大京アステージ（旧：大京管理）ってどうですか？ その3

[匿名さん [男性 30代]]

株式会社大京アステージについてその3です。
大京アステージ管理物件にお住まいの方、マンション購入検討中の方など、情報交換しましょう。

前スレ
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/168249/



物件URL：http://www.daikyo-astage.co.jp/index.html
施工会社：無し
管理会社：株式会社大京アステージ

【東京23区の新築マンション掲示板から管理組合・管理会社・理事会掲示板へ移動しました。2015.2.13　管理担当】

[2951: 購入経験者さん]

>>2949 検討板ユーザーさん

話が全然おかしいと思うのですが、これは、工事受注業者の話（たとえば大京穴吹建設）ですよね。大京アステージは、工事について、何の立場でマージンを取れるのでしょうか。
もし、仲介業者ということであれば、マンションとの間ではそういう契約があることになりますが、マンションは大京アステージに対して仲介依頼をする契約にはなっていません。あくまでマンション管理業務委託をしているだけです。

[2952: 匿名さん]

大京アステージは仲介マージン取得業者です、修繕積立金を原資に利益を上げます
マージンは弱い管理組合で３５～５０％（１０００万の工事で４００万円収益）
普通の管理組合で２０～３０％（１０００万の工事で２５０万円収益）

[2953: 匿名さん]

大京アステージは第3回大規模修繕工事が終了すると古いライオンズマンションの管理から手を引きます、もはや修繕積立金を原資に利益を上げる会社です

[2954: 匿名さん]

修繕工事会社団体の代表、かく語りき。

マンション計画修繕施工協会、大規模修繕ビジネスの「闇」を語る 坂倉徹会長
https://www.reform-online.jp/interview/10546.php

～ ましてやですよ、これは大手の管理会社にもあることなんですが、自分は大規模修繕にまったく絡んでいないのに、我々のような工事会社に対して「手数料として契約金額の3％を裏で寄越せ」って言ってくることもあるんですよ。

[2955: ご近所さん]

>>2951 購入経験者さん

契約が工事受注業者と管理組合の直接契約ならば、その契約の中に中間マージンは含まれていないはずです。（形式上は）

> 何の立場でマージンを取れるのでしょうか。
でも、営業販促費としてのバックマージンは工事会社は大京アには払っているはずです。それをどういう形で、どれほどの率かはわかりませんが・・

[2956: 匿名さん]

マージン？みかじめ料？大京アステージ？反社会的勢力？

[2957: 名無しさん]

リフォーム産業新聞
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CATEGORIES：インタビュー
マンション計画修繕施工協会、大規模修繕ビジネスの「闇」を語る

マンション計画修繕施工協会
坂倉徹会長
1251号　（2017/02/07発行）　10面

マンション計画修繕施工協会　坂倉徹会長マンション計画修繕施工協会　坂倉徹会長

　約6000億円の市場規模と言われ、新規参入業者が相次ぐマンションの大規模改修事業。活況の裏で、ルールが明確化されていない同業界は、表面化していない様々な問題点を抱えている。マンション大規模改修の先駆者サカクラ（神奈川県横浜市）の社長であり、マンション計画修繕施工協会の会長を務める坂倉徹氏に業界の課題について聞いた。（聞き手・本紙社長・加覧光次郎）

"みかじめ料"を求める管理会社

――サカクラさんはマンション改修のパイオニアです。今、業界の課題だと思っていることはありますか。

　これから残りの人生を賭けて整理しなければいけないと思っているんだけども、建設業法違反の管理会社っていうのも随分あるんですよ。大規模改修を受注はしているけど、技術者がいないというケースがある。本来は請け負い金額6000万円以上の工事では1級施工管理技士（監理技術者）が現場に常駐するという決まりがあるんです。

　大手の管理会社ってのは、ルールを守っていて、自分のところでは工事を請けない。要するに、業者の監理に特化して、工事は我々のような専門の会社に発注するんです。ところが、小さい管理会社の中には、有資格者がいないにもかかわらず、自分のところで工事も取るところがある。そして、仕事を専門業者に丸投げしちゃう。自分のところの人間が現場に常駐して監理することもない。

　実は、建設業法には、発注者（管理組合）が認めれば丸投げでもいい場合もあります。

――そんな抜け道があるんですか。

　ええ。管理組合が認めれば、丸投げしてもいいっていうんだけど、そんなの認める管理組合なんか、ほとんどないですよ、普通は。

――まあ、知らないか、伝えてないから、そんなものかなって思っているんでしょうね。

　そういうことなんです。騙してるようなもんなんですよ、ある意味ね。それじゃあ口銭を取ってるのと一緒じゃないですか。

――その管理会社は工事業者に工事を投げるだけで、マージンを取っているわけですね。

　業務を行っていない管理会社が5％だか1割だかをはねる。それは、あんまり正常な形とは言えない。ましてやですよ、これは大手の管理会社にもあることなんですが、自分は大規模修繕にまったく絡んでいないのに、我々のような工事会社に対して「手数料として契約金額の3％を裏で寄越せ」って言ってくることもあるんですよ。

――それは、工事会社が管理組合と契約しているにもかかわらずにですか。要するにキックバック。みかじめ料みたいなものですね。

　そりゃあ、私はもう全然納得いかなくて。だから、「確かに、あなたが管理しているマンションで工事をやる。修繕のための会議を招集したり、書類を作ったりとか煩わしいことがあるんであれば、それはあなたたちが管理組合に言って、正式に金をもらったらどうだ。我々からせびる話ではないだろう」と私は言うんですよ。

　だけども、「どうしてマージンを貰うのがいけないの？」っていうところもあるんです。大手の管理会社でも。それで、私は管理会社の社長に直接言ってるんです。「あんたの番頭がこういうふうに言ってきてるんだけど、そんな馬鹿な話はないだろう。そういう費用が発生するんだったら、管理組合に掛け合って金貰うべきじゃないのか。我々が負担するのは筋が違うだろう」と。でも、分かってない。それで、「じゃあ、そのことを管理組合に話していいのか」って言うと、「そりゃあ、まずいだろう」って言うんですよ。「ダメだって思うようなことを何でうちに言うんだ」って私は言うんだけど。

リベート前提の入札価格

　それからもう1つ。大規模修繕工事が行われる際に、管理組合が一番初めに接触するのは、コンサルや設計事務所なんです。それが3社とか5社とかから、見積もりを取るわけですよ。それがめっちゃめちゃな見積もりなんです。

――めっちゃめちゃというのは。

　例えば、設計・監理料が本来なら1000万円かかるとするじゃないですか。なのに、200万とか300万とかの見積もりを出して、ダンピング競争をしてくる。

――200万？それは200万安いとかではなく、1000万円のところを200万円でできますって言うんですか。それはあり得ないですね。

　あり得ないでしょ。700万、800万足りないじゃないですか。でも、工事業者から裏でお金を貰うから十分元が取れるんです。コンサルは工事業者に、「取れるように仕組んでやるから、5％払え」とか、「7％払えと」とか、そういう依頼をするわけですよ。それで、自分ところの息がかかった業者だけ集めて、「この仕事はA社。だから、皆、A社より高く入れろ」ってやっちゃうわけですよ。仮に2億の工事だとして、5％って言ったら1000万円ですよ。それを貰えば勘定が合っちゃうわけですよ。そんなのは許されないって言ってんの。

――200万円で受注しちゃうんですか、その会社は。

　しちゃう。管理組合も素人の集まりだから。

――5分の1ってあり得ないじゃないですか。

　あり得ないんだけど、知らない人の集まりだったら、「安けりゃ安い方でいいじゃないか」って言って、何が正しいか分かんないから、それでやっちゃうってケースもあるんですよ。

――そういうコンサル会社って、結構あるんですか。

　ある。それらが工事業者とつるんで、それをやっている。結局はね、裏でグレーな、あるいはブラックな行為を行いながら、商売をやっていくっていうのは、これはもう全部とは言わないけれども、何割かの仕事がそういう形で行われているんですよ。

　私は国交省に言ってるんですよ。「こういうことやってて、裏でリベートを貰っているやつがたくさんいる。ましてや、設計事務所でもない、業者でもない、マンション管理士でもない、そういうのにもかかわらず、ブローカーみたいなやつが、全部を仕切っちゃって、それで口銭取るあるいは、施工業者が、設計コンサル業務をやる別会社を作って、そこがどんどん営業を成功させて、自分のところが仕事を取れるようにするとか。そういうようなパターンもあるんだ」と。

　「これをちゃんとした仕事にしないと。不信感ばっかり芽生えちゃって、この業種に対する信頼感が無くなっていっちゃうんで、まじめにやってる業者が非常に迷惑する。何とかならないのかと。何とか法律で押さえつける方法はありませんか」と。

――コンサルには資格等は必要ないんですか。

　設計・監理業務には、資格が要らないんですよ。変な話、アルバイトが管理しててもいい。その辺も問題がある。施工する人間にだけ、資格ばっかり言うんですよ。しかも、コンサルの中には自分の勧める会社で工事しないんだったら、建物監理しないなんて居直っちゃう会社もあるんだよ。「こんな業者、うちじゃ責任持てませんから」って。そこまでの金だけ貰ってやめちゃう。

――要するに「A社がうちはお勧めだ」と。「A社じゃなくてＢ社にするんなら、もう、うちは引く」って言うんですね。で、そこまでの金を貰う。

　そこまでの設計費だけは貰う。監理費はもちろん決まってないから貰えないけれども。組合から反論があった時のために、弁護士までちゃんとくっ付いてやってますよ。

――なかなかのものですね。

　いろんなこと考えてやってますよ。だけど、許されないね。はっきり言って。

　うちは私が会長やってて、そういう業界を正しくしていかないといけないってことで動くじゃないですか。で、いろんなところで発言するでしょ。うちなんか、仕事来やしないよ。

――嫌われ者ですか。

　嫌われ者ですよ。だけど、私が手を緩めちゃったら、業界ダメになっちゃうもん。だから、もう、やるだけやるんですよ。まだ途中だけど、徹底的にやる。

　ただ私と同じ考えの管理会社だっています。

[2958: 匿名さん]

>>2957 名無しさん
大京アステージ？

[2959: 検討板ユーザーさん]

>>2957 名無しさん

あるメーカーに組合から見積もりを依頼したら、大京経由じゃないと出せなくて、値段も大京経由価格になるとは言われた事はありますね。

大京さんは関係ありませんがと説明してもダメだそうです。
施工業社も同じような事をいう業者も確かにいます。

直接見積もりを取ることさえこの業界では難しいという事を知りました。

[2960: 匿名さん]

>>2959
それはあり得ません。

[2961: 匿名さん]

>>2959 検討板ユーザーさん
どこのメーカーですか？　是非、教えてください！

[2962: 匿名さん]

大京アステージ？

[2963: 匿名さん]

>>2959 検討板ユーザーさん
○村も○井のマンションもそうでした。マンションを建築するデベを頂点にゼネコンから各種業者へ仕事が配分されていくから仕方ないですよね。何か悪いことのように言う人もいますが、大体世の中の仕組みがそうなんですよね。ちなみにウチは機械式駐車場の点検はメーカーと保守契約していますが、点検は地元業者が点検しています。点検業者と直接契約の話をしましたが断られました。仁義があるんですね。

[2964: 匿名さん]

>>2963　匿名さん
その仕組み自体を否定するつもりはありません。管理組合が修繕工事の相見積もりをとり、価格競争力や技術力のある会社に工事を請け負わせたらよいのです。残念ながら、そのようにする管理組合が少ないです。今まで通りだと仕事がなくなると危機意識を持てば、多少なりとも変わっていくのでは。

[2965: 購入経験者さん]

>>2955 ご近所さん

> 契約が工事受注業者と管理組合の直接契約ならば、その契約の中に中間マージンは含まれていないはずです。（形式上は）

（当然ですが）その通りですよね。しかも、工事を大京A社に発注することはないだろうと思います（同社は工事業者ではないため）。
そうすると、最近のスレッドで、大京A社がマージンを取るということを言われている理由が良くわからないのです。ただし・・・

> でも、営業販促費としてのバックマージンは工事会社は大京アには払っているはずです。それをどういう形で、どれほどの率かはわかりませんが・・

マージンというのが、このバックマージンという意味であればわかります。大京穴吹建設からのバックマージンは、確実に取っていると思います。よろしければ私が書いた２６４４をお読みください。どう考えても、バックマージンがあるから、大京A社は頼まれのもしないのに支払いを強引に迫ったわけです。

[2966: 購入経験者さん]

[ご本人様からの依頼により、削除しました。管理担当]

[2967: 匿名さん]

>>2965 購入経験者さん
>>2644

[2968: 匿名さん]

管理会社の必要経費がかかるから管理組合は割高でも我慢しろ??

[2969: ご近所さん]

>>2966 購入経験者さん

まったく内容に関知せず、大京アのすすめるがままにすると、契約会社が大京アになっている事は多々あります。

窓口とやりとりは施工会社と直接やっているので、その間に大京アがいないので、契約会社が大京アであることを、ほとんどの理事は知らないとか。
見積と金額・施工会社だけを理事会で決めて、実際の契約は理事長と大京アだけですすめてしまうという事は多々あります（少なくともうちのマンションでは）。

すべてのケースになるかはわかりませんが。理事会での見積の発行元が工事会社だったり、金額の説明と内容を説明しにくるのが、工事会社だったりするので、あとで「あれ？」となるわけです。

だって、工事会社が出した金額に普通は上乗せして大京アが契約するし、普通は工事の説明もきちんと下請けである事を説明しますよね。でもって金額については下請けが説明することは絶対ないわけです。大京アが請け負っているならば・・・
そういうのがないので、？？？？がおきるわけです。

あとは、施工結果でもめても、施工会社が・・・と言い訳したり。
マンション側は施工会社と契約したわけではないから、直接、指示はできない。
契約は大京アなんだから、下請け施工会社がどう言おうと、請負会社が責任持つべきなのに逃げるとか・・・

こういうのを経験すると、施工会社と直接契約した方がいいや。となるのですが、それでも以外と金額が下がらなかったり。

それで、あれ？これも実体は今までと変わっていないんじゃないか？と思うわけです。直接、契約してもどうやらいままでと同額程度の金額はのっているんではないか？と。

そして、完全にこれまでと違うルートで業者に見積をとると、まったく金額レンジが違う見積が出てくる場合もある。

マージンを取るのが悪いとは思いませんが、こういう流れを経験すると、一般的な範囲を超えたことをやっているだろうという疑惑が生じるという事です。

[2970: 匿名さん]

工事会社が出した金額に普通は上乗せして大京アが契約する事はない？

[2971: 匿名さん]

D社のマージンは、
２０～５０％（１０００万の工事で２００～５００万円）ですか？

[2972: マンション検討中さん]

>>2960 匿名さん
大京と協力会社関係の場合、そうなります。そこは変えられないと思います。

[2973: 匿名さん]

大京と協力会社関係のメーカーにマージンは、
２０～５０％

[2974: 匿名さん]

＞＞2973　匿名さん
その根拠を教えて下さい。どのようなケースで20％、50％となりますか。

[2975: 匿名さん]

>>2974
エレベーター更新時にメーカーが管理会社に３０００万円と２０００万円の見積もりを取り、管理組合に３０００万円の見積もりを渡します、更新工事後に管理組合から管理会社に３０００万円振り込まれ、其のうちの２０００万円を日立エレベーターに払い残った１０００万円を管理会社売上の口座に移管します。

[2976: 匿名さん]

>>2975 匿名さん
メーカーが管理会社に見積もりを取る？
誰から誰に対する請求書なんだ？
メーカーと管理会社と管理組合の関係が全くわからん。わかってんのお前だけだ、投稿する前に日本語勉強しなおせ。だからフロントはレベルが低いっていわれるんだよ。

[2977: 名無しさん]

>>2975 匿名さん
意味が分からない。

[2978: 匿名さん]

>>2975 匿名さん
管理会社に振り込み口座と売り上げ口座があるんだ。移管すると金融機関の手数料掛かるよね？なんで売り上げ口座に振り込ませないの？二重口座の意味を知りたいです。

[2979: マンコミュファンさん]

>>2975 匿名さん
やっぱ、えぐい事してますね。確かに管理組合の長期修繕計画書のエレベーターの欄「昇降機」、
異常な数字でしたから分かる。

[2981: 購入経験者さん]

>>2975 匿名さん

私のところは、1500万円の大京A経由の日立見積もりでしたが、独自に別会社から見積もることで1000万円近い節約ができました。大京Aを介して工事見積もりをとるマンションは、（今の私の感覚では）「信じられない」というのが正直な印象です。

[2982: 匿名さん]

>>2981
日立エレベーター更新２機で３０００万円でした・・・

[2983: 匿名さん]

エレベーター２機更新時に管理会社が日立から３０００万円と２０００万円の見積もりを取り、管理組合に３０００万円の見積もりを渡します、更新工事後に管理組合から管理会社に３０００万円振り込まれ、其のうちの２０００万円を日立エレベーターに払い残った１０００万円を管理会社売上の口座に移管しました。

[2984: 匿名さん]

>>2983 匿名さん
支払口座
https://www.daikyo-astage.co.jp/management/business/accounting.html

[2985: 匿名さん]

>>2984 匿名さん
支払口座のみD社名義なんだよね・・・

[2986: 匿名さん]

>>2983 匿名さん
あのさ見積書は日立から管理組合だよな？
だから工事後の請求書も日立から管理組合だよな？何で管理組合の支払先は管理会社なんだ？
日立じゃないのか？
管理組合は管理会社と取引してないだろ？
管理会社は管理組合に請求書発行してないよな？
請求書無しに管理会社が会計業務の流れで3000万円自社口座に振り込むのか？請求書も無しに法人である会社が？

一般的にそれは組織ぐるみの業務上横領だよな？

釣りにしてもうまく騙してほしいね。
何で参考になる2なのかな？笑
本人？笑

[2987: 匿名さん]

>>2986 匿名さん
仰る通りですね。管理組合が日立に見積もり依頼をすると速やかに　日立がD社に、いくらD社のマージンを乗せれば良いか指示を仰いでいます。D社のマージンは、
２０～５０％です。

[2988: 匿名さん]

>>2987 匿名さん

昔は20%代の時もあったでしょうが
会社は傾いて、今や管理にグループおんぶにだっこ
大京アステージと大京穴吹建設で経費も余計かかります
20～30%だけじゃ2社分の利益には満たないと思いますよ。

[2989: 匿名さん]

>>2988 匿名さん
D社のマージンは、３０～５０％です。

[2990: 匿名さん]

＞＞2989　匿名さん
その根拠は？

[2991: 名無しさん]

>>2987 匿名さん

メーカーって大京のシモベ…横領行為に加担してる犯罪者のようだ。

[2992: 匿名さん]

>>2990 匿名さん
メーカーに問い合わせると、D社と相談してから見積出します。

[2993: 匿名さん]

＞＞2992　匿名さん
管理組合がメーカーに直接見積もりをとれば済むのではないでしょうか。
それとも、メーカーから見積りを取れても、D社へのキックバック分を含めた金額となるのですか。

[2994: 匿名さん]

>>2993 匿名さん
管理組合がメーカーに直接見積もりを依頼すると、「D社にお伺いをしてから回答します」

[2995: 匿名さん]

＞＞2993　匿名さん
なぜD社にお伺いを立てないと見積書を提出できないのですか。メーカーから納得のいく説明はありましたか。

[2996: 匿名さん]

>>2995 匿名さん
いかにも正義感ある発言のようだけど、元々そんなD社のブランドマンションに目が眩んで購入したミーハーな自分を思いだして。

[2997: 匿名さん]

>>2995 匿名さん
ライオンズマンションを建てる時に三菱エレベーターや東芝エレベーターと競合しているので、日立本社の上層部から「D社には逆らうな、管理組合から問い合わせがあれば　超特急でD社にご報告して指示を仰ぐよう厳命されています」ですから許してくださいでした。

[2998: 世直し職人]

大京Gの会社は、名前を聞いただけで最悪な先入観がある。その予感が外れればよいのだが、的中するのである。
デベロッパーお抱えの管理会社であり、無能力者の天下り集団であることがうかがえる。当然、管理会社が大京Gであれば、大規模修繕の施工会社も大京Gとなることが必然となってしまう。これがとても危険なこととなっている。
大規模修繕中に、所有者の物を破損しておいて、原状回復費用を負担しない。そのことについて、「修繕積立金会計からの支出ではなく、所有者の負担となる。」との繰り返し。正しくは、破損した場合、「修繕積立金会計からの支出」ではなく「所有者負担」でもない、「施工業者が現状回復費用を負担(弁償)する」べきなのであるが全く話にならず。管理会社替えをすべきことは提案するも、組合とズブズブ関係にある。管理会社が、大京Gであれば、即座に変更した方が良い。それが、所有者にとって地獄から抜け出す第1歩となる。

[2999: 匿名さん]

>>2997 匿名さん
誰が誰から聞いた話しなんだ笑

[3000: マンション掲示板さん]

>>2999 匿名さん
この件は、事実でしょう。協力会社という事で、必ずマージン入るようにしてるので、管理組合は直接契約出来ないのですよね。定期点検含め毎月ちゃりりんとマージン取られるのが嫌なら脱D管理会社しかないですね。