1500万の物件を買ったとして、10年後に売れなくても300万＋α（購入時にかかった費用等）の損失で済みます。
2500万の物件を買ったとして、10年後に半値で売れれば、1500万の物件を買ったのとほぼイーブン（借入ローンが多い分、金利も多いはずなので）。
ただし、どちらの場合も頭金分は足が出ちゃってることになるんですけどね。

2500万の物件が半値以下になってしまうと、それなりの損失になってしまう。
でも、同じ住むなら2500万の物件の方が満足度が高いと思うので、その分だと思えば諦めがつくか。

というように、色々と悩んでいます。マンション購入って、難しいですね。
いっそのこと、同じエリアに2500万で新築物件できないかな。あり得ない・・・

[16: 匿名さん]

エリアによりますね
私の地域では2500万あれば駅の側でも余裕で新築の100平米マンションが買えます
スレタイ見て、あれ？中古買うの？と違和感感じました
エリアによって値段が当然違ってくるので、もう少し情報が欲しいですね
ちなみに中古物件と新築物件で、私のエリアでしたら新築の方が安いですね
特に年末にかけて、更にデベが飛ぶのが続くと聞きます
待てば破格のアウトレットマンションとかも高い確率で出てくる時代ですよね

[17: 匿名さん]

家庭の将来設計によりますが、個人的には2500万がいいかな。
将来売却にしても0円にはなりませんから。
売りやすいのは駅近。
価値が安定も駅近。

あとは3LDKのマンションは3人では意外に使いにくい。
子供のことを考えたら４LDKかな。

築後15年くらいで売却であれば今の購入価格より多少低い程度で売却できると
思います。
（昨年、築7年を分譲時の価格で売った経験より）

で、住まいはどこなんだろう。
駅近,4LDK、2500万なんて首都圏ではないのは確かだろうけど。

[18: 売却経験者]

１４です。築年数がたつと修繕費などが値上がりしてきます。友人から修繕費の請求が数十万ほどきたと聞いた事があります。単純にマンション価格と家賃での想定額だけでは、判断出来ないと思います。ローン控除や税金もあるし。
悩んでいるなら、物件を見てからリフォームの必要性や予算などを比べてみては？
うちもそうでしたが、内見の時にペットを飼っていると営業マンに聞いていたから、室内が綺麗と言われても信用していなかったけど、本当に綺麗ですね！っと内見に来た方から言われました。その方はリフォーム費用として２００万円ほどと想定して、うちは予算外かもと思っていたそうですが、内見に来て良かったと契約してくれました。この方は３回も内見に来ましたが、色々と情報交換をして、お互いに印象が良く、その後の値下げでの提示でしたが引き渡し時期をこちらの要望に合わせて、現状渡しでの契約となりました。
やはり、物件を見てからでもいいのでは？

[19: 匿名さん]

>>17
8年前2500万が相場だった中クラスが昨年始めピークを過ぎたといえ同クラスで4～5000万くらいになってた気が…
8年前にマンションをほぼ底値で買い、高騰してるマンションから相場の安定してる戸建に上手く買い換えたんだろうけど、マンションからマンションに買い換えたと仮定すると大きな出費になるよ。

[20: 匿名さん]

マンションが高騰？
いつの話ですか？今は全国的に底値でしょう
2500万も出せるなら中古を選ぶ必要はない
10年後売却するなら尚更です