大京アステージ（旧：大京管理）ってどうですか？ その3

[匿名さん [男性 30代]]

株式会社大京アステージについてその3です。
大京アステージ管理物件にお住まいの方、マンション購入検討中の方など、情報交換しましょう。

前スレ
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/168249/



物件URL：http://www.daikyo-astage.co.jp/index.html
施工会社：無し
管理会社：株式会社大京アステージ

【東京23区の新築マンション掲示板から管理組合・管理会社・理事会掲示板へ移動しました。2015.2.13　管理担当】

[2751: 匿名さん]

>>2750 大凶あす定時さん
逗子の件は民事は損害賠償請求になっていますが、刑事訴訟の対象にならない理由はどんな点なんでしょうか？

[2752: 大凶あす定時]

>>2751 匿名さん
刑事事件にならないという情報があるんですか？
遺族が刑事事件でも告訴している旨のマスコミ報道があったと思いますので、
現在も捜査が行われているのかと思っていました。
民事への介入が難しいんですかね？　
もしそうなら業務上過失致死が疑われる事案なので遺族の立場になると大変残念ですが。

[2753: マンション掲示板さん]

業者の中に入りマージンやキックバックをこっそり抜き取る。それを追求しても、絶対に嘘をつき、誤魔化すのです。悪徳。しかもピンチになると、輪番になると自分らの関係の業者や建築会社の関係に、「輪番お願いできませんか。」と言い難を逃れようとします。どうしようもない。

[2754: 匿名さん]

とある設備の更新の金額ですが…

長期修繕（大横領）計画書：約250万円
見積もり（大凶）：約130万円　※完全に余計な施工付き
見積もり（地元の業者）：約55万円

数字を並べてみると、如何に胡散臭い悪徳業者であるかが、バレバレです。
流石としか言いようがありません。大凶の管理手法（悪徳商法）

> 確かに、明らかに危険性を把握していて、それを管理会社が管理組合側に指摘しても対応しない場合までの責任はないとは思いますが、管理組合側に言わずにいて、業者側ででは把握していることまで管理責任外といえる状態を放置するのは止めてほしい。

当マンションの担当は、設備関連の行政指導すら、理事会に伝えない（隠蔽）ような糞フロントマンでした。当然、クビにして叩き出しましたけど…

逗子のマンションの件は、大凶の全面敗訴を切望します。

[2755: 大凶あす定時]

それは酷いですね。
他の皆さんからも、大京アステージの修繕工事等で異常に高額な事例や必要のない工事が付加されていた事例があれば投稿をお願いします。

最近、長期修繕計画に基づく鉄部塗替えで、足場が必要な箇所を先延ばししたのはまだ理解できますが、腐食している箇所の補修を放置（塗替え対象外）とするようなことをされました。
予防保全の観点から早く補修した方がトータルコストを低く抑えることができると思うのですが、管理会社は将来の高額補修を目論んでいるんでしょうかねえ？

[2756: 大凶あす定時]

>>2740 評判気になるさん
＞壁から雨水、保険適用になる事あります。
どのような場合でしょう。是非、事例をお教えください。

[2757: 匿名さん]

>>2756 大凶あす定時さん

外壁がどのような状態かにもよります。経年劣化では保険適用ならず。
例えば大型の台風によりマンションの外壁に何かが飛んできてぶつかり、外壁が破損した場合は、風災特約等で保険適用となる事はあります。もし単なる劣化であれば一箇所だけでなく多くの場所に傷み等が出ます。その他。

[2758: 匿名さん]

>>2755 大凶あす定時さん

その通りだと思います。

[2759: 大凶あす定時]

>>2757 匿名さん

ありがとうございます。
飛来物で窓ガラスが割れて雨が吹き込んだ場合と同様のケースですよね。
今回私どもの場合は、豪雨とは言え、外壁の防水機能が劣化していたとの判断のようで保険対象にならず、大規模修繕工事の保証期間の５年も過ぎていて、何の補填もなかったようです。
外壁補修費は仕方ないにしても、共用部分の不具合で第三者（居住者）に損害を与えたと考えて、専有部分の内装補修費が保険対象にはならないんでしょうか？
どなたか詳しい方、教えていただけませんか？

[2760: 匿名さん]

>>2759 大凶あす定時さん

保険会社によっては出ないし、出るところもあるです。
管理組合が支払する必要があります。

[2761: 職人さん]

>2620

来年４月スタートというマンション管理の新制度「管理計画認定」をわかりやすく紹介してくれているページ（記事）です。全文無料で読めます。
https://mainichi.jp/premier/business/articles/20210916/biz/00m/070/001...

[2762: 検討板ユーザーさん]

>>2759 大凶あす定時さん
管理組合が入っている保険と特約によります。保険料が安いのは、保障も薄いと考えたほうが良いです。ただ、出ても再調達価額ではないので、その点注意が必要です。
被害を受けた側の区分所有者は大体、火災保険等に入っていますよね。その保険には水濡特約というのがあって、それに入っていると区分所有者の保険で内装等の復旧費用がでます。
水漏れや水濡れは原因を突き止めることが難しかったり、時間がかかることもあるので、集合住宅ではトラブルにならないよう、保険料は高くても保障の手厚いのに入っておいた方がいいと個人的には思います。

[2763: 通りがかりさん]

>>2759 大凶あす定時さん
初めまして。マンション共用部の不具合が専有部へ被害を及ぼした場合、施設賠償責任保険というものがありますよ。ただし雨漏りは対象外です。基本的に雨漏りが原因での保険はありません。貴方のケースでは強いて言えば保険ではなく管理組合への請求でしょうか。劣化著しい箇所を放置していた、外壁工事を延期していた等はっきりとした状況があれば或るいは…といったケースで望み薄です。台風であれば風害を事由にする手段もありますが申請には保険知識が必要です。ちなみに2762はデタラメです。雨漏れと水濡れの区別すらついていない素人です。保険料の安さと補償は関係ありません。生保と損保の違いも知りません。平気でデタラメを書く輩です。気をつけて下さいネ。

[2764: 検討版ユーザー]

>>2759 大凶あす定時さん
なにか自分に都合が悪くなりそうなレスが入ると、いろいろなことを言う人がいますが、マンション管理組合が入る保険（会社によって、名前が違う場合もありますが、だいたい「すまいの保険（マンション管理組合用）等」の内容については、約款やパンフをダウンロードして、比較表を作ってみることです。補償内容が大きく違うことが分かる筈です。例えばA社の保険会社の商品では、こういう分類の事故で各回いくらまで（高額）、B社のものでは年間いくらまで（少額）とか、示談サービスがある、なし等、ほとんどの項目で差は歴然です。保険料も相当違いますから、当然と言えば当然です。安さを売りにしている割に代理店だけでなく、「診断した」仲介者にも手数料を支払っているような保険会社の場合、HP上ではパンフも重要事項、約款もダウンロードできないようです。恐らく、約款や重要事項等をよく読まれると困るのでしょうね。漏水は、大概の保険会社では、大きな「水ぬれ」という分類に入りますね。他に水災という分類もあります。保険は難しいですが、ともかく約款を読み込むことですよ。保険金が出る、と誤解して入ったら、いざとなった時に、それは出ません、約款に書いてある、だ等と言われても困りますよね。仲介者が責任とってくれるわけでなし。

[2765: 通りがかりさん]

>>2764 検討版ユーザーさん
約款を並べて比較？
可哀想に
ご近所さん

[2766: 匿名さん]

貴女よりマシだと思うよ

[2767: 大凶あす定時]

マンション総合保険についてはある程度理解しました。
保険代理店の大京アステージが管理組合のための保険選びをしてくれていません。
例えば、浸水被害を受けない立地なのに補償対象に「水災」が入っています。
また、保険金を管理組合を介さず修繕業者である大京アステージに直接支払っているケースがあります。会計報告もされてません。
なぜそんなことができるのかわかりません。
ただ、明らかに自社ファーストの会社であることがよくわかります。

[2768: 匿名さん]

>恐らく、約款や重要事項等をよく読まれると困るのでしょうね。

可能性大だと思います。保険の更新で、内容を見なおす機会がありましたが…
（大凶は、A社、M社、T社、S社の4社の損害保険を取り扱い中だそうです）。

糞フロントマンに、現行のA社分のパンフレットを要求。
すると、提示してきた資料は、虫眼鏡で見ないと、文字が判別不可能なレベル
（パンフレットを、1/4頁で縮小コピー）と。本当に、紙の無駄遣い状態です。

続いて、各社の相見積もりを依頼したところ、理事会へは、2社のみ（M社、T社）を提示。

私：「S社の分は!?」と質問すると…
糞フロントマン：「S社は、新規契約の受付を停止中です！」なる回答。

後日、地元の代理店に打診したところ、S社の相見積もりが、問題なく入手できました！
大凶、お得意の嘘三昧（都合が悪い情報は、隠蔽）が、炸裂です…（失笑）

>大京アステージ管理物件にお住まいの方、マンション購入検討中の方など、情報交換しましょう。

この掲示板で、茶々を入れる暇があるのなら、少しくらい、まともな仕事にして下さいよ！
（悪徳業者の〇無しフロントマン達）

[2769: 口コミ知りたいさん]

あまりにも誹謗中傷と受け取れる文面が多いため、企業側も頭を悩まされているそうでしかるべき措置をとる方針になった会社もあると聞きます。
多少の伏字や当て字をしても容易に推測できるため皆さんも「糞」「脳無し」などの書き込みは非常に大きなリスクがあります。
皆さん少し節度を以って淡々とした文章にとどめておくよう注意しましょうね。
情報交換の邪魔をしたいのではなく、同じ掲示板を利用している方々が訴えられたりしてしまうほうが皆さんが委縮してしまいますので、その前に自浄しましょう。

[2770: 通りがかりさん]

>>2768 匿名さん
他社フロントで大京さんには縁も義理もありませんが、業界側から見れば辻褄は合います。大京さんは保険会社大手4社の代理店をしているとのこと。4社の代理店ということは4社にそれぞれ代理店としてのノルマがある訳ですよ。S社の見積もりを持ってこなかったとのはS社まぁ損ジャが今は1番安いからです。誤解してほしくないのは安い→儲からないではなく皆が選択するからノルマが達成しやすいんですよ。高い保険料の保険会社を売らなきゃならない。と推測します。
このフロントが仕事ができない前提ですが、あなたも客として怒りを爆発させることが目的でないなら、なぜこの保険がお勧めなの？とか一歩踏み込んだ聞き方があるのでは？フロントのためでなく自分のため管理組合のため、うまく利用して付き合わないとね。

[2771: マンコミュファンさん]

>>2769 口コミ知りたいさん
誹謗中傷されて当然の行為を全国各地の管理組合に対し行っている。その為、こうして全国から同様の書き込みが続くのです。ここまで書き込まれてなお反省もない為、逗子のマンションで死亡事故が発生しました。

[2772: 通りがかりさん]

誹謗中傷が多い事が、この会社の真実！
何か良いことが有るのであれば、教えてほしい。

[2773: 通りがかりさん]

>>2710 購入経験者さん

ご認識に通りです。

[2774: 通りがかりさん]

>>2710 購入経験者さん

ご認識の通りです。

[2775: 匿名さん]

管理会社で悪い口コミばかり書かれてるのアステージくらいしかない
仕事できない君の集まりだな

[2776: 匿名さん]

　とあるマンションの理事長をしています。当マンションの臨時総会において大京A社の契約解除と某独立系管理会社との新規規契が承認されました。昨年末に大京A社にはこのマンションの維持管理はお任せできないと判断してから約10か月、まず理事を説得し、次に住民を説得し、やっと別の管理会社との契約にこぎつけました。このスレッドではいろいろな勉強をさせていただき大変参考になりました。ありがとうございました。
　まだ、大京A社をの契約が残っているため具体的な情報をご提供することは控えますが、これまでの経緯や、どうやってここまでたどり着いたかについて、書ける範囲で今後、少しずつご報告していこうと思います。特に、当マンションと同じように大京A社の運営に不信感や疑問、問題を感じておられる管理組合（特に理事長）の方には、ご質問いただければできるだけ丁寧に回答させていただこうと思います。
　今、少なくともここに断言できることは、10か月間ではっきりと「大京A社は最低限の管理業務を実施する会社であって、当マンションのように築年数が大きく、高齢者や子育て世代が多いマンションの運営を一緒に考えていただくパートナーとはなりえない」ということです。言い換えると、マンションの資産価値を維持するとか、マンションの未来を検討するというようなスタンスは、この会社にはありません。驚くほどにありません。解約の話が出ても、大京A社のスタンスは全く変わりませんでした。たまたまフロントマンがそうだったということではなく、会社そのものが、そういう体質ではないのです。あくまで契約書に基づいて最低限のラインでの管理業務を滞りなく進めるというのが、現在の、大京A社のスタンスです。これは、10か月間、何度も何度も当社と議論を重ねた結果の結論です。
　もちろん、では新しい独立系管理会社がそのパートナーとなりうるかはわかりません。最悪の場合、大京A社以下だったということもあり得ることは覚悟しています。そうなるかどうかは、管理組合次第だと思っています。まずは管理組合が管理を管理会社に丸投げせず、しっかりと管理会社と話し合えば、少なくとも今よりは建設的な議論ができると期待しています。

[2777: 通りがかりさん]

>>2776 匿名さん
ほとんど全ての管理組合に言えると思いますが、特に大手と言われる会社名に性善説幻想を抱きすぎています。ちなみに次期管理会社の独立系は全国上位ではないですか？デベ系で失敗したから独立系ですか？それもメジャーどころですか？気づいていますか？ご自分の嗜好に。恐らくD社の管理ということは、○イオン○マンション系ですかね？立地や諸事情は別として、何故○イオン○マンションだったんですか？申し訳ないがD社の管理は昔からそうですよ。あなたのブランド好きが招いた必然ですね。ちなみにメジャーではない管理会社から相見積もりは取得しましたか？中堅はお気に召しませんでしたか？地元密着型とかは。名の通った管理会社名が必須だったとしたら同じ轍を踏む事になりませんかね。上位ランクの管理会社のプレゼントークは素晴らしかったでしょ？受注部隊のトークはそれに特化してますから。ただその営業マンは担当者になりませんよね。フロント予定者とはお会いしましたか？一度聞いてみたら良いです。安い委託費で何処で利益を取るのですか？と。その回答で誠実さが分かります。

[2778: 匿名さん]

大京アステージとの契約を解約して、その後契約しておすすめ頂ける管理会社があれば教えて下さい。(出来れば理由も)

[2779: 通りがかりさん]

2777です。言葉が過ぎてしまったとしたら申し訳ありませんが、投稿で望む回答を全て得られる訳がない事は大人なら理解して下さい。手厚い管理を望みながらD社を解約して有名？独立系へというのが理解し難かったので投稿しました。まず管理会社の収入である定額管理委託費は定額ですから増収や減収がありません。増収したければ値上げか別途収入源が必要です。D社は業界では割と利益を取っているイメージです。所帯が大きいのとグループ傘下のため経費を考えると利益幅が元々他社より大きく設定されているのでしょう。D社はA社をA社はG社を含む各管理会社を飲み込んで来た歴史はご存知でしょうか。管理業界も銀行や保険会社と同様のことが起きていますが報道は業界紙のみですね。肝心のD社もOグループ傘下になってしまいました。松田聖子親子がCMに出ていた頃とは様相は全く異なっています。独立系は無駄を省いたスリムな契約が基本です。文字通り独立した管理組合なら良いと思いますが、依存体質の管理組合は…ミスマッチだと思います。長くなったのでまた投稿させていただきます。

[2780: 匿名さん]

>>2779 通りがかりさん

2776を書いたものです。コメントありがとうございます。

言葉が過ぎたと書かれていますが、どちらかというとそうではなく、
私が書いたことが正しく伝わっていないような印象です。
主張されているのは、大手デベロッパーである大京A社から大手独立系に
切り替えても必ずしも変わらない（可能性もある）ということかと
お見受けしました。

そのことは私も、「では新しい独立系管理会社がそのパートナーと
なりうるかはわかりません。最悪の場合、大京A社以下だったということも
あり得ることは覚悟しています」と書いているので、新しい管理会社が
betterになるかどうかはわからないと書いたつもりですが、その部分が
うまく伝わっていないようで残念です。

ただ、そうは書いたものの、実際には新しい管理会社が
大京A社よりも悪くなる可能性はかなり低いと思って
います。なぜなら、今の大京A社があまりにもひどいからです。

私の経験では、よくも全国の多くのマンション（特に、我々のような
築年数が深いマンション）が、この管理会社に管理委託をしているなあと
驚くばかりです。私は今後理事を離れても、このマンションの住民である
限りは、大京A社に対しては委託費を1円も払いたくはありません。
払う価値がある企業とは思えません。

実は私は、以前、2644を書いた者です。
ここに書いている事実一つだけでも本来、マンション管理会社、というよりも
どのような分野であっても委託を受けている企業が委託元に対して
「絶対にやってはいけないこと」を経験したと思います。
言い換えると、この一件で、「この企業に自分が住んでいるマンションの委託を
任せることは危険である」と痛感しました。この管理会社は、当マンションを
馬鹿にしている、食い物にしていると思いました。絶対に管理会社は変えなくては
ならないと心に誓いました。

2644を読んでいただくとわかりますが、受託元（委託先）である管理会社が
何の督促権限もない案件で委託元であるマンション管理組合に支払い請求を
行い、いわんや管理組合（理事長）を脅迫するなど、あってはならないことです。
しかも、それを支店長までが認めており、何の処罰もないどころか、そのまま
フロントマンが担当を継続するなど、民間企業としての形を成していません。

コンプライアンスに対する自浄機能を有さないことは、「この会社は
すでに組織の体裁が成立していない」という危険信号そのものだと思います。

それ以外にも、この1年間で目に余る行為や振る舞いは、枚挙にいとまが
ありませんでした。これが、お金を受け取る側の発言か、受け取る側の行為かと
驚くことが何度もありました。

別の記事で書いたかもしれませんが、本マンションの工事発注
案件で、大京A社（大京穴吹建設）は合見積もりで4連敗しています。
その結果、我々は1000万円以上の差額を出すことができ、これにより
大京A社の長期修繕計画の赤字を埋めることができました。
（そもそも、大京A社の長期修繕計画はかなりずさんで、最初から
修繕積立を増額するような仕組みになっていました。）
当マンションに対しても大京A社はこの赤字補填のために修繕積立の
値上げを要求していましたが、我々が合い見積もりを撮り続けたことにより
その必要はなくなりました。

これらは、お書きになっているとおり、管理組合の努力の結果の改善です。
管理組合が管理会社に丸投げをしている体質のままであれば、おそらく
この状況は変わらなかったと思います。理事会は、この1年間で1か月に
1回以上の頻度で理事会を開催し、多くの汗をかいて、やっとここまで来ました。
その意味では、書かれている通りであり、「独立した管理組合」では
ありませんでした。当マンションも、恥ずかしながら、2年前までは
丸投げ体質でした。ある意味では、管理会社の変更と同時に、管理組合の
依存体質改善をしてきたとも言えます。

おそらくですが、この管理組合の体質が維持できれば（そして維持する
方法もいろいろと考えています）、新しい管理会社との間でよい意味での
緊張感がある関係を築けるだろうと期待しています。

[2781: 匿名さん]

>>2778 匿名さん

2776です。これが私宛のご質問ということでしたら、私は、まだ、
現段階では大京A社のしか知りませんので、お答えができないというのが
正直なところです。

ただ、今回、管理会社の見直しにあたり、独立系2社（ともに大手）
のヒアリングを行いました。
私の印象では、この2社については少なくとも大京A社に劣る点は
見当たりませんでした。

今回の見直しは2780でも書いたとおり、現状の大京A社の受託業務に
問題が多すぎるためにその改善がスタートでしたので、「まともな
管理会社である」ことが最重要でした。その意味では、この2社については
問題はないように思いました。

ただ、このうちの1社とこれから契約し、実際に管理業務を委託していく中で、
いろいろなことが見えてくるかもしれません。それは、このスレッドではなく、
そちらの管理会社のスレッドで議論すべきかと思っています。

[2782: 匿名さん]

>>2780 匿名さん

我がマンションもこの管理会社対し大きな不満とストレスを抱えています。

[2783: 匿名さん]

>>2781 匿名さん
この文章、理解出来ます。変更先が同じ規模のデベロッパー系管理会社であっても、大京アステージ程社会に反する行為はしないだろうから。という意味では。
騙し行為、詐欺的行為。都合が悪いと返事しない。時を稼ぐ。管理組合はそれにより大幅な資金不足に陥り、実質的マンションの死を早期に迎えてしまう。それだけは避けたい。身をを守る為の変更では。私達はマンションと共に生きる為に、まずは規模的に同程度での変更をし、その先再度、検討でも良いという判断でしょう。

[2784: 匿名さん]

コメント、ありがとうございます。

実は、正確に書くと、私は、大京A社の反社会的行為についてはあまり意識したことがありません。このスレッドの他の記事では地滑り被害の責任回避などについて指摘がありますが、このような意味ので反社会的行為までは、当マンションでは今までにはありませんでした。（確かに不正な支払い要求を脅しに近い形でするというぎりぎり・すれすれの行為はありましたが、違法行為として訴えるほどではないと理解しています。）

ただ、民間企業としてはコンプライアンスを含めてまともと言える状態ではなく、お金を払って委託するレベルではないと判断しています。

今回、別の管理会社に切り替える理由はかなりたくさんありますが、大京A社は大京穴吹建設以外からは見積もりを取らないということがあります。例えばマンション側が別の企業から見積もりをとるように依頼しても、拒絶します。大京穴吹建設と別の企業からとる（つまり2社から見積もりを取る）のがまずいのはわかりますが、大京穴吹建設以外の1社からの見積もりもとろうとしません。その理由を契約書のどこに書かれているのかを質問しても回答しません（できません）。

常識的に考えて、これ一つとっても、大京A社の目的は大京穴吹建設に発注をさせてマージンを取るということ以外に考えることができません。実際、ある工事については、200万円、別の工事については1000万円の差額が見積もりで生じました。特に前者は、まったく同じ商品の工事です。

この案件一つを考えても、大京A社がマンション管理を利潤追求の草刈り場としていることは明らかであり、それ以外には（どのように好意的に解釈しようとしても）他に説明のしようがないと思います。しかも、住民がその差額の理由を説明しても「当社の価格調査は適正である」と主張するばかりです。これが平時であればよいのですが、マンション管理契約変更につて理事会主催で管理会社説明会を開催しても、答えは同じです。大京A社は当マンションが管理契約変更を検討しているとわかっていても、危機感を持って情報するどころか、このような高額なマージン体質を全く変えようとはしませんでした。（たぶん、親会社の指示で変えることできないのでしょう。）これが意味するのは、すでに大京A社にとって管理対象マンションは、委託契約により収益を得る対象ではなく、工事等からさらなる収益を得る場としてしか考えていないということの証明となります。

[2785: 匿名さん]

>>2783 匿名さん
2781です。前半部分は2784で回答しましたが、後半部分については
まったくおっしゃる通りだと思います。
実質的なマンションの死を避けたいどころか、私自身は少しでも
マンションの住環境悪化と資産価値低下を避けたいです。
住んでみてわかりましたが、マンションの老朽化は避けることが
できなくても、住環境改善や資産価値維持はできると思います。
（マンションは、折り紙と違って、思ったよりも丈夫です。）

臨時総会において、新しい管理会社さんと参加している区分所有者を
前に、私（理事長）はこう発言しました。
「確かに新しい管理会社さんが、今までよりも良いという保証は
ありません（もちろん、良くなるとそう願っていますが）。
しかし、一つだけ明らかなことがあります。それは、我々は、
自らの意思で管理会社の変更をしたという事実です。言い換えると、
当マンションについては、新しい管理会社さんに不満が募れば、
さらに新しい管理会社さんと契約をすることができるということ
です。その緊張感の中で、今後、このマンションの委託・受託の
関係を継続していけることを切に願っています。」

[2786: 匿名さん]

知識がないと管理組合は資金不足に陥ってからはじめて分かります。その時、既に回復能力なくなります。そこで、マンションの死となります。

[2787: マンション比較中さん]

>>2767 大凶あす定時さん
うちのマンションは監理氏さんをつけてまして、必ずそこを指摘します。ので、大京とは別に理事会で見積もり取ったり、安い業者さんを紹介してもらったりしてますよ

[2788: 大凶あす定時]

理事役員が輪番制なので、やる気のない無責任な方が理事長に就任すると、管理会社のいいなりのようです。マンション管理の適正化法や管理規約に抵触するような不適切な助言を受けていても一切疑問も持ちません。監査も機能していません。理事役員の教育が必要ですが、毎月の回覧と通常総会でしか指摘や改善要望等ができないのがストレスです。現状では、マン管を提案しても管理会社が後ろ盾になり費用面で反対されるでしょう。

[2789: 匿名さん]

>>2788 大凶あす定時さん

[2790: 匿名さん]

>>2789 匿名さん

フロントマンの使命は、私達区分所有者の思いとは別口のようです。

[2791: トクメイ]

最低の会社ですよね。本当に買ったことを後悔。住んで８年になって今年から突然ちょっと変な事象に遭遇、部屋の床がなぜかビリビリガタガタ伝えても４ヶ月ガン無視。結局上の階の換気扇がぶっ壊れてて暴れてその振動が下に響いてたってタネだったんだけど、一度も確認にこなかったしメールの返事も「行政に相談してください」「調査会社を依頼してください」とかそんなんばっかりです。気が狂ってるのかこいつらと思いました。調査会社に依頼するのはお前じゃないんだと思ったんですが、とりあえずこの先どんなことが起きても彼らは何もしないのがはっきりしたので漏水とかどうなるんだろうと不安ですね。自分で工務店探してが優先になるだろうし個々の保険でカバーするんでしょうね。そんなん自己管理物件だし、管理費徴収減らしてほしいぐらい。ちなみに上の階のぶっ壊れている換気扇は大京アステージが動かないのでぶっ壊れたままです。「うちら説得に行きますよ」とか動けばいいんですが（昔はそういう人もいた）今は駄目ですね。大卒の発達障害の吹き溜まりって感じ。電話が出来ない来訪できない住人に挨拶できないメールは人をバカにしているとかそんな人しかいない。町田支店がひどすぎるのかな？

[2792: 匿名さん]

>>2791 トクメイさん

それは管理会社に依頼することじゃないですね。

[2793: 匿名さん]

>>2791 トクメイさん

その支店だけではなく、、全部ひどい。

[2794: 匿名さん]

大京アステージの修繕の吹っかけ方は異常でした。更にマンション施設に存在しない物の修繕費を長期計算書に存在させる手法もありました。素人の理事会は気が付かず、そのまま組合が費用負担となる可能性もあるかと。今後は全ての設備につき製造元に確認をするのが良いと思います。その場合、大京アステージの協力店に聞かず同業他社に確認する事で解明します。こういった事が続くと管理組合は長期的に積立金を保持していけませんし、後半資金不足になります。信用出来ませんです。まだ必要ない工事を早めに全体規模で行わせる事もあります。屋上防水工事などです。10年程度での傷みを、写真提示で全面工事を勧めますが、インターネットでの検索で見つけた業者で構いませんので、相見積もりを取るのが良いです。分譲マンションに対応出来る業者を紹介してくれます。彼らから「全体工事は早すぎる。部分補修で充分」の回答が来るはずです。別の手法で管理組合の資金を取り崩そうとする可能性もあります。提案もひどい危険を伴うもので。何か提案されたら必ず他の同業他社にお尋ねすると解明するかと。信用すればお金を失うだけでなく外部からマンション全体の信用を失い、資産価値の評価も下がると思います。毎回、開発局や国土交通省に確認した方が良さそうです。見積もりが一社しか取れない場合、他社がなぜ入ってこないのか？別の理由もあるはずです。そこは確認してください。本当の直接契約になっているのか。商業施設のオーナーやビルの経営者と友達になり、業者を紹介してもらうのも得策かと。大切な建物の資金の使い方が分かる。

[2795: 匿名さん]

>>2644 評判気になるさん
改め確認しました。ひどい対応ですが、大京アステージ、日常茶飯事かと思います。責任転換して最悪ですね。この管理会社と継続なら管理組合は顧問弁護士を付ける対応が良さそうです。お金がかかりますし。失った信用は取り戻せないはず。マンション修繕計画書の虚偽の記載、その他の不明、他様々に於いて同様過去に謝罪文を提示しました。大京アステージに管理を継続させると今後も何が起こるか不明です。素人理事長は知らずに継続し建物の存続不能にさせます。皆が早く気付きませんと。

[2796: 買い替え検討中さん]

管理会社をリプレイスした経験がある理事長です。
現管理会社をリプレイスしたいのであれば、大手数社から相見積もりをとって比較するのが良いと思います。
候補になるのは日本ハウ、東急コミュ、長谷工、合人社　
あたりでしょうか？
野村、三井、三菱系も候補になり得ますが、築年数古いマンションだと断られます。

ネットで検索して見積依頼すればすぐに営業マンが飛んでくると思いますよ。

[2797: マンコミュファンさん]

>>2791 トクメイさん
町田支店だけではありません。全国全てです。

[2798: ご近所さん]

大京アは、自分達が提案する修繕積立金が足りないと、銀行からの借入をすごいすすめてきました。
修繕費の値上げを提案すると反対がおきて面倒になるから、借入なら総会が通りやすいと説明していました。
（正直、これを悪びれもなく説明している営業はあまりにもこちらを馬鹿にしていると感じましたが・・）

借入をしたら、あとで返す必要があり、そうしたら値上げしなければいけなくなるに決まっている。しかし、そうやって、なし崩しに話を進めようとします。
とりあえず、業者を変えたら借入も必要なく実施できましたが、こういう、無責任な提案をしてくる業者ってどうなんでしょう。と思ってしまいます。

[2799: 匿名さん]

>>2798 ご近所さん
管理組合が金融機関から借入をすると、確実にマンションの資産価値が暴落します。共用部のお金が足りなく借入している管理組合となります。

[2800: 匿名さん]

>>2787 マンション比較中さん

2785です。これは、マンション管理士のことでしょうか。
実は、当理事会も検討したことがあります。良いマンション管理士を、あの手この手で探したのですが、なかなか見つからず、一度諦めています。
やはり、どなたかからご紹介いただくのが安心だと思う（紹介する人もあまりいい加減な管理士は紹介しないと思うので）のですが、良い管理士を見つける方法をご紹介いただけないでしょうか。よろしくおねがいします。

[2801: 匿名さん]

>>2795 匿名さん

2644です。コメントありがとうございます。この文章は、できるだけ感情的にならないように、管理組合（理事長）からだけの視点にならないように客観的な記述となるように書きました。今読み返しても、やはり、当時のことを正確に記述しており、決して過剰な書き方ではないと思います。つまり、大京アステージ社の一つの側面（もちろん悪い方の側面）を示す事例となっていると思います。そして、類似のトラブル（不適切行為）は、おそらく他のマンションでも起こっているのだろうと想像します。
これに対して、「マンション管理会社はどこだって同じようなものだ」という指摘があるかもしれません。が、私はそうは思いません。なぜなら、私も会社員として自社の業務のために多くの民間企業と契約をし、事業を発注してきましたが、その中でもここまでひどい企業はなかったからです。大京アステージの営業スタンスは、業界をこえて明らかに度を越しています。マンション管理業務は特にアンタッチャブルの世界だということは聞いていますが、いくら特殊な世界であっても許される範囲というものはあります。この会社はそれを超越してしまっています。
私は 2776 でもあるのですが、今回、リプレースにあたって我々が新規契約する新しい管理会社さんに確認したところ、その支店だけでもこの1年で10件近い大京アステージからのリプレースがあったそうです。逆のパターン（大京アステージへのリプレース）は0件だということでした。
私の相当して、新しい管理会社がたとえどれだけひどくても、それでも大京アステージよりはましだと思います。そのぐらい、大京アステージは管理会社としての「てい」をなしていないと判断しています。

[2802: 匿名さん]

>>2798 ご近所さん
私の予想では、工事発注先が（合い見積もりを取ることにより）大京穴吹建設でなくなったとたんに、大京アステージは管理組合に借入提案をしなくなると思います。借り入れをさせるのはあくまで大京穴吹建設に（かなりのマージンを乗せた）発注をさせたいからであって、大京穴吹建設に発注しなくなったマンションは、大京アステージにとってはうまみがないマンションであり、おそらく管理の手もどんどん抜いてくるだろうと思います。

[2803: 匿名さん]

>>2796 買い替え検討中さん

2776（つまり私も今回リプレースした理事長）です。私も同意見です。これからも少しずつリプレースに至るまでの経緯を書き込んでいきますが、今回、住民投票について書きます。

リプレースに至るまでに、当マンションでも大京アステージ社と他の管理会社（今回は大手だけ）による（オンライン）説明会を開催しました。すべての管理会社の了解のもとで説明会の様子を録画させていただき、当日参加できなかった区分所有者があとで映像で内容を確認できるようにしました。

そして、その後、区分所有者にアンケート（つまり投票）を行いました。その結果は驚くべきものでした。

各管理会社の評価4段階（◎、〇、△、×）で行ってもらったのですが、築30年のマンション（つまり30年間住んでいる方もおられる）にもかかわらず、大京アステージに◎をつけた区分所有者は0でした。つまり、だれ一人、どうしても大京アステージに継続したいという人がいなかったのです。一方で、×をつけた（つまり大京アステージをやめるべき）という人は全体の1/4以上でした。これは驚くべき割合です。なぜならば、他の管理会社に×をつけた人は誰もいなかったからです。この管理会社は絶対だめだという判断は、ただ一社、30年間もこのマンションを管理してきた大京アステージにのみ突きつけられたということです。

なお、回答率は68％ですので、良くはないですがそれほど悪くはないと思います。偏った区分所有者によってのみ得られた結果というわけではありません。リプレース準備に尽力した理事会メンバーならともかく、これだけ多くの住民が明確に大京アステージにNOを突き付けるとは予想外でした。

住民の平均年齢が高い当マンションでは保守的な方もおられるだろう、そういう方はリプレースに反対されるだろうと予想していたので、肩透かしともいえるほどの住民の反応でした。当然のように、臨時総会においてもマンション管理会社変更に関する議題についてはまったく意見が出ず、議論することもなく満場一致でリプレースが承認されました。（特に総会に足を運ぶ熱心な（理事経験のある）区分所有者は）すべからく今回のリプレースを前向きに考えているということがはっきりとしました。

もちろんこのような結果に至ったのは、理事会として現在の管理会社の問題点をきちんと説明したことや、上記のように管理会社の比較を明確に行ったことが一番の理由だと思います。またそのために、理事会（理事長）はかなりの時間をかけたことも事実です。住民に丁寧に説明すれば住民も問題点をきちんと把握して、その結果として前向きな判断が総意としてできるのだと、ある意味やってよかったと思ったリプレースまでのプロセスでした。

[2804: 匿名さん]

>>2803 匿名さん
努力が素晴らしい。お膳立てが1番大変。

[2805: 匿名さん]

>>2803 匿名さん
あなたは素晴らしい理事長に間違いないです。

[2806: 匿名さん]

>>2803 匿名さん

大京アステージに託しても何もないどころか、マンションを死に追いやるようなものです。早く脱して正解です。

[2807: 匿名さん]

>>2788 大凶あす定時さん

2801です。理事役員が輪番制なのはどうしようもないので、私も（リプレースまではこぎつけたものの）自分が理事長を退いてからの正常な理事会運営のことを考えはじめています。誰が理事長になっても基本的な線を維持できるための仕組み作りです。
一つは当然ですが、理事会細則をきちんと決めることです。今回の通常総会において、「工事等発注においては合い見積もりを取ること」を内規に入れました。これにより、大京アステージがかたくなに拒んだ工事発注における合い見積もり取得は、ルール上せねばならなくなるわけです。これに大京アステージが管理会社として協力しないなら、それは管理会社がマンションの内規をないがしろにするわけで、おそらく契約違反となると思います。
もう一つは理事会議事録の配布を徹底することです。私は理事を降りた後でも理事会の状況を把握するために、これについてもルール化したいと思っています。これにより、全区分所有者は当然、議事録に対して意見をすることができます。これは、理事会が正常に運営される（とくに管理会社の言いなりにならない）監視の目の強化のためには重要なルールだと思います。

[2808: 大凶あす定時]

>>2807 匿名さん
　当方では毎月、理事会議事録が回覧されますので、意識のある組合員の方は、理事会運営やマンション管理、周辺環境等に関して、意見・要望をしています。ただ、理事役員が基礎知識がない又はやる気がない場合は、大京アステージ担当者の不適切又は間違った助言（故意ではないかと思えるような）により、とんでもない回答がされたり、放置されたりしますので、注意が必要です。
　相見積もりについて、大京アステージは以前、協力会社の中から数社取得し品質も考慮して施工会社を決定していると言ってましたが、工事費が５００万円を超えると建設業法上、元請けができる施工業者でも、大京穴吹建設が必ず元請けに入るなどこの業界の掟があるようです。
　理事会運営細則に「相見積もり」をとることを規定する方法はGOODですね。
　ただ、過去の経験ですが、理事会で次期以降役員の輪番を検討するのに、区分所有者・居住者名簿や賃貸住戸の情報提供を求めたら、個人情報保護を盾に、理事会にも開示されなかったことがありますから、管理規約よりも社内規定を優先する会社であると理解しています。

[2809: 匿名さん]

>>2808 大凶あす定時さん
2807です。ありがとうございます。

当方では、大京アステージ社はもう半年以上、理事会議事録を区分所有者に回覧しません。その間、5回以上、「理事会議事録を早く回覧してほしい」と依頼しましたが、大京アステージ社は対応してくれません。ついに、先日、フロントマンは、「当社にはその義務はないという理解で」と言い出しました。（だったら、それまではなぜ、同社は回覧していたのか、その説明を何度聞いても答えてくれませんでした。）
さらにひどいのは、この、早く回覧してほしいという依頼は、フロントマンだけではなく上司も見ているメールで行っていることです。つまり、上司も含めて、大京アステージ社は理事会の依頼をスルーしています。ふつうはこういうフロントマンの不誠実な行為は上長が是正するものですが、この会社ではこの1年間、ただの一度として、上長が何かを訂正したり、フォローしたりすることはありませんでした。ただ、見て見ぬふりをしていただけです。
「ただ、理事役員が基礎知識がない又はやる気がない場合は、大京アステージ担当者の不適切又は間違った助言により、とんでもない回答がされたり、放置されたりしますので、注意が必要です。」まさに、だからこそ、理事会議事録の開示が必要なわけです。私としては、住民（区分所有者）の理事会オブザーバ参加も細則に入れようと思っています。
「工事費が500万円を超えると建設業法上、元請けができる施工業者でも、大京穴吹建設が必ず元請けに入るなどこの業界の掟があるようです。 」これは、業界の掟ではなく大京アステージ社の掟ではないでしょうか。今回、管理会社リプレースをしますが、新しい管理会社はこのようなルールを提示していません。（むしろ、必要に応じて、理事会は新しい管理会社の紹介する工事業者を見積もり対象から外してもよいということになっています。）
逆に、大京アステージ社はおっしゃるとおりであり、（契約書には記載してないが）原則として500万円を超える工事は大京穴吹建設への（単独）見積もりを前提とすると言っています。その根拠を聞いても、「契約書等の文書としては明記されていませんが、当社の規定により」と主張します。自らに都合がよいときは契約書を持ち出し、都合が悪いときは上記のように主張するという二枚舌を堂々と展開するのが大京アステージ社です。当マンションではこのような状況を住民に提示した結果、住民投票で1/4以上がリプレースに賛成するのも、もっともだと思いました。
「区分所有者・居住者名簿や賃貸住戸の情報提供を求めたら、個人情報保護を盾に、理事会にも開示されなかった」とのことですが、当マンションでもそうでした。ただ、これまでの役員履歴は公開されました。

[2810: ７３０円]

『週刊東洋経済』１１月１３日号の特集は「マンション管理」でした。
https://premium.toyokeizai.net/ud/magazine/pubdate/20211113

[2811: ご近所さん]

>>2809 匿名さん

形式上は、理事会がOKしていない。という建前なんですよね。（たぶんNGもしていない）だから、理事会に意見しろというのが、建前上は正論なんですよね。

ただし、一方で理事会側には、間違った知識やアドバイスをしているというのも事実だったりするわけで・・・

うちのマンションは、大京アステージが記述していた時は、議事録は、

・修繕工事について
　検討した

・XXXXの工事について
　決定を合意した

とかしか書いておらず、何が課題で、どういう選択があって、どう決まったのかがまったくわからない議事録が数年間回っていただけでした。
たぶん、この程度であれば、回覧させていたのだと思います。
要は、大京アステージ側の言い分を白紙合意したという証を全戸に配布しろ！ってだけなので、それはそれで、困る部分はあったりしました。

[2812: 匿名さん]

>>2811 ご近所さん
2807です。理事会議事録について、思い出したことがあるのでフォローします。

「うちのマンションは、大京アステージが記述していた時は、議事録は、（中略）
とかしか書いておらず、何が課題で、どういう選択があって、どう決まったのかがまったくわからない議事録が数年間回っていただけでした。 」

当マンションもまったく同様でして、大京アステージが記載する議事録は重要なことが記載されていないうえに、自社に不都合なことを記載していないことが多々ありました。明らかに誤記である記述も頻繁にみられました。（当然、自社に有利な誤記だけです。）

理事（長）は議事録に署名せねばならないので議事録（案）をチェックするのですが、何度チェックしてもおかしなことが書かれていたりするので、押印するまで2度も、3度もかかることが常でした。（押印しなくてよいなら私もスルーするのですが、押印する以上は法的な責任が伴いますので、でたらめな議事録に押印することもできず…。）

その結果、議事録が承認されるのは次の理事会よりも後などと言うことが起こり始め、ついには承認に数か月かかるという事態が発生しだしました。そのころには次の理事会議事録が出てきて、これにも承認できず…。宿題をしない小学生がどんどん宿題をためていくかのような様子でした。

もちろん、この状況は主としてメールでのやり取りですので、大京アステージの上長は見ているはずですが、まったく何もせず放置状態です。

ついには、フロントマンは、「理事が議事録を承認してくれないからだ」と文句を言いだしました。であれば、きちんとした議事録案を出せばよいのであって、こちらも承認をしたいのにできないのですから、これは責任転嫁もよいところです。もちろん、フロントマンから、「議事録案が不十分で申し訳ありません」などと言う言葉が出たことはありません。

そもそも、どちらが委託側でどちらが受託側なのか。業務を受託しているという意識をまるで感じることができませんでした。

基本的なマンション管理・運用は国土交通省が定めるガイドラインに沿って行っていると理解していますが、このガイドラインはある意味性善説に基づいており、大京アステージのようなとにかく手を抜こうとするマンション管理会社に対しては不十分だと言わざるを得ません。今回、管理会社のリプレースができてよかったと、心から思います。

[2813: 匿名さん]

>>2812 匿名さん

全国同じですよ！こちらは、リプレイスを早くして欲しいのですが、知識がない理事が変える事をためらいます。過去からどうであったのか？
理事が入れ替わる事でまたリセットされますよ！
早くこの板の文章を読むべきです。何故、毎回フロントマンを呼ぶのでしょうか？住民の意見を聞くべきなのに、知識がないフロントマンと訳がわかっていない理事長が組んだらどうなってしまうのか良く検討して。勝手に進める理事長、貴方自身にも責任あります。
彼らはいつも間違っている提案です。精度も低くて、提案が出来ていません。

[2814: 匿名さん]

>>2812 匿名さん
こちらは、2812さんの文章を読んだ後、
現在のアステージ管理の自身のマンションの理事会へ訴えているのです。誤解されませんように。すみません。

[2815: eマンションさん]

リプレイスにはそれなりの労力が必要です。
あなたが理事(できれば理事長)の時に行う方が間違いないです。
または、あなたが全面的に協力する事を理事会に示すとスムーズに進むでしょう。

[2816: 匿名さん]

>>2813 匿名さん
2807です。最近、大京アステージからのリプレースを行いました。（現在、移行期間中です。）
私のマンションは築30年で昔からの（比較的保守的な）住民が一定数います。リプレースには頑強に反対すると思いきや、あっさりと賛成（または強く反対せず）ということですんなりとリプレースが決まりました。
これは、おそらく、この管理会社のどこにどのような問題点があるかということと、新しい管理会社の説明がそれらの点の改善を具体的に述べていたからなのだと思います。（事前に、候補となる管理会社には現状の問題点を伝えてありましたので。）

[2817: 大凶あす定時]

>>2812 匿名さん
　まず、理事会議事録を回覧するかどうかは、管理組合（理事会）で決定すべきことなので、決議または規約細則に規定すればよいと思います。うちの場合は慣例的に行われているようです。検討中など理事会の意思決定過程のものがありますので、議事録すべてではなく、取捨選択して居住者に伝えるべき内容だけをセレクトしています。
　管理会社には理事会運営支援業務として議事録案作成が委託契約されていますから、その中で案を作成してもらい理事が修正して理事会発として回覧しています。
　管理会社に回覧するしないの判断権限はありません。
　大京アステージのホームページには、理事会の場で議事録を作成し、確認しているような内容が掲載されていたかと思います。以前、フロント担当者にモバイルPCで理事会中に作業したら作成～確認時間を大幅に短縮できると進言したところ、自分の能力ではできないときっぱり拒否されました。議事録の内容についてくらしスクエアにはアップされますが、社内での情報共有は全くできていないようでした。また、議事録には議事の経過の要領とその結果を記録することになっています。議事の経過のひとつである討議の内容（どんな意見が出たか、なぜ結論に至ったか等）が全く記録されておらず、改善を指摘しましたが、担当者に能力がないからかこちらがすべて追記・訂正していましたね。議事録案には管理会社に不利な記述は当然書きませんし。
　まあ、何事にも、管理規約や総会決議より、自社のルール・基準・やり方を優先するように行動し働きかけてくるズルい管理会社のようですから、理事・監事だけでなく組合員全員が意識をもって対応する必要がありそうですね。

　

[2818: 匿名さん]

建物の大切な判断については、国土交通省や開発局、に確認するべきだと。建物の修繕なら、インターネットから検索すればいい。管理組合の資産状況も伝えるべきではない。金にならない事には協力もしない為。マンションの問題解決に手助けもしない。「我々は提案するが責任は持たない」とも話していた。。時は過ぎていく。責任が持てないなら提案も必要ない。

[2819: ご近所さん]

>>2818 匿名さん

> 「我々は提案するが責任は持たない」
大アは言葉の端々に、こういう事を言いますよね。
議事録も、議事にないことや、まったく違う事を書いた事のいいわけとして、我々は作業をしただけなのでと言いますし。
つまり、議題には意見を言う、聞く側として参加していないといっているわけで。
そのわりには勝手に議題を決めていたりするのですが、そこに矛盾を感じる常識とかは持っていないのかなとか疑ってしまいました。

まわりから見れば、平然と嘘を言っているとか、言うことがころころ変わってしまうようにしか見えないので、悪意があるのではと感じてしまっていましたが、

でも、１年間理事として付き合っていると、それが本人や会社の言い訳というよりも、本気でそう思っているようにも感じました。自分達で書いている契約書すら説明出来ないし、営業マンという意識もそれほどあるようにも感じません。

自分達が、誰に何を提供していると認識しておらず、ただただ、作業を意味なくこなすこんなつらい作業をしているだけなのに・・
という意識で仕事をしているが、住人からは、知識があって必要な事の判断ができる人と思われてしまっているようなギャップがあると感じました。

[2820: 匿名さん]

この管理会社と続けるのは危険だと思います。以前より様々ありました。もう見抜いてます。が、未だ理解出来ない理事はおります。こういった方がマンションをダメにしてしまうのです。散々な目に遭ってるのに。

[2821: マンション比較中さん]

11月に大京アステージをリプレースしました。
新管理会社の引き継ぎでも大京ステージの元担当者は理事長が不正行為していると新会社に虚偽の引き継ぎをしました。
引き継ぎの後で事実が発覚して副支店長が新管理会社に謝罪に行きましたが、単なるミスと片づけた。
とにかくこの大京アステージは信用出来ない。
長く付き合っていると人間不信になるから注意が必要です。

[2822: マンション比較中さん]

大京アステージはマンション事故の保険請求で理事長の承認無しに保険代理店の立場利用して保険請求している。
担当者は保険金が満額出る場合は理事長印は必要ないと言う。
保険金の支払い業者指定して直接保険金を業者に支払ってる。
ヤフー知恵袋に聞いても理事長印無しに保険金支払われる事はあり得なの解答ばかり。
どうなってるんだ！
怪しい事ばかりの大京ステージ。

[2823: 匿名さんR]

理事会議事録は理事会で作成し居住者・区分所有者(外部)への配布は管理員と
管理会社担当者が行っています。
理事会で、パソコン・プリンターを所有し書記又は操作のできる理事が作成して
理事長確認捺印後配布する。
これを管理会社にやらせると意味不明の文書が配られる。それに遅い、理事長が判断できる人でなければ無理かもしれませんが。

[2824: 大凶あす定時]

>>2822 マンション比較中さん
当方でも怪しい事案があったので保険会社に直接問い合わせてみたら、保険金は契約者であり被保険者である理事長からの請求を受けて管理組合に支払い、その通知を管理組合に郵送し、免責額があるので通常は修繕業者に直接支払うことはないとのこと。
管理会社が理事長の承諾なしに処理しているとすると、管理会社の収納口座経由でのやり取りしか考えられないのだが、どなたかマジックの答えを知っている方がいればご教示を！
管理会社が管理組合の資産である保険金を搾取していてもチェックできない状況にある。

[2825: 基本ルール]

>>2824 大凶あす定時さん
マンション居住者です。保険対応が必要な、あるいは保険対応になりそうな事案が発生した場合、理事会が保険申請を決定し、それに基づいて理事長が保険申請をします。基本的な流れは次のようになります。
・発生事案の内容検討
・修繕内容を決定し見積もりを取る（普通は管理会社が代行する）
・保険申請すべきかどうか検討する
・保険申請の決定（申請しない決定もありうる）
・理事長が保険申請
・保険会社より申請の可否通知が理事長宛てに郵送される
・保険金の支払い通知（保険金、免責額等）が理事長宛てに郵送される
・保険金は管理組合の収納口座に振り込まれる

管理組合が保険請求し、管理組合が保険金額を受け取るのが基本ルールです。
気を付けなければならないのは、修繕内容と見積もり金額です。保険対応になると管理組合からの支出は免責額だけですので、チェックが甘くなりがちですが、高い修繕費用は次の保険料の増加につながります。
また、理事会で決定した内容に基づいて修繕が実施されたかを確認する必要もありますので、理事会に修繕工事報告をしてもらいます。このとき、施工業者の領収書を提示してもらえば、金銭の流れもはっきりしますが、通常は管理会社からの振り込み履歴で代替することが多く、管理組合の支出は分かっても、施工業者にいくら支払われたかは管理組合側からは分かりません。

[2826: 大凶あす定時]

>>2825 基本ルール
ありがとうございます。
保険事故時の事務処理の基本的な流れを詳細に記述いただき、よく理解できました。
当方のフロント担当者は、保険申請は理事長（契約者・被保険者）以外のものからもできるなんて、おかしなことを言っています。
第三者災害の損害賠償請求なら理解できないこともないですが、
2822 マンション比較中さん もおっしゃるように、とにかく、怪しいんです。

保険金受領および保険修繕工事関係費用の支払いが、過去の総会資料で収支報告されてない事案を発見しています。
月次報告書にも記載がなく、チェックできていないのは、恐らく、管理組合の銀行口座を経由していないからだと考えています。

もう一点、当マンションの総合保険の次期契約に当たっては、受領保険金額の多少ではなく、算定期間中（現契約満了日の半年前から２年間）の事故件数によります。件数が多いと保険料の割引率が下がります。

[2827: 匿名さん]

>>2824 大凶あす定時さん

保険会社と代理店の癒着も考えられます。代理店は大京アステージです。代理店をアステージでなく、大きな代理店に変更してください。

[2828: 匿名さん]

>>2826 大凶あす定時さん
月次報告書ですが、収納状況、入出金明細書、予算決算対比表、支出明細書、貸借対象表の5点でしょうか?!

当マンションでも、フロントマンによる怪しげな保険請求が勝手に行われていた件（＋理事会時に配布済みの議案書の改ざん・記事禄の捏造）が発覚し、月次報告書の再確認を行いました。

保険金については、「予算決算対比表」－「収入の部」－【受取保険金】の科目があり、（表面上は…）本科目に計上しているようです。その他の報告書の役割は

・収納状況　…　管理費、駐車場料金などの入金額
・入出金明細書　…　収納口座、保管口座の入出金額　※あくまで、大凶・管理組合口座間の入出金記録
・支出明細書　…　各科目毎（管理委託費など）の支払い情報
・貸借対象表　…　預金の残高情報など

の役割になっており、保険金受領時の流れが、非常に不透明な状況です。

お金の流れは、必ず【総勘定元帳】にて管理中のはずであり、フロントマンに入金記録（保険金）の提示を求めたところ、理事長に回答します！と誤魔化されました。別件では、【総勘定元帳】を提示したくせに…

[2829: 基本ルール]

>>2826 大凶あす定時さん
すみません、舌足らずでした。2825の私の説明は共用部に関するものです。
被害が専有部の場合（共用部からの浸水、他の専有部からの漏水などによりAさん所有の専有部に被害が及んだとき）は施設所有(管理)者賠償責任保険（マンション共用部分賠償特約）もしくは個人賠償責任保険(マンション居住者包括賠償特約)が適用されます。これらは、水災補償、地震保険などと同様に火災保険の特約ですので、特約に入っていなければ適用されません。
共有部からの浸水でしたら管理組合が被保険者、Bさんの専有部からの漏水でしたらBさんが被保険者となります。理事会はマンション総合保険の適用を決定します。どちらのケースでも保険請求者は被害を受けたAさんとなり、保険金はAさんに支払われます。このようなケースでは、管理組合は金銭の授受に関与していませんので、管理組合の収支報告書には収入も支出も記載されません。
ただし、事業報告書の「業務報告書」には「損害保険に関する業務」として、保険事故の案件は記載されます。

[2830: 匿名さん]

【個人賠償責任保険が適用される保険事故について】
１．理事会は、保険金請求に関与できない。
２．保険金請求権者は、被保険者のBさんであって、被害者のAさんではない。
３．特約に「損害賠償請求権者の直接請求権」の規定がある場合、
　　被害者のAさんは、Bさんに対する損害賠償請求権者として、
　　特約に定める損害賠償額の支払いを保険会社に請求することができる。

[2831: 匿名さん]

>>2829 基本ルールさん
舌足らずかもしれないけど音声無いからわからんだろ？言葉足らずだろ。

[2832: 匿名さん]

代理店なのに、まともに報告してない大京アステージが終わってますね

[2833: マンション掲示板さん]

大京アステージの物件で大京穴吹建設が現在大規模修繕を行ってるんですけど、手抜きがひどいです。
（エントランスのタイルのヒビを直さない、壁タイルの目地の抜けを直さない等）
同じ大京グループだから管理会社に言っても無意味ですかね？

[2834: 匿名さん]

>>2833 マンション掲示板　
現場監督を入れる
必ず第三者を入れる事です。全国どこでも手抜きしているようです。

[2835: ご近所さん]

>>2824 大凶あす定時さん

昔、損害保険会社で働いていたことがあるので、その観点から。
ただし、マンション保険は詳しくは知りませんが・・・一般的な損害保険として。

保険会社も、代理店から保険金申請があったら下ろすと思います。理事長の承認印が必要というのは、そもそも、マンション運用側の既定で保険会社の規定ではないと思います。保険会社としては、実際の保険対象物に実害があったという証拠の方を優先するはずです。
なので、代理店である大京が証拠をそろえて保険金申請すればおりるとは思います。

ある程度大きな額なら、一式の書類を保険会社ですべて保管する事もあり得ますが、代理店側を信じて受け取っているていのものの、実際には代理店で止まっている可能性もあります。

支払ですが、マンションも場合によっては、税務的な処理をしなければいけない場合もあるので、保険会社に支払金の一覧がほしいと言えば、いただけるのではないでしょうか？特に、直接管理組合に郵送していないとすれば、その要求は言えるように思います。

>保険金を搾取していても
これは、企業としてはやらないとは思います。犯罪ですから・・・

ただし、保険金でよくあるのが、保険金上限の満額を請求されることはよくあります。しかも、保険更新終了間近などで。
保険が使えるから、それを使って直してしまいましょう。という事なんだと思いますが、そういう事ができるのは、代理店側もぐるにならないと難しいので、そういう工事は、必要以上に高い工事をやっているという事もあり得ます。
ただし、マンション側も保険金だからと言って問題視しないと思いますし、その工事の仲介手数料で大京アステージがとればいいだけだと思います。

なので、保険金をだまして搾取しなくても、正規の代理店ならやりようがあるので、そういうことはしないのではと思います。
ただし、後ろめたい事で、保険会社側にばれればもちろん、問題になるので、収納口座を通じて、誰にもなるべく分からないようにするくらいの事はしているかも知れません。

[2836: 大凶あす定時]

>>2827 匿名さん
ご示唆ありがとうございます。ですが、管理委託契約上、代理店を変更することは、保険更新時以外、困難に思えます。

[2837: 大凶あす定時]

>>2828 匿名さん
月次報告書はご指摘の５点です。
「収納状況」は、管理費、修繕積立金および駐車場棟の使用料の当月収納額が記載されているようです。未収金額は不明です。
「入出金明細書」は収納口座・保管口座別になっていますが、重要事項説明書に記載されている全ての口座が報告されているわけではなく、さらに、入金の記載がなく、支出ばかり記録されているものもあります。したがって、口座間の金銭の移動状況や月ごとの収支状況が全く分かりません。ただ、明らかに、保険金収入と工事業者への支出が計上されていない案件があります。

[2838: 大凶あす定時]

>>2835 ご近所さん
代理店が代理申請できたとしても、
保険金申請書には、理事長印とか理事長の署名とかが必要ではないんですか？

いくら代理店が資料を整えても、契約者または被保険者が請求したことが確認できない保険金を保険会社が支払いますかね？　それも代理店の口座に。　
保険契約上は、契約者または被保険者の請求に基づいて支払うことになっていると思うのですが。

ご示唆の後段については、性善説が通用しない企業ですし、今でも業務上横領を警戒しなければならない業務品質ですから、何とも言えません。

[2839: 匿名さん]

>>2836 大凶あす定時さん

代理店変更は可能ですよ。やらなきゃ、管理組合は正しい保険事故請求が出来なくなるでしょう。情報も来ません。

[2840: 匿名さん]

>>2822 マンション比較中さん

保険金は通常、管理組合へ支払われるものです。直接業者に支払っている場合、業者は大京アステージにキックバックが容易になります。保険契約書に、臨時費用特約が付加されていれば、この特約は通常、被害額に上乗せして支払われるものですから、これが工事代金と共に業者に支払われる事になります。非常に怪しいですね。そういった事を指摘しても止めないなら詐欺や横領が用意になります。

[2841: 匿名さん]

>>2838
>代理店が代理申請できたとしても、

保険代理店は、保険会社の代理人（代理商）であって、保険契約者の代理人ではありません。
したがって、代理店が保険金を請求することはできません。

[2842: ご近所さん]

>>2838 大凶あす定時さん

> 保険契約上は、契約者または被保険者の請求に基づいて支払うこと
契約上はそうかもしれませんが、そういった確認業務を代理店がするための代理店制度で、そこの保険会社は対価を払っているので、その手続きが正常な事を確認をしているのが、代理店なわけで・・という事です。

> 契約者または被保険者が請求したことが確認できない
一応、建前は、代理店が確認していていて、正規であることはそこで一次チェック済みなので。保険会社としては、代理店から請求があがった時点で、確認済み請求が来たという認識です。

> 理事長印とか理事長の署名とかが必要ではないんですか？
これはどうするのでしょうかね。署名だけで問題ないなら勝手に代筆してしまえばできると思いますが・・
あくまで個人の体験ですが、本人の署名かどうかが現実問題として検査されるという事が聞いたことがないので・・

もちろん、おかしな支払には保険会社も調査しますが・・・

保険会社にいたとき（といっても１５年以上前）には、代理店側からの強引な先払いみたいなものにも対応するケースもあったので、ある程度の契約数を束ねている代理店企業ならば、事務手続きの省略運用はあっても別におかしくないと思っているだけです。
といっても、変な支払も多々ある事も分かっていましたし、赤字でもやってられないので、現状ではどの程度厳しくなったかはわかりません。

しかし、あり得ないと言っていても、現実にそのような事例があるというのであれば・・・、当時の運用が基本的に変わっていなければ、まあ可能だろうなという程度の感想です。

ただし、マンション保険の場合には、「代理店」＝「管理会社」が多いと思うので、通常の代理店としてそこまで信じていいのか？と厳しく見ているのか？
それとも大口代理店(顧客)なので、ルーズに運用しているのか？
が、わからないところではあります。

[2843: 匿名さん]

大規模横領、大規模横領2回目、業務停止、逗子のマンションのり面崩落死亡させ事故、全国保険の不審な申請案件、法令無視提案、手抜き工事、高額大規模修繕手抜き工事、，、続く。

[2844: ご近所さん]

> 法令無視提案
ほんとこれは、やめてほしいです。
しかも、法令よりもマンション規約や契約が優先されるみたいなことを、あまりにもどうどうと話をします。
そのため、一部の理事で信じ出す人がいて非常に困ります。区分所有法とかを読んでもらえば分かるとは思うのですが、さすがに、そうする人は少ないので・・・

法令を犯しかねない規約や契約側を直さなくてはいけないのに、建てた当時のグレーゾーンのルールをひたすら死守しようとします。
こういう体質がいろいろな不祥事を生んでいるように見え、さらにそれが、顧客からの疑心暗鬼をより生みやすい結果を招いています。

[2845: 通りがかりさん]

イワクラまじ使えねえ それ以外の社員も電話保留にもできないとか教育どうなってんだよ（笑） ゴミ管理会社

[2846: 匿名さん]

本当におっしゃる通りです。

理由としては、個々のマンションの作りや設備に関し、フロントマンが正しい情報を持ち合わせていない為です。全く違う情報を管理組合に伝えてしまう為、管理組合を混乱させる事になって無駄な時間を経過させてしまう。建物事故が発生した場合が特にそうです。
法令順守も出来ないので、非常に危険な提案を平気でします。管理組合も全てを他社や国土交通省等に確認すべきだと思う。一々確認しないと信用できませんからこの管理会社と繋がっても不安と不信のみで良い事ありません。

[2847: ご近所さん]

>>2846 匿名さん

これに関して、すごく疑問なのが、建てた当時のルールでマンション運営していたら、建てた時期によって、マンション管理で気にする点が変わってしまいます。
そうしたら、フロントマンも同じ時期に建てたマンションでないと、頭がこんがらがってしまうと思うし、企業側としても、そんな効率の悪い運営している理由が不思議でなりません。
無駄な努力をして、それが、さらに顧客に無駄に迷惑をかけるような事をしてしまうことにつながります。

以前、最新のマンション標準管理規約にそった運用に変えたいとお願いしたところ、会社側のシステム都合で対応出来ないと言われました。
最初は、助かると言われると思っていたのに、そんなとこまで、システムでルール化しているのか？とビックリしましたが、それでは、他のマンション管理から契約を変えたいという新規顧客も取り込めないし、さらには、今年建ったマンションはどうしているのか、不思議でなりません。
言っていることを信じれば、一つのマンション、もしくは同時期のマンションの為に必要ないカスタマイズしたシステムを組んでいることになり、そのアホさ加減に頭が下がります。

> フロントマンが正しい情報
こんなマンション運営していれば、企業として、自社運営のみ通用する意味のないノウハウを維持しつづける社員しかできないので、人も効率的に育成できず、利益追求したい企業の本質からもズレている気がします。

どうしても、彼らフロントマン達が、自分の為（将来のキャリアパス）にもならず、さらに会社の為（コスト削減）にもならず、顧客（マンション運営）の為にならない、それなのに、なぜか一生懸命で、一体に何に対して一生懸命になっているのが本当によく分かりません。

> 全く違う情報を管理組合に伝えてしまう為
本当に手を抜いてくれれば助かるのにと思うことが多々あります。

でも、その一生懸命さが一部の理事に伝わっている事も事実で、それが本当に困っています。
目的が友だち作りなんじゃないかとかも考えてしまいますが、一体に何を目的、または目指して行動しているのか一度、真意を聞いてみたいです。

[2848: 匿名さん]

>>2847 ご近所さん
同感です。我々のマンションの構造、施工図面も正しく見て話しているのでしょうか？実は相当的外れな事を伝え、それを信用した役員が誤った修繕を行い結果、我々の大切なマンションをダメにする事になる。責任重い。フロントマンは勉強会をしているそうですが、それって何の勉強会？昭和時代のマニュアルじゃないかと思うことがある。長期計画書に載る金額も必要のない数千万の数字が載せてある。とか。不信に思うのです。これは業者に支払われるものではないはず。それに気付かなければ、そのまま支払う。更に将来、積立金不足に陥り、今度は借金をする事になります。業者に連絡しその数字についてしっかり確かめる事です。

[2849: 口コミ知りたいさん]

>>2848 匿名さん

うちのマンションの前の担当は借金しましょうって乗り気だったな。
借金なら、総会で値上げ説明しなくていいから、理事の方も説明しやすいって

まあ、正確には借金と言う表現ではなく、借入だったが。
借入すると銀行からバックマージンとか入るのだろうか？

[2850: 匿名さん]

>>2849 口コミ知りたいさん

最悪の管理会社。