熱海に買いたい。古い物件はどうですか。 その2

[匿名さん]

1000レスを超えたので、その2でつくりました。
引き続きよろしくお願いします。

前スレ：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/147778/

熱海にマンション、ほしいと考えていますが予算の事も有り、また、駅近は古いが便利な場所に
手ごろな物件が多くあります。古い物件は実際どうでしょうか

[451: 匿名さん [男性 40代]]

個人の憂さ晴らしですか。ご自身で抹消の申請をして下さい。

[452: 住まいに詳しい人]

国交省の行政処分の記録がわからなくなるように、三菱地所丸紅住宅サービス株式会社は、社名変更を目論見ているようですね。会社が、管理組合の金をそっと抜き出す手口を社員が真似て、管理組合の複数の口座から、着服したんですね。

管理会社が悪なので、社員も悪に染まったと言うのが実情でしょう。こう言う大手管理会社は、早く淘汰されると良いですね。

[453: 匿名さん]

住まいに詳しいかどうかは知らないが、
雰囲気を読めない人、に改名してほしいね。

[454: 住まいに詳しい人]

国交省が３月１４日に新しい指針と標準管理規約を示しましたね。

雰囲気を読めないで管理組合にいい加減な規約改正を勧める管理会社のフロントは、斬首ですね。

[455: 住まいに詳しい人]

大手管理会社の担当者も標準管理規約のことを知らないか、知っていての事か、

　　　　「標準なので管理組合毎に自由に規約は作れます」と

管理組合に堂々と説明していた。アホな組合員は真面目な顔で納得していた。

[456: 住まいに詳しい人]

大手管理会社って；
三菱地所丸紅住宅サービスのこと

担当者って；
池内って大阪弁の男

屑だな。

[457: 住まいに詳しくない人]

このスレは、変な書き込みがあり過ぎて嫌ですね。

[458: 住まいに詳しい人]

3月決算の管理組合も多いので、5月にかけて総会日程が目白押し。

面白いのは、議決権数が足りない管理組合が結構あって、決算の承認が得られない。

これを管理会社の担当者が、どう誤魔化しているかを観察すると面白い。

特別決議の事案がある時は、3/4よりちょっとだけ多い議決権数になるように
予め計算しておいて、実際の議決権行使書は総会には持ち込まないで、ごまかす。

管理組合がしっかりしていない所を担当している管理会社の担当者は、殆ど詐欺師。

[459: 住まいに詳しい人]

>457
名指しで晒されても、名誉毀損とか、信用毀損罪で告訴できないのは、事実を認めているってことですね　^^;。

[460: 匿名さん]

>>459
管理会社に恨みでもあるのですか、綺麗な書き込みをされたら如何ですか。

[461: 住まいに詳しい人]

>>460
管理会社に恨みなどありません。遵法精神だけですよ。悪がはびこる社会を抹殺したいだけです。
あなたの書込みは反吐の出るレベルです。

[462: 住まいに詳しい人]

とにかく、

三菱地所丸紅住宅サービス　という会社を管理会社として選択すると危険が一杯ということと、

特に、その会社の、池内と言う大阪弁の男が担当になったなら、管理組合は最悪を覚悟しなければならないってことですね。

[463: 住まいに詳しい人]

社名も変えることだし、そろそろ、解放してあげようと思っても、総会で管理委託契約について一言も触れないし、宅建士にも、新規入居者にも管理受託契約の写しを渡さないで隠す体質の会社(適正化法72,73条違反)だから、いつまでも晒したくなる。

さあて、次は「東急コミュニティー」の管理受託契約のチェックだ。ここも、管理人が管理費の使い込みをやっていた。

[464: 匿名]

とにかく管理会社は大規模修繕をはじめとするメンテで儲けるしかない。

ＩＨＩ運搬機｛油圧駐車場の会社｝に聞いたらどこも３割はキックバックを

要求してくるらしい。

どこも最初は大規模修繕受注狙いで担当をまわして来る。

だから管理会社はどこも同じだし替えても２～３年のみ真面目にやる。

[465: 住まいに詳しい人]

新しい適正化法の標準管理規約に則って、マンション管理士と、建築士で管理者と理事を任せておくのは、最初は上手く行くと思う。マンション管理士が腐れば、行き場が無いかな。

[466: 住まいに詳しい人 [ 60代]]

大規模修繕が近くなったら管理会社を変えるのが一番賢いかな。

もっとも、ウチの場合は、設計事務所と施行会社を独自に見つけて大規模修繕には管理会社を参加させなかった。
結局、管理会社に丸投げするのに比べて2/3程度の費用で済んで、内容も良かった。エレベーターのメンテも管理組合で独自に契約し、支払いのみを管理会社にさせるようにした。このようにすると、修繕費用を相当抑えられる。

組合員の中には、頭の中に昔の一流企業の名前が残っていて、日立・東芝・三菱・丸紅等の名が付いていれば安心と思っている人たちもいるので（特に年寄りに多い）こう言う人達を洗脳し直すのが一苦労。建物は良いのに管理が杜撰で花だけキレイに飾ってあるようなマンションは最悪。キレイな物には要注意。

[467: 匿名]

４６６さんの指摘は実に現実的な話で大規模修繕時は本当に居住者の
味方になってくれる一級建築士事務所を入れる事が大事だと思う。
うちの場合は建設会社と住宅設備機器会社、仮設会社の社長等がいたので
管理会社を排除した形で大規模修繕が出来た。
有名ブランドだから安心というのは大きな間違いだ。

[468: 周辺住民さん]

本日午後、当マンション玄関に見知らぬおじさんが。人柄のよさそうな雰囲気がこぼれ出て、こちらも警戒心も忘れオートロックドアを開けると、すぐに名乗られ、用件を言われました。その時の会話です。いやあ驚きましたね。
「私はサニーハイツの理事長のAです」
「えっ、あのメガマンションの理事長さんですか？　なんでまたこちらのマンションに？」
「近々、うちのマンション内に洋食レストランがオープンするんで、その営業活動ですよ」
「えっ、理事長さん自らがPR活動されているんですか？」
「そうなんですよ。新しいお店を繁盛させたいんですよ。よかったらこのチラシ、どこかに置いていただけませんか？」
「理事長さんが自分から動かれるなんてすごいですね。驚いたなあ。いいですよ、いただきます。うちも応援しますよ」

管理組合トップの方が自分のマンションのために汗を流され一生懸命奮闘されている姿に、感激しましたね。このサニーハイツには女帝と言われる古株女性役員がいて、前のレストラン経営者を苛めた、という書き込みがありましたが、目の前のこの、行動力があって包容力も感じられる御方なら、女帝はもちろん４４０世帯という熱海でも随一の巨大マンション組合活動の統制が取れるだろうなと感じた次第。

なお、お店の名前は「熱海みのる亭サニーハイツ店」。みのる亭は熱海の地で５０年を迎える老舗の洋食店です。出前もするそうです。４月２７日オープンとのこと。

そうそうA理事長様、うちのマンションの掲示板にこのチラシを貼ったところ、１時間で１０枚もなくなりましたよ。皆さん出前を頼むそうです。幸先上々じゃないですか。願成功！

[469: 匿名さん]

うちのマンションにもみのる亭のチラシ来てた。
出前しますとデカデカ。
サニーハイツから
金引っ張って出前で食うとは
なかなかですな。

[470: マンション検討中さん]

サニーハイツは、このスレでも熱海クリフサイド、プラザ伊豆山と並びよくレスされる、いわば「カキコの多い古い物件の御三家」ですが、同じ築４０年という古さにしても、私は隣の熱海プラザが気になります。

道路から玄関へのアプローチ風景、２９０世帯というほどほどの世帯数、いまだに中古でも、もちろん１３０平方メートルを超える広さですが、２６００万円もの価値を維持する部屋、駅近で大きな平置き駐車場、大浴場は源泉かけ流し、２年前に２回目の大規模修繕実施・・。損な要素はないですね。

書き込みが私の期待ほどは多くないのは何かあるのでしょうか？
ネガティブな話が何かあれば教えてください。

[471: 周辺住民さん]

熱海プラザは
住民、管理の雰囲気が独特です。
それがいいという人と絶対無理だという人とに別れます。

どういう雰囲気かは
見学したいと言って
小一時間見学したらすぐわかります。

[472: 住まいに詳しい人 [ 60代]]

プラザは、細かいことに気を使いたくない人には向いていませんね。リフォーム業者も作業しにくいマンションの一つと言っていました。

サニーのレストランは、定食屋のように毎日気軽に食事ができると良いのですが、老舗レストランに入って貰えればマンションの価値が上がると勘違いしている人が選んだのでしょうね。また、短命に終わるでしょう。

[473: マンション検討中さん]

４７１，４７２様
ご回答ありがとうございます。

見学すればわかる、と書かれていましたので、多分、管理に関する掲示物が異様に多いのでは？　と読んでいましたが、４７２様の記述で、やっぱり、と納得しました。

ただ私は、理事会＝管理組合や管理会社による厳しい管理は、ある意味賛成です。昨今のマンションモラルの低下は目を覆うばかりですね。ゴミ出し、騒音を筆頭にお風呂での入浴マナーからベランダでの喫煙、布団干し。総会を開催すれど出席者は１割未満・・。

熱海プラザがいまだに資産価値が高いのは、立地のほかに、こうした厳しい管理があるからではないか、とうなずく次第です。

サニーハイツの「みのる亭」は、先短いですか？　プラザに住んだら足しげく通おうと考えていましたが。

してみると、熱海クリフサイドの「ズーズー亭」は、派手さもなく、メニューにも味にも店内雰囲気もこれといった特長もないが、リーゾナブルな価格で定番料理を確実に提供することで、長く生き残っているのか！・・

[474: 匿名さん]

最近、ロイヤルから熱海プラザの大型物件が複数出てますね。
なにかあるのか、そんな時期なのか・・・。

[481: 匿名さん]

「熱海で気軽に食事ができる処と言えば、マックスバリューの上の「初瀬川」とリゾマン内のレストラン、あとはジョナサン等のチェーン店」

熱海のマンション持ちでそんなところで食事する人、
聞いたことないなあ。
安い飯なら渚町あたり行くんじゃないですか。

そもそも、リゾートマンションに通いの人って
昼は魚久のテイクアウトとかうちで食べて、
夜は割烹かイタリアンとか行くし、
定住の人はマックスバリュかなんとか水産で買って家で食べるし、
熱海での安い飯のニーズが少ないんでしょうね。
やすいランチはやめちゃった店多いし。

まあ当然みのる亭を入れて
マンションの人が食いに来るとは思ってないでしょうし、
どうせ出前と観光客でやってくつもりでしょう。
取材が多いみのる亭でマンションのイメージアップというのも
わからんでもないですけどね。

上の投稿の人はサニーハイツバカにしたいだけみたいだから
どうでもいいけど、
なんでマックスバリュとジョナサンみたいな、
熱海でも誰も行かないところ出したんだろうね。

そもそもなんで洋食屋にカツ煮おいてるんだ。
と思ったら
食う人もいるんだね。

[482: 匿名さん]

サニーハイツに興味は無いけど所有してないのに夕食、昼食・・・？
知人にでも借りて宿泊したのでしょうか｛笑｝所有してないのならそこまで批判しなくてもね。
レストランも味が良ければ借りてる場所なんか関係ないですよ。
あとねマックスバリュとかジョナサン・・・安心という意味がよくわかりませんが｛笑｝
家族や知人友人に怒られませんか。私も多忙の為、マンションに長く滞在できませんが行かないですね・・
でも美味い店は沢山ありますよ。石川屋、nagisa、熱海茶屋など釜鶴のてんぷらもいいですよ。
それほど高くないし昔からある店は美味いですよ。
それからマンション自体で金の有る無しはわかりませんよ。うちも東急分譲の別荘を持ってますが流石に老朽化して
昨年、大規模に修繕しましたが亡父との思い出もあり３代に渡って利用してます。
なので伊豆方面では熱海と稲取のマンションと伊豆高原の戸建を利用してますがサニーハイツの所有者も
そこだけとは限りませんよ。軽井沢や富士五湖も入れたら２～３ヶ所くらい所有してる人が
多いですからね。

[484: 匿名さん]

まあ、批判ばかりしてないで安いものでいいですから持って見る事ですよ（笑）
行くのが飽きたようでも新しい発見もありますよ。
レストランのあるリゾートマンションの食べ比べ行脚も面白いかも知れませんよ。
ただオートロックもあるので所有者と行かないと難しいマンションもありますよ。

[485: 匿名さん]

>>483
いや、熱海はリゾートマンション専門の掃除やさんがいますから掃除の心配はないです。伊豆は知らないがw

[486: 評判気になるさん]

>>484
安いものでも持つと、途端に管理組合員になり、維持管理に一定の義務と責任が発生しますね。
これをないがしろにすると、自分の財産がどんどん目減りするわけです。管理会社と管理組合
・それに理事会との対立などがあって、煩わしいことがどんどん増える訳です。

[487: 匿名さん]

管理組合大好きの
伊豆安マンションのあんた、
早く熱海スレから
いなくなってください。
何回も言われているでしょ。

[490: 匿名さん]

マンションは所有しない・・・なのに関係の無いマンションのレストランでわざわざ晩と朝

食べて批判とはね・・・・？借りて宿泊したわけでしょう？

そういうの趣味ですか、非常に理解に苦しむね。「リゾマン付帯レストラン評論家」とでも

言うのですかね。リゾマンは財産目減りする・・当然でしょう。

お金を使って楽しむものだから・・それはその代わりの対価を得るという事ですよ。

あなたの好きなジョナサンやマックスバリューでの食事も払えば財産は減るでしょう？

でもお腹を満たすという対価を得てるわけだから。

コメント見てると何だか非常に貧乏くさい、金持ちぶる必要も無いけどお里が知れると言うか｛笑｝

理事会や管理会社との関係が不調な所ばかりじゃないですよ。当然、購入するという事はそんな事は

理解した上で購入するんですよ。理事会に参加して改善していけば良い事。経営者や士業の人も

多いから年配でもパワフルで行動力もありますよ。

旅館一泊派のようですから理解できないと思いますが多忙だと既に予約が出来ないんですよ。経営者は

一年中仕事をしてるので休みが確定しない。だから時間が出来た時に自由に行ける様に自分で所有する

わけです。そういう気分で行くのでジョナサンなどには行かないんですよ・・理解できますかね｛笑｝

[492: 匿名さん]

休みが確定しない伊豆の貧乏と
カツ煮大好きサニーの評判気にする貧乏、

どちらもせこい人間同士
仲良くやりましょう！
二人しかいないんだからw

[494: 購入経験者さん]

４９１さんと４９２さんはくやしいんでしょうね。

[495: 匿名さん]

このサニーの批判してる人はかの有名な上スレ師匠と同一人物でＪＡＬＪＡＬとも
言われてた人でしょ。あのリバースモーゲージで大恥かいた・・・・？
なつかしいな、４８１なんて文章の癖が当時のままですね。
ここに巣食って批判生活続けてたんですね、なつかしい。
貧乏でリゾマンなどと縁が無いのにずーっとやってるんですね。
性格がクソひねくれているけど金持ちにはあこがれててね。

[496: 匿名さん]

４９１，４９２，４９３は文章の空間の開け方で同一人物とわかる。
過去スレ見るといつもこの順序で投稿してる。
性分が悪いんだけどね、引用する店などが庶民的で笑わせる。
リバースモーゲージ元気ですか？？アパートの家賃はしっかり払ってるかい｛笑｝

[497: 匿名さん]

２行、３行、４行などで空間を空けるクセね。止められないね。

[499: 匿名さん]

洋食屋でカツ煮・・？
ジョナサンにマックスバリュー　　ハハハ。笑わす・・・

[501: 匿名さん]

見る人が見ればあなたの方が遥かに下品ですけどね・・・｛笑｝
リゾマンも所有すら出来ないクセにただ偏執的に対象のマンションをコキおろす。
仕舞にジョナサンじゃね・・・ガックリしますよ。
所有してるわけじゃないのにそこでわざわざ朝晩食事するなんて相当な異常ぶりですよ｛笑｝
知人でも所有していて借りて悔しかったんでしょ・・じゃなきゃ晩・朝の食事の順序
不可能だからね。宿泊もしてないのにわざわざ夕食・朝食に外から行くわけないからな｛笑｝
私も知人が貸してくれというので貸したら呑む席で酔ってそいつが別の友人にマンションを
コキおろすのが耳に入ったんですよ。本人は覚えてないようだけど
その友人は「悔しそうみたいだったよ」とね。
きみも頑張って買えばいいのでは・・・？悔しい気持ちをバネにすれば頑張れるよ。
じゃなきゃ馬鹿みたいな投稿は自粛した方が自分の為にいいですよ。

[502: 匿名さん]

評判気になるさんに忠告してあげる。

ここの主の
伊豆稲取の話、管理組合の話大好きな人は
粘着質で誰もいなくなるまでやるから結構手強いよ。
自作自演慣れしてるからね。

[505: 匿名さん]

貧民、貧民て、お前が一番の貧民じゃろ。

[506: 匿名さん]

本当、実にくだらない奴ですね。
自分が貧民だからみのる亭の味が合わなかったのでしょう｛笑｝

[507: 匿名さん]

せっかく素泊まりの方が外から食事に来たのに「みのる亭」の方で粗相でもあったのでしょうか？
身なり素振りで客の値踏みでもしたのでしょうか・・・
一見の客でも大切にした方が・・・
思い切って支払った金額と味が合わなかったのか、そのような状況でしょう。
確かに行き慣れたファミレスの方が無難かも知れません。

[508: 匿名さん]

買う金もない、所有もしてない人が汚い言葉で特定のマンションやレストランを批判するのは
見苦しいですね。部外者は遠慮してほしいですよ。
一泊二日の通りすがりの人が知能遅れのような批判をする。
自分では買うお金は無いんですよ。批判されても頭が悪いのか何も感じない｛笑｝
サイコな匂いがしますね。
みのる亭も執着して批判するほど不味くないですよ。食事の値段もご祝儀ですよ。
みのる亭を擁護する気は無いけど５０４さんのような人間にはつらい値段かな。
来ない事ですよ・・熱海に。
じゃらん向き。分相応の生活をした方が幸せでは・・

[509: 匿名さん]

ジョナサンの方が美味いとは言えないと思います。
要するに子供の時から食べている味というのが美味しい味なのでは。マンションも
誰でも批判は出来るけど購入して自分で住んでみた経験が無い人の批判て何が根拠なのでしょうか？
不思議ですが誰かからの又聞き、想像でしょうか・・・？
そういう人の話は聞いても何の意味もありません。想像の世界でしょ。
例えばエベレストに一度も上った事のない人がエベレストの登山談義をするのと同じ。
自分で買って体験してから言えよ・・というアホくさい話です。
物の価値判断が単純ですね。単に新旧とか値段の違いとか（笑）
本当のオーナーユーザーからの実体験に基ずく評価が聞きたいですね。
貧乏人の八つ当たりのような話をされてもね・・・トホホですよ。

[510: 評判気になるさん]

買ってから聞くのもどうですがソフィア熱海ビューヒルズの評判いかがでしょうか？
海光町方面で熱海駅から徒歩10分くらいで新幹線の終電で帰っても温泉入れる築浅物件探したら選択肢なかったので迷わず買ってしまったのですが。
管理費滞納もほぼゼロだそうで大丈夫だろうと信じているのですが。

クリフさえ なければ眺望も最高なのですが・・・
そこだけはどうしようもないところですが。
幸い私の部屋からはそこまで邪魔ではないのですが。

[511: 匿名さん]

2000万程度のマンションでは、
ソフィア熱海ビューヒルズは良いマンションだと思いますよ。
自家井戸で、湯が豊富ですし、
管理もちゃんとしてますしねえ。

クリフが眺望にかかるって、
最近売れたソフィアは
高層階じゃなかったでしたっけ？

[512: 匿名さん]

あと、よく考えたら
ソフィア熱海ビューヒルズは築16年ですから、
築浅と言うにはキツイですかね。
築浅の
レーベンリゾシア熱海シーサイドタワーが4千万代
ソフィア熱海デイサスが3千万代、
いいものは高いですねえ。

[513: 評判気になるさん]

ありがとうございます。
安心しました。
ついこの間契約したばかりで6階です。
5階の屋根が邪魔ですが、9階の角部屋よりは眺望がましでした。
9階から見るとクリフの屋上の赤いやつの圧迫感が半端なかった。

6月下旬に条件合意7月中旬契約8月下旬引き渡し・・・
それも売主都合で。
こんなのんびりモードが普通なんでしょうか。

[514: 評判気になるさん]

ソフィア熱海デイサスも検討しましたがビューヒルズと築年4年くらいしか違わない割には価格違いすぎて撤退しました。
観光客だらけの咲見町に定住するのも微妙だなと思ったのも理由の一つですが。

[515: 温泉大好き]

管理費、修繕積立金13万円超という恐ろしい物件が5000万超で売りに出てますがこんなの買う金持ちいるんですかね・・・

[516: 匿名さん]

評判気になるさん

その引き渡しスケジュール、
絶対売り主がこの夏いっぱい使おうという魂胆ですねえ。
引き渡し期日が気に入らないと
値引きしてもらってもいいくらいでしょうね。
（もう値引きしてもらったのかもしれませんが）

ソフィア熱海ビューヒルズは時々出る高層階の売り物が
下の倍くらいするんですよね。
これはクリフとかプラザとかの古いマンションもそうですね。
熱海は海の眺望、交通の便の順で売れるそうで、
あんまり間取りとかは二の次らしいです。
ソフィアは駅寄り（西寄り）になればなるほど、
眺望がいいんですよね。

[517: 評判気になるさん]

言われてみれば6月下旬という売り出しタイミングからして購入者が決まるまで1月、ローン審査に１月とか狙っていたのかもしれませんね。
どのみち7月前半が無理なら8月後半にしか引っ越す余裕ないので気にしてはいないのですが。

海の眺望そこまで重要でしょうか？
それならライオンズマンション熱海の1280万円の部屋とか簡単に売れそうなものですが。
やはり最低限まともな温泉もってることが一番大事なのではないでしょうか。

[518: 評判気になるさん]

ナイスステージ熱海リゾート銀月って何かやばいのでしょうか。
総戸数の10％が売りに出てるとは若干異常に感じます。
修繕積立金不足で管理がうまくいってないとか？

[519: 匿名さん]

ライオンズも眺望ない部屋は
500万以下でありますし、
どのマンションも眺望で全然値段違いますよね。
クリフサイドがあれだけ古くても
まだけっこうな値段するのは、
眺望（と気にする人は気にする耐震）ですかね。

ナイスステージくらいの売り物の数は
大して珍しく無いと思いますが、
熱海駅の再開発で、来宮駅付近は
これから資産価値が下がることは考えられますね。

あと、ライオンズっていい温泉じゃないんですか？
サッシが古いのは知ってますけど。

[520: 評判気になるさん]

加温循環ろ過週2回入れ替えとのこと。
当初第一候補でしたがこれ見てライオンズマンション熱海やめました。
駅前ビルの効果で熱海駅徒歩圏内、特に山側とか海光町方面の今まで買物が不便だった物件の値はあがるとおもってましたが言われてみれば来宮駅周辺の人気がその分落ちますね。

[521: 匿名さん]

築40年クラスの物件の最期はどうなるのでしょう。
立地よくて良い源泉もってる物件なら20年後から30年後にデベに今の値段くらいで引き取ってもらえますかね。

[522: 匿名さん]

ソフィア熱海ビューヒルズ、
東急リゾートに売り物出てますね。

高くないか。。。
東急仲介価格ですね。

[523: 匿名さん]

521さん

熱海はついに築60年になろうとする
マンションもそのままですから、ね。

現実問題、新築も途中で頓挫している所も多いですから、
立て直しは難しいでしょうね。
最後誰がばばをひくか、ということですねえ。

[524: 匿名さん]

522さん

眺望の良い部屋なら高く売れる説が真実なら東急の物件はすぐに売れるでしょう。
駅側の角部屋というベストポジション。
写真から見て少なくとも7階以上だろう。

えk

[525: 匿名さん]

熱海は古い物件の方が当然ですがロケーションのいい立地が多いですよね。
またホテル、旅館の倒産などにより更地は権利関係が複雑なところも多い。
東急が小さなデベが手がけた旧西武のホテル、「西熱海ホテル」の後を受けて
分譲した「青翠」は有名ですがデベから考えると区分所有者から直接、所有権の移譲を
狙う方が権利関係が簡単で買収しやすいわけです。
それは都内の物件でも地上げとして森ビルはじめ大手デべでは普通に行われています。
熱海でも業界の話ではゴールドクレストやタカラレーベン等の会社がスクラップ＆ビルドで
動いてるようですよ。　一つには高層を含めた建築技術が３０年以上の間に向上した事。
また眺望をプライスバリューに考えた場合に既存の分譲済み物件のロケーションに魅力が
あるという事でしょう。特に熱海は非常に狭く新規の分譲地を確保する事は非常に難しい。
また地役権がある為に営業してる旅館、ホテルの前は建築許可が非常に難しいそうです。
そうすると住宅地で言う既存権がある、ホテルやリゾマンの土地の方が確認が楽なわけです。
周辺土地も含めた再開発はまだあると思いますよ。私の家は神泉ですが近くの明和地所でも
そういう話を聞きますね。
代々木にある「ニューステイトメナー」というマンションも敷地の規模に比べて
既存建築物の規模が小さい、要するに建て替えた場合に既存の所有者に等価交換をしても
商売になる。だから３０年以上の中古にも関わらず仲介で出ると直ぐに売れてしまいます。
また現在流行の駅前の再開発ですがＡ、Ｂと開発の形態で区別がありますが
簡単に言うとデべやゼネが商売をするのに国、自治体が税金投入して不動産屋の商売の協力を
するというものです。
この場合は開発分譲対象の物件に特別区という措置をして容積率の強引な変更をします。
タワマンなどは上の高い物件が商売になるからです。
４０階建てであれば１２階｛３割くらい｝が積み増し｛一般陣の場合は２７階までしか
確認が取れない｝をしてあげて役所がデべの為にサービスします。
熱海でも開発行為で特別区として特例を設ければタワマンも可能です。
という事は古いマンションを丸ごと買収しても商売になるという事でもあります。
都内は現実にスクラップ＆ビルドですよ。赤プリもそうです。ホテルニュージャパンも
そうです。
地役権の問題のない眺望のある古リゾマンは儲からないもでも再開発の対象にはなると
思いますよ。

[526: 匿名さん]

景観条例があるので再建築あるいは既に建築認可済で工事中止案件以外高層マンション建てられれないのが熱海の実情です。

[527: 匿名さん]

熱海に遊びにきたついでにサニーハイツ買いました。
思ったより綺麗。

[528: 匿名さん]

景観条例では風致地区、高度地区での高さ最高限度を決めています。
第一種風致地区で８Ｍ
第二種風致地区で１５Ｍ
第一種高度地区で２１Ｍ
第二種高度地区で３１Ｍ
駅周辺は一種と二種高度地区が入り乱れていて二種高度では１０階程度は
企画できるので再建築で高く出来る古いマンションはたくさんありますね。
ただ後ろに旅館などがあると眺望権などの地役権の問題で補償などがあるようですが
高さのある物件が現実にはかなり建ちましたね。
古い物権も可能性はありますよ。

[529: 匿名さん]

528さん

景観条例には特例があり既存物件は同じ高さ同じ大きさまでよいのです。
これが築古物件の既得権益。
サニーハイツの眺望の凄さに圧倒され投資用として買ってしまったよ。

[530: 匿名さん]

クレストタワーの場合はそれ以上の特例ですね。２９階、９７．３９ｍです。
分譲価格も平均が２００から２５０万に対して３８５万になる。
本来であれば高さが３１ｍ以下に制限されてる地域であり建設再開には
適用除外の許可を得る必要があり熱海市では「熱海市都市計画審議会」という
第三者の答申を待つ形ですが自治体としては固定資産税の増収が見込める、
老朽化対策や既存地域の再開発がゼネコンやデベロッパーなどの
民間投資で進められるメリットがあり公的財政での負担抑制が出来る。一方で
景観条例を考えながらも苦しい財政を支えなければならない現実路線が総意を得た形だ。
一部、電波障害などの声も出たが規制制限の３倍の高さであるのに取り立てて反論、反対の類は
地元からも出ていない。地元にすれば経済優先で景気の光明が見える話に反対するわけもない。
観光業が主体の地域では観光につながる景観の方が重視されると言う事でしょう。
現段階では市側が再建築、再開発に積極的で建物に対する条例はザル法ではないかと思われる。
考えてみれば老朽化の問題を解決するには最善の方法で市にとってはデベ自体が
救いの神だろう。その為にロケーションのよい好条件立地の古い物件はデベが注目していても
おかしくありません。事実上高さ制限はザル法だからです。

[531: 匿名さん]

景観という意味ではクレストタワーはそこまでマイナスの印象ないな
駅ビルとともに新しい熱海の象徴

[532: 匿名さん]

そういう事ですね。
高層マンションも景観の一部だと思うんですよ。
そういう意味でさびれたような景観から変化していく方が地元の経済にも
プラスではないかと思いますね。
景観条例は建物本体より熱海の観光名所の保存維持に力が入れられています。
高層マンションも周辺のコンセンサスが整えば決して景観を壊すものではないですね。
だから後は地役権の問題さえ｛これは眺望権などを侵害された方が異議申し立てをする｝
クリアできれば高層化が出来る場所もある。
クレストタワーなども後継業者が改めて適用除外の申請をしているわけですから
これを認めれば事実上のザル法になりますよね。

[533: 匿名さん]

地役権さえクリアすればと言いますがそれが難しいわけで。
熱海駅前という特殊エリアだからこそできた力技。

クリフサイドなんかソフィア熱海ビューヒルズの住人が反対するの確実だろうし熱海プラザやサニーハイツも厳しい気がする。

ソフィア熱海ビューヒルズやライオンズマンション熱海あたりだと高くしても誰も文句言わなさそうだけど、随分先の話だしな。

[534: 匿名さん]

それはまだ本当に老朽化せず使えるからです。
本当に老朽化すれば話は別。また現在までの状況を見てると旅館ホテルも
減少してる事もあり地役権の問題もあまり起きてないようですね。
熱海は山が隣接していて３１ｍルールも意外と傾斜がきついので傾斜地として
眺望が確保できる基準から適用との事らしいのですがそれも後ろに低層の旅館でもあればの
話で元々こういう旅館は昔から眺望がないわけですね。
逆に言えば老朽化していて魅力のない立地の物件は岐路に立たされる怖れがあります。
熱海も海岸近くに更地などもありますが土地の権利関係が複雑で取りまとめるのが
時間と費用が掛かる。
都内でも東急プラザ表参道ビルの底地など大変苦労がありました。
デべがいつで危惧しているのは分譲用地の仕入れです。分譲販売が好調でも分譲地の
仕入れがうまくいかず倒産した会社もあります。
本当に老朽化が問題になればオーナーの意識も大きく変わるはずです。

[535: 匿名さん]

シーサイドエリアは権利関係の問題もあるかもしれませんが駅から遠くなりすぎて微妙な物件になりそうで手がつけられないのではないでしょうか。
熱海ほどシーサイドのマンションが人気ない場所は珍しい。

[536: 匿名さん]

熱海駅周辺でも海抜70メートルから80メートル、ちょっと高台にいけば100メートル超という高さの場所にタワーマンション建てようとかどんだけ高いところが好きなのかと。

[537: 匿名さん]

問題はバブル期の物件でしょうね。
あれ全部建て替えるのはどう考えても無理。
特に駅から遠い物件。
スラムマンションにならないようにきちんと解体していかないと街としての魅力が下がる。

[538: 匿名さん]

築40年クラスで一番最初に再開発になりそうなのは熱海プラザの予感。
あれ部屋広すぎるせいでかえって価値が落ちてる悲しい物件。
容積率あまってるという噂、本当かは知らんがもあるし50から70くらいの狭い部屋とただで交換くらいいけそうな気がする。

[539: 匿名さん]

熱海スカイマンションなども道路に囲まれ高台で
土地もここが占有しているような形態です。こういう土地形態が
いいわけですが投資として先読みするのは禁物です。まだまだ十分利用可能ですから。
古い物件をやらないと土地が有るようで無いのが熱海のような気がします。
またタワマンですが都内はじめ人気のあったのは税法上の特典です。
税務上は下層階も上層階も占有面積のみで課税が決まり部屋の向きや階数は関係がありませんでした。
そのために現実には下層と上層ではあれだけの分譲価格差があるのに相続で譲渡した場合に
大きく財産を圧縮できるわけです。ただ見直すようなニュアンスを国税庁は出していますが
不動産の高値安定もアベノミクスの大きな柱です。また税の圧縮については最初から
見えてる事なので｛分譲価格から比例計算すれば良い｝現実に履行されるかはわかりません。

[540: 匿名さん]

シーサイドのマンションは東北大地震前までは結構人気が高かった。

津波を見て改めて怖くなったのではないか・・？

それでもクリフやサニーの眺望は高台の俯瞰で海を見て実に素晴らしいです。

いざという時の海抜もある。そういう意味で見直されていると思います。

本当に老朽化不人気なら売り物があふれるでしょう。代々思い出があり

手放さない人も多いと言います。

眺望こそがリゾートマンションの価値ではないかと思います。

[541: 匿名さん]

津波対策はもちろんあるでしょうね。
熱海のリゾートマンションの最大の魅力は交通の便と温泉と津波のリスクなしにオーシャンビュー楽しめて花火楽しめる点ですから。

[542: 匿名さん]

539さん

正直な感想熱海は丸の内と同じくらい土地が無い
そのくらい土地の価値があるという印象
街が狭いうえに観光関連でマンションたてられるエリアが限定されているのもあるが。

[543: 匿名さん]

熱海スカイハイツってどうですか？
あんまり話題になりませんが。
投資用として購入検討しています。

[544: 匿名さん]

クリフサイドはともかくサニーハイツが津波に飲まれたら日本終わり出し運命と諦められるな。

[545: 匿名さん]

確かに｛笑｝
また熱海周辺は地層が岩盤自体なので比較的丈夫ですね。
ヴィンテージ熱海・桃山や紀州鉄道熱海ホテルは岩盤を貫いた新幹線の上に
建てられています。岩盤地盤はとても丈夫で熱海から多賀にぬけるトンネルの老朽化を
心配する声がありましたが岩盤貫通なので平気だと聞いたこともあります。
熱海自体は地盤自体は丈夫と思われます。それで高台にも大きなマンションが
建てられていますね。また都心へのアクセスが良いので実住目的のユーザーも多いですね。
確かに分譲する為の土地は少ないようですね。

[546: 匿名さん]

ヴィンテージ熱海桃山なかなか売れませんね。
温泉大浴場に加えて個別温泉付きと魅力的なので一瞬グラッときましたが固定費7万円超は無理と諦めてしまいました。
固定費が高い物件は厳しいですね。

あと山側は土砂災害が不安。
坂がきついというのも問題。

[547: 匿名さん]

熱海で人気がでるリゾートマンショッン作ろうとしたら熱海駅から海側で徒歩圏内というニッチな立地でないと無理。
既存のリゾートマンションの建て替えか熱海第一ビル含め駅前の古いビルの建て替えくらいしか候補地 ないような気がする。
次は熱海第一ビルを住居用としては不人気な低層階を商業施設にして中層から高層階をマンションとする再開発計画あたりがありそうな気がする。

[548: 匿名さん]

熱海のリゾートマンションの最大のリスクは津波で市街地エリア壊滅して混乱というところでしょうか。
トンネルが崩れても海から救援くるでしょうからなんとかはなるとは思いますが、熱海市が市としての機能失うリスクはある。

[549: 匿名さん]

http://www.city.atami.shizuoka.jp/userfiles/09_GAIKYOKU/34_BOUSAI/atam...

意外と大丈夫なんですよ、特に東側は。

[550: 匿名さん]

確かに熱海の低地は世間で言うところの高台だから多少の津波には耐えられるでしょう。
ただ20メートル級の津波食らうと市街地エリアはやばいと思う。
夜中とかでなければ簡単に高台に避難できるので人的被害は小さいだろうけど。