熱海に買いたい。古い物件はどうですか。 その2

[匿名さん]

1000レスを超えたので、その2でつくりました。
引き続きよろしくお願いします。

前スレ：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/147778/

熱海にマンション、ほしいと考えていますが予算の事も有り、また、駅近は古いが便利な場所に
手ごろな物件が多くあります。古い物件は実際どうでしょうか

[61: 匿名さん [男性]]

そういえば、サニーハイツが綺麗になりましたね。　大規模修繕を行ったから当然でしょうが・・・

[62: 匿名さん]

清潔感の有る古いマンションも悪くないですよね。懐かしいような感じがするし
立地条件もいいですしね。金額を問わず維持することは大変ですが予約が必要無いので
思いたった時、時間の余裕が急に出来た時にいつでも訪れることが出来るので所有する意味は大きい
ですね。同じところで飽きないかと言われますが町というのも奥が深いし変化します。
何十年も通うと懐かしい土地に戻るような気もします。
別スレの１０室を１０００人に売りつけるような怪しい会社の会員権を購入して何年も予約が取れず
やきもきするようなら例えバリバリの新築といかなくても管理のよい古いマンションでも
購入して自由に楽しんだ方が有意義でしょう。

[63: 匿名さん]

賛成。

[64: 購入経験者さん [男性 50代]]

サニーハイツ大規模修繕そろそろ終わってましたね。室内外プール２つとも水張ってるので、雨でも楽しめます。

[65: 匿名さん]

サニーハイツとクリフサイドがいい場所にありますね。
どちらも設備が充実してるし管理が良さそう。また総戸数の割りに
売り物が少ないですね。皆さん愛着があるので手放さないのでしょう。

[66: 匿名さん]

どちらも古いけど大規模で管理も良いと思います。
駅からも徒歩圏ですしどちらも人気あると思います。
クリフのほうが広い部屋が多いのでその分お値段もサニーよりややお高いようです。

[67: 匿名さん]

熱海サニーハイツを数年前買いました
駅から徒歩圏、室内外プールあり、レストランあり、コインランドリーあり、源泉掛け流し温泉大浴場あり、卓球室その他娯楽設備あり、ゲストルームあり、
大規模マンションで管理費が割安、場所が良く花火大会も海も一望、などが魅力ですが、
やはり築40年が気になっていました。

たまたま素晴らしい眺望の角部屋が売りに出たため即決しました。
相場の倍でしたがフルリフォームしても築浅の豪華リゾートマンションよりははるかに安くすみました。
思い通りの間取りとインテリアで見違えるようです。

子供達や孫が10年使えれば良し、と思い古さは目をつぶることにしました。

いざ使ってみるとマイナスポイントと思っていた古さが
意外に長所でもあると感じています。

まず積み重ねられた管理実績があり安心です。
大規模改修工事履歴や今後の長期修繕計画がきちんとしています。
数十年管理してきたノウハウが蓄積され、業者選定から住民への連絡まで非常に公正かつスムーズです。
管理費滞納なども段階を経て法的手段で請求、逃げ得は許しません。

そして住民コミュニティーが成熟しています。
駅から近いので定住者が多く、オーナーも数世代経た方が多いためか
花火大会の日でも落ち着いています。
長い年月で培われたいい意味でのムラ社会があり、
皆さん親切で住民同士の挨拶などのマナー、住民と管理会社職員とのコミュニケーションが良好です。
親切で世話役のような職員さんは勤務時間こそ日勤ですが
夜間も一人は当直していらっしゃるため心強いです。
住民は住み心地を良くしようという意識が高いため
マナー違反は許すまじ、という雰囲気で
少しでも不具合があるとすぐに管理職員に話が行くため
大浴場はじめ共用部分の掃除はピカピカ
ゴミ捨て場の整理整頓もきちんとされています。
先日大浴場でシャワーの不具合があったときも
定住者の方がすぐに職員の方に連絡してくださり、これまたすぐに職員さんがいらして対応してくれました。
こういう世話焼きの方の存在はマンションの質の維持に必要だしありがたいです。

当然理事会活動などもしっかりしており、
管理会社に対する意見や要望、理事メンバー決定法、
敷地内の樹木枝払い、駐車場料金の見直し、出入り口セキュリティー強化、
住民からのクレーム、改修業者との打ち合わせ内容など
活発に意見が出され、年に数回議事録として送られてきます。

定住者も理事会も年配の方中心ですので豪華なリゾートマンションの雰囲気に改修とはなりませんが
清潔で安心感のある懐かしい雰囲気のマンションです。

電気容量が40アンペアで変えられず
床暖房と電子レンジを使うとブレーカーが落ちるのが難点ですが
非常にいい買い物をしたと気に入っております

築浅の豪華リゾートマンションの雰囲気も捨てがたいですが
外国人の投機対象になったり、法人所有でマナーの悪い人が多くなったり、
管理体制がトラブル続きといったリスクは
古いマンションには少ないと思います。

転売には向かないかもしれませんが賃貸には出せるでしょうし、値段も手頃でおすすめです。

[68: 匿名さん]

そういう利点があると思います。
住民と管理会社のつながりが長い間に熟成してますからね。
新しいマンションは作り上げていくまでの時間がかかります。
サニーハイツは源泉かけ流しですよね。ろ過加温方式に比べると
清潔で価値があります。

[69: 購入検討中さん [男性 60代]]

エレベーターから部屋までの通路の感じとかでは、熱海のマンションの中では貧乏臭い感じが否めませんが、そのグレードの中では良いほうと思います。

[70: 匿名さん [男性 50代]]

リゾマンの温泉ですが、源泉井戸を保有しているところもありますが、温泉権の口数を何口保有しているかで、
温泉量と料金に差があるそうですが、サニーハイツは温泉口数を多く保有しているので、源泉掛け流しが安く
できると聞きました。
口数が少ないと、温泉量の制限があるし、料金も割高になるそうです。

[71: 匿名さん]

古い物件はどうしても華やかなセレブ感とは無縁ですね。
エントランスからリゾート感を求める人には不向きだと思います。
自分の部屋だけピカピカにリフォームして
絶景を眺めて過ごせれば満足
貧乏臭くても設備が充実していた方が良いという人向きです。

リゾートマンションというよりは
古いけど設備がいろいろある公共施設のような感じです。
住んでいる人の愛着が感じられ職員さんが身近で
学校の校舎のような懐かしい雰囲気です

セレブ感が少ない分
自慢たらしくなく気軽に友達を呼べる一面も

温泉と海があって交通も便利
でも古くて貧乏臭くてリゾート感がない・・・
ってまさに熱海の町そのもののような物件です

[72: 匿名さん]

サニーハイツは源泉をいくつか保有しているので掛け流しです
湧出温度が高く加水してますから正確には100パーセント掛け流しとは言えないかもしれませんが
毎日お湯を抜いて掃除しお湯を入れ替えています
最近熱海の温泉の湧出量に変化があり
出が少なくなったところに
余っている温泉を売る話も出ていました
価格が折り合わず契約にいたらなかったようです

[73: 匿名さん]

定住にはいいかもしれんが部屋がちと狭いな。
月1程度の利用なら、東急の熱海伊豆山あたりのほうが豪華でリゾートらしくてよいかもしれん。
将来的なリスクも低いだろう。転売に向かないというのはちと厳しい。

[74: 匿名さん]

東急ハーベストクラブの
熱海伊豆山は、最高の立地、最高の温泉配置
良いレストランですが、
部屋が格安のホテル風ですので、
部屋にいると急激にリゾート気分が興ざめします、、、、、

[75: 匿名さん]

>>74
HPでみたけど、熱海伊豆山の部屋はなかなかよくみえるよ。VIALAなら露天風呂付きだし。
一方、ひまわりHPでサニーハイツの部屋も見たが、どうみても安アパートにしかみえないんだが。。。

[76: 匿名さん]

74です。

ハーベスト伊豆山は、
利用されるとすぐわかりますが、
部屋の質感がダメですねえ。
調度品や家具を切り詰めた感じです。
公共施設っぽいといいますか。
VIALAはさすがの値段なりですが
（ちょっと見学しただけなので詳しくは？）
売り止めですよね。

こんなこと言わずもがなですが、
サニーハイツレベルのマンションでは、
リフォームの手のかけ方によって
まったく部屋の感じが違います。
何のリフォームをしていない部屋は
安アパートどころか
お化け屋敷ですよ。
100万円くらいかけると
結構格好がつきますが、
ほんとうに良いなあと思う部屋は
水回りなど全直し、床も直しなので
300～500万くらいかけていると思います。
直している部屋は
そこそこ高い値をつけていますね。

[77: 匿名さん]

しかし、なんせ狭い!

[78: 匿名さん]

熱海の景色はどのマンションが良いでしょうか
沢山内見しましたが
豪華なリゾートマンションでも
眺めがいまいちという物件が多い印象です
リゾートらしい海一望の景色、花火大会がよく見える物件というのはなかなかありませんでした

パサニアや来宮の上の方は熱海市街の向こうに海が見える感じで物足りません
熱海市街や商店街近くのマンションは市街地越しの海
熱海の街並はきれいとは言いがたく、多くのビルは海側を向いているため
マンションからの眺めはビルの裏側といいますか非常階段ばかりでした
また前方に建つ物により花火が見えなくなる心配がありました

海岸沿いのマンションはそれこそ遮る物無く一面の海ですが
国道がうるさいしビーチは堤防があっていまいちリゾートっぽくありません
熱海港が近い方はスナック街が丸見えでいただけない雰囲気です

ほどよく海が近い熱海駅と海の中間あたりがベストビューだったのだろうなと思います
昔の旅館がこの辺りに集中していますよね
無計画にマンション開発し、一番良い景色を見えなくしてしまった結果
客足が途絶え熱海の衰退をまねいたのですから皮肉なものです

[80: 匿名さん]

なんのことかわかりません
熱海のマンションについて沢山内見した感想を率直に述べただけなのですが
何か気に障ったのでしょうか？
熱海に不動産を持つかどうかというテーマなので
批判的な意見も述べました

[81: 匿名さん]

どのマンションも高層階や角部屋など眺めの良い部屋と
花火も海も見えない部屋があると思います

駅近で築浅、設備も管理も住民も良く、部屋も眺望も素晴らしい物件もあるのでしょう
そういう物件はなかなか売りに出ないのでしょうね
出たとしてもネットに出回る前に決まってしまい
ネットで見て週末内見に行くペースではゲットできないのかも

[82: 匿名さん]

>駅近で築浅、設備も管理も住民も良く、部屋も眺望も素晴らしい物件もあるのでしょう

是非知りたい。
詳しい方、よろしく。

[83: 匿名さん]

アデニウムオーシャンスイートは駅近で築浅、高台から海を見下ろす眺めですね
設備は大浴場、露天風呂、貸切風呂
築浅リゾートマンションのスタンダードな設備です
管理や住民はどうでしょうか
どなたか情報ありますか

[84: 匿名さん]

８０さんは低層マンションの物件を都心にお持ちだそうですが
ご苦労されましたね。リバースモーゲージを利用との事。
旧軽井沢は広い所をお持ちだそうですが伊豆はどうでしょうか？

[85: 匿名さん]

おかしな思い込みで絡むのはやめてください
どなたと勘違いされているのか知りませんが
ここは熱海のマンションについて情報交換する場所でしょう

[86: 匿名さん]

>>83
ありがとう。
12階81平4880万が売り出し中のようだけど、良さそうだね。
眺望、間取りは希望してたのに近い。
ちょっと高いけどゴクレタワーよりは安いな。。。

[87: 匿名さん]

どういたしまして
築９年なら管理も住民も安定してそうですね

とにかくまめに現地に内見に通っていると
ネットに出回る前の売り出し情報などもいち早く教えてもらえます
また売り主さんによってはネットに載せたがらない方もいるので
現地の業者さんにしか教えてもらえない物件もあります

[88: 物件比較中さん [男性 60代]]

不動産は好きで都心の小さいマンションを３０戸くらい売買しましたが、そのノウハウが熱海でも活かせそうです。マンションに一歩踏み入れたときの感覚で買いか、そうでないかピンときます。景色の点では海光町あたりでは東向き、熱海港に近づいたら南向きが良さそうですが、南向きで景色の良い物件の方がカラッとして気持ち良いですね。東向きの部屋は湿度が高いせいか、ちょっと暗めの雰囲気です。値落ちのしない物件は駅近くに限ります。使わなくなっても賃貸ですぐに客がついて、実質利回り5%以上の物件なら申し分ありません。

[89: 匿名さん]

うらやましいお立場です
賃貸の需要が見込めるのも熱海ならではですね
値段を下げても買い手がいない別荘やリゾートマンションが全国にあふれるなか
築４０年のマンションが購入物件比較対象として話題に上ること自体
よく考えたらすごいことです
なんだかんだ言って熱海の人気は別格だと思います

[90: 匿名さん]

東向きの真鶴半島方面の景色は緑と海で癒されます
確かにやや暗い印象なのと花火が見えないのが残念ですが
夏の暑い時期に日陰のバルコニーでくつろげますよ

[91: 匿名さん]

最近の水害や今朝の地震とかあると
セカンドハウス取得は現実的な意味を持つ
首都直下型地震の時は熱海は使えるだろうか

[92: 匿名さん]

熱海の築浅マンションは高いですから
その予算があれば設備の充実した古いマンションと
軽井沢の中古別荘を入手してリフォームできます
夏は軽井沢　冬は熱海の夢のリゾートライフが実現します
管理と経費は大変そうですが一考の価値はあるのでは

[93: 契約済みさん [男性 60代]]

昨日１つ目を契約し、２つ目を申し込みました。１つ目は駅前のアーケードを抜けて１５０ｍ位の物件、もう一つは多くの方がご推薦の古い大規模マンションです。１つ目はリフォームが必要ですので、利用できるのは１２月になりそうです。２つ目は今月末から利用できそうです。会社もM&Aで売りに出していますので、買主が現れたら熱海で仕事も視野に入れています。棺桶に入るまでの間、楽しく暮らせそうです。

[94: 匿名さん]

おめでとうございます
駅近の物件を二つも入手されたとはうらやましい
別のリゾート地ではなく二つとも熱海に買われたのは何故ですか？
どちらも捨てがたくなる気持ちはわかりますが
まだお使いにならないうちに二つ目も購入されるとは思い切りましたね

[95: 匿名さん]

88と93が同一人物なら、業者もしくは不動産投資家ってやつだろ。
ここに頻繁に書き込む意図はよくわからんが一種の宣伝なのかもしれん。

[97: 匿名さん]

71です
96さんがこの間からしつこくどなたと勘違いなさっているのか調べました
96さんのターゲットにしているセレブ自慢の人は
熱海の中古マンションの内情など知らないはずではありませんか？

私は67です
古いマンションの良さをアピールしたところ
雰囲気がリゾートっぽくないという意見があったので
そういう面もありますねと自分のマンションのことを語ったのです
ピカピカにリフォームして満足しているのも
自慢たらしくなく気軽に友達を呼べて良いと思ったのも私自身です

前後の文脈からおわかりいただけると思っていたのですが
恥をかかせるような罵詈雑言とはとんでもない誤解です
そうお感じになる方がいたのなら申し訳ありません
私は古いマンションおすすめです

[99: 匿名さん]

古い物件のメリットも
築浅物件のメリットも捨てがたいです
かなり価格差があるのが悩ましいところですね
古い物件の価格と築浅物件を将来転売するときの値下がり幅が同程度ならば
どちらを買っても良いといえるのではないでしょうか
古い物件は転売できなくなるリスクはありますが
取り壊されるまで賃貸に出すという考えは甘いでしょうか

[100: 匿名さん]

>かなり価格差があるのが悩ましいところですね

だからその２択はないような。。。
73で東急ハーヴェストを持ち出したのはそういうことで、600万の古リゾマンの比較対象は4,5000万の築浅リゾマンではなく同等金額の会員権ではないかと思ったんだよね。
とはいえ自分は新築・築浅リゾマンと東急で迷ってる（笑）

[101: 匿名さん]

リゾート会員権はまた別のメリットがありますよね
ホテルと別荘のいいとこどりですから
所有欲がいまいち満たされないのではという点が心配なのですが
実際お持ちの方はどうなのでしょうか
買ってからリフォームなどなしにすぐに使えて
失敗だと思ったらまたすぐに売りに出せる手軽さがあるので
築浅・中古・会員権の中では一番お試ししやすいかもしれません

[102: 契約済みさん [男性 60代]]

＞94
＞88と93が同一人物なら、業者もしくは不動産投資家ってやつだろ

一般人としては売買件数が多いので、不動産投資と言われるかも知れません。過去に、裁判を２度やりましたし、古いマンションの勉強をするため、管理組合の理事長もやって、規約の作成や大規模修繕もこなしてきました。

２つ買ったのは、そこそこ良い物件でしたのが理由です。賃貸に出しても利が回るようであれば、資金の範囲で買っても良いかなと思ったわけです。元々都心の小型の利回り物件を拾っていたのですが、ここ１－２年の間に収益物件は2-3割ほど値上がりです。そこで都心から範囲を広げて探していましたが、東京都下、埼玉なども良いものは既に買われて殆どありません。

熱海のリゾマンは、数が多く中には良さそうな物件が出るようでしたので、ここ１カ月ほどは毎日、熱海の新しい物件をチェックして、ピンときたものを、すかさず内見してきました。契約済みの物件も情報が公開されてから1週間足らずでしたし、もう一つのも新しい情報が乗ってから10日程で申込みに至りました。

選択の基準が、楽しく過ごせるか否かはあまり問題ではなくて、価値が落ちないことを最初に考えますが、結果として楽しく過ごせそうな物件になりそうです。高齢の方が足腰に問題がでてくると他所移るのが熱海ですね。まだまだ物件は出てくると思います。

[103: 匿名さん]

マンション投資の一環としての購入なのですね
そういう方に熱海の駅近マンションは価値が落ちないと認めていただけたのは嬉しいです

駅近の古い物件は今後どうなっていくでしょうか？
築40年
今後ちょこちょこ修繕工事はあると思いますが
追加負担金を集めるほどの大規模修理はこの先せず
そのような修理が必要になったら取り壊すと思っているのですが
あとどのくらい使えるでしょう

リゾートマンションの最後はどう終わるものなのか
建て替えはないと思うのでどこかのデベロッパーに土地を売るのでしょうか

質問ばかりですみません
どなたか教えていただける方いらっしゃいますか

[104: 契約済みさん [男性 60代]]

築40年、この先使えるのは20-25年でしょう。その後は、立地がよければ再開発が入るでしょうが、費用の点で壊すことも建て替えることも出来ないリゾートスラム街ができるのも事実でしょう。人口の減少と経済の枯渇で、休日は賑わっていた駅前も、人影は今の半分になるでしょう。伊東線の本数も減り、営業時間も短くなるでしょう。廃止されるバス路線もでてきて、花火大会の開催日数も半減するでしょう。と思っていたら、町中に中国人がはびりこんで、温泉大浴場につかっている人の３分の１が中国人だったりします。当たらなければ良いですが。

[105: 匿名さん]

ありがとうございます

あと20年から25年ですか
思ったより長く使えるようで良かったです

マンション取り壊しが決まったら
管理費や積立金や固定資産税はいつまでかかるのか
余剰金や売却益または取り壊し費用不足分はきちんと精算できるのか
行き場所の無い定住者はどうするのか
いろいろ懸念されます
リゾートスラム化想像するだけで恐ろしいですね

勤務形態やライフスタイルの変化に伴い
都市部の人口が地方に分散してくるとよいのですが

[106: 匿名さん]

20年てことは実質利回り５％以上で20年間賃貸出せば元が取れる
サニーハイツは花火と海が見える南向き低層階が家賃13万だった

[108: 匿名さん [男性 50代]]

古いリゾート物件の最後ですが、何だかの処置がされるでしょう。　土地建物がある限り固定資産税は課税されますので、
実際の所有者が相応に考えることになります。

管理状態が良ければ、２０年以上は問題なく使用できると思います。　古いマンションの一番良いところは
温泉権利の口数が多く温泉供給量が安く安定していることと、共用部分が広く多様な施設があることです。

新しい物件は、販売金額を増やすために共用部分を抑えており、ゲストルーム等の施設が少ない場合が多い
ので、これから物件を購入する方は、共有部分の広さを考えて検討して下さい。

[109: 匿名さん]

お金に余裕があればクレストタワーを申込むでしょうが、年金暮らしではサニーハイツが適当でしょう。
分相応に楽しめるのも、選択肢の広い熱海のリゾマンの良い所と思います。

独居老人での孤独死などでは固定資産税の徴収も管理費の徴収も不可能です。築60年のマンションではこのような例も増えて管理組合も次第に機能しなくなってくるかも知れません。勿論、買い手が付く筈もありません。値が付く内に早めに処分するのもアリと思いますが、人其々のライフスタイルによって処方は異なるでしょうね。

[110: 匿名さん]

リゾート利用の人も定住者も納得できる終わり方がいいですね
終の住処と決めて穏やかに暮らしていた人が立ち退かされるのは見たくありません
管理組合の腕の見せどころですね

近所の団地は住民の足並みがそろわず
理事会でなんと建て替え中止に決定
しかし老朽化がひどく修理もできず
だんだんゴーストタウン化していきました
幸い敷地が広く区分所有分が一世帯あたり30坪ほどあったため
デベロッパーが一件ずつ買い取っていき再開発されました