熱海に買いたい。古い物件はどうですか。 その2

[匿名さん]

1000レスを超えたので、その2でつくりました。
引き続きよろしくお願いします。

前スレ：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/147778/

熱海にマンション、ほしいと考えていますが予算の事も有り、また、駅近は古いが便利な場所に
手ごろな物件が多くあります。古い物件は実際どうでしょうか

[82: 匿名さん]

>駅近で築浅、設備も管理も住民も良く、部屋も眺望も素晴らしい物件もあるのでしょう

是非知りたい。
詳しい方、よろしく。

[83: 匿名さん]

アデニウムオーシャンスイートは駅近で築浅、高台から海を見下ろす眺めですね
設備は大浴場、露天風呂、貸切風呂
築浅リゾートマンションのスタンダードな設備です
管理や住民はどうでしょうか
どなたか情報ありますか

[84: 匿名さん]

８０さんは低層マンションの物件を都心にお持ちだそうですが
ご苦労されましたね。リバースモーゲージを利用との事。
旧軽井沢は広い所をお持ちだそうですが伊豆はどうでしょうか？

[85: 匿名さん]

おかしな思い込みで絡むのはやめてください
どなたと勘違いされているのか知りませんが
ここは熱海のマンションについて情報交換する場所でしょう

[86: 匿名さん]

>>83
ありがとう。
12階81平4880万が売り出し中のようだけど、良さそうだね。
眺望、間取りは希望してたのに近い。
ちょっと高いけどゴクレタワーよりは安いな。。。

[87: 匿名さん]

どういたしまして
築９年なら管理も住民も安定してそうですね

とにかくまめに現地に内見に通っていると
ネットに出回る前の売り出し情報などもいち早く教えてもらえます
また売り主さんによってはネットに載せたがらない方もいるので
現地の業者さんにしか教えてもらえない物件もあります

[88: 物件比較中さん [男性 60代]]

不動産は好きで都心の小さいマンションを３０戸くらい売買しましたが、そのノウハウが熱海でも活かせそうです。マンションに一歩踏み入れたときの感覚で買いか、そうでないかピンときます。景色の点では海光町あたりでは東向き、熱海港に近づいたら南向きが良さそうですが、南向きで景色の良い物件の方がカラッとして気持ち良いですね。東向きの部屋は湿度が高いせいか、ちょっと暗めの雰囲気です。値落ちのしない物件は駅近くに限ります。使わなくなっても賃貸ですぐに客がついて、実質利回り5%以上の物件なら申し分ありません。

[89: 匿名さん]

うらやましいお立場です
賃貸の需要が見込めるのも熱海ならではですね
値段を下げても買い手がいない別荘やリゾートマンションが全国にあふれるなか
築４０年のマンションが購入物件比較対象として話題に上ること自体
よく考えたらすごいことです
なんだかんだ言って熱海の人気は別格だと思います

[90: 匿名さん]

東向きの真鶴半島方面の景色は緑と海で癒されます
確かにやや暗い印象なのと花火が見えないのが残念ですが
夏の暑い時期に日陰のバルコニーでくつろげますよ

[91: 匿名さん]

最近の水害や今朝の地震とかあると
セカンドハウス取得は現実的な意味を持つ
首都直下型地震の時は熱海は使えるだろうか

[92: 匿名さん]

熱海の築浅マンションは高いですから
その予算があれば設備の充実した古いマンションと
軽井沢の中古別荘を入手してリフォームできます
夏は軽井沢　冬は熱海の夢のリゾートライフが実現します
管理と経費は大変そうですが一考の価値はあるのでは

[93: 契約済みさん [男性 60代]]

昨日１つ目を契約し、２つ目を申し込みました。１つ目は駅前のアーケードを抜けて１５０ｍ位の物件、もう一つは多くの方がご推薦の古い大規模マンションです。１つ目はリフォームが必要ですので、利用できるのは１２月になりそうです。２つ目は今月末から利用できそうです。会社もM&Aで売りに出していますので、買主が現れたら熱海で仕事も視野に入れています。棺桶に入るまでの間、楽しく暮らせそうです。

[94: 匿名さん]

おめでとうございます
駅近の物件を二つも入手されたとはうらやましい
別のリゾート地ではなく二つとも熱海に買われたのは何故ですか？
どちらも捨てがたくなる気持ちはわかりますが
まだお使いにならないうちに二つ目も購入されるとは思い切りましたね

[95: 匿名さん]

88と93が同一人物なら、業者もしくは不動産投資家ってやつだろ。
ここに頻繁に書き込む意図はよくわからんが一種の宣伝なのかもしれん。

[97: 匿名さん]

71です
96さんがこの間からしつこくどなたと勘違いなさっているのか調べました
96さんのターゲットにしているセレブ自慢の人は
熱海の中古マンションの内情など知らないはずではありませんか？

私は67です
古いマンションの良さをアピールしたところ
雰囲気がリゾートっぽくないという意見があったので
そういう面もありますねと自分のマンションのことを語ったのです
ピカピカにリフォームして満足しているのも
自慢たらしくなく気軽に友達を呼べて良いと思ったのも私自身です

前後の文脈からおわかりいただけると思っていたのですが
恥をかかせるような罵詈雑言とはとんでもない誤解です
そうお感じになる方がいたのなら申し訳ありません
私は古いマンションおすすめです

[99: 匿名さん]

古い物件のメリットも
築浅物件のメリットも捨てがたいです
かなり価格差があるのが悩ましいところですね
古い物件の価格と築浅物件を将来転売するときの値下がり幅が同程度ならば
どちらを買っても良いといえるのではないでしょうか
古い物件は転売できなくなるリスクはありますが
取り壊されるまで賃貸に出すという考えは甘いでしょうか

[100: 匿名さん]

>かなり価格差があるのが悩ましいところですね

だからその２択はないような。。。
73で東急ハーヴェストを持ち出したのはそういうことで、600万の古リゾマンの比較対象は4,5000万の築浅リゾマンではなく同等金額の会員権ではないかと思ったんだよね。
とはいえ自分は新築・築浅リゾマンと東急で迷ってる（笑）

[101: 匿名さん]

リゾート会員権はまた別のメリットがありますよね
ホテルと別荘のいいとこどりですから
所有欲がいまいち満たされないのではという点が心配なのですが
実際お持ちの方はどうなのでしょうか
買ってからリフォームなどなしにすぐに使えて
失敗だと思ったらまたすぐに売りに出せる手軽さがあるので
築浅・中古・会員権の中では一番お試ししやすいかもしれません

[102: 契約済みさん [男性 60代]]

＞94
＞88と93が同一人物なら、業者もしくは不動産投資家ってやつだろ

一般人としては売買件数が多いので、不動産投資と言われるかも知れません。過去に、裁判を２度やりましたし、古いマンションの勉強をするため、管理組合の理事長もやって、規約の作成や大規模修繕もこなしてきました。

２つ買ったのは、そこそこ良い物件でしたのが理由です。賃貸に出しても利が回るようであれば、資金の範囲で買っても良いかなと思ったわけです。元々都心の小型の利回り物件を拾っていたのですが、ここ１－２年の間に収益物件は2-3割ほど値上がりです。そこで都心から範囲を広げて探していましたが、東京都下、埼玉なども良いものは既に買われて殆どありません。

熱海のリゾマンは、数が多く中には良さそうな物件が出るようでしたので、ここ１カ月ほどは毎日、熱海の新しい物件をチェックして、ピンときたものを、すかさず内見してきました。契約済みの物件も情報が公開されてから1週間足らずでしたし、もう一つのも新しい情報が乗ってから10日程で申込みに至りました。

選択の基準が、楽しく過ごせるか否かはあまり問題ではなくて、価値が落ちないことを最初に考えますが、結果として楽しく過ごせそうな物件になりそうです。高齢の方が足腰に問題がでてくると他所移るのが熱海ですね。まだまだ物件は出てくると思います。

[103: 匿名さん]

マンション投資の一環としての購入なのですね
そういう方に熱海の駅近マンションは価値が落ちないと認めていただけたのは嬉しいです

駅近の古い物件は今後どうなっていくでしょうか？
築40年
今後ちょこちょこ修繕工事はあると思いますが
追加負担金を集めるほどの大規模修理はこの先せず
そのような修理が必要になったら取り壊すと思っているのですが
あとどのくらい使えるでしょう

リゾートマンションの最後はどう終わるものなのか
建て替えはないと思うのでどこかのデベロッパーに土地を売るのでしょうか

質問ばかりですみません
どなたか教えていただける方いらっしゃいますか

[104: 契約済みさん [男性 60代]]

築40年、この先使えるのは20-25年でしょう。その後は、立地がよければ再開発が入るでしょうが、費用の点で壊すことも建て替えることも出来ないリゾートスラム街ができるのも事実でしょう。人口の減少と経済の枯渇で、休日は賑わっていた駅前も、人影は今の半分になるでしょう。伊東線の本数も減り、営業時間も短くなるでしょう。廃止されるバス路線もでてきて、花火大会の開催日数も半減するでしょう。と思っていたら、町中に中国人がはびりこんで、温泉大浴場につかっている人の３分の１が中国人だったりします。当たらなければ良いですが。

[105: 匿名さん]

ありがとうございます

あと20年から25年ですか
思ったより長く使えるようで良かったです

マンション取り壊しが決まったら
管理費や積立金や固定資産税はいつまでかかるのか
余剰金や売却益または取り壊し費用不足分はきちんと精算できるのか
行き場所の無い定住者はどうするのか
いろいろ懸念されます
リゾートスラム化想像するだけで恐ろしいですね

勤務形態やライフスタイルの変化に伴い
都市部の人口が地方に分散してくるとよいのですが

[106: 匿名さん]

20年てことは実質利回り５％以上で20年間賃貸出せば元が取れる
サニーハイツは花火と海が見える南向き低層階が家賃13万だった

[108: 匿名さん [男性 50代]]

古いリゾート物件の最後ですが、何だかの処置がされるでしょう。　土地建物がある限り固定資産税は課税されますので、
実際の所有者が相応に考えることになります。

管理状態が良ければ、２０年以上は問題なく使用できると思います。　古いマンションの一番良いところは
温泉権利の口数が多く温泉供給量が安く安定していることと、共用部分が広く多様な施設があることです。

新しい物件は、販売金額を増やすために共用部分を抑えており、ゲストルーム等の施設が少ない場合が多い
ので、これから物件を購入する方は、共有部分の広さを考えて検討して下さい。

[109: 匿名さん]

お金に余裕があればクレストタワーを申込むでしょうが、年金暮らしではサニーハイツが適当でしょう。
分相応に楽しめるのも、選択肢の広い熱海のリゾマンの良い所と思います。

独居老人での孤独死などでは固定資産税の徴収も管理費の徴収も不可能です。築60年のマンションではこのような例も増えて管理組合も次第に機能しなくなってくるかも知れません。勿論、買い手が付く筈もありません。値が付く内に早めに処分するのもアリと思いますが、人其々のライフスタイルによって処方は異なるでしょうね。

[110: 匿名さん]

リゾート利用の人も定住者も納得できる終わり方がいいですね
終の住処と決めて穏やかに暮らしていた人が立ち退かされるのは見たくありません
管理組合の腕の見せどころですね

近所の団地は住民の足並みがそろわず
理事会でなんと建て替え中止に決定
しかし老朽化がひどく修理もできず
だんだんゴーストタウン化していきました
幸い敷地が広く区分所有分が一世帯あたり30坪ほどあったため
デベロッパーが一件ずつ買い取っていき再開発されました

[111: 匿名さん]

１０８さん、確かに言われる通りですね。
新しいものは共用部分が少ないですね。余裕のあるラウンジや維持に苦労のある
レストランなども無い所が多いですね。

[112: 匿名さん]

管理費が高くなるようなバブリーな共用設備は必要ないです
意味の無いパーティールームやジムは無くていい
ゲストルームはあると便利です

[113: 匿名さん]

古い物件は修繕積立金が高くなっている。
その上共用施設が多いということは管理費も高いということを意味する。
つまり同じ広さであれば古いリゾマンのランニングコストは新しいものよりかなり高いということだね。

[114: 匿名さん]

レストランは便利に使ってます。

[115: 匿名さん]

バブルの時期に建てられた物件は管理費10万以上のところもありますね

築40年レベルは積立金が十分プールされているせいか
あるいは今更もう大規模修繕はおこなわないのか
管理費も修繕積立金も値上げされる話は出ていません
これから大規模修繕が始まる平成築マンションは値上げの話があるのでしょうか

管理費は共用設備を何人で維持するかで負担額が決まるので
スケールメリットがある物件は安くなります
サニーハイツは積立金と合わせて２万ちょっとです

[116: 匿名さん]

成金様ご用達のバブリーな物件は、幾ら広いロビーでもラウンジでも構わないですが、無駄に広いロビーもラウンジも無用の長物。この部分を居住部分にすれば管理費も安くなる。しかし都会のワンルームマンションのように寂しくなっても困るので、規模に合った小さ目がお勧め。そして、バランスの良いマンションが優秀な物件と言われています。熱海にも幾つかありますね。

[117: 匿名さん]

＞築40年レベルは積立金が十分プールされているせいか

これは間違いです。積立金は修繕計画に従って適宜取り崩して行くものです。単に貯めるものではなく、最も効率的に建物を維持できるように、計画的に利用するものです。

[118: 匿名さん [男性 50代]]

古いマンションは案外管理費が安めです。 そして、無駄かもしれない共有部分がリゾマンならでの財産だと思います。

あと古いマンションの方が温泉権利数が多いので源泉掛け流し物件が多く、新しいマンションは温泉権利数が少ないので、料金が割高で温泉量が限られるので、結果として循環ろ過が多いです。 熱海は温泉がメインです、源泉掛け流しと循環ろ過の場合はどちらを選びますか。

[119: 匿名さん]

113は全ての物件にあてはまる。例外はない。
同じ共用部分なら大規模のほうが管理費は安くなる、これも当然だが、大規模かどうかは古いか新しいかには関係ない。

>サニーハイツは積立金と合わせて２万ちょっとです

広さを明示しなければ意味はない。

[120: 匿名さん]

117さん
そうだったのですね
ありがとうございます
単に繰越金が増えていったイメージでとらえていました
古い物件は修繕積立金が高くなるというのは本当ですか？
物価の変動にともない値上げされるということでしょうか
オリンピックが決まり
建設業界が軒並み値上げされているので心配です

[121: 匿名さん]

119さん失礼しました
60平米弱です

[122: 匿名さん]

>>191

ひまわりで販売されている物件から計算すると、60平米なら25940円程度なはず。

[123: 匿名さん]

失礼。122のアンカー訂正

>>191　→　>>121

[124: 匿名さん]

１５年前後をめどに大規模修繕をしているわけで２回目は１０年目くらいと周期が短くなる
傾向があります。私は所有する３軒のうち２軒で大規模修繕、しかも１軒は先月終了しました。
建築関係の会社を経営してるので修繕委員長として係わりました。
管理費、修繕積立金は共有部分の設備の程度により違うのは当然ですが
管理会社に任せておくとキックバックを要求して子飼いの業者を使うので普段の補修や
維持管理で非常識な値段を管理組合側が提示されることが多い。理事会の人間が独自に業者を
探しておくことが修繕積立金の上昇を未然に防ぐことが出来ると思います。
共有部分の設備が豊富なら全体の戸数が多い方が積立金が安くなります。
購入検討の場合は仲介会社に管理の状況を聞いて見ましょう。
また管理組合の法人化はよくありますが理事長初め役員が理事会の際に交通費程度の支給で
やっているところは真面目ですが理事長はじめ役員が法外な報酬を得ていたりするところは
強引に維持点検を自分の係わる業者に出していたり管理会社と深く関係を持っていたりします。
キチンとした仲介会社では過去の建物の修繕状況、積立金の総額等の資料を用意してくれます。
一般的に戸数規模、築年数、共有部分の設備等が同格のもので平米数が同じような物件を比べて
管理費、修繕積立金が明らかに高いようであれば上記のような理由で使われてる可能性があります。
修繕金が安いようでも管理費から繰り入れてる場合があるので双方の合計で考える事が必要です。

[125: 匿名さん]

必ずしも古いから修繕積立金が高くなると言うことはありません。但し、築10年程度までは修繕の必要はありませんので、修繕積立金を低くしている物件はあります。修繕が必要になってくると修繕積立金を値上げして必要な資金を確保しているマンションもあります。極端な例は、一時的に修繕積立金を徴収するものです。新築のマンションの購入時に一定額を一括して徴収するタイプのものもあります。

サニーハイツの場合は、比較的低い金額で大規模修繕の費用を捻出しているようです。このため、大規模修繕が段階的・部分的に行われているようです。例えば、給配水管・外壁・通路・その他の共用部分などを別々の時期に行って費用を抑えている様子です。クリフの場合は、梅資金と言って通常の修繕積立金より1万円弱の特別修繕積立金を徴収しています。このため、大規模修繕にサニーより手が入っています。例えば耐震工事や、通路の補修などです。

物件価格に比して修繕積立金が高いものは、当初の修繕積立金の額が低い物件が多いと思います。新築時から、妥当な長期修繕計画を立てて積立金を徴収してきたマンションでは、物件価格に比して修繕積立金の額はそれ程大きくないはずです。不動産価格は、このような管理状態も含めて決まるのですね。

[126: 匿名さん]

１２４です。
いずれもサニーやクリフは真面目に一生懸命取り組んでおられると思います。
老朽化するのは建物の宿命ですがたくさんの人の思い出が詰まっていると思います。
１２５さんの言われるように管理状況に注意を持つ必要が大切だと思います。
都会のマンションでも大規模修繕時までに管理会社に任せっぱなしの為に使われてしまい
金融機関から管理組合が債務者で融資を受けるという事例が沢山あり、どうも金融機関や役所は
良しとしてるフシもありますね。
自分は当初からサニーとクリフは真面目な取り組みで好物件と書いてきました。
古くなるのは仕方が無い事なのでその後の取り組みだと思います。
サニーやクリフのやりくりは勉強になると思いますね。

[127: 匿名さん]

とても詳しい解説どうもありがとうございました
よくわかりました
マンションの管理体制や修繕計画は
思っていた以上に将来的な費用負担にかかわる重要なことなのですね
購入時、特に新築は始めの積立金の額に注意したいと思います

[128: 匿名さん]

定期借地権のマンションだと解体準備金を用意するが、古いリゾマンの場合はどうなるのだろう。
建て替え不可能であればいずれ解体となるんだろうが、解体→土地を売却→その金で解体費用を払う　ということが可能なのかどうか。。。

[129: 匿名さん]

更地にして高値で買い手がすぐ付く土地なら更地もアリでしょうが、更地にすると税金が上がりますので、建物を残したままにするのが普通じゃありませんか。

[130: 匿名さん]

もし再開発のデベロッパーが買い取ってくれるのであれば
解体費用差し引きで現状のまま売るのではないでしょうか
更地でないと売れないとなると解体費用も心配ですが
マンションを使えなくなってから解体して土地が売れるまで
延々と無駄な固定資産税を払い続けることになりますね・・・

[131: 匿名さん]

所有者になった時点で、責任が発生します。じたんだ踏むのはみっともないですよ。

[132: 匿名さん]

20年先の話なのでまだ地団駄踏む状況じゃありませんが
来るべき時に備えて今から管理や修繕計画や積立金残高に対して当事者として意識する姿勢は持ちたいと思います
人間の老い仕度と同じですね

[133: 匿名さん]

サニーハイツは耐震補強してない？

[134: 匿名さん]

老朽化、建て直しも都内であれば等価交換でやれる所もありますが
基準法上で容積率等に余裕のあるところですね。デべにすれば上乗せ分譲が出来れば
うま味がありますからね。都内で言うと代々木にある「ニューステートメナー」という
物件など非常に建ペイ率、容積率でみると小さいので等価交換を見越して古いのに
投資購入する人が絶えませんが熱海だと地役権｛眺望権｝があるので
余裕があっても大きくする建替えは難しいかも知れません。
熱海市という自治体のなんらかの係わりが必要なのですが
頼りないそうですからね｛笑い｝

[135: 匿名さん]

サニーハイツは耐震補強工事はしていません
クリフさんはえらいですね

[136: 匿名さん]

耐震補強といったところで、マグニチュード○○までの話しことですので気にする程のことではありません。昭和56年以降の建物では新耐震基準が適用されていますが、気休めです。マグニチュードの値と物理的な影響は級数的に異なりますので、サニーが全壊するような地震ではクリフも全壊となるでしょう。国の基準を信じるのは、春の世の夢よりはかないことです。

[137: 匿名さん]

なるほど、修繕積立金をはたいてまで耐震補強工事をする必要はないということでしょうか
そもそも熱海では建物崩壊より先に崖崩れが起きるかもしれませんね
とはいえ耐震補強工事をすると資産価値は高くなるような気がしますが
クリフさん耐震工事後取引価格上がりましたか？

[138: 匿名さん]

耐震工事は耐震診断の結果、基準に満たないので行うもので、サニーが基準を達成しているか否かは知りませんが、クリフが耐震基準を満たしていなかったので工事を行ったと見るのが正しいと思います。昭和56年以降の建物が地震で倒壊して昭和56年以前に建てられた建物が倒壊しないと言う事は不思議ではありません。基礎の地質などによっても大幅に損壊の程度が異なります。名のある建築会社が建造した大規模の建物が脆弱であるとは考え難いです。

[139: 匿名さん]

＞＞１３６さんの言う事は正しいと思います。
言われる通り、新耐震基準が出来た為にクリアしてれば良いだろうという事で
ぎりぎりで基準を満たしている新築物件も多い。
新基準以前の建物でもあ必要以上に安全基準を取っていて丈夫なものも有りますので
一概に古いからダメとうわけではありません。
非常にわかりやすい適切な説明だと思います。
また熱海周辺は岩盤地盤で非常に足元は強固だという事を聞いています。

[140: 匿名さん]

古いマンションだからといって
ダメとは限らないのですね
また地盤は強固とのこと
いろいろ安心しました

[141: 匿名さん]

某サイトより
>新基準では、地震による建物の倒壊を防ぐだけではなく、建物内の人間の安全を確保することに主眼がおかれた。旧基準の震度５程度の地震に耐えうる住宅との規定は、新基準では『震度６強以上の地震で倒れない住宅』と変わった。

旧基準と新基準の差はそれなりに大きいと思う。
自分は新耐震基準をクリアした物件を選びたい。

確かに古いマンションでも新基準を楽々クリアするものもあるのは事実（都心の高級マンションとか）だが、そうでないものが圧倒的に多いのではないだろうか。いつの時代も業者の多くは利益優先で基準ぎりぎりですませようとするものだ。

サニーハイツが耐震検査をしていて新基準をクリアしていると証明されているのであればいいと思う。

[142: 匿名さん]

1995年の阪神淡路大震災では「新耐震基準」のマンションの多くが大きな被害を受けていました。特にピロティ形式の建物の被害が大きかったようです。クリフもサニーもピロティ部分を駐車場として利用していますが、ハイネス来宮のようにピロティ部がそれ程広くないので、まあ、マシかなという感じです。ピロティ部の柱の構造に不安のある建物が耐震診断・耐震補強の対象になりますね。クリフはまさにそう言った建物だったんでしょう。

[143: 匿名さん]

新耐震基準すらクリアしていないマンションよりはクリアしているマンションのほうが安全だろう（建物に被害があるなしではなく）。
こんなことは自明の理であり、議論の余地はない。

サニーハイツが新耐震基準をクリアしているという事実があれば明示してもらいたい。
そうでなければ、クリアしていない物件として評価せざるを得ない。

都心の某マンション（旧耐震時代のもの）は耐震検査の結果、新基準をはるかに超える耐震性能を持っていたそうだ。もちろん検査をしなければそれはわからないし、「大丈夫そうだから検査しない」などということは通常ありえないと思う。

[144: 匿名さん]

地震が気になるのなら、なるべく新しいマンションを購入するのがベターですね。クレストタワーなどは免震タワーマンションですから安心できますね。次に候補とするなら、新耐震基準で建てられたピロティの無いマンションですね。やっと耐震基準を満たした程度の古い補強マンションはコンクリートの劣化でじきに耐震強度が落ちてしまうこともあります。ピロティ部は津波には強いですが、熱海の駅近では、津波の心配はありませんね。

[145: 匿名さん]

クリフに恨みは全くありませんが、クリフの駐車場の状況です：

屋外・屋内62台　無料
車庫証明取得不可

この意味がお分かりでしょうか？

①自動車全体が車庫に収容可能であり、かつ前後左右に５０センチ程度の空間が設けられていること
②駐車場から道路へ支障なく出入りできること

この　① ②　が満たされていないことですね。更に、勘ぐればピロティの安全が確認できていないので
地震の際に車が破損されても管理組合は何らの責任を負いませんよと言う意味ですね。

[146: 匿名さん]

>>145
クリフの駐車場は単純に区画指定ができないためと思うが。
定住には向いてないね。

[147: 匿名さん]

車庫証明についてはそういう事ではなく私が所有するリゾマンでも規制をしています。
色々な理由があります。管理組合で理事長名義で出せるのですが永住の人の場合、
あるいは永住ではない場合でも一時的に住民票を移せば取得できますね。また、熱海などの場合は
周辺居住者が保管地が無い場合は車庫の月極めで借りたいという申し出がある事があります。
当然、車庫証明を出す事は出来ません｛組合規約でそう規定してる場合が多い｝
しかも熱海は突出していますが総住居数に比較して駐車台数は足りない所がほとんどです。
証明の性格上、車を交換するまではその車庫上に賃借権が成立してしまいます。｛正常な契約者｝
車庫証明も出さず単なる月極めでも駐車場が広い場合は場所を指定しない場合もあります。
車庫証明は取れないのではなくて各マンションの管理組合が制定し遵守してる規定であるという事です。
車庫証明を永住者に限り出してる組合もあるようですが先に話した事情により車庫が足りない場合は
永住者だけで満車になる恐れがあるので認めていない所が多いようです。
また駐車スペースは建築確認の際に通路寸法とともに基準法で決められています。
ですので確認図面上に出ている車庫は車庫証明が取れる寸法になっているわけです。
また天災等による車の破損について保証しているマンションはどこにもありません。
ただ有料の駐車場の場合は管理義務が生じると見なされ管理義務に係わる様な場内の事故の
場合は管理者が責任を問われる場合があります。

[148: 匿名さん]

１４７→１４５

[149: 匿名さん]

車庫証明書は、保管場所として使用できる権原を有していることの他に、

自動車が通行できる道路から、支障なく出入させ、かつ、自動車の全体を収容できること。

とされ、位置が示されれば区画の表示は要らないようです。クリフの場合は、出入口からすぐに急坂があるので、自動車保管場所として警察署から許可されないのが理由と思えます。車庫証明の出せない駐車場の多くが勾配のきつい坂の途中にあることでも分りますね。

[150: 匿名さん]

146だけど、そういえば今の車の車庫証明は固定した区画が決まってない月極駐車場で取れたな。
要は、契約者限定の駐車場でかつ　契約者数＜駐車区画数　である必要があるんだろうね。

サニーハイツが車庫証明取れるのは、区画指定っていう契約があるためだと思う。

[151: 匿名さん]

当方で使用している車庫は、サニーに似ていて、一応区画があって車庫証明も取れるけど、昼間は契約していない車が自由に空いている場所に時間貸し駐車できるから、決まった自分の区画があっても、停めたことがない。

[152: 匿名さん]

区画指定はあるがそこまで車庫証明は厳格じゃないですね。
１４７さんの言う様に管理組合の考え方が大きいですね。
例えば都内の玉川学園の地域などは急傾斜が多いですが車庫証明の実務は
規定のスペースさえ規定をクリアしていれば問題なく出てますね。
要するに１台のスペースと導入路の幅が決まっています。
１５０さん、１５１さんの言うように結局は管理組合の決めた規定です。
１４５さんの言うようなことはありません。

[153: 匿名さん]

定住する方でないと車庫証明は殆ど関係ありませんね。居住場所のマンションに車庫を確保して車を置いても、常時駐車で一杯のマックスバリューには置けませんから、熱海に駐車場を確保する意味はありませんね。たまに東京、神奈川から熱海に車で来て駐車場に困るのでマンションの駐車場に置くってことですかね。やはり、東京方面から新幹線で来て駅近のリゾートに泊まると言うのが今時でしょうね。駅の衣替えとクレストタワーのオープンが熱海の象徴的な現状でしょうね。

熱海ではタクシーとバス利用が賢いですね。そして、駅近のマンションの価値が高いってことでしょうか。熱海での車の利用はタクシー以外はベンツでも情けないって感じですね。

[154: 入居済み住民さん]

熱海のビーチで泳いだ後は皆さんどうやって帰ってますか？
歩くと駅方面は上り坂でけっこうあるし
ビーチには簡単なシャワーしかないので着替えられず
タクシーやバスを利用することもできません
また大浴場を砂だらけにしないよう部屋で水着を脱いでから大浴場に行くのですが
部屋の浴室でそんなに砂を流して大丈夫かも気になります
皆さんどうしていらっしゃるのでしょうか

[155: 匿名さん]

サンビーチで泳いでいるのは殆どが子供（大人の子供もいたかも知れません）ですね。ホテルやマンション内のプールで泳ぐのが大人しい方ですかね。

[156: 購入経験者さん]

子供が海で泳ぐ時は親だってつきそうだろ
マンション持ってないやつは答えなくていいから
ホテルのプール入ってなよ
熱海にプールある大人向けホテルあるなら教えてくれ

[157: 匿名さん]

マンションは６つほど持っていますが、ホテルニューアカオには屋外プールと屋内プールがありましたよ。

[158: 匿名さん]

そういえばサンビーチが賑わっていても町中歩いてる海水浴客はあまり見ないね
海沿いの駐車場利用者の数とも違う感じだしビーチ近くのホテルの客が多いのかな
体乾いたら砂はらってバスに立って乗るのもありかもしれないけどその間に歩いた方が早い

[159: 匿名さん]

サンビーチで水遊びをしている人の多くは、サンビーチ近くのホテルの客でしょう。駐車場が空いているので親水公園の駐車場によく停めますが、サンビーチに向かう人は少ないようです。

[160: 匿名]

サンビーチはほとんど行かない感じですね。
熱海には年7～8回くらいは行っていますけれども。
大体熱海に来ると所有するリゾマンの温泉に2～3回入ったり卓球をやったりプールに入って終わる感じですね。
ほとんどが一泊なので・・。
帰る前に簡単な掃除もしなくてはならないし結構慌ただしい感じです。
夏は涼しいところにも別宅が欲しい気もしますが維持費もかかることから躊躇しております。

[161: 匿名さん]

私もサンビーチいまいちだと思っていたのですが、今年はビーチパークがあって子供が行きたがったんです。
防波堤に囲まれているので外海の開放感はありませんが波がほどよく、ライフガードもいて安心です。
広すぎず子供を見失う心配もないし、海の家が無いのでガラの悪さもなく居心地よかったですよ。
童心にかえって遊びました。帰り道駅前まで浮き輪持って歩いているとかなり浮いてて恥ずかしかったです。

[162: 匿名さん]

最近熱海人気でよく売れると。
パサニア定住者が増えてきて人気回復傾向とのこと。いろいろ問題は残ったままだが、だいぶ値下がりしたのが人気後押しか。

[163: 匿名さん]

パサニアは相変わらず売り物が結構ありますが、それ程は動いていないようですね。確かに1000万を割った物件も出ていましたが。オプションが色々あるのも使い難いところです。

[164: 匿名さん]

やはり管理費やオプションが高い物件は手を出しにくいですよね。
バブル期に作られた別邸桜乃庄とかいう豪華なマンションは管理費10〜20万ほどするようですがこの先大丈夫なのでしょうか。
総戸数25戸で３戸売りに出ています。

[165: 匿名さん]

永久にその管理費を支払い続けるんですよ～。
金持ちじゃないとね。

[166: 匿名さん]

やはり管理費が高いマンションは嫌ですね。
売る時も困ると思います。

[167: 匿名さん]

つい物件詳細を興味本位で見ちゃうけどすごいよねあそこ。自分のマンション室内に坪庭やらお茶室やら。女中部屋みたいな間取りもあるし。どんな人が住んでるんだろう。

[168: 匿名さん]

バブルに咲いたあだ花。

[169: 匿名さん [男性]]

マンションで戸数が少ない高層物件は、どうしても管理費が高くなります。
また、設備関係が進んでいる物件も、機械式駐車場の物件も、温泉口数が少ない物件も、同様に管理費が高くなります。

維持管理に必用な資金を持分按分で割っていくのですから当然ですけど。
ある程度の規模が必用となりますよ。

[170: 匿名さん]

そこそこの修繕・維持費ですむには、全く設備が無ければ30個、大浴場があれば60個、ジムと娯楽室が加われば80個、立派なエントランスと受付が付けば100個以上、プールが付けば200個以上のように設備と規模と個数の関係で色々なバランスが生まれますね。大規模人気リゾマンの大浴場が年末年始に芋洗いでも困りますが、選択肢によりいろいろ狙えるのも面白いですね。

[171: 匿名さん]

具体的な数字ありがとうございます。イメージしやすくなりました。なんだか福祉を支える現役世代みたいですね。高福祉社会は現役世代の税負担が大きくなるという。
トップシーズンの人出が落ち着いているのもオーナーのマンション入手時期が様々な中古リゾートマンションの良いところです。
やはり入手して数年はみなさんマメに通われますから、新築はどうしてもトップシーズンに混み合います。

[172: 匿名さん]

なかなか家族の予定が合わないので最近はもっぱら日帰りで利用しています。
仕事休みの日にふらっときてバルコニーで海を眺めながら過ごし、温泉に入って帰ります。
荷物も少なくて済むし新幹線に乗るのも好きなのでいい気分転換になります。
夏は子供と来て海とプールで遊び、温泉入ってレストランで食事して卓球して花火大会見て帰りました。けっこう遊べてびっくりしました。近場のリゾートマンションならではの気ままな使い方で満足しています。

[173: 匿名さん [男性]]

気が向いたら行って、温泉でくつろぎ、ビールで一杯が、気分転換に丁度良いと思っています。

車でも新幹線でも、１泊か２泊が手頃で良いと思います。

[174: 匿名さん [ 40代]]

温泉にビールは最高の組合せだね。

[175: 匿名さん]

坂道を歩いて体にかけたストレスを温泉で癒す。これは老化を遅らすためのささやかな戦いのビジネス。くつろぎでも憩いでもない。

[176: 匿名さん]

熱海は坂が多いよね。
あまり年を取ると車じゃないと無理でしょう。

[177: 匿名さん]

坂道を歩くのは90歳でも平気だろうが、熱海は細い路地と急なカーブも多いので、車を運転して移動できるのはせいぜい80歳までかな。運転を楽しんでいるタクシーの運転手もいるようだけど、80歳以上のタクシードライバーはあまり見ないな。熱海は高齢化社会の見本のような街らしいから。

[178: 買い換え検討中 [女性]]

熱海より箱根かな

[179: 匿名さん]

住めば都、工夫次第かと、、

[180: 匿名さん]

ちょっと市役所方面とか海岸方面に買い物行きたいとき車は駐車場さがすのが面倒です。
電動機付き自転車で熱海市内の移動を解決している方はいませんか？坂の町なのにあまり見かけないような。地元の人はどうやって解決しているのでしょう。

[181: 匿名さん]

狭い道が多くて歩道が少ないので、自動車と同じ速度で走れない乗り物は危なくて使えません。定住の方は、駐車場も空いている平日の早い時間に買い物などを済ませているのでは？