福岡市及び近郊で1番資産価値が維持出来るマンションは？

[匿名]

2015年にマンションを購入予定です。
福岡市及び近郊で販売されているマンションで1番資産価値が維持出来るマンションはどれだと思いますか？

[3351: マンション検討中さん]

>>3350 匿名さん
今だとまだ良い値段で売れると思います。
今までの経験上相場の谷がバブル後2000年前後と
リーマン後2012年前後だったんで
今度は2023年くらいと踏んでますので
より良い物件を取得したいですね。

[3352: 匿名さん]

>>3347 マンション検討中さん

なんか受けとりが全部、逆。

× バブル期
○バブル後

インフレ×
デフレ○

[3353: マンション検討中さん]

福岡で資産価値が維持できるマンションは新築中古問わず限られた場所だけ。博多区・中央区の空港線・七隈線駅徒歩5分圏内と大濠公園の隣接マンションくらい。
福岡の人で西新を推す人が多いけど、西新はタワマンが建ってる以外は街に再開発要素がない。あの程度で副都心と呼ばれてることに違和感を覚える。住むだけなら早良区、西区も非常に魅力があると思いますが、資産価値の維持という観点ではむずかしいかな

[3354: 匿名さん]

>>3353 マンション検討中さん
上記が維持できる地域であっても、在庫残から見ると
直近3年内に買った方は高値掴みでしかないですね。

[3355: 匿名さん]

ここにきてマンションを購入する人は激減しています。
必要性があれば値引き交渉で購入するでしょうが、
投資目的の人は買いはしないでしょう。いま売りに出ている
物件で早急に売約が成立するのはごく僅かでしょう。

[3356: マンション検討中さん]

>>3355 匿名さん
コロナで投資の買い控えはあるでしょうが、基本マンションは実需なので一定数ははけるでしょう。

[3357: マンション検討中さん]

>>3354 匿名さん
福岡も新築マンションはここ数年で随分値上がりしましたしね。中古マンションは一部のボッタクリ価格のマンションを除いてそこまで高騰してるイメージはないですが‥

[3358: マンション検討中さん]

>>3354 匿名さん
直近3年以内は高値つかみということは、博多区・中央区の空港線・七隈線駅徒歩5分圏内と大濠公園の隣接マンションでも天井でこれからは値下がりするという意味でしょうか。

[3359: 匿名さん]

もともと天井が高いと言うことは、需要も供給もあったという証拠。
需要がある限り、高値で維持されます。むしろ、首都圏他から移住が加速して益々有望です。
　
尚、経済停滞直後の経済指標などはあてになりませんよ。悪い数値の羅列に決まってますしね（笑）
が、既に実体経済は、株式市場も回復傾向。個人投資家も連日儲けていますよ。
企業業績も業種によっては明るい兆候が顕著です。要は、個人も組織も変化対応力があるか否か。
　
自動車・消費財・ＭＳ等は、２ヶ月間活動停止していた反動が落ち着く７月以降の動向が注目される。
年間経営計画や業績修正も為されて、今後のボーナスの額も見えてくるから購入動向に現れます。

それでも、購入検討者が属している企業・団体や業種によって明暗が分かれますね。

[3360: マンション検討中さん]

>>3359 匿名さん
同意です。
金融緩和と低金利が続く限り株式市場に連動して不動産市場も回復していくと思います。
東京は不動産取引数は半分くらいに減っても都心３区の取引価格はほとんど下がっていません。

今までが高過ぎで今後は暴落するという意見の人は、自身のコロナによる経済的環境の不安が影響しているのだと思います。

[3361: マンション検討中さん]

>>3360 マンション検討中さん
福岡の場合、所得が低く賃料のベースも低いので
そこが改善されない限りマンション価格の
割高感が拭えない気がします。
収入と賃料(収益率)が横ばいなのに
価格だけ倍というのは異常で
そこから更に上昇はないのでは？

[3362: 匿名さん]

地場デベが作るならまだしも、今や福岡の物件の多くは在京在阪の全国展開のデベが手がけています。
価格もローカル価格に収まる筈は無いでしょう。人件費も資材も日本のどこでも全て高いからね。

[3363: 匿名さん]

飲食店は食材も家賃も安いから低価格で提供出来る。地場野菜も総じて安いですね。
福岡の飲食店（女性の接待を伴わない）は、全国に比べても旨くて手ごろな価格と評判です。
だが、ＭＳ建設では安価での資材や人足調達は出来ません。土地だけはやや安いが。
ブランド名やシリーズ名は全国統一なので、価格帯も揃えねばなりません。

[3364: 匿名さん]

しかし、今は高すぎる、

[3365: マンション検討中さん]

収入も価値も二極化が進む訳ですね。
平均横ばいでも二極化により優良地域は
更に上昇みたいな。
営業的には東京や中国人頼みの様な事は
よく聞きますが、福岡人がんばろうやって感じです。

[3366: 匿名さん]

今後も市場の新築価格が変わらないもしくは上がるとする。そうならば博多、天神に新築を購入しても相対的に家賃が上がらない限り、投資目的の資産価値は実質反比例するのじゃないの？

[3367: 匿名さん]

>>3365 マンション検討中さん
この様な状況下では、高額物件を購入出来ない世帯は、自ずと郊外の物件を購入します。従って、もともと供給が少ない郊外も高値で推移します。当面は広範囲で高値推移するでしょうね。二極分化はそれが落ち着いてからの展開ですね。

[3368: 匿名さん]

都心の価格は今のところは下がっていませんが、売買は減っています。市場原理としては今後価格は安くならざるえない。
2-3年購入は待つのが正解。

[3369: マンション検討中さん]

どんな局面でも、価格を正当化して
お客さんに売る営業マンは凄いですね。
そのおかげで売れて喜ぶ人がいる訳で
ありがたいです。

[3370: マンション検討中さん]

>>3366 匿名さん
東京の家賃相場はここ数年上昇傾向です。また天神と例えば東京の山手線沿線の同価格帯のマンションを比較したら、圧倒的に天神の方が家賃は高いです。

[3371: マンション比較中さん]

>>3366
価格は倍なのに賃料は変わらないということはないでしょうが、不動産価格はROIだけで決まるものではないです。

>>3368
この時期に売買取引数が減るのは当然ですが、その市場原理だと取引数が増えてきたら価格は上がらざるを得ないという事になりますね。

[3372: マンション検討中さん]

近年の高騰で潜在的な購入需要はあるわけなので、いくらコロナで騒いだところで影響は限定的

[3373: 匿名さん]

需給価値形成やゲーム理論ってのがありますよ。

購入者の皆が皆、２~３年待ってたら、今建造中でその間に竣工する物件は、売れ残りダブつきますね。当然、かなりの値引き出来ますね。となると、丁度買い時ですね。

又、皆が皆待ってから３年後に一斉に買いに動いたら、玉不足になって値上がりするね。

一方で、需要の低下を想定して２~３年デベの供給が細っていたら、完全なる売手市場になって良い物件は抽選が激化し、自ずと価格も高値更新となる。

高嶺の花となりかねないですね。結局は、皆が買い控えて玉がダブつくこれからが買い時となる。ある意味で逆張りです。

[3374: 匿名さん]

>>3371 マンション比較中さん
いやいや話しをずらしてません？
不動産価格がどのように決まるのか。の話しではなく「資産価値が維持できるマンション」かの話しだったと思いますが？
貴方はコロナ後市場が変わらないか、上がるとお考えですよね。当たり前ですが、お金を得る為には賃貸か売るしかないです。単純に「売った金額／買った金額」で係数が、たとえ一緒でも、買った金額が高いほど支出金額は大きくなりますよ。不動産は消耗する資産です。過去の新築が同条件の現在の新築の価格を抜く事はありません。
また賃貸に出しても賃貸金額が市場と、同じように維持または上昇をしないと資産維持とは言えないのではないですか？賃貸者が最初に契約した金額から、市場に合わせて家賃の値上げはすることはしないでしょ。
人気があるのは同意できますが資産維持を混同していないですか？

[3375: マンション検討中さん]

>>3374 匿名さん
これまで、リセッション時は同条件の
新築価格は下がりましたし
逆に賃貸物価は物価高騰を理由に
契約後でも家賃を見直して値上げしましたが？

[3376: 匿名さん]

我が家は、来春の住み替えに向けて準備しています。コロナの影響も落ち着いているでしょう。
来春は、売却する為の外的環境と物件固有の条件が、ベストマッチするタイミングと捉えています。
住み替え先の物件も選びやすい状態で、市況も落ち着いているでしょう。
今までと同様にその5年後、2026年にはまた変化を求めて新興地域に住み替えます。
建物も劣化するし、環境改善も期待薄なので、一箇所に長く住むのは好みません。

[3377: マンション検討中さん]

>>3375 マンション検討中さん
さも一般論かのようにいってますけど、なにがいいたいのかな？

[3378: 匿名さん]

>>3375 マンション検討中さん

答えになってません。
よく読み直しましょう。返信は大丈夫です。

[3379: マンション検討中さん]

>>3375 マンション検討中さん
コロナを機にわかりやすい文章かけるようにしましょう

[3380: 匿名さん]

小池都知事が来年のオリンピック開催発言で少し弱気発言を始めました。
やはり開催できなくなることを織り込みだしたのでしょう。
日本だけがコロナを封じ込められても、
世界はこれから猛威を振るいそうです。
私たち庶民は心を引き締めて生活しなければならなくなりました。
マンションどころではありません。大変な時代がきそうで心配です。

[3381: 匿名さん]

そうです。大変な事態です。が、住まい選びを自粛する事はありません。住まいは生活の基盤ですから。重要なのは不注意な安易な接触をしない事です。MRでは対面の直近の会話なんぞは、厳禁タブーですね。

[3382: マンション検討中さん]

>>3374 匿名さん

支出額（購入金額）が上がるのにリターン（賃料）が変わらないなら資産性が下がると言いたいのですか？
投資収益率だけが資産性ではないです。

[3383: 匿名さん]

>>3382 マンション検討中さん

そうなんですね。
それで貴方の考える資産性とは何ですか？

[3384: 匿名さん]

>>3381 匿名さん
そうですね。住まい選びは自粛する必要はありませんが。
今の住まいがあるのなら購入は5年から6年は控えた方が賢明でしょう。

[3385: 匿名さん]

>>3382 マンション検討中さん
今までのやりとりには無関係の者です。割り込むようで恐縮です。
チグハグな抽象的な私見のやりとり=堂々巡りを見かねて投稿します。
　
>投資収益率だけが資産性ではないです。 と断言するのならば
それ以外の「評価指標」を具体的にズバッと明示して下されば納得性が高まると思います。

[3386: 匿名さん]

>>3384 匿名さん
住み替え前提の場合、住戸は株と同様に対象の選定は勿論、売却と購入の時期決定は大事です。
最適解を得る為には、根拠の無い期限設定は無意味。常に売買を意識してこそ最大益を手に出来る。

世間には、まだ買い時じゃないとずぅ~っと言い続けて、買わない・買えない方々も多い(笑)。
ちなみに、購入を5年から6年は控えた方が賢明だとする理由って具体的にありますか？

[3387: 購入経験者さん]

マンションの買い時なんて人それぞれ。3386さんの言うようにまだ買い時じゃないと言い続けるひとはいつまでも買わない。世間の流れ関係なく買うと決意したときに納得して買えばいいだけだと思います。

[3388: マンション検討中さん]

私、常に毎年いくつも不動産買ってますけど
結局、その物件の価格が市場価値に対して
割安かどうかだけです。
時期的に大きな単価の波もありますが
その中で私見ですが光って見えるものが
いつの時代でもありますので
継続することでより良いものが選別できると思います。
新築マンションでもデベの原価や競合次第で
そういった物件もあります。
例えば同じマンション内の価格割でも
ネックな部屋を弱気みで割安で表示したり。
しかし貸すと同じ価格で貸せたりなど。

[3389: 匿名さん]

下手な鉄砲も数打ちゃ当たる というやり方は、バブル期などには大いに成果があった。
これからは今まで以上に、マイニングにも統計や分析が欠かせませんね。

[3390: 匿名さん]

>>3385 匿名さん

ご意見をありがとうございます。
3382さんは一貫性がないように感じ、話しをずらされてるようにも感じました。堂々巡りになりそうなので返信は要らないとお伝えしたのですが。（もしかしたら違う方かも知れません）

私は、
マンションの立地、間取り、面積、築年が、違う中で共通の分かりやすい指標は「お金」だと思っています。

前述しましたが、マンションでお金（資産）を得る為には売るか貸すしかありません。それ以外はただの「住まい」だと思っています。
また、マンションは基本的に劣化する資産です。
その為、「購入した金額と売却した金額の差」をわかりやすい指標と捉えています。
細かいことを省きますが、賃貸の場合は購入金額を何年で返済できるか（いわゆる利回り）を指標にします。


私信ですが、コロナ後に新築や中古の価格が上昇することはないと思っています。上記の理由から今、販売している博多天神などの新築マンションは購入費が高く資産性は低いと、私は考えています。
スレのタイトル「資産価値維持」から言えば
「2から3年後に築浅マンション購入」が良いかと。

[3391: 匿名さん]

心理的財布（マーケ用語）は、人それぞれで、対象物によっても様々です。
　
Ａ氏は、新車に３年毎に1,000万出費するが、住戸は住みきり3,000万、ランチは一食ワンコイン。
Ｂ氏は、車は国産中古、住戸は１億円で住み替え有り、昼は手作り弁当（コスト300円）とかね。
　
評価軸も、人それぞれでいいんです。目標値を想定期間内にクリアするように住み替えるのみ。

[3392: マンション検討中さん]

>>3390 匿名さん
資産価値の観点は人により違うかもしれませんが「利回りが高い物件＝資産価値が高い」というのはかなり偏った意見かと。
景気を抜きにして考えるとマンション価値は年間2％下がると言われてますが都心の駅近物件になるほど、このペースは緩やかになります。私の思う資産性が高い物件は「駅近都心物件」もしくは「(眺望など)唯一性のある物件」のいずれかです。例えば照葉のタワマンを買った場合、高利回りで貸せるかもしれませんが資産価値は維持できないでしょう。

[3393: tooto]

住み替え、住み替え、住み替えて、たどり着いたは、オーシャンビュー。
臨終がよろしいようで、( ´艸｀)。私の願望です。海が大好きです。

[3394: 匿名さん]

>>3392 マンション検討中さん

「賃貸に出して、利回りが高い」は、指標のわかりやすさのみであって、前提として「ずっと空室にならない」なので、言われてる通り偏っていると私も思います。
その為、お金（資産）を得る手段は、私は賃貸より売却の方が好きです。


家族構成、仕事、通勤手段など、マンションに求める条件は様々だと思います。
極論、駅近や眺望、間取り、面積、築年等は要素であって資産価値を表すものではないです。同条件ではないものを比べる為の同条件は結局、「お金」しかないです。

[3395: マンション検討中さん]

>>3394 匿名さん
高利回りで賃貸に出せたとしても、売却時に価値が下落していればトータルで得られる「お金」は少なくなります。
福岡の場合、市内であっても、ほとんどの地域が郊外のような環境なので都心の好立地でないと資産性(お金)は維持できないですよ。

[3396: 匿名さん]

>>3395 マンション検討中さん　

論点がよくわからない。よく読み直しましょう。
そもそも貴方の指標が私には良くわかりません。
つまり、少々高くても「都心駅近なら資産価値高い」で良いですか？
また、貴方の言う郊外地が貴方の考える都心部と同じ販売価格ですか？（多分理解されないので気にしないでください。）
返信も大丈夫です。

[3397: 匿名さん]

>>3396 匿名さん
>>3395 マンション検討中さん
論点だの、OPEN HOUSEのみなみのコメみたいな事言ってますが、言語表現に限界があるね。
　
それぞれ抽象論と私見で対立していますが、具体的事例と収益額を提示して見せて下さいよ。
データは客観性と説得性に富んでいます。（政府と東京都などが語る数値は怪しいが）
　
是非、〈もしあればですが〉過去の各自の実体験での成果を実数値で示して下さいな。
期間も明示して下さいね。大体の相場は把握出来ますから、盛った場合はバレるかも。

[3398: マンション掲示板さん]

資産バブルでマンションまた上がるよ。
コロナ渦の値引き狙いがタイミングとしてはベストやったかと思う。ターゲットは現金化を急ぐ中小デベの完成済物件。今ならまだ間に合うかも。これが無くなると、本当にもう安く買えなくなる。

[3399: マンション検討中さん]

>>3398 マンション掲示板さん
今後は、物件数の減少により
土地値と工事費の下落が考えられます。
これまでが、ゼネコンが物件量による人手不足を
理由にして、かなりの利益を得ていますので
今後は競争原理による通常単価となります。
実際かなりの新規案件が止まってます。
この業界、景気の波でいつもこの繰り返しですよね。

[3400: 匿名さん]

>>3398 マンション掲示板さん
急かせないで。充分間に合いますって。
売れ残る完成物件は豊富ですよ。これからが久々の買手市場の幕開けなのです。
何故ならデベはこんな事態は想定もせずに、供給数を競ってましたからね。
あちこちに竣工目前の物件がゴロゴロあります。慌てずゆっくり選ばせて頂きますよ。