福岡市及び近郊で1番資産価値が維持出来るマンションは？

[匿名]

2015年にマンションを購入予定です。
福岡市及び近郊で販売されているマンションで1番資産価値が維持出来るマンションはどれだと思いますか？

[2151: 評判気になるさん]

>>2150 評判気になるさん

このスレに関係あります？？

[2152: 匿名]

>>2150 評判気になるさん
不運な人はリスク回避しようとしても、避けられない。

具体的な病名をわざわざ挙げて、特定の病気の人を攻撃し、否定するようなような「思考と投稿」は、改め お控えくださいね。

[2153: 匿名さん]

>>2150 評判気になるさん
そもそも、オーディオ音ならまだしも
隣の足音が響いてしまう物件って、残念過ぎる。

[2154: 匿名]

一般の方には聞こえないものが聞こえると言われるトラブルがあるんですよ。物件のスペックは関係ありません。

[2155: 匿名さん]

それは騒音源の問題では無く、騒音の被害者側が過敏に聞こえてしまうということ？

[2156: マンション投資家]

このケースの場合は過敏うんぬんよりも幻聴だからどうしようもないですよ。

[2157: 評判気になるさん]

>>2156 マンション投資家さん
被害妄想ってやつでしょうか。
これだと2150の評判気になるさん
ご自身の問題ですよね。

[2158: 評判気になるさん]

>>2157 評判気になるさん
逆ですね・・・
資産価値維持のために立地や設備仕様を厳選しても、隣人は厳選できない、という例示かと
こればかりはマンションでも戸建てでもガチャですからなんとも言い難いですが、可能性としては認識しておくべきだなあと

[2159: 匿名さん]

間違って「参考になる」ボタンをタップしちゃったけど、「犬も歩けば棒にあたる」は世の普遍的真理。

可能性の認識はしたところで、極めてレアな不可避事象でしょう。
こんな事象に遭遇したら前向きに、自住居使用を諦め賃貸に転用するか、とっとと売却するかでしょ。

[2160: 匿名]

マンションは住んでみなければ解らんでしょう。
マンションによっては、危険な住民が住みついている場合もある。
法令や規約に甘く疎い管理会社の管理は避けた方が良いでしょう。

[2161: 匿名さん]

上階の騒音被害リスクを回避すべく、住替えの度に いつも 必ず 最上階を購入します。
メリットがある場合は、カド部屋か１フロア３～４戸ほどの物件を検討し選びます。

中住戸と違い隣戸が、両側２戸 → 片側１戸になるので、隣戸トラブルも理論上は半減します。

そうやって厳選した快適な住戸に暮らし、大規模修繕前に売却・住替えします。トラブルは無縁です。

＞「住んでみなければ・・・」　というような無計画な発想・無謀な物件購入は、理解し難いです。

[2162: 匿名さん]

ここの皆様にお聞きしたいのですが、もし仮に神経質な方が上下左右に住んでいて売却せざるを得なくなったら、不動産仲介業者には上下左右に神経質者が住んでいる事を伝えますか？

伝えたら売値は暴落します。一方で教科書的なネットの回答だとそれでも伝えるべきと書いてありますが皆様はどうでしょう？

[2163: 匿名]

宅地建物の取引に関する重要事項に該当するかどうかでしょうか。
私は中古物件を探していますが、
結構安い物件でしたが、取引先の宅地建物取引士は、安い理由を、
下階の住民が騒音に対して神経質なので売却すると家主が言って
いたと説明してくれました。
騒音、反社会的人物や組織、過去の修繕記録、等々を請求される
場合が最近多いようです。
売主の瑕疵担保責任は新築の場合と中古の場合は異なりますので
調べてください。

[2164: 匿名さん]

そもそも、不動産屋に伝える意味なんか無いでしょ。
居住しながら売却する想定なら、良心に従って、内覧者（購入検討者）に告知はするでしょうね。
そんな居住しながらの販売なんて、売り難くい事極まりないから、賢い人はしないよね。

一寸考えれば分かるが、不動産屋に伝えたところで、それを加味しての価格設定など絶対にしませんよ。
しかも、彼らは購入検討者に正直に伝える筈が無い。致命的な機会損失になりますからね。

売値は、路線価ベースで周辺の実勢価格や需給を踏まえ価格設定し、必要な情報だけを告知すれば良い。

神経質な方に対する評価（どう思うか）と、その関係性のあり様と、近所付き合い（関係構築）は、
居住者次第で変りますからね。

新たに入居する人自身が、はるかに上を行く神経質なヒトなら、鼻にもかけないかもね。

[2165: 匿名]

>>2162
この質問は大切です。
マンション購入者はどしどし質問した方が良いでしょう。

[2166: 匿名さん]

＞＞2165 匿名
神経質な人ってどういう人？ どんな特徴や行為をするのか？ 前提が曖昧で答えようが無い。

[2167: 匿名]

>>2166
２１６５ではなく、＞＞2162への質問でしょう。？

[2168: 職人さん]

よくメゾネットタイプの賃貸であるパターンです。
管理人がいれば、自分から言わず管理人に言って対応と解決をしてもらえばいいことだから
神経質者がいても
1度の売買では売値は暴落はしませんが
その部屋が短期間で何回も売りに出ている部屋であれば
出る理由は聞かれるか噂でバレると思います。
マンションは築年数や立地による土地の価値、マンションの管理や部屋状態によって
価格の相場のベースが決まっていれば
売れない状態が続けば、金額が下がるだけで
神経質者がいる云々は関係ないと思います。
神経質者がいるので暴落するのであれば、隣が空き家だったら高くなるという理論になってくるので、それは違うでしょ?

[2169: 匿名さん]

＞＞2167 匿名
2165 匿名 は 2162 匿名さん に賛同・支持したんだから、同じ見解を有してるのでは？

2165 匿名 は 単に、ブラインド的に気軽に同調しただけだったのかな。

[2170: 匿名]

漏水事故等が多発している噂のマンションですが、
気に入っているのですが、見学中に漏水事故での緊急対応に遭遇
したので住民に尋ねたらマンションが古いから、との返答で漏水事故
の多発マンションの疑いで検討をやり直しました。

[2176: 匿名さん]

[No.2171～本レスまで、スレッドの趣旨に反する投稿、および、削除されたレスへの返信のため、削除しました。管理担当]

[2177: 匿名さん]

>>2170 匿名さん
漏水事故とは酷いですね。
雑排水管の施工不良か何かが原因なのでしょうか？

資産価値が維持出来るのは、立地等の外的な環境要因以外も重要ですね。

躯体構造や免震・耐震の機能、居住空間の安全性や快適性に注目します。
レオパレスやら免震データの不正等がありますからね。

引き渡し時の立会い確認や１年・２年のアフター点検でちゃんと丁寧に対応するか等も、よく観察し記録しています。

管理会社の業務のレベルはピンキリなので、入居後１年ほどの経過観察を経て、ダメな管理会社は変更するように働きかけます。

最近は、管理会社で物件選定する方が増えていますから、住み替え・売却の事も視野に入れてます。

[2178: 匿名さん]

>>2177 匿名さん
そのとおりですね。
管理会社は、社会的に評価が高く 且つ 知名度が高い方が、
信頼性も安心感も高まりますね。

居住期間中の快適性が向上するのは勿論、住み替え時にも間違いなく売却し易い。

だから、管理業務に問題があり 且つ 知名度が低い管理会社は、早めに変更すべきですよ！

[2179: 匿名]

>>2177
ご意見有難うございます。
雑排水管だけではなく給排水管システムに問題がある場合は深刻です。
建替え時にしか設計を見直すしか方法がありません。
建替え決議が不可能に近い物件であれば日常の管理方法を厳格にして
トラブルを最小限に抑える知恵を提供できる管理会社に委託したいが
その提案を出来る管理会社は見当たりません。
（マンションの専有部分のライフラインの問題。）

[2180: 匿名さん]

>>2179 匿名さん
売主・施工会社の瑕疵担保責任を問える期限を過ぎた物件だと推察しました。

建て替えずに居住しながら、修繕出来るよう願っております。

私の居住マンションも、専有部内で天井付近の「灯りモレ防止枠」なる建材が自然落下するという信じがたい事故が発生しました。

１戸でも大問題ですが約９戸で発生したようです。
初期の発生時点で対応しなかった為、脱落事故が９戸にまで拡大しました。

売主の九州の責任者である支店長は、事故の原因や状況報告も謝罪もしない。

系列の管理会社に誘導されて、理事会も機能不全に陥り、実態を把握しようともしない。

[2181: 匿名]

管理会社は組合加入の保険の代理店もしているので、漏水事故等の保険金の請求もします。
したがって、漏水事故等が発生するたびに工事費が収入源になり、漏水事故等の予防保全などはせず放置する。
保険会社から漏水事故等の事故の多発を受けて来期からの保険加入を拒否してきたときからは収入源を確保するために、初めて予防策として色々な提案をしてきます。

[2182: 匿名さん]

＞＞2181 匿名
管理会社にとっては、不具合発生と完治させずに不具合をキープするのは、
働かずして儲けるという夢のビジネスモデル。
いずれ通用しなくなるでしょう。

但し、組合員や理事会が 寛大な富裕層なら長期的に通用するかも。
富裕層でも無いのに管理会社の不正に寛大なら、破綻するね。

[2183: 匿名]

>>2182
言いたい事を具体的にアドバイスを有難う御座います。
富裕層の住むマンションかどうかは解りませんが、私自身は貧困層です。
温水器が室内に設置しているマンションで地震等で温水器の倒壊等での漏水事故は悲惨なものです。
この現場を見て購入時にきずかなかった自分が惨めです。

買い替え資金にも乏しいので、不安を感じながら住んでいます。

[2184: 匿名さん]

住み替えを考えてるなら、より知名度の高い管理会社に変えた方が得策です。

九州後発の中小管理会社で管理がテキトーならば、早めに変えた方が付加価値にもなる。

確実に売りやすくなる。

[2185: 匿名さん]

>>2184 匿名さん
ですね。
住み替え前提の場合、売却を好条件に進める為に出来る事は３つかな。

１．設備や内装を清潔に保ち、暮らし方に由来する修繕箇所を極力少なくする事を心がける。

２．デフォの間取りが魅力的で無ければ、リフォームして少しだけグレードUPしてみる。

３．理事会に提案、総会決議を経て、世間の評価・評判の高い管理会社に変更する。

[2186: 匿名]

>>2180
管理会社も大手で、それ以上の財閥系の管理会社に変更する準備をしましたら、財閥三者からも断られました。もう一度お願いしようと思っています。

[2187: 匿名さん]

>>2186 匿名さん
コンサル系など、新興の管理会社も沢山あります。
ご検討ください。

[2188: 匿名さん]

今は、良くも悪くも情報発信源へのアクセス数が評価やリアルな価値を左右する時代。

検討板に掲載後、週に３?５件程度の投稿が無い、つまり、平日に平均１日１件の投稿も無いような物件は注目度が低く、価値が上がるはずも無い。

中には、投稿が永遠にゼロ?という物件もある。

追跡調査していると、１週あたりのネット投稿が７件を超えないところは、売れ行きも評判も良くないですよ。

[2189: 匿名]

組合員が自由に発言できるマンション買いでしょう。

[2190: 匿名さん]

>>2189 匿名さん
それってどこ？ おせーてよ！

[2191: 匿名]

>>2182
富裕層でもないのに悪徳管理会社と悪い組合員が共謀しだすと悪の連鎖で破綻マンションになるのでしょう。
漏水事故等が頻発する構造的欠陥マンションは建て替えるしか方法がありません。買い替え等のゆとりのない私は将来に不安を抱えている。

[2192: 匿名さん]

理事長や役員が、悪意も無くただただ純朴で、勤務先でも問題発見～解決する成功体験や改善を推進する
立場に無い方々だと、無意識の内に管理会社の言いなりになってしまいます。

具体的には、管理委託契約の更新の際に書類の不備や契約日の誤記載があっても気がつかない。

昨今は管理委託契約も１年契約が標準だが、管理会社から２年契約を提案されたら、何も質問もせず
条件交渉も全く行わずに２年契約を受け容れてしまう。

管理会社が、理事長承認も経ずに勝手に規約の解釈を変えて注意喚起の貼り紙をしても、気にもとめない。

そんなの最悪でしょ。

[2193: 検討板ユーザー]

今やほぼ定説として言われるのが、以下
「マンションは１に立地・環境、２に管理、３に設備・仕様を吟味して買え」

購入時の優先すべき判断要素を指摘したものですよね。

そして、２番目の『管理』とは、日常の管理委託業務の『質の高さを重視』すると同時に、『２年点検』や『長期修繕計画』の適否を検証せよと言う事です。

購入時に同エリア・同ブランド／同グレードの当該管理会社のマンションを下見したり、売り物件があれば内覧すれば、建物や設備の状態や掲示物からかなりの精度で管理業務の実態が分かります。

[2194: 坪単価比較中さん]

>>2193
私は、１、設備・仕様　２、立地・環境　３、管理　の順です。
３、の管理は住んでみなければ政治的要素が強いので見た目では理解しがたいでしょう。ｌ

[2195: 検討板ユーザー]

>>2194 坪単価比較中さん
えっ、だからこそ管理の実態を調べるんじゃないの？

まあ、住んでから悪けりゃあ究極は、管理会社変えればいいんだけどねf。

[2196: 匿名さん]

立地が全て。 立地さえ良ければ管理も設備仕様もくっついてくる。

好立地は大手のデベしか仕入れ出来ないから結果的に管理会社も大手になり管理は安心確率たかくなる。
設備仕様も大手デベ仕様になるためグレード高くなる。
そして価格も高くなり変な住民も住む確率がへる。
多少無理しても人気駅3分以内の大規模マンションを買うべき。

お金なくて妥協すべきは広さ、階数、向きとか。

[2197: 匿名さん]

福岡の場合、大手でなくても結構いい立地のマンションは多いよ。
それと、大規模マンションは最近は増えてきたけど、福岡にはまだまだ少ないよな。

[2198: マンション検討中さん]

当たり前の事を言いますが
管理は管理組合で話あって変えれるし
設備はリフォームすれば変えれるけど
立地は変えれないので
立地が1番だと思うし駅近は資産価値が高いと思います。

[2199: 匿名さん]

立地が一番
環境が二番（近隣のね。ただしこればっかりは住まないと分からない。）
その後にその他諸々でしょ、

いい立地だと粗悪品でも売れるし貸せる

[2200: 匿名さん]

永住前提か住替え前提かでも、考え方が異なるのでしょうね。

知名度が低く杜撰な業務を行う管理会社を総会等で糾弾しても、なかなか変更は叶わない。

但し、社会的に評価の高い信頼出来る大手に変えれば、日頃の管理も良くなるし売却時にも有利です。

『マンションは管理を買え』と言われ、その価値観・考え方は世間に浸透していますからね。

[2201: 匿名さん]

＞＞2194 坪単価比較中さん
焦点は、順番の問題じゃあ無いんだよね。
購入判断時の 《重要事項を３つ》 挙げているだけなのですよ。

だから、敢えて （実際のところはともかく）
デベ・価格・階数・タワーか或は低層ＭＳか中規模ＭＳか等々には、言及せずに、最も重視すべき
判断基準として シンプルに ３項目だけなのです。

[2202: 匿名]

>>2197
賢い。

[2203: 匿名さん]

組合運営や管理修繕費を考えたら大規模物件はもっと評価されて増えていいように思う。ハウスメーカー系のデベにはそういうコンセプトなさそうなので三菱三井あたりには期待している。

[2204: 匿名さん]

一言で大規模と言っても、スケールメリットが出せるのは、統計上100～150戸規模でしょう。
将来の修繕等での合意形成を考えても、比較的に円滑で適正な落着点に収まりやすい。

又、同じ戸数規模でも、躯体型状や総階数・共用部の設備仕様（特に外壁と廊下壁面等の仕上げ）・
駐車場の形態・敷地の形状や広さにもよりますね。勿論、管理会社の企業力・信頼性に大きく左右される。

[2205: 匿名さん]

>>2203 匿名さん
きっと、エリア的・市況的・景況的・政策的にも、大規模開発は困難なのでしょう。

広大な敷地があっても、宅地化に特化するようなリスキー且つ偏った土地利用は、さすがに高島市長だって行えないでしょう。

[2206: 匿名]

最近、福岡市や周辺での高齢ドライバーによる事故が多い。
TV 等の全国版で大々的に取り上げられるような、重篤な事故が多いことは、非常に残念です。
平置き・機械式の区別無くマンションの駐車場の、安全対策や構造・通路の幅や出入口の状況なども今まで以上に注目される。

[2207: 匿名さん]

じじいの運転は本当に荒くて危ない！

[2208: 匿名さん]

高齢者は、周囲を気にしナイ、見ていナイ、迷惑かけてる自覚もナイ。車線変更時にウインカー点けナイ。
稀に、同じ運転を行う若者も居るには居るのだが。

[2209: 匿名]

>>2208 匿名さん
一部の管理会社にも言える。
規約を理解していナイ。
問題点・現象を見ていナイ。
組合員に迷惑かけてる自覚もナイ。

[2210: 匿名さん]

https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/57414/
>>2209さん。
上記スレをお読みください。

[2211: 匿名さん]

＞＞2209 匿名
もう常識と化していますが、「マンションは管理を買え」と言われる所以ですね。

物件購入後に、知名度も高く・信頼出来て・実績もあって・評価も高く・実際に担当物件の多い
管理会社にグレードアップすれば、住替え時の売却は驚くほどに非常にスムースに進みます。

分譲販売時に中小のデベと紐付いてる低知名度の管理会社は、大抵は往々にしてレベルも非常に低い。
理由は、競争環境に置かれていないから、新規開拓の努力も無い、対顧客軸での競争意識が無い。

自身が築浅物件を買う購入者のお立場なら、腑に落ちる例話ですよね。

あまり知られていない管理会社の物件は、将来の大規模修繕にも不安があるから避けますよね。

[2212: 坪単価比較中さん]

>>2211
翻訳するとマンションは管理会社を買えと言っているように思うが。？
管理組合が正常に機能する組合員の資質があれば管理会社は何処でもいいと思います。

[2213: 匿名]

マンションの受水槽で泳いでいる動画が拡散している。
各管理組合はこのような不法行為がなされている事に充分注意されたい。
他のマンションでもありうるのではないかと疑いたくなる事件です。
このニュースをみていままでは闇に葬られている事件ではないでしょうか。
もっとあるのではないかと疑いたくなります。管理人の内部告発を期待します。

[2214: 匿名さん]

＞＞2213 匿名
社員が犯した点と、多くの居住者に不衛生な水と不快感をもたらした点は、バイトテロよりも悪質。

だが、『管理委託業務』の名の下に、似たような不適且つ不法な行為は、あちこちで行われている。

一部の組合員が声をあげたところで、管理会社の言いなりで機能不全の理事会によって無力化する。

只今、２年定期点検の修繕工事中だが、駐車場出入口のヒビ割れ・階段部のドアの不具合等々の
共用部の修繕を長期に亘ってを見送り、不具合を悪化させた。

[2215: 匿名]

自分のマンションの給排水システムをこれを機会に知ることから始めましょう。
知らない人が結構多いでしょう。重要の管理事項です。

[2216: 匿名]

>>2215 匿名さん
雑排水管清掃費も、不当に高く徴収されてる物件が多い。
相場は、年一回実施で１戸あたり3000?3300円です。
福岡では、2年に１回で6000円を徴収しているマンションもある。

明らかに、管理会社が仲介料やバックマージンなどを上乗せしています。
理事会の意識が低く、機能不全だと管理費会計の収支決算の妥当性なども、全く検証もしない。

平気で監査報告書に、「精査した結果、問題なし」だと署名押印してしまう。

報告書なんて管理会社が作った、決まり文句の定型文なんだけどね。

これ、管理組合員に対する背任行為ですからね！
裁判の手続きを目下、進めていますので・・・。

閑話休題。雑排水管清掃費なんて、
福岡あたりの人件費を考えても、全国平均の3000円の倍額にもなるなんて、あり得ない。

皆さん、チェックしてみてくださいね。

[2217: 匿名]

県外の大手の管理会社だけど収支報告書には２年に一度２２０万円の雑排水管洗浄清掃を実施したと決算処理されている。
にも関わらず駐車場のマンホールから汚物の混ざった汚水があふれ出る事故が再三発生した。
管理員に話を聞くと雑排水管の洗浄をした形跡はないとの返答でした。その他受水槽の洗浄もお金だけ取ってしていないような状況が垣間見られます。
この管理会社は財閥三社（三井、三菱、住友）に続く大手の管理会社です。理事は順番制で素人集団です。今後が心配です。また。報告いたします。

[2218: 匿名]

>>2217 匿名さん
完全に格好の餌食・クイモノにされていますね！

理事会は素人集団だとしても、組合員の中にまともな人間は一人も居ないのかな？

居たけど管理会社の画策によって排除され、発言の自由を奪われたとか？

[2219: 匿名さん]

＞＞2218 匿名
管理会社は事業展開エリアが九州限定（本社福岡）若しくは、全国展開（本社は大阪/東京）に関係無く
福岡の事業所が企業・組織として機能している会社に任せたいですね。

つまり、福岡支店が存在し支店長・部長・課長等の管理職の下にフロント担当が在籍している会社。
大手だとフロント担当だけで、２０から３０人程度は在籍しているので比較的に安心です。

経験の浅いフロントが２から３名だけだと、スキルアップも期待出来ないから今も将来も不安ですね。
管理業務の進め方や問題解決のアプローチも、根本的に誤ってしまいがちで悪化するケースが多いです。

[2220: 匿名]

>>2218さん
理事長がしっかりしないで管理会社任せにすると見えない処は手を抜いてお金は懐に入れる。
理事長がしっかる住民本位で管理されると困るのは管理会社です。滅茶苦茶に荒らされたマンションをもとの状態に戻すのは大変です。後のお祭りです。

[2221: 匿名]

>>2220 匿名さん
職場・地域社会そして勿論、家庭内でも存在感があって責任と自覚を持って日々生活しているような方なら、適切に理事長の任務を全うできるでしょう。

職場でもノンタイトルのような方は、管理・統制・調整能力も無いから、迷走し続けるのです。

しかも、自己検証なんてしないから、自分が場当たりの不適な対応をしている自覚も無い。

[2222: ご近所さん]

話題の正義じいさんもそうだけど、自分は絶対正しい！他者はダメだ！みたいな、経済的に余裕のある高齢者が同じマンションにいらっしゃると管理組合が機能しなくなるよね。
子育て、現役世代は暇じゃないから、とても付き合ってられないですよ。

[2223: 匿名]

>>2220>>2221さん
同意します。

[2224: 匿名]

>>2222
こんな考えもあるのですね。絶対賛同はしたくないです。
この考えは共同の利益を犯す恐れがあります。非常に偏っています。
こんな方が順番制や抽選で理事になられると組合運営が機能不全に怠りそうです。
特に経済的に余裕のある高齢者が同じマンションにいらっしゃると管理組合が機能しませんよね。

の考えは特に反発します。改められたほうが良いでしょう。

[2225: ご近所さん]

「老いては子に従え」とも云いますし・・・管理がなっとらん！！と言うより、だまって共用部の美化に努めるなどした方が尊敬されますよ。

[2226: 匿名]

>>2222 ご近所さん
居住地や地域社会や職場でも、知識も浅い社会経験も乏しいが賢い方々は、経験豊富な世代と巧く連携していますよね。

管理組合が機能しなくなるのは、理事長他のハンドリングの問題でしょ。

うるさい高齢者を上手に捌けない理事会や管理会社は、問題外ですね。

[2227: 匿名]

>>2222 ご近所さん
お住まいのマンションがどういう状況なのか、投稿からは読み取れません。

が、高齢者が住環境の改善や管理会社の不正を指摘しているなら、子育て・現役世帯にもメリットがあるでしょうね。

その高齢者に理事会に参画してもらえばいいんじゃないですか？

ただただうるさい高齢者なら理事会と管理会社で説得するしか無いですね。

[2228: 評判気になるさん]

うるさいのがいるんですよ、理事会で理事長の講義をじいていると夜が明けた。
この理事長の時代に地震があり災害対策委員長は理事長で相変わらず講義を始めたので管理員が災害対策委員長に管理に詳しい防火管理者に指名するよう提案して防火管理者が地震時の事故等の復旧に采配して助かった経験がある。
この防火管理者も定年退職者で高齢者ではあるが高齢者も色々ですからうがった目で見ないで下さい。

[2229: 匿名]

>>2228 評判気になるさん
そんなウルサイだけで使えないジジイ一人に振り回されてる理事会と管理会社じゃあ、何をやっても巧くいきませんよ。
ただただ「ご愁傷様です」としか言えません。

[2230: マンション検討中さん]

うるさい悪じじはいますよ。自治会長、町世話人、組合長、公民館長とぶらぶら渡り鳥です。好きなんでしょう。まともではありません。どうにかできませんか。

[2231: 匿名さん]

＞＞2230 マンション検討中さん
１.完全無視・・・皆は相手にせず、悪じじを孤立させ、我が儘が通用しない状態に追い込む。
２.失態を機に引退に追い込む・・・何度も過ちや損失を発生させている筈だが、周りが許して
きたんでしょう。
迷惑なだけの人物なら、次の失敗・失態を機に閑職か引退に追い込んで、一切介入させない。

[2232: 匿名]

>>2219 匿名さん さん
資産価値って結局は、土地(立地も含め)・建物・設備仕様に加えて、管理面の要素で決まりますよね。

中古を購入する時は毎回必ず、総会議案書と管理規約集、そして直近の理事会議事録１年分の事前閲覧を条件にします。
勿論、駐車場含め敷地全域・棟内の全フロア・掲示コーナーの使われ方・掲示物を観察します。

そうすれば、以下の懸念事項がほぼ解りますね。
・管理組合は継続的に住環境改善に取り組み、具体的な結果が遺っているか？
・組合員の意識レベルは高いか低いか？
・日常の管理は適切に行われている状態か？
・管理組合は管理会社に対してチェック機能を果たしているか？
・管理費会計収支は健全か、コスト意識は高いか低いか？
・修繕積立金の会計管理は適正か？
・大規模修繕計画の検証を5-６年毎に行なっているか？

[2233: 匿名]

>>2232 匿名さん
加えて、企業の決算書と株価の推移を調べて、公式HP で表明しているタテマエと現実を比べてみます。

デベと管理会社両方ともね！

[2234: 匿名]

スレチかも知れんが、資産価値を追求するとしても、現実的には各自・各世帯の資金には諸々制約がかかる。
それぞれの身の丈相応の物件を買うのです。

(が、中には、目一杯の背伸びをしてローンを組んで高額物件を購入し、毎月２万円程の管理費も払えずカツカツの生活をしている世帯もあるが・・・)

永住想定で購入しても多くの世帯は、いずれ住み替えます。

住み替え時に売り易いのは、立地や仕様等のハード面の基本項目以外では、管理会社が大手で安心感がある物件です。

管理会社は大手のほうが、より安心感が高いからね。

[2235: 元祖職人]

管理会社大手と言われても
ピンと来ない方も多いと思います。
1.大京アステージ

2.日本ハウズイング

3.東急コミュニティー

https://www.idaken.net/change/company/major/

[2236: 匿名]

>>2235 元祖職人さん
福岡でのベスト５とかはわかりますかね？

現委託会社のあまりの不備の多さに、総会でも「管理会社変更」が議論されるようになり、いずれ議案上程されると思われます。
?? 管理物件数
?? 管理物件の総戸数
参考にして議論・検討を進めたいです。

[2237: 匿名]

lまあ、これからもエリアや沿線やらデベ単位で良し悪しを論じる場面はあるでしょうね。
そして、投資目的で複数物件を同時に所有する方もまだまだ居るでしょう。

が、別荘や投資を除けば大抵の人は、所有且つ居住するのは１物件の１戸のみでしょう。普通はね。

そうなると、管理会社の信頼度や実績が重要です。

実際の居住時の安心感や、管理業務の質はとても大事です。
将来の住み替え・転売の際も、全国区の知名度や企業業績や株価(株式市場での評価や期待度)等が大きく影響します。

当地のフロント担当のビジネススキルや組織体制も重要な判断材料となります。
それに尽きると言っても過言では無い。

管理会社には、少なくともフロント担当者は２０名
、４課体制以上の企業規模は、最低限で必要です。
弱小でキャリア薄い少人数体制だと、異常に時間がかかる割にはただただ停滞するのだと痛感しています。結果、管理状態は悪化するだけです。

関東からの移住者が多いのに、関西拠点で徐々に成長してるなんてアピールされても、ピンと来ないんですよね。

ましてや、週刊誌とかに社名が載るとね。ネガ的なインパクトありますよ！

全く無頓着な群やいわゆる情弱は無関係でしょうが、彼らは物件購入には縁遠い。
リアル購入検討者群には、まあそれなりには、深刻に影響しますでしょう。

[2238: 匿名]

>>2237 匿名さん
過去の住み替えでは管理会社には、何も問題など無かった。

福岡に移住して初めて、居住者軽視で管理業務がまともに出来ない管理会社と遭遇してしまった。

福岡と隣県を担当する事業所(小規模故に支店では無い)には、経験の浅い社員が2名のみ。

管理監督する上司は、時々 出張で訪れるのみです。

[2239: 坪単価比較中さん]

2238
管理会社に期待するものを教えてください。

[2240: 匿名さん]

>>2239 坪単価比較中さん

わかりません。

[2241: 匿名]

>>2239 坪単価比較中さん
契約に基づき、区分所有者に代わって区分所有者の利益を維持する業務を、企業組織として行い社会的責任を全うすること。

[2242: 匿名]

販売時は売り易くする為に、修繕積立金は低めに
設定されている(必要額の７割から、５割に)
なので当然、修繕費用は不足する(加えて、ご存知のとおり、人件費も材料費も高騰傾向なので)。

いずれ、大抵のマンションは、修繕積立金を増額
する事になるが、理事会が上手く舵取りしないと
合意形成も出来ず挙句、業者や管理会社のカモと
化してしまうのです。

賢い組合役員が居るマンションは、築３年位から
管理委託費や雑排水管清掃費等の様々な点検費の
コスト削減に取り組んで、その原資を修繕積立金に
振り返るという工夫をします。

上乗せ

[2243: 匿名]

単純に修繕積立金を上乗せをするような管理組合の
マンションは、本質的な資産価値など期待薄です。

[2244: 検討板ユーザーさん]

箱崎の九大跡地整備されてるけど
何ができるの？

[2245: 匿名]

>>2244 検討板ユーザーさん
いずれ分かるので、傍観していればよいのでは？

[2246: 匿名]

ボーナス商戦最中の選挙結果を踏まえ消費増税前の
駆け込み購入は・・・？
残念ながら、さほどは増えないでしょうね。

じっくり売れ残りを吟味し、値引きやオプション等
条件交渉して、充分納得がいく購入をする人が多い
でしょう。そんな景況ですね。

[2247: 匿名]

様々な生活品や資材の値上げ・人件費や物流費の増加傾向・加えて今秋の消費増税・・・。

勤務先でも多角的にコスト削減に取り組んでいる。

多くのマンション管理組合でも点検業者の見直しや
費用の比較検証を、本格的に行っているようです。

一方で、何もアクションを起こさない管理組合や
理事会もあると聞くが、危機感が無いんですね。

[2248: 匿名さん]

＞＞2247 匿名
組合員に知識や経験豊富な方が少人数だけ居ても、なかなか局面打破には至らない。
理事会そして管理会社、時には売主が関わるので、構造的・制度的に正常化への難度は高い。
管理会社他のコンプライアンスのレベルに拠るが、業者間の癒着や業界の古い慣習が障壁になる。

[2249: 匿名さん]

六本松が１位です。
https://www.jiji.com/jc/article?k=000000062.000035668&g=prt

[2250: マンション検討中さん]

しかし、2015～2017頃と違って、早期に完売する物件がほぼ無くなりましたね。
全国からの投資マネーを吸い上げる力もそろそろ限界に達しつつあるということなのか、物件価格が上昇しすぎて投資価値が損なわれつつあるのか、あるいは両方なのでしょうか。