プラウド板橋志村三丁目について

[匿名さん [男性 30代]]

プラウド板橋志村三丁目についての情報を希望しています。
南向きで、徒歩圏内に3つの大型商業施設などがあって、
教育や子育てに良い住環境と思ってますが、どうでしょうか。

将来性や周辺地域の医療や治安についても、教えて欲しいです。


所在地：東京都板橋区坂下一丁目32-1他（地番）
交通：都営三田線 「志村三丁目」駅 徒歩7分
間取：3LDK～4LDK
面積：68.63平米～92.13平米
売主：野村不動産

物件URL：http://www.proud-web.jp/mansion/shimura3/index.html
施工会社：野村建設工業株式会社
管理会社：野村リビングサポート株式会社


資産価値・相場や自然環境・地盤・建設会社や管理会社のことについても教えてください。

[390: 匿名さん]

>>389
カフェで読書してる方なんていくらでもいますよ。そんなに迷惑な行為でしょうか。カフェでぺちゃくちゃ長い時間打ち合わせやおしゃべりしている方のほうがよっぽど迷惑ですね。

[391: 匿名さん]

恐ろしい世の中だ。カフェでは読書も携帯いじりもせず、静かに飲食したらさっさと退出しなければ陰口を言われてしまう。

[392: 匿名さん]

>>390
はい、迷惑です。常識的な時間以上専有しているのだったら、ですけど。しゃべりも打ち合わせも同じです。いっぱいいるとかいないとかそういう問題ではありません。

[398: 匿名さん]

話が飛びすぎです…マンションの話に戻しましょう！

[399: 匿名さん]

事前の重要事項説明会に行ってきました。
これといった特徴はないですが、ここで言われていた
液状化の地帯であったり、河川が氾濫した場合浸水する
といったことが記載されてました。

[400: 匿名さん]

>>397
通報しておきました。

[401: 匿名さん]

>>399
説明会に参加したのですね！
予定価格は出たのでしょうか？

[402: 匿名]

本当は予定価格は20日頃に決まるはずがまだ決まっておりません。27日には決まるかも。
買う気のある人があまりいなくて、価格を決めかねているのでしょうか

[403: 匿名さん]

坂下だったらパン屋だけど、グランピエールの店内カフェはおしゃれでまったりできるよ。
駅の逆側になるけど志村三丁目でコーヒーといえばベルニーニは外せない。
どちらも雑誌のカフェ特集にも載るようなお店。
友人と談笑しながらお茶にするなら坂上のプチアーナが雰囲気良くておすすめ。

[404: 匿名さん]

>>399
このエリアって内陸部なのに液状化とか氾濫とかピンとこないですがなんの川氾濫した場合ですか?荒川？随分遠い気がしますが

[405: 匿名]

荒川でなく隅田川ですね。
もともとこの辺りは田んぼだったので水分が多く液状化しやすいのではないでしょうか

板橋区ハザードマップで浸水地域に指定されています。
http://www.city.itabashi.tokyo.jp/c_kurashi/009/009967.html

東京都都市整備曲
http://www.toshiseibi.metro.tokyo.jp/bosai/chousa_6/19itabashi.htm

地盤サポートマップで液状化よ予測や地震のゆれやすさが参照できます。
http://jhs.supermap.jp/

[406: 匿名]

「洪水マップ」情報一元化で不動産価格の大変動が起きる！
http://diamond.jp/articles/-/73513

今買うとハザードマップに入っていても値段に考慮されず割高となり、新住宅情報システムが出来た後に売ろうとすると大幅に価格が下がってしまうのでしょうか

[407: 匿名]

不動産屋さんが重要事項説明でするのはハザードマップに入っているという事まででした。
それがどう影響するかまでは自己責任で考えないといけないですね。
入っているいると記載さえあれば義務は果たされているので。

[408: 匿名さん]

>>406
変わらないよ。現在だって普通に各自治体が過去の罹災利益（実績）とそこから予測される被害予測（ハザードマップ）は出してるんだから。価格は結局のところ需要と供給によって決まるわけで別に目新しい指標が出てくるわけじゃない。

今は価格に反映されて無いってのはそれは明らかに誤り。当然されてる。実際に東日本大震災で湾岸や液状化したエリアは価格が一気に落ちたじゃん。それでもまた価格は戻ってくる。なぜか?そういう事も人は忘れる（軽視しだす）し安くなればリスクを承知でお買い得とする人も出てくるから。そういうものです。
なのでハザードマップに掛かったから一律5%安くなるとかそういう単純な話にあらず。

[409: 匿名さん]

リビオ板橋 浮間舟渡サクライエなどは河川のすぐ近くなのでわかりやすく価格も抑えられておりますが、河からちょっと離れた物件はさほどの様です。
今度の新住宅情報システムでわかりやすくなり、リスクも河川付近物件と大きく変わらないと周知されれば同様の価格になるのではないでしょうか

[410: 匿名さん]

>>409
あのね、リビオが安いのは川の問題ではなく17号沿い＋パチンコ屋＋工業"専用"地域である点と借地権だからですよ。
何度でも言いますが需要と供給の問題ですから、売る方もたとえ液状化エリアであろうが低地であろうが売れるとおもう価格付けをするわけだし買う方もリスクをどう捉えるかで軽くもなれば重くもなるわけでね。

[412: 匿名さん]

>>411
どうヤバイの？

[413: 匿名さん]

生きてる間にあるかどうかも分からない浸水を気にしてもね。

[414: 匿名さん]

まったく。しかもマンションは浸水にあまり関係ありませんしね。

[415: 匿名さん]

100年に１回の洪水だったとしても、ローンを払っている35年の期間からすると無視できる確率でもないでしょう。
浸水した場合上の階に住に住むため部屋が濡れないからいいというものでもなく
エレベーターや宅配ボックス等の共有部の設備に被害が及んだり
躯体の錆びの原因等共用部に被害を受けてしまいます。

[416: 匿名さん]

>>415
そうなったら直せばいいだけでしょ（笑）いったいどうしたのかね。
毎年浸水ならともかく、どうせめったに起きないし起きたら直せばいいだけの話。

[417: 匿名さん]

うちのマンションも想定外の大震災で被害が出たけど直したよ。
管理費の繰越金からの支出で済んだから追加負担はなかった。
マンションだとこういう時いいよね。

[418: 匿名さん]

助かりましたね!マンションは大勢で解決できるのが強み。戸建なら床下浸水したら家は終わりですからね

[419: 匿名さん]

修繕積立金の余剰の範囲内でおさまるかどうか次第ですけどね。

[420: 匿名さん]

>>415
お父さんは心配症

[421: 匿名さん]

浸水は掃除だけですから大して修繕費もかからないですしね。それに滅多に起きない。そういうものですよ。

[422: 匿名さん]

躯体が錆びるほど長期間水がはけないなんて事がありえるのかねぇ。
そんな事になったら志村坂下地域壊滅ですよ。

[423: 匿名さん]

そんな事あるわけないでしょ。歴史が証明してる。
逆に歴史に新たなページを作る災害が起きたんだったらそれはもう運でありどこにいても同じです。

[424: 匿名さん]

エレベーター等の電気系等や共用部の内装は被害をうけるでしょう。
エレベーターの修理費用は結構高額になりますし、内装は臭いやハエの発生するので掃除だけというわけにもいかないでしょう。

[425: 匿名さん]

>>424
そんなに心配性ならここを選ばなければいい話では？
いくら検討板とはいえ、さすがに不安を煽りすぎでしょう。

[426: 匿名さん]

ここは最終価格確定したのでしょうか

[427: 匿名さん]

>>425
無視されたほうがよろしいかとおもいます。
遊んでいるのです。

[428: 匿名さん]

公式ページのsmile collectionライフに
>家に帰ると留守中に田舎のおばあちゃんから小包が届いていたので、涼しげな木陰の出井川緑道を通って郵便局へ受け取りに。
http://www.proud-web.jp/mansion/shimura3/smile02.html
とあるのですが宅配ロッカーは使えないのでしょうか。
宅配ロッカーは使うのに事前に郵便局に届けないといけないとかいろいろ条件があるのでしょうか
今まで宅配ロッカー使ったことがないのでご存知の方教えてください。

[429: 匿名さん]

>>428
こんなページがあったんですね。
あくまでも郵便局のゆうゆう窓口を紹介したいだけの設定でしょう。
我が家の宅配ロッカーは、特別な届け出をしなくても、空きがあれば入れてくれていますよ。

[431: 匿名さん]

どういった部分がきついのか教えて貰えないでしょうか。
この間MR行ったとき近くのお客さんが地盤について聞いてたのでみんな関心がある部分だと思います。

[432: 匿名さん]

個人的に思うのだけど、昔からそこに住んでる人はともかく新たに住む人がわざわざハザードマップ危険を知らせてくれてる場所に住むのって何でだろうね。
もちろんハザードマップは危険予測に過ぎないし完全でも絶対でもないけどさ。
売ってるマンションがここしかない、唯一無二の手段ってならしょうがないで済むんだけども実際はいくらでも他にあるのに。

[433: 匿名さん]

通勤の問題とか金銭的な部分が大きいんじゃないの？子供が関わってくると引越のタイミングも限られてくるし。
お金あればそりゃもっといいとこ住むよね…
ここも安いとは言えないけど。

[434: 匿名さん]

そうなのかな? その子供や家族の安全安心に関わってくる話だよ。
崖下や海岸付近に住まう人もそうなんだけどまだ起きてないリスクに対して無防備すぎると思うな。
本人はいいよ、自分は納得してるんだから。子供はどうなのかねって思う。
このスレに限らずハザードマップにかかってるマンションのスレってよく荒れてるけど結局のところ頭で納得しても不安は不安だから言われるとカチンと来て言い返してる人多いんだけどもさ、そんなに不安ならやめればいいのに。
坂上のところにだって中古も含めればマンション1杯売ってるじゃんね。
それでもあえて選ぶ人は何がポイントがなにか知りたいよ。
ここだって格安じゃ無いわけだし希少稀なエリア、物件でもないんだから。

[435: 匿名さん]

ハザードマップに入っているのに安くないのが不満

[436: 匿名さん]

しかも駅近でも無いよね。高くて駅遠でハザードマップ。
プラウド蓮根のほうが優れてないか?パークハウス蓮根とか。
どうなんだろ。ここならでは!ってのが見えない。
最も大事なカードである安全安心を犠牲にするならそれ相応の見返りが無くてはカードの無駄使いじゃね？
トランプの大富豪で3にババあてる的な。

[437: 匿名さん]

そうですね。確かにここである必要性はないですね。
他のプラウドも見較べてみると
http://www.proud-web.jp/mansion/pc-shinkawasaki/

プラウド新川崎は似たような値段なのにホームページも力が入ってるし、第一種居住区域 等いろいろ魅力的にみえて、プラウド志村はどうしようなかと思っちゃいます。

[438: 匿名さん]

>436

そりゃ蓮根の方がいいに決まってる。
後から出てきた物件は先に出てきた物件よりも高いかショボイのが相場
そういう意味ではこれから後に出てくるのはもっと高い。

[439: 匿名さん]

そりゃ不動産の立地は早い者勝ちなんだからそういう傾向があるのはわかるがそれと安全安心を犠牲にするってのとはまた違うでしょ。
生まれてきた時からすでに北斗の拳ばりの世紀末状態ならまだしもいくらでも他に選択肢はあるのに。
結局のところ「やむを得ない」のではなく自ら進んで危険エリアに足踏み入れるのと同じじゃない?

[440: 匿名さん]

ここ数年であれだけ坂上にたくさんプラウド建ってきたのに、今さら蓮根VS坂下って目くそ鼻くそ…。

[441: 匿名さん]

その鼻くその価格が高いのが問題

[442: 匿名さん]

>>440
趣旨がズレてる。
誰もそういう構図で議論していない。他にも沢山あるのになぜあえて安全安心が脅かされるリスクが高いのを選ぶのか？ってところ。

[443: 匿名さん]

大規模ならともかくこの規模なんだから
土地勘ある人で結構売れちゃうんじゃないの？
ここでそんなに議論するべきことかな？
それならここよりももっと大規模な物件で扱えばいいじゃない

[444: 匿名さん]

>>437
プラウドシティ新川崎とどこが似てるんだよｗ

[445: 匿名さん]

ディスポーザーがないのは残念です。
総戸数46戸でディスポーザーがあってもかなり修繕管理費は高くなってしまうのでしょうけど。
24時間ゴミだしＯＫならいいのかな？
夏とかは特に臭いとか大変なことになったりしないのでしょうか？

[446: 匿名さん]

ここあ現地モデルルームなのでしょうね。

[447: 匿名さん]

実際のお部屋見に行かれた方、音はどうでしたか？
私も行ったのですが、目の前の工場も稼働しておらず
車も通っていない時間だったので、よくわかりませんでした。
ただ、窓を閉めた状態で外から子供の声が聞こえたので
あれ？と思ったのですが。

[448: 匿名さん]

>>445
営業マンの説明では出来ればゴミ収集の前日に捨てて欲しいとのこと。

[449: 物件比較中さん]

ここも蓮根と同じで直床ですか？

[450: 匿名さん]

>>447
私も子供の泣き声が聞こえたのであれ？と思いました。

[451: 匿名さん]

ここは直床でした。
歩くとグニグニしてました。

[452: 匿名さん]

2重床と直床で2重床が上と思っては行けません。
実際の遮音性は直床の方が良いです。

[453: 匿名さん]

蓮根もここも直床なんですか？
プラウドの23区物件で直床を採用している物件って、あまり聞いたことないですが
嫌がらせの書き込みじゃないですよね

[454: 匿名さん]

多摩地域のプラウドは直床が多いです。

[455: 匿名さん]

池袋本町のシティは直床じゃなかったっけ？

[456: 匿名さん]

直床のほうが遮音性も良いし安いですよ。将来のメンテがどうのこうのいう人もいますがそんな将来までマンションの場合住まないですからね。

[457: 匿名さん]

ようやく価格決まったか

[458: 匿名さん]

公式ＨＰには
最低価格 3,800万円台 (3LDK )
最高価格 6,700万円台 (4LDK )
最多価格帯　4,800万円台
と出ています。
坪単価184万から240万円　って、すごく良心的な価格ですね。
この価格であれば、あっという間に売れてなくなりそう。

[459: 匿名さん]

そんなにすぐには売れないでしょう。
モデルルームに来てる人は後半かなり少なくなってましたし。
だから2期に分けているかと。

[460: ご近所さん]

あっという間に‥売れないと思います。。
立地から見てもそんなに良心的な価格ではないと思います。坂下で徒歩7分て‥。
蓮根より苦労しそうですね。。

[461: 匿名さん]

えっでも、思ったより安い。
今の坂下の相場ってそんななのか。

[462: 匿名さん]

>>461
安くはないでしょう
バブル以降の過去の坂下の相場を超えたことはないでしょう

[463: 匿名さん]

>>462
とてもわかりにくい表現だけど、今回の価格は、過去の相場と比較して最も高いとは言えないが、安くはないと言いたいのかな？

[464: 匿名さん]

価格が折り合わなかったらここもエコヴィレッジ蓮根みたいに1年近く売れ残っちゃうかもね。

[465: 匿名さん]

最近はどこも新価格になっているので、高いなぁという印象を受けます。
ここもそれなりに高くはなってはいるけれど、
相場程のつり上げという感じではないという事なんじゃないかなと思いました。
プラウドシリーズという事なので、
ブランド価格が入ってこれならいいんじゃないでしょうか。

[467: 匿名さん]

直床のほうが制震性遮音性に優れてるよ

[468: 匿名さん]

>>467
そうとも言えない。
営業に騙されないで！

[470: 匿名さん]

前にLL40の直床に住んでいたが、子どもが跳んだり跳ねたりで重量級の音がすごかった

[471: 匿名さん]

大事なのはスラブ厚ですよ。二重床か直床かは関係ない。

[472: 匿名さん]

大事なのは、上下左右隣近所にどういう人が住むかでしょう

[473: 物件比較中さん]

>>472
そこは事前に選べないし回避のしようもない。無意味なこといいなさんな

[474: 匿名さん]

>>473
おっしゃるとおり、運を天に任せるしかない

[475: 匿名さん]

こちらは近くに第五中学、第四中学、第三中学がありますが各学校の評判はいかがですか？ご存知の方は教えて下さい。

[477: 匿名さん]

直床でも二重床でも、結局はあまり変わらないという話は聞いたことがあります。
二重床でもスラブ厚があまりなかったりすると意味がないことになってきてしまいますので。
リフォームのしやすさというのはあるかとは思いますが。

学校の評判って本当に良く判らないですよねぇ。
地域に住んでいないと伝わりにくいものがあります。
学校の地域公開などに足を運んでみるのもあり？

[478: 匿名さん]

ここ売れてるのかな？

[479: 匿名さん]

HP上には一期完売御礼って出ていないですね。

[480: 匿名さん]

マンションマニアさんのブログ(副サイト？)に出てました。メインブログで紹介するまではいかないけど、割安感はあるらしい。23区のプラウドでは一番安いらしいです。

[481: 匿名さん]

ここを買うにはどうしたら良いんだろうね。なかなか高度な駆け引きが必要

[482: 匿名さん]

>>480
割安とまでは言っていないのでは？

[483: 匿名さん]

でも実際割安です

[484: 匿名さん]

2014年竣工のプラウド志村坂上サンクアージュは志村坂上駅徒歩4分で@208だったみたいです。そう思うとマンションは随分と高くなりましたね。オリンピックまでなんて待てず、中古も高いし、そんな中家購入のタイミングになった我々は辛いものがありますね。
ここは学区が遠くなければ決断できましたが。パークホームズ板橋蓮根の情報を待っているところです。

[485: 匿名さん]

志村坂上と比較されてもね。あそこは論外

[486: 匿名さん]

>>485
近くにイオンもできるし志村坂上のほうが格上だと思いますが、どうして論外なのでしょうか？

[487: 匿名さん]

ここはプラウドと思わない方がいいですよ。
仕様設備&外観は◯ンク◯イドル、プ◯シス、レ◯シスと同レベル。

[488: 匿名さん]

>>486
イオンが出来たら格上ですか。。。ちょっとどうかしてますよ。
普通はイオンなんか出来たら嫌がります。
イオンってのは結局これまで作り上げた街の個性を吸い取って
無個性なものに変えてるだけ。志村坂上はそうやって消えていくことになりそうです。

[489: 匿名さん]

地盤は、坂上のほうが上じゃん
ハザードマップみれば一目瞭然