福岡市及び近郊で1番資産価値が維持出来るマンションは？

[匿名]

2015年にマンションを購入予定です。
福岡市及び近郊で販売されているマンションで1番資産価値が維持出来るマンションはどれだと思いますか？

[3387: 購入経験者さん]

マンションの買い時なんて人それぞれ。3386さんの言うようにまだ買い時じゃないと言い続けるひとはいつまでも買わない。世間の流れ関係なく買うと決意したときに納得して買えばいいだけだと思います。

[3388: マンション検討中さん]

私、常に毎年いくつも不動産買ってますけど
結局、その物件の価格が市場価値に対して
割安かどうかだけです。
時期的に大きな単価の波もありますが
その中で私見ですが光って見えるものが
いつの時代でもありますので
継続することでより良いものが選別できると思います。
新築マンションでもデベの原価や競合次第で
そういった物件もあります。
例えば同じマンション内の価格割でも
ネックな部屋を弱気みで割安で表示したり。
しかし貸すと同じ価格で貸せたりなど。

[3389: 匿名さん]

下手な鉄砲も数打ちゃ当たる というやり方は、バブル期などには大いに成果があった。
これからは今まで以上に、マイニングにも統計や分析が欠かせませんね。

[3390: 匿名さん]

>>3385 匿名さん

ご意見をありがとうございます。
3382さんは一貫性がないように感じ、話しをずらされてるようにも感じました。堂々巡りになりそうなので返信は要らないとお伝えしたのですが。（もしかしたら違う方かも知れません）

私は、
マンションの立地、間取り、面積、築年が、違う中で共通の分かりやすい指標は「お金」だと思っています。

前述しましたが、マンションでお金（資産）を得る為には売るか貸すしかありません。それ以外はただの「住まい」だと思っています。
また、マンションは基本的に劣化する資産です。
その為、「購入した金額と売却した金額の差」をわかりやすい指標と捉えています。
細かいことを省きますが、賃貸の場合は購入金額を何年で返済できるか（いわゆる利回り）を指標にします。


私信ですが、コロナ後に新築や中古の価格が上昇することはないと思っています。上記の理由から今、販売している博多天神などの新築マンションは購入費が高く資産性は低いと、私は考えています。
スレのタイトル「資産価値維持」から言えば
「2から3年後に築浅マンション購入」が良いかと。

[3391: 匿名さん]

心理的財布（マーケ用語）は、人それぞれで、対象物によっても様々です。
　
Ａ氏は、新車に３年毎に1,000万出費するが、住戸は住みきり3,000万、ランチは一食ワンコイン。
Ｂ氏は、車は国産中古、住戸は１億円で住み替え有り、昼は手作り弁当（コスト300円）とかね。
　
評価軸も、人それぞれでいいんです。目標値を想定期間内にクリアするように住み替えるのみ。

[3392: マンション検討中さん]

>>3390 匿名さん
資産価値の観点は人により違うかもしれませんが「利回りが高い物件＝資産価値が高い」というのはかなり偏った意見かと。
景気を抜きにして考えるとマンション価値は年間2％下がると言われてますが都心の駅近物件になるほど、このペースは緩やかになります。私の思う資産性が高い物件は「駅近都心物件」もしくは「(眺望など)唯一性のある物件」のいずれかです。例えば照葉のタワマンを買った場合、高利回りで貸せるかもしれませんが資産価値は維持できないでしょう。

[3393: tooto]

住み替え、住み替え、住み替えて、たどり着いたは、オーシャンビュー。
臨終がよろしいようで、( ´艸｀)。私の願望です。海が大好きです。

[3394: 匿名さん]

>>3392 マンション検討中さん

「賃貸に出して、利回りが高い」は、指標のわかりやすさのみであって、前提として「ずっと空室にならない」なので、言われてる通り偏っていると私も思います。
その為、お金（資産）を得る手段は、私は賃貸より売却の方が好きです。


家族構成、仕事、通勤手段など、マンションに求める条件は様々だと思います。
極論、駅近や眺望、間取り、面積、築年等は要素であって資産価値を表すものではないです。同条件ではないものを比べる為の同条件は結局、「お金」しかないです。

[3395: マンション検討中さん]

>>3394 匿名さん
高利回りで賃貸に出せたとしても、売却時に価値が下落していればトータルで得られる「お金」は少なくなります。
福岡の場合、市内であっても、ほとんどの地域が郊外のような環境なので都心の好立地でないと資産性(お金)は維持できないですよ。

[3396: 匿名さん]

>>3395 マンション検討中さん　

論点がよくわからない。よく読み直しましょう。
そもそも貴方の指標が私には良くわかりません。
つまり、少々高くても「都心駅近なら資産価値高い」で良いですか？
また、貴方の言う郊外地が貴方の考える都心部と同じ販売価格ですか？（多分理解されないので気にしないでください。）
返信も大丈夫です。

[3397: 匿名さん]

>>3396 匿名さん
>>3395 マンション検討中さん
論点だの、OPEN HOUSEのみなみのコメみたいな事言ってますが、言語表現に限界があるね。
　
それぞれ抽象論と私見で対立していますが、具体的事例と収益額を提示して見せて下さいよ。
データは客観性と説得性に富んでいます。（政府と東京都などが語る数値は怪しいが）
　
是非、〈もしあればですが〉過去の各自の実体験での成果を実数値で示して下さいな。
期間も明示して下さいね。大体の相場は把握出来ますから、盛った場合はバレるかも。

[3398: マンション掲示板さん]

資産バブルでマンションまた上がるよ。
コロナ渦の値引き狙いがタイミングとしてはベストやったかと思う。ターゲットは現金化を急ぐ中小デベの完成済物件。今ならまだ間に合うかも。これが無くなると、本当にもう安く買えなくなる。

[3399: マンション検討中さん]

>>3398 マンション掲示板さん
今後は、物件数の減少により
土地値と工事費の下落が考えられます。
これまでが、ゼネコンが物件量による人手不足を
理由にして、かなりの利益を得ていますので
今後は競争原理による通常単価となります。
実際かなりの新規案件が止まってます。
この業界、景気の波でいつもこの繰り返しですよね。

[3400: 匿名さん]

>>3398 マンション掲示板さん
急かせないで。充分間に合いますって。
売れ残る完成物件は豊富ですよ。これからが久々の買手市場の幕開けなのです。
何故ならデベはこんな事態は想定もせずに、供給数を競ってましたからね。
あちこちに竣工目前の物件がゴロゴロあります。慌てずゆっくり選ばせて頂きますよ。

[3401: 匿名さん]

>>3399
建設費高止まりだぞ、どんどんベテラン辞めるわ、外人来んわ人手が全く足りん。

[3402: 匿名さん]

>>3400
数年指をくわえて待ち続け、
コロナショックにも買い損ない、
ああだこうだといつまでも買えず、
また相場が上がってああもう今更買えない、
となりそうな人やね。

[3403: マンション検討中さん]

>>3396 匿名さん
利回りが高い＝資産価値が高いと言うなら新興国の不動産は先進国よりも資産価値が高いことになりますね。

また購入価格を合わせた場合、郊外の物件を複数購入した場合と同額の1つの物件の都心駅近を比較すると郊外の低額物件の方が利回りが高くなります。この場合でも資産性は郊外の方が高いのですか？
空室率や出口戦略は無視ですか。

返信は不要というコメントは相手に失礼なのでやめましょう。

[3404: tooto]

>>3402 匿名さん
当然そのような方法で待ちますが、
価格が上昇すればそれでも何も困りません。
最安値で購入できれば現金で購入して税金等を納付しながら
蔵にしまい込めばいいだけです。
そのうち貨幣の切り下げを行う必要性が生じます。
今は現金が値打ち物で、不動産価格はピークである、
これ以上不動産価格が上昇する材料がありません。

[3405: マンション検討中さん]

>>3404 tootoさん
賃金含めたインフレが進めばある程度は
解決できそうな気がします。
日本人の国民性かもしれませんが
経済的に世界に取り残されてる感が。

[3406: 匿名さん]

>>3402 匿名さん
誤解されたようだが、>>3400は新築分譲の所有者です。継続して5年毎に新築に住替えてます。平日の物件巡りと不動産屋との情報交換が趣味です。次回は来春~初夏。内覧者が激減してるのでゆっくりと選べます。

[3407: マンション検討中さん]

今が不動産価格のピークというセリフは何年も前から定期的に出現しますね笑

初心者ほど相場が分かると思ってる人が多い。

[3408: マンション検討中さん]

>>3407 マンション検討中さん
ピークというよりもう過ぎましたが。

[3409: tooto]

>>3405 マンション検討中さん
経済的に世界から取り残されているのかどうかは何で
判断するのでしょうか。

[3410: 匿名さん]

>>3404
材料がなく上がるのが資産バブルです。まだまだ上がりますよ。
>>3406
お、また出た自称富裕層。
富裕層らしくこんな匿名スレで議論せず、いつもの不動産屋に行かれては？

[3411: マンション検討中さん]

コロナ対策で金がタブついてるから、株と不動産に資金入りますよ。
あと世界的に中国株から資金が引き揚げられ、その分も回ってきます。
数年はまだまだ高値と思います。
最近の株式の動きを見ると、バブルに突入したかと思われます。

[3412: マンション検討中さん]

>>3410 匿名さん
実体のないマインド的な買い上がりがバブルというなら
この板だけでも否定的な意見が多い中
上がる気がしない。
営業の売り煽り程度な感じ。

[3413: 匿名さん]

同意。上がる気はしない。

[3414: tooto]

仲介業者は手数料が入らない。デベロッパーは売れ残る。
と生き残れません。
株とは全く別の動きをするので比較にならない。
マンション等の不動産は税金や取引上の手数料やマンションでは
所有権変更とともに管理費等や特定承継に伴う支出必須です。
今日買って明日に売れるような株式とは異なる。
現在は、需要と供給が停滞している状況です。仲介業者は大変です。

[3415: マンション検討中さん]

売り手は上がることを願い、
買い手は下がることを願う。
そんなもんです。

[3416: tooto]

マンションを短期で売買等の取引に対する利益に対する課税は
相当高いですよ。売ってそれ等の利益も含めると短期の売買は
採算割れします。買い替え特例を利用するには規制が厳しい。
個人による不動産投資には限界がある。

[3417: マンション検討中さん]

>>3414 tootoさん
日経平均株価と都心3区のような人気エリアの中古マンションの成約平米単価は連動してますね。
戸建てや郊外は関連性が低いです。

[3418: 匿名さん]

>>3410 匿名さん
3406本人ですが、
当板から有益な情報を得ようとは思わない。呟くのみ。
尚、物件巡りも不動産と会うのもゴルフも全て平日です。
混み合う週末は時間効率も生産性も低い。ゴルフ場も下手なゴマすりリーマンやマナー知らずが、わいてくるので不快です。道路にも週末ドライバーがわき出て危険度も増し、渋滞もするから、時間のムダが多い。

[3419: tooto]

>>3417 マンション検討中さん
連動しようがない。全く別物である。
確実に暴落します。崩れだすと崖をすべるように落ちる。
今は始まったばかりでしょう。
アメリカの新体制と旧体制の内乱によっては世界大戦の始まりである。

[3420: tooto]

日本だけ生き残れない。
世界は崖っぷちにある。
郊外に帰り田畑でも耕すか。

[3421: tooto]

分譲マンションの一室を小銭をはたいて賃貸収入で利益を考えている
投資家さんは、儲かっていますか。儲かるはずがありません。
現金で購入してもそんなに甘くはないが、借り入れは頂けません。
購入時には登録免許税、不動産登録税、消費税、固定資産税、都市計画税、オーナーチェンジ時にには短期であれば譲渡益に対して５０％の課税。
賃貸時には分譲マンションの場合は、管理費、修繕積立金、借家人の要望による事故等の修繕費用の家主負担等々を細かく計算して投資をしていますか。（分譲マンションの場合は管理形態と組合の評判）
それ等を考えても相当安くで購入しないと採算割れします。借り入れも家賃収入を当てにしての投資はいずれいき詰まります。
この高騰時の投資目的のマンション購入は危険すら感じる。
個人はね。

[3422: マンション検討中さん]

>>3421 tootoさん
投資区分は、購入者が死らない程度にデベの利益を
最大限設定した物だから儲かるはずがない。
税金対策か上昇時のキャピタル狙いの投機商品。

[3423: 匿名さん]

一定期間の成果は下記の算式で求める。
賃貸運用の場合【（売却額 + 賃貸収入 － 維持 & 諸経費）－（購入額 － 諸経費）】
居住のみの場合【（売却額 － 維持 & 諸経費）－（購入額 － 諸経費）】

当該期間の自身の目標・計画値を確実にクリアしたか否かが最重要です。でもそれだけです。
C禍で迷走する政治家や専門家みたく、徒に数値をグチャグチャこねくり回しても意味無し。
　
株と同じく、購入・保有・売却する時期や期間と、そもそも物件選定が確実に明暗を分けます。
敢えてリスクをとり自己責任で数千万~億単位で資産の最大化をひたすら追求するだけですから、
その成果は 予め決めておいた マイルール・自分のモノサシで計れば良い。

借入金での運用は、突如ドツボにハマる。
企業経営とは異なるので、自己資産で運用する限りは、前ヅラ仏で後ヅラ鬼の銀行さんに
叱られ貸し剥がされたり、株主や従業員から叩かれる事は無い。失敗しようが気楽なんです。

[3424: マンション検討中さん]

素直にリートか米国株でも買って、配当金でローン払うのがベストという結論に行き着いた。
実物不動産は管理も手続きも面倒すぎる。

[3425: マンション検討中さん]

>>3422 マンション検討中さん
世の中には資産価値を利回りで判断する投資家もいるくらいですから悪徳ワンルーム業者は儲かるでしょうね。

[3426: tooto]

マンション投資は現金購入で最低2戸で、1戸は住まい。1戸は投資用、
借り入れは金利安でも御法度である。

[3427: 匿名さん]

>>3426 tootoさん

住まい、投資目的目的も含めて
現在の博多、天神地下鉄、駅近のマンションの資産価値についてはどう思いますか？

[3428: マンション検討中さん]

>>3418
ゴルフがどうとか、知らんがなw

[3429: 匿名さん]

>>3427 匿名さん
損をするようなことはないでしょうが、
投資としては今後は妙味に欠けるでしょう
住まいとしては可もなく否もないくらいで普通でしょう。

[3430: マンション検討中さん]

>>3396 匿名さん

返信いらないなら「？」つかったらだめよ、素人さん
君、日本力なさすぎ。

[3431: マンション検討中さん]

>>3396 匿名さん
若い子なのかな？投資はじめて間もないなら仕方ないけど、もう少し勉強しましょう。

[3432: マンション検討中さん]

>>3425 マンション検討中さん
情報弱者って結構いるんですよね、大半は周囲の意見が頭に入ってこない高齢者だろうけど

[3433: マンション検討中さん]

>>3419 tootoさん
現実は株価と不動産価格は連動してます。
都心３区に限らず主要都市は連動してます。暴落してほしい願望はわかりますが、この数年でそんな人たちが多くストックされてるでしょうから暴落しないですよ。

[3434: 匿名さん]

>>3433 マンション検討中さん
最近株価が暴騰していますが、マンションは暴騰しているでしょうか。
連動しているのならマンションも暴騰しているはずですが。
連動はしません。全く別物です。

[3435: マンション検討中さん]

株価と不動産は全く別物ではないよ、当然資産は別だから連動はしないが関連はする。
好立地の住宅地の地価がまた上がりますよ。
商業地はインバウンドが回復するまでは厳しいかな。

[3436: マンション検討中さん]

最近の成約平米単価も知らないのに小学生レベルの反論ですね。

日経平均株価
都心3区中古マンション成約平米単価
で画像検索すればレインズの統計が出てきますよ。

それでも全く別物だと思うなら参考にしなくてもいいですけど。