【契約者限定】パークシティ大崎 ザ タワー Part2

[匿名さん [男性 30代]]

パークシティ大崎ザタワーについての契約者限定スレッドPart2です。
引き続きよろしくお願いします。

所在地：東京都品川区北品川5丁目568番（地番）
交通：山手線 「大崎」駅 徒歩6分
埼京線 「大崎」駅 徒歩6分
東京臨海高速鉄道りんかい線 「大崎」駅 徒歩6分
山手線 「五反田」駅 徒歩13分
都営浅草線 「五反田」駅 徒歩13分
東急池上線 「五反田」駅 徒歩12分
間取：1LDK～3LDK
面積：43.89平米～124.44平米
売主・販売代理：三井不動産レジデンシャル
売主・販売代理：日本土地建物販売
売主：大成建設
売主：大和ハウス工業　東京本店
売主：新日鉄興和不動産
施工会社：西松建設株式会社（パークシティ大崎統括：大成建設株式会社）
管理会社：三井不動産住宅サービス株式会社

検討スレ：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/444756/

[904: ｷｬﾘｱｳｰﾏﾝさん]

成田と羽田ですね。キリッ‼︎

[905: 内覧前さん]

>>904
噂レベルは不要。

[906: 契約済みさん]

品川区議会の議事録をみてみたけど、空港につながるかは具体的には記載ないね。
下記の内容が書いてある。
仙台、大阪、新潟など主要都市を結ぶ中長距離の路線バスを導入する。
区内を巡るバスとか都内の他の場所をつなぐバスも入る。
都内には他に4つ同じようなバスターミナルがあるから、連携を図る。
バスターミナルに投資するのは大崎の名前を全国区にしたい。
バスターミナルの容量は、バス100台が止められる規模。

[907: 契約済みさん]

100台は1日の容量だから、同時に100台止められるわけではない。

[908: 匿名さん]

>>906
首都高品川線の開通で大崎から各高速道路へのアクセスが良くなりましたからね。

[909: 契約済みさん]

＞897

日本土地建物の間違いと思われ…

パークシティ大崎の売主かつ販売代理の２社
三井不動産レジデンシャル
日本土地建物

の一社、日本土地建物がニューシティの主要株主なのに、デッキが繋がらないのは無責任では？
http://www.ohsaki-nc.jp/corporate/index.html

解せない事態ですわ。

[910: 匿名さん]

>>909
日本土地建物が賛同したからって、TOCが否といえば合意形成できないでしょ。
日本土地建物を責めるのはお門違いでしょうね。
とはいえ、無関係ではないので協力していただきたいですね。

[911: 匿名さん]

>>909
反対してるのはテーオーシーだと、幾度も書かれているのだが。無責任が誰を指しているのか不明ですわ。

[912: 匿名さん]

>>906
議事録の情報ありがとうございます。

4つってどこだろう？
東京、浜松町、新宿、池袋、とかかな（テキトー）。
オーバーフローになったターミナルの便が回されて来るのだろうか。

[913: 契約済みさん]

>>912
議事録は誰でもインターネットで見られるのでみてみて下さい。品川区議会 会議録で検索すると出てきます。2/24の建設委員会の会議録です。会議録を見るとやりとりがそのまま載ってるので面白いですよ。

[914: 匿名さん]

>>885
帰りに電車乗る前に買い物のする人なんて、ほとんどいないんじゃ？
スーパーの袋もって電車乗ってる人はあまり見かけないような…。

普段も、大崎区民は極力家に近いところで買うだろうし、新しくできるライフの規模と、ニューシティーのライフへのアクセスを考えると、ニューシティーを利用するのは目黒川と大崎駅の間に住んでいる人がメインになる気がしますね。
わざわざ川を越えたり登り降り何度もしてまでいく気になれない。

[915: 匿名さん]

>>909
そもそも、パークシティができたことでニューシティーの売り上げが落ち込む可能性が高く、デッキまで負担させられたらもたない可能性があるのでは？

[916: 契約済みさん]

駅から川を渡る動線をスムーズにしないと武蔵小杉に勝てないよ。
頼むよホント。

[917: 匿名さん]

>>915
ニューシティ内のライフに関しては、減ることはないと思います。若干増えるか現在とほぼ同水準の顧客数だと思います。パークシティの住人ってまだ誰もいないですからね。住居棟＆商業棟が本格的に始動すれば絶対数は増えるからね。
ゲートシティ周辺住民やグラスカ方面や西口の大崎利用者はやはりニューシティ内が第一選択かと。
私は、パークシティのライフにはそこら辺のスーパーというよりも御殿山・五反田エリアからわざわざ買いに来るような店舗になって欲しいです。
そうじゃないと、この立地では苦しいと思います

[918: 匿名さん]

グラスカは距離的にパークシティにいくのでは？

[919: 匿名さん]

>>913
御殿山小学校跡地のことも載ってますね。
スキームがようやく理解できました。
土地は50年の定期借地権として入札、今回落札した医療法人（北品川病院の経営元）が病院を建て同じ建物内に落札条件である老人ホームと図書館用のスペースを作る。品川区はそのスペースを医療法人より借り受け図書館と老人ホームを運営。

[920: 内覧前さん]

>>913
ありがとうございます。
議事録見てみます。

[921: 匿名さん]

>>916
まあ当マンション的には駅への最短ルートは小関橋経由南口ですからデッキがあっても雨の日くらいしか使わないのでどっちでもいいのでは？
レジデンス棟かつデッキがつながると本気で信じてた人にはお気の毒ですけどまあ自己責任ってことで。

[922: 匿名さん]

>>918
グラスカの大崎利用者

[923: 匿名さん]

>>917
一つのスーパーが成り立つためには一般的には半径1キロ圏内1.2万世帯が必要と言われています。二店舗目が参入して成り立つためにはそれくらい人口が増えないとですね。
たかが800世帯増えたところでどうにもなりません。
オフィス勤務者はランチの惣菜や弁当くらいは買うかもしれませんが大根や鶏肉なんかを買うとも思えませんな。
おっしゃる通り近隣だけではなく、品川区はもちろん港区などかなり広域からも車で買い物に来てもらうようなでないと苦しいでしょう。

[924: 匿名さん]

>>919
そういう複雑にする理由ってなんですか？

[925: 匿名さん]

>>924
区民の利益になるからです。
まず区は借地料が入るし公益施設である図書館&老人ホームの建設費用の負担もしなくていい。
必要最小限の賃料負担のみで新しい図書館を作ることができる。
50年後は土地が返ってくるのでその時はまた時代にあった利用方法を考えればいい。

自前で建物建てたら容積率消化しきれないし、建設費用に維持管理コストもかかる、建て替えも考えなければならない。それに借地料も１円も入ってこない。

[926: 匿名さん]

>>914
まあ近隣だと五反田、目黒、大井町あたりは私鉄ターミナルってこともあって商圏が広いので複数スーパーが成り立つけど大崎は乗り換え客はほとんどいないので駅から外に人が出ない。そんなことはとっくにわかってるはずの三井どうするつもりだ。

[927: 匿名さん]

ちなみに私の妄想ではライフはニューシティを次の契約更新のタイミングて家賃次第では撤退するのではないかと予想。結果的にキーテナント奪われることとなるティーオーシ側には面白くない話。なんで費用負担してデッキ繋げないいけないのか！って話になる。
それにニューシティはスーパーにとってあまり良い場所と思えない。一般的には駅に近いことは価値があるが大崎駅に限った話するとスーパー立地として駅に近いことは集客上別に有利に働かない。しかもビルの中なので地元以外には存在が希薄。山手通りから直接車で入れないなど大型スーパーとして不利な点が多い。だからしばらくオーバーラップさせるが、いずれは移転すると思えば合点が行く。

[928: 匿名さん]

まあ三井的にはいやいや我々奪うつもりはないライフさんが入りたいとおっしゃるので3店目としてお迎えするだけですとこうそぶくのでしょう。
でもこの立地はスーパーにとってはかなりリスキー。競合いるし少なくとも複数スーパーが競って入りたがる場所ではない。でも三井的にはこの大規模再開発の竣工時にスーパーが決まってないとかありえないので意地でも入れたい。だからかなり賃料のディスカウントや店舗施設の造作など負担したはず。つまり最初からライフ以外はなかったのだと妄想してみる。

[929: 匿名さん]

以上近隣住民かつ契約者の妄想でした。

[930: 引越前さん]

逆じゃない。
駅前の方が集客がある。さらにマツキヨ、100均、
書店もある。ワンストップで現にどこもめちゃ混み。
グラスカのスーパーは撤退。テナントが
決まるまでかなりの時間を要した。
パークシティもそうなんなきゃいいけど。
不安。

[931: 匿名さん]

>>930
一般的にはには駅近有利。ただビル内店舗と路面店とどちらが有利かといえば一般的にはスーパーならば路面店有利。まあ大崎駅西口の人からみたら駅の反対側に行くなら駅に近いほどありがたいが、それは駅近有利とは違う話。

[932: 匿名さん]

>>930
グラスカは店舗が狭すぎた。下駄履きマンションのスーパーはどこも同じ感じになっちゃうから。

[933: 匿名さん]

郊外のスーパーで車中心だとだと幹線道路沿いが有利だけどニューシティはすでに書いた通りせっかく山手通り沿いにあるのにそれが車客向けに有利に働いていない。
ゲートシティの方が土日駐車料半額だったり低燃費車優遇したり車客向けに訴求できてる。

[934: 匿名さん]

>>932
グラスカは五反田東急にマルエツとライバル多いけど差別化できてなかったしね。まあ敷地内にスーパーあるのはたとえコンビニレベルでも便利で助かるものだが。

[935: 匿名さん]

>>922
なおさらニューシティーへはいかないでしょう。
家に近い方がもって帰るの楽ですから。

[936: 西口住民]

>>931
大崎西口の大崎ウィズシティにまいばすけっとが去年の7月頃できました。
西口にはコンビニサイズのスーパーができたのですごく便利で助かります。

[937: 西口住民]

追加

大崎西口のまいばすけっとが出来る前はユータカラヤがあり、一昨年の9月頃閉店しました。

[938: 契約済みさん]

東口に3店舗のライフは供給過多なので、いずれかは閉店する可能性が高そうですね。

[939: 匿名さん]

その場合は、ここが閉店でしょうね

[940: 匿名さん]

ライフの戦略としては、ニューシティーのライフを潰すのでは？
ニューシティーの地下はスーパーとしては立地が悪い。すぐ近くに新店舗を作ったのもそのためでしょう。

[941: 匿名さん]

>>940
地下じゃないけど、、、まあ地下みたいな雰囲気だが

[942: 匿名さん]

昨日、ニューシティのライフ行ったけど、東五反田と客層違うね。中国や東南アジア系の外国の方が沢山いました。
時間帯の問題かな？

[943: 内覧前さん]

その場合は、間違いなくここが閉店でしょうね

[944: 匿名さん]

>>941
何度か行ったけど、ニューシティーライフは地下じゃないの？

まぁ、ニューシティーのライフはアクセスの前に、臭気の問題がね…。知らない人は、ニューシティーに衛生上の問題を感じると思う。

それもあって、パークシティに新店舗作るのかもね。

[945: 匿名さん]

>>944
あなた契約者？
ニューシティライフは一階です。

[946: 主婦さん]

ライフのそばはホテルがありますよ。

[947: 匿名さん]

>>945
車でしか行ってないので、そう感じたのかもしれませんね。
夏頃行ったときは、ニューシティーから外に出たときの臭気が酷くて、食品を扱うには致命的な立地だと感じた事を覚えています。

[950: 内覧前さん]

少し前に内覧会行ってきました

＜全体＞
・受付の段取りがへたくそ（3人もいるのに何も把握できていない）
・鍵の引き渡し会は2階でやってくれてもよさそうな（入口は別で，区の施設と言っていましたが）

＜内部＞
・景色や質感は素晴らしい
・室内のスペックは今住んでるところの方が重厚な気がする（コスト削減）
・クロス等のむらや，そのほかの汚れ傷が多かった気がします
（これだけ汚いと三井と西松がPDCAでちゃんとやってますというロビーでの宣言が無意味ｗｗｗ）
・フローリング床も沈むような感じになるのは仕方ない？　それとも過体重？

・天井据え付けのエアコンはダイキンでした
・お風呂のふたは付属していました
・内廊下は思ったより暗いぐらいで極端に暗いということでもありません

＜共用＞
・40階　羽田空港で着陸する飛行機が見えました
・ラウンジ等　禁煙保てるか？
・予約が必要な設備は豪華ですが，人気になると思うので，使用頻度に制限をかける必要があるかもしれません（たくさん使ている人が劣後となるように）．

[951: 入居前さん]

ブライトタワーの前のブルーの看板に「スーパーマーケット」と書いてありました。
ライフがすぐ横にあるのに？
競合しないような（客層が違う）店ですかね。高級スーパーとか。

[952: 匿名さん]

>>951
成城石井

[953: 匿名さん]

>>951
その看板
ブライトプラザ
スーパーマーケット
医療モール
って書いてない？

[954: 契約済みさん]

私も先日内覧してきました。
共用部はその質感含め素晴らしいの一言でした。

専有部も想像以上に良かったです。これまでに何度かマンション購入し、内覧の度に汚れが多かったりで指摘箇所のオンパレードで、再内覧など覚悟してたのですが、指摘箇所は殆どなく、また、補修は当日全て対応していただきました。

眺望も素晴らしかったです。東中住戸ですが東京タワーや虎ノ門ヒルズもバッチリ見えました。

内廊下も若干暗いと感じる箇所があるくらいで全く問題ありませんでした。

ゲストルームに向かう通路は高級感ありますが、ここはちょっと暗かったかな。でもゲストルームも本当に素晴らしく一度泊まってみたい位でした。

エレベーター内も高級感ある内装で非常に雰囲気の良い空間です。

キッズルームは想像以上に広かったですね。人気の施設になると思います。

自動ピアノと滝の音が出迎えてくれる満足行く内覧会でした。

[955: 入居前さん]

＞953

はい。

スーパーマーケット
医療モール
と書いてありました。
ブライトプラザのことですか？

でもブライトタワーの前に立ってますよね？

[956: 内覧前さん]

レジデンス棟から目黒川超えてゲートシティに至る歩道の架橋についてです：

着地点を決めずに一方向からニョキニョキと作成しているようにも見えます
今朝の時点では目黒川の駅側の岸を超え，歩道上に達しているようです

工事も進行形のようですがこれで着地点ができずに通れないとかありえるんでしょうか？

[957: 匿名さん]

>>956
あれは仮設デッキです

[958: 契約済みさん]

あした、ＮＨＫでプラントハンターが出ますね。大崎のオリーブの木も映るみたいです。

[959: 契約済みさん]

>>958
観なくては。

[960: 契約済みさん]

成城石井も入るんですね。他にはどのような商業施設が入るんでしょうね？

[961: 主婦さん]

成城石井は駅から何分掛かりますか？

[962: 入居予定さん]

これですね

[963: 契約済みさん]

>>960
ガセだからw

[964: 入居前さん]

エアコンの工事はみなさんどうされますか？
量販店だと商品が安いし工事費も1万くらいで済むけど雑ですよね。

量販店で買って別な所に設置を頼む方はいますか？
お薦めの業者さんはありますか？
また量販店並とは行かないけどそこそこ値引きしてくれ工事も
丁寧で良心的な値段、という所はありませんか？

[965: 契約済みさん]

量販店でも追加金額払えば、同様の工事をしてもらえそうでしたよ。

[966: 入居予定さん]

>>954

先日内覧会に行きましたが、954さんと同じ印象です。
ゲストルームへ続く通路は暗いと感じましたが、他はさほど暗さを感じませんでした。
エレベーターはチョット小振りに感じましたが、高級感ある内装が施されています。
施工も非常にしっかりされており安心して契約会に臨めますね。

[967: 契約済みさん]

東側眺望

[968: 契約済みさん]

>>967
写真ありがとうございます。
東側の展望すばらしいですね。
素直に羨ましいです。

[969: 契約済みさん]

関東閣の緑とビル群と青い空。ナイス眺望ですね。

[970: 内覧前さん]

内覧会がこれからなんで楽しみになって来ました。

[971: 契約済みさん]

共用部は予想以上の出来で驚きました！入居が楽しみです。

>>967
うちも東側ですが、東京タワーも海も見えて、嬉しかったです。

[972: 契約済みさん]

>>971
そうですね、180度の展望だと東京タワーも海も見えますよね。実際はもっといい眺めでしたね。

購入時、眺望にはそこまで思い入れがなかったのですが、実際見てみるといいものでした。
共用部も素晴らしく、あのマンションに帰れる毎日が来るのが待ち遠しいです。

[973: 入居前さん]

東側の眺望、すてきですね！
私も素直にうらやましいです。

東側には劣りますが北側の写真を撮って来たのでアップします。

眼下にソニーの解体工事が見えます。
ここにタワマンが建つと東京タワーも見えなくなっちゃうんですね（涙）

[974: 匿名さん]

>>973
そしたら買い換えればいいだけですよ

[975: 匿名さん]

NHK始まりました！

[976: 匿名さん]

>>975
観てます

[977: 匿名さん]

>>972

東京タワー小ちゃいですね。

[978: 匿名さん]

>>976
銀杏・・・

[979: 匿名さん]

良かったです。

[980: 匿名さん]

西畠さんの若さ溢れる情熱に感嘆しましたが、実は四代目のような職人が代々日本のプラント業界を支えてきたを再認識しました。
私は、今回植樹された木々を誇りに思います

[981: 匿名さん]

都会と田舎、痛感しました。
銀杏のにおい、イチョウアレルギー

[982: 匿名さん]

今日改めて確認しましたが内覧会は土曜日もやっていますね。現場に案内板を持った人も立っていました。

[983: 匿名さん]

>>982
オフレコですが、ある程度ワガママは聞いてくれます。
何せ数千万の買い物ですから。
中小のデベのマンションや戸建て物件は土日祝日関係なく内覧会やるのに、大手はやらないなんて話は通らないでしょ。

[984: 西口住民]

>>973

ソニーの解体跡地にタワマンが建つというネタはガセだから (笑)
ソニー通り沿いは高さ制限があり、旧本社と同じぐらいの高さの建物しか建てらません。
建てるとしても低層マンションか低層の商業施設なるでしょう。
大崎ブライトタワーに無印や成城石井が入るというネタは信憑が高い情報かと。

[985: 西口住民]

訂正

信憑性

[986: 契約済みさん]

＞＞984
あなたの信憑性のソースは何？

[988: 契約済みさん]

何か、変なん西口住民が出入りしてるよね。

[989: 契約済みさん]

実のなる木をたくさん植えてるようだけど、
鳥は来るし、落ちた実にはネズミが寄ってくるんじゃないか？

実のなる時期に、緑地の管理を徹底してやらないと、衛生面や通路の汚れなどの問題につながるよ。

[990: 契約済みさん]

>>989
たしかに。鋭い。

[991: 匿名さん]

自分、銀杏の件営業に話しました。
西畠さん、スイマセンでした。

[992: 匿名さん]

>>984
高さ制限はないですよ。

[993: 入居前さん]

＞984

＞ソニー通り沿いは高さ制限があり、旧本社と同じぐらいの高さの建物しか建てらません。

ソニー通り沿いに高さ制限があるというのは初耳です。
なぜでしょう？

三井の営業の話によると、パークシティ大崎ザ・タワーは本当はもう少し高くできた
けど羽田から飛び立つ飛行機の邪魔にならないよう39Fにしたそうです。
ソニー跡はもう少し奥になるので39Fより高くできるようです。

ただし容積率があるのでタワーを建てるとしたら敷地いっぱいではなくペンシルにするか、
中層にして敷地いっぱいにするか、になるとか。

パークシティ大崎ザ・タワーは地域活性、街作り、子育てをかかげて容積率を緩和しても
らったそうです。
でもそうじゃなくても（住友が）容積率緩和を認めてもらう方法はないわけではない、
とのことでした。

以上、聞いた話ですが私はあまり詳しくないので間違って解釈してる部分もあるかも
しれません。

[994: 契約済みさん]

>>984
西口さん、今後もどうぞよろしくです。
ともに大崎の進化を楽しみましょう。

[995: 契約済みさん]

西口もバスターミナルもできるし、ここの開発と合わせると本当に住みよくなりますね。
あと品川の再開発もあるので、ここの東側眺望は、御殿山&関東閣による永久眺望に守られ、更にはその奥に最新の再開発ビル群が煌びやかに夜景を彩るでしょう。

[996: 匿名さん]

西側高層階はどうでしょうか？

[997: 匿名さん]

西側も北東側程ではないですが、夜になると夜景が広がっていました。私が内覧した日は屋上から富士山が見えました。


そういえば屋上の西側のガラスにキズが付いていました。どうせキズなんて付くものですが、最初から付いているのは嫌なものですね。

[998: 匿名さん]

と言っても小さなキズですが。
専有部分のチェックの後だったので、その感覚でチェックしてしまい気になっただけかもしれません。

[999: 匿名さん]

新しい賃貸部屋が少し出てきましたね。
やはり、表面利回りが4～4.5％くらいですね。

[1000: 西口住民]

>>992

大崎の街を昔からよく知らない匿名さんここは武蔵小杉ではありません。(笑)
武蔵小杉みたいに大崎は高層は乱立しませんよ。御殿山小もあるので立てるとしたら西口に事務所を置く共産党から反対意見がでて建てられないでしょう。

[1001: 匿名さん]

>>993
解釈は正しいです。現状ソニー通り沿いの敷地の面積はこことほぼ同じで容積率は500パーセントですので高さを40階レベルにした場合ワンフロアの面積はパークシティの半分強になると思います。オフィスになるならフロア数は低めにしワンフロアの面積を大きくすると思いますが、マンションにするのなら、タワーにする方が総売上は大きくなると想定されるので高くする可能性はあります。
容積率緩和の方法は色々ありますが、ポイントはソニー跡地は緊急整備地域の中にありますので、理屈が通れば容積率緩和のハードルはかなり低いと考えます。

[1002: 匿名さん]

スミフの落札金額を考えれば、それなりに収益性のある物が建つでしょうね。
個人的には、スミフが懐の大きさを見せて公園にしてほしいと思います

[1003: ご近所さん [女性 70代]]

今　目黒川の　桜が真っ盛りです　ぜひ　ご覧になって　実感なさることをお奨めします　散歩道としては人も少なく

お楽しみいただけると思います