福岡市及び近郊で1番資産価値が維持出来るマンションは？

[匿名]

2015年にマンションを購入予定です。
福岡市及び近郊で販売されているマンションで1番資産価値が維持出来るマンションはどれだと思いますか？

[2227: 匿名]

>>2222 ご近所さん
お住まいのマンションがどういう状況なのか、投稿からは読み取れません。

が、高齢者が住環境の改善や管理会社の不正を指摘しているなら、子育て・現役世帯にもメリットがあるでしょうね。

その高齢者に理事会に参画してもらえばいいんじゃないですか？

ただただうるさい高齢者なら理事会と管理会社で説得するしか無いですね。

[2228: 評判気になるさん]

うるさいのがいるんですよ、理事会で理事長の講義をじいていると夜が明けた。
この理事長の時代に地震があり災害対策委員長は理事長で相変わらず講義を始めたので管理員が災害対策委員長に管理に詳しい防火管理者に指名するよう提案して防火管理者が地震時の事故等の復旧に采配して助かった経験がある。
この防火管理者も定年退職者で高齢者ではあるが高齢者も色々ですからうがった目で見ないで下さい。

[2229: 匿名]

>>2228 評判気になるさん
そんなウルサイだけで使えないジジイ一人に振り回されてる理事会と管理会社じゃあ、何をやっても巧くいきませんよ。
ただただ「ご愁傷様です」としか言えません。

[2230: マンション検討中さん]

うるさい悪じじはいますよ。自治会長、町世話人、組合長、公民館長とぶらぶら渡り鳥です。好きなんでしょう。まともではありません。どうにかできませんか。

[2231: 匿名さん]

＞＞2230 マンション検討中さん
１.完全無視・・・皆は相手にせず、悪じじを孤立させ、我が儘が通用しない状態に追い込む。
２.失態を機に引退に追い込む・・・何度も過ちや損失を発生させている筈だが、周りが許して
きたんでしょう。
迷惑なだけの人物なら、次の失敗・失態を機に閑職か引退に追い込んで、一切介入させない。

[2232: 匿名]

>>2219 匿名さん さん
資産価値って結局は、土地(立地も含め)・建物・設備仕様に加えて、管理面の要素で決まりますよね。

中古を購入する時は毎回必ず、総会議案書と管理規約集、そして直近の理事会議事録１年分の事前閲覧を条件にします。
勿論、駐車場含め敷地全域・棟内の全フロア・掲示コーナーの使われ方・掲示物を観察します。

そうすれば、以下の懸念事項がほぼ解りますね。
・管理組合は継続的に住環境改善に取り組み、具体的な結果が遺っているか？
・組合員の意識レベルは高いか低いか？
・日常の管理は適切に行われている状態か？
・管理組合は管理会社に対してチェック機能を果たしているか？
・管理費会計収支は健全か、コスト意識は高いか低いか？
・修繕積立金の会計管理は適正か？
・大規模修繕計画の検証を5-６年毎に行なっているか？

[2233: 匿名]

>>2232 匿名さん
加えて、企業の決算書と株価の推移を調べて、公式HP で表明しているタテマエと現実を比べてみます。

デベと管理会社両方ともね！

[2234: 匿名]

スレチかも知れんが、資産価値を追求するとしても、現実的には各自・各世帯の資金には諸々制約がかかる。
それぞれの身の丈相応の物件を買うのです。

(が、中には、目一杯の背伸びをしてローンを組んで高額物件を購入し、毎月２万円程の管理費も払えずカツカツの生活をしている世帯もあるが・・・)

永住想定で購入しても多くの世帯は、いずれ住み替えます。

住み替え時に売り易いのは、立地や仕様等のハード面の基本項目以外では、管理会社が大手で安心感がある物件です。

管理会社は大手のほうが、より安心感が高いからね。

[2235: 元祖職人]

管理会社大手と言われても
ピンと来ない方も多いと思います。
1.大京アステージ

2.日本ハウズイング

3.東急コミュニティー

https://www.idaken.net/change/company/major/

[2236: 匿名]

>>2235 元祖職人さん
福岡でのベスト５とかはわかりますかね？

現委託会社のあまりの不備の多さに、総会でも「管理会社変更」が議論されるようになり、いずれ議案上程されると思われます。
?? 管理物件数
?? 管理物件の総戸数
参考にして議論・検討を進めたいです。

[2237: 匿名]

lまあ、これからもエリアや沿線やらデベ単位で良し悪しを論じる場面はあるでしょうね。
そして、投資目的で複数物件を同時に所有する方もまだまだ居るでしょう。

が、別荘や投資を除けば大抵の人は、所有且つ居住するのは１物件の１戸のみでしょう。普通はね。

そうなると、管理会社の信頼度や実績が重要です。

実際の居住時の安心感や、管理業務の質はとても大事です。
将来の住み替え・転売の際も、全国区の知名度や企業業績や株価(株式市場での評価や期待度)等が大きく影響します。

当地のフロント担当のビジネススキルや組織体制も重要な判断材料となります。
それに尽きると言っても過言では無い。

管理会社には、少なくともフロント担当者は２０名
、４課体制以上の企業規模は、最低限で必要です。
弱小でキャリア薄い少人数体制だと、異常に時間がかかる割にはただただ停滞するのだと痛感しています。結果、管理状態は悪化するだけです。

関東からの移住者が多いのに、関西拠点で徐々に成長してるなんてアピールされても、ピンと来ないんですよね。

ましてや、週刊誌とかに社名が載るとね。ネガ的なインパクトありますよ！

全く無頓着な群やいわゆる情弱は無関係でしょうが、彼らは物件購入には縁遠い。
リアル購入検討者群には、まあそれなりには、深刻に影響しますでしょう。

[2238: 匿名]

>>2237 匿名さん
過去の住み替えでは管理会社には、何も問題など無かった。

福岡に移住して初めて、居住者軽視で管理業務がまともに出来ない管理会社と遭遇してしまった。

福岡と隣県を担当する事業所(小規模故に支店では無い)には、経験の浅い社員が2名のみ。

管理監督する上司は、時々 出張で訪れるのみです。

[2239: 坪単価比較中さん]

2238
管理会社に期待するものを教えてください。

[2240: 匿名さん]

>>2239 坪単価比較中さん

わかりません。

[2241: 匿名]

>>2239 坪単価比較中さん
契約に基づき、区分所有者に代わって区分所有者の利益を維持する業務を、企業組織として行い社会的責任を全うすること。

[2242: 匿名]

販売時は売り易くする為に、修繕積立金は低めに
設定されている(必要額の７割から、５割に)
なので当然、修繕費用は不足する(加えて、ご存知のとおり、人件費も材料費も高騰傾向なので)。

いずれ、大抵のマンションは、修繕積立金を増額
する事になるが、理事会が上手く舵取りしないと
合意形成も出来ず挙句、業者や管理会社のカモと
化してしまうのです。

賢い組合役員が居るマンションは、築３年位から
管理委託費や雑排水管清掃費等の様々な点検費の
コスト削減に取り組んで、その原資を修繕積立金に
振り返るという工夫をします。

上乗せ

[2243: 匿名]

単純に修繕積立金を上乗せをするような管理組合の
マンションは、本質的な資産価値など期待薄です。

[2244: 検討板ユーザーさん]

箱崎の九大跡地整備されてるけど
何ができるの？

[2245: 匿名]

>>2244 検討板ユーザーさん
いずれ分かるので、傍観していればよいのでは？

[2246: 匿名]

ボーナス商戦最中の選挙結果を踏まえ消費増税前の
駆け込み購入は・・・？
残念ながら、さほどは増えないでしょうね。

じっくり売れ残りを吟味し、値引きやオプション等
条件交渉して、充分納得がいく購入をする人が多い
でしょう。そんな景況ですね。

[2247: 匿名]

様々な生活品や資材の値上げ・人件費や物流費の増加傾向・加えて今秋の消費増税・・・。

勤務先でも多角的にコスト削減に取り組んでいる。

多くのマンション管理組合でも点検業者の見直しや
費用の比較検証を、本格的に行っているようです。

一方で、何もアクションを起こさない管理組合や
理事会もあると聞くが、危機感が無いんですね。

[2248: 匿名さん]

＞＞2247 匿名
組合員に知識や経験豊富な方が少人数だけ居ても、なかなか局面打破には至らない。
理事会そして管理会社、時には売主が関わるので、構造的・制度的に正常化への難度は高い。
管理会社他のコンプライアンスのレベルに拠るが、業者間の癒着や業界の古い慣習が障壁になる。

[2249: 匿名さん]

六本松が１位です。
https://www.jiji.com/jc/article?k=000000062.000035668&g=prt

[2250: マンション検討中さん]

しかし、2015～2017頃と違って、早期に完売する物件がほぼ無くなりましたね。
全国からの投資マネーを吸い上げる力もそろそろ限界に達しつつあるということなのか、物件価格が上昇しすぎて投資価値が損なわれつつあるのか、あるいは両方なのでしょうか。

[2251: 匿名さん]

グランドメゾン、よそのスレに出張って荒らし状態だったりイメージ悪い。これまでの物件が素敵なことに変わりないのに、多様性と共感の時代、価値観押し付けは嫌われるような…

照葉にもつけちゃってたの知りませんでしたが、積水はそもそも路線変えちゃったんですかね。最近ネガティブな話題も多いし…戸建てが難しい利便性のよいマンション用地で、ハウスメーカーとオプションで造りあげるこだわりの住心地、高いけど納得の憧れブランドが価値だったように思うのです。

[2252: 匿名]

>>2251 匿名さん
そう思うのも、多様な意見の内の一意見でしょう。
国内外の環境変化により、デベを含め多くの企業は
利益創出の為の組織的な構造変革を迫られている。
市場で厳しい評価が続く積水も例外では無い。

[2253: 匿名]

>>2252 匿名さん
そのような企業努力を行わない／行えない組織構造
のデベ＆管理会社も実際には多数存在しますね。

でも企業体質だから、容易には変えられませんね。

そんな企業は、経済誌などの経営危機ランキングに
度々、社名が載っていますね。

[2254: 匿名]

>>2253 匿名さん
デベの企業としての市場評価(株価)や決算書・事業報告書も、事前に見ておきたいですね。
安心・信頼出来ると思う数社に絞ってから、エリア・沿線・学区等々の条件を仮設定し、物件選定するのが手堅いやり方。

[2255: マンション検討中さん]

箱崎あたりが地価が爆上げすると思う。
たぶん、カジノが九大跡地か箱崎ふ頭の埋め立て計画地に来るから

[2256: 匿名]

>>2255 マンション検討中さん
カジノは基準地価・実勢価格を押し上げるの？？

[2257: 匿名]

>>2255 マンション検討中さん
>>2255 マンション検討中さん
今の世間の風潮では、カジノは地価の上げ要因とは
ならないでしょうね。

再開発絡みで商業施設等の集客施設が併設/新設され
ても居住区としての人気・需要を高める事は無い。

特に福岡は学区に強い執着があるので、教育上
肯定的に捉えにくいカジノとその所在地域は、
むしろ敬遠されると思います。

[2258: マンション検討中さん]

>>2257 匿名さん
福岡て学区に執着割に全国レベル低いよね
学区と言ったて、住民がうちは学区が良いとかファンタジーを言って、敷居を高く自作自演の演出しているだけで、本当はレベルは久留米が良いだけなのにね

[2259: マンション検討中さん]

>>2257 匿名さん
箱崎が九大跡地で売る時に買った時より高く売れそうで買った人沢山いるのに、逆に下がりそうね

[2260: 名無しさん]

カジノは福岡無理っしょ

[2261: マンション検討中さん]

でも福岡はカジノ本気ですよね
IRイメージ動画まで作ってるし

[2262: 匿名]

カジノ誘致に反対する反対運動が見られない。
地元のムードとしては歓迎なのかな？

誘致実現したら、街の雰囲気はどうなるんだろう？

どうでもいいが今迄の観光政策が台無しになるな。
カジノありきで取り組んできたわけでは無い筈！？
意外と、ありきだったとか？

[2263: 通りがかりさん]

箱崎にカジノが出来るわけないでしょww

[2264: 通りがかりさん]

千早は中古が値上がりしてます

[2265: マンション検討中さん]

平尾駅付近の築24年の3LDK中古マンションを購入予定です。3000万ほど。高砂だと景観はわるいけれど500万ほど安いです。でも500万安いと生活にゆとりはできます。20年後に売ることを考えたら駅近のほうがよいでしょうか。

[2266: 匿名さん]

>>2265 マンション検討中さん
結局、売ることを考えるなら駅近が一番でしょう。
ただ、その時は最低でも築44年は経過していることになり、どれほどの価値になるかはわかりませんが。

[2267: マンション検討中さん]

>>2265 マンション検討中さん
絶対駅近で地下鉄空港沿線が鉄板です。

[2268: 匿名]

>>2267 マンション検討中さん
交通インフラへのアクセスの利便性・優位性で評価
する場合には、駅近を高評価するのと全く同様の
ロジックで「空港近く若しくは空港に行き易いか」
が重要な評価ポイントとなる。

自ずと、空港直結の「地下鉄空港線」の主要駅は高評価となる。

仕事や余暇で頻繁に利用する方々は、実感し実際に物件購入しています。

[2269: 検討板ユーザーさん]

>>2267 マンション検討中さん

穴場は東比恵駅です。
既にマンション価格が天井に近い、
他の駅と比べて、まだ割安感がある。
地下鉄で博多駅、福岡空港駅に一駅。
上がらない要素が無い。

[2270: 通りがかりさん]

東比恵駅徒歩5分圏内なら上がるでしょうけどそれより遠い物件だとうーんって感じ。福岡市の不動産相場はあくまでも天神へのアクセスの良さが基準ですから。

[2271: 匿名さん]

ららぽも出来ますし今後は空港、新幹線のアクセスの良い博多が伸びると思います。東比恵は駅前にサニーや銀行もあるのでもっと伸びると思います。

[2272: 検討板ユーザーさん]

>>2270 通りがかりさん

おっしゃる通りですね。
東比恵駅から徒歩10分くらいになると、元々小さな工場や作業場が集積したような場所なので、生活利便性は著しく落ちます。

[2273: マンション検討中さん]

筑紫口の再開発で将来的には博多に人が流れてくると思います。
そのため、JR沿線沿いの価値が上がると思うのですがいかがでしょう。
笹原-大野城の間なんてどうでしょうか。

[2274: マンション検討中さん]

>>2271 匿名さん　

東比恵は道路も綺麗に整備されて
アパホテルや東比恵ビジネスセンター3も出来るし、筑紫口再開発の流れだろうけど
プチ再開発中で毎年路線価も上がり続けて調子が良くて、穴場なエリアだと思います。　
駅から10分以上の半道橋や榎田あたりになるとわからないけど

[2275: マンション検討中さん]

>>2273 マンション検討中さん
笹原はアルファステイツが完売したけど
多分ららぽーとへの期待と博多駅に人が流れてきているからだろうと思うが
ライオンズマンションみたいな古いマンションばかり

笹原と大野城の間だとマックスバリューの所と南福岡駅の周りと、URの周辺でマークスシティ二日市のモデルルームがあるあたりが分譲が多いけど、意外と駅から5分以上かかる場所に位置していて地下鉄とは違って列車の音がうるさいからだろうけど、南福岡あたりは戸数が多くて古いマンションばかりな感じでオシャレな場所ではない。
雑餉隈の周りはあんまり分譲が無くてナフコのあたり位にチラホラあるくらい
でも、雰囲気が暗くてよくないかな。

[2276: マンション検討中さん]

>>2271 匿名さん
東比恵は駅周辺に銀行、スーパー、食べ物屋、レンタカー屋、ジム、コンビニ、病院、小中学校、保育園や、オズランドみたいな共働き向けな保育施設等便利な施設が固まってて生活はしやすく職にも困らないと思います。
意外となぜかドラッグストアが無いのが不思議
まあ、博多駅に行けば良い話だけど