THE幕張BAYFRONT TOWER＆RESIDENCE（ザマクハリベイフロント）その７

[匿名さん [男性]]

THE幕張BAYFRONT TOWER＆RESIDENCEについての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

公式URL：http://www.makuhari308.com/shinchiku/G0710001/

所在地：千葉県千葉市美浜区打瀬3丁目13-5（地番）
交通：京葉線 「海浜幕張」駅 徒歩21分
京葉線 「海浜幕張」駅 バス7分 バス停から 徒歩3分
間取：3LDK
面積：88.30平米～99.11平米
売主・販売代理：三井不動産レジデンシャル
売主：清水建設
売主：鹿島建設
施工会社：清水建設株式会社
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス株式会社

その１ ：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/358743/
その２ ：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/436764/
その３ ：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/441413/
その４ ：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/447258/
その５ ：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/528780/
その６ ：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/542117/


資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

【タイトルの変更及び情報を追加しました　2015.２.15　管理担当】

[801: 匿名さん]

最終期1次で15戸売れてしまうと残りせいぜい5〜10戸。
先着順にしてしまえば、もう完売ですね。
ここにきても、苦しいネガがいらっしゃいますが、もういいでしょう。
長いあいだネガお疲れ様でした。
もう用済みです。

[802: 匿名さん]

都内の湾岸タワーが軒並み値上げ始めちゃったので、ここの価格は更にリーズナブルに感じますね。

[803: 匿名さん]

都内の湾岸タワーとは比較にならない不便さですからね。リーズナブルじゃなきゃ何の魅力もないでしょ。

[804: 匿名さん]

平均専有面積
湾岸タワー60程度
ベイフロント95
広さがベイフロント圧勝

[805: 匿名さん]

不便と思うか否かは人によると思うけど。

[807: 匿名さん]

駅からの距離に束縛されていない人も沢山いますよ。
安っぽい利便性よりQOLを求める方も多いでしょう。
価値観は多様なのにダイバーシティを受け入れられない心の狭い方がいらっしゃるようですね。

[808: 匿名]

一般論でしょ。
基本的に、駅に近いほど資産価値があがる。

[811: 匿名さん]

勝どきの駅直結マンション、何年も売れ残ってるよ。

[812: 匿名さん]

駅から遠いといっても実際に竣工前に完売しそうなくらい売れているのが現実です。
ベイタウン最終新築マンションいいですね！

[813: 匿名さん]

ここは安いのがいいですね。
外観が吹きつけで安っぽいのが気になりますが、この海眺望と安さは魅力的ですね。

[814: 匿名さん]

魅力があり、安く感じる。
すなわち価値が高いということ。

[815: 匿名]

安いのにはそれなりの理由があるということ。

[817: 匿名さん]

>803
そういうからにはあなたは都内のタワーのオーナーですか？
>808
得意気に語るあなたは当然駅近の物件をお持ちなんでしょうね。そんなに資産価値のある物件なら私も購入検討したいので
どの駅の何という物件か是非教えてください。

[818: 匿名さん]

分かったときのリスク？
キャンセル住戸が発生したというのが常套手段ですよね！

[821: 匿名さん]

結局、最終期なのに複数回に分割しましたね。

[822: 匿名さん]

どうやら、もうすぐ完売しそうな雰囲気ですね。

やっぱり、それだけ魅力的ということでしょう。

[823: 匿名さん]

最終期が最終じゃ無くなった理由は？

[824: 匿名さん]

箱としては、ある程度評価されてるってことですね！

真の良いマンションとなるかどうかは、あとは入居者次第ですね！

[825: 物件比較中さん]

現在遠方在住で、市川、津田沼辺りを探していた物です。
この辺りの地区、駅が遠いのもあるけど、広いのに、この安さは凄いですね！仕様もなかなか良いですし。
この地区は広さ重視ならここですね。

[826: 匿名さん]

昨日の地震で地盤が柔らかい分、ココは少し大きく揺れたのでしょうか？
コンクリートの下でどこか少し液状化して道路の端とかが陥没したところはありましたか？
近隣スーパーで水などの備蓄品は欠品しましたか？

[827: 匿名さん]

あの程度の地震でそんなことになったらニュースや新聞で大きく取り上げられてるはずだよ。

[828: 匿名さん]

>825

おっしゃる通り！

ここのいいところは、安くて広く住めることです。
売るときも高く売れたら言うことないですね。

高くても値が下がらなければその方が結局はコストがかからないことになるので都心という発想もあるでしょうが、先のことは分からないので、安い物件のほうが値崩れしても元の値が安いので安心ですね。

[829: 匿名さん]

崩れるのが値段だけならまだいいですけどね。

[830: 匿名]

津田沼駅前のタワマンも気になるところです

[831: 物件比較中さん]

>>830

>>830
825です。
津田沼タワマン、かなり遅れるようなんですよ。

この地区は車を所有しないと厳しいような気もしますが、どうなのでしょうか？
通勤はやはり徒歩でしょうか？
駅までの巡回バスはスムーズなのでしょうか？
質問攻めですが…
現在、市川、津田沼辺りを探しておりますが、湾岸エリアも見て回っておりますが、この地区は東京まで30分くらいなのに、約４分の１の価格なので、揺らいでおります。
都心から離れれば離れるほど、財閥系デベ、大手デベ、その他デベ、全てが仕様レベルを落としていることがわかりました。
でも、こちらは気にする程は落としていませんね。
落としていないとは言えませんが…。
借地権ということですが、まだ勉強不足で気になります。
勉強します。

[832: 匿名さん]

ここと津田沼じゃ価格も規模も全然違うのが現実。
一昔前の津田沼はかなりダサいイメージだったけどな。

[833: 匿名さん]

>>831
4分の1は言い過ぎ。

[834: 匿名さん]

>>831さん
ここより駅近の若葉地区のタワマンも検討されてはどうですか？
こちらはもう海眺望の部屋はほぼ売れてるようですし、どうせ海が見えない部屋を買うなら若葉タワマンもいいかも？
あちらは借地ではなく所有権付きですし。

[835: 物件比較中さん]

>>833
そうですね。
豊洲24Ｆ南向８１平米で1億300万円なので、言い過ぎでしたね。

>>834
若葉区は多面でちょっと遠いんですよね

[836: 匿名さん]

>>835
無理しないで北区あたりでよいのでは。

[837: 物件比較中さん]

>>836
東京都北区ですか？
勤務先が東京駅なんですが、
北区物件、ちょっと見てみます。
ありがとうございます！

[838: 匿名さん]

東京駅も一本で行けますよ。

[839: 匿名さん]

東京駅を降りて実質一駅分は歩かないといけませんからね。
事務所が東京駅よりも神田駅よりにあったら歩くのがそりゃ大変！

[840: 物件比較中さん]

京葉線は東京駅を降りてからアクセスが悪すぎます。

[841: 匿名さん]

そもそも京葉線使って東京より先に行くのは不便。
丸の内南口ならほぼ真上だし、丸の内中央口も近い。丸の内北口勤務なので私は結構歩いてますが。

[842: 物件比較中さん]

>>838～841さん
貴重な情報をありがとうございました。
そう何回も行けない距離なので、助かりました。

[843: 匿名さん]

八丁堀乗り換えで銀座まで30分ちょいで行けるのは魅力。

[844: 匿名さん]

勤務地が丸の内､有楽町､銀座近辺ならば言うことなし。
新宿､渋谷､池袋だと通勤はかなりつらいですね。

[845: 匿名さん]

新宿、渋谷、池袋が勤務地であれば、そもそもこのエリアは購入対象にはならないでしょう。

[846: 匿名さん]

りんかい線と繋がると激変する京葉線。
台場・大崎・渋谷・新宿・池袋まで乗り換えなし！

[847: 匿名さん]

>829

笑
上手いこと言いますね。

[848: 匿名さん]

東京駅勤務なら津田沼とかのほうがいいんじゃないですか？始発もある。

[849: 匿名さん]

>>846
座れなくなるので断固反対。

[850: 匿名さん]

>843
でもその最寄りの駅に行くまで、20分以上かかる。

[851: 匿名さん]

>>850
歩くんですか？

[852: 匿名さん]

>>850
バスです。
徒歩10分の駅近より早く着きます。

[853: 匿名さん]

>>848
津田沼も検討したけど、ここの住環境見てしまうと、
津田沼は検討外になってしまいました。
人それぞれだと思いますが。価値観違いますからね。

[854: 購入検討中さん]

あとはベイタウンは年収高い人が集まっていることがいいですね
やはり、同レベルの人達とコミュニティーを形成したいですね。
貧困層と富裕層が混在するといいことないと思います。
住環境もいいですね

[855: 匿名さん]

浦安は富裕層が多いというデータはあったけど、ベイタウンにそのようなデータはなかったような・・・

[856: 匿名さん]

首都圏214区市町村の平均世帯年収ランキング
http://1.bp.blogspot.com/-RSyWMlWFQcQ/VPP_V2zJxJI/AAAAAAAAHhI/3PODEYIq...


浦安は千葉県内でトップの平均世帯年収。
美浜区は印西にも大きく引き離されていますね。
流山市と同程度の平均世帯年収だそうです。

[857: 購入検討中さん]

美浜区でもベイタウンは特別ですよ。
そんなデータで、ここに住めると思って、
住んじゃったら破産します。
それなりに年収ないとね。

[858: ご近所さん]

856さん
そこに載ってる年収でベイタウンには住めません。

[859: 匿名さん]

管理費と地代、駐車場代それと固定資産税で部屋によっては年間100万かかります。
それを普通に受け止められる年収がある人が集まってる。

[861: 匿名さん]

別にベイタウンが特別ってわけでもないと思うけど・・・
同じ美浜区でも検見川浜のパークシティとかレジデンスとかプラウドや稲毛海岸のブリリアなんかはそこそこ年収ないと住めないし。
ベイタウンは地代がかかる分マンション価格が抑えられてるからね。
まあ、ある程度年収ないと住めないっていうのは同意だけどベイタウンだけ特別っていうのは違うかな

[862: 匿名さん]

借地権でもそんなに固定資産税かかるんですか？ちなみに１００平米のこちらマンションで固定資産税はいくらぐらいですか？教えてください。

[863: 匿名さん]

>853さん

854と話が繋がっていてではここがいいという気持ちなのですね。それはそれでいいですが
私は831の東京駅周辺勤務で津田沼、市川と迷っている方にアドバイスしました。

今、事情があってベイタウンに住んでいますが、その前は、市川、江戸川、高輪、横浜に住みました。
千葉でいいますと、東西線は始発がないとかなり混みます。また、総武快速の津田沼は東京、新橋、品川までも直通で行け、始発があります。

ベイタウンは所得が高いと書かれていましたが、そういう地域には思いません。
タクシーの流しなどほぼほぼ見かけません。風が強いエリアでも子供を自転車に乗せての二人乗りで保育園に行く人が少なくないようです。そういう地域です。
都心部では公園の近くにはタクシーが待機していますね。先日東京の小ぶりな公園に子供といった際も、公園で子供が足が痛かったからでしょう「タクシーに乗りたい」と言うので、探したら既に公園脇に停まっていました。都心はタクシーで公園にに行く親子見かけます。ここは所得が高いエリアじゃないですよ。
また、観劇・歌舞伎・美術館などを好む人をこちらでは出会いません。
文化的な人はとても少ないのが残念です。

月に数回ほど東京に行きますが、東京まではそうとう遠いですよ。疲れます。小旅行です。
市川も江戸川も遠いなと思っていましたが海浜幕張から考えれば近く感じます。
京葉線で東京や八丁堀で電車に乗ると新浦安あたりで疲れてきます。
東京の通勤は30代なら頑張れてもそれ以上の年になると新浦安あたりが限界じゃないかと思います。
千葉・海浜幕張勤務ならいいと思います。

ベイタウンは日常品の入手がしにくいし、駅から離れているため住みにくさになれるのに1年はかかると思います。

勿論、不便でもいい、ここが気に入ったというなら買われるのがいいと思います。
ベイタウンのいい点は、安くて広く住める点でしょうか。

[864: 打瀬住民]

長文ご苦労さま。
でも最後の
「ベイタウンのいい点は、安くて広く住める点でしょうか。」は同感。補足すれば「それでいて環境も申し分ない」
これにつきるでしょう。
所得の高い方がそれほど多いとは思えないけど、同じ美浜区の○×団地などと比べれば差があるのは明らか。
(ちなみに大田区はあの田園調布があるにも関わらず世帯平均所得は美浜区よりも低い。)

[865: 匿名さん]

築2,30年の賃貸と比べたら所得に差があって当然でしょう。比べる対象が違います。
同じ美浜区の新築分譲マンションで見た場合、別にベイタウンだけ所得の高い人が集まっているわけではないということだと思います。
個人的には、ベイタウンのいいところは所得うんぬんより美浜区の他の街より若い世代が多いところかなと思ってます。

[866: 購入検討中さん]

>852
乗り換え時間や待ち時間を考慮に入れない不動産屋の宣伝みたい。
バスの待ち時間や乗り換えや電車の待ち時間を考慮に入れれば、
歩くのと大して変わらない。

[867: 匿名さん]

もしかして、今日でほぼ販売終了？

[868: 匿名さん]

>>867
なんでそうなるの？

[869: 匿名さん]

この程度で小金もちと思うのもかなりおかしい。

[870: 購入検討中さん]

以前都内に居住＆勤務だったときは、仕事で何度かメッセに行って、京葉線の不便さにまあなんて僻地なんだろうかと思ったものだった。
その後、転職して千葉県内勤務になったが、そうなると人間勝手なもので、この物件の都内にはない広さと値段が魅力に見えてくる(笑)
でもやっぱり、ここから東京に毎日通勤するのは、自分なら無理だな。

[871: 匿名]

安いのは借家だからでしょ。
将来売却することを考えれば安いわけではない。
キャッシュが少なくて済むということですね。

[872: 入居予定さん [男性 30代]]

ベイフロントと海の間の空き地が５月ぐらいに公募があるかと聞いていましたが、いまだ公募がないですね。スーパーとかできればよいのになぁと思っています。

[873: 匿名さん]

昨日の地震で地盤に問題は発生しましたか？

[874: 匿名]

気になるなら自分の目で確かめたら？
どうせ他人が「問題ない」と言っても信用しないんでしょ。

[875: 匿名さん]

あの程度の地震で影響ある土地はない。

[876: 匿名さん]

優先分譲、最終一期、先着・・・。
どこまであるの？

[877: 匿名さん]

レジデンス棟はやや苦戦していますが、タワーの方はもうすぐ完売のようですね。

昨日現地を見てきましたが、贅沢な休日を過ごすことが出来そうな感じがあり、とても魅力的です。

[878: 匿名さん]

ベイタウン、安いから、平均所得の家庭でも、専業主婦していられるんじゃないですかね。
高所得の専業主婦は、派手な生活が出来るんじゃないですかね。

[879: 匿名さん]

借地料は仕方ないとしても、ランニングコストが高いのはどういう訳なんでしょうか？

ほかの街より若い人が多いと書いてる人いますけど、結構シニアの方も多いですよ。

落ち着いて静かに暮らしたいシニアにも、ベイタウンは住みやすいと思います。

[880: 匿名さん]

この先人口が大幅に減って、住宅が大量に余る様になるので、マンションも価格が大きく下がることが予測されています。
デベやその関連の管理会社は、既存のマンションの管理や大規模修繕などで売り上げを稼ぐしかなくなります。
したがいまして、最近のマンションは修繕積立金も含めてランニングコストが高めに設定されているところが大部分なので、入居後に住民がしっかりと見直しをしないと無駄金の垂れ流しになる危険性があります。

[881: 匿名さん]

都内の某タワマンは、修繕見積依頼したスーパーゼネコン5社が全社辞退して話題になったけど
ここは大丈夫なんでしょうか？
修繕費が足りなくなるのも心配ですが、この件は見積もりすら辞退したということなので技術的な問題なのでしょうかね？

[882: 匿名さん]

今は、修繕費が足りなくなるのを心配するよりも、無駄に払いすぎて無駄に使ってしまう事を心配しなければならないようになっています！
頭の切り替えが必要です。

[883: 匿名さん]

781さん、鋭い。

>880

同感です。この先マンションが売りづらくなっても、今のうち売りまくったマンションの長期にわたる管理費で安定高収入get。マンション管理はドル箱ですからね。

なんとなくここの管理組合って管理会社の仕事を進めるためのサイン係に成り下がりそうだね。初めての管理組合、三井の口に負けて「ハイハイ、そうですか。」ってな感じ。こちら管理費が高いから、管理費の粗利率大。

アクアテラスとバスの共同運航などサービスを広げ、アクアの住民とタワーの住民の親和性も考えず三井がコントロールして束ねてしまった感だね。すべての管理サービスに利益を乗っけるわけですが、このタワマンは利益率65%位じゃないかとも。
管理費は半額に落とせそうな金額になってるね。
清掃と庭の手入れと電気系統の定期検査で十分なんじゃないのかと思うけどね。

ブエナテラス等の中古の方が管理費も安いし、管理はいいし、立地もいいしいいんじゃないかと思うよ。

[884: 匿名さん]

将来もしバス廃止等の議論になった場合、アクアテラスとベイフロントの意見をまとめる管理組合が大変そう。
赤字運営やら利用しない住民との不公平感やらでバス運営が問題になってるマンションも多いですからね。
マンション内の意見をまとめるだけでも大変なのに、お隣のマンションの意見も考慮しなきゃいけないとなると・・・。

駅遠マンションを売る側からすれば「バスがあって便利ですよ！」と売り込むのは当たり前で
今後何十年も維持していくのは他でもなく住民ですからね。

[885: 匿名さん]

モデルルームも、そろそろ終了ですね。

[886: 匿名さん]

>「バスがあって便利ですよ！」

はい。デベでは↓のような合意がなされていたかも？
「徒歩圏じゃなく公共バス便も利用しにくい立地です。しかし僻地ながらも売らねばならないのでシャトルバスを付けましょう。お隣のわが社管理のアクアテラスのバスを維持するためにもタワー住人も巻き込みましょう。うちには管理手数料が増える話です。契約後の住民さんの民意は知ったことでないです。契約後は管理組合任せということはを契約書にもキッチリ盛り込んでいますから売れば我々は終わりです。わが社には利益にはなっても損はないです。」

というとこでしょうか。バス会社なんて補助金で成り立っていますから、私有バスの赤を埋めるのは住人ですね。デベの売り逃げサービスのような気がします。

ここのシャトルバスは日中走らせず、朝夜のみの運行とのこと。そのためだけに年間バスを貸し切り、早朝や深夜手当を払ってバス運転手を雇うという非効率なサービス。皆がありがたいものだったり、小さなコストのものならまだしも、合意は大変でしょう。管理費が2万前後と高いのはシャトルバスのせいかもしれないですね。

アクアテラスは幾つものサービス施設がデベに用意され、あまり使われていない状況だそうですが、何でも自前で持つなんて無駄。行政が税金で提供してくれるのを使わないのはもったいないね。

[887: 匿名さん]

管理費2万円て安いと思う。

[888: 匿名さん]

直通シャトルの方が、路線バスより便利ですよ。

[889: 匿名さん]

三井を目の敵にしてる人が騒いでる。

[890: 匿名さん]

他の不動産業者の方でしょう.

[891: 匿名]

でも実際シャトルバス運営で揉めてるマンションも多いですから、長い目でみると不安にもなりますよね。

[892: 匿名さん]

シャトルバス付のマンションってどうですか？ ってトピもありました。

なるほどと思ったのをコピペしました。
「
新築物件の販売前からシャトルバス運行が決定されているということは、駅遠物件を売るための客寄せ手段にすぎないかと思います。導入は本来は管理組合で決めること。
素人考えですが、地元のタクシー会社や個人タクシーに頼んでもいいのでは？
シャトルバスは朝以外は飾り物になっている場合が多いようで非効率。バスの駐車スペース、運転手の通勤や日中の待機時間、利用料、組合負担額、利用しない人の不公平感、駅前の停車スペースなどなど、あれこれ考慮すると、シャトルバスには問題が多いですね。
親切な個人タクシー運転手が居住者にいると重宝されるのかな？
」

「
価格が安い＝駅から遠いから
シャトルバス＝管理費高い
」

タワマンの近くにバス停が1つ増やされればいいけどね。

[893: 匿名さん]

シャトル嫌なら他を選択すればいいだけでは？

一方で、使わない人でも買ってる人沢山いるでしょう。

たかがシャトルで目くじら立てている人は少数派では。

[894: 匿名さん]

赤字運営になって管理費が上がっても目くじら立てずに文句言わない住民はいないと思いますよ?

[895: 匿名さん]

いつ赤字経営になって管理費が上がるのでしょうか？

管理費値上げの議論にすり替えてらっしゃいませんか？

[896: 匿名さん]

>>892
関係ないけど、あなたプログラマですね？

みなさん、あんまりヒートアップしないで。

[897: 匿名さん]

>>895
少しは「マンション　シャトルバス　赤字運営」で調べてみてください。
危機感なさすぎですよ。

[898: 匿名さん]

経済的余裕が無さ過ぎでは？

[899: 物件比較中さん]

経済的余裕の有無とコストに対するシビアさは全く別物だけどね。

[900: 匿名さん]

>>897
経営者のご経験がないのでは？

シャトルバス程度の収支管理は容易でしょう。