大京アステージ（旧：大京管理）ってどうですか？ その3

[匿名さん [男性 30代]]

株式会社大京アステージについてその3です。
大京アステージ管理物件にお住まいの方、マンション購入検討中の方など、情報交換しましょう。

前スレ
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/168249/



物件URL：http://www.daikyo-astage.co.jp/index.html
施工会社：無し
管理会社：株式会社大京アステージ

【東京23区の新築マンション掲示板から管理組合・管理会社・理事会掲示板へ移動しました。2015.2.13　管理担当】

[2901: 匿名さん]

>>2900 購入経験者さん
標準管理委託契約書では見積書の受理、発注補助、実施の確認となっているので見積は取ってくれないかもですね。
そもそも勝手に取った或いは大京に依頼した見積であれば、どうコントロールされるか分かったもんじゃないですけど。

[2902: eマンションさん]

>>2900 購入経験者さん
はい同一人物です。

見積もりについて、一定金額まではコンサル顧問契約の範疇で見積もりを取ってくれます。
ここは契約内容によりけりです。
アステージにも相見積もりを取る事を認めていますが、当然高いため採用された事はありません。
アステージが発注できたのは保険修理だけです。
組合負担がなく相見積もりをする必要性が無かったので。

サポートについては発注補助も業務に含まれていますので、今のところきちんと対応しています。
リプレイスも得意なコンサルタントですからよい牽制になっていますよ。
露骨に管理業務が駄目ならリプレイスするだけですし。

擁壁の件についても極力不利にならないようコンサルが交渉し、修正して貰いました。
ここはリプレイスすれは交渉せずとも解決する問題ですね。

[2903: 購入経験者さん]

>>2902 eマンションさん

2900です。大変興味深いコメントです。

ここまでくると、よいたとえが見つからないのですが、大京A社は
保育園の園児のようなものですね。保育士さんのガイドのもとで、
おとなしく言うことを聞かされているような。

本社の方針である（と容易に想像できる）「管理対象マンションは
草刈り場である」が実現できず、忸怩たる思いでよい子（おとなしい子）に
させられている様子が痛快です。

フロントマン個人はよい人（つまり、会社から見たら悪い人？）
だから成り立つ構図なのかもしれません。

また、築浅ということで大京A社が非常識なふるまいをする余地がない
というのもわかります。が、逆に、築浅なのに、大きな問題がないのに、
よくぞマンション管理士と契約するということになったということが
驚きです。（かなり大きなマンションで、1戸当たりの負担としては
大した金額ではないということでしょうか？）

ちなみに、書かれている内容を見ると、やはり大京A社は
大京穴吹建設以外からは見積もりをとらないように見えるのですが、
それは許しているのですか。（というよりも、大京穴吹建設からは
見積もりをとることを許しているのですか。）

どうせ金額で勝てないのに、どうせ受注はできないのに、
会社の方針で大京穴吹建設の見積もりをとり続ける
大京A社は、考えようによっては滑稽ですね。理事も、きっと、冷ややかな
目で見ていることでしょう。

[2904: 購入経験者さん]

>>2901 匿名さん

2900です。標準管理委託契約書では、おっしゃる通り、見積もり取得の義務は
明記されていません。が、だとすれば、大京穴吹建設の見積もりも取るなよと
言いたいです。義務でもなく、頼みもしないのに、勝手にとってきて、
理事会で出してくるなよと言いたいですね。

ちなみに、私のところはリプレースの際に、議事録という形で
「複数社から見積もりをとること」というルールを新しい管理会社と
約束してあります。
大京A社との契約の反省から、必要なルールの追加を条件に新しい管理会社と
契約ができるのは、苦労したリプレースのメリットの一つだと思っています。

[2905: 匿名さん]

＞＞2902　eマンションさん
2885です。
管理会社が大京A社で、外部コンサルタントを活用されているとのことですが、相見積もりの取り方について教えてください。
特別修繕会計から支出する工事は大京穴吹建設より見積りを提出してもらっています。このケースは他の建設会社から見積もりを取られていると理解しています。
一般会計から支出する工事（いわゆる小修繕）は通常、大京A社から提出されますが、この場合でも他の設備会社から見積りを取っているのですか。
大京A社の協力先の間で比較しても大京A社発行の見積りならば、あまり意味がないように見えます。大京A社のマージンがいくらか明確でないからです。先代の理事会からこのような方法で相見積りを取っており、他に良い方法がないか摸索しています。アドバイスをお願いします。

[2906: eマンションさん]

>>2903 購入経験者さん
コンサルタントと契約したきっかけは、修繕積立金の初回値上げ時です。
長期修繕計画の問題点を複数指摘したところ、アステージの回答は「あくまで案であって区分所有者で決める内容」と突き放す内容でした。
そこで解決できるマンション管理士やコンサルタントを探し続け、今の社団法人を見つけました。
マンション管理士やコンサルタントも玉石混交ですので、どちらにせよ自分たちに合った所を見つける熱意は必要です。

ちなみに当マンションの場合、アステージが見積もりを取る業者は大京穴吹建設だけでは無いです。
マンションの施工会社や別の専門業者だったりします。
まぁ大京穴吹建設じゃなくても、コンサルタントが相見積もりしてくれる業者の方が安いですが。

[2907: eマンションさん]

>>2905 匿名さん
小修繕についても、コンサル顧問契約に基づき追加費用なしでコンサルが複数業者の見積もりを取ってくれます。

解決策は自分達で業者を探し相見積もりを取るか、相見積もりまで面倒を見てくれるコンサルタントと契約するかだと思います。

[2908: 匿名さん]

大京アステージからの提案内容を後日確認すれば、「危険が伴いマンションに入れ込まないもの」であったり、「管理組合が推し進めている案件が非常に問題があってもそれを訂正もしない」その為、それらについて後日判明し、また軌道修正が必要となる。
有能な管理士、毎回理事会に同席出来、相見積もりも取れるほど建築業界に詳しい能力のあるマンション管理士を我々はどうやって探せばいいのか。それと、その後「目の前にいる大京アステージは何のために存在しているか？」と思うようになる。
大京アステージは、管理組合への定期点検、清掃、植栽、インターネット業者、含め、様々な業者から「中間マージン」という形で利益を受容しているのだから、毎回、チャリンチャリンの旨味は受容し続ける「管理会社っぽい中継会社」となるなと。
（大京アステージの協力業者はアステージに支払うマージンを管理組合に上乗せするわけですから）大京アステージにとって更に美味しい商売となり、我々はそこを他社に変更する等が出来れば、直接契約に変更出来れば、いづれブルーオーシャンなマンションライフを送れる日を迎えれられるはず。しかし、大京アステージが管理会社である間はそれがほとんど出来ない業界の裏事情が存在しているので、いづれリプレイス出来るかどうか？がポイントかと。その際、絶対にアステージ同様のデベ系管理会社に移行してはならないと思います。

早く幸せなマンションライフを送りたい。そう思う。

[2909: マンション掲示板さん]

>>2889 通りがかりさん

私の住んでいるマンションもその標的にされております。理事長、理事が無能で全て大京アステージ任せ。その結果数年後に実施しなければならない大規模修繕工事の費用が全く足らない状況であります。

[2910: ご近所さん]

>>2909 マンション掲示板さん

うちのマンションも大京アステージが提案する大規模修繕工事ではお金が足りないことがはっきり分かり、そこで、理事会等の頑張りで他の業者でやれる方法と計画の見直しをすることで乗り切りました。

それで結果は良かったのですが、今覚えば、それでも失敗したと感じるのは、当時の大京アステージの提案を住民に教えなかった事だと思いました。
大京案があり得ない案だという事を知らない住人と大京が変更した業者の多少の不手際をあげて、もうすごい剣幕で反対活動があり、それに疲れてせっかくまとまりかけた理事会もみんなもう去って行きました。
当然、ほぼ事情を知らない人が今の理事会のメンバー。

あり得ない案でも、どちらかがいいのか、住民アンケートをとっておくべきだった。
全戸から追加修繕費として１００万程度集めて採用する大京案か、集めない理事会案か？

[2911: 匿名さん]

>>2904 購入経験者さん

>ちなみに、私のところはリプレースの際に、議事録という形で
>「複数社から見積もりをとること」というルールを新しい管理会社と
>約束してあります。

一般管理費から支出する工事も「複数社から見積もりをとること」にな
っていますか。
見積りは管理会社名ではなく、施工会社名で、管理組合宛てに提出され
るのですよね。

[2912: 匿名さん]

見積りと請求書が管理組合宛になってなければ
管理会社が全て管理していることになるでしょう。

[2913: 匿名さん]

>>2912 匿名さん

見積もりと請求書は同額にし、業者が管理会社に毎月、協力金等の名目で支払う訳です。

管理組合には分かりませんよね。
新たな管理会社と繋がる前に、業者に事情を伝え、管理組合と直接契約。値段が変わらない場合、
他社入れ再見積もりかける。現在より多くの業者が参加するはず。本来、キックバック、中間マージンなど不必要なのですから。管理会社の協力店関係なら、これを機会に他業者に見直しかける等。

[2914: 匿名さん]

補修工事の業者選定を理事会がやらないからだよ。

[2915: 匿名さん]

>>2914 さん



>>2914 匿名さん
理事会で業者選定決定した後、大京アステージフロントマンにその業者に連絡して頂いたのが悪かったのでしょう。現在、管理会社の取り分を上乗せし月日が流れています。「直接契約になっています。」と嘘をつくのでそれもどうかと。しかもこの設備のメンテナンスに絡む事は、管理会社も管理人も何一つしてませんからこれは泥棒と同じ行為。
この管理会社は提案する力もない為、ただ月日が流れるのです。火災保険も過去から見直さずにいた。損害保険特約は学んでいないと難しいが。
このマンションに必要な特約が付加されておらず、危険だった。その際、他社保険代理店が説明をした。他人の褌で相撲を取るかのように、他社代理店の提案通りの保険契約を行い（他社代理店に迷惑をかけたのでは）その後、保険は値上げ後の見直しで管理組合は大損です。
この管理会社に毎月チャリリンと入る事は、納得出来ない。良質な管理会社なら「頭と尻尾はくれてやるわ 」ですが、まともな管理が出来ないのだから、もう影でこっそり中抜きはやめて欲しい。正直に「毎月毎月頂いちゃってますょ。」と言ってくれたらまだ、しおらしい。

[2916: 匿名さん]

管理会社も社員の生活を考えていかなければ
ならないですから。

[2917: 匿名さん]

管理会社経由ではないものを管理会社に利益をもっていかれる
というのは納得できないでしょう。
それは拒否した方がいいでしょう。裁判でも勝てますよ。

[2918: 販売関係者さん]

>>2911 匿名さん

はい。すべての支出について原則的に見積もりを取ることにしています。
といっても、低額のものは見積もりの意味はないので、そのあたりは理事会で
「この場合は見積もり不要」と判断できるようにしてあります。

また、見積もりは当然ですが、施工業者が管理組合あてに出すものです。
（管理会社あてに作った見積もりには意味がないと思います。）

[2919: 匿名さん]

[スレッドの趣旨に反する投稿のため、削除しました。管理担当]

[2920: 匿名さん]

大規模修繕工事は20年に一回で十分であり、マンションのライフサイクルでみると

15年目に1回目
１6年目以降
大型設備は工事には入っていないのか。で下記から選択
エレベーター、給水設備、照明器具、消防設備、配管、玄関ドア、サッシ、
インターホン、竪樋、ボード、金物、機械式駐車場等は３５年はもちません。

35年目に2回目
３５年目以降
大型設備は工事には入っていないのか。で下記から選択
エレベーター、給水設備、照明器具、消防設備、配管、玄関ドア、サッシ、
インターホン、竪樋、ボード、金物、機械式駐車場等は３５年はもちません。

3回目はやらない。
55年から60年で建て替えするからである。
1回目を15年目にやるのは売却の便宜を図るためである。

[2921: 匿名さん]

大京アステージの口座は二重帳簿ですか？

[2922: マンション検討中さん]

>>2921 匿名さん
二重帳簿？
やりたいけど，やったら業法違反になるから。
登録取消しになるから。
どの業界も同じじゃないの。やりたいのは

[2924: 匿名さん]

マージンは約何％ですか？

[2925: 匿名さん]

機械式駐車場の保守点検費用（業者の相場：年4回点検時）は、1区画当たり、1万円／年程度です。
例えば、50区画（50台収納タイプ）であれば、年間、50万円程の費用になります。
支出明細書を確認し、自分達のマンションの（極悪）中間マージンを逆算してみてください。
完全に中間マージンのレベルを通り越して・・・（呆れ）
管理会社のリプレースに向けて、驀進中（笑）

[2926: 匿名さん]

>>2925
約３５％抜かれていました、中間マージンのレベルでしょうか？

[2927: ご近所さん]

>>2922 マンション検討中さん

> 二重帳簿？
企業会計ならば、会計不正もあるけど、マンション会計だとどんな会計管理していても別に違法ではないと思う。（法人格をもっていなければ・・・）

よく担当が会計処理上は問題があるやり方ではありません。見たいな言い方をします。
これを聞いて、一部の理事がおかしくない処理だと勘違いする人がいるが、こうしなければいけないというルールがあるわけでないから、何であっても問題ではないだけですよ。と言っているだけ。
だから、堂々と、裏帳簿なみの品質を表でやっている。
結果、修繕計画などで将来、いくらくらい足りないとか、毎年何が無駄になっているかもとにかく見えにくい。
まあ、見えるとそこを削減されてしまうから、意図的にやっているのかも知れないが。

さらにどうなっている会計が正しいのか見えにくいから、不正の温床にもなりやすいと思われ、担当による長年のお金の使い込みがありましたなんていう事件が数年毎に生じるのも大手管理会社では大京アステージくらいと思われる。

管理会社に会計処理で結構高い費用を払っているが、どう考えても一般的な会計事務所の方が明らかに質もいいし、柔軟度も高く、そして安い。

[2928: ご近所さん]

>>2926 匿名さん

なぜか、中間マージンを30%程度とる事が多くの業界で多々あります。
なんでしょうね。特に何をしているわけでなくても、下請けから来た見積に30%程度上乗せした見積を顧客に提出する人を多く見かけます。

業務内容がほぼほぼ同じでも、代理店手数料という名目になると10%程度、多くて20%（損害保険とかはこのレベル）程度でしょう。

[2929: 匿名さん]

>>2926 匿名さん

>約３５％抜かれていました、中間マージンのレベルでしょうか？
うちのマンションは、＋５０％少々、上乗せされていました（怒）
マンションの築年数（うちは、比較的、築浅ですが…）や地区（業績の悪い大凶アスの支店周辺など）によって、阿漕なマージン設定があるのかも？

[2930: ご近所さん]

>>2929 匿名さん

なかなか、一社で50%を乗せると言う事もないかと思うので、もしかしたら、実はさらに下請けがいるとか。
そうなると、
単純に計算すると 1.3 × 1.3で、約70%弱の中間マージンを取られることになりかねないです。

あとは予算の作り方として毎年、少しづつ多くなるように予算を作っているようです。
この考え方を止めてほしいと言いましたが、一般的にそうなっていますと言われました・・・

この考え方だと、古くなった場合には将来的に年二万かかるとしたら逆算して・・・と値段が決まる可能性もあります。なので、築浅のうちはべらぼうに中間マージンが高くなる。ここの読みは結構いい加減なので、実は将来的には足りないという事も多々ある。

本来は、余ってしまうお金を修繕積立金に積み立てればそれはそれでいいのですが、とにかく一般会計として住民の総会承認なしに使いたいお金の区分にしておくためには、使えないお金も誰かが使わないと積み上がってしまう。
そのため、金額調整としてマージンという形で乗せてしまっているという事はあり得ます。

[2931: 匿名さん]

大京アステージのマージンは３５～７０％で管理組合を値踏みして、おとなしい管理組合からは７０％取るのですか？

[2932: 検討板ユーザーさん]

違法者。
詐欺で権限は無いはずだよ！！迷惑行為
お金を返して欲しい。５億円位返して欲しい！

[2933: 匿名さん]

>>2931 さん

>>2931 匿名さん
勘違いしちゃいけないよ。
仮に利益率80%だっていくら儲けようとあなたに関係ないでしょ。管理組合はその額を払うのが嫌なら解約すれば良いだけでは。企業は契約できる最も高い額を目指すのは当たり前、そもそも管理組合って素人集団で何も知らない弱者なの？違うよね。

[2934: 匿名さん]

>>2932
大京アステージのマージンは、おとなしい管理組合からは8０％取るのですか？

[2935: 匿名さん]

マージンマージンウルサイな。
マージンが嫌なら自分でやれよ。

[2937: 匿名さん]

>>2936 おバカさん
相見積りすればある程度わかるだろ。何割か聞き回る前に自分でやれよ。
8割のマージンもあるんじゃないか。安い工事であっても一定の事務作業は発生するんだから。

もし200万の工事で800万のマージンを取れる奴がいたらどこでも営業でいきていけるし、そんなバカな組合はいろんな業者に集られるだろうけどな。
頭使えよ

[2939: 匿名さん]

>>2934 匿名さん
どこまで分かってマージンマージン連呼しているのかわからないけど、原価を下げる努力で粗利率80%を達成したら批判対象になるの？管理会社の利益を勘繰るより相見積もりでも取って比較検討した方が健全じゃないの？ちなみに飲食業界なんか粗利率300%なんて普通だから。店の利益率考えて入店する？販売価格と味（管理ならサービス）で選ぶでしょ。管理会社が利益を上げる事が許せないなら、まぁ寂しい人だね。

[2940: 匿名さん]

>>2937 匿名さん
その計算は…

[2941: 周辺住民さん]

>>2933 匿名さん

おっしゃる通りだと思います。マージンをとろうとするのはある意味では管理会社の勝手です。ただし、その勝手は、契約上許されるかというと、私な否と考えます。
なぜなら、（少なくとも私のマンションは）管理契約書の中に「工事に関する支援」という項目あり、合い見積もりの取得はその支援作業に含まれるというのが管理組合の主張でした。大京Ａ社は自社のマージンを取るためにそれを拒否しましたので、当マンションは大京Ａ社との契約を打ち切ることを決定しました。
管理契約の基本として、「マンションの利益に資する業務の実施」は当然であり、法外なマージン取得はマンションの利益にならないのは当然ですので、基本契約理念に反すると考えます。
さらに言うと、管理契約を交わしている以上、そこで管理会社はすでに管理による利益を得ているわけですので、さらにマージンを取る正当性はないと、私は思います。

[2942: 匿名さん]

>>2941 周辺住民さん
見積出してる管理会社に他社で相見積もり取らせるのは違うんじゃないのかな？管理会社が見積提出してなければ仰る通り支援対応の要求も有りとは思うけどね。管理会社より安い相見積もりを管理会社に出させるつもりだった？企業としては無いよ、担当者をバカにしてるの？逆に管理会社より高い相見積もりを探して管理会社が提出したなら管理組合は信じるのかな？相見積もりは自分たちで取得するのが当たり前だろ？やってることがエグい管理組合だね。あなたは大京マンション買う時、大京社員に野村のマンションの見積を取らせないだろ？なぜ管理に関しては平気でエグいことができるんだい？

[2943: 匿名さん]

>>2941 周辺住民さん
マージンを取ろうとするのは管理会社の勝手という物言いは世間を知らない人かな？釣りかな？世の中の企業はマージンを取る事が仕事の目的だろ？あなた方に尽くすことが目的ではないし、あなた方の相手をするのはマージンを取得するためのプロセスだよね。管理会社が見積提出している事は、契約上の支援にあたらないのかい？それとも他社から相見積もりを業務として取得するという記述があったのかい？過剰な要求と世間知らずな論法で解約されたD社は呆れて苦笑いだろうね。

[2944: 名無しさん]

>>2942 匿名さん
同感。
大京が見積り出してる時点で大京に相見積を依頼する意図が分からない。
適当に高い相見積り出されて、大京の見積りが安いと錯覚させられるだけだな。
仮にそれを大京が引き受けた場合、コンプラ的にどうなんだって思う。

[2948: 検討板ユーザーさん]

一社で粗利を三割くらいは世間一般的には普通だと思います。だから、実際の工事業者と大京アステージの間に何社仲介されているかで、決まるかと。
そもそも、一部上場企業とかに仕事を頼むと非常に高いのは、中間業社が幾つも入るので、すぐに倍くらいになりかねない。だから、長期修繕工事とかを大京を挟まずやるだけでかなりの節約ができるわけで。

請負契約にすると下請けのミスはかぶる必要があるので、リスク費用を入れないと請け負えないです。でも、リスク費用を算出できるほど統計データを持っているわけでもないので三割とかになんとなくみんなしているのだと思います。ほとんどの企業間取引の営業マンなら多少比率は違うが大体そんな事をやっているはず。

マンション管理のおかしいところは、施工業社がおかしいことしないように管理費として払っているのに、その施工会社が契約上、管理会社ってところ。
そして、施工業社がおかしい場合に、瑕疵分の交渉をしなければならないが、その交渉が管理会社の大京が、施工会社の大京を訴えるとかできない。そんな、取引を一般企業でやっている人いたら、まず、おかしい取引やっているなと疑われる。そういう事をなぜか当たり前のようにやっているのが、マンション管理。

[2949: 検討板ユーザーさん]

おとなしい顧客からは、マージンが多くなるのは、一般的な流れです。
ここでいうおとなしい顧客とは、大抵は品質定義が曖昧な顧客です。どんなひどい品質でも文句を言わない顧客で、それを契約に落とせれば値段は安くなるはずです。

でも、一般的に何も言わない顧客の方が後で何かと言ってくることが多いので、その費用をあらかじめ請求しておかないとならなくなります。だから、何も言わない事が結果高くなる事が一般的に多いわけです。
曖昧さがなければないほど、リスク費用としてのマージンがなくなりますから。

[2950: 匿名さん]

[No.2945～本レスまで、複数のスレッドで同じ内容の投稿を確認、および、削除されたレスへの返信のため、いくつかの投稿を削除しました。管理担当]

[2951: 購入経験者さん]

>>2949 検討板ユーザーさん

話が全然おかしいと思うのですが、これは、工事受注業者の話（たとえば大京穴吹建設）ですよね。大京アステージは、工事について、何の立場でマージンを取れるのでしょうか。
もし、仲介業者ということであれば、マンションとの間ではそういう契約があることになりますが、マンションは大京アステージに対して仲介依頼をする契約にはなっていません。あくまでマンション管理業務委託をしているだけです。

[2952: 匿名さん]

大京アステージは仲介マージン取得業者です、修繕積立金を原資に利益を上げます
マージンは弱い管理組合で３５～５０％（１０００万の工事で４００万円収益）
普通の管理組合で２０～３０％（１０００万の工事で２５０万円収益）

[2953: 匿名さん]

大京アステージは第3回大規模修繕工事が終了すると古いライオンズマンションの管理から手を引きます、もはや修繕積立金を原資に利益を上げる会社です

[2954: 匿名さん]

修繕工事会社団体の代表、かく語りき。

マンション計画修繕施工協会、大規模修繕ビジネスの「闇」を語る 坂倉徹会長
https://www.reform-online.jp/interview/10546.php

～ ましてやですよ、これは大手の管理会社にもあることなんですが、自分は大規模修繕にまったく絡んでいないのに、我々のような工事会社に対して「手数料として契約金額の3％を裏で寄越せ」って言ってくることもあるんですよ。

[2955: ご近所さん]

>>2951 購入経験者さん

契約が工事受注業者と管理組合の直接契約ならば、その契約の中に中間マージンは含まれていないはずです。（形式上は）

> 何の立場でマージンを取れるのでしょうか。
でも、営業販促費としてのバックマージンは工事会社は大京アには払っているはずです。それをどういう形で、どれほどの率かはわかりませんが・・

[2956: 匿名さん]

マージン？みかじめ料？大京アステージ？反社会的勢力？

[2957: 名無しさん]

リフォーム産業新聞
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CATEGORIES：インタビュー
マンション計画修繕施工協会、大規模修繕ビジネスの「闇」を語る

マンション計画修繕施工協会
坂倉徹会長
1251号　（2017/02/07発行）　10面

マンション計画修繕施工協会　坂倉徹会長マンション計画修繕施工協会　坂倉徹会長

　約6000億円の市場規模と言われ、新規参入業者が相次ぐマンションの大規模改修事業。活況の裏で、ルールが明確化されていない同業界は、表面化していない様々な問題点を抱えている。マンション大規模改修の先駆者サカクラ（神奈川県横浜市）の社長であり、マンション計画修繕施工協会の会長を務める坂倉徹氏に業界の課題について聞いた。（聞き手・本紙社長・加覧光次郎）

"みかじめ料"を求める管理会社

――サカクラさんはマンション改修のパイオニアです。今、業界の課題だと思っていることはありますか。

　これから残りの人生を賭けて整理しなければいけないと思っているんだけども、建設業法違反の管理会社っていうのも随分あるんですよ。大規模改修を受注はしているけど、技術者がいないというケースがある。本来は請け負い金額6000万円以上の工事では1級施工管理技士（監理技術者）が現場に常駐するという決まりがあるんです。

　大手の管理会社ってのは、ルールを守っていて、自分のところでは工事を請けない。要するに、業者の監理に特化して、工事は我々のような専門の会社に発注するんです。ところが、小さい管理会社の中には、有資格者がいないにもかかわらず、自分のところで工事も取るところがある。そして、仕事を専門業者に丸投げしちゃう。自分のところの人間が現場に常駐して監理することもない。

　実は、建設業法には、発注者（管理組合）が認めれば丸投げでもいい場合もあります。

――そんな抜け道があるんですか。

　ええ。管理組合が認めれば、丸投げしてもいいっていうんだけど、そんなの認める管理組合なんか、ほとんどないですよ、普通は。

――まあ、知らないか、伝えてないから、そんなものかなって思っているんでしょうね。

　そういうことなんです。騙してるようなもんなんですよ、ある意味ね。それじゃあ口銭を取ってるのと一緒じゃないですか。

――その管理会社は工事業者に工事を投げるだけで、マージンを取っているわけですね。

　業務を行っていない管理会社が5％だか1割だかをはねる。それは、あんまり正常な形とは言えない。ましてやですよ、これは大手の管理会社にもあることなんですが、自分は大規模修繕にまったく絡んでいないのに、我々のような工事会社に対して「手数料として契約金額の3％を裏で寄越せ」って言ってくることもあるんですよ。

――それは、工事会社が管理組合と契約しているにもかかわらずにですか。要するにキックバック。みかじめ料みたいなものですね。

　そりゃあ、私はもう全然納得いかなくて。だから、「確かに、あなたが管理しているマンションで工事をやる。修繕のための会議を招集したり、書類を作ったりとか煩わしいことがあるんであれば、それはあなたたちが管理組合に言って、正式に金をもらったらどうだ。我々からせびる話ではないだろう」と私は言うんですよ。

　だけども、「どうしてマージンを貰うのがいけないの？」っていうところもあるんです。大手の管理会社でも。それで、私は管理会社の社長に直接言ってるんです。「あんたの番頭がこういうふうに言ってきてるんだけど、そんな馬鹿な話はないだろう。そういう費用が発生するんだったら、管理組合に掛け合って金貰うべきじゃないのか。我々が負担するのは筋が違うだろう」と。でも、分かってない。それで、「じゃあ、そのことを管理組合に話していいのか」って言うと、「そりゃあ、まずいだろう」って言うんですよ。「ダメだって思うようなことを何でうちに言うんだ」って私は言うんだけど。

リベート前提の入札価格

　それからもう1つ。大規模修繕工事が行われる際に、管理組合が一番初めに接触するのは、コンサルや設計事務所なんです。それが3社とか5社とかから、見積もりを取るわけですよ。それがめっちゃめちゃな見積もりなんです。

――めっちゃめちゃというのは。

　例えば、設計・監理料が本来なら1000万円かかるとするじゃないですか。なのに、200万とか300万とかの見積もりを出して、ダンピング競争をしてくる。

――200万？それは200万安いとかではなく、1000万円のところを200万円でできますって言うんですか。それはあり得ないですね。

　あり得ないでしょ。700万、800万足りないじゃないですか。でも、工事業者から裏でお金を貰うから十分元が取れるんです。コンサルは工事業者に、「取れるように仕組んでやるから、5％払え」とか、「7％払えと」とか、そういう依頼をするわけですよ。それで、自分ところの息がかかった業者だけ集めて、「この仕事はA社。だから、皆、A社より高く入れろ」ってやっちゃうわけですよ。仮に2億の工事だとして、5％って言ったら1000万円ですよ。それを貰えば勘定が合っちゃうわけですよ。そんなのは許されないって言ってんの。

――200万円で受注しちゃうんですか、その会社は。

　しちゃう。管理組合も素人の集まりだから。

――5分の1ってあり得ないじゃないですか。

　あり得ないんだけど、知らない人の集まりだったら、「安けりゃ安い方でいいじゃないか」って言って、何が正しいか分かんないから、それでやっちゃうってケースもあるんですよ。

――そういうコンサル会社って、結構あるんですか。

　ある。それらが工事業者とつるんで、それをやっている。結局はね、裏でグレーな、あるいはブラックな行為を行いながら、商売をやっていくっていうのは、これはもう全部とは言わないけれども、何割かの仕事がそういう形で行われているんですよ。

　私は国交省に言ってるんですよ。「こういうことやってて、裏でリベートを貰っているやつがたくさんいる。ましてや、設計事務所でもない、業者でもない、マンション管理士でもない、そういうのにもかかわらず、ブローカーみたいなやつが、全部を仕切っちゃって、それで口銭取るあるいは、施工業者が、設計コンサル業務をやる別会社を作って、そこがどんどん営業を成功させて、自分のところが仕事を取れるようにするとか。そういうようなパターンもあるんだ」と。

　「これをちゃんとした仕事にしないと。不信感ばっかり芽生えちゃって、この業種に対する信頼感が無くなっていっちゃうんで、まじめにやってる業者が非常に迷惑する。何とかならないのかと。何とか法律で押さえつける方法はありませんか」と。

――コンサルには資格等は必要ないんですか。

　設計・監理業務には、資格が要らないんですよ。変な話、アルバイトが管理しててもいい。その辺も問題がある。施工する人間にだけ、資格ばっかり言うんですよ。しかも、コンサルの中には自分の勧める会社で工事しないんだったら、建物監理しないなんて居直っちゃう会社もあるんだよ。「こんな業者、うちじゃ責任持てませんから」って。そこまでの金だけ貰ってやめちゃう。

――要するに「A社がうちはお勧めだ」と。「A社じゃなくてＢ社にするんなら、もう、うちは引く」って言うんですね。で、そこまでの金を貰う。

　そこまでの設計費だけは貰う。監理費はもちろん決まってないから貰えないけれども。組合から反論があった時のために、弁護士までちゃんとくっ付いてやってますよ。

――なかなかのものですね。

　いろんなこと考えてやってますよ。だけど、許されないね。はっきり言って。

　うちは私が会長やってて、そういう業界を正しくしていかないといけないってことで動くじゃないですか。で、いろんなところで発言するでしょ。うちなんか、仕事来やしないよ。

――嫌われ者ですか。

　嫌われ者ですよ。だけど、私が手を緩めちゃったら、業界ダメになっちゃうもん。だから、もう、やるだけやるんですよ。まだ途中だけど、徹底的にやる。

　ただ私と同じ考えの管理会社だっています。

[2958: 匿名さん]

>>2957 名無しさん
大京アステージ？

[2959: 検討板ユーザーさん]

>>2957 名無しさん

あるメーカーに組合から見積もりを依頼したら、大京経由じゃないと出せなくて、値段も大京経由価格になるとは言われた事はありますね。

大京さんは関係ありませんがと説明してもダメだそうです。
施工業社も同じような事をいう業者も確かにいます。

直接見積もりを取ることさえこの業界では難しいという事を知りました。

[2960: 匿名さん]

>>2959
それはあり得ません。

[2961: 匿名さん]

>>2959 検討板ユーザーさん
どこのメーカーですか？　是非、教えてください！

[2962: 匿名さん]

大京アステージ？

[2963: 匿名さん]

>>2959 検討板ユーザーさん
○村も○井のマンションもそうでした。マンションを建築するデベを頂点にゼネコンから各種業者へ仕事が配分されていくから仕方ないですよね。何か悪いことのように言う人もいますが、大体世の中の仕組みがそうなんですよね。ちなみにウチは機械式駐車場の点検はメーカーと保守契約していますが、点検は地元業者が点検しています。点検業者と直接契約の話をしましたが断られました。仁義があるんですね。

[2964: 匿名さん]

>>2963　匿名さん
その仕組み自体を否定するつもりはありません。管理組合が修繕工事の相見積もりをとり、価格競争力や技術力のある会社に工事を請け負わせたらよいのです。残念ながら、そのようにする管理組合が少ないです。今まで通りだと仕事がなくなると危機意識を持てば、多少なりとも変わっていくのでは。

[2965: 購入経験者さん]

>>2955 ご近所さん

> 契約が工事受注業者と管理組合の直接契約ならば、その契約の中に中間マージンは含まれていないはずです。（形式上は）

（当然ですが）その通りですよね。しかも、工事を大京A社に発注することはないだろうと思います（同社は工事業者ではないため）。
そうすると、最近のスレッドで、大京A社がマージンを取るということを言われている理由が良くわからないのです。ただし・・・

> でも、営業販促費としてのバックマージンは工事会社は大京アには払っているはずです。それをどういう形で、どれほどの率かはわかりませんが・・

マージンというのが、このバックマージンという意味であればわかります。大京穴吹建設からのバックマージンは、確実に取っていると思います。よろしければ私が書いた２６４４をお読みください。どう考えても、バックマージンがあるから、大京A社は頼まれのもしないのに支払いを強引に迫ったわけです。

[2966: 購入経験者さん]

[ご本人様からの依頼により、削除しました。管理担当]

[2967: 匿名さん]

>>2965 購入経験者さん
>>2644

[2968: 匿名さん]

管理会社の必要経費がかかるから管理組合は割高でも我慢しろ??

[2969: ご近所さん]

>>2966 購入経験者さん

まったく内容に関知せず、大京アのすすめるがままにすると、契約会社が大京アになっている事は多々あります。

窓口とやりとりは施工会社と直接やっているので、その間に大京アがいないので、契約会社が大京アであることを、ほとんどの理事は知らないとか。
見積と金額・施工会社だけを理事会で決めて、実際の契約は理事長と大京アだけですすめてしまうという事は多々あります（少なくともうちのマンションでは）。

すべてのケースになるかはわかりませんが。理事会での見積の発行元が工事会社だったり、金額の説明と内容を説明しにくるのが、工事会社だったりするので、あとで「あれ？」となるわけです。

だって、工事会社が出した金額に普通は上乗せして大京アが契約するし、普通は工事の説明もきちんと下請けである事を説明しますよね。でもって金額については下請けが説明することは絶対ないわけです。大京アが請け負っているならば・・・
そういうのがないので、？？？？がおきるわけです。

あとは、施工結果でもめても、施工会社が・・・と言い訳したり。
マンション側は施工会社と契約したわけではないから、直接、指示はできない。
契約は大京アなんだから、下請け施工会社がどう言おうと、請負会社が責任持つべきなのに逃げるとか・・・

こういうのを経験すると、施工会社と直接契約した方がいいや。となるのですが、それでも以外と金額が下がらなかったり。

それで、あれ？これも実体は今までと変わっていないんじゃないか？と思うわけです。直接、契約してもどうやらいままでと同額程度の金額はのっているんではないか？と。

そして、完全にこれまでと違うルートで業者に見積をとると、まったく金額レンジが違う見積が出てくる場合もある。

マージンを取るのが悪いとは思いませんが、こういう流れを経験すると、一般的な範囲を超えたことをやっているだろうという疑惑が生じるという事です。

[2970: 匿名さん]

工事会社が出した金額に普通は上乗せして大京アが契約する事はない？

[2971: 匿名さん]

D社のマージンは、
２０～５０％（１０００万の工事で２００～５００万円）ですか？

[2972: マンション検討中さん]

>>2960 匿名さん
大京と協力会社関係の場合、そうなります。そこは変えられないと思います。

[2973: 匿名さん]

大京と協力会社関係のメーカーにマージンは、
２０～５０％

[2974: 匿名さん]

＞＞2973　匿名さん
その根拠を教えて下さい。どのようなケースで20％、50％となりますか。

[2975: 匿名さん]

>>2974
エレベーター更新時にメーカーが管理会社に３０００万円と２０００万円の見積もりを取り、管理組合に３０００万円の見積もりを渡します、更新工事後に管理組合から管理会社に３０００万円振り込まれ、其のうちの２０００万円を日立エレベーターに払い残った１０００万円を管理会社売上の口座に移管します。

[2976: 匿名さん]

>>2975 匿名さん
メーカーが管理会社に見積もりを取る？
誰から誰に対する請求書なんだ？
メーカーと管理会社と管理組合の関係が全くわからん。わかってんのお前だけだ、投稿する前に日本語勉強しなおせ。だからフロントはレベルが低いっていわれるんだよ。

[2977: 名無しさん]

>>2975 匿名さん
意味が分からない。

[2978: 匿名さん]

>>2975 匿名さん
管理会社に振り込み口座と売り上げ口座があるんだ。移管すると金融機関の手数料掛かるよね？なんで売り上げ口座に振り込ませないの？二重口座の意味を知りたいです。

[2979: マンコミュファンさん]

>>2975 匿名さん
やっぱ、えぐい事してますね。確かに管理組合の長期修繕計画書のエレベーターの欄「昇降機」、
異常な数字でしたから分かる。

[2981: 購入経験者さん]

>>2975 匿名さん

私のところは、1500万円の大京A経由の日立見積もりでしたが、独自に別会社から見積もることで1000万円近い節約ができました。大京Aを介して工事見積もりをとるマンションは、（今の私の感覚では）「信じられない」というのが正直な印象です。

[2982: 匿名さん]

>>2981
日立エレベーター更新２機で３０００万円でした・・・

[2983: 匿名さん]

エレベーター２機更新時に管理会社が日立から３０００万円と２０００万円の見積もりを取り、管理組合に３０００万円の見積もりを渡します、更新工事後に管理組合から管理会社に３０００万円振り込まれ、其のうちの２０００万円を日立エレベーターに払い残った１０００万円を管理会社売上の口座に移管しました。

[2984: 匿名さん]

>>2983 匿名さん
支払口座
https://www.daikyo-astage.co.jp/management/business/accounting.html

[2985: 匿名さん]

>>2984 匿名さん
支払口座のみD社名義なんだよね・・・

[2986: 匿名さん]

>>2983 匿名さん
あのさ見積書は日立から管理組合だよな？
だから工事後の請求書も日立から管理組合だよな？何で管理組合の支払先は管理会社なんだ？
日立じゃないのか？
管理組合は管理会社と取引してないだろ？
管理会社は管理組合に請求書発行してないよな？
請求書無しに管理会社が会計業務の流れで3000万円自社口座に振り込むのか？請求書も無しに法人である会社が？

一般的にそれは組織ぐるみの業務上横領だよな？

釣りにしてもうまく騙してほしいね。
何で参考になる2なのかな？笑
本人？笑

[2987: 匿名さん]

>>2986 匿名さん
仰る通りですね。管理組合が日立に見積もり依頼をすると速やかに　日立がD社に、いくらD社のマージンを乗せれば良いか指示を仰いでいます。D社のマージンは、
２０～５０％です。

[2988: 匿名さん]

>>2987 匿名さん

昔は20%代の時もあったでしょうが
会社は傾いて、今や管理にグループおんぶにだっこ
大京アステージと大京穴吹建設で経費も余計かかります
20～30%だけじゃ2社分の利益には満たないと思いますよ。

[2989: 匿名さん]

>>2988 匿名さん
D社のマージンは、３０～５０％です。

[2990: 匿名さん]

＞＞2989　匿名さん
その根拠は？

[2991: 名無しさん]

>>2987 匿名さん

メーカーって大京のシモベ…横領行為に加担してる犯罪者のようだ。

[2992: 匿名さん]

>>2990 匿名さん
メーカーに問い合わせると、D社と相談してから見積出します。

[2993: 匿名さん]

＞＞2992　匿名さん
管理組合がメーカーに直接見積もりをとれば済むのではないでしょうか。
それとも、メーカーから見積りを取れても、D社へのキックバック分を含めた金額となるのですか。

[2994: 匿名さん]

>>2993 匿名さん
管理組合がメーカーに直接見積もりを依頼すると、「D社にお伺いをしてから回答します」

[2995: 匿名さん]

＞＞2993　匿名さん
なぜD社にお伺いを立てないと見積書を提出できないのですか。メーカーから納得のいく説明はありましたか。

[2996: 匿名さん]

>>2995 匿名さん
いかにも正義感ある発言のようだけど、元々そんなD社のブランドマンションに目が眩んで購入したミーハーな自分を思いだして。

[2997: 匿名さん]

>>2995 匿名さん
ライオンズマンションを建てる時に三菱エレベーターや東芝エレベーターと競合しているので、日立本社の上層部から「D社には逆らうな、管理組合から問い合わせがあれば　超特急でD社にご報告して指示を仰ぐよう厳命されています」ですから許してくださいでした。

[2998: 世直し職人]

大京Gの会社は、名前を聞いただけで最悪な先入観がある。その予感が外れればよいのだが、的中するのである。
デベロッパーお抱えの管理会社であり、無能力者の天下り集団であることがうかがえる。当然、管理会社が大京Gであれば、大規模修繕の施工会社も大京Gとなることが必然となってしまう。これがとても危険なこととなっている。
大規模修繕中に、所有者の物を破損しておいて、原状回復費用を負担しない。そのことについて、「修繕積立金会計からの支出ではなく、所有者の負担となる。」との繰り返し。正しくは、破損した場合、「修繕積立金会計からの支出」ではなく「所有者負担」でもない、「施工業者が現状回復費用を負担(弁償)する」べきなのであるが全く話にならず。管理会社替えをすべきことは提案するも、組合とズブズブ関係にある。管理会社が、大京Gであれば、即座に変更した方が良い。それが、所有者にとって地獄から抜け出す第1歩となる。

[2999: 匿名さん]

>>2997 匿名さん
誰が誰から聞いた話しなんだ笑

[3000: マンション掲示板さん]

>>2999 匿名さん
この件は、事実でしょう。協力会社という事で、必ずマージン入るようにしてるので、管理組合は直接契約出来ないのですよね。定期点検含め毎月ちゃりりんとマージン取られるのが嫌なら脱D管理会社しかないですね。