大京アステージ（旧：大京管理）ってどうですか？ その3

[匿名さん [男性 30代]]

株式会社大京アステージについてその3です。
大京アステージ管理物件にお住まいの方、マンション購入検討中の方など、情報交換しましょう。

前スレ
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/168249/



物件URL：http://www.daikyo-astage.co.jp/index.html
施工会社：無し
管理会社：株式会社大京アステージ

【東京23区の新築マンション掲示板から管理組合・管理会社・理事会掲示板へ移動しました。2015.2.13　管理担当】

[201: 入居済み住民さん]

196のものです。
やはり皆さんのところもですか・・
理事会に参加しても、組合任せで大したアドバイスもしない。
こちらは素人なので、専門的な知識で良い方向に行くと思いきや、ただ座っているだけ。
提案してくるのは、オリックスの電気とか、利益に繋がるやつだけ。
どこかのタイミングで切り替えたいな・・

[202: 匿名さん]

管理会社解約を進めている方に業界裏情報を。
まず、管理会社変更の動きはすぐ相手にわかります。
なぜなら点検業者は限られており、特にエレベーターはメーカー系がほとんどなので、他の管理会社から見積り依頼があればすぐ伝わります。
それよりなにより、大手の幹部社員は横のつながりがあります。業界団体の勉強会等で仲良くなりますらね。なので、マンションから見積り依頼があればすぐ連絡いれます。
その後、元の管理会社がこのマンションは小うるさいので不要と考えれば普通に見積り参加させますが、死守方針ならお願いして降りてもらいます。まあ降りてと言わなくても通じる間柄ですね。
さすがに金額の指定や指示は法律上問題ありますがね。
つながりのない地方の中小管理会社ならガツガツするでしょうから、リプレイスをお考えなら中小がオススメ。

なぜこんなことを言うかというと、私は旧財閥系とデベ系大手の管理職をしてましたが、業界のアコギな商売のやり方に嫌気をさし今年他業種へ転職したくちなので。
何かお役に立てるならなんでも教えますよ！

[203: 匿名さん]

日本ハウズイングと合人社の見積もりとるなら
管理会社の横のつながりは無いですよ

その2つの見積もりとって管理会社変更をした方がいいという意見を一致させてから、競争入札にします。

大京は下げられるだけ値段を下げるでしょうけど、サービスはもう良くはならないと思いますよ。
かなり人が辞めているようてすから。

[204: 匿名さん]

普通は提案しない年数で修繕を提案してきますからね。
それがノルマになっているそうですので、恐ろしいです。

他の会社と比較して、長期修繕計画を出してもらったら
２０年で２億の開きがありました。

[205: 匿名さん]

>>202
中小でも、協会の幹事会社は繋がりあります。

[206: 匿名さん]

＞＞202

＞＞まず、管理会社変更の動きはすぐ相手にわかります。
なぜなら点検業者は限られており、特にエレベーターはメーカー系がほとんどなので、他の管理会社から見積り依頼があればすぐ伝わります。

それは無いですよ
以前エレベーターの見積もりをアス経由で取得した際の事ですが
値引きを求めようとメーカーとは別の独立系のエレベーター保守業者からの見積もりを提示した際
メーカー系の保守業者からは手数料収入が得るなどの上下関係を築いておらず
コントロール出来ないと耳打ちされました
またこの工事の際にエレベーターの保守システムを生かして管理業務にも参入していた頃だったので
こうした経緯からもメーカー系の保守業者からの“漏えい”は考えられません

考えられるのは転職組からの漏えいだと思われます

[207: 匿名さん]

>>206
エレベーターからの情報はよく入りますよ。
元請しながら手数料も入りますし、メーカーの方が、独立系よりも情報を流します。
マンション管理も撤退するでしょう

[208: 匿名さん]

>>206
担当者が知らないだけで、10年以上前から手数料が落ちる仕組みは独立系とはあります。

[209: 匿名さん]

そんなこと告白して何かメリットあるのかいな

[210: 匿名さん]

>>181
＞＞まず担当者に連絡しても、いつも不在でつかまらない。理事会メンバー以外の個別対応はスルーの姿勢？マンション松竹＞＞梅的なものでも？？そんな印象あり。

亀レスになりますが
社内的には181さんがお感じになられた様な扱いがあると聞いた事があります
例えば担当のMAの肩書を見れば一目瞭然だそうです
アスにとって管理組合との折衝が難しいと判断された組合に対して採られる処置だそうです

（担当の社員からの話ですが）支店長扱いのマンションもあるそうです
担当（の社員と）の信頼関係の崩壊から担当者が変わる度に役職が上がっていったそうです

最近このスレにもアス（退職者を含めて）の方が書き込まれる様です
ネットでの環境とリアルでの環境とを別に考える方が未だ居る様ですが
大した経験や知識も無いのに
その場の感情で書き込まれるのもどうかと思います

せめてもう少し勉強されてから書き込まれた方が良い

[211: 匿名さん]

ご参考までに。

http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/441635/

[212: 匿名さん]

MAってなんですか？

[213: 匿名さん]

クレームはお客様相談センターへ
そうすれば、担当者は逃げられません。

この会社は管理組合によって、対応をまるで変えます。
委託費は変わらないものの、複数の担当がいたり、ずっとそのマンションにいたりします。
お金の支払いでかかる費用も、マンションによって求める求めないが異なりますから、何も言わないと損します。

[214: tokumei]

同感です
お客様相談センターではなくて、フロントから会社のコメントを書面で求めたら改善しました。
フロントにできの悪いのがいるため、評判が悪くなるのでしょ。
で、処分されたフロントが腹いせにこの掲示板でストレス解消しているようです。

[215: 匿名さん]

私のマンションでは、良かったフロントは転職、良くないフロントは別のマンションへ。
結果として、残るのは良くないフロントなのでしょう。
上司を見て、良いフロントが残らない会社なのだと思いました。

[216: まんかんし]

社会の進歩についていけない企業です

旧態依然の経営では他の会社に蚕食されるだけですが

優秀な人材の活用法を見出す事の出来ない企業です

[217: 入居済みさん]

この会社が無くなるだけで、世の中がもっと良くなるだろうな

[218: 匿名さん]

>>212
MAってマンションアドバイザーの略で
（自分のマンションの担当社員を）アスではこう呼ばせているそうです
かっては“フロント（社員）”と呼んでましたよ
適切なアドバイスも出来ずにMAと呼ばせるセンスが
もはやお笑いとしか言い様がありません

>>216
大京管理時代の管理人さん
社員や会社と折り合いの悪い
そして居住者からも評判の悪かっただろう
そんな管理人の多くは社員の仕事なんか誰にでも出来ると吹聴していた事を思い出す
マンション管理士をひねくって”まんかんし”と称している様だが恥ずかしくないのかなぁ
あなたの誤った見識はアスの社員が主にコメントするスレでは以下の様だ

＞＞105 ：名無し不動さん：2014/04/05(土) 18:10:12.15 ID:???
＞＞by まんかんし　2014-03-08 13:23:54 投稿する 削除依頼 大京という会社が
＞＞あります　建築の利ざや稼ぎでの主たる収入で生計を維持していたが新築に関
＞＞われなくなり　管理業務が主たる収入源となった　その管理業務も新築物件が
＞＞あってこその業務拡大が出来たが　新築の激減により管理業務以外からの人員
＞＞を受け入れて損益分岐点が高くなった
＞＞管理会社も最初から管理業務のみで生計を維持している会社は管理収入で維持
＞＞できる体制になっており経営もし易いが　余剰人員を抱えざるを得ない企業は
＞＞管理業務からの収入を増加させるべく悪徳になり易い


＞＞107 ：名無し不動さん：2014/04/05(土) 21:53:04.84 ID:???
＞＞スパイ区分所有者はいない。

[219: まんかんし]

＞＞105 ：名無し不動さん：2014/04/05(土) 18:10:12.15 ID:???
＞＞by まんかんし　2014-03-08 13:23:54 投稿する 削除依頼 大京という会社が
＞＞あります　建築の利ざや稼ぎでの主たる収入で生計を維持していたが新築に関
＞＞われなくなり　管理業務が主たる収入源となった　その管理業務も新築物件が
＞＞あってこその業務拡大が出来たが　新築の激減により管理業務以外からの人員
＞＞を受け入れて損益分岐点が高くなった
＞＞管理会社も最初から管理業務のみで生計を維持している会社は管理収入で維持
＞＞できる体制になっており経営もし易いが　余剰人員を抱えざるを得ない企業は
＞＞管理業務からの収入を増加させるべく悪徳になり易い


最近では新築はゼロに近いようです

仮にあれば基礎くい打ちは手を抜かぬようにしたいものです

余剰人員の整理はできたでしょうか？

[220: 社宅住まいさん [男性 30代]]

デベ系の大京アステージのような管理会社って、自力で契約する能力なさそうだから、大京の新築マンションがなくなったらあとは既存物件から徐々に契約切られて縮小していくだけのような。

[221: 匿名さん]

>>220
系列以外のマンションの前で担当だった社員を見て声をかけた事があります
東急の管理会社とは比べ様も無いそうですが
営業をかけて管理を受託しているそうです

最も仰る通り何と無くジリ貧の傾向は否めませんよね
ここに書き込んでくる社員や管理人の質を見ても（失笑）

[222: 匿名さん]

管理組合、社員はもとより、下請すら見捨ててきてます
利益重視が激しくなってきたので、また違法なことに手出さなければいいですね

[223: 匿名さん]

>>222
かなり以前のことですが
マンションの共有部分の点検業者が代った様なので管理人に問いかけたところ
ノウハウを蓄積して管理会社に転身してしまったと言われました

管理組合向けに提出する見積もりまで下請け業者に作成させていては
「ノウハウを盗まれた」等とは言えないでしょうね
金銭面のノウハウが実は重要なんですから

下見に来ても同伴の下請け業者に任せ切っりで
近隣の行列店に開店と同時に入ってお昼御飯をごちそうになって帰る技術系の社員って
資格手当も貰えてMAなんかよりお金が貯まりそうですよね
でもそれって私たち管理組合のお金なんですよね（泣）

[224: まんかんし]

現在は作って販売するのが主流のマンション業界
企画のみの大京を間に入れる業者はほどんど無く
其れが新築物件の無い理由
企画で入ったライオンズマンションでの瑕疵の取り扱いは
建築業者に遠慮して補修も管理組合負担でやるような無知な組合も
瑕疵の無い建物はあり得ず誠実に対応出来る管理会社を選びましょう

[225: 匿名さん]

まんかんしとやら
ここはお前の様な会社に不平不満を書き込むスレでは無い

かってお前の様な管理人が赴任してきた時の事を思い出す
居住者の悪口を言うので
自分の事を言われたくない居住者が他の居住者の悪口を言う者が出て来た
そんな居住者達を見て
お前は“スパイ区分所有者”等と見えたのだろう

単純な話だが
管理会社の提案に賛同する者は居るだろうが
手先になる区分所有者などいない
手先になって得る物より失う物の方が大きいからだ
仮にお前の主張するところの“スパイ区分所有者”になったとする
これが他の区分所有者に知られると住めなくなるだろう（笑）
数千万円もの金額に代えられる様な見返りを管理会社なり何なりが負担してくれると思うか?

会社を放逐された不平不満をこのスレで吐くのは止めて欲しい
どうしてもしたいのなら社員が主に出入りしているスレでやってはどうだ?
http://hayabusa6.2ch.net/test/read.cgi/estate/1433079193
”まんかんし”等とマンション管理士の資格を茶化している様だが
社員相手では簡単に論破されるかスルーされるかの何れだろう

[226: 匿名さん]

>>225
社員の書き込みとしては、ずいぶんレベルが低いですね。
スルーか論破してはいいのでは(笑)
せめて論破くらいはしましょうよ(爆笑)

報道で世の中どんな風に書かれてるか確認して、よく考えた方がよさそうですね。
瑕疵があっても、ほとんど何もしませんよ。
マンション売っても数千万も損はしませんよ。
不動産の事は何も知らないんですね。
取引業者もいますから、スパイ区分所有者は多くいますよ。
付き合いで買ってもらっている人たちも、少なからずいますから。

管理人をバカにしているから、会社の衰退が始まっているのでは？
ある程度良ければいいですけれど
頑張っている他人のために動く人たちはたくさんいますよ。

無理に工事を分社化したから、利益率を上げないとまとまりませんね。
頑張って働いて、頑張ってイメージを保ちながら
割高な、丸投げな仕事を受け入れてくれる人たちのために頑張ってみては？

[227: 匿名さん]

問題があったマンションの情報を隠せ、何も喋るなという本社通知をするような体質の会社ですから、他の母体がしっかりとした会社に変更した方がいいでしょうね。

新築がまったく売れてないため、お金が無いから、今回のような問題があっても、FRIDAYの時のように数十万円で終わろうとするはずですからね。

[228: 匿名さん]

杭の問題で情報を隠蔽していますので、杭の施工にミスがあっても、また施工データが改ざんされても問題のあるマンションには情報が伝わりません。

旭化成建材が杭打ちに関与していないことが伝えられても安心しないでください。

[229: 匿名さん]

心配しています。

[230: 匿名さん]

この会社は自社に不都合な情報は出しません。そういう社風です。

逆に利益になることはどんどん提案します。
オリックス電力、すまいるレスキュー、どこでも承認支払いサービスが良い例で、これらは管理組合のためにはほとんどならず、アステージが取得する手数料が目的です。

オリックス電力を導入してしまったら最悪で、来年サービスが開始される電力小売り自由化になっても自由にサービスを選択することができないため、一生オリックス電力から電気を購入し続けなければならないのが実態です。自由化の恩恵を受けられないため、資産価値に影響を与えるともいわれています。

最近は収益力が下がっているため、必要のない工事を提案したり、中間マージン率を多目に見積もって提案しています。

優秀な人材は他社に移っているためサービスは低下しています。会社も担当者も改善する見込みはないため、管理組合活動に積極的なマンションは、管理会社には気づかれないように管理会社の変更を検討したほうがいいと思います。

[231: まんかんし]

大丈夫です　優秀な人はまだ存在します　>>225さんです

[232: 匿名さん]

>>230
修繕工事のマージンは20%のせるように言われる

[233: 匿名さん]

>>232
100万円以下は30％
それ以外は25％

分社化したから、基準変わった。
業者もアホには金額上げて出すから、何％ってのが問題なわけじゃない。アホしかいないから、高いだけ。

[234: 匿名さん]

旭化成建材が工事を請け負った物件でくいのデータの流用や改ざんが相次いで見つかっている問題で、これまでの調査の結果、過去１０年余りに請け負った３０４０の物件のうちおよそ１割の３００件前後で、データの流用などが行われていたとみられることが関係者への取材で分かりました。横浜のマンションの担当者を含め関わった人物は１０人以上に上るということで、旭化成建材のデータの流用の全体像が明らかになってきました。

旭化成だけで300件、他の業者もデータの流用や改ざんは行っているだろうから、大京が販売した物件でも対象となる物件はかなりあるな。

[236: 社宅住まいさん [男性 30代]]

今年の9月時点ではエルザタワー55は大京アステージのままっぽいけど。
http://business.nikkeibp.co.jp/atcl/opinion/15/236296/090200003/?P=2

まあ、大京の管理費は高いから不満に思う人が多いのはわかる。
確か管理費ランキングでも大京がダントツで高かった気がするし。

[237: 匿名さん]

大規模修繕工事は、絶対に任せてはダメでしょうね

[238: 匿名さん]

杭に偽装があっても、安全性に問題ないと言いそうですね。

擁壁が落ちた事なんて、たまたま亡くなった人がいなかっただけで、安全性への問題は確実にあると思います。

[239: まんかんし]

>>235

横浜の三井、旭化成だけではない。大京、ライオンズマンションの欠陥、偽装手抜き工事

この対応では訴訟しかないでしょう

福岡の場合と同様建て替えとなるでしょう

[240: 匿名さん]

２３９さん

福岡の物件を、教えて下さいませんか。？

[241: まんかんし]

築数年なのに…マンション被害の嘆き
福岡県西方沖地震ルポ

　福岡県西方沖地震で、震度６弱を記録した福岡市中心部では、断層付近の多数のビルが被害を受けた。なかでも中央区今泉の隣接する四棟のマンションは、壁や廊下に亀裂が走り、玄関ドアが開閉不能となるなど被害は深刻だ。補修するにも、地震保険が下りる可能性は低いという。「新耐震基準」を満たしているはずの建物被害に、住民らからは疑問の声が上がっている。　（藤原正樹）

　「地震で玄関ドアが開かなくなった。外壁はぼろぼろ。ローンが三千万円以上ある。修繕費も借金になって生きていけるかどうか」

　福岡市中央区今泉二丁目の築四年のＡマンションの女性住民（４２）は、外壁にできた複数の「×」形の亀裂を見上げながら嘆いた。

　損傷が大きいマンション四棟は道路沿いに南北に並ぶ。いずれも地上十階以上の中層で、完工後四－七年の比較的新しい建物ばかりだ。都心部の被害は、今泉や大名、天神地区など警固断層の東側に集中する。

　Ｂマンション管理組合の白石信吾理事長は「半数以上の戸の玄関ドアが開かなくなった。壁が崩れ隣の部屋が見えた個所もある」と話した。十四階建ての同マンションの中層階以下のほとんどの玄関ドアは変形し閉まらない状態。外廊下の外壁は崩れたままだ。

　「実家に避難していて、荷物を取りに来たんだけど出入りは窓から。被災時も玄関ドアが開かず、ベランダの避難はしごで逃げた。渡り廊下にも十センチ以上のすき間ができていて危ない」とＤマンションの女性住民。静岡県から駆けつけた女性は「Ｃマンションに姉夫婦がいて、Ｂマンションには母親が住む。どちらも悲惨な状態」と話す。

■共用部分に損害中層階以下集中

　各棟とも、専有部分の被害は軽微で、廊下の壁など共用部分の被害が大きい。中層階以下に破損が集中しているのも共通点だ。一九七八年の宮城県沖地震を機に、コンクリート強度などを厳しくした「新耐震基準」（八一年の改正建築基準法で導入）を満たしている建物の被害で、疑問の声が上がる。前出のＡマンションの女性は「耐震構造なのに、なんでこんなに壊れるんですか」と憤る。

　しかし、新耐震基準は、壁面の破損などを織り込んだものだ。阪神大震災で被災マンションの修復に尽力した京都大学の西沢英和講師（建築構造学）は「多くのマンションの構造は柱や梁（はり）を頑丈に造ってあるが、壁は鉄筋が少ない非構造壁で、ある程度以上の地震に対して衝撃を吸収して壊れるように設計されている。車でいえばバンパーの役割」と解説。「壁面の破損で損害は出ても、柱と梁が破損しないことで人命を守る設計。今回の地震でも、その目的は達したといえる」

　だが、白石氏は「ドアが開かず閉じこめられた人も大勢いる。火災が起きていれば、死者が出た可能性もある。人命を守る基準といえるのか」と憤る。ＮＰＯ法人「福岡マンション管理組合連合会」の杉本典夫理事長は「地盤が弱い地域で、新耐震基準を満たしていても、地震の負荷に耐えられない壁が多かったのではないか」と分析する。

　一方、修復のための資金確保も難しい。杉本氏は「地震被害を想定していなかった福岡県内のマンションの八割は、管理組合が地震保険に入っていない。今回被害が大きかった共用部分の修復には、個人の地震保険では無意味で、マンション全体の加入が必要だった」と嘆く。

　さらに、地震保険は新耐震基準に準拠した形で「柱と梁、その接合部」の主要構造部に被害が出なければ保険金は下りない。「保険金が払われるマンションがあるか疑問」と杉本氏。実際、前出のＤマンションの女性は「管理組合で四億八千万円の地震保険に入っていたが、保険金は下りないと聞いた」と話した。

■修繕金も足りずダブルローンに

　築十年以内のマンションばかりで、修復には修繕積立金も足りない。白石氏は「住宅金融公庫の災害復興住宅融資を借りるしかない」と話す。同融資では一戸当たり百五十万円で戸数分が出るが、各戸の負債増になる。「今後三十年の長期間、ダブルローンになる人も多い」（杉本氏）。白石氏は「不足分は銀行から借りる。管理費などに上乗せして、返済してもらうしかない。一瞬で一戸あたり一千万円の被害を受けた」と悲壮感を漂わせる。

　住民の財産的被害は大きかったが、「今回のような被害を防ぐ耐震技術は戦前すでに完成していた」（西沢氏）という。

　「一九二三年の関東大震災（Ｍ７・９）後の研究で、日本独自で世界最高水準の鉄筋コンクリート（ＲＣ）造の耐震技術ができあがった。現に阪神大震災（Ｍ７・３）でも、戦前に建てられた小学校や神戸教会などＲＣ建造物は被害を受けていない。戦前の基準では、柱や梁、壁、床を『箱』として一体に造り、今の二倍の耐震強度があった」

　新耐震基準以降、被害は大幅に軽減されているが、西沢氏は「戦前に完成された技術の小出しにすぎない」と批判する。「新耐震基準でも柱と壁が一体化していないから、まだまだ地震に弱い」と指摘。戦前の技術を生かさない背景を「建設業界と一部の学者が一緒になって、壊れやすい建物を造り被災後の再建築で金もうけしようという考えがある」とも話し、もし事実なら大きな問題だ。

　戦前に完成していた基準が大幅に変わったのは、戦中からだ。戦時規格で鋼材やセメントの節約のため、安全基準が緩められた。「その考えが戦後に引き継がれた。戦災を受けた家屋六百万棟再建のためには仕方がない。その後、柱と梁だけのガラス張りの開放的な建築がモダニズムとしてもてはやされ、耐震性が大幅に低下した」（西沢氏）。

　今回の被害について、九州産業大学の落合太郎教授（都市計画）は「デザイン優先のため、建物全体のバランスに無理があった可能性もある」と言う。実際、被災したマンションはしゃれた造りだ。一方「隣接の武骨な造りの築三十年の社宅は被害を受けていない」（杉本氏）。

　また「バブル後にコスト削減が進み、締め付けられた現場の士気低下も一因」（西沢氏）と粗悪工事の懸念も指摘。今回被災したマンションもバブル後に完成している。

■壁も大事な資産壊れては困る

　杉本氏は基準の見直しを求める。「今回の被害は、新耐震基準が非構造壁は壊れてもやむを得ないと考えている点に原因がある。多額の借金をしてマンションを買った者にとって、非構造壁も壊れては困る」

　西沢氏は、被災住民に「耐震性能をアップさせる修繕の機会」と提案する。

　「日本の建設費は、人件費が高く材料費は安い。下層を中心に耐震壁を若干増設し、壁中の鉄筋を倍増させれば、将来の被災を防げる。従来の建設費などより５％程度の負担増で、戦前の強度を実現できる。大変だろうが、ご近所の底力でがんばってもらいたい」

[242: まんかんし]

[PDF]
福岡県西方沖地震 現地被害調査報告


www.nilim.go.jp/lab/bbg/saigai/h17fukuoka/050325.pdf

1 平成17 年3 月25 日 福岡県西方沖地震 現地被害調査報告 国土技術政策総合研究所 建築研究部 建築研究所 構造研究グループ 1. はじめに 平成17 年3 月20 日午前10 時53 分頃、九州北部で強い地震があり、福岡市中央区及び東区 ...

[243: 匿名さん]

>>233
前は10%だったんですけど、少しでも利益が欲しいですね。これじゃあ、いくら修繕積立金を貯めてもアステージに詐取されるだけですよ。

修繕工事はあい見積りを必ず取りましょう。

[244: 社宅住まいさん [男性 30代]]

福岡県西方沖地震で問題が起きた大京マンションは福岡市中央区今泉の「ライオンズマンション天神南」やね。
管理組合は建て替えを要求したが、補修・補強工事になったっぽい。

[245: 匿名さん]

>>235
建物に重大な欠陥があるにも関わらず大京の対応悪すぎ

マスコミに取り上げてもらって、世間に知ってもらう必要ありですね
今なら週刊誌やワイドショーが飛び付きそうですけど

[246: 入居済みさん]

>>243
前までは20%です

[247: 匿名さん]

木場公園の物件は建設されてから10年を経過していますが、明らかに施工主の瑕疵が認められます。杭は設計図どおりに施工されているでしょうか。重大な欠陥なら建て替えです。

しかし、迷惑料20万円だけで済ませようとするのはひどいですね。

[248: 匿名さん]

>>235
犯罪的手抜き工事とか怖い

[249: 匿名さん]

friday.kodansha.ne.jp/archives/9760/

フライデーで取り上げられてますが、社会的制裁をもっと行わないとこの会社は誠実な対応は行わないです。

[250: 匿名さん]

>>247
年数の問題ではないと思いますよ。
１０年越えてから鉄筋が無くなったわけじゃない。

[251: まんかんし]

>>249



大京ライオンズマンション「渡り廊下壁崩落」欠陥大トラブル

コンクリの塊が降ってきた

「大型トラックが突っ込んできたような衝撃でした。揺れが収まってから外に出ると、なんと渡り廊下の壁がゴッソリ崩れ落ちて、1階まで落下していたんです。もし人がいたら、ひとたまりもなかったでしょう。大京の営業マンは『巨大地震が来てもタイル一枚剥(は)がれない』と豪語していたのに……、ダマされた気持ちでいっぱいです」（マンション住民）

　日本全国に約7000棟の『ライオンズマンション』を展開する不動産大手『大京』（東京・渋谷区）。その看板ブランドに、深刻な問題が持ち上がっている。

　件(くだん)のマンションは、東京・江東区に建つ、地上13階建ての『Ｌ』だ（’97年築）。目の前には大きな公園が広がり、沿線が都心直結ということもあり3000万〜5000万円台で売り出された『Ｌ』は、発売してすぐに約50戸の大半が成約した。阪神大震災の2年後に売り出されたこともあり、営業マンは「耐震性」を強調したという。しかし、’11年3月、東日本大震災で震度５強の揺れに襲われた『Ｌ』は、深刻な欠陥を露(あらわ)にしたのだ。

500㎏の壁が……

　事故直後に住民が撮影した写真は、あまりにも衝撃的だ。マンションの11階の渡り廊下の壁が真っ逆さまに剥(は)がれ落ち、12階の同じ箇所も根元から折れ、いまにも崩れ落ちそうだ――。

「崩落箇所は、人が住んでいた部屋の目の前でした。玄関のドアから2〜3歩の距離で手すり壁がすっぽり抜け落ち、1階まで見下ろせる恐ろしい状態になってしまったんです。その部屋に住んでいた方は、あまりの光景に腰を抜かさんばかりに驚いたそうです」（住民）

　約500㎏のコンクリートの塊は、マンションの壁面にぶつかりながら落下し、約30ｍ下の1階の床を直撃。ガーン！　という轟音(ごうおん)を響かせ、破片は階段の手すりや鉄製の柵をめちゃくちゃに破壊した。

　いかに東日本大震災が激しい揺れをもたらしたとはいえ、『Ｌ』の被害は天災によるものではない。事実、『Ｌ』の周辺では似たような被害はまったく報告されていないという。地元の不動産関係者が言う。

「江東区は液状化の影響で道路の舗装にヒビが入るなどしましたが、高層マンションなどの建築物には、ほとんど被害はありませんでした。ましてやコンクリ壁の崩落なんて、聞いたこともない」

　日本建築検査研究所の岩山健一氏は、『Ｌ』の欠陥を「犯罪的」と指弾する。

「現場を見て、我が目を疑いました。廊下の床と手すり壁は、Ｌ字型の鉄筋で定着されていないと強度が保てません。しかし、『Ｌ』の場合は、それぞれ別の鉄筋が入っているだけだった。鉄筋が一つながりになっていないので、震度5程度の揺れで根元から折れてしまったのです。そんな作り方をしていれば、崩落の可能性があることなど、誰でもわかることです。"未必の故意"に当たるのではないか」

　住民側がこの欠陥を問題視したのは、震災から半年が過ぎた’11年秋のことだ。周辺のマンションに同様の被害がまったくないことや、震災の直前、5600万円もの費用をかけて大京が行った大規模修繕工事がまったく役に立たなかったことなどを不審に思った住民が、一級建築士に強度の診断を依頼。すると、驚くべき崩落の原因が明らかになったのだ。

「このマンションは、Ａ棟とＢ棟がＬ字型にくっついています。このような構造のマンションでは、2棟の接続部分に、『エキスパンション』という隙間を設けて、地震のときにＡ棟とＢ棟が衝突するのを避けなければなりません。しかし、『Ｌ』の場合、エキスパンションの幅が設定された数値よりも狭く、Ａ棟とＢ棟がぶつかり合って、衝撃を"増幅"させてしまったんです。崩落した廊下の壁は、まさしくこの部分にありました。そもそも、柱と梁(はり)を守るために必要な『スリット』と呼ばれる絶縁構造もない場所もあった。明らかな欠陥マンションです」（前出・岩山氏）

「会社に聞いて！」

　鉄筋が不足していたり、鉄筋の縦と横が逆に配列されている箇所もあった。

　大京は’12年1月と3月に「住民説明会」を実施。役員待遇の建設統括部長が参加し、「ご心配をおかけしました」と謝罪したが、住民側と補償や改修工事について折り合わず、大揉(おおも)めのトラブルとなっている。大京は今年4月から10月まで耐震工事を行いたい考えだが、住民に提示しているのは、迷惑料のみだ。工事期間中に仮住まいする住民には、一律70万円。仮住まいしない住民には、20万円の迷惑料を支払う予定だという。

「当初はその仮住まいも、大京側が手配してくれるはずだったのに、交渉が進んでくると『皆さんで探してきてください』という。受験生やお年寄りがいる家庭では、簡単に引っ越せないし、困り果てている方も多いんです。それに大京は、こんなに危険なマンションを売りつけておいて、慰謝料や資産価値下落の損害賠償はまったく認めないと拒否し続けているんです。住民の命を危険に晒(さら)しておきながら、カネが惜しい思惑が透けて見えるんですよ」（マンション住民）

　3月4日、大京の代表執行役社長・山口陽(あきら)氏（57）を、調布市の自宅前で直撃した。

――フライデーです。お話を……。
「もう（会社に）行くから！」
――江東区の『Ｌ』の件です。
「会社に聞いて！」

　山口氏は記者に目を合わすこともなく、足早に迎車に乗り込んでしまった。

　同日、大京の広報室に取材を申し込むと、次のように答えた。

「（11階の崩落は）施行不良が原因です。重大な問題と認識しております。改修工事を本年４月から開始する予定です」

　大京の対応をみていると、全国７０００のライオンズマンションの安全性も疑わざるをえないが……。

取材・文／柏木貴弘（本誌記者）

©講談社　All Rights Reserved.

[252: 匿名さん]

大京アステージはお客さまの事より会社のことを第一に考える会社です。

[253: 匿名さん]

だからと言って三井住友が許されるわけではない。

[254: 匿名さん]

殺人マンションって言われるよりいいよ
３２１は保証も厚くあるのに、１１０だと欠陥のまま住み続けても、売れないし、貸せないんだぜ

[255: 匿名さん]

違和感を感じる。
今、注目されている擬装発覚マンションの管理会社でなく数年前の瑕疵マンションの管理会社が板のトップにあるのは？

[256: 匿名さん]

数年前からの
では？

[257: 土地勘無しさん [女性 40代]]

横から失礼しますが、こちらのマンションお気に入りです。引っ越してきてから、セキュリティ面でこんなに任せて安心できるなんて、と驚いています。

[258: 匿名さん]

>>257
＞＞セキュリティ面でこんなに任せて安心できるなんて、と驚いています。

具体的にどういう事ですか?

安易に安心していると危ないですよ
ライオンズでの事ではありませんが実際に起きた（江東区?）殺人事件では
オートロックなので安心し切ってチェーンキーどころか鍵も掛けず
侵入してきた犯人に殺害された件も有りましたよ

[259: 匿名さん]

欠陥のまま以外に、殺人まであったんですか？
心中はよくききますけど。

[261: 匿名さん]

>>260
前にも貼られてましたよ。消されましたけど。
企業の体質がわかりますね。
良かった担当が辞めた理由もわかる気がします。

[262: 匿名さん]

今になって動画がアップされているということは、話し合いがうまくいっていないということでしょう。
訴訟に持ち込んでいいんじゃないかな。時間稼ぎが相手の手段かもしれません。

[263: 匿名さん]

欠陥マンション、施工不良マンションの情報は大変興味深く、大京物件の購入や賃貸の選択をする際には役に立つところですが、ここは管理会社のスレッド。
施工問題が分かったときの、大京アステージ（フロント）アドバイザーの対応はどうだったのかお聞きしたい。
宜しくお願いします。

（デベロッパーのスレッドはこちらです。）
大京〕 ライオンズマンションってどうですか？　パート6
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/152661/

[264: 匿名さん]

当時、どんな対応だったかフロントに聞いたけど
何も喋るな、質問されたら何も答えず本社に報告しろ。

今もそうですって。

[265: 役員経験者]

私は管理組合の理事長を務めたことがあるが、大京アステージは顧客目線で提案することがほぼゼロで、いつも自社のためになるかどうかを第一に考えている。
お客さまにために働いているという意気込みが伝わらない限り、解約されても文句は言えないでしょ。

大京や大京アステージに対するイメージは業界だけでなく世間から見ても下降中。先行きはかなり厳しい。

[266: 匿名さん]

>>265
＞＞大京アステージは顧客目線で提案することがほぼゼロで、いつも自社のためになるかどうかを第一に考えている。

その手の社員はアステージでは出世（昇進）するタイプの様です
会社から言われた事を盲目的というか個々の管理組合の収支など一切考えないで
一律的に売り込めば（提案をすれば）良いといった感覚の様です
その組合にとって必要な物であれば良いのですが
そうでは無い物でも売り込んできます
必要の無い物でも受け入れてしまえば“自己責任”なのですから精査する責任は私達にありますが
それではMA（マンションアドバイザー）なる名称が泣くのではないでしょうか?
管理費や積立金に不足が見込まれれば“値上げを提案すれば良い”という安直な対応には
呆れて笑うほか手立てがありません
この様な訳で気が付かない間に私たち管理組合と管理会社との間に
埋める事が出来ないほどの溝が出来てしまった様にも思います
振り返ればお互いの拙さが見え隠れしながらも
笑いながら総会資料を訂正しながらやり取りがあった頃を思い出します

さて
この事に限りませんが自身の主張を受け入れられない顧客を
“キチガイ（自分の言っている事を理解出来ない）”という意味で呼んでいる様です
確かに的外れな意見や反対を執拗に述べる方（組合員）が居るのも事実ですが
そんな方にはそれなりに解る様な説明をする説明責任もあると思うのですが
思考が止まってしまった様に何ら手立てを打てないまま
嵐が頭上を通り過ぎるのをひたすら待って居るかの様にしか見えない社員の方を見て
不甲斐無さしか感じません

会社に戻り“キチガイが出ました!”とでも言って報告を終わらせて忘れてしまうのでしょう
翌年の総会は別の社員に担当させれば（自身は）良いのですから

[267: 周辺住民さん [女性]]

大京グループを名乗る販売員が自宅訪問してくるんですが
20時以降にくるとか玄関先で2時間話続けるとか困ってます
さすがに迷惑なので断ったら話だけでもと食いついてきて1時間ぐらいやってました
玄関を開けたが最後、閉めさせてくれないので警察を呼ぶと逃げていくように去っていった
もう二度とこないでほしい

[268: 風]

>>267
何の営業ですか？

[269: 匿名さん]

マンションの営業でしょう。
最近良くないみたいですから

[270: 匿名さん]

>>266
早く解約すればいいのに、そうしないから、差別用語で呼ばれるのでは？
理念なんて無いですよ

[271: 匿名さん]

>>270

あなたも元社員さん?

ここは表題にもある通り”大京アステージ（旧：大京管理）ってどうですか？”であって
＞＞早く解約すればいいのに
等とご高説を賜るスレでは無いのだが。。。

[272: 匿名]

あまり評判良くないんですか

[273: 匿名さん]

どうですか？というスレッドですから、ダメな会社ですから、解約すればいいということを書いているにすぎないのでは？

私のマンションは、この会社は解約しました。いい担当者の時もありましたけど、辞めてしまいましたからね。

[274: 匿名さん]

>>271
あなたは現社員さん？

[275: 匿名さん]

>>273

＞＞どうですか？というスレッドですから、ダメな会社ですから、解約すればいいということを書いているにすぎないのでは？

等と書く暇あるんなら

＞＞私のマンションは、この会社は解約しました。いい担当者の時もありましたけど、辞めてしまいましたからね

解約に至った経緯や解約のプロセスを書いた方が
このスレを読まれる多くの方の為になると思うのですがいかがでしょう

管理会社の変更と一口に言っても変更すると既存のシステム面でデメリットもあって
結果的に減額等で既存の管理会社と契約を続行する組合も少なくないからです

＞＞私のマンションは、この会社は解約しました。
この書き込みが本当であるなら経緯やプロセスをご教授ください

[276: 匿名さん]

頑張って書かれていますが
ご教授じゃなくて「ご教示」ですね。

[277: 匿名さん]

他の管理会社に管理委託契約の見積書の依頼を行う場合や、現在の管理会社に管理委託費減額の申し入れを行う場合、さらに解約通知を行う際の書式です。

管理組合の事情にあわせてアレンジしてお使いください。

１．見積書送付の依頼について.doc
　　他の管理会社から管理委託契約の見積書を取得するときに使用

２．管理委託費 減額のお願い.doc
　　管理会社に管理委託費の減額を申し入れする時に使用

３．見積価格再考のお願い.doc
　　管理会社に管理委託費の減額を再度申し入れする時に使用

４．管理委託契約の解除について.doc
　　管理会社と管理委託契約を解約する際に使用

http://sironeco.info/f/download/1451219308.lzh/attach

[278: 匿名さん]

みんなでどんどん解約、減額しよう。

[279: まんかんし]

人材は枯渇　しがみ付く米つきバッタばかりでは業績は低減するばかり

新築も無し既存管理も他社に蚕食では...............

[280: 匿名さん]

>>276

＞＞頑張って書かれていますが
＞＞ご教授じゃなくて「ご教示」ですね。


教授」の示す学問や技芸、「教示」の示す知識や方法のその違いが何かというと、明解にはわかりづらいもの。学問も体系化された知識と方法であり、技芸には美術・工芸・芸能などで物を取り扱うための方法も含まれるからです。

そのためこの2つの言葉を明解に使い分けすることは難しく、どちらかというとより専門的な内容を尋ねたいときや、目上の方に尊敬の意味を込めて物を尋ねるときなどに「ご教授ください」を、物事の手順や方法を尋ねるときや、目上の方に指導を乞うときなどに「ご教示ください」を使うのが一般的に望ましいとされています。

また「ご教示ください」は口にするには少し堅い印象になる言葉。そのため話し言葉ではなく、メールや文章での書き言葉として「ご教示賜りますよう～」等の定型文で用いられることが多いようです。「ご教授ください」も同様で「ご教授願います」等、書き言葉としてよく使われています。話し言葉では「お教えください」や「ご指導ください」等がよく使われています。

http://news.mynavi.jp/news/2015/05/24/072/

[281: 匿名さん]

社員はサービス残業とかで大変のようですね

http://hayabusa6.2ch.net/test/read.cgi/estate/1448406795/

[283: 匿名さん]

ライオンズを選んでる時点で管理会社の変更は難易度は高いですよ
基本的には大京だからライオンズを買ったって人が多数なんだから

[285: 匿名]

[NO.282～本レスまで自作自演、もしくは成りすまし行為を確認したため、削除しました。管理担当]

[286: 匿名さん]

管理棟数と、大京の販売棟数から見るに、年間70～80程度が解約されているはずですよ。
大京の場合は、管理会社は別にした方が価値は上がると思います。旧財閥ならそのままがいいでしょうね。

三井は横浜のマンションを建て替えしましたが、欠陥で建て替えになった川崎のライオンズマンション京町は、管理会社は別にしていたようです。
他の欠陥ライオンズマンションがyoutubeにのっていますが、見たところ建て替えしかないと思うのですが、対応があまりに悪く、訴訟になっているようです。

マンション名で検索してみると、建て替えした方は管理会社は別の管理会社。訴訟になっているのは管理会社は大京のまま。
管理会社を大京に下町まで訴訟をしても、情報は漏れるし、場合によっては盗聴の危険性もあるでしょう。
そもそも裁判を長引かせても管理委託費はもらえるので、建て替えるメリットは無いでしょう。

欠陥を放置されると、どんどん資産価値が下げるんですが、それでいいと会社全体が思っているのでしょうかね。

防犯カメラの話はとんでもないですね、残業代が出なくなって、多くの人が辞めたようですが、カメラを見に行くのに金を払えとまでいうような社員がいる会社は、会社として大丈夫かと思いますね。

[287: 匿名さん]

管理委託契約見積書の依頼や減額の申し入れ、解約通知を行う際の書式

１．見積書送付の依頼について.doc
　　他の管理会社から管理委託契約の見積書を取得するときに使用

２．管理委託費 減額のお願い.doc
　　管理会社に管理委託費の減額を申し入れする時に使用

３．見積価格再考のお願い.doc
　　管理会社に管理委託費の減額を再度申し入れする時に使用

４．管理委託契約の解除について.doc
　　管理会社と管理委託契約を解約する際に使用

http://sironeco.info/f/download/1456455030.zip/attach

[288: 匿名]

管理会社を変更する議案の決議区分は「普通決議」ですので、管理会社を変える難易度は決して高くはないですよ。新しい管理会社を内定した経緯について透明性が確保されていれば、割とすんなりと可決します。

それと、通常総会に毎年度提案される「管理委託契約締結に関する件」の議案を、あらかじめ根回しを行った上で否決してしまう方法もあります。つまり、新しい管理会社を内定していない段階で、現在の管理会社とは契約を行わないことするということです。

後者を選択した場合は居住者のマンション管理に対する意識が高まりますし、現管理会社が積極的に減額提案を行ってきます。また現在の管理会社とは暫定契約となりますので、心配は要りません。

[289: 匿名さん]

こちらに、大田区西糀谷にあるマンションで発生した横領事件＠2010年度に関する顛末が
まとめられています。問題は横領事件に携わった弁護士費用についてです。

元ジャパンリビングコミュニティーN村(中年ジジイ)
　↓
大京アステージ　東京第六支店
　↓
大京アステージ　東京第一支店

■組合員の横領事件～どさくさに紛れて弁護士費用まで横領か！！
http://detail.chiebukuro.yahoo.co.jp/qa/question_detail/q12113960222

[290: 怒ってる人]

この会社の関連会社、我がマンションとは販売も管理も一切関係ないにも関わらず、マンション売却のＤＭを個人宛に送付して来るのだが、個人情報の出所は一体どこなのか。

[291: まんかんし [男性]]

村上ファンドとの関わり

通称村上ファンドことM&Aコンサルティングとは、同社設立時に母体となる法人を提供しただけではなく、今日でも大口の出資者としてその収益分配を受けているとも噂されるが、同ファンドの村上世彰代表が証券取引法違反で逮捕された後、2006年6月22日の衆議院財務金融委員会において、オリックスが村上ファンドへの拠出金のまとめ役になって、村上ファンド傘下の投資事業組合を組織していたことが明らかになった。

この拠出金の中には、日銀の福井俊彦総裁が以前に行なった1000万円も含まれている。オリックスの宮内会長は小泉純一郎内閣の規制改革・民間開放推進会議議長となり、そこで示された規制緩和の恩恵を受けて村上ファンドが成長していったため、宮内会長は公職を利用して政府の政策を自分の会社の利益拡大につながるよう誘導したのではないかという批判が生まれた。これに対し、オリックスや宮内会長は、村上ファンドとの関係は民間企業同士の自由な商取引であり国会での説明にはそぐわず、政策決定とは無関係であると説明し、野党側が求めていた宮内会長の参考人招致は与党側の反対で見送られた。


オリックス傘下となり酷さは増した

[292: 匿名さん]

＞291

それって、大京お得意の責任転換ですか？
もともと物凄く酷かったのが、気が付いただけじゃないですか？

解約レベルの悪さですけど、うちのマンションでも気が付いていないで褒めているくらいですね。
自分に都合の悪い議事録は、すべて削除していますよ。

[293: 怒ってる人]

>292
都合の悪い議事録の削除、どこもそんなものでは？
うちは大凶ではないですが、総会で話された内容と議事録に記載された内容が違うことがあるんで、総会に出た人と議事録を読んだだけの人では議案に対する認識が異なります。

[294: 匿名さん]

＞293

議事録の削除をするのは、そんなものですか。
前の管理会社は、ちゃんと記載していたから悪質と思っていたのですが、そんなもんなんですね。

ここのムカつくとこは、総会すらめちゃくちゃなとこ。

議案内容を勝手に変更して決定しようとしたり
管理会社ですると言ったことを、知らんふりしてやらなかったり
会場費用も10倍以上高いところでするし
管理会社だけで議案書つくるし

[295: 匿名さん]

管理人が業務時間内にチラシまいて、業者からは手数料を支払わせている。
管理組合に全く関係のないことで、委託範囲でも無いことに、勝手に時間を使っていて、通達だけは業務時間外にやれなどといいながら、残業代は出し渋り。
そりゃ評判悪くなって、管理人が来ないのもわかるよ。

[296: 怒ってる人]

>294
すみません。
うちは管理会社がずっと同じ所で、他の管理会社の実態がわかりません。
みんなそんなものだと半ば諦めていたので安易なレスをしてしまいました。
会場は押さえるのが難しい場合もあるかと思いますが、議案を変えてしまうのは何事でしょうね。

総会前に議案を出すための理事会はしていないですか？

[297: 匿名さん]

あちこちの管理会社のスレを見ていると、うちの管理会社はあの大手の１０９だけど、

議案書に無い事案も、総会で。決めているよ。議案書などは、小学３年生位の作文。

殆どの区分所有者は、マンションの規約など理解していないので、そこを利用している。

理事長も、総会の出席者の過半数が、多数決と思っている。つまり組合員が悪いのですけどね。

正論を発言すると、クレーマーに仕立て上げられるだけ。役員の順番も、年配順です。、

[298: 匿名さん]

全く話が噛み合わなくなってきましたけど、ネット対策業者ばっかりになりましたかね。
そんなものに金払うなら、もっと社員に金を使わないと、どこのグループ会社も相場よりも安いのがばれますよ。

[299: 匿名さん]

大京グループも「民泊事業」に参入することになるだけあり、自社が管理する
大田区内のマンションに対し、「民泊の申請を許可できるよう」アタックして
くる可能性があります。

私が住む大田区内にあるマンションも、その兆候を見せ始めています。
理事会議事録＠1月下旬には「民泊にある概要の説明がなされた」ということだけ。
不特定多数が出入りするっていうことなのに、その一文で説明したことにするとは。笑)

大京アステージさん、推進の立場だってことをきちんと説明して下さいよ。

■大京アステージご担当様に送付した文書
http://www.fastpic.jp/images.php?file=9309228341.jpg

[300: 匿名さん]

>>297
議案書が小学生レベルというのは同意します。
真相や経緯を問い詰めると、理事会および大京アステージの担当すらきちんと説明できない。
意味も分からないのに賛成・反対の挙手を求める・・・・

私のマンションも、総会で居眠りや罵声を浴びせる居住者がいらっしゃるので、真相や経緯については
事前に確認する→場合によっては(かなりグレーな手段だが）、その内容を書いたビラを各戸にまいて
事前に興味を持たせる、といった工作が必要だったりします。

[301: 匿名さん]

ビラを撒ける環境があるということだけでも、
相当に低いセキュリティのマンションか
お金がなくボロボロになってしまっているマンションのどちらかだね（笑

情けないからこういうの書かない方が良いよ

[302: 怒ってる人]

>297
議案にないこと決めちゃだめでしょ。
うちでは議案にないことは決議できないとつっぱねましたよ、担当。

[303: 怒ってる人]

>298
ネット対策。
社員給与の値上げを謳ったら、あなたこそ大凶の社員であると疑われるかもしれませんよ？

[304: 匿名さん [男性 40代]]

この会社、総会の時に議決権行使書を使わないのは当たり前の事？
委任状でも問題ないのは分かるけど、使おうと言うと難癖つけて嫌がるんだけど。

[305: 匿名さん]

>>304
普通は議決権行使書ですけど、委任状のみが常習化していますよ。会社ぐるみだから、卑怯な会社としかいいようがない。

[306: 入居済み住民さん [女性 40代]]

うちも委任状のみです。
今月総会があるので、その際に議決権行使書をつかえるようにと提案をしましたが
議決権行使書を使うと出席率が下がるので使えないという理由で取り上げてもらえませんでした。

[307: 匿名さん]

＞296

会場は、高いところの方が人気なので、安いところの方が確保しやすいです。
今は、安いところでやってます。

初めての総会だったので、管理会社に都合の悪いことは、提案されませんでした。
住民の意見や問題は、無視でしたね。

更に、議案と違うことをシレッと採決しようとしましたね。

[308: 匿名さん]

>>306
行使書では出席率は下がらないですよ。
どこの支店の誰がそんなことを言ったのですか？

[309: 匿名さん]

委任状＝賛成票と無条件にカウントされてしまうのが問題とは言えるだろうな。
一方で数百通の議決権行使書の集計をやらされる誰かさんの身になってみれば
勘弁してくれよと言いたくなるのはまあ理解はできる。
議決権は専有面積比例だからね。
あの集計は大変なんだよ。
委任状は賛成票と決めつけることができればその作業はかなり楽になる。

[310: 匿名さん]

委任状だらけの総会で、必要の無いものを押し付けるやり方は改めるべき。
まあ、やる気のない組合だから仕方ないんだけど。

[311: 匿名さん]

議決権講師書の作り方もほとんど知られてないからな。
適正に管理したいという大規模マンションから解約される理由がわかる気がする。
賢い客に対応しなくていいだろうな、会社がアホなんだから無理。

[312: 匿名さん]

やはり、担当者によるのでしょうね。
私のマンションでは、議決権行使書使ってます。
国交省が議決権行使書の利用を告示してからすぐそうなりました。

[313: 匿名さん]

議決権行使なんて、大した手間では、ないですよ。

部屋番を入力すると、自動計算されますので
問題は、その投票が、オープンにされていないこと。

管理会社に都合の悪いことは、否決になるよう誤魔化せられている恐れがある。

[314: 匿名さん]

今月が会計年度締なんだけど、凄い売り込み構成で参った。AED設置、防災用品購入、レスキュー加入、明日の理事会で結論出せとか無理だろ。

[315: 匿名さん]

http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/441635/

この管理会社も、総会の議案書を総会の場で変更しているよ。

それよりも、過去の役員選任で、管理に、詳しい区分所有者の部屋番号を、

抽選箱に入れていなかった事もあった。住民の、知らない所で、

この様な不正は、日常的になっていたが、最近は、色々問題になり、

おとなしくなった。しかし、管理物件は、注意をして下さい。

付け加えますが、大京では、ありません。

[316: 怒ってる人]

>307
この管理会社は議案にないことは決議できないことも知らないのでしょうか？
述べられた意見は話し合わずとも、せめて議事録の記載するべきですよね。

[317: 匿名さん]

>>314
利益が足りなくて困ってるんでしょう。
来年度はマンション売れる見込みがほとんど無いので必死なんでしょうね。

無駄な提案させずに、減額した委託費を総会当日に発表できるようにしなければ、議案は否決するし、管理会社も変えると言っておけばいいです。

[318: 匿名さん]

＞316

「議案にないことを決議」に関し更に大きな問題があります。

①　その内容が、役員の立候補者がいないブロック分、人数を減らそうとしたこと。
②　決議とは、書きましたが、「立候補者がいないので、３人減らします」だけで、終わらそうとしたこと。
③　５人以上、大京の職員が応援に来ていたのに誰も指摘しなかったこと。
④　ちなみに議長は、大京の支店長。

議事録には、そのようなレベルの低い話は、書記担当理事が、議事録の重要性を理解していないのか、削除されていましたので、住民には、知らされていません。

[319: 匿名さん]

管理の人間をリストラしすぎたから、支店長でも業務をしらないのがいるからね。
販売から来たやつだと、知ってもいないのに、喋りたがるやつが多い。

[320: 匿名さん]

支店長で基礎的なことを解らないのは、話にならない！
仕事の中身でなく、上司の接待で管理職まで上り詰めたんでしょうね。

優秀な人が、いなくなるのも頷けるな。

[321: 匿名さん]

総会議案のたたきを貰ったが、本当に文章能力無いな。
しかも、上程しないと言った案件も含まれてるし、委託費減額で決定だな。

[322: 怒ってる人]

>318
①②について
規約で役員の人数が定められているはずですので、管理会社側の規約違反です。

③④について
５人いて誰も何も言わないなんておかしいです。
本当に何もわかってない連中が来ていたのかも…？
議長である支店長が①②の判断をしたのでしょうが、そんな判断をするような輩が支店長とはとんでもないですね。

議事録削除について、単に書記担当が‘仕事を省いた’のかもしれません。
議事録へ記載するように求めてみて下さい。
うちはハウズイングですが、プレッシャーをかければ記載されました。

[323: 匿名さん]

プレッシャーをかけないと、仕事をしないのが、管理会社。

[324: 契約済みさん]

＞322

議事録には、支店長と記載されていましたね。

大京は、しれっと無視しますね。
少なくとも理事長くらいじゃないと駄目じゃないのかな。

[325: 怒ってる人]

>324
支店長、研修が必要ですかね。
理事長になられた方は苦労しそうですね。
仕事を指示しなければ動かないというか、動けなそうです。

[326: 匿名さん]

上のいうことが間違っていても、批判したら降格
会社自体が傍若無人なので、社員も下請け企業も、どんどん離れていってる。

[327: 匿名さん]

＞325

会社の社風ですから、支店長の処理は、大京アステージとして、問題ないです。
住民としては、たまったものじゃないですがね。

[328: 匿名さん]

今月が年度末で総会議案を決め始めているんだけど、このタイミングでレスキューに加入してと言って来た。
人によっては便利なのかも知れないが、組合単位で加入というのが解せない。
皆さんの所はどうしてますか。

[329: 匿名さん]

レスキューとは、どんな商品ですか。？

[330: 怒ってる人]

>327
とんでもない社風。
使えない人材ばかり置いて事業拡大とかしてないで、人材育成に力を入れるべき。

[331: 怒ってる人]

>328
住民の防災意識などが低ければ、加入してもあまり意味はないと思います。
防火管理者が選任されているはずですから、理事会と防火管理者で協力して訓練など行う方が有意義かと思います。

[332: 匿名さん]

328ですが、略してすみません。
レスキューとは、住まいるレスキューの事です。

[333: 匿名さん]

東急コミュニテイーの、家族力プラス、と同じだね、

高齢者対策ですよね。どんなもんですかね。

[334: 怒ってる人]

失礼しました。
この会社の専有部サービスでしょうか？
住民のニーズがあればよいですが、各自で対処できるようなサービス内容ではないかと思います。
使わない人には、その月額料金をムダに支払うことになります。
この月額料金、専有部サービスに限らず、企業にはドル箱なのだそうです。

[335: 匿名さん]

月額もらっておいて、工事になったらそこからバックマージンもらう契約になってるからね。
お金払って騙されてるだけだよ。
この会社から専有部の紹介受けると、思いきり損するよ。

[336: 匿名さん]

>>334
電話番号をわざとしっかり教えてないんだよね。
電話が鳴りすぎると、原価が上がるんだとさ。

契約だけしてほっといて、使われなければ使われないほど儲かるサービスってこと。
無料で使わせても、手数料入るんだけどな。

[337: 匿名さん]

専有サービスに加入しなくたって、必要な時に業者呼べば良い話でしょ。
組合単位でしか入れない時点で、胡散臭いサービスと判断しなきゃ。

[338: 匿名さん]

千葉を担当している大京アステージの船橋支店は契約しているマンションの個人情報をグループ会社内で住人の同意無しに勝手にリスト化して営業活動に利用しているとんでもない管理会社。
管理費用も項目毎に細かく見ていくといかにぼったくっているかが分かる。
インチキ業者と癒着して悪質な営業でも平気で押し売ろうとする詐欺行為も許せない。

[339: 怒ってる人]

セコいですよね～。
ニーズに合わせているつもりでいるなら、図々しいにも程があります。

専有部サービス

http://m.allabout.co.jp/gm/gc/401105/

見つけてきたのでペタリ。

[340: 怒ってる人]

>338
それなら、不正に個人情報を入手したりとかはしていませんかね？

[341: 匿名さん]

専有部サービスを管理費から払うのありなの？
うちのマンションにも来た場合のために教えて。

[342: 怒ってる人]

>341
規約が標準規約であれば、管理費として徴収されている中から流用すると規約違反になるかと思います。
管理費と別に徴収(収支報告に管理費と専有部サービスの明細を記載)
するなら大丈夫。

[343: 匿名さん]

>342
標準なので、加入は違反ですね。
来た場合、阻止します。

[344: 匿名さん]

入っていたとしたら、毎年利用実績報告をさせるのと、委託契約と同じく、毎回加入の是非を審議するのが適切でしょうね。
使わないサービスにお金をかける必要はありません。

[345: 匿名さん]

シランガナ

[346: 匿名さん]

>>344
そうそう

[347: 匿名さん]

2ちゃんねるの大京アステージのスレッド
何度立てても1日と持たず落とされる
賃貸不動産板がぼこぼこ落ちてた日はわかるとして
そうじゃなくなっても、落とされる
ヤバイことしか書かれないから裏でなんかしてるんじゃないの？？？

[348: 匿名さん]

スマイルレスキューはマジいらない
収支報告書で専有部分サービスとかなんとかかかれているとこ
年に123600円払って利用は10回程度とのこと
電球変えるのに1回12360円払ってるってことだよ

[349: 匿名さん]

>>347
他の管理会社のスレが残っているのに大京アステージのスレは落ちるというのは事実。見えないチカラが裏で動いているんじゃないですか。

[350: 匿名さん]

>>347
実在するのか分からないけど、個人名が晒されている書き込みがあったからね。
企業として当然の対応をしてるからだよ。

[351: 匿名さん]

スレたてて一日も経たないうちに落ちるのはおかしいってことでしょ。お金で解決しているんじゃないかって思ってます。

[352: 匿名さん]

過去のリストラや、責任被せで辞めさせたり、意味なく発注単価さげたりするから敵が多いんだよ。

[353: 匿名さん]

総会議案書が送られて来たが、理事会でOK出した文面と変わってるものがある。
これはどうすれば良いのだ？というか、勝手に変えるの有りなのかよ。

[354: 怒ってる人]

>535
ここはそういう会社と聞きました。

さりげなく議案書に誤りがあると指摘してみてはどうでしょうか。
しらを切り通すようであれば、総会で理事長さんが、
理事会で上げた内容と異なるからと、参加者に保留を提言してみて下さい。
委任状も多いと推察します。
その際は理事長の意思で議案を保留に導くことができます。

[355: 匿名さん]

>>353
理事会支援ができていないので減額
その議案については、もう一度臨時総会をさせないといけません
管理会社の負担でやってもらいます

株式会社の株主総会で、印刷会社が勝手に内容を書き替えたのと変わりませんので、賠償してもらう必要があります。
減額はペナルティです。
場合によっては国土交通省に相談されるのが良いと思われます。

[356: 匿名さん]

理事会支援ができていないということは管理委託契約を履行していないことになりますので、それを理由に支店長宛に管理委託費減額の申し入れを行いましょう。雛形はここにあります。

>>287

２．管理委託費 減額のお願い.doc
　　管理会社に管理委託費の減額を申し入れする時に使用

間違っても担当者に口頭で依頼することは、意味がありませんので。

[357: 怒ってる人]

訂正。
>535ではなく、>353でした。

[358: 匿名さん]

353みたいな事があるんだ。
担当の問題か、支店ぐるみの問題なのか。
うちも今月締めだし、注意しておこう。

[359: 怒ってる人]

>355、>356
手厳しいですね。
この会社はけしからん会社だと思いますが、いきなり値下げ要求ですか？

[360: 匿名さん]

減額で済むだけ、ありがたいと思ってもらわなきゃね。
理事会議事録を都合の良いように作文、委託費他諸経費に高額マージン加算、組合のためでは無く自分達が儲けるための工事提案、それを実現するため総会での議決権行使書拒否、等々。

[361: 匿名]

多摩市のかなり大きなライオンズ
態度がでかくて感じ悪い管理人
何様のつもりなのかしら

[362: 匿名さん]

当然のことを自己主張しない管理組合は、管理会社にナメられてしまいます。

[363: 匿名さん]

この会社に一般常識は通用しないので、多少強硬なやり取りをするしかない。
そうすることによって、嘘が突き通せなくなりボロが出始める。
それらを根拠に、総会で減額提案すれば話が早いよ。

[364: 匿名さん]

通常は理事長＋副理事長＋書記には
管理会社から最終文面が回覧されて理事長以下３者の承認印が押されているはず。
一般理事にまでは最終文面は回覧されない。
理事長以下３者の承認印があれば手続き上の問題はない。
もし最終文面に問題があるのであればそれは理事長以下３者の責任だろう。

[365: 匿名さん]

>>364
そうなんだ。
2年続けて副理事やってるけど、そんなの初めて聞いたよ。うちの担当が手抜きってことなのか？

[366: 匿名さん]

>>364

うちのマンションはそんなことやっていない。

議事録には総会で理事長が指名した区分所有者のサインと承認印は押すが、議案書は管理会社から依頼されたことが無い。

[367: 匿名]

偉そうにふんぞり反っとる管理人の定年て何歳なんやろか？
70歳でも健康で元気で謙虚な人ならええが、上から目線の態度悪い爺はクビにせえや。
東京郊外のマンションやで。

[368: 匿名さん]

用事があって留守電入れても知らん顔、メール送れば数日経ってから遅くなりましたと返信が来る。
そうやって時間ばかり過ぎて、理事会でも身のある話は全く出来ない。
どこの支店もこんな感じなの？

[369: 匿名さん]

ライオンズマンションの管理費が高いわりには、管理の質は高くない。
中古マンションを見ればわかる。管理会社が変更されたところは安い。
２番目に高いのが東急コミュニティーである。住民が荒れている。

[370: 匿名さん]

善管注意義務違反。
この会社の怠慢は、この一言で片付きます。

[371: 匿名さん]

「善管注意義務違反」を調べた。


デジタル大辞泉の解説

ぜんかんちゅうい‐ぎむ〔ゼンクワンチユウイ‐〕【善管注意義務】

《「善良な管理者としての注意義務」の意》業務を委任された人の職業や専門家としての能力、社会的地位などから考えて通常期待される注意義務のこと。

注意義務を怠り、履行遅滞・不完全履行・履行不能などに至る場合は民法上過失があると見なされ、状況に応じて損害賠償や契約解除などが可能となる。善良なる管理者の注意義務。
[補説]民法第644条に「受任者は、委任の本旨に従い、善良な管理者の注意をもって、委任事務を処理する義務を負う」とある。

[372: 匿名さん]

総会議案書、やられてしまった。
本当にふざけた会社だ。

[373: 匿名さん]

管理で儲けないと、大京という会社がなくなってしまうので、利益重視になって、丸投げなのに金額が無茶苦茶高いんです。
無駄な提案しないと、会社が存続できません。

管理組合が運営されるよりも、自社が存続できるかどうか、、
まぁ普通の神経なら解約か減額します。
実際に、販売戸数以上が解約になってるので、お金を払って他社の管理をもらっています。

とりあえず相見積をとった方がいいでしょう。

[374: 匿名さん]

何だかんだ言っても、組合員が無知無関心じゃ話にならんよな。
それを分かっているから、アステージもやりたい放題なんだよな。

[375: 匿名さん]

>>374
一般的な、飛び込みと電話営業で買ってるライオンズマンションの客層じゃ、提案されたら断れない。
半面、大規模マンションはほとんど減額されてる。

割高な小規模からさらにむしりとろうという根性。

[376: 匿名さん]

財閥系のマンションの居住者は、総会で自分の意見をハッキリ言うのに対して、大京のマンションの居住者は総じておとなしいと感じています。

マンション管理に対する意識が低いだけならまだしも、理事会が居住者のほうではなく、管理会社にうまく利用されているのも知らず、管理会社のほうを向いてしまっていては最悪です。

[377: 匿名さん]

>>376
まさしく自分達がそうだ。
今の理事長が頑張って改善しようとしてるけど、組合員は現状に満足してる。
次回の大規模で修繕金が不足すると言っても、その時に役員でなければ関係無いとか。聞いて呆れるし、アステージがニヤニヤしてるのが想像つくわ。
早いとこ引っ越すかな。

[378: 匿名さん]

ライオンズマンションの住民は。高額所得者が多く。管理会社とは中良いみたい。
育ちの良いマンションだから、それが、ステータスで、三井、三菱、住友等々と同様、

僻みを買っているのかな。評判の良い管理会社は、たたかれますよ。たたかれている、

管理会社が管理するマンションを購入してほうが良い、これは、騙されたと思って検討して下さい。

創業者の経歴は、その会社の文化を表している。成り上がり者は、努力を認めはするが、危険。

[379: 匿名さん]

>>377

修繕積立金が不足するのですね。

アステージは支出をいかに減らして修繕積立金に充てるかを提案するのではなく、足りないなら金融機関から借りましょうと、平気で言ってきますよ。大規模は取りたいですからね。

うちは一般会計の管理委託費、エレベータ保守費、清掃費、電気代等の支出を減らして、それらで浮いた金額を修繕積立金に充当することで、何とかやっています。

[380: 匿名さん]

>>379
うちらも今回は、理事長の頑張りで清掃費等の減額が出来そうです。依託費は次年度以降になりますが、役員が全員変わるのでたぶん無理でしょう。
修繕の不足を解消するには、1世帯平均で月３万円以上増額しないと厳しいとか。誰が素直にウンと言うのか。

[381: 匿名さん]

１世帯平均で月３万円以上の増額は現実的ではありませんから、大規模修繕を行うために管理会社は金融機関から借りるか、各区分所有者に一時金（十万円単位）を負担してもらうかの選択を迫ってくるのではないでしょうか。

支出を減らすと同時に、まずは必要な大規模修繕工事の項目、各費用、工事の周期など、長期修繕計画の見直しが必要かと思います。例えば高層マンションでない限り、大規模修繕工事の周期は標準的な１２年ではなく、１５年でも問題ないという建築士もいます。

[382: 匿名さん]

>>381
長期修繕は、今まで一度足りとも提示されたことが無いんですよ。
今回は何とか作らせたので、これを見て組合員がどういう反応をするかある意味楽しみです。
借入にしろ一時金にしろ、負担が大きい事には変わりないので、修繕の周期を伸ばそうと現理事長は言っています。

[383: 匿名さん]

>>382

長期修繕計画の作成を管理会社に依頼すると無料と請け負うと思いますが、管理会社に都合のいい内容の修繕計画が出来上がってしまいます。

お金を払ってそれを第３社に見直してもらいました。その結果、３０年の計画で修繕費は非常に大幅に削減できています。管理会社は、どれだけ上乗せすれば済むのかと驚きました。

[384: 匿名さん]

>>383
理事長曰く、管理会社の計画に基づいて作成したので、理事会の意見は一切反映されていない、という事で総会に上げるようです。
確かに、給水管の清掃が3年毎に入っていたり、不思議な内容になっていますね。
上乗せといえば、この会社は30～40%は確実にやってるらしいですね。

[385: 匿名さん]

>>384

管理組合の長期修繕計画として承認されたら、管理会社はその計画を根拠として、様々な修繕計画を提案してきます。修繕計画に記載された費用を超えない程度の見積書を出してきて、計画に収まっているのだからといって、理事会や居住者を納得させます。

[386: 匿名さん]

>>384
給水管の清掃なんて、やる意味ないですよ。
やってもやらなくても何も変わりませんので、必要な人が浄水器つければいいだけです。
どれだけ利益が稼ぎたいのでしょう。

会社が別れて、人件費が余計にかかるようになったので、利益率を高くしないと会社が運営できないそう。それで辞めた社員も、辞めてる社員もものすごく多いと聞いています。
新築が厳しいので、その分を管理で補填しようとすると、そうなるんですかね。

[387: 匿名さん]

管理会社に長期修繕計画書の作成を依頼したのであれば、今後、管理会社に都合のいい条件で修繕工事がどんどん提案されてきます。修繕積立金の値上げも提案してきます。つまり管理会社のペースで進みます。

[388: 匿名さん]

>>385
その辺は、一応考えています。
今回の計画は素案であり、管理会社に任せっきりでは不要な工事も含まれ高くつく。
計画自体の承認ではなく、これを基に組合主導で再作成する方向で持っていきます。

[389: 匿名さん]

清掃や保守関係の場合、どこの業者に再委託しているか分かりますよね。
でも、塗装や修繕になるとそれが分からなくなり、聞いても教えられませんと言われるのは当たり前の事なのでしょうか。

[390: 匿名さん]

>>389
当たり前ではありますが、
管理人の名簿とか見れば書いてあります。
車を見てもいいでしょう。

まずは、管理人を抱き込むのがいいですよ。

[391: 匿名さん]

ここも過疎って来たな。
総会前で忙しいか、役員交代したか、社員は異動になったか、って所かな。

[392: 匿名]

大京がおかしなことばかりするから忙しいんじゃないの？

[393: 匿名]

ライオンズの管理人はボケ老人ばかり。

[394: 匿名さん]

社員が辞めたんだと思う。
最近、ものすごく辞めてるらしい。

販売がリストラしてるから、管理はいくら切ってもいいんだとさ

[395: 匿名さん]

6月総会に向け議案書を作り始めてるんだけど、担当が言った事を全く文章にしなくて困ってる。
アステージに都合の悪い事なので分からなくはないが、理事長が喋って議事録に残してしまえばOKかな。

[396: 匿名さん]

>>395
理事会で別紙作って、添付させればいい。

[397: 匿名さん]

＞395

議事録に残さなかったら？
うちのマンションでは、議事録にも載らなかったですね。
色々な意味で酷かった。

[398: 匿名さん]

>>397
議事録署名人がサインする必要があるのだから、キチンと書いてくるまでやり直しをさせれば良いのでは？

[399: 匿名]

>398
きちんと書いてないのに署名しちゃう人もいる。
誰か１人、特に理事長がしっかりしていればいいけれど。

[400: 匿名さん]

自分で考えない管理組合には大凶アステージがお似合い。
会社から舐められてるから、杭偽装があっても何にも保証しない、欠陥になっても建て替えの検討もしない。

まともな管理組合になるなら、まず管理会社を変えてから。