大京アステージ（旧：大京管理）ってどうですか？ その3

[匿名さん [男性 30代]]

株式会社大京アステージについてその3です。
大京アステージ管理物件にお住まいの方、マンション購入検討中の方など、情報交換しましょう。

前スレ
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/168249/



物件URL：http://www.daikyo-astage.co.jp/index.html
施工会社：無し
管理会社：株式会社大京アステージ

【東京23区の新築マンション掲示板から管理組合・管理会社・理事会掲示板へ移動しました。2015.2.13　管理担当】

[2601: 匿名さん]

大京アステージの新契約書を見ていないが、管理会社の責任範囲を明確にしたのなら、良い方向ではないかと思う。差支えなければ、条文をあげてほしい。

[2602: マンション掲示板さん]

>>2600 匿名さん
大京アステージの営業マンのレベルの低さには呆れるばかり。
客先に来て間違った自説を譲らないで大声で言い争いする。喧嘩状態。
普通の営業マンなら客先と揉めそうに成ったら、上司と相談しましてとか、会社に持ち帰り再度回答します、とか言うのが、普通なのだが、、。
客先と喧嘩する大京アステージの営業マン。
全く社員教育が出来ていないのだ。
驚くばかり！

[2603: マンション掲示板さん]

某マンション管理士と顧問契約している。
苦情兼ねて大京アステージとの問題点の解決方法を聞いてみた。
その結果が下記の通りだった。
1.大京アステージはそう言う会社なんですよ！
2.これからも変わらない！
3.いやなら管理会社を変えるしか無い！
これが解答だった。
やれやれ、ポカーン。

[2604: eマンションさん]

>>2603 マンション掲示板さん
そのマンション管理士必要？高いお金を払って、誰がそんな回答で納得するのか…
問題を解決出来ないコンサルは不要。管理会社諸共チェンジがいいと思います。

[2605: 購入経験者さん]

>>2598 匿名さん

「管理会社は管理組合へ提案をするが、責任は全て管理組合です。」
これって、言われなくても当たり前ですが、だからといって、管理会社に責任がないわけではないんですよね。
問題なのは、個別の工事は、業務委託でやっている部分もあり、そこは、契約書でなんと言おうと、個別契約書では、別の内容なんですから、別ですけどね。

あとは、勝手に情報を隠したり、こちらの方針を拒否して、勝手に他の方針で作業をすすめるんですよね。例えば、来期予算作成作業とか。
委託契約だったら仕方がない部分はあると思いますが、責任がない委任で組んでいるんだったら、こちらの承認無しに勝手に違う判断を入れてきて、修正する時間がないとかいいだすんですよね。

そういう、こちらの指示以外で勝手に始めた事の結果は、こちらの監督下でやっていないんだから、その場合の責任は管理会社の責任のはずですけどね。

委任契約だから、理事会の方針通りに作業しますが、結果責任はとりませんよ。というスタンスのはず。でも、理事会の方針には従わず、作業を進めますよ。しかも、結果責任もとりませんよ。だから、管理会社として意味がわからない。

[2606: 匿名さん]

>>2602 マンション掲示板さん
だからその揉めた自説とやらを具体的に書いてよ。
大声で喧嘩したとか社員教育なってないとかそんな情報要らない。

[2607: 購入経験者さん]

>>2603 マンション掲示板さん

マンション管理士（顧問）の方の立ち位置（業務）を理解、
また、密にコミュケーションを図れていますか!?

当マンションも、今年から顧問契約を始めましたが、
基本的な活動は、管理組合が主体で、顧問はあくまでサポート役ですよ‥

>1.大京アステージはそう言う会社なんですよ！

顧問は、管理組合へのアドバイスや
管理会社へ是正勧告（牽制）の活動をしてくれていませんか？

>2.これからも変わらない！

管理会社側は、是正勧告（牽制）を、完全に無視していませんか？

>3.いやなら管理会社を変えるしか無い！

正論だと思いますよ。大凶カスは、超悪徳営利団体ですから‥
管理会社の「管理」と言う言葉を、まるで理解できていない‥（失笑）

うちは、一部の自主管理の推進・無駄な支出の防止
（顧問経由で工事関連の相見積りを依頼）などで
大凶カスを牽制、専門委員会を立ち上げて、管理会社のリプレースを検討中です。

マンション管理士（顧問）の業務内容は、契約書内に記載があると思います。
理事長が契約書を保有していると思いますので、確認してみては如何でしょうか!?

以上、ご参考までに‥

[2608: eマンションさん]

マンション管理士にも当たり外れがあるからね。
私の所のマンション管理士は経験豊富な方で、大京アステージへの良い牽制になっています。

[2609: 匿名さん]

マンション管理士を選ぶくらいなら、先に管理会社変えた方がいい。

[2610: eマンションさん]

私の地域だと管理自体はマトモな方なので、単純にリプレイスしても良くならないかな。
担当フロントも管理は優秀だし。
ボッタクリ見積もり持ってくるのは全国共通みたいだから、その牽制にマンション管理士が活躍してる。

[2611: 匿名さん]

>>2607 購入経験者さん
正直、既に住人達からの信用はありません。
管理会社は、フロントマンや管理人を入れ替え、新たに出直してきました。我らのマンションが、リプレイスするなら、最低ランク管理会社からの脱出？となります。どこに変えても、今より良くなるはずです。
更に、管理会社選定条件に、「大規模横領事件を３回以内」を条件設定なら、現在の管理会社は、この緩すぎる条件でも生き残る事は出来ませんね。
90日業務停止処分とは、額の大きい横領の結果、下される処分。これ以外にも小さな横領、人目につかないものも多数ありました。尋常でない。

本当の詐欺集団は、完全犯罪を目指す為、法的にすり抜けるよう上手くやるのです。

[2612: ご近所さん]

＞2611 匿名さん
＞本当の詐欺集団は、完全犯罪を目指す為、法的にすり抜けるよう上手くやるのです
つまり、合法的にやるわけです。
合法的にやるためには、あたかも議案が住民の総意で決定されたかのように見せかけることです。
これさえくぐりぬければ、住民の総意ですから、堂々とぼったくり工事や管理費等の値上げも合法的に行えるわけです。
その肝心要の住民の総意は、管理会社による【議決権数操作】で簡単にできるわけです。

[2613: 匿名さん]

>>2612 ご近所さん

そうです。議決権の件ですが、
マンションに住んでから分かりましたが、このマンションには、悪徳を働く為か不明ですが、ライオンズの関係者が大勢住んでいるようです。

[2614: 匿名さん]

>>2608 eマンションさん

マンション管理士を雇うと、建物の汚損、破損の確認、保険申請、業者間の見積もり、等を依頼出来るのですか？

[2615: eマンションさん]

>>2614 匿名さん
そこは契約次第でしょう。
私の所は業者間の見積もりはやってくれますね。
建物診断は第三者アフター点検も依頼したのでやって貰いましたが、顧問契約だけだと分からないです。
保険はアステージが代理店なのでフロント経由です。

[2616: 匿名さん]

>>2615 eマンションさん
返信ありがとうございました。

[2617: 匿名さん]

大京アステージは、大規模修繕を早期に実行させたいような動きです。建物診断等を無料で行い、タイルの浮きが多い事を指摘。ですが、通常10年ほどで浮いてくる事に！私達が違和感を持つべきです。タイルの浮きが10年足らずで各所に発生しているなら、管理組合はアフター保証で全て直させるべきです。何故しなかったのか。アステージが、関連の穴吹に、診断書類を作らせ持参しました。しかし、ベランダ等に損傷がなく、足場を組んでの意味のない大規模修繕は、管理組合の資金を早期に枯渇させ、それは建物の死を意味します。彼らの誘いに乗らず徹底的に外部の知識を入れ、本当の建物の状態を把握すべき。浮きがあるならピンポイントで保証修理をお願い。無理なら早期にそこだけ修繕。焦らされた結果の行動は、詐欺に遭った時と同様となります。

[2618: 匿名さん]

数千万で購入した大切な人マンションなのに、こういった管理会社が入っていると本当に迷惑です。建物の価値を下げたくないのですが、
将来的に土地の持ち分しか残らないかと思うと恨み心すら芽生えます。

[2619: 匿名さん]

以前、大京アステージさんでした。
分譲を止めてから、親会社からヘンな上司が来てしまっているとかで、担当者さんは大変そうでした。
担当者さんに全く不満はなかったものの、会社自体がそうなので、他の管理会社に変えざるを得ませんでした。悲しい( ﾉД`)ｼｸｼｸ…

[2620: ご近所さん]

管理会社以上というか、管理会社以前に、管理組合が良くないというのが私のマンションの事例です（大京ではない大手）。会社がやりそうなことを組合として実行していくのですから、組合に同調しない住人個人が初期に期待するような法の網には極めてかかりにくい運営がうまくできています。

たとえば「理事会活動のこの点に問題がある」とでも公言しようものなら、組合は理事長を中心に組織として「発言者のこういうところにこそ問題あり」と反撃してきます。数百人もいる一般の組合員たちは、果敢な個人による指摘を完全無視しながら、上記の反撃には総会その他すべての局面において承認を与えていくので、組織の問題の解明は一切やらずに異端者見せしめ裁判的組合運営さえマンションでやってのけるのです。

会社と組合の（隠れた）蜜月関係は、テレビや新聞が決して手を付けない部分です。会社と組合がともに嫌がるとしたら、集団の意思決定に従わない知性の持ち主（つまり多数決に負けない個人）の存在でしょう。来年からの「管理計画認定制度」（現在、国交省がパブリックコメント募集中～７月１５日まで）によって、こうした個人がもう出てこれなくなるのではと恐れます。「当マンションの認定された管理を批判して、評判と資産価値を下げる気か？　ならば中古価格の下落分すべてを訴訟で請求するぞ」とか「ひぼう中傷だ、慰謝料だ」と言い出す理事長の出現、ありえます。

いやいや、組合員は善良で会社が悪いというマンションなら、まだ傷は浅く、恵まれているほうだと思うんです。

[2621: ご近所さん]

＞2620 ご近所さん
＞組合員は善良で会社が悪いというマンションなら、まだ傷は浅く、恵まれているほうだと思うんです。
組合の捉え方が歪んでいますね。
2620 ご近所さんも組合員であり、組合員が間違っているならご近所さんが間違いを正せばいいことです。
その努力すらせずに、傍観者みたいな発言は卑怯な人間がすることです。
＞会社と組合がともに嫌がるとしたら、集団の意思決定に従わない知性の持ち主（つまり多数決に負けない個人）の存在でしょう。
反抗期の年少者が言うようなことをいってどうするの。
集団の規則に従うのが嫌なら、そういった集団に自ら好んで住んでいる自分を責めないといけない。
批判すべきは自分自身であって、批判すべき相手を間違えている。
どんな議案でも賛否両論あるから、少数派になれば従うのは民主主義のルールです。
ただ、管理会社や悪徳理事長らによる【議決権数操作】による【偽りの住民の総意】には断固として戦わなければならない。

[2622: 名無しさん]

>>2620 ご近所さん
2620さん（知識人）の意見を無視する、横暴で凶暴でもはや手が付けられない管理組合、という状態でしょうか？問題と考え管理会社が矯正する事もない？不快な気持ちで暮らすのは嫌ですね。
馬鹿な管理会社も嫌ですが、知識のない管理組合に世間ズレマンションにされるは、もっと嫌です。どうすれば良いのでしょうね。

[2623: 評判気になるさん]

>>2621 ご近所さん
2621さん。貴方自身が事実関係把握されてるのですかね？
マンション管理会社に指導力なければ、
マンション管理組合が暴走する事もあるかと。比較的、賃貸率が非常に高いとかセカンド使用、更に無関心な区分所有者の多い分譲マンションでも発生しているのでは。

[2624: ご近所さん]

＞2623 評判気になるさん
HNを統一してください。
＞2620 ご近所さんですか？
＞マンション管理組合が暴走する事もあるか
暴走しても第三者があれこれ介入すべきではないでしょう。
彼らの財産を、彼ら自身が最後は責任を取るのですからね。
あなたは正義の味方のふりして、彼らの財産からお金儲けを企んでいるだけです。
戸別のマイホームで考えると理解しやすいですよ。

[2625: 匿名さん]

マンション管理がなっていない、管理組合の積立金を削ぎ取るのが目的の、大京アステージは今すぐ管理会社を名乗るのを辞め、我々のマンションから出て行って欲しい。
大京アステージからの大規模修繕見積もりは、大規模横領計画だし、中身もない。とにかくごっそり掠め取るその時まで建物の修繕はしない。管理のカの字も出来ない分からない民法も知らないアホフロントマンだから管理組合もその上をいく訳です。区分所有者が気の毒過ぎる。

[2626: eマンションさん]

>>2625 匿名さん
アステージが居座っているんじゃなくて管理組合が継続してるんだよなー
あなた自身が反アステージ派の仲間を作らないと変わらない。

[2627: eマンションさん]

>>2624 ご近所さん

お金儲け？管理組合が暴走している事を指摘した方が、なぜお金儲けを企むのか意味が分からないですね。

[2628: eマンションさん]

マンション内で保険事故発生し
設備の交換費用を業者で見積もりの結果は60マン程度だとすると、同じ設備をアステージがリニューアル費用で計上する数字は、　恐ろしく高いのですからね。3倍程度でした。　

以下は知恵袋。


tet********さん
2013/9/24 13:03
1回答
マンション管理会社ってやばいですねえ！
マンション管理会社ってやばいですねえ！ 昨日大田区西糀谷のマンションの臨時総会があったんですが、
何と同じマンション内で管理会社と理事が結託して、組合員の横領事件を告訴して、
その挙句に自殺者が出たそうです。
お気の毒に、その遺族は和解を申し出てこのトラブルは「一件落着」となるかと思えば、
実はとんでもなかった。
この管理会社、去年の決算報告書に「弁護士費用」180万を計上していたのに、
昨日の弁護士の説明では、「85万しかもらっていない」という・・・・。
勿論、この組合員たちは「どうしてそんなに違うんだ」と問いただすと・・・・・。
「問題ありません」の一点張りだとか。
キチンと説明できるはずもないが、居直っているこの態度はすごいね！
聴けばこの会社、実はこの数十年の間に、もう4回も社名を変えたり、
会社を潰してはどこかに潜り込んでは、過去の資料を隠滅してきたらしい。
しかも、驚くのはこの連中、あろうことか今度は「大京エアなんとか」という
ライオンズマンションの管理会社？に潜り込めたというから凄い！
CSR室なんかもあるのかねえ、この会社。
もし、あるなら大問題だ。
100万以上も領収金額が違っていても、これを「問題なし」と居直れる神経。
私にも欲しいなあ。
それにしても、管理会社って野放し状態で本当にいいの？
所管行政さん、大丈夫ですか？これから景気が上向くのに・・・・

[2629: ご近所さん]

>2627 eマンションさん
>管理組合が暴走している事を指摘した方が、なぜお金儲けを企むのか意味が分からないです
それはあなたの想像力の欠如です。
例え、組合が暴走していたとしても他人に迷惑をかけるわけでもない。
そこに管理会社が意図的に介入するからには企みがあるからですよ。
まさか、管理会社が暴走している組合の為にボランティアで介入するわけでもないでしょう。

[2630: 匿名さん]

悪知恵に360度頭が働く。積立金が枯渇してから彼らと縁を切ればその先、持たない。建物は死ぬ。建物は後半もっと多くの修繕費がかかるのだから。一方、管理会社は必死。裏でコンサルをこっそり送り込むなどして管理組合を取り込む術も熟知してますから気をつけて。

[2631: 販売関係者さん]

>>2628 eマンションさん
大京アステージの誤魔化体質は本当にひどい。
うそ、騙しを平気でやる。
この業界はど素人を相手の美味しい業界と言われているようだ。
国土交通省はこれでいいのか？
マスコミに訴えて世論から変えて行くしかない。

[2632: 公論です]

日曜日（６月２７日）の朝日新聞にマンション管理会社についての住民の赤裸々な投書が掲載されていました。東京本社版以外にも載ったのか分かりませんが、後日、縮刷版で読む人のために。
https://www.asahi.com/articles/DA3S14953085.html

[2633: 匿名さん]

絶賛・詐欺活動中の大凶悪…は、従業員数：1,406人、管理組合数：7,626 なる数値。

従業員：1名あたりの比率を計算すると…　7,626 ÷ 1,406 = 「5.42」 と驚愕の数値！

他社は、1前後～（多くても）2後半の数値のゾーンに分布しており、
如何に異常な悪徳業者（適切なマンション管理など、到底、無理）である事が判断できる。

不祥事連発で、まともな人間は皆無でしょうね…

管理組合の活動も、能無しフロントマンのお守りで、手一杯。

嘘で塗り固めるフロントマンの発言は、
みんなの了承を得て、ボイスレコーダーで録音！しないと、もう駄目な時期に差し掛かっています…

[2634: 匿名さん]

（声）マンション修繕積立金に不安
2021/6/27 5:00 会員記事
　無職　原田眞知子（埼玉県　６９）
　築約２５年、４０世帯ほどの分譲マンションに住んでいる。２０１９年に外壁などの大規模修繕を６千万円以上かけて実施したが、分譲会社系列の管理会社によると、今後もエレベーターや給排水管の更新などで数千万円の修繕が必要になるという。
　膨大な金額を聞くうち気になることがいくつもでてきた。各戸を購入した住民で構成する管理組合の規約の所在がわからない。管理会社に尋ねると管理人室に１冊あるだけという。見てみると難しい文章が並ぶ。全戸に配布して欲しいと要望すると、数万円の印刷代を請求された。
　管理組合の理事は住民が１年ごとの輪番で務めているが、建物管理の知識や経験は浅く、理事会や総会では管理会社が提案する修繕案などがそのまま通ってきた。見積もりも、管理会社は一番安価と説明するが、不要な工事も多いように思える。
　修繕積立金は既に底を突き、借り入れまでしている。このため、毎月の徴収額はこの秋から５千円ほど値上がりする。今後の修繕を考えるとさらに値上げもあり得るという。介護保険料や医療費も値上がりする中、わが家では修繕積立金の値上げが一番の脅威となっている。


↑はまさに、今後起こりそうな予感です、現在大凶アステージです。

[2635: 匿名さん]

>>2634 匿名さん
アステージじゃなくても同じ結末な気がしますよ。
25年規約すら見てない管理組合なんて、管理会社やりたい放題でしょう。修繕出来てるだけマシなのかも。でもこんなの今後いっぱい出てくるんでしょうね。第3者管理とかが進むといいんですかね。

[2636: 匿名さん]

>>2635 匿名さん

信頼出来る管理会社が良いですね。
我々のマンションはアステージを信頼した結果、
議事録、管理会社の利害に反する事は書かない。管理組合役員からの質問には答えない。区分所有者からの質問にも答えない。管理費だけは高額で引き落とされ続け、現在、積立金不足状態です。賃貸では気付かないライオンズマンションブランドの闇。
分譲マンションは管理を買えと言いますが…大規模修繕項目には必要のない費用、設備として存在しない交換費用が計上され、保険の正しい申告をさせない。代理店なのに保険事故に対し、嘘をつき申請させない。過去は、管理費用の圧縮を試みる役員の妨害を図る為、管理人は、自分らの利害に反する役員の名誉毀損となるような悪い噂を区分所有者に流し、それを鵜呑みにした区分所有者を上手く利用しますから、結果、自分らの手を汚さず、役員を引きずり下ろす等、非常に巧みな技を使います。管理会社変更となれば、陰でアステージシンバの役員に相見積もりを開示させ管理費を同額にし、管理会社変更をさせない行為までします。他にも妨害行為は多数あり今に至っております。

[2637: 入居予定者]

>>2636 匿名さん
後学のため保険や議事録、質問内容について詳しく書いて欲しいです。難しければせめて住戸規模・築年数・現在の管理委託費を知りたいです。

[2638: 匿名さん]

https://news.yahoo.co.jp/articles/ebd2f0e186f3fdee9597f933015078d25c9b...
女子高生死亡の斜面崩落事故、マンション住民側が売り主ら提訴　神奈川・逗子　6/17(木) 23:41配信

　神奈川県逗子市池子で昨年２月、斜面が崩落し、市内在住の高校３年の女子生徒＝当時（１８）＝が死亡した事故で、建築前の調査で斜面の一部が崩落しており、危険性が十分に予測できたのに告知せず販売したとして、斜面地を所有するマンションの区分所有者などが売り主らに計約９６２７万円の損害賠償を求めた訴訟の第１回口頭弁論が１８日、横浜地裁で開かれる。

　区分所有者と管理組合らマンション側は、売り主の不動産会社と、販売代理会社、設計監理会社、管理会社の４者を訴えている。

　訴状などによると、崩落事故後に建築確認申請書などを精査した結果、着工前の２００３年６月に作成された「地質調査報告書」が見つかり、その中で、今回崩落した斜面について「既に崩壊地が数カ所存在していることが確認され、風化が進行している」と売り主らが指摘を受けていたことが分かった、としている。

https://www.tokyo-np.co.jp/article/111170?rct=national
斜面風化を告知せずと提訴　死亡事故のマンション住民　2021年6月17日

　提訴は今年４月。住民側は「プロスペクト（旧グローベルス）」（東京都）が説明を怠ったため、事故後の土砂の処理や復旧工事などの負担が生じたとして、同社などに計約９６００万円の損害賠償を求めている。住民側が調査を把握したのは事故後で、結果に基づいて斜面を適切に管理していれば、事故は防げたと主張している。

https://www.kanaloco.jp/news/social/article-544417.html
逗子斜面崩落訴訟　初弁論が延期　新たな期日未定　2021年6月18日

　逗子市池子で昨年２月、斜面が崩落し、高校３年の女子生徒＝当時（１８）＝が死亡した事故で、斜面地を所有するマンションの住人らと管理組合が売り主らに損害賠償を求めた訴訟の第１回口頭弁論期日が前日になって取り消されたことが１８日、分かった。

[2639: 匿名さん]

渦中のマンション管理人が異常を察し、報告したのに大京アステージ管理会社は何もしなかったそうです…
建物内の住民の命すら守れない管理会社なので…

[2640: 匿名さん]

外を歩いている人が死のうとも、最悪な結果の情報を隠し通すだけです。我々はこのサイトや、外部情報から知ることになる。大手なのに驚きの連続です。大京アステージが起こした大規模詐欺事件で業務停止3ヶ月の後、総会で指摘された時もフロントマンは無関係を装っておりました。分譲マンションは、管理会社が悪いと、防災，防犯、修繕、全てが悪化していく。その後、建物もろとも最悪な結果になるはず。管理組合は早く縁を切るべきではないかと日々思う。

[2641: 匿名さん]

>>2640 匿名さん

60日では？

[2642: 匿名さん]

Wikipediaでは、
2009年にも大規模横領事件を起こしています。
現在、オリックス傘下となりました。


沿革

不祥事、行政指示及び業務停止処分

ライオンズマンショングローベル逗子の丘の斜面崩壊、18歳女子高生が死亡

大京をオリックスグループとして認識するものではない 編集

大京の子会社化の発表時にオリックス広報は、「大京をオリックスグループとして認識するものではない」と述べている。持ち株比率を増やし、オリックスの傘下に取り込むも、大京は所詮「投資事業の対象」という位置づけ。投資対象として期間収益を取込み、最終的には、売却してエグジット益を狙う基本戦略となる。投資案件として成功したかいなかは、あおぞら銀行同様、大京がオリックス連結グループを外れる時、最終的なエグジットの結果次第である[17]。

[2643: 匿名さん]

オリックスは、収益獲得後は大京を売却予定。
より収益性を求める方向性となれば、管理組合との利益相反関係は更に増す。
雑費、人件費、無駄なコストの削減等が進み更なる管理の質低下を招きます。

[2644: 評判気になるさん]

東京都K市の当マンション（ライオンズマンション）は築後約30年間、（途中で社名変更があったものの）一貫して大京アステージ社との間で管理委託契約を結んできました。近年、同社の受託業務姿勢には疑問を感じる点が多く、2020年には不適切行為（場合によっては違法行為とも見える）が発生しました。その経緯を、以下に示します。
2020年7月の総会決議に従い、給水方式変更工事を同年10月ごろに実施しました。工事費が1000万円を超える大きな工事です。11月3日に本工事契約を補助（実質的には工事業者の仲介）している大京アステージからの工事終了の連絡を受けたのですが、工事後にはそれまでとは異なる高水圧となっており、工事結果について理事や住民からも不安の声が上がりました。そこで理事会では、大京アステージに対して、住民アンケートを取ったうえで不安を感じた家庭については個別に対応するよう指示をいたしました。
しかし同社は、住民対応中であるにもかかわらず、簡易完成図書提出をもって工事は完了しており、しかも工事請負業者（大京穴吹建設社）もその理解であるという虚偽の通達（後述の通り、これは工事請負業者の意図ではありません）をもとに、支払いを手続き依頼してきました。理事会としては、個別住民対応が完了しておらず、最終完成図書も受理していない段階での支払い手続きは妥当ではないと判断し、その旨を大京アステージに伝えました。
最終的には、12月19日に「住民対応がすべて完了した」との大京穴吹建設からの連絡が口頭でありました。これにより理事会としては大京穴吹建設からの最終完成図書の提出をもって納品とし、支払いを行う予定でした。しかし、二日後の12月21日に大京アステージ担当者（フロントマン）からは、数日以内に支払いを完了しない場合には「業者倒産」や「損害賠償請求」などもあり得るという文言が理事全員にメールで送られてきました。この結果、理事会が大きく動揺・混乱したことは言うまでもありません。
その後、理事3名で大京穴吹建設担当者に電話確認し、住民対応未完了段階および最終完成図書未提出段階での支払い請求は大京穴吹建設の意図することではないことを確認しました。また、大京アステージ西東京支店は、大京アステージフロントマンのこれらの不適切な支払い請求行為を把握していなかったことも、後日の西東京支店長および担当課長への面談で分かりました。
この一件に関しての大京アステージ西東京支店長から理事会への謝罪文が送付されましたが、今回の混乱の原因は大京アステージ社と理事長の理解の相違によると記載されていました。これはもちろん正しくなく、上記の説明の通り今回の一件はすべて大京アステージの不適切行為によるものです。西東京支店長は口頭での面談でそれを認めたにもかかわらず、謝罪文では理事会らの繰り返しの依頼に対して自社の過失および責任についての明記を拒否しました。また、当該フロントマンは依然として当マンション担当のままです。
そもそも、当マンションと大京アステージ社の間の管理委託契約では、工事の外注において発注補助や実施確認を同社が行うことになっていますが、当マンションに対して支払いを督促をする義務も、また権利もありません。また、後日の確認により工事業務遂行に関して大京アステージ社と大京穴吹建設の間には業務委託契約関係はなく（あれば明らかな利益相反行為となります）、大京アステージ社は大京穴吹建設を代行して当マンションに支払い督促を行う権限を有していません。まして、上記のように大京穴吹建設の意向でもない支払いを架空の損害賠償請求をちらつかせて強要する行為は、不適切行為を超えて違法行為である恐れさえあります。また、工事請負業者の意向と無関係に支払い督促をする行為は工事請負業者との間でキックバック等の利益供与を想起させ、コンプライアンス上の不透明感が否めません。
以上は大京アステージ社の不適切行為の一例であり、その他、管理委託契約内容の自社が有利になるような曲解（理事会でのその都度の指摘に対しては謝罪して認める）や数百万円の差額の出る見積もり作成など、大京アステージ社の自社利益誘導型の行為は目に余るものがあります。健全なマンション業務委託のためには、このような管理委託契約は一日でも早く見直すべきと感じます。

[2645: eマンションさん]

管理会社の過失→管理組合の過失。
にすり替えたのですね…
詐欺、横領、不法行為、善管注意義務違反は常套手段…

[2646: 匿名さん]

上記のマンション工事の不手際、その後の管理会社の対応の悪さ、
関係性がないとはいえ、
普段からの管理体制により、今回の逗子の死亡事故さえ起こってしまったのではないか…

マンションのり面崩落事故の後の全国の管理組合への管理会社の対応が更に酷い。大切な人の命が失われたというのに
この事件が発生した後、アステージ管理会社は全国のマンション総会時、詳しい説明もせず、単に重要事項の削除をしている事。改善策ではなく責任逃れのみだ。

某新聞社の記事。以下

生徒死亡の逗子斜面崩落、前日に亀裂　県に事故後報告
社会・くらし
2020年10月31日
神奈川県逗子市で2月、マンション敷地内の斜面が崩れ、隣接した道路を歩いていた県立高校の女子生徒（当時18）が土砂に埋もれ死亡した事故で、県は31日、前日にマンションの管理人が斜面に亀裂を見つけ、管理会社に連絡していたことを明らかにした。管理会社から県への報告は事故後だった。


　2月、神奈川県逗子市で女子生徒が巻き込まれた斜面崩落事故の現場=共同
県の会見によると、事故前日の2月4日、管理会社から現場斜面が土砂災害発生時の特別警戒区域（レッドゾーン）に該当するか調査する日程を問い合わせる電話があった。その際に亀裂の報告はなかった。

県横須賀土木事務所は事故後の2月10日になって管理会社から「4日に管理人が斜面の上部に亀裂があるのを見つけた」と説明を受け、この際、紙に印刷された写真の提供を受けたという。

県の担当者は会見で「できることは非常に限られたと思うが、事前に情報をもらえれば（対応の）選択肢が広がった可能性はある」と話した。

事故は2月5日午前8時ごろ発生。石垣で補強されていなかった斜面上部から約68トンの土砂が崩落し、下の市道を通行中の生徒が巻き込まれた。3月に県が公表した報告書は「風化を主因とした崩落」と指摘した。

生徒の遺族は業務上過失致死や過失致死の容疑で、マンション管理会社の関係者と区分所有する住人らを逗子署に刑事告訴。遺族は住人側に約1億1800万円の損害賠償も求めている。

県は2011年、土砂災害が発生した場合、住民に危害が生じる恐れがあるとして、現場一帯を土砂災害警戒区域（イエローゾーン）に指定。委託を受けた調査会社が昨年11月、より危険な場所である特別警戒区域に該当するか調べていた。〔共同〕


上記アステージの対応について。

管理人が「亀裂」について管理会社へ報告しているのに、管理会社は亀裂について行政に伝えていなかった事。外部の専門家の話によると、管理会社は販売側への気遣いも入ってしまう、その可能性を否定出来ない。アステージが亀裂を報告していれば、行政側が市道を封鎖する対応で、女子生徒の命は守られたはずなのだから。

[2647: 匿名さん]

>>2644 評判気になるさんへ
私のマンションにおいても人ごとではなく大変気になる情報です。
お答えできる範囲でかまいませんので、下記の疑問点について教えていただけないでしょうか？
（１）発注時の工事仕様を理事会は把握していたのでしょうか？
（２）１千万を超える買い物をするからには理事会は当然のこととして、相見積を取り比較検討されたのでしょうか？
（３）もし競合であったとしたら最終選考で何らかの方法で大京アスと同系列（会社案内では大京アス内一部所）の大京穴吹建設になった時、違和感を訴えた人は居なかったのでしょうか？
（４）正式の工事契約は誰が誰と結んだのでしょうか？　管理組合と大京アスの一括委託工事でしょうか？　それとも管理組合と穴吹の契約でしょうか？
（５）工事完了届けは何処が何処に提出したのでしょうか？　穴吹から管理組合へ提出の契約でしょうか？
（６）支払いは誰の口座から誰の口座に振り込まれたのでしょうか？　管理組合から大京アス支払い口座経由で穴吹へ支払いでしたでしょうか？
差し支えない範囲でかまいませんので、よろしくお願いいたします。

[2648: 匿名さん]

調査会社が亀裂を見れば、県が斜面の保全工事を行うよう指導し、管理組合も承認せざるを得なかったでしょう。数千万円規模（？）の工事手配（大京アステージ）や元請け工事業者（大京穴吹建設など）の中抜きなど、オリックスグループに大きな利益が見込めるため、亀裂を見てほしいと要望した？

利益に結びつかない、緊急の安全対策には関心が向かなかった？

もしそうなら、（管理委託料の定額の利益では満足しない？）「利益成長」を掲げるオリックス経営で、従業員へのプレッシャーがあるのかもしれない。

マンション管理業に、オリックス経営は、相応しいのだろうか？？？

・生徒死亡の逗子斜面崩落、前日に亀裂　県に事故後報告: 日本経済新聞 2020年10月31日
https://www.nikkei.com/article/DGXMZO65720580R31C20A0CZ8000/

県の会見によると、事故前日の2月4日、管理会社から現場斜面が土砂災害発生時の特別警戒区域（レッドゾーン）に該当するか調査する日程を問い合わせる電話があった。既に終了したことを伝えると、管理会社は調査会社に対し「もう一度現地に行くようなら見てほしいところがある」と要望した。その際に亀裂の報告はなかった。

・オリックス統合報告書2019
https://www.orix.co.jp/grp/pdf/company/ir/library/annual_report/AR2019...
（２２ページ）
経営戦略・中期的な方向性と2019年3月期の実績

中期的な方向性
　2017年10月に発表した2019年3月期から2021年3月期までの3年間の「中期的な方向性」は、2018年3月期の当期純利益に対して年間4%から8%の成長、ROE11%以上、信用格付A格の維持です。

利益成長、資本効率、健全性の３つを軸に、バランスを取りながら経営していくことを重視してこれらの目標を設定しています。

[2649: 購入経験者さん]

マンション管理業ってのは知れば知るほど不思議な業界であると感じます。

通常、管理を請け負っている物件になんらかの不備が生じた場合（報告し、理事会が意図的に対応しないと決めた場合を除いて）には、なんらかの責任が生じるはずである。だからこそ、現状を把握するための業務責任が入っているし、それでも何かあったときの為に、保険も入っている（主に管理会社が保険代理店になっている）。

しかし、実際に何かあったときには、契約に責任は負わないという文面が入ってしまっている。これだと、そもそも、管理が出来ていなくても、管理会社が不利益にならないので、管理会社が積極的に是正するモチベーションもなくなってしまう。
管理する事に対価を支払っているのに、結果、管理出来ていない場合に責任を負わないなんていう契約がそもそも有効なのか非常に疑問ではありますが・・・

[2650: マンション掲示板さん]

>>2649 購入経験者さん

同感です。管理費を支払う意味がありません。

[2651: 匿名さん]

積み立て金を、ギラギラした目で見ている…

[2652: 匿名さん]

築10年経過のライオンズマンションに住んでいます。
最近、管理組合や管理会社の対応が酷くて困っています。

住民総会で管理組合や管理会社の意向に賛同しない住民に対する差別が酷いです。
賛同者には玄関前に植木や自転車を置いても注意しないのに対し
反対者には、老人の杖一つでも撤去しますとの張り紙を貼る。

その嫌がらせの甲斐もあってか、年々住民総会に出席する方が減ってきて
管理会社の思う通りになってきています。
ホント最低です。

[2653: eマンションさん]

>>2652 匿名さん
管理会社に毒されて管理組合がイビツになっていますね。
理事長になって改革する気がなければ、見切りをつけて手放した方がお互い良いと感じます。

[2654: 口コミ知りたいさん]

>>2647 匿名さん

コメントありがとうございます。2644を投稿したものです。
私も、今回、初めて理事（理事長）になり、いろいろ勉強しながら
だんだんと、大京アステージ社の問題（しかもかなり深刻）が
分かってきました。そのため、以下についてはお恥ずかしい
点もありますが、正直にお答えします。

> （１）発注時の工事仕様を理事会は把握していたのでしょうか？

当時は私もいろいろなことが分かっておらず、大京アステージ社に
丸投げでした。大京アステージ社が給水工事を提案してき、
自社から見積もりを取り、工事管理等を実質的に行い、
そして支払い手続きを行っていました。
今から思えば、作業内容（仕様）についてもほとんど理解
しておらず、恥ずかしい限りです。

> （２）１千万を超える買い物をするからには理事会は当然のこととして、
> 相見積を取り比較検討されたのでしょうか？

これについても、恥ずかしながら、合い見積もりもなく進めていました。
当時、大京アステージ社のフロントマンからは、「自社の協力
会社（大京穴吹建設）以外の工事会社が担当する場合には、
当社は十分に面倒が見れませんよ」と、脅しのようなことを言われて
おり、他の選択の余地はないと思いこまされていました。

なお、この点は大いに反省し、次回総会で理事会細則を見直して、
「工事または関連する発注については原則、合い見積もりをとること」と
理事会規則に追加することにしました。
これにより、マンション管理会社が合い見積もり取得に非協力的な
場合には、理事会細則を尊重しないということになります。

> （３）もし競合であったとしたら最終選考で何らかの方法で大京アスと同系列（会社案内では大京アス内一部所）の大京穴吹建設になった時、違和感を訴えた人は居なかったのでしょうか？

上記の通り競合ではないので、これについては無回答となります。
なお、この件でいろいろなことを勉強し、現在はすべての案件（かなり
少額の工事案件であっても）合い見積もりをとるようにしています。
＃私は理事長を退任し、副理事長として契約関係に専念しています。
その結果、すべての案件で大京アステージ社の見積もりはかなり高額で
あり、このところ連続4案件（数100万円案件を含む）で他社との
契約となっています。

なお、この会社案内の「大京穴吹建設が大京アステージ社の一部署
である」という記載がどこにあるか、教えていただけないでしょうか。

> （４）正式の工事契約は誰が誰と結んだのでしょうか？　管理組合と大京アスの一括委託工事でしょうか？　それとも管理組合と穴吹の契約でしょうか？

大京穴吹建設との契約です。

> （５）工事完了届けは何処が何処に提出したのでしょうか？　穴吹から管理組合へ提出の契約でしょうか？

契約内容は把握できていませんが、当マンションが大京穴吹建設との契約で
ある以上、工事完了届（正式な完成図書）の提出は（大京アステージ経由
だったとしても）当マンションに対しての提出です。

> （６）支払いは誰の口座から誰の口座に振り込まれたのでしょうか？　管理組合から大京アス支払い口座経由で穴吹へ支払いでしたでしょうか？

これは、大京アステージ社との契約上、いったん同社の口座に振り込まれてから
相手先に支払われるようです。これは、工事業者がどこであってもこの手続き
というルールになっています。

[2655: 評判気になるさん]

>>2654 口コミ知りたいさん

一年分の修繕積立て金を残して、お金をがっぽり引き抜かれていませんか？

[2656: 口コミ知りたいさん]

>>2655 評判気になるさん

何か、ぎょっとするコメントですが、具体的にはどういうことでしょうか。
会計は通帳で確認できますので不正な会計操作は難しいと思うのですが…。

何か、がっぽり引き抜く方法があるのでしょうか？

[2657: 購入経験者さん]

>>2654 口コミ知りたいさん

今ひとつ分からないのですが、契約が工事業者と理事会なのでしたら、大京アステージの口座を通すためには、大京アステージが「資金移動業」を営んでいるという事になってしまうので、できないのではないでしょうか？

決裁代行業としてならば、工事業者からあらかじめ支払代行の委託を受けていることになるので、大京アステージのお抱え工事業者でないと難しい気がします。

従って、工事業者と大京アステージ間の契約で、理事会からは見た契約上の、工事業者は大京アステージでないとそんなことは無理な気がするのですが・・・

ちがうのでしょうか？
一応、大京アステージが資金移動業の資格を持っている会社なのかHPをみたら乗っていませんので・・・

[2658: 評判気になるさん]

>>2657 購入経験者さん

ちょっと調べてみます。ただ、もし、資金移動業をしていたとしても、
それが「がっぽり引き抜く」ということを意味することはないように
思います。

もしかして、ご指摘されているのは、マンションが大京アステージ社に
支払う金額と、大京アステージ社が工事会社に支払う金額が一致せず、
中抜きをしているのではないかということでしょうか？

[2659: 通りがかりさん]

大京アステージと業者間のルールですから、区分所有者や理事には裏側のしくみは見えないのです。
大京と無関係な会社に変更したつもりでも利益率の大きい駐車場メンテナンス会社等から裏でバックマージンを受け取る為、管理組合への請求額が高騰してしまう。管理会社を変更し、業者に値引き交渉すれば業者が同意しますので分かるはずです。

[2660: 評判気になるさん]

>>2659 通りがかりさん
支払いは大京アステージ社を通じて行うにしても、契約はマンションと大京穴吹建設と行うのですから、大京穴吹建設からの見積もりや領収書を閲覧すれば、契約額はわかるのではないでしょうか。この見積もりや領収書は、マンション側が持っているはず（持っているべき）ではないかと思いますが、違いますでしょうか。

[2661: 購入経験者さん]

>>2658 評判気になるさん

「資金移動業」を無免許でやっていはいけないはずなので、がっぽり抜くもなにも、やってはいけない事だから、大京アステージの口座を通すことを、大京アステージが会社としてやらないはず。という事です。資金の流れという証拠を利益なくやってしまう訳がないという事です。そんなことしていたことがばれたら、業務停止命令が出てもおかしくないはずです。無免許金融業を営んでいたとなるので。

（資金移動業と収納代行の違いがわからない場合には、他のサイトとかで調べてみてください）
なので、収納代行となると・・・

> 大京アステージ社に支払う金額と、大京アステージ社が工事会社に支払う金額が一致せず、中抜き

むしろ、今度は、これをしていない事はあり得ないという事です。
理事会と工事業者間の支払リスクを大京アステージが負うことになります。
双方で業務と支払の契約をしていて、双方の同意があるにもかかわらず、金融リスクや回収手続きが困難なときにそれを外部に任せたいという場合に使うのが、収納代行という事です。
企業として、支払リスクを無料で請け負うはずがありません。マンション側がお金が払えない、工事会社が逃げてしまったとかが起きた時に、無駄にその問題に足を突っ込むことになるので、そのリスク費用を乗せずにやるなんて、企業側の理屈から見ればありえない・・・

企業側から見れば、意味のない金額が入金されて、なぜか出て行くお金を会計管理上、手間が増えるだけなのにやるはずありません。やる以上は、そこに利益がなければ、よく分かりません。預かっていたものが移動しただけと言っても、個人間であれば、問題なさそうですが、企業になると基本的に入ってきたお金は収入になるので、税金がかかってしまいます。それが、かからないように、単に代理で預かっていた事を証明する必要（しかも、場合によっては免許がいる）が生じるので、それを意味なくやるメリットが企業にあるとは思えないなーと。

となると、実体は以下しかできないんじゃないかなーと。
１）実は、管理会社から見えれば、大京アステージとの契約である。つまり、大京アステージから見れば、売上である。
２）その口座は、実は大京アステージの口座ではなく、理事会の口座である。

金額が一致していれば、大京アステージが送金手続き上の業務を請け負う上で、管理会社から、口座を預かっているという立て付けのはずです。
なので、その口座情報の内訳を出してくださいと言われれば、その手数料は求められるからも知れませんが、口座自身は理事会のもののはずですなので、出来ないという事はないはずです。もし、見せられないとなったら、口座を本来の持ち主である理事会に返してください言えばいいのかなと。

そんなうまい金融業の抜け道方法があるのか？と思いました。
あれば、あったで、すごく知りたいです。

ただし、グループ会社やお抱え工事業者であれば、支払代行をやっても実体はお仲間なので、それは大京アステージからみても理にかなっているかと。工事会社からしてみても、理事会が支払えないとなっても、大京アステージが代わりに支払う事になるので、安心して仕事ができます見たいな事を言うかも知れません。
その代わり、収納代行委託料という事実上のバックマージンを、工事会社は、大京アステージに別な名目で支払うことはあると思います。
この金額は、マンションと工事会社の契約とは関係ない契約なので、大京アステージは、理事会側に全く見せる必要はありません。

だから、大京アステージとは全くこれまで付き合いのない工事業者と理事会の契約となった場合にも、大京アステージの口座を通すルールとなるとおかしいなと。

企業間だと、誰が誰にお金を支払うという事も契約にいれたりするので、例えば、それを入れたらどうでしょうか？
大京アステージ所有の口座を通す事が契約上できなくなるはずです。工事会社から見えれば、大京アステージからお金が支払われても、契約上は、理事会がお金を支払うとなっているので、工事会社が支払がない！と言いだしたときに、理事会が大京アステージに支払ったと言っても、それは工事会社に関係ないので、引き続き、理事会は工事会社に支払義務が残ったままとなります。つまり、理事会側の契約リスクが残ったままになります。
だから、直接、振り込んでください、しか出来なくなります。

それでも大丈夫だと言われたら、その証拠（契約書）を示してくださいと言えば、いいのかなと。

[2662: 購入経験者さん]

>>2661 購入経験者さん

一部間違えました。
以下、間違い

> 金額が一致していれば、大京アステージが送金手続き上の業務を請け負う上で、管理会社から、口座を預かっているという立て付けのはずです。

正しい）
金額が一致していれば、大京アステージが送金手続き上の業務を請け負う上で、「管理組合」から、口座を預かっているという立て付けのはずです。

[2663: 匿名さん]

[ご本人様からの依頼により、削除しました。管理担当]

[2664: 検討板ユーザーさん]

>>2657 購入経験者さん
大京アステージがキックバックやマージンを受け取る場合、業者と大京アステージ間で行われる為、管理組合は分からないでしょう。高額となる駐車場メンテナンス業者、他。業界ルールですから。そのキックバック相当額は管理組合に上乗せされ、業者が管理組合へ請求します。馬鹿らしき慣習から外れる事が大切かと。他の管理組合と付き合い、単価を調べる等。

[2665: 検討板ユーザーさん]

[削除されたレスへの返信のため、削除しました。管理担当]

[2666: 購入経験者さん]

>>2664 検討板ユーザーさん

趣旨が伝わっていなかったらすいません。キックバックや、マージンを受け取っているかどうかではなくて、

2654さんが、
> 大京アステージ社との契約上、いったん同社の口座に振り込まれてから相手先に支払われるようです

と書いてあるし、少々、忘れましたが、他でも似たような事を書いている方がいたので、それをやることの、業者（管理会社）側の経済合理性の観点から意味がわからないので、書いてみました。

それが、どうしても、大京アステージとしてキックバックやマージンを受け取る為に、必要な事なのでしたら、それを回避できればいいのかなと。
この変な、お金の迂回ルートをわざわざ作る理由はないはずなのに、不思議だなと言うだけです。単純に、マージン等をあとで工事業者が戻せばいいだけなのに。

それが出来ない都合があるのはなぜなのか？に興味を持ちました。

[2667: 匿名さん]

//www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/666826/


上を参考に。

[2668: 大凶あす定時]

>>2665 検討板ユーザーさん
同感です。管理費用見直しのためかもしれませんが、「管理組合の見直しならお任せください」に騙されましたね。
団地型マンションの地質調査をしなければならない場所がどちらか、調査の理由が何かわかりませんが、斜面崩壊に関してであれば、逗子のマンションのように斜面崩落の危険箇所は行政が土砂災害警戒区域に指定しているはずですので、まずはその状況を調べてください。万一、区域指定されていれば、行政とよく相談すれば対策が必要かどうかわかるはずです。逗子の件はコミュニケーション不足が招いた管理会社の怠慢による災害だと思います。地質調査の提案も大京アステージが他人のふんどしで行う責任回避行動のように思えます。ご注意ください。

[2669: 匿名さん]

>>2666 購入経験者さん

そういう構図てすと、管理組合が支払手続をしても、管理会社で差し止めして、相手方の会社に支払われない自体はおこるのではないでしょうか。
また、スムーズに行われたとしても、通常よりも遅延しますから、相手方には不利で、結果として管理組合にツケがまわってくるのではないでしょうか。

[2670: マンション検討中さん]

>>2666 購入経験者さん
資金移動業と収納代行サービスの違いについていろいろ勉強しました。大京アステージ社の行為は、おそらく資金移動業ではなく、収納代行サービスなのだろうと思います。収納代行サービスを行う場合、債権者（工事業者）の委託は前提（必須）なのか任意なのかがよくわかりません。

それを踏まえて、以下をお読みください。

【資金決済法に関する調査・検討 2021-07-18】

2021年5月の資金移動業法改正（施行）により、資金移動業であれば、100万円以上の資金移動の場合には高額類型（第一種）資金移動となった。第一種については登録制ではなく認可制となったが大京アステージ社は認可企業一覧にはない。（R03年6月30日現在　https://www.fsa.go.jp/menkyo/menkyoj/shikin_idou.pdf）

もし、大京アステージ社の行為が資金移動なのであれば、同社は違法行為を行っていることになる。

なお、マンション工事支払いは原則は受取人が個人ではないので、大京アステージ社の支払い代行行為は、決済代行サービス（収納代行サービス）と捉えることもできる。この場合大京アステージ社の資金移動業者登録は不要である。単なる支払い代行であれば資金移動業とはならず、収納代行サービスとなる（https://it-bengosi.com/blog/sokin-warikin/）ためである。

しかし、金融庁の資料（https://www.fsa.go.jp/singi/singi_kinyu/kessaichukai_wg/siryou/2019102...）による典型的な収納代行サービス（イメージ図）では、債権者（受け取り者）の収納代行業者に対する委託（代理受領権付与）を前提としている。つまり収納代行サービスは、本来的には固定した債権者（工事業者）の代行として委託された収納代行サービス業者が債務者（マンション管理組合）の支払いを代行するものであり、債権者（工事業者）が案件ごとに異なる一般的な工事費用支払いに対してその都度、委託契約を結ぶ想定はしていないように見える。（案件ごとに債権者が異なる場合、債権者と収納代行サービス会社との間では、どういうやり取りが行われることになるのであろうか？その都度、大京アステージが工事業者に委託契約を求めるのは非現実的ではないか。）

にもかかわらず、大京アステージ社が同社Web（https://www.daikyo-astage.co.jp/management/business/accounting.html）が収納代行サービスを行っているのは、債権者（受け取り者）である大京穴吹建設との間で委託契約（代理受領権付与）を行っているからであると予想される（想像できる）。これは、当マンションのこれまでの工事契約の多くが大京穴吹建設に対して行われている現状に基づくものであろう。そうすると、大京アステージ社が当マンションの工事費支払いに対して介入してきた理由が分かってくる。（実際に、大京穴吹建設と大京アステージ社の間には、代理受領権付与があるのであろうか？）

今後、当マンションでは、ほとんどの工事は大京穴吹建設への発注が行われなくなると予想される。すでに、少額・高額を含めて4案件連続で（合い見積もりの結果）大京穴吹建設以外への業者発注が決まっており、上記の委託契約スキームは破綻する。委託契約を拒否する工事業者も出てくるであろう。この場合には、大京アステージ社の支払い代行行為は資金移動業とみなされ、第一種認可を得ていない大京アステージ社の場合、違法行為となる可能性があるのではないか？

参考：https://www.youtube.com/watch?v=ljQ4MQLQju8

[2671: マンション検討中さん]

>>2669 匿名さん

収納代行サービスがまだ今一つ分からないのですが、一つ言えるのは、債権者（工事業者）から見ると、債務者（マンション）の支払い（取り立て）を代行してもらえるので、多少、時間がかかったとしてもメリットはあるということでしょう。

事業者向け（個人はNG）の収納代行サービスは認可制ではないので、大京アステージ社は自由に収納代行サービスを行うことができます。これをうまく使って（逆手にとって）、同社は大京穴吹建設への支払い代行をしていると私は予想しています。マンションからの支払いは理事長の印鑑が必要です。理事長によっては（私のように）安易には印鑑を押さないでしょうから、そういう場合の「脅かしてでも支払わせる」役割を大京アステージ社がになっているのだと予想しています。

今、大京アステージに対して、大京穴吹建設との間で委託（代理受領権付与）の関係があるのかどうか、確認中です。結果は、また、お知らせします。

[2672: マンション検討中さん]

>>2666 購入経験者さん

大京アステージ社のWebサイト（下記）をご覧ください。
https://www.daikyo-astage.co.jp/management/business/accounting.html

当マンションだけではなく、すべての契約マンションの工事費用支払いに
おいて、いったん、大京アステージ社口座にお金が移動することが分かります。

この「迂回ルート」がなぜあるのか。大京アステージ社にとってもうまみは
なんなのか。おっしゃる通り、これを明らかにせねばなりません。

工事業者が大京アステージ社に収納代行を委託するなら、その手数料が入るので
ある程度理解できます。が、一般的な（つまり大京穴吹建設を除く）工事業者
からみたら、無駄な手数料を支払うよりも、直接、マンション管理組合口座から
自社口座に支払ってくれた方がよいでしょう。
実際、私が調べたところ、他のマンション管理会社そうしているようです。

支払い業者が、あくまで自分はマンション管理組合と契約しているのだから
大京アステージ社口座から支払われる理由はないと拒絶した場合に、何が
起こるのでしょうか。

どうも、きな臭い感じがします。たんなる勘ですが。

[2673: 購入経験者さん]

情報ありがとうございます。

> すべての契約マンションの工事費用支払いにおいて、いったん、大京アステージ社口座にお金が移動することが分かります。

やはり、違います。点線になっていて、実線になっていません。
このような違いは、読む側にとっては気にならない違いかもしれませんが、契約上や法律上の制限を知ると、点線のように違いを作る必要があるという事が分かると思います。なので、分かって、使い分けていると思います。
なので、管理組合が「望めば」となるはずです。

実運用として、どう使っているかは分かりませんが、大京アステージとしては、管理料費の差し押さえの意味と、お金のコントール権がほしいという事だと思います。
修繕金が足りなさそうだから、工事を削ろうとしたときに、担当は銀行側に代わりに交渉できるので、借入する事を最後まで譲りませんでした。（それで、他業者になったのですが・・）
ですが、銀行側もいくら入って、いくらまでなら返せるという事をコントールしている情報を持っている側からの情報提供があれば、審査しやすいと思います。
紹介手数料等も得て、工事金額の割り増しもできるので、企業にとっては、多少の手数料を払ってもよい仕組みとは言えると思います。
（というより、これであれば、そもそも利用料も月額費用に含まれているはずです）

なので、管理費や月にかかる大京アステージへの支払は、確実に担保したいということだと思います。また、それだけだと、大京アステージ側の理屈しかないので、振込作業等の軽減という名目で、一応、理事会側にもメリットもあると思います。

ただし、修繕費はいったん保管口座に入っていて、当然、大京アステージと関係を持ちたくない企業もいるでしょうから、必ずという意味ではないですよ。という意味で「点線」になっているのだと思います。
それが、大京アステージの会社としての建前だとは思います。
（現金払いを求める業者もいるので・・・）

なので、工事業者の支払を、必ず「支払口座」から支払わないといけないと、担当営業が言っているのであれば、それは「無知」か「悪意」のいずれかだと思います。

ただし、過去これまで、大京アステージは担当の経費不正を検知できず、業務改善命令を受けているように、この仕組みは悪用しやすいという事はあると思います。

> 大京アステージ社口座から支払われる理由はないと拒絶した場合
そんなことは現実的にないと思いますが、あったら、直接振り込むだけだと思います。
銀行の振り込みは、そもそも、誰から振り込まれたか分からない場合もありますし。
「現金で支払ってほしい」が最も近いケースなので、その場合には、単純に「現金」で払っていました。それは、過去、理事会員だったときに覚えています。

[2674: 通りがかりさん]

>>2673 購入経験者さん

大京が代行して業者に支払っても、直接管理組合が支払っても、業者がアステージに後日キックバックを支払う部分は見えませんよ。どうしても知りたい場合、業者と仲良しになって下さい。

[2675: 購入経験者さん]

>>2674 通りがかりさん

特に、キックバックしている金額、もしくはキックバックしているか否かを知りたいとは思っていませんし、出来るとも説明していませんし、外からわかる仕組みがあるとも思っていません。

大京アステージとつながりがない工事業者と契約しても、なぜか、支払を「大京アステージ」の口座を通すルール（強制的な？）があるというので、それはおかしいのではというだけです。

それについて、なぜなら・・・と説明していただけです。

> 業者と仲良しになって下さい
というより、大京アステージ抜きで、業者と契約（仲良し？）しているのに、中抜きされているのではないか？と疑うならば、直接払うようにすればよくて、それを担当営業がルールで出来なく、大京の支払口座を使う必要性があると言っているのであれば、それは大京ができないのあって、大京ぬきでやればいいはずと説明しているだけです。

なぜ出来ないかと言えば、理事会、工事業者ともに収納代行の合意がないにもかかわらず「金銭移動」だけやると、「資金移動業」行為になるはずなんだけど・・・なので、できないはず。というだけです。

もちろん、そういうことやられると大京アステージが嫌がることは理解しています。

[2676: マンション検討中さん]

>>2672 マンション検討中さん

このシステムがあるために、たとえ管理組合は、直接契約していたとしても業者は大京アステージにマージン、キックバックを支払いますから、その分の費用が管理組合へ上乗せされるという悪どいスキームです。嫌なら一度管理会社を解約し、他社の管理会社に変更。その直前にこの、悪どいシステムから脱脚して下さい。どれだけ無駄な費用乗せられているかわかるでしょう。

[2677: マンション比較中さん]

少なくとも、建物等の物理的な管理と同等かそれ以上に「会計」の管理も重要なはずですが、マンション管理といえば前者ばかりに意識が向けられがちです。

私のマンションの管理組合は大京でない大手の管理会社と委託契約していますが、会社には「組合会計部」という部署があり、基本的に各マンションの管理組合の通帳をそこが預かって保管します。もちろん、違法ではありませんが、管理会社なしで運営されている近隣の団地の管理組合員の目には不必要で余計な委託行為に映るでしょう。

同じような話として、当マンションの規約は管理事務所（いわゆる管理人室）を業務委託先である管理会社に無償で貸し出すと定めています。会社と一線を画す意味でも賃料を取るべきだという提案は却下されました。

通帳であれ事務所であれ、現状維持は組合の意思なのでその決定には逆らわず、静かに観察しています。組合の、特に理事長の意思がすべて会社の利害に一致している点は完璧というか露骨というか、しかし黙って毎月の管理費等を納めてさえいれば平穏で快適に暮らせます。黙らない場合、他の組合員たちがどう行動したか、思い出したくありません。

[2678: 評判気になるさん]

>>2673 購入経験者さん

まずはご報告ですが大京A社は、大京穴吹建設を含むすべての工事業者との間での、収納代行に関する委託を受けていないとのことです。したがって、大京A社による収納代行はあくまでマンション（管理組合）と大京A社の委託契約の中で定められいるということになります。（言い換えると、管理組合と大京A社の間に委託契約がなければ、大京A社は資金移動業を営んでいることになる。）

以下は、その前提で書きます。

まず、https://www.daikyo-astage.co.jp/management/business/accounting.htmlの図は、確かに重要事項説明資料に含まれています。しかし、現実には大京A社口座経由での支払いを意識している（前提としている）管理組合および区分所有者はいないだろうと思います。気が付いたら、工事費用はいったん支払口座に振り込まれるというルールを受け入れさせられているというのが正直なところです。

> > すべての契約マンションの工事費用支払いにおいて、いったん、大京アステージ社口座にお金が移動することが分かります。

> やはり、違います。点線になっていて、実線になっていません。このような違いは、読む側にとっては気にならない違いかもしれませんが、契約上や法律上の制限を知ると、点線のように違いを作る必要があるという事が分かると思います。なので、分かって、使い分けていると思います。なので、管理組合が「望めば」となるはずです。

なるほど。この点線の意味を大京A社に確認してみます。ところで、「管理組合が望めば、工事業者口座に直接振り込むことも可能」というのは、案件ごとにということでしょうか。それとも、委託契約の中身を見直せば、当マンションの場合にはすべての案件について大京A社口座をスルーできるということでしょうか？（あまり重要な違いではないかもしれませんが、勉強のため、教えてください。）

> 実運用として、どう使っているかは分かりませんが、大京アステージとしては、管理料費の差し押さえの意味と、お金のコントール権がほしいという事だと思います。修繕金が足りなさそうだから、工事を削ろうとしたときに、担当は銀行側に代わりに交渉できるので、借入する事を最後まで譲りませんでした。（それで、他業者になったのですが・・）ですが、銀行側もいくら入って、いくらまでなら返せるという事をコントールしている情報を持っている側からの情報提供があれば、審査しやすいと思います。紹介手数料等も得て、工事金額の割り増しもできるので、企業にとっては、多少の手数料を払ってもよい仕組みとは言えると思います。（というより、これであれば、そもそも利用料も月額費用に含まれているはずです）

この段落は、私には難しくて、もう少し読み込んでからコメントいたします。ただ、私にも理解できるのは、収納口座からの振り込みも保管口座からの振り込みも、一切合財が一つの支払口座にまとめられるということです（だとすると、何のために収納口座と保管口座がわけられているのか？）

つまり、大京A社の支払口座には多くのお金が一旦集まり、しかもそのお金の動きは、事実上、管理組合からは見えないということです。これにより、書かれているようにこのお金のコントロールは大京A社が好きに行えます。

質問ですが、
> （それで、他業者になったのですが・・）
の他業者というのは工事業者という意味でしょうか、それともマンション管理会社が他社になったということでしょうか？

> なので、管理費や月にかかる大京アステージへの支払は、確実に担保したいということだと思います。

現在、収納口座は東京三菱UFJ銀行の通帳レス口座となっており、（どういう理由かよくわかりませんが）口座の出納情報が管理組合には開示されていません。どうも、銀行と大京A社の間に直接的な契約があるようです。（そのあたりも勉強中です。）したがって、収納口座のお金については、確実に担保されている、ように見えます。

> また、それだけだと、大京アステージ側の理屈しかないので、振込作業等の軽減という名目で、一応、理事会側にもメリットもあると思います。

ここまでを読ませていただくと、管理組合から見て収納代行のメリットはあるにしても、大京A社支払口座に振り込むメリットはまったく感じませんでした。むしろ、デメリットしか思いつきません。（支払口座振込後に大京A社が倒産した場合やそのお金を不正流用された場合、工事業者への支払外滞納された場合など。）

> ただし、修繕費はいったん保管口座に入っていて、当然、大京アステージと関係を持ちたくない企業もいるでしょうから、必ずという意味ではないですよ。という意味で「点線」になっているのだと思います。それが、大京アステージの会社としての建前だとは思います。（現金払いを求める業者もいるので・・・）

そうですね。収納代行＝大京A社支払口座経由ではないと思うので、収納代行は委託するが工事業者への直接支払いを前提とするような契約を検討するほうがよいのかもしれません。

> なので、工事業者の支払を、必ず「支払口座」から支払わないといけないと、担当営業が言っているのであれば、それは「無知」か「悪意」のいずれかだと思います。

確認してみます。（予想では「必ずではない」と回答が返ってくると思っています。）

> ただし、過去これまで、大京アステージは担当の経費不正を検知できず、業務改善命令を受けているように、この仕組みは悪用しやすいという事はあると思います。

https://www.nikkei.com/article/DGXMZO39490920Y8A221C1CN0000/
この事例では、大京A社の担当者の不正は支払口座のお金に手をつけたのではなく、収納口座または保管口座に手を付けたという不正のようですね。（本来はこれらの口座の印鑑を持つことができないのに、それを入手して不正を働いた。）探してみたら、担当者が支払口座に手を付けたケースも出てくるのかもしれません。（そちらの方は自社口座ですので、担当者にはより自由度が高いので。）

> > 大京アステージ社口座から支払われる理由はないと拒絶した場合

> そんなことは現実的にないと思いますが、あったら、直接振り込むだけだと思います。銀行の振り込みは、そもそも、誰から振り込まれたか分からない場合もありますし。「現金で支払ってほしい」が最も近いケースなので、その場合には、単純に「現金」で払っていました。それは、過去、理事会員だったときに覚えています。

一度支払口座にお金が移ってしまうと、管理組合は大京A社と工事業者の間でのやり取りは全く見えません。例えばそこでトラブルがあった場合に、工事業者は「おたくのマンションの工事は二度とやりたくない」というかもしれません。せっかく、優良な工事業者を見つけてきても、こういうトラブルを起こされて、結局は大京穴吹建設でないと工事を請け負えないような流れを作られる心配もあるように思います。

どう考えても、いったん大京A社口座に支払金を移すデメリットしか見えてきません。

> 特に、キックバックしている金額、もしくはキックバックしているか否かを知りたいとは思っていませんし、出来るとも説明していませんし、外からわかる仕組みがあるとも思っていません。

はい、私も、この支払口座経由での工事費支払いはキックバックとは直接の関係はないような気がします。（関連会社からのキックバックのためにわざわざ支払口座を通してお金の流れを作る必要はないため。）

> 大京アステージとつながりがない工事業者と契約しても、なぜか、支払を「大京アステージ」の口座を通すルール（強制的な？）があるというので、それはおかしいのではというだけです。

からくりがあることは間違いないと思います。私の知る限り、大京A社の支払口座を経て工事業者に支払いが行う管理会社はほかにありません。大京A社のこのからくりを世に示すことは意義があると思います。

[2679: 購入経験者さん]

>>2678 評判気になるさん

なんとなく、不思議だなーと思ったところがなんとなく分かってきました。
これ「どこでも承認サービス」というやつの一部ではないでしょうか？

この「支払口座」は、大京アステージのサービスではなく銀行のサービスだと思います。なので、資金移動業を持っている銀行なので、やっていいサービスだと思います。
そうなると、今までの前提が大きく覆る気がしてきました。

「決済代行」だと、工事業者と大京Aの契約になるので、どうしても強制的に支払口座を入れられないのにと思っていて、それだと、「どこでも承認サービス」が機能しなくなり、どう考えても「資金移動」でないと、工事業者の承諾無しに、使ってはいけないはずです。
でも、使えるという事は・・・と考えるとやはり「資金移動」でないとおかしく、「東京三菱UFJ銀行の通帳レス口座」ということで、これは銀行のサービスである事が高いです。

大京Aはそこに、承認する機能のみをになっているのだと思います。
よく銀行にはバーチャル口座のサービスがあって、お金の流れだけを把握するための口座があります。もちろん、そのバーチャル口座には通帳はありません。基本的に、お金の経路とあとは、振込などを一端保留するとかの機能があります。
口座番号がマンション毎に定められているが、本来は１つです。
たまに、サービスでお客様専用の振込口座です。という会社がありますが、それと同じ類いのものです。

だとすると、
> 支払口座振込後に大京A社が倒産した場合やそのお金を不正流用された場合、工事業者への支払外滞納された場合など。

こちらは影響ないはずです。資金移動の途中でお金がなくなるという事はあってはいけないので。
なので、実体はこれが「銀行サービス」を使っているだけでしたら、お金の流れ的には問題ないと思います。

この手のサービスの良いところは、銀行側のサービスとして、どこからどこにお金が流れたという情報管理を銀行側に任せられます。
大京Aとしては、そのデータを取り込むとマンション毎の会計データが簡単に作れるという事だと思います。
マンション側に見せられないのは、他のマンションのデータも入っているし、それは会計報告として見せているでしょ！という事だと思います。
それに、支払った側（管理組合）が、口座で見ずに、承認する際に、勘定科目と支払い先管理をしていれば、それと一致するので問題ないという事だと思います。
（所詮、資金移動の為の口座なので、支払側から見れば、支払い先の口座とも言えるから）

ただし、これが有効に機能するのは、管理組合側で会計管理をしていればです。会計管理が出来ていて、その支払承認や、振込手数料等の削減をしたい場合に、こういうサービスを使ったりします。

マンションの場合には、管理組合で会計管理をせずに、管理会社に任せきりになっているので、なんかいいなりになって支払ってしまっている運用になってしまう。
それが続いたり、期をまたいだ支払なんかもわざとなのか知りませんが、管理会社はやってくるので、いつの工事で、支払はいつに、いくらなのか？
がわからない（というよりも、関心がなくなる）。

で、関心がなくなれば、よく分からない支払とかにも、結構ルーズに承認してしまう。
それが不正の温床や、疑心の種になりやすいという事だと思います。

すいません、認識の前提が変わったので、答えになっていないところが増えてしまいました。

[2680: 購入経験者さん]

>>2678 評判気になるさん

> 何のために収納口座と保管口座がわけられているのか？
収納口座は「大京アステージ」の口座です。
保管口座は「管理組合」の口座です。

管理費等には、「大京への支払」「業者への支払」が含まれています。なので、自分達の取り分をとって、から余ったものだけを、支払口座を経由して、管理組合の口座である、「保管口座」に戻しているという事です。
お金を移動するだけで管理出来る支払口座を使いたいのは分かると思います。

> 他業者というのは工事業者という意味でしょうか
工事業者です。
相変わらず、管理会社は大京Aのままです。と言っても、まずは計画的な修繕だけは大京Aの手を離れたので、まずは一歩前進かなと思っています。
おかげでだんだんと、大京Aの関与は減ってきました。

[2681: 評判気になるさん]

>>2680 購入経験者さん

> > 何のために収納口座と保管口座がわけられているのか？
> 収納口座は「大京アステージ」の口座です。保管口座は「管理組合」の口座です。

この部分だけ先に書きます。

https://www.daikyo-astage.co.jp/management/business/accounting.html
このサイトによると、「収納口座および保管口座は管理組合理事長様名義の預金口座で開設します」とありますので、両口座とも管理組合口座ではないでしょうか。また、「預金通帳は不発行制度を利用し、印鑑は理事長様に保管いただくことで分別管理を行います」とあり、この不発行制度というのが通帳レスということだと思います。私が聞いたのは収納口座は通帳レスとのことですが、この説明では保管口座も通帳レスのようにも見えます。そのあたりはまだ理解できていません。

よろしくおねがいします。

[2682: 購入経験者さん]

>>2681 評判気になるさん

> 「収納口座および保管口座は管理組合理事長様名義の預金口座で開設します」
失礼しました。そうなんですね。

こういう管理は顧客の資産管理をする際にはやったりします。以下はそこからの想像です。（ただし、別に大京Aがそうかは知りません。）

「保管口座」は、大京Aがさわれない口座で、「収納口座」は、大京Aが引落出来る口座。一時的に金額があっても、基本的に残高は0に近く管理する。

「保管口座」は「管理組合」の貯金を管理する口座。一般的に言えば、修繕積立金。

こうやって、口座を２つ持つ事で、IN/OUTをはっきり分けて管理し、それぞれの口座の権限を変えて管理することができる。
保管口座は、大京Aの不手際で盗まれたとかができないようにする。これの管理は管理組合で、大京Aだけでは触れる事が出来ない、そのため、悪意で盗むこともできない。盗まれたら、理事会の責任という事。

収納口座は、最大でも１ヶ月分のお金しか管理していない。
リスク分散の為と思われます。

[2683: 匿名さん]

>>2681 評判気になるさん

保管口座も通帳レス。

[2684: マンコミュファンさん]

>>2678 評判気になるさん
例えば、
管理組合が加入する保険に付加している臨時費用特約費用は、保険事故発生の場合、支払われる保険金に上乗せされます。実費の工事費か100万円見積もり出た場合、10%臨時費用特約加入なら、10万円が上乗せ。他にも管理組合か支払っている保険に関して、特約確認…
鑑定士が来てくれ見積もりを出す時は市場の工事費の平均的な金額で見積もりをされるようです。今後、保険会社からの正しい情報は直接　保険会社から送付頂く等で分かりますが、結託する場合は、他社代理店から情報を得る事も必要ですね。

[2685: 匿名さん]

>>2654 口コミ知りたいさん

「2647匿名さん」で質問させていただいた者です。
「2654 口コミ知りたいさん」へ、回答いただきありがとうございました。

当マンションは数年前に管理委託会社が大京アステージに変わりましたが、この間に管理規約や管理委託契約書が変更されました。その契約内容を詳細に調べてみると、ここの掲示板の書き込み情報にあるように、管理会社側の責任が回避できるような条文に変更されていました。
総会でもこれらの変更点は重要事項説明でも詳しい説明はなく、住民の多くが気にとめないまま賛成多数で承認されてしまいました。

「2654 口コミ知りたいさん」に回答いただいた内容は、大京アステージへの今後の対策として、管理組合はくれぐれもよく考えておかなければならないことだと受け止めました。

>なお、この会社案内の「大京穴吹建設が大京アステージ社の一部署である」という記載がどこにあるか、教えていただけないでしょうか。
上記のご質問ですが、3年ほど前の大京アステージのHP会社案内には大京穴吹建設は改修施工部門として記載されていたはずですが、今回、改めてHPの会社案内を検索してみましたが、その情報は見当たりませんでした。
現在は大京アステージも大京穴吹建設も大京のグループの子会社として列記されています。なお、大京はオリックス不動産の子会社であり、さらにそのオリックス不動産の親会社はオリックス本社という構造のようです。

大京アステージと大京穴吹建設の関係について、不確かな情報をもとに記載した事をお詫びいたします。
大変申し訳ありませんでした。

[2686: 通りがかりさん]

大京アステージ管理会社が管理するマンション、管理会社にお任せしていれば、第一回目の大規模修繕後から資金不足に陥り、建物が良質でも保全は不能になり建物は死にゆく。家に居座る「死神」と同じ…資金が減る前に解決策を見つけること。

[2687: 評判気になるさん]

>>2685 匿名さん

> 当マンションは数年前に管理委託会社が大京アステージに変わりましたが、この間に管理規約や管理委託契約書が変更されました。その契約内容を詳細に調べてみると、ここの掲示板の書き込み情報にあるように、管理会社側の責任が回避できるような条文に変更されていました。

これについて、このスレッドがものすごい量なので、実は追いかけ切れていません。
お手数なのですが、その内容を知りたいので、何番のコメントに記載されているか
またはなんというキーワードで検索したらよいか、ご指導いただけないでしょうか。
読んで勉強させていただきたいと思います。よろしくおねがいします。

[2688: 評判気になるさん]

>>2682 購入経験者さん

コメントありがとうございます。

調べている途中なのですが、今のとこ分かっているのは、収納口座と保管口座の両方が
　口座は理事長名
　通帳は大京Aが保有・印鑑は理事長が保有
　支払（大京Aの支払口座への口座振替）時にはその都度理事長の承認を得る
という形で運用されているようです。したがって、収納口座と保管口座の運用手順は基本的には同じであるようです。

これらのことをフロントマンや営業担当に聞いていますが、彼らも説明ができません。営業レベルは、このシステムをあてがわれて運用しているだけで、その意味や理由、メリット・デメリットなどについては管理部門ではないとわからないようです。

一方で、重要事項説明会ではその営業マンしかいないわけで、区分所有者が疑問に思ったことを総会で質問しても答えることができないようなシステムで委託契約しているというのが現状ということになります。

[2689: 評判気になるさん]

>>2679 購入経験者さん

ここで書かれていることは、前提（たとえば支払口座は大京A口座であるなど）が事実と異なる部分があるので、私の方では結局あまり理解ができませんでした。ちょっと混乱してきたので、一度リセットして、原点に戻り、整理したいと思います。

まだ調査段階ではありますが、私なりに分析した結果は次の通りです。

【確認事項】
大京アステージ社の支払いフロー
https://www.daikyo-astage.co.jp/management/business/accounting.html
において、収納口座と保管口座はマンション（理事長）口座であり、一方、支払口座は大京A社口座である。マンションから工事費は保管口座（または収納口座）から一度、支払口座に移動し、そこから工事業者に支払われる。保管口座から工事業者口座に振り込めばよい（実際、他のマンション管理会社はそうしている）のに、大京A社はなぜこんな面倒なことをするのだろうか。

ここで重要なのは、大京A社が行っている「管理組合口座⇒自社の支払口座⇒工事業者口座のお金の流れ」は実質的には資金移動業ということである。これが法律に抵触しないのは管理組合がこの流れで委託契約を大京A社としてしまっているからである（なお、管理組合は十分な説明を受けずに、これを無意識に受け入れている）。マンション側から大京A社への委託ががある限り、これは資金移動業のとはならず、収納代行扱いになる。収納代行では個人への支払でない限りは、資金移動業とはみなされない。

【私の推理】
さて、大京A社にとってのこの仮想的資金移動業のメリットは何か。最初はマンションからの手数料収益かと思ったが、手数料は大京A社ではなく銀行に入ることを考えると、手数料はメリットとは考え難い。（また、大京A社が手数料を取るという話は、同社から聞いたことはない。）

そこで、以下の計算をしてみる。一つのマンションが仮に年間で100万円（少なく見積もっています）の工事をどこかの工事業者に発注するとする。大京A社は全国で20万の管理組合と契約をしている。工事終了に伴い保管口座（マンション口座）から支払口座（大京A口座）に支払いがされる。これにより、大京Aの支払口座には、計算上は2兆円の資産がプールされる。

もちろんこんなことは現実にはなく、大京Aは工事業者に支払いをせねばならない。しかし、たとえばもし、マンションからの入金後、工事業者への支払までに1か月かかるとする。そうすると、大京A社の支払口座には、定常的に167億円のプールができていることになる。実際には、各マンションの年間工事費用は平均で数100万円以上であり、このプール資産もこの数倍になるであろう。一時的に支払口座を左から右に流れるだけの工事費用であっても、これだけの規模となると、事実上、定常的な資産となる。

この資産は、もし大京A社が資金移動業を営んでいる場合には第一種資金移動業者として厳しい認可基準をクリアせねばならないところを、無認可で得ることができる資産である。この資産が得られるのであれば、わずかな口座振込手数料を負担しても大京A社にとってはメリットが大きい。

これが、大京A社が表面上は単なる収納代行者であるにもかかわらず、まだ完成図書が提出されていない段階で、工事業者の意図でないにもかかわらず、当マンションに半ば脅迫にちかい形で工事費用（約1000万円）の支払いを督促してきた理由であると考えられる。マンションからの支払いが遅れると、大京A社の資産運用にそれだけ影響が出るのであろう。

さて、ここには東京三菱UFJ銀行との連携というもう一つのからくりがある。大京A社は東京三菱UFJ銀行の通帳レス口座を使うことで、上記の資産フローを見えづらくしている。大京A社としては、マンションからの入金と工事業者への支払の期間が空いているほうが、プールされる資産が大きくなる。そのためには、いつ入金があっていつ工事業者への支払が行われたかが見えづらくなっていることが望ましい。一般口座であるとその流れが通帳上で可視化されてしまうが、通帳レス口座ではわかりづらいという利点がある。このことを巧みに使って資産運用をしているというのが、大京A社がこのような支払いフローを行っている理由ではないか。

[2690: 匿名さん]

>大京A社は全国で20万の管理組合と契約をしている。

↓では、今年3月の総合管理・組合数、7,635。

http://www.kanrikyo.or.jp/member/data/197912052.html

[2691: 評判気になるさん]

>>2690 匿名さん

そうか。戸数と管理組合数を勘違いしていました。
もう一度計算してみます。

管理組合当たりの工事費用が年間で100万円/年とし、
全国で7500管理組合と書いてします。
もし1か月間資金をプールできたら定常的に約6億円がプールされます。
定期的な大規模修繕工事を考えると、年間100万円は
少なく見積もりすぎていると思いますので、実際には
この数倍程度になるでしょう。

http://www.kanrikyo.or.jp/member/data/197912052.html
これによると、年間売上高が600億円ですので、その数％程度の
資金を定常的に持つことができるのは、かなりのうまみでは
ないでしょうか？（上の仮定が成り立てばですが。）

通常の資金移動業者と比べてなんの制約もなくこのビジネスができる
とすると、大京A社の違法性については私はわかりませんが、
マンション管理組合として、それに協力する理由はもちろんありません。

[2692: 匿名さん]

http://www.kanrikyo.or.jp/member/data/197912052.html

データ（従業員数）が怪しいですね…
昨年の夏場頃、本ページのデータを基に資料を作成しましたが、
従業員数は、「1,406名のままで、変動がゼロ」の状態です。

大凶カスが嘘の申告 or データ（従業員数）が未更新のどちらかですね…

うちの担当をクビになった（失笑）
〇ンコツ・フロントマン（新入社員）の担当物件数が10件後半だったので、
もっと従業員数が少ないような気もするが…

[2693: マンション比較中さん]

>>1606 管理会社経験者さん

> ”支払口座振込後に大京A社が倒産した場合やそのお金を不正流用された場合”については、マンション側は影響ないはずです。資金移動の途中でお金がなくなるという事はあってはいけないので。

私はここを疑っています。

https://www.daikyo-astage.co.jp/management/business/accounting.html
において、収納口座や保管口座（ともに理事長名義）から支払口座（大京A名義）に一度資金（工事費）を振り込むのは、マンション側の委託によります。つまり、マンション側がそれを望んでいるかという形式になっています。（もちろん、住民はそんなからくりはほとんど気づかされていません。）

そうすると、もし大京A社が倒産した場合、未払いの工事費があると、それはマンション側の支払い責任となると思います。つまり、工事業者はマンションに支払いを要求するでしょうし、支払口座に振り込んだお金は戻ってきません。もし、大京A社が資金移動業としてこの形をとっていると、このような事態に対応するための十分な財源がないと認可されませんが、大京A社の場合はここが「偽装資金移動業者」なので補償されません。マンション側にとっては極めて危険な委託契約になっていると思います。

また、よもやとは思いますが、収納口座や保管口座から支払口座への振込手数料はだれが払っているのかも気になります。普通はこの手数料は支払う側（マンション側）が負担しますよね。なぜ、大京A社の（都合＝利益の）ためにこの振込手数料を負担せねばならないのか、大いに疑問です。

[2694: 匿名さん]

>私の知る限り、大京A社の支払口座を経て工事業者に支払いが行う管理会社はほかにありません。

↓「支払用口座」を経由して費用支払をしている管理会社。

https://www.meiwa-kanri.co.jp/management/office/index.html

http://www.kanrikyo.or.jp/member/data/199311002.html

今年3月の総合管理・組合数、867。

[2695: 評判気になるさん]

>>2694 匿名さん

> 「支払用口座」を経由して費用支払をしている管理会社。https://www.meiwa-kanri.co.jp/management/office/index.html

他にもあったのですね。勉強になります。ありがとうございます。

この場合、支払手数料はどこが負担しているのでしょうか。
東京三菱UFJのWebサイトによると、手数料はケースによって
違うので、私にはどれに該当するのかよくわかりませんでした。
（手数料が0円の場合もあるようです。）
https://www.bk.mufg.jp/tesuuryou/furikomi.html

[2696: 購入経験者さん]

>>2693 マンション比較中さん

以下は、いずれにおいてもありえてはいけないと思います。（実際にあるかどうかの話ではなくてです）
工事業者の請求書がないと、支払はできないというのが基本だと思います。

> 大京A社が表面上は単なる収納代行者であるにもかかわらず、まだ完成図書が提出されていない段階で、工事業者の意図でないにもかかわらず、当マンションに半ば脅迫にちかい形で工事費用（約1000万円）の支払いを督促してきた理由であると考えられる。

もし、工事業者から大京Aへ収納代行を委託しているのであれば、請求書を発行できると思いますし、支払ったら、受領書もしくは領収書を発行してもらえばいいと思います。また、これが出来るのは、工事業者が大京Aへ収納代行を依頼しているという事に思います。

であれば、大京Aが倒産しても、支払先を大京Aに指定してきたのが、業者なわけですから、支払ったあとに業者が大京Aから回収できなくなっても、関係ないと思います。（現実問題として業者がごねるとかはあるかも知れませんが・・・）

一方、マンションが大京Aと支払代行として契約しているのであれば、請求があろうがなかろうが、支払うか支払わないかは、マンション側が決めて良いはずです。
業者に代わっての請求業務はできないはずです。
なので、大京Aは、支払依頼を受けたら支払える。業者は大京Aに対して請求を求める事もできないし、マンション側も大京Aを経由するか、しないかは自由に決めて良い。

この場合に大京Aが倒産したら、そのお金の責任はマンションが負うのですが、大京Aが請求はできないはずなので、ここに矛盾が生じます。

業者から請求がないのに、支払ったとなると、誰も依頼していないので払ったという事になってしまって、それはおかしな事のはずです。

一方で、

「大京A社が倒産した場合」でも、その口座は、自分達の売上として確保しているわけではないので、基本的には、その口座を目的外のお金に流用していたら、それは、アウトと思います。また、売上ではないので、倒産しても、お金を流用していたような犯罪がおきていない限りは、そのお金に手をつけてはいけないはずです。
（とはいっても、単純な預かり金に手をつける企業が多いのは事実ですが・・）

ここまで、考えると、収納代行・支払代行・資金移動業のいずれの形態でもおかしいんですよね・・・・

基本的に大京Aの担当が、知らないで勝手に好きなように判断しているような気がします。
彼らは、知らないと本社側のルールでと逃げるときがありますが、本社のルールが法律違反をしているなり、仕組み自体が不正であるとなるのですが、そう言う意味ですか？会社としての正式な回答を下さい。
と言うと、担当者以外の人がやってきて説明し、担当が変わる・・なんてこともありますよ。

[2697: 匿名さん]

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管理会社と契約するメリット
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・高額だが安心感を感じられる。
・窓口が一つで楽

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管理会社と契約するデメリット
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・管理の実務は外注先が担っており、管理会社フロントは通常、１０棟以上、担当が持てる程、実際はたいした仕事もないのに、毎月管理費のかなりの割合のマージンをとっていく。
・委託管理報酬以外にも、当然ながら営利企業であるので、清掃費、エレベーター保守費などほとんどの外注業務に自社のマージンを上乗せしている（管理組合の直接発注で回避可能）。
・外注先との契約や規約変更や長期修繕業務はレア。そもそも長期修繕は管理組合主導です。それなのに、毎月忙しい風を装い、法外な管理費を正当化する。
・３０戸のマンションでも３００戸のマンションでも手間は１０倍も無いにも関わらず、管理費は１０倍。大規模マンションほど損をしている。
・利益相反の関係のため、不要不急の修繕事業を提案してくる。合言葉は「予防保全」。しかも割高な方が管理会社の利益になる。もちろんノルマも存在している。営利企業でノルマがないなんてのはガセ。メディア等で証言者多数。
・管理会社が代行で取る「相見積もり」はほぼヤラセで自社の利益を載せた金額。数字にあからさまに差をつけて、どの業者が受注するか決まっている。もちろん見積もり先も懇意の業者だけ。定期的に受注させる代わりに受注させない時は名前だけ、借りる。
つまり、実態は見積もりでもなんでもなく、実際は管理会社と懇意な企業による割高な随意契約。
・管理会社の利益にならず、手間になる様な住民サービスや運用の向上等はことごとく、「万一のことを考えてやめておきましょう」などと反対。住民でも相場が分かりそうな物品はピンハネできないので旨みがなく、反対（そんな金は修繕のぼったくり原資にしたい）。
・理事長や理事会を丸め込むのが仕事。住民は敵であり、養分。

「つまり、管理会社とはできるだけ関わらない方が得」

□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■

ーー自主管理や理事会支援業務などに限定した一部委託

管理会社による中抜きを回避する手段であって、住民自ら掃除したりクレーム処理するなど、管理するわけではない。管理の実務は従来通り、外注先が担う。理事会支援や会計もマンション管理士に依頼が可能。大抵のクレーム処理などは管理人が対応。　

[2698: 匿名さん]

プロのマン管士団体代表は、管理会社と仲良くしたい？

https://www.h-fukui.com/news/2935.html

「管理会社と一緒になって、社会の仕組みとして両輪で管理組合の適正化に資するところに協力できれば」と抱負を述べた。

　その上で「今後各会が行政との連携について、ひたむきに努力を続けていただくことが結果としてマンション管理士の発展にもつながるのではないか」と述べた。

https://www.h-fukui.com/news/2955.html

　管理会社との「共闘」も打ち出す。管理組合にとって何がプラスかを突き詰めると「管理会社とマンション管理士が両輪となるのがベスト」だと確信しているからだ。

　大手管理会社のフロントとしてマンション管理の世界に足を踏み入れて今年で30年。「最後の奉公」との思いで臨む。58歳。

[2699: マンション比較中さん]

>>2696 購入経験者さん

別スレッドでも書きましたが、大京A社に関しては、工事業者が大京穴吹建設だろうが他社だろうが関係なく、工事業者からの委託はないそうです。大京A社に確認済みです。
したがって、
https://www.daikyo-astage.co.jp/management/business/accounting.html
この仕組みはあくまでマンション側からの委託を前提とした支払いフローとなります。工事業者側は大京A社との契約がないので、大京A社に倒産などのトラブルがあった際には工事業者側には何の責務もなく、マンション側の支払い義務は残るということになります。

[2700: 匿名さん]

企業悪を通り越して、社会悪の大凶（理事会の場は、悪徳セールスの時間帯化（怒））に関わるのは、本当に時間（人生）の無駄ですよね…

【くらしスクエア】　こんなヘボ！サイトは、誰もアクセスしない（工事履歴なんて虫食い状態、担当者のブログなんて不要（失笑））
【どこでも支払承認システム】　利用説明は皆無で、架空請求（不正会計）に利用される可能性あり

ろくな人材はいない（不祥事の連発など）し、この悪徳業者にマンション管理なんて、到底、無理です。ストレスの元凶とは、とっとと、おさらば（管理会社のリプレース）しましょう！