福岡市及び近郊で1番資産価値が維持出来るマンションは？

[匿名]

2015年にマンションを購入予定です。
福岡市及び近郊で販売されているマンションで1番資産価値が維持出来るマンションはどれだと思いますか？

[3327: マンション検討中さん]

日経がコロナ前に戻しつつある中で、マンション価格が下がる下がるいってるのはナンセンス。

[3328: 匿名さん]

>>3326 マンション検討中さん
2割かはわかりませんが、最初の価格の1割引きは想定内だと思いますよ。(ある意味だいたい上乗せしているよ)
そこからホントの意味でスタートだと私は思っています。

[3329: マンション検討中さん]

>>3328 匿名さん
都心の駅近物件はまず無理です。
3000万の物件を2700万の指し値で買うとか‥
それができるとしたら郊外の売れ残り物件とか、そもそも値付けが無茶苦茶な割高物件くらいですよ。

[3330: 匿名さん]

3327>日経がコロナ前に戻しつつある中で
・・・コロナ禍はようやく始まったばかりです。これから先、2波、3波とやって来ることでしょう。なぜなら、日本人の99％は免疫を持っていない(罹患していない)から。誰か一人、罹患した奴が近くにいたら、免疫を持っていない輩はもらってしまいます。

専門家によると、国民の６，７割が免疫を持つとおさまるそう。なので、当分気が許せない。ワクチン頼みだが、早くても来年夏頃にならないと安全性を確保したワクチンが出回ることはないでしょう。どの国がそのワクチンを開発するかで、他国の優先順位は下がります(中国が特効的ワクチンを開発したら、アメリカもひざまずかざるを得ない)。

足元を見ても、経済活動が旧に復することは、当面あり得ません。3蜜を避けてまともに儲けられる業界はネット通販など知れています。なので、これから先ジワジワとボディーブローのように影響が出てくることでしょうし、そのうち2波、3波が・・・。どうやら長い戦いになるようであります。

こういう風に考えれば、マンション価だけにマイナスの影響が出ない訳がないように思います。もちろん、すべてのマンションが一律にそうなるとは限りませんが、大宗はそのような流れなのでしょう。

先のリーマンショックの時、福岡市内のマンション開発は一斉に中断しました。地鎮祭を済ませたのに着工できないとかもありました(紅白の幕が寂しそうに風に揺れていたなあ)。また、工事が終わりに近づいていたマンションは、完工後投げ売り状態に陥ったところもありました。

コロナ禍で先が見えない中、多額のローンを抱えるマンション購入に、どれだけの人が踏み切れるか？私が、もしこれから買う立場だったら逡巡するでしょうね。

[3331: マンコミュファンさん]

大阪府、大阪大学、アンジェス連合が
製造中の多品種対応ワクチンが
世に出たらコロナの収束も
意外と早いかもです。

[3332: マンション検討中さん]

>>3326 マンション検討中さん
売りたい方は値引き前提で出してますので
成約価格はその程度です。
と言うか、売らざるを得ない人は仕方ないです。
それでも買った値段よりは高いので納得されます。
ようやく適正価格に戻りそうです。

[3333: 坪単価比較中さん]

>>3332
適正価格は何を指標にして判断していますか？

[3334: マンション検討中さん]

>>3333 坪単価比較中さん
中古だったら家賃の100から110倍
どうしても欲しい場所で150倍程度です。
いつもだったらこれ位まで下がってきますので
そんなタイミングで買ってますね。
あくまで貸す前提ですので
住む方は、それぞれの価値観で良いと思います。

[3335: 匿名さん]

3334 マンション検討中さん
スラム化しかかったマンションですね。
借り手がいません。

[3336: マンション検討中さん]

>>3332 マンション検討中さん
的外れくんに一応返信しときます。
売らざるを得ない人というのはそもそも限られた人なわけで、多くは2割も値引き前提で売ってないよ。適当な持論かざす前にもう少し実態を把握した方がいいよ、、

[3337: マンション検討中さん]

>>3336 マンション検討中さん
今の実態しかご存じないお若い方？
一応色々な経験に基づいた持論ですけど。

[3338: マンション検討中さん]

>>3330 匿名さん
コロナ渦で先が見えないのは中小企業や個人事業主などコロナ前から不安定な仕事してる人が太宗。分譲マンションを購入する層は大手企業のサラリーマンが中心。リーマンですらマンション価格は7％しか下がっていないのにコロナで10%?20%単位で下がる理由はないよ。購入者の願望は暴落なのでしょうが

[3339: マンション検討中さん]

>>3337 マンション検討中さん
あなたの経験は「過去に20%引きでマンション買えたよ」ってことでしょう？それを一般論としてかざすには経験不足では？

[3340: 匿名さん]

>>3338 マンション検討中さん
今このスレ、
10%、20%の話は、「中古」の話で進んでると思うよ。
新築はおっしゃる通りだと思います。

[3341: 匿名さん]

>>3336 マンション検討中さん
「値引き前提」とは言っているけど「2割引き前提」とは言ってないですよ。

[3342: マンション検討中さん]

不動産の特性から一気に下がる事は考えにくいが
4、5年後には、あの頃の3、4割は安いね。
って事になる。
まあ、35年ローンだったら1日の支払いが
2、3千円違う程度だから大した事ないでしょ。

[3343: マンション検討中さん]

>>3342 マンション検討中さん
夢みすぎ

[3344: マンション検討中さん]

>>3342 マンション検討中さん
4、5年で3、4割下がったら
『一気に下がる事』
に該当してくる気がしますが、、
そんな気がするのは私だけ？

[3345: マンション検討中さん]

>>3344 マンション検討中さん
過去そうやって買ってきた訳で
これからどうなるかは分かりません。
因みにバブルの後築6年で買ったマンションは
1200万でしたけど新築時は3000万でした。
決して粗悪ではない優良な大手デベです。
特別でなく買う時はそれが相場ってだけです。

[3346: 匿名さん]

>>3345 マンション検討中さん
今は平成17年前後に2200万円だったマンションが
3000万を超して売りに出ている。

[3347: マンション検討中さん]

>>3345 マンション検討中さん
3344です。
なるほど。
バブル期の経験を参考にされてるのですね。
これからあの時みたいにインフレになったらいいですね。
とりあえずスタグフレーションに向かうと思いますので、今が買い時だと個人的には思ってます。
インフレになったら売却して大金持って田舎暮らししたいな。

[3348: マンション掲示板さん]

経済ショックがマンション市場に与える影響は一様ではないので、不人気物件や現金化を急ぐ売主は買い叩かれるだけ。
東日本大震災やリーマンショックの下落率を見れば今回も全体としての影響は少ないでしょうね。

[3349: マンション検討中さん]

>>3346 匿名さん
うちもそれより少し前に戸建てを買いましたが
大体買った値段が今の売る時の相場です。

[3350: 匿名さん]

>>3349 マンション検討中さん
当時３戸位仕込もうかと思って１戸は現金で、
もう一戸を子供に出させようと頼んだら信用がなくお流れでした。
今売れそのお金で田舎に引っ込めば贅沢ができます。
そんなチャンスはもう来ないでしょう。

[3351: マンション検討中さん]

>>3350 匿名さん
今だとまだ良い値段で売れると思います。
今までの経験上相場の谷がバブル後2000年前後と
リーマン後2012年前後だったんで
今度は2023年くらいと踏んでますので
より良い物件を取得したいですね。

[3352: 匿名さん]

>>3347 マンション検討中さん

なんか受けとりが全部、逆。

× バブル期
○バブル後

インフレ×
デフレ○

[3353: マンション検討中さん]

福岡で資産価値が維持できるマンションは新築中古問わず限られた場所だけ。博多区・中央区の空港線・七隈線駅徒歩5分圏内と大濠公園の隣接マンションくらい。
福岡の人で西新を推す人が多いけど、西新はタワマンが建ってる以外は街に再開発要素がない。あの程度で副都心と呼ばれてることに違和感を覚える。住むだけなら早良区、西区も非常に魅力があると思いますが、資産価値の維持という観点ではむずかしいかな

[3354: 匿名さん]

>>3353 マンション検討中さん
上記が維持できる地域であっても、在庫残から見ると
直近3年内に買った方は高値掴みでしかないですね。

[3355: 匿名さん]

ここにきてマンションを購入する人は激減しています。
必要性があれば値引き交渉で購入するでしょうが、
投資目的の人は買いはしないでしょう。いま売りに出ている
物件で早急に売約が成立するのはごく僅かでしょう。

[3356: マンション検討中さん]

>>3355 匿名さん
コロナで投資の買い控えはあるでしょうが、基本マンションは実需なので一定数ははけるでしょう。

[3357: マンション検討中さん]

>>3354 匿名さん
福岡も新築マンションはここ数年で随分値上がりしましたしね。中古マンションは一部のボッタクリ価格のマンションを除いてそこまで高騰してるイメージはないですが‥

[3358: マンション検討中さん]

>>3354 匿名さん
直近3年以内は高値つかみということは、博多区・中央区の空港線・七隈線駅徒歩5分圏内と大濠公園の隣接マンションでも天井でこれからは値下がりするという意味でしょうか。

[3359: 匿名さん]

もともと天井が高いと言うことは、需要も供給もあったという証拠。
需要がある限り、高値で維持されます。むしろ、首都圏他から移住が加速して益々有望です。
　
尚、経済停滞直後の経済指標などはあてになりませんよ。悪い数値の羅列に決まってますしね（笑）
が、既に実体経済は、株式市場も回復傾向。個人投資家も連日儲けていますよ。
企業業績も業種によっては明るい兆候が顕著です。要は、個人も組織も変化対応力があるか否か。
　
自動車・消費財・ＭＳ等は、２ヶ月間活動停止していた反動が落ち着く７月以降の動向が注目される。
年間経営計画や業績修正も為されて、今後のボーナスの額も見えてくるから購入動向に現れます。

それでも、購入検討者が属している企業・団体や業種によって明暗が分かれますね。

[3360: マンション検討中さん]

>>3359 匿名さん
同意です。
金融緩和と低金利が続く限り株式市場に連動して不動産市場も回復していくと思います。
東京は不動産取引数は半分くらいに減っても都心３区の取引価格はほとんど下がっていません。

今までが高過ぎで今後は暴落するという意見の人は、自身のコロナによる経済的環境の不安が影響しているのだと思います。

[3361: マンション検討中さん]

>>3360 マンション検討中さん
福岡の場合、所得が低く賃料のベースも低いので
そこが改善されない限りマンション価格の
割高感が拭えない気がします。
収入と賃料(収益率)が横ばいなのに
価格だけ倍というのは異常で
そこから更に上昇はないのでは？

[3362: 匿名さん]

地場デベが作るならまだしも、今や福岡の物件の多くは在京在阪の全国展開のデベが手がけています。
価格もローカル価格に収まる筈は無いでしょう。人件費も資材も日本のどこでも全て高いからね。

[3363: 匿名さん]

飲食店は食材も家賃も安いから低価格で提供出来る。地場野菜も総じて安いですね。
福岡の飲食店（女性の接待を伴わない）は、全国に比べても旨くて手ごろな価格と評判です。
だが、ＭＳ建設では安価での資材や人足調達は出来ません。土地だけはやや安いが。
ブランド名やシリーズ名は全国統一なので、価格帯も揃えねばなりません。

[3364: 匿名さん]

しかし、今は高すぎる、

[3365: マンション検討中さん]

収入も価値も二極化が進む訳ですね。
平均横ばいでも二極化により優良地域は
更に上昇みたいな。
営業的には東京や中国人頼みの様な事は
よく聞きますが、福岡人がんばろうやって感じです。

[3366: 匿名さん]

今後も市場の新築価格が変わらないもしくは上がるとする。そうならば博多、天神に新築を購入しても相対的に家賃が上がらない限り、投資目的の資産価値は実質反比例するのじゃないの？

[3367: 匿名さん]

>>3365 マンション検討中さん
この様な状況下では、高額物件を購入出来ない世帯は、自ずと郊外の物件を購入します。従って、もともと供給が少ない郊外も高値で推移します。当面は広範囲で高値推移するでしょうね。二極分化はそれが落ち着いてからの展開ですね。

[3368: 匿名さん]

都心の価格は今のところは下がっていませんが、売買は減っています。市場原理としては今後価格は安くならざるえない。
2-3年購入は待つのが正解。

[3369: マンション検討中さん]

どんな局面でも、価格を正当化して
お客さんに売る営業マンは凄いですね。
そのおかげで売れて喜ぶ人がいる訳で
ありがたいです。

[3370: マンション検討中さん]

>>3366 匿名さん
東京の家賃相場はここ数年上昇傾向です。また天神と例えば東京の山手線沿線の同価格帯のマンションを比較したら、圧倒的に天神の方が家賃は高いです。

[3371: マンション比較中さん]

>>3366
価格は倍なのに賃料は変わらないということはないでしょうが、不動産価格はROIだけで決まるものではないです。

>>3368
この時期に売買取引数が減るのは当然ですが、その市場原理だと取引数が増えてきたら価格は上がらざるを得ないという事になりますね。

[3372: マンション検討中さん]

近年の高騰で潜在的な購入需要はあるわけなので、いくらコロナで騒いだところで影響は限定的

[3373: 匿名さん]

需給価値形成やゲーム理論ってのがありますよ。

購入者の皆が皆、２~３年待ってたら、今建造中でその間に竣工する物件は、売れ残りダブつきますね。当然、かなりの値引き出来ますね。となると、丁度買い時ですね。

又、皆が皆待ってから３年後に一斉に買いに動いたら、玉不足になって値上がりするね。

一方で、需要の低下を想定して２~３年デベの供給が細っていたら、完全なる売手市場になって良い物件は抽選が激化し、自ずと価格も高値更新となる。

高嶺の花となりかねないですね。結局は、皆が買い控えて玉がダブつくこれからが買い時となる。ある意味で逆張りです。

[3374: 匿名さん]

>>3371 マンション比較中さん
いやいや話しをずらしてません？
不動産価格がどのように決まるのか。の話しではなく「資産価値が維持できるマンション」かの話しだったと思いますが？
貴方はコロナ後市場が変わらないか、上がるとお考えですよね。当たり前ですが、お金を得る為には賃貸か売るしかないです。単純に「売った金額／買った金額」で係数が、たとえ一緒でも、買った金額が高いほど支出金額は大きくなりますよ。不動産は消耗する資産です。過去の新築が同条件の現在の新築の価格を抜く事はありません。
また賃貸に出しても賃貸金額が市場と、同じように維持または上昇をしないと資産維持とは言えないのではないですか？賃貸者が最初に契約した金額から、市場に合わせて家賃の値上げはすることはしないでしょ。
人気があるのは同意できますが資産維持を混同していないですか？

[3375: マンション検討中さん]

>>3374 匿名さん
これまで、リセッション時は同条件の
新築価格は下がりましたし
逆に賃貸物価は物価高騰を理由に
契約後でも家賃を見直して値上げしましたが？

[3376: 匿名さん]

我が家は、来春の住み替えに向けて準備しています。コロナの影響も落ち着いているでしょう。
来春は、売却する為の外的環境と物件固有の条件が、ベストマッチするタイミングと捉えています。
住み替え先の物件も選びやすい状態で、市況も落ち着いているでしょう。
今までと同様にその5年後、2026年にはまた変化を求めて新興地域に住み替えます。
建物も劣化するし、環境改善も期待薄なので、一箇所に長く住むのは好みません。