福岡市及び近郊で1番資産価値が維持出来るマンションは？

[匿名]

2015年にマンションを購入予定です。
福岡市及び近郊で販売されているマンションで1番資産価値が維持出来るマンションはどれだと思いますか？

[3367: 匿名さん]

>>3365 マンション検討中さん
この様な状況下では、高額物件を購入出来ない世帯は、自ずと郊外の物件を購入します。従って、もともと供給が少ない郊外も高値で推移します。当面は広範囲で高値推移するでしょうね。二極分化はそれが落ち着いてからの展開ですね。

[3368: 匿名さん]

都心の価格は今のところは下がっていませんが、売買は減っています。市場原理としては今後価格は安くならざるえない。
2-3年購入は待つのが正解。

[3369: マンション検討中さん]

どんな局面でも、価格を正当化して
お客さんに売る営業マンは凄いですね。
そのおかげで売れて喜ぶ人がいる訳で
ありがたいです。

[3370: マンション検討中さん]

>>3366 匿名さん
東京の家賃相場はここ数年上昇傾向です。また天神と例えば東京の山手線沿線の同価格帯のマンションを比較したら、圧倒的に天神の方が家賃は高いです。

[3371: マンション比較中さん]

>>3366
価格は倍なのに賃料は変わらないということはないでしょうが、不動産価格はROIだけで決まるものではないです。

>>3368
この時期に売買取引数が減るのは当然ですが、その市場原理だと取引数が増えてきたら価格は上がらざるを得ないという事になりますね。

[3372: マンション検討中さん]

近年の高騰で潜在的な購入需要はあるわけなので、いくらコロナで騒いだところで影響は限定的

[3373: 匿名さん]

需給価値形成やゲーム理論ってのがありますよ。

購入者の皆が皆、２~３年待ってたら、今建造中でその間に竣工する物件は、売れ残りダブつきますね。当然、かなりの値引き出来ますね。となると、丁度買い時ですね。

又、皆が皆待ってから３年後に一斉に買いに動いたら、玉不足になって値上がりするね。

一方で、需要の低下を想定して２~３年デベの供給が細っていたら、完全なる売手市場になって良い物件は抽選が激化し、自ずと価格も高値更新となる。

高嶺の花となりかねないですね。結局は、皆が買い控えて玉がダブつくこれからが買い時となる。ある意味で逆張りです。

[3374: 匿名さん]

>>3371 マンション比較中さん
いやいや話しをずらしてません？
不動産価格がどのように決まるのか。の話しではなく「資産価値が維持できるマンション」かの話しだったと思いますが？
貴方はコロナ後市場が変わらないか、上がるとお考えですよね。当たり前ですが、お金を得る為には賃貸か売るしかないです。単純に「売った金額／買った金額」で係数が、たとえ一緒でも、買った金額が高いほど支出金額は大きくなりますよ。不動産は消耗する資産です。過去の新築が同条件の現在の新築の価格を抜く事はありません。
また賃貸に出しても賃貸金額が市場と、同じように維持または上昇をしないと資産維持とは言えないのではないですか？賃貸者が最初に契約した金額から、市場に合わせて家賃の値上げはすることはしないでしょ。
人気があるのは同意できますが資産維持を混同していないですか？

[3375: マンション検討中さん]

>>3374 匿名さん
これまで、リセッション時は同条件の
新築価格は下がりましたし
逆に賃貸物価は物価高騰を理由に
契約後でも家賃を見直して値上げしましたが？

[3376: 匿名さん]

我が家は、来春の住み替えに向けて準備しています。コロナの影響も落ち着いているでしょう。
来春は、売却する為の外的環境と物件固有の条件が、ベストマッチするタイミングと捉えています。
住み替え先の物件も選びやすい状態で、市況も落ち着いているでしょう。
今までと同様にその5年後、2026年にはまた変化を求めて新興地域に住み替えます。
建物も劣化するし、環境改善も期待薄なので、一箇所に長く住むのは好みません。

[3377: マンション検討中さん]

>>3375 マンション検討中さん
さも一般論かのようにいってますけど、なにがいいたいのかな？

[3378: 匿名さん]

>>3375 マンション検討中さん

答えになってません。
よく読み直しましょう。返信は大丈夫です。

[3379: マンション検討中さん]

>>3375 マンション検討中さん
コロナを機にわかりやすい文章かけるようにしましょう

[3380: 匿名さん]

小池都知事が来年のオリンピック開催発言で少し弱気発言を始めました。
やはり開催できなくなることを織り込みだしたのでしょう。
日本だけがコロナを封じ込められても、
世界はこれから猛威を振るいそうです。
私たち庶民は心を引き締めて生活しなければならなくなりました。
マンションどころではありません。大変な時代がきそうで心配です。

[3381: 匿名さん]

そうです。大変な事態です。が、住まい選びを自粛する事はありません。住まいは生活の基盤ですから。重要なのは不注意な安易な接触をしない事です。MRでは対面の直近の会話なんぞは、厳禁タブーですね。

[3382: マンション検討中さん]

>>3374 匿名さん

支出額（購入金額）が上がるのにリターン（賃料）が変わらないなら資産性が下がると言いたいのですか？
投資収益率だけが資産性ではないです。

[3383: 匿名さん]

>>3382 マンション検討中さん

そうなんですね。
それで貴方の考える資産性とは何ですか？

[3384: 匿名さん]

>>3381 匿名さん
そうですね。住まい選びは自粛する必要はありませんが。
今の住まいがあるのなら購入は5年から6年は控えた方が賢明でしょう。

[3385: 匿名さん]

>>3382 マンション検討中さん
今までのやりとりには無関係の者です。割り込むようで恐縮です。
チグハグな抽象的な私見のやりとり=堂々巡りを見かねて投稿します。
　
>投資収益率だけが資産性ではないです。 と断言するのならば
それ以外の「評価指標」を具体的にズバッと明示して下されば納得性が高まると思います。

[3386: 匿名さん]

>>3384 匿名さん
住み替え前提の場合、住戸は株と同様に対象の選定は勿論、売却と購入の時期決定は大事です。
最適解を得る為には、根拠の無い期限設定は無意味。常に売買を意識してこそ最大益を手に出来る。

世間には、まだ買い時じゃないとずぅ~っと言い続けて、買わない・買えない方々も多い(笑)。
ちなみに、購入を5年から6年は控えた方が賢明だとする理由って具体的にありますか？

[3387: 購入経験者さん]

マンションの買い時なんて人それぞれ。3386さんの言うようにまだ買い時じゃないと言い続けるひとはいつまでも買わない。世間の流れ関係なく買うと決意したときに納得して買えばいいだけだと思います。

[3388: マンション検討中さん]

私、常に毎年いくつも不動産買ってますけど
結局、その物件の価格が市場価値に対して
割安かどうかだけです。
時期的に大きな単価の波もありますが
その中で私見ですが光って見えるものが
いつの時代でもありますので
継続することでより良いものが選別できると思います。
新築マンションでもデベの原価や競合次第で
そういった物件もあります。
例えば同じマンション内の価格割でも
ネックな部屋を弱気みで割安で表示したり。
しかし貸すと同じ価格で貸せたりなど。

[3389: 匿名さん]

下手な鉄砲も数打ちゃ当たる というやり方は、バブル期などには大いに成果があった。
これからは今まで以上に、マイニングにも統計や分析が欠かせませんね。

[3390: 匿名さん]

>>3385 匿名さん

ご意見をありがとうございます。
3382さんは一貫性がないように感じ、話しをずらされてるようにも感じました。堂々巡りになりそうなので返信は要らないとお伝えしたのですが。（もしかしたら違う方かも知れません）

私は、
マンションの立地、間取り、面積、築年が、違う中で共通の分かりやすい指標は「お金」だと思っています。

前述しましたが、マンションでお金（資産）を得る為には売るか貸すしかありません。それ以外はただの「住まい」だと思っています。
また、マンションは基本的に劣化する資産です。
その為、「購入した金額と売却した金額の差」をわかりやすい指標と捉えています。
細かいことを省きますが、賃貸の場合は購入金額を何年で返済できるか（いわゆる利回り）を指標にします。


私信ですが、コロナ後に新築や中古の価格が上昇することはないと思っています。上記の理由から今、販売している博多天神などの新築マンションは購入費が高く資産性は低いと、私は考えています。
スレのタイトル「資産価値維持」から言えば
「2から3年後に築浅マンション購入」が良いかと。

[3391: 匿名さん]

心理的財布（マーケ用語）は、人それぞれで、対象物によっても様々です。
　
Ａ氏は、新車に３年毎に1,000万出費するが、住戸は住みきり3,000万、ランチは一食ワンコイン。
Ｂ氏は、車は国産中古、住戸は１億円で住み替え有り、昼は手作り弁当（コスト300円）とかね。
　
評価軸も、人それぞれでいいんです。目標値を想定期間内にクリアするように住み替えるのみ。

[3392: マンション検討中さん]

>>3390 匿名さん
資産価値の観点は人により違うかもしれませんが「利回りが高い物件＝資産価値が高い」というのはかなり偏った意見かと。
景気を抜きにして考えるとマンション価値は年間2％下がると言われてますが都心の駅近物件になるほど、このペースは緩やかになります。私の思う資産性が高い物件は「駅近都心物件」もしくは「(眺望など)唯一性のある物件」のいずれかです。例えば照葉のタワマンを買った場合、高利回りで貸せるかもしれませんが資産価値は維持できないでしょう。

[3393: tooto]

住み替え、住み替え、住み替えて、たどり着いたは、オーシャンビュー。
臨終がよろしいようで、( ´艸｀)。私の願望です。海が大好きです。

[3394: 匿名さん]

>>3392 マンション検討中さん

「賃貸に出して、利回りが高い」は、指標のわかりやすさのみであって、前提として「ずっと空室にならない」なので、言われてる通り偏っていると私も思います。
その為、お金（資産）を得る手段は、私は賃貸より売却の方が好きです。


家族構成、仕事、通勤手段など、マンションに求める条件は様々だと思います。
極論、駅近や眺望、間取り、面積、築年等は要素であって資産価値を表すものではないです。同条件ではないものを比べる為の同条件は結局、「お金」しかないです。

[3395: マンション検討中さん]

>>3394 匿名さん
高利回りで賃貸に出せたとしても、売却時に価値が下落していればトータルで得られる「お金」は少なくなります。
福岡の場合、市内であっても、ほとんどの地域が郊外のような環境なので都心の好立地でないと資産性(お金)は維持できないですよ。

[3396: 匿名さん]

>>3395 マンション検討中さん　

論点がよくわからない。よく読み直しましょう。
そもそも貴方の指標が私には良くわかりません。
つまり、少々高くても「都心駅近なら資産価値高い」で良いですか？
また、貴方の言う郊外地が貴方の考える都心部と同じ販売価格ですか？（多分理解されないので気にしないでください。）
返信も大丈夫です。

[3397: 匿名さん]

>>3396 匿名さん
>>3395 マンション検討中さん
論点だの、OPEN HOUSEのみなみのコメみたいな事言ってますが、言語表現に限界があるね。
　
それぞれ抽象論と私見で対立していますが、具体的事例と収益額を提示して見せて下さいよ。
データは客観性と説得性に富んでいます。（政府と東京都などが語る数値は怪しいが）
　
是非、〈もしあればですが〉過去の各自の実体験での成果を実数値で示して下さいな。
期間も明示して下さいね。大体の相場は把握出来ますから、盛った場合はバレるかも。

[3398: マンション掲示板さん]

資産バブルでマンションまた上がるよ。
コロナ渦の値引き狙いがタイミングとしてはベストやったかと思う。ターゲットは現金化を急ぐ中小デベの完成済物件。今ならまだ間に合うかも。これが無くなると、本当にもう安く買えなくなる。

[3399: マンション検討中さん]

>>3398 マンション掲示板さん
今後は、物件数の減少により
土地値と工事費の下落が考えられます。
これまでが、ゼネコンが物件量による人手不足を
理由にして、かなりの利益を得ていますので
今後は競争原理による通常単価となります。
実際かなりの新規案件が止まってます。
この業界、景気の波でいつもこの繰り返しですよね。

[3400: 匿名さん]

>>3398 マンション掲示板さん
急かせないで。充分間に合いますって。
売れ残る完成物件は豊富ですよ。これからが久々の買手市場の幕開けなのです。
何故ならデベはこんな事態は想定もせずに、供給数を競ってましたからね。
あちこちに竣工目前の物件がゴロゴロあります。慌てずゆっくり選ばせて頂きますよ。

[3401: 匿名さん]

>>3399
建設費高止まりだぞ、どんどんベテラン辞めるわ、外人来んわ人手が全く足りん。

[3402: 匿名さん]

>>3400
数年指をくわえて待ち続け、
コロナショックにも買い損ない、
ああだこうだといつまでも買えず、
また相場が上がってああもう今更買えない、
となりそうな人やね。

[3403: マンション検討中さん]

>>3396 匿名さん
利回りが高い＝資産価値が高いと言うなら新興国の不動産は先進国よりも資産価値が高いことになりますね。

また購入価格を合わせた場合、郊外の物件を複数購入した場合と同額の1つの物件の都心駅近を比較すると郊外の低額物件の方が利回りが高くなります。この場合でも資産性は郊外の方が高いのですか？
空室率や出口戦略は無視ですか。

返信は不要というコメントは相手に失礼なのでやめましょう。

[3404: tooto]

>>3402 匿名さん
当然そのような方法で待ちますが、
価格が上昇すればそれでも何も困りません。
最安値で購入できれば現金で購入して税金等を納付しながら
蔵にしまい込めばいいだけです。
そのうち貨幣の切り下げを行う必要性が生じます。
今は現金が値打ち物で、不動産価格はピークである、
これ以上不動産価格が上昇する材料がありません。

[3405: マンション検討中さん]

>>3404 tootoさん
賃金含めたインフレが進めばある程度は
解決できそうな気がします。
日本人の国民性かもしれませんが
経済的に世界に取り残されてる感が。

[3406: 匿名さん]

>>3402 匿名さん
誤解されたようだが、>>3400は新築分譲の所有者です。継続して5年毎に新築に住替えてます。平日の物件巡りと不動産屋との情報交換が趣味です。次回は来春~初夏。内覧者が激減してるのでゆっくりと選べます。

[3407: マンション検討中さん]

今が不動産価格のピークというセリフは何年も前から定期的に出現しますね笑

初心者ほど相場が分かると思ってる人が多い。

[3408: マンション検討中さん]

>>3407 マンション検討中さん
ピークというよりもう過ぎましたが。

[3409: tooto]

>>3405 マンション検討中さん
経済的に世界から取り残されているのかどうかは何で
判断するのでしょうか。

[3410: 匿名さん]

>>3404
材料がなく上がるのが資産バブルです。まだまだ上がりますよ。
>>3406
お、また出た自称富裕層。
富裕層らしくこんな匿名スレで議論せず、いつもの不動産屋に行かれては？

[3411: マンション検討中さん]

コロナ対策で金がタブついてるから、株と不動産に資金入りますよ。
あと世界的に中国株から資金が引き揚げられ、その分も回ってきます。
数年はまだまだ高値と思います。
最近の株式の動きを見ると、バブルに突入したかと思われます。

[3412: マンション検討中さん]

>>3410 匿名さん
実体のないマインド的な買い上がりがバブルというなら
この板だけでも否定的な意見が多い中
上がる気がしない。
営業の売り煽り程度な感じ。

[3413: 匿名さん]

同意。上がる気はしない。

[3414: tooto]

仲介業者は手数料が入らない。デベロッパーは売れ残る。
と生き残れません。
株とは全く別の動きをするので比較にならない。
マンション等の不動産は税金や取引上の手数料やマンションでは
所有権変更とともに管理費等や特定承継に伴う支出必須です。
今日買って明日に売れるような株式とは異なる。
現在は、需要と供給が停滞している状況です。仲介業者は大変です。

[3415: マンション検討中さん]

売り手は上がることを願い、
買い手は下がることを願う。
そんなもんです。

[3416: tooto]

マンションを短期で売買等の取引に対する利益に対する課税は
相当高いですよ。売ってそれ等の利益も含めると短期の売買は
採算割れします。買い替え特例を利用するには規制が厳しい。
個人による不動産投資には限界がある。