GREEN PARK 八丁堀（グリーンパーク八丁堀）

[いつか買いたいさん]

東京駅へ徒歩で行ける！！
GREEN PARK 八丁堀ってどうですか？
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。


所在地：東京都中央区八丁堀二丁目110番3、7、8（地番）
交通：山手線 「東京」駅徒歩11分（八重洲中央口）、東京メトロ銀座線 「京橋」駅徒歩7分
東京メトロ丸ノ内線 「東京」駅 徒歩11分（八重洲中央口）、東京メトロ日比谷線 「八丁堀」駅徒歩4分
都営浅草線 「宝町」駅 徒歩3分 （A8出入口）、京葉線 「八丁堀」駅 徒歩4分
東京メトロ東西線 「茅場町」駅 徒歩8分
東京メトロ有楽町線 「新富町」駅 徒歩9分
間取：3LDK
面積：67.87平米～76.01平米
売主：坂入産業


施工会社：株式会社坂入建設
管理会社：株式会社ヒューマンケア


資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[112: 物件比較中さん]

じじむさい(笑)。確かに。イイ表現ですね～。
でも、エントランスに無難な石張りでなく、板張りで勝負してるじじむさい点を私は評価してます。当たれば、隠れ家風な高級感になるかも。 南東の角は、なぜ南バルコニーにしなかったのか？と、私も思いました。南はそのうち、12階建てが建つでしよう。東の郵便局の前の広めの歩道は、当面確保されて、圧迫感が唯一ない方向だから、この方向に第一眺望を設けたのだと思います。 日当たりや、眺望重視ならタワーでないと勝負にならなかの苦肉のさくだと思ってます。どのタイプも、考えられてると思います。完成してから買えるなら安心なのに。リスクが・・

[113: 購入検討中さん]

601は売れたの？ホームページにはずっとのってるよね。他の部屋でも値引きしてくれないの？

[114: 物件検討中]

>>111
17戸は販売済ですよ。

[115: 物件比較中さん]

111さん
ほかの部屋もいい話してくれるよ。
まだ見学してないなら早くしたほうがいいね。
販売が次に移りたいんだって。
HPにはここしかないけど、来年たくさん出るのかね～。

[116: 購入検討中さん]

利益吹っ飛ぶくらいの価格で売り出すって、キャッシュフローで問題あるんじゃないか。
とはいえ、安いに越したことはないから購入検討中。
完成したらもっと条件よくなるかも、そこだけなんだよな。

[117: 物件比較中さん [男性 30代]]

111です。情報ありがとうございます。
見学済みではあります。
立地や、建物そのものは好みに合っているので
購入できるものならしたいです。。
あとは価格次第。営業さんと駆け引きするのも
嫌なので、ずばっと減額後の値段で勝負！
うかうかしていると完売しそうですね、年内には！？

[118: 購入検討中さん]

金曜19:30過ぎに八重洲南口から歩いてみました。八重洲ブックセンタの前と、中央通りくらいしか信号待ちがなく（信号そのものがなかったような？）信号待ちふくめて10分弱でした（私は歩くのやや速いですが）。清水建設の前の歩道橋も怖いか？と思ったのですが、この時間帯でも人の往来があり、「使える」ルートでした。地方都市ならいざしらず、最寄りのJRが徒歩10分というのは本当にびっくりしました。
人形町から築地までいろいろ見ましたが、設計変更の自由度も高く、質も納得できる物なので、私は、ネガ要素を飲んで、ギリギリ間に合う仕様変更自由度を取りにいこうと思い始めました

[119: 購入検討中さん]

4月完成ですよね。何階から上であれば、モデル変更できるのでしょうか。

[120: 購入検討中さん]

現時点で半分程度しか売れてないのに年内完売はあり得ないでしょう。
引き渡しまでに完売も厳しいと思います。
資金繰りの問題から完成が近づくと1000万くらい値引きしてくると思いますので、私ならそれを待って契約しますね。
設計変更というオプションにそれだけの価値はないでしょう。

[121: 購入検討中さん]

正直、皆さんの書き込みにいちいち振り回されてしまっています。いつ購入を決断するのか、タイミングが難しいです。同じものを買うなら安いに越したことないですから。

120さんはマンション購入経験者ですか？1000万円の値引きが可能なら、元の販売価格はあってないようなものですね。そのようなマンションの売り方は一般的なのでしょうか。額が額だけに、「1000万円の値引き」と聞くと単純に惹かれてしまいます。冷静にならないといけませんね。

[122: 申込予定さん [男性 30代]]

今日の状況です。

[123: 購入検討中さん]

119さん
先週聞いたときは、「基本は締め切り」と仰ってました。
122さんの情報を見る限り、可能性があるとすると11Fかと。
先週、急に動いたみたいですね～。
基本はモデルルームと同じTasteが多い？と営業さんは仰っていたようですが、
うまくご希望のTasteを選べるといいですね

[124: 購入検討中さん [男性 40代]]

123さん
かなり前からその状況でしたよ。
お花が付いていないところはあくまで仮なので検討できる余地はありそうですね。

[125: 匿名さん]

花にもダミーありますよ。
もちろん、申込もね。
適当に煽らないと、みんな様子見するでしょ？
1000万はオーバーですが、竣工間際に残っている部屋なら、
500以上は普通にやる会社ですよ。

[126: 匿名さん]

ダミーか、やっぱりね。
想像通り。

[127: 物件比較中さん]

ダミーだったんですね？な～んだ。
3連休、このエリアの小規模物件のMRを3つ回ったのですが（１つは、クリアランス、一つはまだ始まったばかり）、他のお客さんと鉢合わせになったのは、ここだけ（私を含めて3組）だったので、本当に申し込みが入っているのでは？と勘違いしてました（笑）

[128: 購入検討中さん]

先週掲示されていた工事予定によると、11/25に8Fコンクリート打ち工事と書かれていた。

[129: 購入検討中さん]

今日、本当にそれらしき工事をしていた。
本当に、予定通りに進んでいるのかも知れない。

[130: 物件比較中さん]

今、８Ｆ工事中で来年4月完成予定で間に合うんでしょうかね。
うーむ。。。

[131: 購入検討中さん [男性 40代]]

購入を検討しています。Cタイプは日当たり厳しいでしょうか？現場にいけなく現地に行かれた方アドバイスお願いします。

[132: 匿名さん]

階数によるのではないでしょうか
上層階なら、昼までは南東から日差しは入るでしょう
午後もバルコニー側は前のビルからの反射光で明るいのでは

[133: 購入検討中さん]

現地を見ましたが、Ｃタイプは道路から入っていて静かというメリットがあるかと思いました。週末はＡ・Ｂに面した道路の交通量も少なかったですが、平日はどうなのでしょう？

[134: 匿名さん]

Ｃタイプは 三面開口で窓があり、もう一面も内廊下で　他の部屋と接している部分が少ししかない
角部屋なのが珍しく　気になっています

[135: 購入検討中さん]

添付はストリートビューを物件の南東角の方向から見た形です。中央の歩道の植栽が郵便局の歩道。更地の工事現場が本物件です。Cタイプの日当たりは、午前中のこの方向からとなります。前面道路はやや広めの路地なサイズではあるものの、この物件のポイントは、郵便局が大きくセットバックして、この写真のように南側に5mくらいセットバックしていること。さらに、西側も大きくセットバックして立てています。結果、グリーンパークの南東方向は、道路＋この歩道のセットバックで、圧迫感が少なくなっています。採光のシミュレーションでも、冬至でも6Fあたりより上では、日陰にならなかった気がします。（私はB中心に見ていたので、記憶があいまいかもしれません）

[136: 購入検討中さん]

平日といっても、昼休みの時間帯しか見れてませんが、スマホもちながら、道のはじを歩いていてもまったく問題ない感じのスカスカ感でしたよ。南の道路も、東の道路も一方通行なので、そもそも車少ないですし、走っていても、ゆっくりです。1ブロック先には八重洲通があり、抜け道になる感じの道路でもないので、車の通りは少ないような気がします。南の道路を八重洲側に進んだ、首都高の橋の上の路上に車とめて、タクシー運ちゃんがたばこ休憩してました。そんな場所なんで、車の流れはあまりないかと。

[137: 購入検討中さん]

平日の道路情報のご提供、ありがとうございます。首都高が近いことも若干気になっていましたが、まあ気にならない距離ですかね。

グリーンパークの道路を挟んだ向かいの一角にシック プッテートルという小さなフレンチの店があって12000円という値段にびっくりしたのですが、食べログで4.19の名店みたいですね。

[138: 購入検討中さん]

首都高速の音、私も気になりました。首都高速の橋の上から、歩いて見ると、道路一本入って、建物の影になる辺りで、急激に静かになり、物件のある2本目辺りではほとんど、気にならない？と、私は判断しました。片側、2車線以上の道路沿い(八重洲通りや、清澄通り)より確実に静かだと思ってます。ただ、音は主観が大きいので、あくまでも、私なら、という事で。参考まで。

[139: 匿名さん]

首都高速は下(地下というか蓋はされてませんが)を走っていて、首都高速(下)→建物列→道路→建物列→当ﾏﾝｼｮﾝ
となるので　まったく聞こえないわけではないのですが　気になるかどうかは人によるでは？
私は大丈夫でした、あくまで私感ではありますが

[140: 匿名さん]

建物前面は静かな通りですが、首都高の音は上に伝わりますし西側ビル群からも跳ね返るので、上層階に行けば行くほど楽観視はできないでしょうね。首都高の騒音は２４時間３６５日です。だから防音サッシなんだと思いますが、では窓を開けずに暮らすのか、ですね。
この物件、ファミリーも意識したプランだと理解していますが、そもそも間取り収納バルコニー、もう少し何とかならないのですかね、ファミリーにはかなり物足りない。また、交通利便性抜群の立地だけれど、育児世代が喜ぶ立地の特性はない。
希少性は高いけれど、こうしたギャップが賃貸や売却に影響しないとも限らない。
ちなみに、平成通りは平日サラリーマンだらけですが、Bタイプのバルコニーは平成通りから丸見えですね。良くも悪くも東に抜けています。
北向きCタイプは日照が望めないですし、個人的には色々惜しいなぁという物件でしたが、みなさんのご判断はいかがでしょうね。

[141: 購入検討中さん]

2階、3階のバルコニーは目隠し用のすりガラス？かなにかが入るといってたような気がします。
駅から近くて、静かな公園に面して、日当たり、風通しばっちりで、通常生活にも便利で、銀座、日本橋まで散歩できて、手ごろな値段で、さらに、オリンピック後も、値上がりが期待できる。そんな物件って、私のような一般人にはなかなか出会えないですよね。なので、私は、希少性に優先順を置こうと思ってます。ニーズも希少で、使い道ないかも知れないけど～(汗)

[142: 匿名さん]

バルコニーがあるのは開放感があっていいと思います。
私も、圧迫されるような感じがある物件はあまり好きではないので、こういうのはいいですね。
周辺の環境も悪くなさそうなので、人気が高そうです。

[143: 匿名さん]

ここは　宝町　八丁堀　京橋　東京　他　駅近で　徒歩圏内に駅多数で利便性非常に高い
ようですが　バス便はどうなのでしょうか？

[144: 購入検討中さん]

八重洲通りに出れば江戸バス(中央区が運行、1回100円)と都営バスが、昭和通りに出ればメトロリンク(日本橋エリアの無料巡回バス)が利用できます。頻繁に出ていますよ。

[145: 不動産業者さん [男性 40代]]

分譲マンションに関しては、

超絶対的に

大手の上場会社から購入すべきです。
中小企業から買うと、絶対に後悔しますから。
まぁ個人の自由ですが、よく考えて申し込みましょう。

[146: 匿名さん]

メトロリンクはいいですね、宝町から無料で、東京駅・日本橋・三越前に行けるので、お買い物に便利

[147: 購入検討中さん]

超大手では無いかもしれませんが、ここも実績ある信頼できる会社ですね。
場所も物件の品質も高いですので、うかうかしてると完売してしまうかもしれませんね。

[148: 申込予定さん]

バス？ってノーチェックだったので、今更ながら見てきました。
八重洲通りにでてすぐの、八丁堀2丁目のバス停まで2分強（2分15秒。やや早め）でした。
このバス停、ちょうど、東京駅方面と、区役所方面の両方が通るのでラッキーかも。
都バスは、平日の7～8時代で、17本～19本走っているようなので、バスも使えるかもしれませんね。
とはいえ、徒歩2分でバス停までいって、1分待って、バスで駅まで・・・
だと雨の日以外は、私なら東京駅まであるくかも？
足腰が弱ったときは、バスが断然便利なので、江戸バスが聖路加とかつながっているので、いいかもね～
大手が作っても、駅は動かしてくれないから、この立地は捨てがたいと思っています。

[149: 物件比較中さん]

ここはリセールバリューあると思いますけどね。
瑕疵担保責任が切れたら元々のデベなんてあんまり関係ないですから。
中古で重要なのは立地、間取り、方角とかであって、
分譲デベを前面に押し出した中古マンションのチラシを見たことないです。

[150: 購入検討中さん]

冷静にかんがえるとリセールは微妙ですよね。現状から上がることは。。。
やはり3LDKというサイズに賃貸回しで利回りもイマイチ。。
バスの情報も妙に詳しいですね・・・販売側の情報の誘導を感じてしまうのは私だけでしょうか。

[151: 購入検討中さん]

#145さん

大手じゃないとダメな根拠を教えて頂けますか。私は現在、最大手のＭ不動産レ●●●●●●に住んでいますが、管理はダメダメでよかったと思うことはひとつもありません。

[152: 物件比較中さん]

キャンセルまだあるといってその日に見に行ったらないってどういうこと、って思いました。お取引広告ではないのですかね。といったら他の部屋でも同じ金額ぐらいにしてくれましたよ。どこまで下げてくれるかみはからいます

[153: 物件比較中さん]

>>150
いや、今の時期に買う場合はローン残債よりも売値が上回れば
十分にリセールバリューはあると考えて良いのでは？
希少性の高い超一等地以外、価格が上がるわけないじゃないですか。
まあ希少性という点ではここもそこそこではあると思いますが。

[154: 購入検討中さん]

皆さんこの物件べた褒めなのになぜ売れ残っていて大幅な値引きまでされているのですか？
何か知らされてない情報があるか、関係者の宣伝のための書き込みなのかと疑ってしまいます。

[155: 購入検討中さん]

完売していないのは単に知られていないからじゃないですか。私も築地駅周辺でチラシをもらうまで本物件の存在を知りませんでした。

[156: 匿名さん]

大手だろうが中小だろうが、引渡し後は管理です。
横浜の某傾きマンションみたいなのを掴んだ場合は、大手じゃないと泣き寝入りですけど。
ちなみにここの管理会社は横領事件起こしてます。実質管理は下請けに出して、上っ跳ね吸ってるだけだから、やりたい放題なのかな。
おとり広告は昔っから常習犯です。ま、釣られたら値引き交渉してもらえますけどね。

[157: [男性 30代]]

10時頃、近くを通りかかったので撮影しました。
晴れていると、そこそこ日が入りますね。

[158: 購入検討中さん]

日当たりの写真ありがとうございます。５Ｆ以上だと日が入る感じでしょうか。

[159: 契約済みさん [男性 50代]]

なぜ売れないのか？私も気になっています。
タワーじゃないので、相続税対策などは期待できませんし、セカンドにしては無駄に広く高い。
このあたりの今の賃貸相場では利回り期待できない？ので即金で購入可能な投資対象の方からは見向きもされてないのでは？と想像しました。
残る実需ですが、グリーンパークや坂入なんて聞いたこともないし、ググれば、ネガ情報ばかり。ふつうはMRに来る前にOUTかと。
それでも、前向きに検討している方に最後の追い打ちは、中小デベロッパ故の「中間金」。
戸建ではふつうにあるこの中間金ですが、大手デベロッパでは、申込金だけで後は、引き渡し時に一括で済むケースが多いのでは？（調べたわけではありません、想像です）
申込金＋中間金あわせて2割程度の現金が必要となるため、実需のメインターゲットとなる若い方では、つなぎローンや、オーバーローンを検討することになるのでは？
つなぎローンなんかしてたら、工期が延びたら面倒なので、堀留？のように荒れる方も出てしまうかと思いました。
（ここは不確定要素の多い基礎工事は、終わっているので後はスケジュール通りかな？と予想しました）

八重洲のオフィス開発が進んでいく中、アクセスを重視する働き方を必要とする企業がの方の需要が増えると予想しました。目黒なんかよりグローバルアクセスが良く、こじんまりとして、エレベータセキュリティも含めた4重セキュリティのこのマンションへの適切な評価される時がくればいいな？と今は祈っています。
唯一残念なのは、もっと早くこの物件に気がついていたら、もっと仕様いじれたのにな～という点でしょうか

ご一緒する方へ、おっさんですが、よろしくお願いします

[160: 物件比較中さん]

確かに、中間金があるのは珍しいですね。
何件か見てきて中間金があるのはここだけでした。
中小だと資金繰りが難しいのでしょうかね。
東京駅周辺の開発を間近に見られる物件は
そうそうないので魅力を感じるものの、
慎重になりすぎて決めきれずにいます。

[161: 契約済みさん [男性 50代]]

ここだけ、中間金を求められたら、自転車操業不安が心配になりますよね。保全される事になっていても、飛んでしまったら、無い袖からはなにもでない可能性もありますし。私は、ネギを提供したカモですが、過去実績を考慮して、今のタイミングはリスク小さいと想定しました。また、戸建だと、大手ハウスメーカーでも、中間金必要なので、戸建系の経営と解釈しました。
むしろ、完成販売のタイミングになると、繋ぎローンの考慮が不要になるので、蒸発すると考えました。選びたかったし、仕様も変えたかったので、中間金のリスクを許容しました。(中間金の金利は、選ぶ権利代金の解釈)中間金リスクを回避するなら、もともと、価格に考慮されているデベロッパか、完成販売から選ぶのが安心では無いでしょうか？私なら、こんな風に考えました