福岡市及び近郊で1番資産価値が維持出来るマンションは？

[匿名]

2015年にマンションを購入予定です。
福岡市及び近郊で販売されているマンションで1番資産価値が維持出来るマンションはどれだと思いますか？

[2201: 匿名さん]

＞＞2194 坪単価比較中さん
焦点は、順番の問題じゃあ無いんだよね。
購入判断時の 《重要事項を３つ》 挙げているだけなのですよ。

だから、敢えて （実際のところはともかく）
デベ・価格・階数・タワーか或は低層ＭＳか中規模ＭＳか等々には、言及せずに、最も重視すべき
判断基準として シンプルに ３項目だけなのです。

[2202: 匿名]

>>2197
賢い。

[2203: 匿名さん]

組合運営や管理修繕費を考えたら大規模物件はもっと評価されて増えていいように思う。ハウスメーカー系のデベにはそういうコンセプトなさそうなので三菱三井あたりには期待している。

[2204: 匿名さん]

一言で大規模と言っても、スケールメリットが出せるのは、統計上100～150戸規模でしょう。
将来の修繕等での合意形成を考えても、比較的に円滑で適正な落着点に収まりやすい。

又、同じ戸数規模でも、躯体型状や総階数・共用部の設備仕様（特に外壁と廊下壁面等の仕上げ）・
駐車場の形態・敷地の形状や広さにもよりますね。勿論、管理会社の企業力・信頼性に大きく左右される。

[2205: 匿名さん]

>>2203 匿名さん
きっと、エリア的・市況的・景況的・政策的にも、大規模開発は困難なのでしょう。

広大な敷地があっても、宅地化に特化するようなリスキー且つ偏った土地利用は、さすがに高島市長だって行えないでしょう。

[2206: 匿名]

最近、福岡市や周辺での高齢ドライバーによる事故が多い。
TV 等の全国版で大々的に取り上げられるような、重篤な事故が多いことは、非常に残念です。
平置き・機械式の区別無くマンションの駐車場の、安全対策や構造・通路の幅や出入口の状況なども今まで以上に注目される。

[2207: 匿名さん]

じじいの運転は本当に荒くて危ない！

[2208: 匿名さん]

高齢者は、周囲を気にしナイ、見ていナイ、迷惑かけてる自覚もナイ。車線変更時にウインカー点けナイ。
稀に、同じ運転を行う若者も居るには居るのだが。

[2209: 匿名]

>>2208 匿名さん
一部の管理会社にも言える。
規約を理解していナイ。
問題点・現象を見ていナイ。
組合員に迷惑かけてる自覚もナイ。

[2210: 匿名さん]

https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/57414/
>>2209さん。
上記スレをお読みください。

[2211: 匿名さん]

＞＞2209 匿名
もう常識と化していますが、「マンションは管理を買え」と言われる所以ですね。

物件購入後に、知名度も高く・信頼出来て・実績もあって・評価も高く・実際に担当物件の多い
管理会社にグレードアップすれば、住替え時の売却は驚くほどに非常にスムースに進みます。

分譲販売時に中小のデベと紐付いてる低知名度の管理会社は、大抵は往々にしてレベルも非常に低い。
理由は、競争環境に置かれていないから、新規開拓の努力も無い、対顧客軸での競争意識が無い。

自身が築浅物件を買う購入者のお立場なら、腑に落ちる例話ですよね。

あまり知られていない管理会社の物件は、将来の大規模修繕にも不安があるから避けますよね。

[2212: 坪単価比較中さん]

>>2211
翻訳するとマンションは管理会社を買えと言っているように思うが。？
管理組合が正常に機能する組合員の資質があれば管理会社は何処でもいいと思います。

[2213: 匿名]

マンションの受水槽で泳いでいる動画が拡散している。
各管理組合はこのような不法行為がなされている事に充分注意されたい。
他のマンションでもありうるのではないかと疑いたくなる事件です。
このニュースをみていままでは闇に葬られている事件ではないでしょうか。
もっとあるのではないかと疑いたくなります。管理人の内部告発を期待します。

[2214: 匿名さん]

＞＞2213 匿名
社員が犯した点と、多くの居住者に不衛生な水と不快感をもたらした点は、バイトテロよりも悪質。

だが、『管理委託業務』の名の下に、似たような不適且つ不法な行為は、あちこちで行われている。

一部の組合員が声をあげたところで、管理会社の言いなりで機能不全の理事会によって無力化する。

只今、２年定期点検の修繕工事中だが、駐車場出入口のヒビ割れ・階段部のドアの不具合等々の
共用部の修繕を長期に亘ってを見送り、不具合を悪化させた。

[2215: 匿名]

自分のマンションの給排水システムをこれを機会に知ることから始めましょう。
知らない人が結構多いでしょう。重要の管理事項です。

[2216: 匿名]

>>2215 匿名さん
雑排水管清掃費も、不当に高く徴収されてる物件が多い。
相場は、年一回実施で１戸あたり3000?3300円です。
福岡では、2年に１回で6000円を徴収しているマンションもある。

明らかに、管理会社が仲介料やバックマージンなどを上乗せしています。
理事会の意識が低く、機能不全だと管理費会計の収支決算の妥当性なども、全く検証もしない。

平気で監査報告書に、「精査した結果、問題なし」だと署名押印してしまう。

報告書なんて管理会社が作った、決まり文句の定型文なんだけどね。

これ、管理組合員に対する背任行為ですからね！
裁判の手続きを目下、進めていますので・・・。

閑話休題。雑排水管清掃費なんて、
福岡あたりの人件費を考えても、全国平均の3000円の倍額にもなるなんて、あり得ない。

皆さん、チェックしてみてくださいね。

[2217: 匿名]

県外の大手の管理会社だけど収支報告書には２年に一度２２０万円の雑排水管洗浄清掃を実施したと決算処理されている。
にも関わらず駐車場のマンホールから汚物の混ざった汚水があふれ出る事故が再三発生した。
管理員に話を聞くと雑排水管の洗浄をした形跡はないとの返答でした。その他受水槽の洗浄もお金だけ取ってしていないような状況が垣間見られます。
この管理会社は財閥三社（三井、三菱、住友）に続く大手の管理会社です。理事は順番制で素人集団です。今後が心配です。また。報告いたします。

[2218: 匿名]

>>2217 匿名さん
完全に格好の餌食・クイモノにされていますね！

理事会は素人集団だとしても、組合員の中にまともな人間は一人も居ないのかな？

居たけど管理会社の画策によって排除され、発言の自由を奪われたとか？

[2219: 匿名さん]

＞＞2218 匿名
管理会社は事業展開エリアが九州限定（本社福岡）若しくは、全国展開（本社は大阪/東京）に関係無く
福岡の事業所が企業・組織として機能している会社に任せたいですね。

つまり、福岡支店が存在し支店長・部長・課長等の管理職の下にフロント担当が在籍している会社。
大手だとフロント担当だけで、２０から３０人程度は在籍しているので比較的に安心です。

経験の浅いフロントが２から３名だけだと、スキルアップも期待出来ないから今も将来も不安ですね。
管理業務の進め方や問題解決のアプローチも、根本的に誤ってしまいがちで悪化するケースが多いです。

[2220: 匿名]

>>2218さん
理事長がしっかりしないで管理会社任せにすると見えない処は手を抜いてお金は懐に入れる。
理事長がしっかる住民本位で管理されると困るのは管理会社です。滅茶苦茶に荒らされたマンションをもとの状態に戻すのは大変です。後のお祭りです。

[2221: 匿名]

>>2220 匿名さん
職場・地域社会そして勿論、家庭内でも存在感があって責任と自覚を持って日々生活しているような方なら、適切に理事長の任務を全うできるでしょう。

職場でもノンタイトルのような方は、管理・統制・調整能力も無いから、迷走し続けるのです。

しかも、自己検証なんてしないから、自分が場当たりの不適な対応をしている自覚も無い。

[2222: ご近所さん]

話題の正義じいさんもそうだけど、自分は絶対正しい！他者はダメだ！みたいな、経済的に余裕のある高齢者が同じマンションにいらっしゃると管理組合が機能しなくなるよね。
子育て、現役世代は暇じゃないから、とても付き合ってられないですよ。

[2223: 匿名]

>>2220>>2221さん
同意します。

[2224: 匿名]

>>2222
こんな考えもあるのですね。絶対賛同はしたくないです。
この考えは共同の利益を犯す恐れがあります。非常に偏っています。
こんな方が順番制や抽選で理事になられると組合運営が機能不全に怠りそうです。
特に経済的に余裕のある高齢者が同じマンションにいらっしゃると管理組合が機能しませんよね。

の考えは特に反発します。改められたほうが良いでしょう。

[2225: ご近所さん]

「老いては子に従え」とも云いますし・・・管理がなっとらん！！と言うより、だまって共用部の美化に努めるなどした方が尊敬されますよ。

[2226: 匿名]

>>2222 ご近所さん
居住地や地域社会や職場でも、知識も浅い社会経験も乏しいが賢い方々は、経験豊富な世代と巧く連携していますよね。

管理組合が機能しなくなるのは、理事長他のハンドリングの問題でしょ。

うるさい高齢者を上手に捌けない理事会や管理会社は、問題外ですね。

[2227: 匿名]

>>2222 ご近所さん
お住まいのマンションがどういう状況なのか、投稿からは読み取れません。

が、高齢者が住環境の改善や管理会社の不正を指摘しているなら、子育て・現役世帯にもメリットがあるでしょうね。

その高齢者に理事会に参画してもらえばいいんじゃないですか？

ただただうるさい高齢者なら理事会と管理会社で説得するしか無いですね。

[2228: 評判気になるさん]

うるさいのがいるんですよ、理事会で理事長の講義をじいていると夜が明けた。
この理事長の時代に地震があり災害対策委員長は理事長で相変わらず講義を始めたので管理員が災害対策委員長に管理に詳しい防火管理者に指名するよう提案して防火管理者が地震時の事故等の復旧に采配して助かった経験がある。
この防火管理者も定年退職者で高齢者ではあるが高齢者も色々ですからうがった目で見ないで下さい。

[2229: 匿名]

>>2228 評判気になるさん
そんなウルサイだけで使えないジジイ一人に振り回されてる理事会と管理会社じゃあ、何をやっても巧くいきませんよ。
ただただ「ご愁傷様です」としか言えません。

[2230: マンション検討中さん]

うるさい悪じじはいますよ。自治会長、町世話人、組合長、公民館長とぶらぶら渡り鳥です。好きなんでしょう。まともではありません。どうにかできませんか。

[2231: 匿名さん]

＞＞2230 マンション検討中さん
１.完全無視・・・皆は相手にせず、悪じじを孤立させ、我が儘が通用しない状態に追い込む。
２.失態を機に引退に追い込む・・・何度も過ちや損失を発生させている筈だが、周りが許して
きたんでしょう。
迷惑なだけの人物なら、次の失敗・失態を機に閑職か引退に追い込んで、一切介入させない。

[2232: 匿名]

>>2219 匿名さん さん
資産価値って結局は、土地(立地も含め)・建物・設備仕様に加えて、管理面の要素で決まりますよね。

中古を購入する時は毎回必ず、総会議案書と管理規約集、そして直近の理事会議事録１年分の事前閲覧を条件にします。
勿論、駐車場含め敷地全域・棟内の全フロア・掲示コーナーの使われ方・掲示物を観察します。

そうすれば、以下の懸念事項がほぼ解りますね。
・管理組合は継続的に住環境改善に取り組み、具体的な結果が遺っているか？
・組合員の意識レベルは高いか低いか？
・日常の管理は適切に行われている状態か？
・管理組合は管理会社に対してチェック機能を果たしているか？
・管理費会計収支は健全か、コスト意識は高いか低いか？
・修繕積立金の会計管理は適正か？
・大規模修繕計画の検証を5-６年毎に行なっているか？

[2233: 匿名]

>>2232 匿名さん
加えて、企業の決算書と株価の推移を調べて、公式HP で表明しているタテマエと現実を比べてみます。

デベと管理会社両方ともね！

[2234: 匿名]

スレチかも知れんが、資産価値を追求するとしても、現実的には各自・各世帯の資金には諸々制約がかかる。
それぞれの身の丈相応の物件を買うのです。

(が、中には、目一杯の背伸びをしてローンを組んで高額物件を購入し、毎月２万円程の管理費も払えずカツカツの生活をしている世帯もあるが・・・)

永住想定で購入しても多くの世帯は、いずれ住み替えます。

住み替え時に売り易いのは、立地や仕様等のハード面の基本項目以外では、管理会社が大手で安心感がある物件です。

管理会社は大手のほうが、より安心感が高いからね。

[2235: 元祖職人]

管理会社大手と言われても
ピンと来ない方も多いと思います。
1.大京アステージ

2.日本ハウズイング

3.東急コミュニティー

https://www.idaken.net/change/company/major/

[2236: 匿名]

>>2235 元祖職人さん
福岡でのベスト５とかはわかりますかね？

現委託会社のあまりの不備の多さに、総会でも「管理会社変更」が議論されるようになり、いずれ議案上程されると思われます。
?? 管理物件数
?? 管理物件の総戸数
参考にして議論・検討を進めたいです。

[2237: 匿名]

lまあ、これからもエリアや沿線やらデベ単位で良し悪しを論じる場面はあるでしょうね。
そして、投資目的で複数物件を同時に所有する方もまだまだ居るでしょう。

が、別荘や投資を除けば大抵の人は、所有且つ居住するのは１物件の１戸のみでしょう。普通はね。

そうなると、管理会社の信頼度や実績が重要です。

実際の居住時の安心感や、管理業務の質はとても大事です。
将来の住み替え・転売の際も、全国区の知名度や企業業績や株価(株式市場での評価や期待度)等が大きく影響します。

当地のフロント担当のビジネススキルや組織体制も重要な判断材料となります。
それに尽きると言っても過言では無い。

管理会社には、少なくともフロント担当者は２０名
、４課体制以上の企業規模は、最低限で必要です。
弱小でキャリア薄い少人数体制だと、異常に時間がかかる割にはただただ停滞するのだと痛感しています。結果、管理状態は悪化するだけです。

関東からの移住者が多いのに、関西拠点で徐々に成長してるなんてアピールされても、ピンと来ないんですよね。

ましてや、週刊誌とかに社名が載るとね。ネガ的なインパクトありますよ！

全く無頓着な群やいわゆる情弱は無関係でしょうが、彼らは物件購入には縁遠い。
リアル購入検討者群には、まあそれなりには、深刻に影響しますでしょう。

[2238: 匿名]

>>2237 匿名さん
過去の住み替えでは管理会社には、何も問題など無かった。

福岡に移住して初めて、居住者軽視で管理業務がまともに出来ない管理会社と遭遇してしまった。

福岡と隣県を担当する事業所(小規模故に支店では無い)には、経験の浅い社員が2名のみ。

管理監督する上司は、時々 出張で訪れるのみです。

[2239: 坪単価比較中さん]

2238
管理会社に期待するものを教えてください。

[2240: 匿名さん]

>>2239 坪単価比較中さん

わかりません。

[2241: 匿名]

>>2239 坪単価比較中さん
契約に基づき、区分所有者に代わって区分所有者の利益を維持する業務を、企業組織として行い社会的責任を全うすること。

[2242: 匿名]

販売時は売り易くする為に、修繕積立金は低めに
設定されている(必要額の７割から、５割に)
なので当然、修繕費用は不足する(加えて、ご存知のとおり、人件費も材料費も高騰傾向なので)。

いずれ、大抵のマンションは、修繕積立金を増額
する事になるが、理事会が上手く舵取りしないと
合意形成も出来ず挙句、業者や管理会社のカモと
化してしまうのです。

賢い組合役員が居るマンションは、築３年位から
管理委託費や雑排水管清掃費等の様々な点検費の
コスト削減に取り組んで、その原資を修繕積立金に
振り返るという工夫をします。

上乗せ

[2243: 匿名]

単純に修繕積立金を上乗せをするような管理組合の
マンションは、本質的な資産価値など期待薄です。

[2244: 検討板ユーザーさん]

箱崎の九大跡地整備されてるけど
何ができるの？

[2245: 匿名]

>>2244 検討板ユーザーさん
いずれ分かるので、傍観していればよいのでは？

[2246: 匿名]

ボーナス商戦最中の選挙結果を踏まえ消費増税前の
駆け込み購入は・・・？
残念ながら、さほどは増えないでしょうね。

じっくり売れ残りを吟味し、値引きやオプション等
条件交渉して、充分納得がいく購入をする人が多い
でしょう。そんな景況ですね。

[2247: 匿名]

様々な生活品や資材の値上げ・人件費や物流費の増加傾向・加えて今秋の消費増税・・・。

勤務先でも多角的にコスト削減に取り組んでいる。

多くのマンション管理組合でも点検業者の見直しや
費用の比較検証を、本格的に行っているようです。

一方で、何もアクションを起こさない管理組合や
理事会もあると聞くが、危機感が無いんですね。

[2248: 匿名さん]

＞＞2247 匿名
組合員に知識や経験豊富な方が少人数だけ居ても、なかなか局面打破には至らない。
理事会そして管理会社、時には売主が関わるので、構造的・制度的に正常化への難度は高い。
管理会社他のコンプライアンスのレベルに拠るが、業者間の癒着や業界の古い慣習が障壁になる。

[2249: 匿名さん]

六本松が１位です。
https://www.jiji.com/jc/article?k=000000062.000035668&g=prt

[2250: マンション検討中さん]

しかし、2015～2017頃と違って、早期に完売する物件がほぼ無くなりましたね。
全国からの投資マネーを吸い上げる力もそろそろ限界に達しつつあるということなのか、物件価格が上昇しすぎて投資価値が損なわれつつあるのか、あるいは両方なのでしょうか。