【契約者限定】パークシティ大崎 ザ タワー Part2

[匿名さん [男性 30代]]

パークシティ大崎ザタワーについての契約者限定スレッドPart2です。
引き続きよろしくお願いします。

所在地：東京都品川区北品川5丁目568番（地番）
交通：山手線 「大崎」駅 徒歩6分
埼京線 「大崎」駅 徒歩6分
東京臨海高速鉄道りんかい線 「大崎」駅 徒歩6分
山手線 「五反田」駅 徒歩13分
都営浅草線 「五反田」駅 徒歩13分
東急池上線 「五反田」駅 徒歩12分
間取：1LDK～3LDK
面積：43.89平米～124.44平米
売主・販売代理：三井不動産レジデンシャル
売主・販売代理：日本土地建物販売
売主：大成建設
売主：大和ハウス工業　東京本店
売主：新日鉄興和不動産
施工会社：西松建設株式会社（パークシティ大崎統括：大成建設株式会社）
管理会社：三井不動産住宅サービス株式会社

検討スレ：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/444756/

[921: 匿名さん]

>>916
まあ当マンション的には駅への最短ルートは小関橋経由南口ですからデッキがあっても雨の日くらいしか使わないのでどっちでもいいのでは？
レジデンス棟かつデッキがつながると本気で信じてた人にはお気の毒ですけどまあ自己責任ってことで。

[922: 匿名さん]

>>918
グラスカの大崎利用者

[923: 匿名さん]

>>917
一つのスーパーが成り立つためには一般的には半径1キロ圏内1.2万世帯が必要と言われています。二店舗目が参入して成り立つためにはそれくらい人口が増えないとですね。
たかが800世帯増えたところでどうにもなりません。
オフィス勤務者はランチの惣菜や弁当くらいは買うかもしれませんが大根や鶏肉なんかを買うとも思えませんな。
おっしゃる通り近隣だけではなく、品川区はもちろん港区などかなり広域からも車で買い物に来てもらうようなでないと苦しいでしょう。

[924: 匿名さん]

>>919
そういう複雑にする理由ってなんですか？

[925: 匿名さん]

>>924
区民の利益になるからです。
まず区は借地料が入るし公益施設である図書館&老人ホームの建設費用の負担もしなくていい。
必要最小限の賃料負担のみで新しい図書館を作ることができる。
50年後は土地が返ってくるのでその時はまた時代にあった利用方法を考えればいい。

自前で建物建てたら容積率消化しきれないし、建設費用に維持管理コストもかかる、建て替えも考えなければならない。それに借地料も１円も入ってこない。

[926: 匿名さん]

>>914
まあ近隣だと五反田、目黒、大井町あたりは私鉄ターミナルってこともあって商圏が広いので複数スーパーが成り立つけど大崎は乗り換え客はほとんどいないので駅から外に人が出ない。そんなことはとっくにわかってるはずの三井どうするつもりだ。

[927: 匿名さん]

ちなみに私の妄想ではライフはニューシティを次の契約更新のタイミングて家賃次第では撤退するのではないかと予想。結果的にキーテナント奪われることとなるティーオーシ側には面白くない話。なんで費用負担してデッキ繋げないいけないのか！って話になる。
それにニューシティはスーパーにとってあまり良い場所と思えない。一般的には駅に近いことは価値があるが大崎駅に限った話するとスーパー立地として駅に近いことは集客上別に有利に働かない。しかもビルの中なので地元以外には存在が希薄。山手通りから直接車で入れないなど大型スーパーとして不利な点が多い。だからしばらくオーバーラップさせるが、いずれは移転すると思えば合点が行く。

[928: 匿名さん]

まあ三井的にはいやいや我々奪うつもりはないライフさんが入りたいとおっしゃるので3店目としてお迎えするだけですとこうそぶくのでしょう。
でもこの立地はスーパーにとってはかなりリスキー。競合いるし少なくとも複数スーパーが競って入りたがる場所ではない。でも三井的にはこの大規模再開発の竣工時にスーパーが決まってないとかありえないので意地でも入れたい。だからかなり賃料のディスカウントや店舗施設の造作など負担したはず。つまり最初からライフ以外はなかったのだと妄想してみる。

[929: 匿名さん]

以上近隣住民かつ契約者の妄想でした。

[930: 引越前さん]

逆じゃない。
駅前の方が集客がある。さらにマツキヨ、100均、
書店もある。ワンストップで現にどこもめちゃ混み。
グラスカのスーパーは撤退。テナントが
決まるまでかなりの時間を要した。
パークシティもそうなんなきゃいいけど。
不安。

[931: 匿名さん]

>>930
一般的にはには駅近有利。ただビル内店舗と路面店とどちらが有利かといえば一般的にはスーパーならば路面店有利。まあ大崎駅西口の人からみたら駅の反対側に行くなら駅に近いほどありがたいが、それは駅近有利とは違う話。

[932: 匿名さん]

>>930
グラスカは店舗が狭すぎた。下駄履きマンションのスーパーはどこも同じ感じになっちゃうから。

[933: 匿名さん]

郊外のスーパーで車中心だとだと幹線道路沿いが有利だけどニューシティはすでに書いた通りせっかく山手通り沿いにあるのにそれが車客向けに有利に働いていない。
ゲートシティの方が土日駐車料半額だったり低燃費車優遇したり車客向けに訴求できてる。

[934: 匿名さん]

>>932
グラスカは五反田東急にマルエツとライバル多いけど差別化できてなかったしね。まあ敷地内にスーパーあるのはたとえコンビニレベルでも便利で助かるものだが。

[935: 匿名さん]

>>922
なおさらニューシティーへはいかないでしょう。
家に近い方がもって帰るの楽ですから。

[936: 西口住民]

>>931
大崎西口の大崎ウィズシティにまいばすけっとが去年の7月頃できました。
西口にはコンビニサイズのスーパーができたのですごく便利で助かります。

[937: 西口住民]

追加

大崎西口のまいばすけっとが出来る前はユータカラヤがあり、一昨年の9月頃閉店しました。

[938: 契約済みさん]

東口に3店舗のライフは供給過多なので、いずれかは閉店する可能性が高そうですね。

[939: 匿名さん]

その場合は、ここが閉店でしょうね

[940: 匿名さん]

ライフの戦略としては、ニューシティーのライフを潰すのでは？
ニューシティーの地下はスーパーとしては立地が悪い。すぐ近くに新店舗を作ったのもそのためでしょう。

[941: 匿名さん]

>>940
地下じゃないけど、、、まあ地下みたいな雰囲気だが

[942: 匿名さん]

昨日、ニューシティのライフ行ったけど、東五反田と客層違うね。中国や東南アジア系の外国の方が沢山いました。
時間帯の問題かな？

[943: 内覧前さん]

その場合は、間違いなくここが閉店でしょうね

[944: 匿名さん]

>>941
何度か行ったけど、ニューシティーライフは地下じゃないの？

まぁ、ニューシティーのライフはアクセスの前に、臭気の問題がね…。知らない人は、ニューシティーに衛生上の問題を感じると思う。

それもあって、パークシティに新店舗作るのかもね。

[945: 匿名さん]

>>944
あなた契約者？
ニューシティライフは一階です。

[946: 主婦さん]

ライフのそばはホテルがありますよ。

[947: 匿名さん]

>>945
車でしか行ってないので、そう感じたのかもしれませんね。
夏頃行ったときは、ニューシティーから外に出たときの臭気が酷くて、食品を扱うには致命的な立地だと感じた事を覚えています。

[950: 内覧前さん]

少し前に内覧会行ってきました

＜全体＞
・受付の段取りがへたくそ（3人もいるのに何も把握できていない）
・鍵の引き渡し会は2階でやってくれてもよさそうな（入口は別で，区の施設と言っていましたが）

＜内部＞
・景色や質感は素晴らしい
・室内のスペックは今住んでるところの方が重厚な気がする（コスト削減）
・クロス等のむらや，そのほかの汚れ傷が多かった気がします
（これだけ汚いと三井と西松がPDCAでちゃんとやってますというロビーでの宣言が無意味ｗｗｗ）
・フローリング床も沈むような感じになるのは仕方ない？　それとも過体重？

・天井据え付けのエアコンはダイキンでした
・お風呂のふたは付属していました
・内廊下は思ったより暗いぐらいで極端に暗いということでもありません

＜共用＞
・40階　羽田空港で着陸する飛行機が見えました
・ラウンジ等　禁煙保てるか？
・予約が必要な設備は豪華ですが，人気になると思うので，使用頻度に制限をかける必要があるかもしれません（たくさん使ている人が劣後となるように）．

[951: 入居前さん]

ブライトタワーの前のブルーの看板に「スーパーマーケット」と書いてありました。
ライフがすぐ横にあるのに？
競合しないような（客層が違う）店ですかね。高級スーパーとか。

[952: 匿名さん]

>>951
成城石井

[953: 匿名さん]

>>951
その看板
ブライトプラザ
スーパーマーケット
医療モール
って書いてない？

[954: 契約済みさん]

私も先日内覧してきました。
共用部はその質感含め素晴らしいの一言でした。

専有部も想像以上に良かったです。これまでに何度かマンション購入し、内覧の度に汚れが多かったりで指摘箇所のオンパレードで、再内覧など覚悟してたのですが、指摘箇所は殆どなく、また、補修は当日全て対応していただきました。

眺望も素晴らしかったです。東中住戸ですが東京タワーや虎ノ門ヒルズもバッチリ見えました。

内廊下も若干暗いと感じる箇所があるくらいで全く問題ありませんでした。

ゲストルームに向かう通路は高級感ありますが、ここはちょっと暗かったかな。でもゲストルームも本当に素晴らしく一度泊まってみたい位でした。

エレベーター内も高級感ある内装で非常に雰囲気の良い空間です。

キッズルームは想像以上に広かったですね。人気の施設になると思います。

自動ピアノと滝の音が出迎えてくれる満足行く内覧会でした。

[955: 入居前さん]

＞953

はい。

スーパーマーケット
医療モール
と書いてありました。
ブライトプラザのことですか？

でもブライトタワーの前に立ってますよね？

[956: 内覧前さん]

レジデンス棟から目黒川超えてゲートシティに至る歩道の架橋についてです：

着地点を決めずに一方向からニョキニョキと作成しているようにも見えます
今朝の時点では目黒川の駅側の岸を超え，歩道上に達しているようです

工事も進行形のようですがこれで着地点ができずに通れないとかありえるんでしょうか？

[957: 匿名さん]

>>956
あれは仮設デッキです

[958: 契約済みさん]

あした、ＮＨＫでプラントハンターが出ますね。大崎のオリーブの木も映るみたいです。

[959: 契約済みさん]

>>958
観なくては。

[960: 契約済みさん]

成城石井も入るんですね。他にはどのような商業施設が入るんでしょうね？

[961: 主婦さん]

成城石井は駅から何分掛かりますか？

[962: 入居予定さん]

これですね

[963: 契約済みさん]

>>960
ガセだからw

[964: 入居前さん]

エアコンの工事はみなさんどうされますか？
量販店だと商品が安いし工事費も1万くらいで済むけど雑ですよね。

量販店で買って別な所に設置を頼む方はいますか？
お薦めの業者さんはありますか？
また量販店並とは行かないけどそこそこ値引きしてくれ工事も
丁寧で良心的な値段、という所はありませんか？

[965: 契約済みさん]

量販店でも追加金額払えば、同様の工事をしてもらえそうでしたよ。

[966: 入居予定さん]

>>954

先日内覧会に行きましたが、954さんと同じ印象です。
ゲストルームへ続く通路は暗いと感じましたが、他はさほど暗さを感じませんでした。
エレベーターはチョット小振りに感じましたが、高級感ある内装が施されています。
施工も非常にしっかりされており安心して契約会に臨めますね。

[967: 契約済みさん]

東側眺望

[968: 契約済みさん]

>>967
写真ありがとうございます。
東側の展望すばらしいですね。
素直に羨ましいです。

[969: 契約済みさん]

関東閣の緑とビル群と青い空。ナイス眺望ですね。

[970: 内覧前さん]

内覧会がこれからなんで楽しみになって来ました。