プラウド国分寺ってどう？

[いつか買いたいさん]

プラウド国分寺についての情報を希望しています。
駅へ近くて便利に暮らすことができそう。

物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

公式URL：http://www.proud-web.jp/mansion/kokubunji/

所在地：東京都国分寺市南町1丁目316番26、316番38（地番）
交通：中央本線（JR東日本） 「国分寺」駅 徒歩5分
間取：3LDK
面積：70.10平米～87.66平米
売主：野村不動産
施工会社：西武建設株式会社
管理会社：野村不動産アーバンネット


資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[226: 匿名さん]

うーん… 坪単価300万前半で、1,000万も下がらないですよね…

[227: 匿名さん]

確かに、かなり崖に面したマンション通路は暗いし眺望も全く無いし、万が一大雨で崩れたりしたらと思うと怖いですね。一番南のA棟も道路向かいに将来8階以上の建物が立てば、やはり眺望は望めなくなるリスクがあります。色々とマンション絡みの問題が取り上げられている現在、よっぽど気に入った物件でない限り、購入のタイミングでは無いような…と感じています。

[228: 購入検討中さん [女性 30代]]

20年ほど近所に住んでいた者です。
崖ですが、住んでいた頃、崩れたことはなかった気がします。木々は昔からあるので根がしっかり生えているはずなので、そうやすやすと崩れないはずです。
ただし、工事の際に植え替えたり、いじったり、225さんの懸念の通り日陰になり生育できなくなるとその限りではないと思います。あと、最近の豪雨。昔は平気だったから今も平気とは限りませんよね。これに関してはどの物件にも言えますけど。

マンション通路に明るさと眺望って必要ですか？

公式HPに予定販売価格が出ましたね。
住友と三菱に比べると不利だと思うので、もっと値段を下げて売ればいいのに･･･。

[229: 匿名さん]

>>223
ちゃんと計算してくれー

[230: 凡人 [男性 40代]]

計算してあげましょう。

No.158で書いたとおり、事前案内会の説明では、坪単価が300万後半。
300万後半から300万前半へ値下げということは、
300万後半を375万とし、300万前半を325万とすると、坪当り50万の値下げです。
20坪以上の部屋なら、1,000万以上下がるということです。

小学生でもできる計算です。

[231: 購入検討中さん [男性 30代]]

300前半でも高いな。300切れるまで粘るか。

[232: 匿名さん]

確かに１００万も変われば、総額の差額も１０００万とかなりなものだから恐ろしいですよ。
少しでも安く買いいものですよね。

もう少しすれば、決算も近いし、それまで待つことが出来ると良いのですが・・・
流石にまだまだ高いなぁ。

[233: 匿名さん]

１００万円変われば大きいですが
そうそう簡単に価格が下がるとは思えないです。
駅も徒歩５分という便利さから考えても
価格帯は強気なままで行くのではないかと思います。

[234: 匿名さん]

>>226
なんだよ、坪300後半から下がるなら、あり得るじゃんか

変なこと言わないで

[235: 匿名さん]

国分寺駅へ行くのに徒歩５分は便利ですが
ここまでの価格帯になってしまうの？とは思いました。

でも、価格のことや値引きについては
ここであれこれというよりも
やっぱり営業の方に直接交渉するしかないと思います。

[236: 匿名さん]

>>234
坪300後半なんて出だしの価格帯(具体的な数字は出ておらず)は演出なだけです。当初から計算外でした。坪350辺りで具体的な価格を出してきた秋頃からの計算で考えています。変なことは申しておりませんので悪しからず。

値下げは更に続くでしょうが、野村の営業に値下げ力は一切ありません。基礎工事でも複数箇所で不安が残りますし、気にしない人が購入されるのでしょう。
以上情報共有までに。

[237: 購入検討中さん [女性 30代]]

いよいよ明日から1期の登録申込みが開始です。苦戦しているような感じですが、何戸売れるんでしょうね。

[238: 匿名さん]

駅直結の方が安いのは何故？

ツインタワーに期待というか、普通にそうなるよね。

この価格はありえないな。

[239: 匿名さん]

シティータワーの方が安いんですか？
いくら違うのですか！

[240: 匿名さん [男性 60代]]

シティタワー国分寺ザ・ツインウエストの例：137万円/ｍ2（56.94ｍ2で7800万円）、131万円/ｍ2（71.00ｍ2で9300万）
ザ・パークハウス国分寺緑邸の例：121万円/ｍ2（73.69ｍ2で8898万円）、91万円/ｍ2（72.15ｍ2で6548万）
プラウド国分寺の例：115万円/ｍ2（85.49ｍ2で9798万円）、86万円/ｍ2（70.10ｍ2で5998万）
とのことです。

[241: 周辺住民さん]

皆高額ですね。
竣工までに全部さばけるのかな？

[242: 匿名さん]

国分寺駅周りの3大型物件の価格は、3社中で最初の販売となるプラウド国分寺の第1期販売（12/20締切り）後の第2期販売に向けての価格設定がどのようになるかで、今後、3社が強気で行くか弱気で行くかが左右されるのではないでしょうか。

[244: 物件比較中さん]

しかし34物件とも信じられないほど高い価格ですね。震災前に買えばよかった

[245: 物件比較中さん]

緑邸も20日までにいったん購入意思を確認、
という話だったので、プラウドを意識しつつ
今後の販売計画を固めるのかな？と思いました。

森側の角部屋を買いたい方達が結構いるんだとか。

[246: 匿名さん]

この値段は高過ぎでしょうね。人気が無いのも仕方なし。
駅直結の方が安いから、ここはパスしたいと思います。

[247: 匿名さん]

みなさんと同意見です。
実はオリンピックが終われば、一気に地価やマンション価格も下がると聞きました。
焦らない方が良さそうです。

[248: 匿名さん]

オリンピックでやはり日本の経済状況は大きく変わるでしょうか。
このあたりは本当に難しいと感じます。
中国だと中国オリンピックで大きく状況が変わった、というのはあると思います。

[249: 匿名さん]

将来、市場は少子化で縮小するでしょ。それに、今でさえ低金利で企業は延びしろがない状況で販売価格を下げるとは思えません。今買えない人達はこの先も買えないと思います。
オリンピックや復興で働いている方々の平均年齢ってどのくらいなんでしょうね。ユニクロ着てline楽しんでる世代が将来そういう仕事を選ぶとは思えませんが。本当にオリンピック後に原価下がるのかな。
ここは、崖の途中ですが、数値的には中央線徒歩圏内で武蔵野台地に位置してるので問題ないと思います。

[250: 匿名さん]

需要と供給で価格は成り立ちますから、需要がなくなれば必然的に価格は下がるしかないでしょうね。販売価格を下げたくなくても、もし買う人が出てこなければ下げるしかありません。
ニーズがなくなれば、働き手が少なくなっても問題にならないですしね。
オリンピック後をどう読むかは人それぞれでしょうけど、人口が激減していく事はわかっている事なので、そこをどう考えるかでしょうね。

[251: 匿名さん]

平米単価は（（路線価 ÷ 0.8 × 敷地面積 + 建築費 × 延床面積）÷（1 - 売主粗利率））÷ 延占有面積　で計算できます。
通常は、粗利率：25％、建築費：30万円/ｍ2、延占有面積：延床面積の91％、また、実勢価格(公示価格)の80％が路線価であり、路線価は国税庁路線価図から誰でも検索できます。
3物件の概要情報から、プラウド国分寺：路線価27万円、敷地面積8035ｍ2、延床面積11323ｍ2、ザ・パークハウス国分寺緑邸：路線価27万円、敷地面積2896ｍ2、延床面積7137ｍ2、シティータワー国分寺ザ・ツインウエスト：路線価97万円、敷地面積5461ｍ2、延床面積57318ｍ2なので、平米単価は、プラウド：79万円/ｍ2、緑邸：64万円/ｍ2、シティータワー：61万円/ｍ2と試算できます。
実際には、利便性などの付加価値が高ければ土地の実勢価格が上昇し、建築費の高騰、さらには売主の相場観に基づいて粗利率が増減し、物件価格が左右されます。
例えば、土地の実勢価格が1.5倍、建築費が35万円/ｍ2、粗利率が30％になれば、プラウド：111万円/ｍ2、緑邸：86万円/ｍ2、シティータワー：81万円/ｍ2となります。
将来の物件価格は、これらの変動要因がどのようになるか次第であり、確実な予測は難しいものです。

[252: 匿名さん]

しゃまじゃまな意見があるのは仕方ないコトです。
買える人は買う、買えない人は見送る。
私は後者です。(°__°;)

[253: 匿名さん]

地形図

[254: 匿名さん]

結局、第１期は完売できたのでしょうか？

[255: 申込予定さん]

1期の8割が売れたそうですよ。

[256: 匿名さん]

2期も始まっても順調そう。ということは早々値段も下げてこないのかも。国分寺も駅のあたりがおしゃれになったし、今後も国分寺はマンションが増えたり生活しやすく開発するのを期待しちゃいます。ここはゆったり間取りで魅かれます。

[257: 匿名さん]

今後の売れ行きが楽しみですね。
マンション市場の動向を占うという意味でも。

[258: 匿名さん [女性 30代]]

こちらを、検討してます。高いですが駅力と駅近、設備が良かったので。資産価値を重視していますが、こちらは豊洲や木場方面に比べ下がりにくいと・・どう思われますか？

[259: 匿名さん]

>>258
今までに出てきた国分寺のマンション価格と比べてしまうと…
プラウド含め最近国分寺で出てきているものは、都心で価格が上がっていると言われている以上に割高に感じられるので、将来売る時に買った時の価格とトントンで売り抜けるかは疑問です。悪い物件だとは思いませんが、国分寺にしてはとても高いので、もし、資産価値を重視してマンションを選ぶなら他の地区を検討した方がいいと個人的には思います。
豊洲や木場とは方面が全く違いますし、比較対象としては微妙ですね。豊洲や木場方面のMRで聞いたら、それはそれで、多摩方面のマンションと比べ、23区内で主要なエリアにアクセスしやすく資産価値は下がりにくいと言われると思いますが。

[260: 匿名さん [女性 30代]]

>>259
ありがとうございます。品川勤務で探してまして、武蔵小杉なども検討していますが、国分寺の駅力に惹かれています。他で検討・・とのことてすがらどちらあたりが良いのでしょうか❓

国分寺にしてはこちらは高いんですね。教えていただきましてありがとうございます。勉強になります。

[261: 匿名さん [男性 40代]]

ハザードマップを見る限り、水害の可能性が有る様ですが、実際どうですか？
営業の方に聞いても詳しく説明して頂けず、大丈夫ですよ。と軽く回答されました。
近所にお住まいの方は、情報をお持ちの方、お願い致します。

[262: ご近所さん]

水のことは前の方の書き込みに色々書かれていますよ。

[263: 匿名さん]

>>261
その点がとても不安な点です。もちろん、詳しい説明はありません。路肩のようなものから水を流すような仕組みを取っているとか。地下に駐車場を置く点も併せて非常に心配です。いずれも、納得できる説明は無いです。

[264: 購入検討中さん]

販売価格は現在のところ坪単価どれぐらいになっていますか？

[265: 匿名さん]

>>261
平成元年～22年における浸水実績図が東京都建設局のURLにあります。
http://www.kensetsu.metro.tokyo.jp/suigai_kiroku/jisekizu/jisekizu.htm...
http://www.kensetsu.metro.tokyo.jp/suigai_kiroku/jisekizu/data/H12_H17...
国分寺市では平成12～16年において、プラウド国分寺より南東方向約500ｍの野川沿いに浸水実績が示されています。この辺りはプラウド国分寺より高低差で約10m程下った地域です。

[266: 匿名さん]

すぐ裏に林があって、緑に囲まれての生活良いなと思います。
でも、虫取りとか男の子がいる家庭は良いでしょうね。

[267: 匿名さん]

バカ売れしたみたいですね
昨日営業の方が言ってました

[268: 契約済みさん]

>>267
本当ですか!?
2月21日のとあるブログに申し込み率25%なんていう情報が出ていましたが、その後にどっと申し込みがあったんですかね。

でも、2期の販売戸数は10戸。バカ売れとはいかに…。

契約した私にとっては入居した時に空き家ばかりだと寂しいので、完売することを願うばかりです。

[269: 匿名さん [男性]]

7千万〜1億円！？
2千万位値付け間違ってませんかね、、？
同じ野村の立川直結タワーが平均坪単価340だったはずですが、なぜ国分寺徒歩五分がそれ以上に…
野村はタワーがもっと高く売れたと悔やんでるんですかね？

[270: 匿名さん]

>>269
販売時期が違うからかと思います。
今、販売中の国分寺駅直結タワーは坪400〜500万円なので、そこからするとこのくらいになるのかも。

[271: 匿名さん [男性]]

>>270
なるほど、、しかし立川の時よりタワー・周辺マンション供給数も多いし、売れるのか見ものです

[272: 匿名さん]

価格も価格だし、正直売れ行きってどうなっていくのだろう？と思っていたのですが
そんなに売れていたとは。
ずっと売りに出されるのを待っていたということなのでしょうか。
2期の販売数があまり多くないことから考えると、待っていた人が1期で殺到したのかなというふうに思えたのです。
となると、この先の販売の勢いが鍵になってきそうです。

[273: 匿名さん]

>>272
申し込み率が25%という事はあまり売れてないんじゃないですか？
駅前タワーはプラウドよりも高いですが、ここも安くはないので、富裕層は駅前タワーに流れて、プラウドは厳しいって聞きましたがどうなんでしょうね…

[274: 匿名さん]

まぁ、ある程度の資金がある方が、この場でいろいろ言うのは良いけれど、資金が追っついていない人は、悪口すら言う権利無いのでは。
どうしても、こういうところに書き込むと、さも検討している気になってくるのかも知れないけれど、現実は年収1000万円が最低ライン。自己資金も2000万円は持っていないとね。
ご自分の懐をじっくりと確認してから、ここに参加しましょう。

[275: 273]

>>274
自己資金2000万円あったとしても子供がいたら年収1000万円ではかなり厳しいと思いますが…