福岡市及び近郊で1番資産価値が維持出来るマンションは？

[匿名]

2015年にマンションを購入予定です。
福岡市及び近郊で販売されているマンションで1番資産価値が維持出来るマンションはどれだと思いますか？

[1701: 検討板ユーザーさん]

中心部買えるなら極端に高くなければ価値も崩れにくいでしょうしね。
福岡市も高くなったので、年収1000程度の層はどこにすめばいいのやら、という感じになってますね。

[1702: マンション検討中さん]

本来東京なんて年収一千万程度なら埼玉、千葉、神奈川に普通は住むじゃないですか
年収一千万以下は、郊外か都心ならボロ中古マンションにしか住めなくなるだけですよ
一千万程度では新築駅近なら学研、照葉、筑紫、新宮あたりが限界になるんじゃないですかね
500万程度ならもっと郊外でしょうか
いずれにせよ福岡が人口が増えている以上まだまだ上がるでしょうか、買えるうちに買うか下がるのを待つのか判断が難しいですね

[1703: 検討板ユーザーさん]

福岡が都市化しているということですね。悪いことではないんでしょう。
そうなると上がりはしても下がる可能性は低そうだし、人口がいよいよ減少すれば一部の郊外は下がるでしょうけどそんな変化が起こるまで待つのは非現実的だし。
自分なら自身が本来今欲しいタイミングなら買いますね。

[1704: マンション検討中さん]

オリンピック後は、福岡も価格下がるのでしょうか？
また、分譲所有なら今が高値で売れ時でしょうか？
オリンピック後の福岡の不動産市況の予測、見解はどうですか？

[1705: 匿名さん]

何故 ”オリンピック後” と、捉えているのか？ その発想の背景・知見によるでしょうね。
オリンピックなんかより、業界では社会インフラの修復等の需要や対応を見据えているでしょう。

[1706: 坪単価比較中さん]

今は最も高く売れる時期なので売って住み替えた方が理想的。
売るにも消費税増税前の駆け込み需要を狙えば、3月4月多少色つけても売れると思う。

[1707: マンション掲示板さん]

万博きまったしね。建材や建築リソースの需給はさらに逼迫するよ。

[1708: 検討板ユーザーさん]

オリンピックによる価格下落の影響があると仮定しても、値段がどうなるかは場所によるんじゃないですか。
需要増による価格上昇〉オリンピック後の価格下落
のとこもあるでしょうし、そうでないとこもあるでしょう。
人気がない場所なら下がるかもしれませんが、人気の場所なら福岡の勢いだと維持?上昇かとも思いますし。

[1709: マンション掲示板さん]

築20年のボロいマンションなんていらない。

[1710: マンション掲示板さん]

>>1709 マンション掲示板さん
申し訳ないです。スレ違いでした。

[1711: マンション検討中さん]

オリンピック後に下がると思ってた待ってる人はどうするんだろ。普通に考えると万博までは劇的には下がらないと思うな。
買い控え組が我慢しきれなくなりあと数段階上がることも考えられますね。

[1712: 匿名さん]

建築業界の経営環境は、五輪後も万博後も変わらず厳しいモノで、コスト効率改革もままならない。
路線価の上昇が今よりも緩やかになっても、建築コストの下げ要因は無く、需給も激変しない。
土地取得コストが下がらないので、ＭＳ相場の上昇傾向は続くのでしょう。
建築現場は、依然として労働集約型ですから機械化やロボット導入も限定的ですから。
専有面積や共用施設を圧縮したり、安価な資材・設備を多用して、価格を抑えた物件が増える。

[1713: マンション検討中さん]

>>1712
たしかに最近のマンションは外壁や共有部分室内がチープになっていると感じます
建設費はまだまだ上がっていくから、
それが当たり前になっていくんでしょうけど

[1714: 坪単価比較中さん]

オリンピックが終わったら、東京に出稼ぎに言っている職人達が地方に戻ってくるから
それにより、地方は建築費の高騰が下がるんじゃないの?
しかも、福岡は人口増加が著しいので建築案件が特にあり
東京に流れた職人が今度は福岡で活躍するので、価格の高騰が抑えられる説がある。
あと、バブルははじけないの?
どうでしょうか?

[1715: マンション掲示板さん]

そんな説ありませんよ。笑
オリンピックは一要因でしかありません。
しかも万博。

[1716: マンション検討中さん]

ここの人たち的には、30-40年ものの中古マンションフルリノベーションってどうおもいます？

[1717: 匿名さん]

>>1716 マンション検討中さん

私はアリだと思っています。
もちろん価格にもよりますが新築5000万、築15年に4000万出すなら35年2500万フルリノベーションで3500万を買うのもアリかと。
15年だと設備が古いし多少のリフォームは要りますよね。
住宅ローン控除や耐震性、配管等の老朽化などの兼ね合いもあるので人によって分かれるところではあると思います。

[1718: マンション検討中さん]

>>1716
お金が無いなら仕方ないが、買えるなら間違いなく新築か築浅中古ですね
35年落ちで買うと、次売る際に売るに売れないし修繕積立金も非常に高く、また住民の質も落ちる等良いことない、リフォームにも金がかかる

[1719: マンション掲示板さん]

>>1716 マンション検討中さん
配管の老朽化とか、見えない部分が心配。
マンションだから、勝手に個人で修繕できないし。
自分の部屋だけ綺麗でも、マンション自体が古ぼけていたら、将来売れないかもしれないし。

[1720: マンション検討中さん]

>>1716
ババ抜きの最後だと思いますよ。
RC一棟投資でも最後にババをつかまされるのは弱者のサラリーマン投資家であることが多いです。
3500万で新築を買えるエリアでご検討されることを勧めます。
今なら筑紫野や久留米がそのくらいですね。

[1721: 匿名さん]

買い手がいない。借り手が居ないマンションは誕生しています。
自分のマンションが将来買い手、借り手もいないマンションを
推測するのは、住民の質、近隣の地域民度、設備、管理規約、
委託契約書、重説、等々を確認して推測する能力を養いましょう。

私の住んでいるマンションは大凡後１０年が限度と見て買い替
えを計画しています。

[1722: マンション検討中さん]

>>1716
自分は買わない派です
見た目は美魔女でピカピカでも中身はおばさんみたいなポンコツマンションは恐ろしい

[1723: 匿名さん]

１７２２さんその通りです。見掛けには騙されない事でしょう。
特に専有部分（居住区）の築古のリノベーションマンションは
要注意物件です。

[1724: マンション掲示板さん]

30ー40年落ちのマンションはやめた方がいいという意見が多いですね。
このスレで資産価値が維持できると言われている、空港線徒歩5分以内のマンションでも、ダメなのでしょうか？
もし、立地関係なく築古マンションが一律にダメだとしたら、ここでいう資産価値の維持とは何年までなのでしょう？

[1725: 匿名さん]

各マンションの構造、設備、管理体制等によって異なります。
詳しい情報をご投稿下さい。

地下鉄空港線徒歩５分以内のマンションで、分譲当時の用途地域が
第一種住居専用地域であり、
現在は商業地域等に用土地域が変更になっているマンションは建て
替えが容易であるので資産価値は下がりません。

例、最近は地下鉄空港線藤崎駅徒歩５分以内の公団の藤崎住宅の建
　　て替えを調べてください

[1726: デベにお勤めさん]

地下鉄空港線の5分以内は鉄板

[1727: 匿名さん]

容積400の商業地域なら古くても資産価値はあるけど1住では難しいと思います
接道次第ですが5分も歩くと商業から外れる場所もある。

[1728: 検討板ユーザーさん]

空港線は朝から晩まで劇混みで
正直嫌になります。
七隈線は当分博多駅まで延伸出来ないし、
ミニミニ車両だから圧迫感が
半端ないよ。
個人的意見ですが箱崎線が凄く良いと
思いますよ。乗客数も少なくて快適、

[1729: 匿名さん]

時間帯の混み合いは仕方ないがバスよりは電車の方が楽ではある。

[1730: 職人さん]

地下鉄空港線の福岡空港駅からだと、天神・博多の出勤・帰宅は毎日座れるので楽ですし
本数の間隔も多いので快適です。

[1731: マンコミュファンさん]

>>1730 職人さん
空港駅発は快適ですね。
空港駅まで3-5分なら
素晴らしいですね。

[1732: 匿名さん]

空港周辺はうるさいから不人気ですね。

[1733: 匿名さん]

空港駅近なんて投資やってる人ならまず手は出さない場所でしょ

[1734: 匿名さん]

ってことは、こういうこと。
空港駅近なんて投資やってる人でなければ、ついつい購入しちゃいます。

[1735: 匿名さん]

空港付近に住んでいますが、いつも空気がどんよりしていて匂いがする。
ガラス部分や壁に油汚れがあり、吹いても取れません。

[1736: マンション検討中さん]

マンションと戸建今はどっちが良いんだろう
迷いすぎて分からなくなってきた

[1737: 匿名]

>>1736 マンション検討中さん
将来の約30年スパンの暮らし方ライフプラン次第。
ずっと住みきって相続するか、それとも10年毎に住み替えるのか。

[1738: 匿名さん]

http://www.f-takken.com/freins/buy/detached/map
参考にしてみて下さい。

[1739: 検討板ユーザーさん]

戸建を検討する良いケースは
・30-40年以上住み続ける予定である
・条件の良い土地が購入できる
・戸建に住みたいという気持ちがある
という状況かな、とおもいます。
他の方も書いてますが、戸建は建物に趣向が入ることも多くマンションに比べて中古で売りにくい傾向があるので、住みきってから売る時は更地、というのがベストだとおもいます。最近は中古戸建を買うのがおすすめ、という情報も増え、建物も長持ちする作りになったり、スムストックなどもあるので以前よりも中古戸建が売れやすくはなるとおもいますが、現時点でそれを期待して楽観視できるほどの傾向にはなってないと感じます。
また、土地に関しては現在人気が高いところと低いところで二極化してる方向にあり、40年後は人口減少、土地余りも相まってますます顕著になると思います。なので40年後も売れそうな土地を買えることは大切な条件かと思います。
最後に、自身が長く住む人生の拠点なので、戸建に住みたいという気持ちがあるというのは大切なポイントでしょう。

[1740: マンション検討中さん]

福岡市は天神博多を中心にどこも
資産価値は数年間は上がっていくと思います。

[1741: ご近所さん]

結局、博多・天神・福岡空港への主要エリアにアクセスが良く
都市高速やスーパーかコンビニが近くにあれば最高だと思う。

[1742: 匿名さん]

結局行き着く答えは駅近です。

[1743: 匿名さん]

駅近の定義は徒歩５分以内。

[1744: 匿名さん]

それに加えて子育て環境。学校での生徒の死亡事故、先生の不祥事件、
等々の頻発する地域の自治会長、公民館長、市会議員の人物像を精査する事。

[1745: 評判気になるさん]

駅近5分以内で、購買施設、教育施設、医療施設、ファミレス、銀行、公園、図書館が近くにあったら最高です。あとほどよく人が歩いていないと逆に治安や不審な車が多くなります。

[1746: 検討板ユーザーさん]

>>1745 評判気になるさん

そうなると西新くらいしか近いのは思いつかない。
教育施設のぞいたら地行かな。

[1747: 匿名さん]

教育環境を考えなければ地下鉄姪浜駅から地下鉄東比恵駅徒歩５分以内は資産価値
は落ちないでしょう。

極端に価値が下落するマンションは設備等が原因で漏水事故等が頻発する建物でし
ょう。

それ等を見極める知識があればマンション投資は一人前でしょう。

[1748: マンション投資家]

>>1746


>駅近5分以内で、購買施設、教育施設、医療施設、ファミレス、銀行、公園、図書館が近くにあったら最高です。あとほどよく人が歩いていないと逆に治安や不審な車が多くなります。
>そうなると西新くらいしか近いのは思いつかない。
教育施設のぞいたら地行かな。

西新、藤崎以外に、赤坂、薬院、薬院大通、六本松がありますね。
教育施設が大学限定なら西新。

次が地行？
雙葉とか筑女とか上智とか大濠高校とか知らないのか？
福岡中央図書館とか、天神に歩いて行ける赤坂、薬院大通、薬院
赤坂、薬院大通りは大名まで歩いて5～8分だよ。

[1749: マンション投資家]

福岡のマンションに陰りが。
https://www.nomu.com/mansion/library/trend/report/priceweather_2018053...

福岡の中古マンションの動向。やや持ち直し。
https://www.kantei.ne.jp/report/97TM_chihou.pdf

福岡県は、0.1％上昇し1,943万円、福岡市は0.3％ 上昇し 2,424 万円となった。福岡市では事例が集中す る中央区で0.9％、次いで事例の多い東区で2.9％、城 南区で 6.3％それぞれ上昇し、同市の価格を押し上げ た。一方で博多区では1.2％、早良区では1.4％、西区 では 0.6％それぞれ下落しており、福岡市全体が一様に 上昇している状況にはない。また、北九州市では事例が 多い小倉北区で0.2％上昇。八幡西区は1.6％、小倉 南区で 0.5％それぞれ下落した。福岡県は 4 月度に 3 年半もの間続いた「晴」から「薄日」に転落したが、再び回 復傾向となり、「晴」に転じた。

[1750: マンション投資家]

↑　早良区がさがっているのは、そもそも中古の値段が高かったのと
新築物件の供給が少なく、築浅の中古が出回らなかったことによると思う。
ブリリアタワーの供給で築浅の中古が大量に出る事が予想されるので
来年～再来年は上げてくると思う。

2022年の博多駅延伸の恩恵を受けて七隈線が活性化し博多駅周辺が値上がりし
2022～2024年の天神ビッグバンの恩恵を受けて空港線が引き離すのを予想。