福岡市及び近郊で1番資産価値が維持出来るマンションは？

[匿名]

2015年にマンションを購入予定です。
福岡市及び近郊で販売されているマンションで1番資産価値が維持出来るマンションはどれだと思いますか？

[921: 匿名さん]

住宅地をみると「福岡市城南区鳥飼７の１の１０」が対前年比１３・２％プラスと、上昇率で全国２位となった。この地点は地下鉄七隈線の別府駅に近い。七隈線は博多駅への延伸プロジェクトがあり、注目を集める。

http://www.sankei.com/region/news/170920/rgn1709200011-n1.html

六本松も10.6%の伸びで地価は西新7丁目に迫っている。

空港線の中でも西新は既に高値圏にあり4.7%~5%程度の上昇にとどまっている。
この数値は中央区の住宅地の平均上昇6.6%を下回っており、西新に陰りが見えると個人的には思う。
同じように薬院もすでに高値圏にあるが今回の基準地価では住宅地の4丁目が含まれてないので不明だが
平尾が6.7%,高宮が8.9%,桜坂が5.6%上昇しており、5%程度上昇しているのではないか？

[922: マンション検討中さん]

あー
ファーネスト別府レジデンスか
MJR六本松買ってれば良かったかな〜?

西新は陰りはあるが
空港沿線の地価はなんだかんだ言って安定して上昇している

総評すると都心部は期待値が高く
天神ビッグバンや
七隈線延伸が今後地価にどのような影響がでるか注目ですね

[923: 匿名さん]

上昇率全国2位、GMやん。
住民さん、鼻高々でしょうね。

[924: マンション検討中さん]

空港沿線はもちろん
天神駅の周囲4Km圏内の
新築マンションは、少々高くても買っても
将来的に高く売れそうな気がしてきた

[925: マンション検討中さん]

うーん、東京ではマンション価格が下がり始めてるとのこと。特にタワーマンション。常識なら半年後に福岡にも波及する。

[926: 匿名さん]

短期的にはそうかもしれないけど、長期的には少なくとも維持はできると思うけどなぁ

[927: 匿名さん]

７年前にケチって駅徒歩10分以内を買ったけど、あの時はどこも4000万あれば買えたから手出しときゃよかったな。あの時も高止まり高止まりって言ってて気付けば4000万じゃ条件いい物件なんかなくなっちゃった。

[928: 19]

19ですが

天神、博多駅周辺はオリンピック後も
ビルの建て替えなどの再開発は続く為
オフィス需要が高まりに伴う注目度や
人口増加の期待を考えると
元々高くても郊外よりは資産価値の
維持は出来やすいと思うので
博多天神勤務のDINKS層なら博多駅、天神周辺の
新築マンションは少々の無理はしてでも
買って損はないかと思っていますが
、この考え方はいかかでしょうか？

19でした！

[929: 匿名さん]

927 匿名さん
未来の結果を語る事が出来きたら素敵ですね。

その土地の限定的な価値観で判断していると見誤ってしまうね。
海外の富裕層の動向、関東/関西首都圏からの人口流入。

特に、国内の決して富裕層ではない老若リタイア組の流入。
それも、都心部での生活に拘らない むしろ それには飽きた チョイ裕福な人々。
その生活志向と不動産購買行動。

でも、多くの投降を見る限り、他に比べて ご当地の都心部を絶対視する傾向が顕著です。
なので、天神・赤坂・大濠周辺の人気は当面続くのでしょうね。
ただ、投機的な視点で考えると、多くのリターンは望めない無難な価値観なのかも。

[930: 検討板ユーザーさん]

>>925 マンション検討中さん
タワーマンションと一括りにできないと思うけど、東京に習うと照葉あたりは厳しいと思われる。

[931: マンション検討中さん]

でも照葉はもとの値段が都心よりダントツに安いので、下落しても実質的な目減りは少ないんじゃないでしょうか。

[932: 匿名さん]

>>931 マンション検討中さん
まさに貧乏人の発想。

[933: 検討板ユーザーさん]

>>931 マンション検討中さん
実質的な目減り云々ではなく、一生住むなら良いとして
事情などで売りたいときに売れない、買い手がいない可能性が高いということです。

[934: 匿名さん]

福岡都市圏の平均地価変動（％）

・・・・住宅地
・・・・2016年　2017年
福岡市・+2.9・・+3.3
東区・・+1.6・・+2.3
博多区・+2.6・・+3.7
中央区・+6.5・・+6.6
南区・・+3.6・・+4.3
西区・・+1.4・・+1.8
城南区・+3.6・・+4.2
早良区・+3.5・・+3.5
春日市・+3.0・・+5.3
大野城市+3.0・・+4.6
志免町・+1.1・・+3.7
須恵町・+1.5・・+4.5
新宮町・+1.8・・+3.2
糸島市・+0.5・・+0.9

意外と南区が伸びている。
中央区は安定の強さ。
早良区北部はもっと良いだろうが南部が足を引っ張っている？
城南区は七隈線の影響か？

[935: 匿名さ]

より見やすく

福岡都市圏の平均地価変動（％）

・・・・住宅地
・・・・2016年　2017年
中央区・+6.5・・+6.6
春日市・+3.0・・+5.3
大野城市+3.0・・+4.6
須恵町・+1.5・・+4.5
南区・・+3.6・・+4.3
城南区・+3.6・・+4.2
博多区・+2.6・・+3.7
志免町・+1.1・・+3.7
早良区・+3.5・・+3.5
福岡市・+2.9・・+3.3
新宮町・+1.8・・+3.2
東区・・+1.6・・+2.3
西区・・+1.4・・+1.8
糸島市・+0.5・・+0.9

[936: 匿名さん]

これを見ると誰かが西新はオワコンでこれからは中央区と叫んでいたのがわかる気がするな。
もっとはっきりしているのは商業地域の基準地価。
西新は昔デパートや映画館があったのに今は単なるベッドタウンとなっており
早良区は各区の商業地域の中でももっとも伸びが低い。

香椎や大橋は再開発の立ち上がりや計画の影響が出て値上がりしているが
プラリバ跡地のブリリア計画でも今のところ数値になって無い。
来年くらいに数値となってでるのかもしれない。

空港線でも中央区の赤坂、唐人町周辺は値上がりしている。

2極化が進んで中心部（中央区）と開発が遅れて土地代が安い郊外（福岡市外）が値上がり。

しかし中央区や早良区北部は限界まで上がっているのでこれをキープするのは難しいだろう。
そうなると博多の呉服町～箱崎や城南区あたりに伸びしろがあるか？

[937: マンション検討中さん]

でた西新下げ笑笑
前ほどの勢いはなくても半端な中央区の町よりゃなんかだと思うけど。

[938: 匿名さん]

仕事柄、早良区の人口比率、人口動態は気にしているが、
あそこは北部、中部、南部と3つに分けないと議論が成り立たないくらい
住民層、年齢層が異なります。
自分の定義で北部、中部、南部というのはあるんだけど、
それは企業秘密としても、北部某所は65歳以上が15%以下(バブル期の日本)、
南部某所は27%です。
もっというと、南区の南部某所なんて32%で、かなりの高齢化率です。

市役所のデータなどから自分で簡単に出せますので、やってみたら
色々面白いですよ。

[939: eマンションさん]

地価変動てマンション価格や
マンションを売る時の価格に影響するの？

[940: 周辺住民さん]

福岡市とその周辺の基準地価動向

福岡都市圏の平均地価変動（％）
・・・・商業地
・・・・2016年　2017年
福岡市・+7.3・・+9.6
東区・・+5.9・・+7.0
博多区・+11.2 ・+14.4
中央区・+9.0・・+10.8
南区・・+4.7・・+8.2

[941: マンション検討中さん]

>>936 匿名さん
長々と書いているが、内容は支離滅裂で偏差値の低さを露呈しているな！
残念！

[942: 匿名]

941 マンション検討中さん
そうだろうか。
941さんこそがそうなんじゃないか（なんとかが低いってとこが）。

[943: 匿名さん]

934だが補足

福岡市とその周辺の基準地価動向

福岡都市圏の平均地価変動（％）
・・・・商業地
・・・・2016年　2017年
福岡市・+7.3・・+9.6

博多区・+11.2 ・+14.4
中央区・+9.0・・+10.8
南区・・+4.7・・+8.2
東区・・+5.9・・+7.0
早良区・+3.5・・+4.6
城南区・+4.3・・+4.5
西区・・+1.4・・+2.6

ここでも南区健闘。
東区はもっとも人口が増えており、再開発で商業地区が値上がりしている。

[944: 19]

19です

東区は千早と照葉の人口増加がすごかったからですね

[945: マンション検討中さん]

>>942 匿名さん

あんた、文章読めないんだな。。。
小学校行き直しな

[946: 匿名さん]

９４１みたいな変な人間はどこのでもいるよね。

[947: 匿名]

945 マンション検討中さん
「句点」って知ってる？
「。」の基本的な使い方を、小学生に教えてもらいなよ。
ちゃんと、お願いするんだよ。
　　
小学校に行き直せとは、言わないよ。
小学生に迷惑かけるし、貴殿が恥かくだけだからさ。
投稿する前に、国語を自習してなって。

[948: 匿名さん]

そういう不毛な口論してても削除されるだけだから意味ないよ笑

今の値段の割にある伸びしろっていう面だったら早良区北部は伸び代はあんまなさそうだね。百道浜住みだけど。
マークイズとブリリアできたら、電車でも引かない限りもう大きなイベントはなさそう。
中央区はもともと高いし。

[949: eマンションさん]

福岡市内で
伸びしろがある場所てどこですか？
私は博多区か、照葉だと思います。

[950: 匿名さん]

商業地域で高さ制限が緩和される地域に限るのではないでしょうか。？

[951: eマンションさん]

現在の価格帯と、今後の人口増加を考えると
再開発のしやすさから
意外と志免町や長者原が伸びしろがありそう。

[952: eマンションさん]

須恵の地価が結構上がったかわ
上がり方が気になる
何か要因があった？

[953: 匿名さん]

志免町、長者原、須惠、が開発で地価の値上げが見込めるかな～、？

[954: eマンションさん]

照葉はどうですか？
タワマンやパークカーサーシリーズは
上がると思いますか？？

[955: 匿名さん]

筑紫口の合同庁舎跡地の利用方法はどなたか知りませんか？

[956: 匿名さん]

照葉を上げるのに必死な人がいるようですが、誰にも相手にされてなくてウケる。
まさに現状を物語ってるようだ。

[957: 匿名さん]

>>956 匿名さん
照葉を下げようとしていますが、現状は意外とそうではないですよ。
現状を知らないあなたは、残念な人だ。

[958: eマンションさん]

>>955 匿名さん
都市機能に根付く高級ホテルと聞いてます。
再開発は、九州最大級の費用がかかる為
どうせなら
博多駅周辺のビル高さ緩和に期待していますが
解散総選挙でどうなるのでしょう。
どっちみち、高速バスターミナルが筑紫口に出来てからでしょう。

[959: 匿名さん]

博多駅と福岡空港を九電、西鉄、ＪＲ九州、ＪＲ西日本、福銀、西日本シティ銀行、福岡地所、西部ガス＝七社会が結束して開発をして欲しい。九州は独立保護主義でいく事

[960: 匿名さん]

>>959 匿名さん

福岡地所は七社会ではありませんよ。
もしかして、福岡地所の関係者の方ですか？

[961: 匿名さん]

照葉を上げたい人と福岡地所を上げたい人が必死過ぎるスレだなぁ･･･

[962: 名無しさん]

>>957 匿名さん

[963: eマンションさん]

合同庁舎が九大箱崎に移転する案凄く良い
合同庁舎跡地には、都市型ショッピングモールを建てて欲しい
岡山イオンのように

[964: マンション検討中さん]

合同庁舎再開発が博多の都市機能の発展には重要
期待してます

[965: 匿名さん]

グランドメゾン浄水ガーデンシティを賃貸中です。その他好立地のグランドメゾンを一軒賃貸中ですが、年間賃料収入は６００万です。福岡は不動産収益率が非常に高い地区ですね。いざとなれば好立地のＧＭは福岡市民はすぐに買います。なんて簡単な投資でしょう。

[966: 匿名さん]

すげ〜。

[967: 匿名さん]

参考までに投資金額を教えて下さい。

[968: 匿名さん]

https://headlines.yahoo.co.jp/article?a=20170927-00143619-diamond-bus_...
機械式駐車場はマンションスラム化の要因になる「金食い虫」だ

機械式駐車場のマンションは15年以内に売った方がいいのか、、、

[969: eマンションさん]

>>965 匿名さん
不動産から聞いたのですが
GMだからとかはあまり関係がないみたいです。
GMは賃料もプラス5000円くらいかな
利便性と立地が重要です。

[970: マンション検討中さん]

購入する人はブランドとか見栄えを当然ながら気にするけど、賃貸で住む人は利便性第一だからある種当然ですよね。

[971: マンション投資家さん]

単純に賃貸料を稼ぐなら東区が一番利回りが良いです。
でも、出口戦略（最後に売ること）まで考えると中央区の駅近のGMは選択肢に上がってきます。
部屋の広さだって広いほうが（利回りが多少落ちたとしても）出口戦略としては有利です。

[972: eマンションさん]

なんで東区ですか？

[973: 匿名さん]

>>972 eマンションさん

単純に物件価格が安いからじゃない？

[974: 匿名さん]

９６８さん、機械式駐車場の資料をありがとうございます。機械式駐車場も以前から比較すると
性能も良くなったと思います。都心部ですと敷地が高くデべも土地の買収が思うに任せず平置き
駐車場が良い事は解っていてもついつい機械式で土地の有効活用となるのでしょう。
以前住んでいたマンションは４００戸を超す大型マンションで機械式駐車場が２００台分ありま
した、築２８年でしたが築１０年位でトラブルや事故が発生して大変でした。
どうしても機械式を廃止しないといけないと言う事になり用地を探しましたが築２０年位で土地
が見つかり組合で駐車場用地を造成も含めて２億円の積立金で購入しました。

機械式の撤去、用地の購入、将来を見据えて宅地造成を行い宅地化、土地の名義を個人には危険
として法人化にして管理組合法人名にしました。

郊外ですから土地の売却が出る可能性も高い事から１０年位組合は情報収集をしておりました。

この作業に１年半の年月を費やしました。車がないと生活できないマンションですので将来は
車に要らない都心部への購入計画を立てています。

都心部のマンションで機械式駐車場が設置されているマンションは将来の事を考えないと大変な
事態になりますよね。お金を掛ければ結構長持ちするとは思いますが、要らない住民には負担が
大きいでしょうね。都心部でも機械式駐車場のあるマンションは購入しない方が良いでしょう。

[975: 匿名さん]

９７４です。追記、利便性にたけたマンションは機械式でも資産価値は落ちないとおもいます。

[976: 匿名さん]

やっぱり駅近5分以内しかないね。

[977: 匿名さん]

場所が良くても、駅から5分以上で、規模も５０戸程度と小さくて、機械式駐車場が大部分を占めるマンションって北朝鮮並みのリスクあるのかな

[978: 匿名]

977 匿名さん
神奈川鎌倉・葉山や京都嵐山などには、
シニアの富裕層や若年リタイア向けに、そのような物件が結構ありますよ。
内覧したことありますが、仕様が素晴らしくとても快適そうですよ。

私も、早々にリタイアし電車通勤の呪縛から解放されて、住み替えました。
駅近という評価尺度も、3分以内から10分以内に大幅に緩和されました。
駅徒歩10分でも、最上階の眺望良好・上階の騒音皆無の生活は快適です。

[979: eマンションさん]

規模が大きすぎるのは団地みたいで嫌
子供やママ友との人付き合いやエレベーターが混むのが面倒。
車は持っているけど
近くに駅があって通勤に使うから
車はあまり使わないなら
レンタカー屋があれば車は売っても良い
レンタカーの方が安くて経済的。

[980: 匿名さん]

規模が小さいと各戸に機械式駐車場修繕に対する費用が莫大にかかるってこと。
中小規模で駅から１０分程度なら機械式駐車場でなく平置き出ないとダメでしょう。

[981: しらが爺]

機械式駐車場が話題になっていますが、出し入れに時間がかかるのはイライラしますね。
ただし、屋外の機械式と、屋内の機械式とでは、車や駐車機械の劣化度が全然違ってきます。

機械式駐車場のメンテナンスに来ていた業者の方に聞いたところ、屋外だと６年程度で
チェーンの交換などが必要になるが、屋内なら１０年は大丈夫とのこと。
また、駐車機械のお値段は、上下二段の場合、６０万から８０万程度とのことでした。
駐車料金１台月１５０００円とすれば、２台で年３６万円。３年もあれば元が
取れる計算です。

車を利用する人の数が減り、駐車機械が空くようだと、交換費用の捻出に苦労しそうです。

車のディーラーに行った時、機械式は出し入れに時間がかかると言ったところ、
セールスの方曰く、機械式の下段(地下側)を好む人もいるとのこと。
どんな人かと聞いたら、宝石商だそう。鞄に入れて一々室内に持ち込まずに
済むので、安全上も有利なのだとか。人によって評価は様々ですね。

[982: 匿名さん]

機械式駐車場はあるよりはないほうが良いに決まっている。平置きに変更する方法を計画しましょう。

[983: eマンションさん]

>>982 匿名さん

きまってないよ

[984: 匿名さん]

>>982
私は浄水の機械式で駅から10分弱ですが、資産価値には自信持ってますよ

[985: 匿名さん]

日本一若い女性が多い福岡市中央区。

http://diamond.jp/articles/-/137921

なるほどなと思う。
明らかに25-35の女性を狙ったような店が多い。
もう少しおじさんにも優しい店が欲しいが。
飲み屋も焼き鳥であっても餃子であっても女性が多い。
全国的に見ても珍しいんじゃないか。

おじさんの多い博多や中洲。
ファミリーの多い姪浜や藤崎や千早とはまた違った魅力。

[986: 名無しさん]

賃貸に出さないなら、駅近にこだわらなくても。機械式が嫌なら、高層階を買えばいいし。
にしても、MJR赤坂の安っぽさに驚いたわ。中身は知らんけど。

[987: マンション検討中さん]

赤坂の交差点でMJR赤坂が見えるけど、カラリーングから見た目も安っぽい感じ

[988: 匿名さん]

結局、七隈線延期で完成予定未定になってんじゃん。

[989: マンション検討中さん]

七隈線延伸狙いで
マンション購入を決めた人には
ショックなニュース。。
まぁここまで市税を突っ込んだんだから
完成しないと言うことは無いので
気長に待つのが吉ですね。

[990: 匿名さん]

機械式がいいなんて言うのは、よほどの変人でしょう。

[991: 匿名さん]

七隈線延伸は実際のところ送れるかどうかもはっきりしていませんよ。問題の場所以外はほとんど数日しか工事中断しておらず、表沙汰にあえてせずに目立たないように着々と工事進めています。いずれにしてもキャナルまでの延伸がかなり先にできそうですね。
また博多駅工区はかなり時間的余裕を取っているので、半年程度遅れる可能性が高いですが、その程度らしいです。新工法では水抜きと地盤改良さえできれば後は早いかもしれません。

[992: 匿名さん]

福岡市が開通遅れると公表したでしょ。

[993: マンコミュファンさん]

21年にずれ込むだけと思います。
七隈線が延伸しても
結局、空港線沿線も資産価値があがると思う。

[994: マンション検討中さん]

資産価値上がるのは中央区だけです

[995: マンコミュファンさん]

>>994 マンション検討中さん

根拠がない決めつけは良くないです。

[996: マンション検討中さん]

空港線、七隈線両方利用できて便利になるのは中央区と博多駅周辺だけでしょう。その他は優位差がなくなるだけ。

[997: 匿名さん]

ただ、ファミリーが住むエリアではないな。ファミリーなら早良区・西区の空港線沿いがベター。

[998: 匿名さん]

西区早良区は七隈線延伸で何の恩恵も受けない。むしろ価値下げるだけ。

[999: 大丈夫]

一応、橋本は始発です。でも上がらんか。

[1000: 匿名さん]

であれば、博多駅周辺しか今後資産価値は上昇しないと言う事になりますが。、？

[1001: 匿名さん]

空港線６両編成、七隈線４両編成。
将来の価値は分かりませんが、空港線の方がず〜っと好きですね。

[1002: マンコミュファンさん]

単純に、キャナルシティーの所に駅ができるのなら
キャナルシティー周辺が上がるのでは？
あと、博多駅に来やすくなるという点で
博多駅周辺。
けど分譲てあんまりないよね

[1003: 匿名さん]

土地がないです。

[1004: 匿名さん]

キャナルシティ周辺は世帯向け分譲マンションの建設計画は難しいでしょうね。
博多駅筑紫口の合同庁舎は移転するのでしょうか、移転したら予定はやはり、
商業施設になるのでしょう。？

博多駅周辺は賃貸で単身向けが多いよですが。分譲で１Ｋや１ＬＤＫ。等が、
かなりの量の売り物件があるみたいですが。３ＬＤＫ，４ＬＤＫの分譲でし
たら需要は高いと思いますが。？。

分譲よりも、利回りの良い投資型施設（賃貸等）になる可能性の方が高いの
でしょう。？

[1005: マンコミュファンさん]

>>1004 匿名さん
合同庁舎は高級ホテルになるんじゃないでしょうか？
合同庁舎は箱崎の九大跡地に移転の話が進めば嬉しい

[1006: マンション検討中さん]

筑紫口の博多郵便局の仮局舎の跡地再開発
結構出来上がってきている!楽しみ!

けど、何ができるの?ショッピング系?ビジネスビル系?

[1007: 匿名さん]

福岡空港にラーメンどうりができるよ。皆で食べに行きましょう。この辺の資産価値に良い影響を望みます。

[1008: マンコミュファンさん]

福岡空港のラーメン滑走路楽しみ！

[1009: 匿名さん]

大濠公園周辺以外は価値ありません。

[1010: マンコミュファンさん]

>>1009 匿名さん
大濠周辺は老朽化したマンションが多いから興味ない
結局は高齢化が進んで
免許証返納する人が多いから
駅周辺やスーパーが近くにある物件に
価値があると思う。

[1011: 名無しさん]

>>1007 匿名さん
県道68号線、通称ドラゴンロードの事？

[1012: 匿名さん]

>>1010 マンコミュファンさん

買えないだけでしょ…

[1013: 通りがかりさん]

福岡市民にとって大濠一丁目・二丁目はステータス抜群です。
でも駅やスーパー、コンビニは遠いし、生活する上で便利な場所ではないですね。
空港線駅近で、生活に便利な施設が徒歩圏のマンションで暮らしたいです。

[1014: 匿名さん]

>>1013
なるほど。
大濠公園と荒戸辺りがベストですね。

[1015: 匿名さん]

荒戸とか5.6年前はファミリー物件が2000万台で買えたのにねー。

[1016: マンコミュファンさん]

>>1014 匿名さん

若い人は大濠よりも
六本松みたいな駅近の方が魅力に感じると思う。
結婚しても子供も作らず共働きが主流だし
車もない為
通勤が楽で利便性が高い方が魅力的。

[1017: 匿名さん]

>>1015

薬院でもそうでしたよ。

[1018: 匿名さん]

では現在は２倍以上の価格ですか。異常じゃないでしょうか。暴落するかも。

[1019: 匿名さん]

荒戸は新築で2700万くらいだったから２倍はないけど上がりすぎだよね。
あの時の価格に戻りはしないだろうけど今より下がりはするかもね。
あの時に買っときゃよかったー

[1020: マンコミュファンさん]

>>1019 匿名さん

でも金利が‥