大京アステージ（旧：大京管理）ってどうですか？ その3

[匿名さん [男性 30代]]

株式会社大京アステージについてその3です。
大京アステージ管理物件にお住まいの方、マンション購入検討中の方など、情報交換しましょう。

前スレ
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/168249/



物件URL：http://www.daikyo-astage.co.jp/index.html
施工会社：無し
管理会社：株式会社大京アステージ

【東京23区の新築マンション掲示板から管理組合・管理会社・理事会掲示板へ移動しました。2015.2.13　管理担当】

[201: 入居済み住民さん]

196のものです。
やはり皆さんのところもですか・・
理事会に参加しても、組合任せで大したアドバイスもしない。
こちらは素人なので、専門的な知識で良い方向に行くと思いきや、ただ座っているだけ。
提案してくるのは、オリックスの電気とか、利益に繋がるやつだけ。
どこかのタイミングで切り替えたいな・・

[202: 匿名さん]

管理会社解約を進めている方に業界裏情報を。
まず、管理会社変更の動きはすぐ相手にわかります。
なぜなら点検業者は限られており、特にエレベーターはメーカー系がほとんどなので、他の管理会社から見積り依頼があればすぐ伝わります。
それよりなにより、大手の幹部社員は横のつながりがあります。業界団体の勉強会等で仲良くなりますらね。なので、マンションから見積り依頼があればすぐ連絡いれます。
その後、元の管理会社がこのマンションは小うるさいので不要と考えれば普通に見積り参加させますが、死守方針ならお願いして降りてもらいます。まあ降りてと言わなくても通じる間柄ですね。
さすがに金額の指定や指示は法律上問題ありますがね。
つながりのない地方の中小管理会社ならガツガツするでしょうから、リプレイスをお考えなら中小がオススメ。

なぜこんなことを言うかというと、私は旧財閥系とデベ系大手の管理職をしてましたが、業界のアコギな商売のやり方に嫌気をさし今年他業種へ転職したくちなので。
何かお役に立てるならなんでも教えますよ！

[203: 匿名さん]

日本ハウズイングと合人社の見積もりとるなら
管理会社の横のつながりは無いですよ

その2つの見積もりとって管理会社変更をした方がいいという意見を一致させてから、競争入札にします。

大京は下げられるだけ値段を下げるでしょうけど、サービスはもう良くはならないと思いますよ。
かなり人が辞めているようてすから。

[204: 匿名さん]

普通は提案しない年数で修繕を提案してきますからね。
それがノルマになっているそうですので、恐ろしいです。

他の会社と比較して、長期修繕計画を出してもらったら
２０年で２億の開きがありました。

[205: 匿名さん]

>>202
中小でも、協会の幹事会社は繋がりあります。

[206: 匿名さん]

＞＞202

＞＞まず、管理会社変更の動きはすぐ相手にわかります。
なぜなら点検業者は限られており、特にエレベーターはメーカー系がほとんどなので、他の管理会社から見積り依頼があればすぐ伝わります。

それは無いですよ
以前エレベーターの見積もりをアス経由で取得した際の事ですが
値引きを求めようとメーカーとは別の独立系のエレベーター保守業者からの見積もりを提示した際
メーカー系の保守業者からは手数料収入が得るなどの上下関係を築いておらず
コントロール出来ないと耳打ちされました
またこの工事の際にエレベーターの保守システムを生かして管理業務にも参入していた頃だったので
こうした経緯からもメーカー系の保守業者からの“漏えい”は考えられません

考えられるのは転職組からの漏えいだと思われます

[207: 匿名さん]

>>206
エレベーターからの情報はよく入りますよ。
元請しながら手数料も入りますし、メーカーの方が、独立系よりも情報を流します。
マンション管理も撤退するでしょう

[208: 匿名さん]

>>206
担当者が知らないだけで、10年以上前から手数料が落ちる仕組みは独立系とはあります。

[209: 匿名さん]

そんなこと告白して何かメリットあるのかいな

[210: 匿名さん]

>>181
＞＞まず担当者に連絡しても、いつも不在でつかまらない。理事会メンバー以外の個別対応はスルーの姿勢？マンション松竹＞＞梅的なものでも？？そんな印象あり。

亀レスになりますが
社内的には181さんがお感じになられた様な扱いがあると聞いた事があります
例えば担当のMAの肩書を見れば一目瞭然だそうです
アスにとって管理組合との折衝が難しいと判断された組合に対して採られる処置だそうです

（担当の社員からの話ですが）支店長扱いのマンションもあるそうです
担当（の社員と）の信頼関係の崩壊から担当者が変わる度に役職が上がっていったそうです

最近このスレにもアス（退職者を含めて）の方が書き込まれる様です
ネットでの環境とリアルでの環境とを別に考える方が未だ居る様ですが
大した経験や知識も無いのに
その場の感情で書き込まれるのもどうかと思います

せめてもう少し勉強されてから書き込まれた方が良い

[211: 匿名さん]

ご参考までに。

http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/441635/

[212: 匿名さん]

MAってなんですか？

[213: 匿名さん]

クレームはお客様相談センターへ
そうすれば、担当者は逃げられません。

この会社は管理組合によって、対応をまるで変えます。
委託費は変わらないものの、複数の担当がいたり、ずっとそのマンションにいたりします。
お金の支払いでかかる費用も、マンションによって求める求めないが異なりますから、何も言わないと損します。

[214: tokumei]

同感です
お客様相談センターではなくて、フロントから会社のコメントを書面で求めたら改善しました。
フロントにできの悪いのがいるため、評判が悪くなるのでしょ。
で、処分されたフロントが腹いせにこの掲示板でストレス解消しているようです。

[215: 匿名さん]

私のマンションでは、良かったフロントは転職、良くないフロントは別のマンションへ。
結果として、残るのは良くないフロントなのでしょう。
上司を見て、良いフロントが残らない会社なのだと思いました。

[216: まんかんし]

社会の進歩についていけない企業です

旧態依然の経営では他の会社に蚕食されるだけですが

優秀な人材の活用法を見出す事の出来ない企業です

[217: 入居済みさん]

この会社が無くなるだけで、世の中がもっと良くなるだろうな

[218: 匿名さん]

>>212
MAってマンションアドバイザーの略で
（自分のマンションの担当社員を）アスではこう呼ばせているそうです
かっては“フロント（社員）”と呼んでましたよ
適切なアドバイスも出来ずにMAと呼ばせるセンスが
もはやお笑いとしか言い様がありません

>>216
大京管理時代の管理人さん
社員や会社と折り合いの悪い
そして居住者からも評判の悪かっただろう
そんな管理人の多くは社員の仕事なんか誰にでも出来ると吹聴していた事を思い出す
マンション管理士をひねくって”まんかんし”と称している様だが恥ずかしくないのかなぁ
あなたの誤った見識はアスの社員が主にコメントするスレでは以下の様だ

＞＞105 ：名無し不動さん：2014/04/05(土) 18:10:12.15 ID:???
＞＞by まんかんし　2014-03-08 13:23:54 投稿する 削除依頼 大京という会社が
＞＞あります　建築の利ざや稼ぎでの主たる収入で生計を維持していたが新築に関
＞＞われなくなり　管理業務が主たる収入源となった　その管理業務も新築物件が
＞＞あってこその業務拡大が出来たが　新築の激減により管理業務以外からの人員
＞＞を受け入れて損益分岐点が高くなった
＞＞管理会社も最初から管理業務のみで生計を維持している会社は管理収入で維持
＞＞できる体制になっており経営もし易いが　余剰人員を抱えざるを得ない企業は
＞＞管理業務からの収入を増加させるべく悪徳になり易い


＞＞107 ：名無し不動さん：2014/04/05(土) 21:53:04.84 ID:???
＞＞スパイ区分所有者はいない。

[219: まんかんし]

＞＞105 ：名無し不動さん：2014/04/05(土) 18:10:12.15 ID:???
＞＞by まんかんし　2014-03-08 13:23:54 投稿する 削除依頼 大京という会社が
＞＞あります　建築の利ざや稼ぎでの主たる収入で生計を維持していたが新築に関
＞＞われなくなり　管理業務が主たる収入源となった　その管理業務も新築物件が
＞＞あってこその業務拡大が出来たが　新築の激減により管理業務以外からの人員
＞＞を受け入れて損益分岐点が高くなった
＞＞管理会社も最初から管理業務のみで生計を維持している会社は管理収入で維持
＞＞できる体制になっており経営もし易いが　余剰人員を抱えざるを得ない企業は
＞＞管理業務からの収入を増加させるべく悪徳になり易い


最近では新築はゼロに近いようです

仮にあれば基礎くい打ちは手を抜かぬようにしたいものです

余剰人員の整理はできたでしょうか？

[220: 社宅住まいさん [男性 30代]]

デベ系の大京アステージのような管理会社って、自力で契約する能力なさそうだから、大京の新築マンションがなくなったらあとは既存物件から徐々に契約切られて縮小していくだけのような。

[221: 匿名さん]

>>220
系列以外のマンションの前で担当だった社員を見て声をかけた事があります
東急の管理会社とは比べ様も無いそうですが
営業をかけて管理を受託しているそうです

最も仰る通り何と無くジリ貧の傾向は否めませんよね
ここに書き込んでくる社員や管理人の質を見ても（失笑）

[222: 匿名さん]

管理組合、社員はもとより、下請すら見捨ててきてます
利益重視が激しくなってきたので、また違法なことに手出さなければいいですね

[223: 匿名さん]

>>222
かなり以前のことですが
マンションの共有部分の点検業者が代った様なので管理人に問いかけたところ
ノウハウを蓄積して管理会社に転身してしまったと言われました

管理組合向けに提出する見積もりまで下請け業者に作成させていては
「ノウハウを盗まれた」等とは言えないでしょうね
金銭面のノウハウが実は重要なんですから

下見に来ても同伴の下請け業者に任せ切っりで
近隣の行列店に開店と同時に入ってお昼御飯をごちそうになって帰る技術系の社員って
資格手当も貰えてMAなんかよりお金が貯まりそうですよね
でもそれって私たち管理組合のお金なんですよね（泣）

[224: まんかんし]

現在は作って販売するのが主流のマンション業界
企画のみの大京を間に入れる業者はほどんど無く
其れが新築物件の無い理由
企画で入ったライオンズマンションでの瑕疵の取り扱いは
建築業者に遠慮して補修も管理組合負担でやるような無知な組合も
瑕疵の無い建物はあり得ず誠実に対応出来る管理会社を選びましょう

[225: 匿名さん]

まんかんしとやら
ここはお前の様な会社に不平不満を書き込むスレでは無い

かってお前の様な管理人が赴任してきた時の事を思い出す
居住者の悪口を言うので
自分の事を言われたくない居住者が他の居住者の悪口を言う者が出て来た
そんな居住者達を見て
お前は“スパイ区分所有者”等と見えたのだろう

単純な話だが
管理会社の提案に賛同する者は居るだろうが
手先になる区分所有者などいない
手先になって得る物より失う物の方が大きいからだ
仮にお前の主張するところの“スパイ区分所有者”になったとする
これが他の区分所有者に知られると住めなくなるだろう（笑）
数千万円もの金額に代えられる様な見返りを管理会社なり何なりが負担してくれると思うか?

会社を放逐された不平不満をこのスレで吐くのは止めて欲しい
どうしてもしたいのなら社員が主に出入りしているスレでやってはどうだ?
http://hayabusa6.2ch.net/test/read.cgi/estate/1433079193
”まんかんし”等とマンション管理士の資格を茶化している様だが
社員相手では簡単に論破されるかスルーされるかの何れだろう

[226: 匿名さん]

>>225
社員の書き込みとしては、ずいぶんレベルが低いですね。
スルーか論破してはいいのでは(笑)
せめて論破くらいはしましょうよ(爆笑)

報道で世の中どんな風に書かれてるか確認して、よく考えた方がよさそうですね。
瑕疵があっても、ほとんど何もしませんよ。
マンション売っても数千万も損はしませんよ。
不動産の事は何も知らないんですね。
取引業者もいますから、スパイ区分所有者は多くいますよ。
付き合いで買ってもらっている人たちも、少なからずいますから。

管理人をバカにしているから、会社の衰退が始まっているのでは？
ある程度良ければいいですけれど
頑張っている他人のために動く人たちはたくさんいますよ。

無理に工事を分社化したから、利益率を上げないとまとまりませんね。
頑張って働いて、頑張ってイメージを保ちながら
割高な、丸投げな仕事を受け入れてくれる人たちのために頑張ってみては？

[227: 匿名さん]

問題があったマンションの情報を隠せ、何も喋るなという本社通知をするような体質の会社ですから、他の母体がしっかりとした会社に変更した方がいいでしょうね。

新築がまったく売れてないため、お金が無いから、今回のような問題があっても、FRIDAYの時のように数十万円で終わろうとするはずですからね。

[228: 匿名さん]

杭の問題で情報を隠蔽していますので、杭の施工にミスがあっても、また施工データが改ざんされても問題のあるマンションには情報が伝わりません。

旭化成建材が杭打ちに関与していないことが伝えられても安心しないでください。

[229: 匿名さん]

心配しています。

[230: 匿名さん]

この会社は自社に不都合な情報は出しません。そういう社風です。

逆に利益になることはどんどん提案します。
オリックス電力、すまいるレスキュー、どこでも承認支払いサービスが良い例で、これらは管理組合のためにはほとんどならず、アステージが取得する手数料が目的です。

オリックス電力を導入してしまったら最悪で、来年サービスが開始される電力小売り自由化になっても自由にサービスを選択することができないため、一生オリックス電力から電気を購入し続けなければならないのが実態です。自由化の恩恵を受けられないため、資産価値に影響を与えるともいわれています。

最近は収益力が下がっているため、必要のない工事を提案したり、中間マージン率を多目に見積もって提案しています。

優秀な人材は他社に移っているためサービスは低下しています。会社も担当者も改善する見込みはないため、管理組合活動に積極的なマンションは、管理会社には気づかれないように管理会社の変更を検討したほうがいいと思います。

[231: まんかんし]

大丈夫です　優秀な人はまだ存在します　>>225さんです

[232: 匿名さん]

>>230
修繕工事のマージンは20%のせるように言われる

[233: 匿名さん]

>>232
100万円以下は30％
それ以外は25％

分社化したから、基準変わった。
業者もアホには金額上げて出すから、何％ってのが問題なわけじゃない。アホしかいないから、高いだけ。

[234: 匿名さん]

旭化成建材が工事を請け負った物件でくいのデータの流用や改ざんが相次いで見つかっている問題で、これまでの調査の結果、過去１０年余りに請け負った３０４０の物件のうちおよそ１割の３００件前後で、データの流用などが行われていたとみられることが関係者への取材で分かりました。横浜のマンションの担当者を含め関わった人物は１０人以上に上るということで、旭化成建材のデータの流用の全体像が明らかになってきました。

旭化成だけで300件、他の業者もデータの流用や改ざんは行っているだろうから、大京が販売した物件でも対象となる物件はかなりあるな。

[236: 社宅住まいさん [男性 30代]]

今年の9月時点ではエルザタワー55は大京アステージのままっぽいけど。
http://business.nikkeibp.co.jp/atcl/opinion/15/236296/090200003/?P=2

まあ、大京の管理費は高いから不満に思う人が多いのはわかる。
確か管理費ランキングでも大京がダントツで高かった気がするし。

[237: 匿名さん]

大規模修繕工事は、絶対に任せてはダメでしょうね

[238: 匿名さん]

杭に偽装があっても、安全性に問題ないと言いそうですね。

擁壁が落ちた事なんて、たまたま亡くなった人がいなかっただけで、安全性への問題は確実にあると思います。

[239: まんかんし]

>>235

横浜の三井、旭化成だけではない。大京、ライオンズマンションの欠陥、偽装手抜き工事

この対応では訴訟しかないでしょう

福岡の場合と同様建て替えとなるでしょう

[240: 匿名さん]

２３９さん

福岡の物件を、教えて下さいませんか。？

[241: まんかんし]

築数年なのに…マンション被害の嘆き
福岡県西方沖地震ルポ

　福岡県西方沖地震で、震度６弱を記録した福岡市中心部では、断層付近の多数のビルが被害を受けた。なかでも中央区今泉の隣接する四棟のマンションは、壁や廊下に亀裂が走り、玄関ドアが開閉不能となるなど被害は深刻だ。補修するにも、地震保険が下りる可能性は低いという。「新耐震基準」を満たしているはずの建物被害に、住民らからは疑問の声が上がっている。　（藤原正樹）

　「地震で玄関ドアが開かなくなった。外壁はぼろぼろ。ローンが三千万円以上ある。修繕費も借金になって生きていけるかどうか」

　福岡市中央区今泉二丁目の築四年のＡマンションの女性住民（４２）は、外壁にできた複数の「×」形の亀裂を見上げながら嘆いた。

　損傷が大きいマンション四棟は道路沿いに南北に並ぶ。いずれも地上十階以上の中層で、完工後四－七年の比較的新しい建物ばかりだ。都心部の被害は、今泉や大名、天神地区など警固断層の東側に集中する。

　Ｂマンション管理組合の白石信吾理事長は「半数以上の戸の玄関ドアが開かなくなった。壁が崩れ隣の部屋が見えた個所もある」と話した。十四階建ての同マンションの中層階以下のほとんどの玄関ドアは変形し閉まらない状態。外廊下の外壁は崩れたままだ。

　「実家に避難していて、荷物を取りに来たんだけど出入りは窓から。被災時も玄関ドアが開かず、ベランダの避難はしごで逃げた。渡り廊下にも十センチ以上のすき間ができていて危ない」とＤマンションの女性住民。静岡県から駆けつけた女性は「Ｃマンションに姉夫婦がいて、Ｂマンションには母親が住む。どちらも悲惨な状態」と話す。

■共用部分に損害中層階以下集中

　各棟とも、専有部分の被害は軽微で、廊下の壁など共用部分の被害が大きい。中層階以下に破損が集中しているのも共通点だ。一九七八年の宮城県沖地震を機に、コンクリート強度などを厳しくした「新耐震基準」（八一年の改正建築基準法で導入）を満たしている建物の被害で、疑問の声が上がる。前出のＡマンションの女性は「耐震構造なのに、なんでこんなに壊れるんですか」と憤る。

　しかし、新耐震基準は、壁面の破損などを織り込んだものだ。阪神大震災で被災マンションの修復に尽力した京都大学の西沢英和講師（建築構造学）は「多くのマンションの構造は柱や梁（はり）を頑丈に造ってあるが、壁は鉄筋が少ない非構造壁で、ある程度以上の地震に対して衝撃を吸収して壊れるように設計されている。車でいえばバンパーの役割」と解説。「壁面の破損で損害は出ても、柱と梁が破損しないことで人命を守る設計。今回の地震でも、その目的は達したといえる」

　だが、白石氏は「ドアが開かず閉じこめられた人も大勢いる。火災が起きていれば、死者が出た可能性もある。人命を守る基準といえるのか」と憤る。ＮＰＯ法人「福岡マンション管理組合連合会」の杉本典夫理事長は「地盤が弱い地域で、新耐震基準を満たしていても、地震の負荷に耐えられない壁が多かったのではないか」と分析する。

　一方、修復のための資金確保も難しい。杉本氏は「地震被害を想定していなかった福岡県内のマンションの八割は、管理組合が地震保険に入っていない。今回被害が大きかった共用部分の修復には、個人の地震保険では無意味で、マンション全体の加入が必要だった」と嘆く。

　さらに、地震保険は新耐震基準に準拠した形で「柱と梁、その接合部」の主要構造部に被害が出なければ保険金は下りない。「保険金が払われるマンションがあるか疑問」と杉本氏。実際、前出のＤマンションの女性は「管理組合で四億八千万円の地震保険に入っていたが、保険金は下りないと聞いた」と話した。

■修繕金も足りずダブルローンに

　築十年以内のマンションばかりで、修復には修繕積立金も足りない。白石氏は「住宅金融公庫の災害復興住宅融資を借りるしかない」と話す。同融資では一戸当たり百五十万円で戸数分が出るが、各戸の負債増になる。「今後三十年の長期間、ダブルローンになる人も多い」（杉本氏）。白石氏は「不足分は銀行から借りる。管理費などに上乗せして、返済してもらうしかない。一瞬で一戸あたり一千万円の被害を受けた」と悲壮感を漂わせる。

　住民の財産的被害は大きかったが、「今回のような被害を防ぐ耐震技術は戦前すでに完成していた」（西沢氏）という。

　「一九二三年の関東大震災（Ｍ７・９）後の研究で、日本独自で世界最高水準の鉄筋コンクリート（ＲＣ）造の耐震技術ができあがった。現に阪神大震災（Ｍ７・３）でも、戦前に建てられた小学校や神戸教会などＲＣ建造物は被害を受けていない。戦前の基準では、柱や梁、壁、床を『箱』として一体に造り、今の二倍の耐震強度があった」

　新耐震基準以降、被害は大幅に軽減されているが、西沢氏は「戦前に完成された技術の小出しにすぎない」と批判する。「新耐震基準でも柱と壁が一体化していないから、まだまだ地震に弱い」と指摘。戦前の技術を生かさない背景を「建設業界と一部の学者が一緒になって、壊れやすい建物を造り被災後の再建築で金もうけしようという考えがある」とも話し、もし事実なら大きな問題だ。

　戦前に完成していた基準が大幅に変わったのは、戦中からだ。戦時規格で鋼材やセメントの節約のため、安全基準が緩められた。「その考えが戦後に引き継がれた。戦災を受けた家屋六百万棟再建のためには仕方がない。その後、柱と梁だけのガラス張りの開放的な建築がモダニズムとしてもてはやされ、耐震性が大幅に低下した」（西沢氏）。

　今回の被害について、九州産業大学の落合太郎教授（都市計画）は「デザイン優先のため、建物全体のバランスに無理があった可能性もある」と言う。実際、被災したマンションはしゃれた造りだ。一方「隣接の武骨な造りの築三十年の社宅は被害を受けていない」（杉本氏）。

　また「バブル後にコスト削減が進み、締め付けられた現場の士気低下も一因」（西沢氏）と粗悪工事の懸念も指摘。今回被災したマンションもバブル後に完成している。

■壁も大事な資産壊れては困る

　杉本氏は基準の見直しを求める。「今回の被害は、新耐震基準が非構造壁は壊れてもやむを得ないと考えている点に原因がある。多額の借金をしてマンションを買った者にとって、非構造壁も壊れては困る」

　西沢氏は、被災住民に「耐震性能をアップさせる修繕の機会」と提案する。

　「日本の建設費は、人件費が高く材料費は安い。下層を中心に耐震壁を若干増設し、壁中の鉄筋を倍増させれば、将来の被災を防げる。従来の建設費などより５％程度の負担増で、戦前の強度を実現できる。大変だろうが、ご近所の底力でがんばってもらいたい」

[242: まんかんし]

[PDF]
福岡県西方沖地震 現地被害調査報告


www.nilim.go.jp/lab/bbg/saigai/h17fukuoka/050325.pdf

1 平成17 年3 月25 日 福岡県西方沖地震 現地被害調査報告 国土技術政策総合研究所 建築研究部 建築研究所 構造研究グループ 1. はじめに 平成17 年3 月20 日午前10 時53 分頃、九州北部で強い地震があり、福岡市中央区及び東区 ...

[243: 匿名さん]

>>233
前は10%だったんですけど、少しでも利益が欲しいですね。これじゃあ、いくら修繕積立金を貯めてもアステージに詐取されるだけですよ。

修繕工事はあい見積りを必ず取りましょう。

[244: 社宅住まいさん [男性 30代]]

福岡県西方沖地震で問題が起きた大京マンションは福岡市中央区今泉の「ライオンズマンション天神南」やね。
管理組合は建て替えを要求したが、補修・補強工事になったっぽい。

[245: 匿名さん]

>>235
建物に重大な欠陥があるにも関わらず大京の対応悪すぎ

マスコミに取り上げてもらって、世間に知ってもらう必要ありですね
今なら週刊誌やワイドショーが飛び付きそうですけど

[246: 入居済みさん]

>>243
前までは20%です

[247: 匿名さん]

木場公園の物件は建設されてから10年を経過していますが、明らかに施工主の瑕疵が認められます。杭は設計図どおりに施工されているでしょうか。重大な欠陥なら建て替えです。

しかし、迷惑料20万円だけで済ませようとするのはひどいですね。

[248: 匿名さん]

>>235
犯罪的手抜き工事とか怖い

[249: 匿名さん]

friday.kodansha.ne.jp/archives/9760/

フライデーで取り上げられてますが、社会的制裁をもっと行わないとこの会社は誠実な対応は行わないです。

[250: 匿名さん]

>>247
年数の問題ではないと思いますよ。
１０年越えてから鉄筋が無くなったわけじゃない。