プラウド板橋志村三丁目について

[匿名さん [男性 30代]]

プラウド板橋志村三丁目についての情報を希望しています。
南向きで、徒歩圏内に3つの大型商業施設などがあって、
教育や子育てに良い住環境と思ってますが、どうでしょうか。

将来性や周辺地域の医療や治安についても、教えて欲しいです。


所在地：東京都板橋区坂下一丁目32-1他（地番）
交通：都営三田線 「志村三丁目」駅 徒歩7分
間取：3LDK～4LDK
面積：68.63平米～92.13平米
売主：野村不動産

物件URL：http://www.proud-web.jp/mansion/shimura3/index.html
施工会社：野村建設工業株式会社
管理会社：野村リビングサポート株式会社


資産価値・相場や自然環境・地盤・建設会社や管理会社のことについても教えてください。

[224: 匿名さん]

3年くらい前までに竣工したタワーは外壁タイル貼りが普通だったから重さ的には問題ないよ。
コストダウンで吹き付けになっただけ。
逆梁の物件が減ってるってのもあるかもしれないね？

[225: 匿名さん]

>>222
通報しておきました。

[226: 匿名さん]

>>223
間違った認識で情報拡散したいからそういう事してるんでしょうか?

[227: 匿名さん]

>>224
タワーで外観総タイル貼りなんてあるわけないでしょ。
何故ならタイルが落下する危険があるから。
パークコート千代田富士見だって下層はタイル貼り、中上層は吹き付けですよ。

[228: 匿名さん]

タイルからタワーから無意味な話ばかりしていますよね〜

[229: 匿名さん]

直床だろうが吹き付けだろうが安けりゃいいよ。

[230: 匿名さん]

ここってプラウドの相場的に安く感じますが、何か理由はあるのでしょうか。
駅7分で近隣にショッピング施設あり保育園、小中学校ありと立地的にも良いと感じますが。。

逆に安い理由があるのではないかと勘ぐってしまいます。

[231: 匿名さん]

>>230

野村も十分学んだんじゃないですかね。このエリアで高くすると売れ行きがマジでやばいと。

[232: 匿名さん]

えっ安いですか？
確かに都心のプラウドと較べれば絶対的な価格は安いですが、
近くのプラウド板橋蓮根の5Ｆの坪単価が203万なのに、ここの５Ｆは坪単価240近くなるのでエリア的に見たら高く感じるのですが。

[233: 匿名さん]

>>232
蓮根より立地も設備も上だからじゃないかな

[234: 匿名さん]

>>233
蓮根と志村三丁目は特に設備の違いもないようですね。
(練馬のようにキッチンが天然大理石という事もなく。)
駅的にもマンション平均価格は志村三丁目よりも蓮根の方が高いですし。

【蓮根】
http://www.proud-web.jp/mansion/hasune/equipment.html
駅から３分


【志村三丁目】
http://www.proud-web.jp/mansion/shimura3/equipment.html
駅から７分

蓮根が順調に売れたのでその勢いで志村三丁目を価格つけたのでしょうか

[235: 匿名さん]

単に時期の差でしょう。

後から出てくるほうが高いのは当たり前です。

（湾岸タワーでも、柏とかの郊外物件でも同じ。）

[236: 匿名さん]

>>234
表層的な仕様しか見られないんですか？
例えばスマートフォンでiPhone、ってだけ書かれて
スペックまでわかるんですか？iPhone 5なのか6なのかで違いますよね。
同じ6でも容量の違いもありますよね。
同様に「浴室暖房」とか「ミスティー」ってだけ書かれて何がわかるですか？
いろいろ型番があるしグレードもありますよ。ちゃんと資料請求するなりMRいって確認してください。
そんなHPだけみて比較だしてくるあたりまともに検討もしてないでしょ？

[237: 匿名さん]

徒歩15分の小学校に皆様通わせる予定ですか？
それとも変更願い出しますか？

[238: 匿名さん]

変更願い出します。徒歩15分はさすがに厳しいです。

[239: 匿名さん]

迷いますよね。マンションで仲良くなった友達みんな同じ小学なのに自分の子だけ違う小学校というのも可哀想ですし。
このマンションの子全員の希望が通ると限らないので。

[240: 匿名さん]

>>239
通るのではないでしょうか。マンション全戸が小学生がいるわけではないでしょうしほとんどの人は出すんじゃないですか。通る通らないは別にして。

[241: 匿名]

>>236
はじめに蓮根を検討してたので、MRは両方行ってますよ。
その上に価格差ほど大きに仕様の違いがみられません。

[242: 匿名さん]

>>238
ちなみにどこに通わせるつもりですか？

[243: 匿名さん]

>>234
蓮根も検討しましたが、駅近だけあって同じような条件の部屋であれば蓮根のが高かったような気がします。

ずっと志村付近でそだってきましたが、昔から学区外は結構多かったですね。

[244: 匿名さん]

>>236
スカイティアラでも似たようなレスあったけど
表面上の仕様だって立派なマンションの付加価値でしょう
立地、環境、日当たり、植栽計画、エントランス、共用施設
マンションの価値はそんな細かい材料のグレードだけじゃないよ

そもそも低スペックのiphoneが6割もスマホ市場占めてる日本で
スペックうんぬん細かい数字出しても意味がない
日本だけだよiphoneがこんなに売れてるのって

[245: 匿名さん]

>>244
検討版ですから情報を出していけばそれで良いと思います。何か相手をやり込めないと気がすまないんでしょうか?

[246: 匿名さん]

>>244
落ち着きなよ。

[247: 匿名さん]

>>246
全くですね。最近多いんでしょうかね、自分と違う意見を攻撃しかしない人って。

[248: 匿名さん]

天下のプラウドが酷い言われようですね…
なんでですか？

[249: 匿名さん]

板橋だからでしょ。どんなマンションでも板橋では霞んでしまう。

[250: 匿名さん]

前のレスで南側の工場が潰れたって書いてありましたが、日中ずっとガッシャンガッシャンガッシャンと音がしていてインクの匂いもしていたので潰れていないのでは？
でも最近の電子化に伴い出版不況は厳しそうなので、5年後10年後はマンションなっていないとは言えないですね。

[251: 匿名さん]

狙い目はやはり80平米台の部屋かな。坪単価的に見れば。

[254: 匿名さん]

子供の方が歩くの早いんでは？

[255: 匿名さん]

>>252
そうでもないですよ。理由があれば通ります

[256: 匿名さん]

遠いから
なんてのは特別な理由でもなんでもないわけで、それが全員通るなら学区編成めちゃくちゃになるんじゃないですか？
遠いから でマンションの子供全員の学区変更が認められた前例はありますか？

[257: 匿名さん]

>>256
そんなバカ正直に理由書く馬鹿はいないでしょ。

[258: 匿名さん]

では>257さんはどんな理由を書きます？

[259: 匿名さん]

小学生がいる世帯が多すぎてマンションごと学区が変わった例ならありますよね。

[260: 匿名さん]

購入要望書はあまり集まってなさそうですね。
地元の人からの需要はありそうなのに。

[261: 匿名さん]

>>260
営業さんから聞いたのですか？

[262: 匿名さん]

検討中で何回かモデルルーム訪問しました。
要望書については営業がいうに結構集まっているとのこと。
ただし低層階で、前週と比較し200万以上値下がりしている部屋が幾つかあったのをみると、あんまり集まってない可能性もたかいです。

[263: 匿名さん]

あらら
強気の価格で出してたのにへたれちゃったのですか。

[264: 匿名さん]

要望書が集まらないのは割高だからじゃないですか。
5Ｆの70平米の部屋が5200万だとすると、ローンや管理費・修繕費や税金諸々入れると
月あたり20万円程度になりますが、仮に10年後その値段で賃貸に出しても借りる人は
いないんじゃないでしょうか。

ここのサイトでは志村三丁目70平米の家賃相場が17万円ってなっていますね。
http://toyokeizai.net/articles/-/56535

[265: 匿名さん]

>>264
計算おかしくね?なぜに月20万円？

[266: 匿名さん]

>>265
金利2% 35年 頭金なし
だと妥当でしょう。ローンで約17万だもの。

[267: 匿名さん]

>>266
金利2％に頭金無しのどこが妥当なの?（笑）
今時まともな人は頭金なんて普通の人は3割入れるし金利だって35年固定でも1.2%なのに。月12万でしょう

[268: 匿名さん]

>>267
頭金は1000くらい入れるでしょそりゃ。
でもフルローン額で月割りにして、修繕費固定資産税も考えて+2万くらいもらっての額でじゃないと、自分ち賃貸に出したくないなぁ。ボランティアじゃないんだし。
それくらいで賃貸に出せないマンションなんか資産じゃなく負債だね。

[269: 匿名さん]

>>268
ここが賃貸に出して儲かるエリアか?
考えなくても分かりそうだが。月20も払える人がこの志村三丁目に借りたいって人がどれだけいるんだか。三田線ってだけでも既に候補に上げる人激減なのに

[270: 匿名さん]

ここに限らず今から買って儲かる物件なんてあんまりないんじゃないの？

[271: 匿名さん]

徒歩距離もあるしね。ここは学校も遠いし中古で買いたい人も少ないんじゃないかな。

[272: 匿名さん]

>>271
だろうね。そういうエリアでは築浅中古を買い叩くほうが安全。

[273: 匿名さん]

賃貸・売却で儲けるかという話でなく、物件自体が割高か判断するために
月々の維持費と家賃相場を比較しているのではないでしょうか。

[274: 匿名さん]

先ずは実物を見てみないと！

[275: 匿名さん]

>>273
物件の割高かどうかをみるのに家賃相場と見てるの？それって全く無意味じゃん。
愚かにもほどがあるんだけど。それって賃貸か分譲かって話とおなじ愚行だよね

[276: 匿名さん]

物件が割高か判断するために周辺の家賃相場を見るのは常識なんだが。

[277: 匿名さん]

>275

もうチョット勉強した方がいい。
賃貸相場と物件価格を比較するのは基本中の基本。

ただ、上げ相場の時は先に物件価格が上がって賃料は後から上がるから、
今だとどこの地域もリターンは悪くなってるはず。

>264の言うとおり、月17万で貸せて、本体価格が5200万なら、グロスの利回りは3.9%
今は本体価格が上がって都心でも5%は難しくなってるから、3.9%ならそんなに悪い水準じゃない。

[278: 匿名さん]

月17万円で貸せたとしても厳しいのではないでしょうか

頭金：1000万
ローン：5145万（5200万 -1000万=4200万を35年1.2%で借りた場合の総返済額)
諸費用：200万　
火災・地震保険：50万
住宅ローン控除 -500万
-----------------------------
合計　5895万
35年の１月あたりの金額：14.03万円

管理費：14500円
修繕積立：18000円（修繕積立計画を見ると最終的には25500円らしいです）
1月あたり固定資産税：12500円

月あたりの総合計：18.53万円

[279: 匿名さん]

>278

いやいや、それでいいんだよ。
通常借り主に払わせる火災保険とか管理費までMAXで積んでそれなら十分。

月当り1.5万ぐらいの足が出て、35年で▲630万ぐらいでしょ？
築35年のこのマンションが1000万を切ることはあり得んよ。
通常半値ぐらいだろうから、投げ売りでも2500万にはなるでしょ。
十分プラスですよ。

[280: 匿名さん]

>>277
勉強した方がいいのはそっち。数字を出してさもわかった風に感じるのは結構だが大事な点を見落としてるわ。それは大量に完全なコピーを生産できる工業製品と違い不動産はすべて一点物。そんなくだらない皮算用はなんの意味も持たない。みんなそんなこと知ってるんだよ。

[281: 匿名さん]

計算上うまくいっても、賃貸で17万払ってまで駅も学校も遠いここに住みたい人がいるかどうか…。
比較するだけならいいですが投資としては？？？ですね。
そして大事なことを忘れてますが
築35年も経ったマンションでは17万は取れない。
物価が上昇したらわかりませんが

[282: 匿名さん]

>280

完全に昭和の考え方。
収益還元法ぐらいは知っとけ。

個別事情はもちろんあるけど、一般的な線を想像して割高感を判断するのは今や常識。

[283: 匿名さん]

>>282
常識?そんなわけ無いでしょう（笑）
住むために買う人はそんなくだらない計算などしませんから。おたく本質も理解できないんですか？

[285: 匿名さん]

建物自体が割高だからもう今週土曜に要望書を取り下げてこようかしら
将来的に負債になりそうですし。
・2019年問題で人口がピークアウトして今後は供給よりも需要が小さくなって価格が下落
　東京といえども人口が減り始めるとか
・2020年オリンピック以降建築費の高騰が収まりそれ以降の案件のほうが安価に手に入れられる
等いろいろ考えると割高な物件は手が出しにくくなりました。

[286: 匿名さん]

>>285
買い替えですか？
うちは家賃19万払い続けるの勿体ないので、将来負債になりそうでも新築マンションを早めに購入したいです。
現在分譲マンションを持っているなら、
待ち
でもいいと思います。

[287: 匿名さん]

うちも賃貸ですよー。
今焦って買うよりは、当面賃貸でしのぐ方がトータルコストは押さえられそう。

[288: 匿名さん]

家賃19万てすごいね

[289: 匿名さん]

まぁいつでも欲しい時が買い時なのでなんともいえないけど、
価格的には最近は割高に感じてしまいますよね。特に3.11が発生するまで
はずっと低価格水準が続いていただけに。

[290: 匿名さん]

オリンピックが終わってすぐに下落するわけじゃないしね。
不動産は仕入れてから商品化までに２～３年のタイムラグがあるから、
早くても2022年頃に下がり始めるってかんじです。


2025年ぐらいまでの期間を見れば一度ぐらいは買い場が訪れそうなので、現在20代の人なら待ちもありかもしれません。
それより年上だと今度はローンが組める期間が限られてきますので判断が難しいところだと思います。

[291: 匿名さん]

>>290

私もそう思います。一つ言えることは結局将来のことは誰にもわかないということ。
あと、株やFXのように投資として買う人はともかくとして、住まいとして買われる方に
とって大事なことは、自分や家族にとってその金額を支払うに足る物件かどうかってところにつきますよ。

その昔昔、PCが三ヶ月に一度のペースで新製品が出ていた頃もよく「いつが買い時か」なんて議論が
活発にされてました。今と違ってたった1年立つだけで4回もモデルチェンジが行われ性能も当時は
圧倒的に体感できるほどの違いがありました。が、別に早く買った人が損をしたとかあとから買った人が
得をしたとかありませんね。結局はそれで何がしたいか、ってのと買ったあとどう生かしたのかってところが
大事ですからね。マンションも同じだと思いますよ。

[292: 匿名さん]

一生に一度の家と毎年スペックが自動的に上がるPCを較べるのは適切ではないのでは？
PCだとまた気軽に買い直せますし。

[293: 匿名さん]

なんか久しぶりに来たら偉そうな評論家気取り専門家気取りが多いな

そんなに偉そうなに侯爵垂れるなら
なんでアベノミクス前に不動産買わなかったの？
特に>>285

こんな人の言うことなんて全く説得力がない
今はマンションも戸建も高くなっちゃってるなんて誰でも知ってる
それでもそれぞれ家庭の事情があって「今」探してるんだろ

今にこだわってないなら
割安だった時代に買ってなきゃおかしい

[294: 匿名さん]

>東京といえども人口が減り始める

それから絶対にこうなるとも限らないからな
過疎った地方から人が東京に集まる可能性もあるし
大量の移民を受け入れる可能性だってある

将来のことなんぞ誰にも分からない

[295: 匿名さん]

>>293
検討板なのだからいろんな見方の情報が役に立つ。それと自分の考えと同じかどうかは関係ない。君みたいに自分と違う意見に愚痴を吐き捨てるだけならもう来るなよ。

[296: 匿名さん]

今が割高なのかは数年たってみないとわからんよ。
そりゃ数年前からしたら高いのかもしれないけど、
数年前はマンション買おうと思ってなかったし
この物件なかったし。

やはり買おうと思った時が買い時でしょう。

[297: 匿名さん]

なんかいろいろ荒れていますね。
この人たちがこの物件をかったら
マンション管理組合の総会ではかなり揉めそうですね。

[298: 匿名さん]

>>297
その心配はないな。だって、だいたいネガキャン連発してるやつは、マンション買う金すらないから!!

[299: 匿名さん]

正解。ただぼやいてるだけ。ボンボヤージュ。ほっておこう。

[300: 匿名さん]

そうですね。
買う気がない人と営業さんの書き込みが混じっているようですし。

[301: 匿名さん]

資料請求だけしてたけど、電話もメールも来なくなったし売れてそう。
久々に来たと思ったら蓮根だった。

[302: 匿名さん]

>>301
なんだかんだいいながら、引き合いが多いのかしら
南向きで、駅からもそこそこ近く、平凡だけど悪くない物件は静かに売れて無くなるのかな

[303: 匿名さん]

ここはマンション名と住所、最寄り駅名すべてが志村三丁目とマッチしてる類稀なマンションです。
覚えやすいし志村三丁目の中では断トツですからね。

[304: 匿名さん]

>>303
どこかの業者のアルバイトが無理に誉めているような書き込みですね。
住所は志村ではありませんよ。

[305: 匿名さん]

素人ですみませんが、
詳細な価格ってこんなギリギリまで決まらないものなんですか？

[306: 匿名さん]

>>305
そんなもんです。一旦価格出しちゃうと簡単に引っ込められないわけですし客の引きや競合物件、経済情勢含めてぎりぎりまで調整されますよ。

[307: 匿名さん]

>>306
そうなんですね。ありがとうございます。

[308: 匿名さん]

野村は加賀の物件でも価格を出すのにかなり時間をかけましたよね。結果スカイティアラよりも安めの設定ゾーンを提示。
ここも安めの提示になるでしょうね。
安めといっても現状の近隣物件比較での安めです。

物件に対する評価価格としては「かなり高い」が今の時代の流れですね。今買うとバブル末期のババつかみに近い状況に
なるのかどうか、オリンピック過ぎるまで楽しみに経過観察している自分です。

[309: 匿名さん]

ここは完成済みで、竣工が9月だから
どうなんだろうね。
最終価格が強めじゃないことを祈るばかりですね。

[310: 匿名さん]

こちら、もう完成していたんですか。
入居が9月下旬なんですか。
出来上がってから販売ということなので、すぐに売れると自信があるのかなぁ。
ふつうは青田買いみたいになっているところがすごく多いのですけれども。
全体的には良さそうではあります。

[311: 匿名さん]

ご存知のとおり、蓮根があったから売れるまで待っていただけでしょう。こちらを出すと蓮根が完売できないから。ブランドだけで売れるので実際の立地、設備などはあまり気にしていない物件が多いですね、

[312: 匿名]

6/20に決まる価格次第ですね。
強気で来るかな

[313: 匿名さん]

高いだの仕様がしょぼいだの言われたけど蓮根は結局すぐに完売
ここでの評価なんてあてにならない

[314: 匿名さん]

>>313
駅近は売れますから。つぶしがききますよね

[315: 匿名さん]

>>313
蓮根完売したんですねー
HPは最終1邸ってなってたからMR無くなって販売苦戦してるのかと思ってました。

[316: 匿名]

でもプラウド板橋志村三丁目は蓮根よりも高くなりそうですよ。

[319: 匿名さん]

ココア完成販売みたいですが実際の部屋は見学デキルノですか?

[321: 匿名さん]

>>320
ホント。でも地盤が強固でよかったよ、此処は

[322: 匿名さん]

>>321
ここはかなり柔らかい地盤なのに
何をもって強固な地盤といっているのでしょうか

東京都都市整備局では坂下一丁目は沖積低地3で一番弱いとされていますよ。
http://www.toshiseibi.metro.tokyo.jp/bosai/chousa_6/19itabashi.htm

[323: 匿名さん]

>>322
土地の地盤はピンポイントで変わります。坂下一丁目も全部が全部ではないのですよね