熱海に買いたい。古い物件はどうですか。 その2

[匿名さん]

1000レスを超えたので、その2でつくりました。
引き続きよろしくお願いします。

前スレ：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/147778/

熱海にマンション、ほしいと考えていますが予算の事も有り、また、駅近は古いが便利な場所に
手ごろな物件が多くあります。古い物件は実際どうでしょうか

[511: 匿名さん]

2000万程度のマンションでは、
ソフィア熱海ビューヒルズは良いマンションだと思いますよ。
自家井戸で、湯が豊富ですし、
管理もちゃんとしてますしねえ。

クリフが眺望にかかるって、
最近売れたソフィアは
高層階じゃなかったでしたっけ？

[512: 匿名さん]

あと、よく考えたら
ソフィア熱海ビューヒルズは築16年ですから、
築浅と言うにはキツイですかね。
築浅の
レーベンリゾシア熱海シーサイドタワーが4千万代
ソフィア熱海デイサスが3千万代、
いいものは高いですねえ。

[513: 評判気になるさん]

ありがとうございます。
安心しました。
ついこの間契約したばかりで6階です。
5階の屋根が邪魔ですが、9階の角部屋よりは眺望がましでした。
9階から見るとクリフの屋上の赤いやつの圧迫感が半端なかった。

6月下旬に条件合意7月中旬契約8月下旬引き渡し・・・
それも売主都合で。
こんなのんびりモードが普通なんでしょうか。

[514: 評判気になるさん]

ソフィア熱海デイサスも検討しましたがビューヒルズと築年4年くらいしか違わない割には価格違いすぎて撤退しました。
観光客だらけの咲見町に定住するのも微妙だなと思ったのも理由の一つですが。

[515: 温泉大好き]

管理費、修繕積立金13万円超という恐ろしい物件が5000万超で売りに出てますがこんなの買う金持ちいるんですかね・・・

[516: 匿名さん]

評判気になるさん

その引き渡しスケジュール、
絶対売り主がこの夏いっぱい使おうという魂胆ですねえ。
引き渡し期日が気に入らないと
値引きしてもらってもいいくらいでしょうね。
（もう値引きしてもらったのかもしれませんが）

ソフィア熱海ビューヒルズは時々出る高層階の売り物が
下の倍くらいするんですよね。
これはクリフとかプラザとかの古いマンションもそうですね。
熱海は海の眺望、交通の便の順で売れるそうで、
あんまり間取りとかは二の次らしいです。
ソフィアは駅寄り（西寄り）になればなるほど、
眺望がいいんですよね。

[517: 評判気になるさん]

言われてみれば6月下旬という売り出しタイミングからして購入者が決まるまで1月、ローン審査に１月とか狙っていたのかもしれませんね。
どのみち7月前半が無理なら8月後半にしか引っ越す余裕ないので気にしてはいないのですが。

海の眺望そこまで重要でしょうか？
それならライオンズマンション熱海の1280万円の部屋とか簡単に売れそうなものですが。
やはり最低限まともな温泉もってることが一番大事なのではないでしょうか。

[518: 評判気になるさん]

ナイスステージ熱海リゾート銀月って何かやばいのでしょうか。
総戸数の10％が売りに出てるとは若干異常に感じます。
修繕積立金不足で管理がうまくいってないとか？

[519: 匿名さん]

ライオンズも眺望ない部屋は
500万以下でありますし、
どのマンションも眺望で全然値段違いますよね。
クリフサイドがあれだけ古くても
まだけっこうな値段するのは、
眺望（と気にする人は気にする耐震）ですかね。

ナイスステージくらいの売り物の数は
大して珍しく無いと思いますが、
熱海駅の再開発で、来宮駅付近は
これから資産価値が下がることは考えられますね。

あと、ライオンズっていい温泉じゃないんですか？
サッシが古いのは知ってますけど。

[520: 評判気になるさん]

加温循環ろ過週2回入れ替えとのこと。
当初第一候補でしたがこれ見てライオンズマンション熱海やめました。
駅前ビルの効果で熱海駅徒歩圏内、特に山側とか海光町方面の今まで買物が不便だった物件の値はあがるとおもってましたが言われてみれば来宮駅周辺の人気がその分落ちますね。

[521: 匿名さん]

築40年クラスの物件の最期はどうなるのでしょう。
立地よくて良い源泉もってる物件なら20年後から30年後にデベに今の値段くらいで引き取ってもらえますかね。

[522: 匿名さん]

ソフィア熱海ビューヒルズ、
東急リゾートに売り物出てますね。

高くないか。。。
東急仲介価格ですね。

[523: 匿名さん]

521さん

熱海はついに築60年になろうとする
マンションもそのままですから、ね。

現実問題、新築も途中で頓挫している所も多いですから、
立て直しは難しいでしょうね。
最後誰がばばをひくか、ということですねえ。

[524: 匿名さん]

522さん

眺望の良い部屋なら高く売れる説が真実なら東急の物件はすぐに売れるでしょう。
駅側の角部屋というベストポジション。
写真から見て少なくとも7階以上だろう。

えk

[525: 匿名さん]

熱海は古い物件の方が当然ですがロケーションのいい立地が多いですよね。
またホテル、旅館の倒産などにより更地は権利関係が複雑なところも多い。
東急が小さなデベが手がけた旧西武のホテル、「西熱海ホテル」の後を受けて
分譲した「青翠」は有名ですがデベから考えると区分所有者から直接、所有権の移譲を
狙う方が権利関係が簡単で買収しやすいわけです。
それは都内の物件でも地上げとして森ビルはじめ大手デべでは普通に行われています。
熱海でも業界の話ではゴールドクレストやタカラレーベン等の会社がスクラップ＆ビルドで
動いてるようですよ。　一つには高層を含めた建築技術が３０年以上の間に向上した事。
また眺望をプライスバリューに考えた場合に既存の分譲済み物件のロケーションに魅力が
あるという事でしょう。特に熱海は非常に狭く新規の分譲地を確保する事は非常に難しい。
また地役権がある為に営業してる旅館、ホテルの前は建築許可が非常に難しいそうです。
そうすると住宅地で言う既存権がある、ホテルやリゾマンの土地の方が確認が楽なわけです。
周辺土地も含めた再開発はまだあると思いますよ。私の家は神泉ですが近くの明和地所でも
そういう話を聞きますね。
代々木にある「ニューステイトメナー」というマンションも敷地の規模に比べて
既存建築物の規模が小さい、要するに建て替えた場合に既存の所有者に等価交換をしても
商売になる。だから３０年以上の中古にも関わらず仲介で出ると直ぐに売れてしまいます。
また現在流行の駅前の再開発ですがＡ、Ｂと開発の形態で区別がありますが
簡単に言うとデべやゼネが商売をするのに国、自治体が税金投入して不動産屋の商売の協力を
するというものです。
この場合は開発分譲対象の物件に特別区という措置をして容積率の強引な変更をします。
タワマンなどは上の高い物件が商売になるからです。
４０階建てであれば１２階｛３割くらい｝が積み増し｛一般陣の場合は２７階までしか
確認が取れない｝をしてあげて役所がデべの為にサービスします。
熱海でも開発行為で特別区として特例を設ければタワマンも可能です。
という事は古いマンションを丸ごと買収しても商売になるという事でもあります。
都内は現実にスクラップ＆ビルドですよ。赤プリもそうです。ホテルニュージャパンも
そうです。
地役権の問題のない眺望のある古リゾマンは儲からないもでも再開発の対象にはなると
思いますよ。

[526: 匿名さん]

景観条例があるので再建築あるいは既に建築認可済で工事中止案件以外高層マンション建てられれないのが熱海の実情です。

[527: 匿名さん]

熱海に遊びにきたついでにサニーハイツ買いました。
思ったより綺麗。

[528: 匿名さん]

景観条例では風致地区、高度地区での高さ最高限度を決めています。
第一種風致地区で８Ｍ
第二種風致地区で１５Ｍ
第一種高度地区で２１Ｍ
第二種高度地区で３１Ｍ
駅周辺は一種と二種高度地区が入り乱れていて二種高度では１０階程度は
企画できるので再建築で高く出来る古いマンションはたくさんありますね。
ただ後ろに旅館などがあると眺望権などの地役権の問題で補償などがあるようですが
高さのある物件が現実にはかなり建ちましたね。
古い物権も可能性はありますよ。

[529: 匿名さん]

528さん

景観条例には特例があり既存物件は同じ高さ同じ大きさまでよいのです。
これが築古物件の既得権益。
サニーハイツの眺望の凄さに圧倒され投資用として買ってしまったよ。

[530: 匿名さん]

クレストタワーの場合はそれ以上の特例ですね。２９階、９７．３９ｍです。
分譲価格も平均が２００から２５０万に対して３８５万になる。
本来であれば高さが３１ｍ以下に制限されてる地域であり建設再開には
適用除外の許可を得る必要があり熱海市では「熱海市都市計画審議会」という
第三者の答申を待つ形ですが自治体としては固定資産税の増収が見込める、
老朽化対策や既存地域の再開発がゼネコンやデベロッパーなどの
民間投資で進められるメリットがあり公的財政での負担抑制が出来る。一方で
景観条例を考えながらも苦しい財政を支えなければならない現実路線が総意を得た形だ。
一部、電波障害などの声も出たが規制制限の３倍の高さであるのに取り立てて反論、反対の類は
地元からも出ていない。地元にすれば経済優先で景気の光明が見える話に反対するわけもない。
観光業が主体の地域では観光につながる景観の方が重視されると言う事でしょう。
現段階では市側が再建築、再開発に積極的で建物に対する条例はザル法ではないかと思われる。
考えてみれば老朽化の問題を解決するには最善の方法で市にとってはデベ自体が
救いの神だろう。その為にロケーションのよい好条件立地の古い物件はデベが注目していても
おかしくありません。事実上高さ制限はザル法だからです。

[531: 匿名さん]

景観という意味ではクレストタワーはそこまでマイナスの印象ないな
駅ビルとともに新しい熱海の象徴

[532: 匿名さん]

そういう事ですね。
高層マンションも景観の一部だと思うんですよ。
そういう意味でさびれたような景観から変化していく方が地元の経済にも
プラスではないかと思いますね。
景観条例は建物本体より熱海の観光名所の保存維持に力が入れられています。
高層マンションも周辺のコンセンサスが整えば決して景観を壊すものではないですね。
だから後は地役権の問題さえ｛これは眺望権などを侵害された方が異議申し立てをする｝
クリアできれば高層化が出来る場所もある。
クレストタワーなども後継業者が改めて適用除外の申請をしているわけですから
これを認めれば事実上のザル法になりますよね。

[533: 匿名さん]

地役権さえクリアすればと言いますがそれが難しいわけで。
熱海駅前という特殊エリアだからこそできた力技。

クリフサイドなんかソフィア熱海ビューヒルズの住人が反対するの確実だろうし熱海プラザやサニーハイツも厳しい気がする。

ソフィア熱海ビューヒルズやライオンズマンション熱海あたりだと高くしても誰も文句言わなさそうだけど、随分先の話だしな。

[534: 匿名さん]

それはまだ本当に老朽化せず使えるからです。
本当に老朽化すれば話は別。また現在までの状況を見てると旅館ホテルも
減少してる事もあり地役権の問題もあまり起きてないようですね。
熱海は山が隣接していて３１ｍルールも意外と傾斜がきついので傾斜地として
眺望が確保できる基準から適用との事らしいのですがそれも後ろに低層の旅館でもあればの
話で元々こういう旅館は昔から眺望がないわけですね。
逆に言えば老朽化していて魅力のない立地の物件は岐路に立たされる怖れがあります。
熱海も海岸近くに更地などもありますが土地の権利関係が複雑で取りまとめるのが
時間と費用が掛かる。
都内でも東急プラザ表参道ビルの底地など大変苦労がありました。
デべがいつで危惧しているのは分譲用地の仕入れです。分譲販売が好調でも分譲地の
仕入れがうまくいかず倒産した会社もあります。
本当に老朽化が問題になればオーナーの意識も大きく変わるはずです。

[535: 匿名さん]

シーサイドエリアは権利関係の問題もあるかもしれませんが駅から遠くなりすぎて微妙な物件になりそうで手がつけられないのではないでしょうか。
熱海ほどシーサイドのマンションが人気ない場所は珍しい。

[536: 匿名さん]

熱海駅周辺でも海抜70メートルから80メートル、ちょっと高台にいけば100メートル超という高さの場所にタワーマンション建てようとかどんだけ高いところが好きなのかと。

[537: 匿名さん]

問題はバブル期の物件でしょうね。
あれ全部建て替えるのはどう考えても無理。
特に駅から遠い物件。
スラムマンションにならないようにきちんと解体していかないと街としての魅力が下がる。

[538: 匿名さん]

築40年クラスで一番最初に再開発になりそうなのは熱海プラザの予感。
あれ部屋広すぎるせいでかえって価値が落ちてる悲しい物件。
容積率あまってるという噂、本当かは知らんがもあるし50から70くらいの狭い部屋とただで交換くらいいけそうな気がする。

[539: 匿名さん]

熱海スカイマンションなども道路に囲まれ高台で
土地もここが占有しているような形態です。こういう土地形態が
いいわけですが投資として先読みするのは禁物です。まだまだ十分利用可能ですから。
古い物件をやらないと土地が有るようで無いのが熱海のような気がします。
またタワマンですが都内はじめ人気のあったのは税法上の特典です。
税務上は下層階も上層階も占有面積のみで課税が決まり部屋の向きや階数は関係がありませんでした。
そのために現実には下層と上層ではあれだけの分譲価格差があるのに相続で譲渡した場合に
大きく財産を圧縮できるわけです。ただ見直すようなニュアンスを国税庁は出していますが
不動産の高値安定もアベノミクスの大きな柱です。また税の圧縮については最初から
見えてる事なので｛分譲価格から比例計算すれば良い｝現実に履行されるかはわかりません。

[540: 匿名さん]

シーサイドのマンションは東北大地震前までは結構人気が高かった。

津波を見て改めて怖くなったのではないか・・？

それでもクリフやサニーの眺望は高台の俯瞰で海を見て実に素晴らしいです。

いざという時の海抜もある。そういう意味で見直されていると思います。

本当に老朽化不人気なら売り物があふれるでしょう。代々思い出があり

手放さない人も多いと言います。

眺望こそがリゾートマンションの価値ではないかと思います。

[541: 匿名さん]

津波対策はもちろんあるでしょうね。
熱海のリゾートマンションの最大の魅力は交通の便と温泉と津波のリスクなしにオーシャンビュー楽しめて花火楽しめる点ですから。

[542: 匿名さん]

539さん

正直な感想熱海は丸の内と同じくらい土地が無い
そのくらい土地の価値があるという印象
街が狭いうえに観光関連でマンションたてられるエリアが限定されているのもあるが。

[543: 匿名さん]

熱海スカイハイツってどうですか？
あんまり話題になりませんが。
投資用として購入検討しています。

[544: 匿名さん]

クリフサイドはともかくサニーハイツが津波に飲まれたら日本終わり出し運命と諦められるな。

[545: 匿名さん]

確かに｛笑｝
また熱海周辺は地層が岩盤自体なので比較的丈夫ですね。
ヴィンテージ熱海・桃山や紀州鉄道熱海ホテルは岩盤を貫いた新幹線の上に
建てられています。岩盤地盤はとても丈夫で熱海から多賀にぬけるトンネルの老朽化を
心配する声がありましたが岩盤貫通なので平気だと聞いたこともあります。
熱海自体は地盤自体は丈夫と思われます。それで高台にも大きなマンションが
建てられていますね。また都心へのアクセスが良いので実住目的のユーザーも多いですね。
確かに分譲する為の土地は少ないようですね。

[546: 匿名さん]

ヴィンテージ熱海桃山なかなか売れませんね。
温泉大浴場に加えて個別温泉付きと魅力的なので一瞬グラッときましたが固定費7万円超は無理と諦めてしまいました。
固定費が高い物件は厳しいですね。

あと山側は土砂災害が不安。
坂がきついというのも問題。

[547: 匿名さん]

熱海で人気がでるリゾートマンショッン作ろうとしたら熱海駅から海側で徒歩圏内というニッチな立地でないと無理。
既存のリゾートマンションの建て替えか熱海第一ビル含め駅前の古いビルの建て替えくらいしか候補地 ないような気がする。
次は熱海第一ビルを住居用としては不人気な低層階を商業施設にして中層から高層階をマンションとする再開発計画あたりがありそうな気がする。

[548: 匿名さん]

熱海のリゾートマンションの最大のリスクは津波で市街地エリア壊滅して混乱というところでしょうか。
トンネルが崩れても海から救援くるでしょうからなんとかはなるとは思いますが、熱海市が市としての機能失うリスクはある。

[549: 匿名さん]

http://www.city.atami.shizuoka.jp/userfiles/09_GAIKYOKU/34_BOUSAI/atam...

意外と大丈夫なんですよ、特に東側は。

[550: 匿名さん]

確かに熱海の低地は世間で言うところの高台だから多少の津波には耐えられるでしょう。
ただ20メートル級の津波食らうと市街地エリアはやばいと思う。
夜中とかでなければ簡単に高台に避難できるので人的被害は小さいだろうけど。

[551: 匿名さん]

下田などの市街地も津波被害の予想区域になっています。
津波の程度によりますが標高は３０Ｍ以上はほしいですよね。

[552: 匿名さん]

30メートルあれば安心ですよね。
熱海駅徒歩圏内なら自動的に満たしますが。

[553: 匿名さん]

伊豆高原の戸建ての改修工事でこの混む中を何度か通っています。
やはり１３５号は混みますね。
熱海も家族客や若い人達で賑わっています。熱海の通りは釜鶴あたりから大野屋あたり
までが一部一方通行ですね。逆にそれが混むように思いますね。
知り合いの大工さんの都合でお盆休み中からの工事になりました。
ふだんは熱海でマンションを利用してますが伊豆高原まで行くとかなり距離がありますね。
熱海はまだまだマンションが建ちそうですがアウトレット販売の店舗にしようとして
頓挫してる建物が惜しいですね。ここでアウトレットを企画したのもいい度胸と思います。
場所が場所なので間違ってもドンキなど入りませんように・・

[554: 匿名さん]

熱海に引っ越してきて2日。
台風にゲリラ豪雨！
呪われてるのかもしれない。

温泉は最高です。

[555: 匿名さん]

クリフのオーナーだけど忙しくて半年近く行ってなかった。
９月に久々に行こうと思ってる。
たまに行かないと室内も痛むしね。
美味しいものを食べてゆっくり温泉に浸かりたい。

[556: 匿名さん]

熱海の夜は涼しくて快適です。
クーラー必要ないね。

さすがに避暑地と比べるのは無理だけど。

[557: 匿名さん]

新幹線終電で帰宅。
12時て温泉終了は思ってた以上に余裕がない。
せめてあと10分あれば。

[558: 熱海好きさん]

[投稿が重複しているため、削除しました。管理担当]

[559: 熱海好きさん]

>>556 匿名さん

熱海ライフ、楽しんでください。

私は去年から、週末や休日に熱海でのんびりしています。

美味しいお店や見処も沢山ありますよ。

とにかく温泉と海の眺め、最高ですね！

[560: マンション検討中さん]

熱海ハイプラザはどうでしょうか？

[561: 匿名さん]

立地に魅力感じません。
築50年前後の物件は、なぜか知りませんが立地が悪い。

[562: 匿名さん]

11月25日に開店する駅ビルのラスカ熱海は3Fまでですよね。
もっと高層にして上の階はマンションにでもすればいいと思うんですけど。
JRの駅ビルでマンション併設みたいなのはやりたくないんでしょうか。

[563: 匿名さん]

あまりゴリ押しすると地元の反対で駅ビル建て替え自体が厳しくなるからでは？
それにあそこまで駅に近いと煩いかと。

[564: マンション比較中さん]

ラスカ熱海は今のところ好評版ですね。
駅近の店は影響大でしょうが今までの胡坐営業のツケです。

[565: 周辺住民さん]

営業には三つあります。
一つは胡坐（あぐら）営業。
立地のよさに胡坐をかいて殿様営業をすること。
もう一つは枕営業。
布団商売なのに枕ばかり売っている事。
最後は油営業。
ゴキブリの殺虫剤を売るのにアブラムシの駆除剤ばかり売っている事。

[566: 職人さん]

前回その１の時は
「http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/554990/

1000レス超えたので次スレ作りました。 」

でここに移りました。

2,000スレ近くやっているところもありますが、ここも頑張ってほしいです。

[567: 匿名さん]

ラスカ熱海全般としては好印象。
ただ、駅内と同じ商品売ってる駅弁屋の存在意義とか、コンビニ以上に圧迫感ある成城石井の狭さとかは疑問がある。

[568: 購入経験者さん]

本日もラスカは大賑わい。
熱海再生の起爆剤になるか？

[569: 匿名さん]

平日なのにそんなに賑わっていたのですか・・？
すごいですね。
どこにそんなに人がいたのでしょうか？

[570: 匿名さん]

本日閉店間際でも結構客いました。
不思議です。

[571: 周辺住民さん]

その分アーケードの商店街は前にもまして客足ばったり。
そのうち、閉店セールをやるよ、きっと。

[572: 匿名さん]

アーケード商店街はいままで経営努力などロクにしなくても潰れることはなかったけどこれからはその真価を問われるようになるのは間違いないな。
値下げして、サービスを良くしないと生き残れないと思う。

[573: 購入経験者さん]

　熱海では2,500万円出せば築浅の駅近物件が買える。
200万円以下では築古、崖の上、駅遠物件だ。
500万円辺りに面白い物件が多い。

[574: 匿名さん]

崖の下より崖の上の方がいいじゃん。
眺望もいいし津波の時も崖下より安心。

[575: 匿名さん]

駅ビルはその後も賑わっていますか？
レストランの内容・味はどうなのでしょうか？

[576: 匿名さん]

>>575
「伊豆太郎」という寿司屋は美味しかったですよ。ネタがとても新鮮でした。
ただ、私が行った時はちょっと不手際がありましたね・・。
接客の従業員がパートばかりのせいなのかサービスには疑問符が付きました。

[577: 匿名さん]

以前より風情は無くなったけど駅の店舗はわかりやすくていいですね。
老舗「間瀬」さんの甘味処の店がお奨めです。

[578: 匿名さん]

渋滞を避ける意味もあり昨日まで伊豆のマンションに滞在しておりました。
駅は混んでいましたね。
３０年以上も通っている温泉饅頭「利休」の女将も元気でした。
駅の改装で商店街が影響を受けるのではと思いましたが大丈夫のようです。
たくさん賑わうといいですね。

[579: マンコミュファンさん]

利休まんじゅう美味しいですよね。アーケードにたくさんお店ありますけど、利休が一番美味しいと思います。
ずっと作り続けて欲しいですね。

[580: 匿名さん]

ええ、そうなんです。
あの店が一番味がいいんですね。
行くのが楽しみなんです。

[581: 匿名さん]

饅頭屋以外におすすめの店はないのでしょうか？
食事処とかで。

[582: 匿名さん]

食事処は店は地味でも開発し尽くされてね｛笑｝
ガイドブックでも見たらどうかな・・・個人的には釜鶴の天ぷら屋はうまいですよ・・
饅頭屋と言うけど５０年近くも気にしないで食べてたんですよ。
あらためて同業の中でうまいな・・と再認識してるわけです。

[583: 匿名さん]

熱海駅前になぜかファミリーマートができてました。
あそこは駅から近いとはいえ人通りの少ないところなのに大丈夫なのか？
セブンかローソンなら意味あるが。

[584: 匿名さん]

久しぶりに熱海駅周辺の不動産屋巡りしましたがラスカ開業前と比べて駅近物件が随分強気の価格になってますね。
あと売りに出てる物件が減ったような。
そのせいか東急リゾートからの不要なマンション売りませんかというダイレクトメールがしつこい。
一度も東急リゾートと取引したことがないというか店内に入ったこともないのに。

[585: 匿名さん]

確かに・
一番安いときに比べると２倍になっています。
しかも物件数が少ないです。そうなる前はここの掲示板で熱海はじめ伊豆のリゾマンなんて
ボロクソに所有してない層に言われてたんですよ｛笑｝
売れ行きは絶好調のようですが中国人の取得も大変、増加しています。
現在、熱海駅至近の物件は皆無と言っても過言では有りません。

[586: 匿名さん]

熱海とか伊豆ってリゾートとしては人気のあるほうだと思っていましたがボロクソに言う連中というのはどういう層なんでしょうか？

[587: 匿名さん]

確かに前スレを見ると熱海の古い物件にやたらイチャモンをつけてる投稿者がいましたね。

あくまで個人的の歪曲された意見でしたね。

でも古くても管理がしっかりしていて重要がある。また古い物件はロケーションのいい場所に

あるものが多いです。景気が関係してるか分かりませんが都内の不動産が上昇すると熱海に

直ぐ波及しますから・・そういう見込みが分からなかった人なんでしょうね。

[588: マンション検討中さん]

当方予算が少ないので（リノベ込で１千万以内）４０－５０年もので固定費が４万ぐらいの物件を探しています
４０－５０年物で管理がしっかりしているマンションはありますか？
熱海になければ湯河原から伊東ぐらいまで地域を広げてもかまいません

[589: マンション検討中さん]

５８８です。　条件を書き忘れました。
家族連れなので２LDK位を希望しています。
できたら掛け流しの温泉付きで（大浴場でも、戸別でも良い）で
管理のしっかりした４０－５０年ものマンションを教えてください。
お願いします。

[590: 匿名さん]

熱海駅徒歩圏で築40クラスで管理状態が良いと言われるのは、咲見町ハイツ、熱海プラザ、サニーハイツ、クリフサイドあたりでしょうか。
ただ、2LDKクラスを希望とすると現実的な選択肢は熱海プラザしかないでしょう。
他は40平米クラスかそれ以外の狭い部屋が中心なので2LDKという時点で厳しい。
熱海プラザは2LDKが最小クラスなので希望満たす物件でる可能性はあるが、最近は駅近物件はオーナーさん強気なので予算的に厳しいかも。
熱海駅からバス便で１０分ちょいまでOKなら候補ありそうだが、流石に管理状態とか分からないので不動産屋で相談しましょう。
いくら安くてもバス便すらないのは売るとき苦労するので避けた方が無難。
実際にはタクシーでの利用とかになってバス便の有無とか関係無いということになるような気もしますが、買う時は気になるものです。

[591: マンション検討中さん]

貴重な情報をありがとうございおました。
熱海プラザは理想的なんですが、予算オーバーなのでバス便１０分ぐらいで探してみます

[592: 匿名さん]

588さん
湯河原、伊東の候補ということであれば
その予算で選び放題です。

今年くらいから
熱海は異常に高値で売りに出されているものがあり
またそれを買う人がいるので、
相場がバブルになっています。

「掛け流し」は難関で、
毎日湯入れ替えなど細かい基準を満たさないと
掛け流しと名乗れないので、
熱海では掛け流しなのに名乗っていないところもあります。
温泉にこだわるなら管理人などに詳しく聞いたほうがいいです。

また過去レスにもありますが、
熱海プラザは、雰囲気が、とか、
築深は色々個性がありますよ。
私は駐車場無料と付帯設備（プールとか）に
こだわりましたが、
そのへんは人それぞれですからね。

[593: 匿名さん]

私も源泉掛け流しにこだわって昨年探して苦労しました。
古くてもバブル期、駅まで現実的に徒歩圏で2LDK、予算2000万で探しましたが該当物件がなさすぎて大変でした。
結局、露天風呂だけ源泉掛け流しのソフィア熱海ビューヒルズにしました。
大浴場の源泉掛け流しは清掃時間が足りないので無理とのこと。
ソフィア熱海デイサスは当時でも予算が足りなかった。
今はもっと上がってるが。
バブル期の物件は肝心の温泉が微妙だったり立地が微妙で困る。

[594: 匿名さん]

大規模で共用設備が充実しているとなるとやはりクリフサイドあたりですかね？

[595: 匿名さん]

クリフサイド、サニーハイツ、熱海プラザ、クレストタワーあたりかな。
個人的には温泉が充実していてゲストルームあれば充分だけど。
卓球台はあると地味に嬉しいが。

[596: 匿名さん]

熱海駅近だと機械式駐車場ばかりで嫌ね。
機械式駐車場は順番待ちもあるし停電もあるし故障もあるしメンテが割高で管理費が高いし。
平面駐車場で便利な所ありますかね。

[597: 匿名さん]

咲見町ハイツの前あたりに駐車場できるらしい。
平面式かは知らない。

[598: 匿名さん]

593さん、いいときに買ったんじゃない？
51平米2180万で売りに出てる、高いねえ。

[599: 匿名さん]

>>598 匿名さん
眺望が悪くはないが、微妙な分安かったのです。
眺望が悪い部屋は広くて安くても売れ残ってる、１年近くかそれ以上、値下げもしたのに。

[600: マンション管理コンサル駆出し人]

横から失礼。
２月に内見でソフィア熱海ビューヒルズ内に入った者です。
驚きましたね、ここはこの１０年間分の全理事会議事録が自由に閲覧できるんですよ。

私が最も関心があったのは、長期管理費滞納者は今いるのか？　修繕積立金は今いくら有しているのか？　の２点。
最長２ヶ月までの滞納者はたしかに記載が（たまに）ありました。然るに長期はゼロ。また積立金は億を超えていましたね。全１００戸で築１８年で大規模修繕工事を２回やってもなおも１億を残しているのは立派じゃないですか？

市内ならいざ知らず伊豆山地区で値を上げているのはここぐらい、という理由がわかったような。
最近NHKスペシャルや週刊誌のアエラで限界マンションの話が特集されていましたが、ここは今の段階では無縁ですね。

２月の内見時に同行した不動産業者は、「熱海でも南の地区には長期管理費滞納率が１割を超え、積立金ゼロのマンションが複数以上ありマンション管理士がコンサルに頻繁にやってきている。湯沢、石打、苗場の話は他人事ではない。駅近や市内中心部の熱気のある威勢の良い話を分けてやりたい」と南熱海地区の近い将来を憂いていたのが新鮮な記憶。

中古マンションを選ぶとき、確かに温泉なら温泉に徹底してこだわって選ぶと後悔も少ないのですが、それ以前に長期滞納者はいるのか？　修繕積立金は不足していないか？　の２点にも絶対にこだわるべし、というのは私の持論です。　

[601: 匿名さん]

数字では表れないですが駅までリアルで歩けるか？という点では評価高いのです。
高低差非常に少ないので。
眺望と駅へのアクセスについてはライオンズマンション熱海の方が基本的に上ですが花火が見える点が強みでしょう。

[602: 匿名さん]

>>600 マンション管理コンサル駆出し人さん

基本的に自動引き落としだから。
マンション価格維持してるなら最終的に売却して回収という手段とれるので数百万程度ならそこまで心配いらない。
ほぼ数万円の延滞までで抑えてくれてるのは大変安心ではあるが。

[603: 匿名さん]

>>600 マンション管理コンサル駆出し人さん

重要な情報ですな。熱海のリゾマンの所有者なんてほとんどが高齢者。日常的に相続問題が発生するはず。素直に相続してくれるとは限らない。子供が相続拒否したり、管理費支払い拒否したら回収は難しい。弁護士費用だって馬鹿にならない。スラム化目前ですな、一部は。誰が貧乏くじ引くかのロシアンルーレットですね。

[604: 匿名さん]

>>600 マンション管理コンサル駆出し人さん

でもさ

リゾマンの管理組合なんてなおざりでしょ。管理会社が盛ってませんかね。積立金も通帳のコピーがある訳では無く、幹事の承認が当てになるか。どこでも良くあるけど理事長の積立金使い込みなんてほとんどがばれてませんよ。数億あるはずの積立金が実はゼロだったなんて良くある事件。

[605: 匿名さん]

築18年で大規模修繕2回って多くない？普通は15年に1回かな。新築時の工事に問題があって直後に大規模補修が必要だったとか。

[606: 匿名さん]

良心的な仲介会社なら進んで情報開示に前向きです。
見慣れてくると管理費と修繕積立金の金額と築年数を照らし合わせてマンションの内情が
見えていますね。これはリゾマンも実住のマンションも同じですね。
どうしても管理会社にやられてるところは修繕積立金が高くなる。
また購入前にマンションの経歴を知らせる事も知ろうとする事も大切です。
この前、投資目的で三軒茶屋に中古マンションを購入したのですが
一回目の大規模修善時に積立金が足りなくなり金融機関から借り入れを起こしてる物件も
あります。古くなると管理がすべてなので状況を知ることは大事な条件です。

[607: 匿名さん]

＞６０５さん
確かに18年で大規模修繕は回数が多いです。
１５年が普通です。二回目は多少、短くなっても当初は１５年です。
じゃないと修繕積立金が貯まらないでしょう。
管理会社主導で強引にやっている可能性があります。
特に理事長が持ち回りだと金で抱き込まれる人が出てくる。
理事長の１年分の管理費、修繕積立金を無料にしちゃうんです。

[608: 匿名さん]

リゾマンなんて管理組合総会や理事会を東京でやったりするでしょ。
え？修理が必要？じゃみんなで現場を見て確認しようが出来ないですよ。遠いと。
管理会社の言いなりになるな。

[609: 匿名さん]

管理費高いところあるよね。
あれ、ここ良さげなんて見ると管理費月9万。げっアパートが借りられる・・・

[610: 匿名さん]

熱海のリゾートマンションの理事会の多くはリゾートマンションで行われているかと。
わざわざ東京でやる理由もない。
サニーハイツに飯食いに行くと大人数で理事会やっててびっくりした。