THE幕張BAYFRONT TOWER＆RESIDENCE（ザマクハリベイフロント）その７

[匿名さん [男性]]

THE幕張BAYFRONT TOWER＆RESIDENCEについての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

公式URL：http://www.makuhari308.com/shinchiku/G0710001/

所在地：千葉県千葉市美浜区打瀬3丁目13-5（地番）
交通：京葉線 「海浜幕張」駅 徒歩21分
京葉線 「海浜幕張」駅 バス7分 バス停から 徒歩3分
間取：3LDK
面積：88.30平米～99.11平米
売主・販売代理：三井不動産レジデンシャル
売主：清水建設
売主：鹿島建設
施工会社：清水建設株式会社
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス株式会社

その１ ：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/358743/
その２ ：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/436764/
その３ ：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/441413/
その４ ：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/447258/
その５ ：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/528780/
その６ ：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/542117/


資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

【タイトルの変更及び情報を追加しました　2015.２.15　管理担当】

[421: 物件比較中さん]

420さんに同意です。

[423: 匿名さん]

>>420
>>421
なので見送ったんだけどね。
でも、今でもMRから見た「空と海しか見えない」景色が強烈に焼き付いてます。。。一回住んでみたかったなぁ。まぁ今さらどうにもならんし、なってもやっぱり諦めるかも知れないけど。

[424: 匿名さん]

>>422
もう少し待てば、と言っても最速でも5年くらい入居には5年弱はかかるので、小学1年生は5,6年生になってしまいますね。

千葉のマンション価格が上がらないというのは根拠ありますか？
マンション原価のうち、土地は都内より上がり幅が少ないとして、資材や人件費は都内と差はないですよ。
価格をファミリー向けに合わせないと売れないというのは、その通りなので、結果としてベイフロントより間取りが狭くなるか、設備ごショボくなることは覚悟した方がよいと思います。

[425: 匿名さん]

若葉の計画、5-15年後の長期計画で、しかも3棟のタワーのうち1番条件の良い駅よりタワーは10年くらい先だよ。
これから結婚考える世代向けじゃないかな。

[426: 匿名さん]

>>422
徒歩10分は嫌だ。
バス7分を選ぶな。

[427: 匿名さん]

若葉の徒歩10分は1番手前だけ。

一番奥は徒歩25分位だよ。

[428: 匿名]

マンションの販売価格というのは、コストで決められるものではありません。市場での相場が決めるものです。
千葉は相場が低いです、しかも若葉住宅には4000戸も大量に供給されるのですから、販売価格は下がります。

[429: 匿名]

若葉で買っていいのは、駅に一番近い徒歩で10分くらいのタワマンだけです。

[430: 匿名]

徒歩で10分といってもバス7分よりも
印象はいいです。

[431: 匿名さん]

しかも、徒歩10分の場所は低層階マンションだよ。

[432: 匿名さん]

>>428
いやいや。
中古市場は、需要と供給のバランスで決まるが、新築マンションはコストに利益をのせた分しか値付けができない。
間違ってるよ。

[433: 匿名]

一番近いタワマンは徒歩で10分くらいですよ

[434: 匿名]

マーケティングについて勉強されたほうがよいです。
価格はコストではなく市場つまり買い手が決めます。

[435: 匿名さん]

5年位までば、ついに東京も人口減少に転じるので、価格面では大きな動きが出るのでは？
逆に今焦って買うのは、高値掴みになるのでバカバカしい気がします。

[436: 匿名さん]

>>434
デベが決めてるから、アクアの様な売れ残りが出る。
マクロとミクロの違いを混同し、新築と中古のマーケットの違いも混同している。大学院位行ってお勉強しようね。

[437: 匿名さん]

>>435
5年後のインフレと、金利上昇リスク計算できてる？

[438: 契約済みさん [男性]]

そんなこといったら一生買えまえんよ。

[439: 匿名さん]

5年待てばとか言ってる方は、一生買えないタイプですね。

[440: 匿名]

アクアが失敗したのは、市場の相場を見誤って高い価格設定で売り出したためです。
このへんの事がわからないなら、小学校からやり直しなさい。
コストがいくらだから、これに利益を乗せて売ったことが全ての失敗。駅から遠い上に借地マンションであることを忘れちゃったようだね。

[441: 匿名さん]

>>440
市場が価格を決めるのならアクアの様な失敗は起こらない理屈になります。
市場によって相場は形成されますが、個々の価格は、あたりまえですが、新築ではデベが決めています。
価格は買い手が決めるという表現は誤りですね。
やはり、前の方が言った様にマスターやPhDをお持ちでない方かしら。

[442: 匿名]

理解力が無いようですね。
アクアは相場を無視して機械的にコストに利益を乗せて販売したから失敗したのですよ。
周辺の相場を考慮した価格設定にしなければいけなかったんです。
都心ならば相場も高いけど、千葉の郊外で駅から歩けない立地での相場は低いです。
結局、最後まで売れ残ったアクアは何百万円も値引きしてましたよね。
価格は売り主がリードして決めるんだと勘違いしてますが、買い手が価格を決めているんですよ。
買い手がこの値段でも買いたいと思わなければ、結局は値引きして販売することになります。

[443: 匿名さん]

意固地にならないで素直に誤りを認めればいいのに。

確かに相場と価格の定義を混同して使用しているね。

[444: 匿名さん]

幕張メッセ、オリンピック会場になりそうですね！
楽しみです。

[445: 匿名さん]

通りすがりですが、442が正しいですね。

[446: 匿名さん]

何度もこのスレで話題に出てますが、アクアテラス販売価格暴落の原因は売出し後のリーマンショクに加え、3.11の震災、さらに火事まで起きてしまい値下げが当然だったと思います。
本当に不運が重なったマンション販売でしたね。

[447: 契約済みさん]

10年から15年以上先に出来る駅から徒歩10分〜25分の70平米4000万の若葉マンションと、駅から徒歩25分直通バス有り7分の90平米を超えるゆったりした間取りで海の近くで暮らしたいと言うここの検討者は全く重ならないですね。

若葉を検討されるなら津田沼の奏の森は如何ですか？

私は向こうのモデルルーム行きましたが狭過ぎてパスしました。

[448: 匿名]

噓を書くのはやめましょう。
三井不動産は、若葉住宅に建設するマンションは
4000万円前後で広めの部屋と言っています。
70平米なんて言ってませんよ。

[449: 契約済みさん]

ここは安さが魅力的だと思います。
外壁吹きつけで若干安っぽかったり、各階ゴミステーションがないなど随所にコストカットの跡がみられますが、
安いのでそこまで贅沢は言えません。

[450: 匿名さん]

>>448
広めと言うのは都内より広め、ベイフロントより狭めという意味でしょう。

[451: 匿名さん]

>>448
一般的には70平米は広いみたいです。

[452: 匿名さん]

>>448
総事業費1800億で4390戸だと、1戸あたりで4100万です。これが原価として考えたとして、事業者の利益や消費税10%が価格に乗れば平均でみて4000万は現実的ではないですね。

また、仮に4000万の部屋で80平米として、坪単価165万ですか？
原価が上がらないという夢物語を前提にしても、借地でなくて165万ってありえますか？
冷静に数字で考えればわかると思いますが。

[453: 匿名さん]

ここは水辺が近すぎる。UR賃貸部門の方はパティオスは勧めてもミラマールは勧めないんです。湿気が違うと仰っていました。

[454: 匿名]

今の幕張では80㎡で4000万円台じゃないと逆に厳しいんじゃないですかね。
100㎡3000万円台のアクアがあれだけ苦戦したわけですから。

[455: 匿名]

総事業費1800億円には非住宅エリアも含まれるので、わからないと思いますよ。

[456: 匿名さん]

>>454
震災直後と東京オリンピック前(一番早い若葉の物件が2019年完成っぽいので)では市況が全く違うので同じ相場観で語るのは意味がないかと。

[457: 匿名さん]

十年後くらいには人口減少によりかなりの住宅が余りそうなので、価格の動向が楽しみですね！
そうなると、都心から遠いし駅からも遠いマンションはより厳しくなるでしょうね。

[458: 匿名さん]

>>457
都心から1時間圏内で10年後の人口減少が住宅価格に顕著なな影響が出るなら、そもそも三井を始めとしたデベロッパーが若葉の事業に参入しないでしょうね。

「人口 推移 予想」などで検索すれば、研究機関の予測など見られますから確認してみてはいかがでしょうか？

少なくとも原価が上がることはほぼ確実であって、アクアの事例を出して買い手が付かないとか、人口減少だとか、価格引き下げ要因を並び立ててベイフロントより若葉がトクだと信じたい人(おそらくベイフロントを買えなかった人)がいるようですが、少なくともあなた方よりシビアに将来予測を踏まえて事業計画を立てている事業者が事業として価値があると踏んでやるわけですから、今後高騰していく原価を割り込むような価格で販売されることはないと思います。
また、消費税は有無を言わせず10%になりますので、仮に4000万円でも80万円は余分に負担がかかりますし、住宅ローンを利用される場合、今より低金利はなかなかありえ無さそうなので、ローン負担が増えるかもしれません。
ただ、消費税10%に合わせて何らかの減税措置等を打つ可能性もあるので、落胆せずに貯金に励んでください。

[459: 匿名さん]

総事業費をマンション戸数で割るのは何故？
マンションは事業の一部でしかないよ。

[460: 匿名さん]

>>458
線路挟んで北と南で格差が出来て丁度良いのではないでしょうか。

[461: 匿名]

コストが上がるから販売価格も上げれるのは人気エリアだけです。震災後の埋立地は人気急落でコスト上昇分を価格にのせたら誰も買いません。
アクアがいい例です。

[462: 匿名]

線路を挟んで北と南では、どちらが＊＊＊ですか？

[463: 匿名さん]

>>459
多少の商業施設があったとしても、事業収益のほとんどが住宅売上と考えてよいのでは？
仮に1800億のうち100億が商業施設にかかり、それを住宅価格には載せずテナント企業から回収するとしても、1戸あたり3900万円ですよ。

まさか地盤整備とか共同溝など共益的な施設設備に関する初期費用が住宅の価格に乗って来ないと考えてますか？
維持管理費は管理費等で賄うとは思いますけど。

[464: 匿名さん]

>>461

やっぱりアクアの事例にすがるんですね。笑
買い手が付かないのではなく買える人から買っていくんです。最初に都心から価格高騰の影響が出て、そこで予算オーバーで買えない人が30分圏、それが1時間圏内と流れていくのであって、物件が買う人に合わせて価格を下げてくれるのと思っているのは願望でしかないですね。

これは新築と中古でも同じで、新築の原価が上がり、新築を買えない世帯はどうするか？中古市場に流れ、中古が値上がりしていき、結果として新築と中古共に不動産価格は上がるんです。

マクロで考えないといつまでたっても買えないんじゃないですか？

[465: 匿名さん]

2050年の人口予測は9700万人、すなわち35年後には今よりも約2500万人減少している。
一世帯当たりのへ平均住民数は約2.5人なので、単純計算で約1000万戸の空き家が出来るという計算。
実施には新築で供給されるものがりますので、1000万戸以上の空き家が出来る事になります。
すなわち、売る売れない、貸すに貸せない資産価値が０の家が1000万戸以上出きてしまうという事。
逆に言うと、中古で売る側は売値が付けばさっさと売ってしまわないと、一生不良資産を抱えてしまう事になる。
人口が増加または、横ばいだった時代と同じ感覚で考えるとはね・・・

耐用年数が長いマンションを新築でバカ高い価格で買うのは？？？となるのでは！
逆に考えると、将来的には一等地の多少価格が高くても売れる地域以外では、新築マンションはほとんど供給できなくなるのでは？

[466: 匿名]

マンション販売価格の4000万円を4390戸で掛けると1800億円近くになるので、この金額を言ってるのでは?

[467: 物件比較中さん]

日本の不動産市場は世界でも特異で、売買される約9割が新築物件という状況。
欧米ではこの逆で大部分が中古物件。
465さんの言われる通り、先々は明らかに住宅余りとなるので、売買の中心は中古が主流になっていくと見るべき。
今とは逆に、中古の売買価格が基準となり、新築の販売可能な価格は中古物件を基準として決まると考えるのが妥当。

中古の販売は住宅余りによって熾烈を極めるので、価格は間違いなく下がる。
約1000万戸が売る売れない、貸すに貸せない状況になるわけだ。
仮に、親からマンションを相続したとして自分に既に持ち家があれば、売れるのなら売りたいし、貸せるのなら貸したいはず。ほったらかしにはしたくないはず。そのまま抱えて、管理費と修繕積立金と固定資産税を払い続けるという金の無駄遣いはしたくないはず。
ちょっと考えればわかるが、同じ地域で同等の物件が2000万円で売れていたとすれば、少なくとも半分の1000万円にすれば、飛ぶように売れるはず。
約1000万戸が売る売れない、貸すに貸せない状況になるという事は、中古で売れる物件でもどの程度の価格なるかは容易に想像がつくと思う。
そして、建築原価にある程度の利益をのせて販売せざる得ない新築マンションの需要は大幅に減ると見るのが妥当。

[468: 匿名さん]

＞４６５さん
２０５０年の人口予想は９７００万人

これって、１９６４年頃の日本の人口と同じです。
このころの首都圏の住宅事情って、多摩、千葉、港北ニュータウン地域も里山、田園都市線だって溝の口まで、二子辺りは畑だらけで、それこそ狸が出没する様な感じで、ましてやこのあたりなんて海。
そりゃ、郊外の住宅がどうなるなんて、考えただけで怖いですね？
ＪＲだって今年のダイヤ改正で郊外電車の本数を減らして来たりしてますし・・・。

[469: 匿名]

新築マンション買えないか、中古マンションからの買い替えが出来ない人達の妬みが凄いですね。

[470: 匿名さん]

465、467、468は一定の根拠がある。
469はただの戯言。
これが全てでしょう。