福岡市及び近郊で1番資産価値が維持出来るマンションは？

[匿名]

2015年にマンションを購入予定です。
福岡市及び近郊で販売されているマンションで1番資産価値が維持出来るマンションはどれだと思いますか？

[2162: 匿名さん]

ここの皆様にお聞きしたいのですが、もし仮に神経質な方が上下左右に住んでいて売却せざるを得なくなったら、不動産仲介業者には上下左右に神経質者が住んでいる事を伝えますか？

伝えたら売値は暴落します。一方で教科書的なネットの回答だとそれでも伝えるべきと書いてありますが皆様はどうでしょう？

[2163: 匿名]

宅地建物の取引に関する重要事項に該当するかどうかでしょうか。
私は中古物件を探していますが、
結構安い物件でしたが、取引先の宅地建物取引士は、安い理由を、
下階の住民が騒音に対して神経質なので売却すると家主が言って
いたと説明してくれました。
騒音、反社会的人物や組織、過去の修繕記録、等々を請求される
場合が最近多いようです。
売主の瑕疵担保責任は新築の場合と中古の場合は異なりますので
調べてください。

[2164: 匿名さん]

そもそも、不動産屋に伝える意味なんか無いでしょ。
居住しながら売却する想定なら、良心に従って、内覧者（購入検討者）に告知はするでしょうね。
そんな居住しながらの販売なんて、売り難くい事極まりないから、賢い人はしないよね。

一寸考えれば分かるが、不動産屋に伝えたところで、それを加味しての価格設定など絶対にしませんよ。
しかも、彼らは購入検討者に正直に伝える筈が無い。致命的な機会損失になりますからね。

売値は、路線価ベースで周辺の実勢価格や需給を踏まえ価格設定し、必要な情報だけを告知すれば良い。

神経質な方に対する評価（どう思うか）と、その関係性のあり様と、近所付き合い（関係構築）は、
居住者次第で変りますからね。

新たに入居する人自身が、はるかに上を行く神経質なヒトなら、鼻にもかけないかもね。

[2165: 匿名]

>>2162
この質問は大切です。
マンション購入者はどしどし質問した方が良いでしょう。

[2166: 匿名さん]

＞＞2165 匿名
神経質な人ってどういう人？ どんな特徴や行為をするのか？ 前提が曖昧で答えようが無い。

[2167: 匿名]

>>2166
２１６５ではなく、＞＞2162への質問でしょう。？

[2168: 職人さん]

よくメゾネットタイプの賃貸であるパターンです。
管理人がいれば、自分から言わず管理人に言って対応と解決をしてもらえばいいことだから
神経質者がいても
1度の売買では売値は暴落はしませんが
その部屋が短期間で何回も売りに出ている部屋であれば
出る理由は聞かれるか噂でバレると思います。
マンションは築年数や立地による土地の価値、マンションの管理や部屋状態によって
価格の相場のベースが決まっていれば
売れない状態が続けば、金額が下がるだけで
神経質者がいる云々は関係ないと思います。
神経質者がいるので暴落するのであれば、隣が空き家だったら高くなるという理論になってくるので、それは違うでしょ?

[2169: 匿名さん]

＞＞2167 匿名
2165 匿名 は 2162 匿名さん に賛同・支持したんだから、同じ見解を有してるのでは？

2165 匿名 は 単に、ブラインド的に気軽に同調しただけだったのかな。

[2170: 匿名]

漏水事故等が多発している噂のマンションですが、
気に入っているのですが、見学中に漏水事故での緊急対応に遭遇
したので住民に尋ねたらマンションが古いから、との返答で漏水事故
の多発マンションの疑いで検討をやり直しました。

[2176: 匿名さん]

[No.2171～本レスまで、スレッドの趣旨に反する投稿、および、削除されたレスへの返信のため、削除しました。管理担当]

[2177: 匿名さん]

>>2170 匿名さん
漏水事故とは酷いですね。
雑排水管の施工不良か何かが原因なのでしょうか？

資産価値が維持出来るのは、立地等の外的な環境要因以外も重要ですね。

躯体構造や免震・耐震の機能、居住空間の安全性や快適性に注目します。
レオパレスやら免震データの不正等がありますからね。

引き渡し時の立会い確認や１年・２年のアフター点検でちゃんと丁寧に対応するか等も、よく観察し記録しています。

管理会社の業務のレベルはピンキリなので、入居後１年ほどの経過観察を経て、ダメな管理会社は変更するように働きかけます。

最近は、管理会社で物件選定する方が増えていますから、住み替え・売却の事も視野に入れてます。

[2178: 匿名さん]

>>2177 匿名さん
そのとおりですね。
管理会社は、社会的に評価が高く 且つ 知名度が高い方が、
信頼性も安心感も高まりますね。

居住期間中の快適性が向上するのは勿論、住み替え時にも間違いなく売却し易い。

だから、管理業務に問題があり 且つ 知名度が低い管理会社は、早めに変更すべきですよ！

[2179: 匿名]

>>2177
ご意見有難うございます。
雑排水管だけではなく給排水管システムに問題がある場合は深刻です。
建替え時にしか設計を見直すしか方法がありません。
建替え決議が不可能に近い物件であれば日常の管理方法を厳格にして
トラブルを最小限に抑える知恵を提供できる管理会社に委託したいが
その提案を出来る管理会社は見当たりません。
（マンションの専有部分のライフラインの問題。）

[2180: 匿名さん]

>>2179 匿名さん
売主・施工会社の瑕疵担保責任を問える期限を過ぎた物件だと推察しました。

建て替えずに居住しながら、修繕出来るよう願っております。

私の居住マンションも、専有部内で天井付近の「灯りモレ防止枠」なる建材が自然落下するという信じがたい事故が発生しました。

１戸でも大問題ですが約９戸で発生したようです。
初期の発生時点で対応しなかった為、脱落事故が９戸にまで拡大しました。

売主の九州の責任者である支店長は、事故の原因や状況報告も謝罪もしない。

系列の管理会社に誘導されて、理事会も機能不全に陥り、実態を把握しようともしない。

[2181: 匿名]

管理会社は組合加入の保険の代理店もしているので、漏水事故等の保険金の請求もします。
したがって、漏水事故等が発生するたびに工事費が収入源になり、漏水事故等の予防保全などはせず放置する。
保険会社から漏水事故等の事故の多発を受けて来期からの保険加入を拒否してきたときからは収入源を確保するために、初めて予防策として色々な提案をしてきます。

[2182: 匿名さん]

＞＞2181 匿名
管理会社にとっては、不具合発生と完治させずに不具合をキープするのは、
働かずして儲けるという夢のビジネスモデル。
いずれ通用しなくなるでしょう。

但し、組合員や理事会が 寛大な富裕層なら長期的に通用するかも。
富裕層でも無いのに管理会社の不正に寛大なら、破綻するね。

[2183: 匿名]

>>2182
言いたい事を具体的にアドバイスを有難う御座います。
富裕層の住むマンションかどうかは解りませんが、私自身は貧困層です。
温水器が室内に設置しているマンションで地震等で温水器の倒壊等での漏水事故は悲惨なものです。
この現場を見て購入時にきずかなかった自分が惨めです。

買い替え資金にも乏しいので、不安を感じながら住んでいます。

[2184: 匿名さん]

住み替えを考えてるなら、より知名度の高い管理会社に変えた方が得策です。

九州後発の中小管理会社で管理がテキトーならば、早めに変えた方が付加価値にもなる。

確実に売りやすくなる。

[2185: 匿名さん]

>>2184 匿名さん
ですね。
住み替え前提の場合、売却を好条件に進める為に出来る事は３つかな。

１．設備や内装を清潔に保ち、暮らし方に由来する修繕箇所を極力少なくする事を心がける。

２．デフォの間取りが魅力的で無ければ、リフォームして少しだけグレードUPしてみる。

３．理事会に提案、総会決議を経て、世間の評価・評判の高い管理会社に変更する。

[2186: 匿名]

>>2180
管理会社も大手で、それ以上の財閥系の管理会社に変更する準備をしましたら、財閥三者からも断られました。もう一度お願いしようと思っています。

[2187: 匿名さん]

>>2186 匿名さん
コンサル系など、新興の管理会社も沢山あります。
ご検討ください。

[2188: 匿名さん]

今は、良くも悪くも情報発信源へのアクセス数が評価やリアルな価値を左右する時代。

検討板に掲載後、週に３?５件程度の投稿が無い、つまり、平日に平均１日１件の投稿も無いような物件は注目度が低く、価値が上がるはずも無い。

中には、投稿が永遠にゼロ?という物件もある。

追跡調査していると、１週あたりのネット投稿が７件を超えないところは、売れ行きも評判も良くないですよ。

[2189: 匿名]

組合員が自由に発言できるマンション買いでしょう。

[2190: 匿名さん]

>>2189 匿名さん
それってどこ？ おせーてよ！

[2191: 匿名]

>>2182
富裕層でもないのに悪徳管理会社と悪い組合員が共謀しだすと悪の連鎖で破綻マンションになるのでしょう。
漏水事故等が頻発する構造的欠陥マンションは建て替えるしか方法がありません。買い替え等のゆとりのない私は将来に不安を抱えている。

[2192: 匿名さん]

理事長や役員が、悪意も無くただただ純朴で、勤務先でも問題発見～解決する成功体験や改善を推進する
立場に無い方々だと、無意識の内に管理会社の言いなりになってしまいます。

具体的には、管理委託契約の更新の際に書類の不備や契約日の誤記載があっても気がつかない。

昨今は管理委託契約も１年契約が標準だが、管理会社から２年契約を提案されたら、何も質問もせず
条件交渉も全く行わずに２年契約を受け容れてしまう。

管理会社が、理事長承認も経ずに勝手に規約の解釈を変えて注意喚起の貼り紙をしても、気にもとめない。

そんなの最悪でしょ。

[2193: 検討板ユーザー]

今やほぼ定説として言われるのが、以下
「マンションは１に立地・環境、２に管理、３に設備・仕様を吟味して買え」

購入時の優先すべき判断要素を指摘したものですよね。

そして、２番目の『管理』とは、日常の管理委託業務の『質の高さを重視』すると同時に、『２年点検』や『長期修繕計画』の適否を検証せよと言う事です。

購入時に同エリア・同ブランド／同グレードの当該管理会社のマンションを下見したり、売り物件があれば内覧すれば、建物や設備の状態や掲示物からかなりの精度で管理業務の実態が分かります。

[2194: 坪単価比較中さん]

>>2193
私は、１、設備・仕様　２、立地・環境　３、管理　の順です。
３、の管理は住んでみなければ政治的要素が強いので見た目では理解しがたいでしょう。ｌ

[2195: 検討板ユーザー]

>>2194 坪単価比較中さん
えっ、だからこそ管理の実態を調べるんじゃないの？

まあ、住んでから悪けりゃあ究極は、管理会社変えればいいんだけどねf。

[2196: 匿名さん]

立地が全て。 立地さえ良ければ管理も設備仕様もくっついてくる。

好立地は大手のデベしか仕入れ出来ないから結果的に管理会社も大手になり管理は安心確率たかくなる。
設備仕様も大手デベ仕様になるためグレード高くなる。
そして価格も高くなり変な住民も住む確率がへる。
多少無理しても人気駅3分以内の大規模マンションを買うべき。

お金なくて妥協すべきは広さ、階数、向きとか。

[2197: 匿名さん]

福岡の場合、大手でなくても結構いい立地のマンションは多いよ。
それと、大規模マンションは最近は増えてきたけど、福岡にはまだまだ少ないよな。

[2198: マンション検討中さん]

当たり前の事を言いますが
管理は管理組合で話あって変えれるし
設備はリフォームすれば変えれるけど
立地は変えれないので
立地が1番だと思うし駅近は資産価値が高いと思います。

[2199: 匿名さん]

立地が一番
環境が二番（近隣のね。ただしこればっかりは住まないと分からない。）
その後にその他諸々でしょ、

いい立地だと粗悪品でも売れるし貸せる

[2200: 匿名さん]

永住前提か住替え前提かでも、考え方が異なるのでしょうね。

知名度が低く杜撰な業務を行う管理会社を総会等で糾弾しても、なかなか変更は叶わない。

但し、社会的に評価の高い信頼出来る大手に変えれば、日頃の管理も良くなるし売却時にも有利です。

『マンションは管理を買え』と言われ、その価値観・考え方は世間に浸透していますからね。

[2201: 匿名さん]

＞＞2194 坪単価比較中さん
焦点は、順番の問題じゃあ無いんだよね。
購入判断時の 《重要事項を３つ》 挙げているだけなのですよ。

だから、敢えて （実際のところはともかく）
デベ・価格・階数・タワーか或は低層ＭＳか中規模ＭＳか等々には、言及せずに、最も重視すべき
判断基準として シンプルに ３項目だけなのです。

[2202: 匿名]

>>2197
賢い。

[2203: 匿名さん]

組合運営や管理修繕費を考えたら大規模物件はもっと評価されて増えていいように思う。ハウスメーカー系のデベにはそういうコンセプトなさそうなので三菱三井あたりには期待している。

[2204: 匿名さん]

一言で大規模と言っても、スケールメリットが出せるのは、統計上100～150戸規模でしょう。
将来の修繕等での合意形成を考えても、比較的に円滑で適正な落着点に収まりやすい。

又、同じ戸数規模でも、躯体型状や総階数・共用部の設備仕様（特に外壁と廊下壁面等の仕上げ）・
駐車場の形態・敷地の形状や広さにもよりますね。勿論、管理会社の企業力・信頼性に大きく左右される。

[2205: 匿名さん]

>>2203 匿名さん
きっと、エリア的・市況的・景況的・政策的にも、大規模開発は困難なのでしょう。

広大な敷地があっても、宅地化に特化するようなリスキー且つ偏った土地利用は、さすがに高島市長だって行えないでしょう。

[2206: 匿名]

最近、福岡市や周辺での高齢ドライバーによる事故が多い。
TV 等の全国版で大々的に取り上げられるような、重篤な事故が多いことは、非常に残念です。
平置き・機械式の区別無くマンションの駐車場の、安全対策や構造・通路の幅や出入口の状況なども今まで以上に注目される。

[2207: 匿名さん]

じじいの運転は本当に荒くて危ない！

[2208: 匿名さん]

高齢者は、周囲を気にしナイ、見ていナイ、迷惑かけてる自覚もナイ。車線変更時にウインカー点けナイ。
稀に、同じ運転を行う若者も居るには居るのだが。

[2209: 匿名]

>>2208 匿名さん
一部の管理会社にも言える。
規約を理解していナイ。
問題点・現象を見ていナイ。
組合員に迷惑かけてる自覚もナイ。

[2210: 匿名さん]

https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/57414/
>>2209さん。
上記スレをお読みください。

[2211: 匿名さん]

＞＞2209 匿名
もう常識と化していますが、「マンションは管理を買え」と言われる所以ですね。

物件購入後に、知名度も高く・信頼出来て・実績もあって・評価も高く・実際に担当物件の多い
管理会社にグレードアップすれば、住替え時の売却は驚くほどに非常にスムースに進みます。

分譲販売時に中小のデベと紐付いてる低知名度の管理会社は、大抵は往々にしてレベルも非常に低い。
理由は、競争環境に置かれていないから、新規開拓の努力も無い、対顧客軸での競争意識が無い。

自身が築浅物件を買う購入者のお立場なら、腑に落ちる例話ですよね。

あまり知られていない管理会社の物件は、将来の大規模修繕にも不安があるから避けますよね。