熱海に買いたい。古い物件はどうですか。 その2

[匿名さん]

1000レスを超えたので、その2でつくりました。
引き続きよろしくお願いします。

前スレ：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/147778/

熱海にマンション、ほしいと考えていますが予算の事も有り、また、駅近は古いが便利な場所に
手ごろな物件が多くあります。古い物件は実際どうでしょうか

[436: 匿名さん]

↑
この人の話は田舎のマンションの話でしょう。
都内の高級マンションの現実は低層マンションですよ。松涛とか麻布、神宮前でもね。
こういう場所はタワマンと違い全体の戸数は少ないんですよ。
かと言って管理がいい加減どころかコンシェルジュを常駐させているのは意外と規模の小さい
マンションの方が多いですよ。要するに管理費が高い安いは戸数の規模の問題ではなく
そのマンションの分譲価格などに関係してる場合が総じて多い。
タワマンなどは事実上の税制の優遇｛見直される予定｝がある為に現実より高価格に設定されている。
本当に高級なのは建蔽率、容積率に制約を受ける高級住宅地の低層マンションですよ。
見てきたようなうそを言うのはやめましょうよ。

それに住まいに詳しい人さんは育ちが悪いのか、世の中に不満だらけの生活をしてるからなのか
前スレを見ると中傷スレばかりで性格悪いですね。もしかしてリバースモーゲージの師匠ですか｛笑｝
必死な感じが恥ずかしいですよ・・・

[437: 匿名さん]

管理費は基本的に世帯規模と建物の設備。
当然、戸数が多く、設備が少ない方が安価です。これは当然の事。
また管理会社も管理委託業務を受注するためにシノギを削るところです。
同じ内容で約半分に管理費がなる場合もありますが新築分譲時にこれらの利権が
付帯している事が多く、どこでも別の管理会社に変更すると安くなる物です。
また管理会社は名目の管理費を安くしてその中から修繕積立金に繰り入れる場合があります。
その場合は管理会社の一番ほしい大規模修繕を見据えての話で管理会社の推薦業者に工事を
頼まないと可哀想な気がしますがそれまでの管理会社の誠実さを見据えての話です。
一般的に管理会社は子飼いの会社に約３割のキックバックを要求していますが中には担当が
自ら業者を抱えていて理事長を抱きこみ｛通常は理事長の管理費、修繕積立金分の代替など｝
大規模修繕などを受注できる働き掛けをする。
しっかりした修繕委員会等｛しかも総会などで地位を認証し理事会と同等以上の権利を付与する
必要がある｝の組織が機能していないと結果的に管理会社に使い込まれてしまう。
ただ普通のサラリーマンが多いようなマンションの方が委任状が多く、経営者が多いような
高級マンションの方が管理会社主導のいい加減な管理は通用してないようです。
規模によりいい加減だとかいい加減じゃないとかはあまり関係ありません。
所有者の意識の問題が大きいでしょう。

[438: 住まいに詳しい人]

＞要するに管理費が高い安いは戸数の規模の問題ではなく そのマンションの分譲価格などに関係してる場合が

ど素人か、大うそつきには間違いないですね。

ここは熱海のマンションのスレじゃなかったですかね？

千代田区三番町のマンションにも長らく暮らしていましたが、高級マンションはそれなりのものがあります。
問題が多いのは、熱海の古いマンションに巣食っている悪い管理会社ですね。
住民の管理意識も乏しい中で、騙し、騙し続けて暴利を貪っている管理会社が淘汰される時代になったのです。

これを商売にするつもりで、来年あたりから、熱海に事務所を開設し、行政とも連携を取りながら、悪質業者を撲滅するビジネスを始める予定です。

[439: 匿名さん]

↑
上スレの師匠でしょう。

管理会社は普段の修繕から大規模修繕まで基本的に通常の管理では利益が出ないんですよ。
だから通常のメンテ業務でもキックバックを要求する、これはどこの管理会社も同じスタンスですよ。
逆に言えばマンションの居住者に建築、建設に詳しい人がいると管理会社の野望は挫かれてしまう
わけです。
管理費の根拠はマンションの規模と設備、それにより金額が決まるのですが高級住宅地に
ある物件の方が高い傾向があります。所有者に違和感がないからでしょう。
昔、ワンルームマンションが登場し、サラリーマンが節税で奔走した業者｛現在は税制が変わり
節税ができない仕組みになり業者は殆ど倒産した｝でマルコーとか杉山商事などは
利回りを良くする為に５階を上限としてエレベーターの無いワンルーム｛修繕積立金が安い｝を
中心に分譲していた。要するにエレベーターが無いだけでも維持費の削減が図れる。
管理費、維持費はそれだけでも変わってしまうわけです。

あなたが言う居住者を食い物にする管理会社の淘汰には当分時間が掛かると思いますよ。
何故なら管理会社の儲けは曖昧な修繕に伴う部分にしか利益が無いからです。

自分の勤務していた大手不動産会社でも管理会社は分譲に伴う不可欠な会社ではありますが
単体で大きく利益を出すのは難しいわけです。

あなたの場合は実践が伴っていないようです。業界の改革を考えるのは良い事だと思いますが
前スレを読むと検討違いでの批判が多すぎる事が顕著です。荒らし目的であればそれでいいですが
口うるさい素人の域を超えていません。スレ投稿時には熟考が必要でしょ。

うそと言うのはあなたの知識が欠けているからです。批判ばかりでなく実践の経験を
積み重ねる事でしょう。維持に悪い批判ばかりはあなたのお里が知れてしまいますよ｛笑｝

[440: 匿名さん]

４３８さん

散々投稿者に下品な批判を繰り返しておいて

こうなると「熱海のマンションのスレでしょ」は笑わせますよ。

あなたは本当にリゾマンの一つも保有してるのですかね・・・？

保有もしてないのに批判だけしてる・・そんなニオイがしますよ（笑）

[441: 買いたいけど買えない人]

賃貸マンションとして人気があるのは、どんな物件でしょうか？
これもやっぱりサニーハイツとか熱海プラザとかでしょうか？
駅から近いってことで、咲見町ハイツあたりは価格も手頃で良さそうに思えますが、どうでしょうか

[442: 住まいに詳しい人]

管理人には、区分所有法と、管理の維持の推進に関する法律の一部でも研修して置くのがまともな管理会社ですね。
従業者証明書さえ持っていない管理人がいるのには驚かされます。

現在、熱海には下多賀に去年できた事務所が１つあるだけで、管理組合を補助する仕事をしているところはありません。

管理会社は、管理組合から銭を吸い上げることで儲けを出している会社ですので、管理会社の儲けを減らすことが即、管理組合の利益になります。今後、大した仕事もしないで儲けることばかりを考えている管理会社はどんどん淘汰されるでしょう。

[443: 住まいに詳しい人]

ついでに、エレベータの保守会社の変更もするべきでしょう。三菱、日立、東芝は、今ではこの部門では、斜陽産業の会社です。部品の共通化が進んで、どのエレベーター会社でも保守できる時代ですので、単純に見積りを取って高い会社を蹴ればそれでOKです。

余程、一日中絶え間なくエレベーターが動いているマンションは別として、殆ど動いている時間が無いようなエレベーターは、POFで充分です。

フルメンテ契約にして、更に大幅なリニューアルを依頼するのは、こうした古い大手のコスパの悪いメンテ会社の腹を膨らせるだけです。

エレベーターの管理費用を１／３にして、更に管理状況を良くした例があります。数社の見積もりを取って、安いところに決めても問題はありません。保守会社の儲けの大きいところに依頼するか、ギリギリで商売している所に頼むかの違いだけで、内容は同じです。

[444: 住まいに詳しい人]

一番の問題は、色々な機器の保守を管理会社任せにしておくと、キックバック＝バックマージンの大きなメンテナンス会社に、管理会社がメンテを依頼するってことです。

例えばエレベータの保守会社に年間30万円で下請けさせて、管理組合への請求額を100万円にするようなものです。このようなことが普通に行われているのが実情です。管理会社はボロ儲けが基本ですので、適正化法、適正化指針、区分所有法などを全く知らない理事長は、ボラれ、ボラれ、馬鹿にされまくっているのです。

[445: 匿名]

管理基礎セミナーのコピペを延々貼り付けて何がしたいんだろう･･　
ここはそんな講釈垂れ流して悦に入るスレではありませんよ。

[446: 住まいに詳しい人]

１５年ほど前にできた「適正化法」を古いマンションの住民・理事長は殆ど知らないことが多くて、管理組合及び住民は知らず知らずに大損しているのが実情です。

丁度、アコムなどが高利で利息の取りすぎをしていたのと同じで、管理会社は見えない形で管理費の取り過ぎを行って来たのです。

過払い金の取り戻しで手数料を稼ぐ事業を計画していますので、古いマンションをお持ちの方と、古いマンションを検討している方に啓蒙活動中です。

[447: 匿名さん]

ここの書き込みを見た(？)プラザ伊豆山の所有者がいたかどうかわからないけど、
大量の売りが出てますね

[448: 住まいに詳しい人]

国交省が次のターゲットとしているのは、機能しない理事会と管理者を肩代わりする組織ですね。

現状は、利益相反する管理会社の誘導で理事会運営が行われていますので、管理組合はどんどんお金が足らなくなってきます。体の中にサナダムシが棲息しているようなものですからね。

[449: 住まいに詳しい人]

国交省の行政処分を受けた違反管理業者例：

平成27年12月21日：三菱地所丸紅住宅サービス株式会社
平成27年10月22日：生和アメニティ株式会社
平成27年8月6日：鹿島建物総合管理株式会社
平成27年4月14日：大阪ガスコミュニティライフ株式会社
平成27年3月25日：名鉄不動産株式会社

まだまだ、沢山ありますが、処分の対象となったのは、社員の管理費・修繕費の着服が一番多いのです。

手口は殆ど同じで、管理委託契約の条項で預貯金の管理を管理会社が勝手に操作できるようにしておいて、
他に知れると具合が悪いので、管理委託契約書を管理組合員に配布しないのです。

これで、印鑑と通帳を理事長から預かり、修繕費を勝手に引き出せるようにしているので、管理会社の社員
が管理している複数のマンションの口座から預貯金を勝手に引き出すと言う事故が発生しています。
手口として、保管口座と収納口座の他に、資産の分別管理を無視して管理保管口座などと言うものを作って
管理会社が自由に金を引き出せるようにしているものもあります。

数十万円単位の修理費は、緊急を要するなどの名目で、管理会社が勝手に口座から何回も金を引き出していますので
管理組合はどんどん貧乏になってゆきます。大手の管理会社では、マンションの管理の適正化法のできる前から
やっていた手口ですので、適正化法ができた後も同じことをやり続けている所が結構あって、行政処分が絶えない
のです。

行政処分を受けても、「社員に徹底します」のような書面を提出して、実際には全く同じ手口を繰り返している
管理会社が多いのです。それで、専門家を組み入れる条項のある新しい標準管理規約ができる訳です。

但し、管理組合が知らなければ、善管注意義務など全く無視して悪辣管理を続ける訳です。

そこで商売案がある訳です。

[450: 住まいに詳しい人]

平成27年12月21日：三菱地所丸紅住宅サービス株式会社
平成27年8月6日：鹿島建物総合管理株式会社

こう言う大手が悪の塊のような管理をしているってのが良く分かります。
独立系では、まじめに商売をやっていないと、生き残れませんからね。

確か、三菱地所丸紅住宅サービス株式会社のフロントの池内って関西弁の男がいましたが、これが悪の手先の感じがしました。

[451: 匿名さん [男性 40代]]

個人の憂さ晴らしですか。ご自身で抹消の申請をして下さい。

[452: 住まいに詳しい人]

国交省の行政処分の記録がわからなくなるように、三菱地所丸紅住宅サービス株式会社は、社名変更を目論見ているようですね。会社が、管理組合の金をそっと抜き出す手口を社員が真似て、管理組合の複数の口座から、着服したんですね。

管理会社が悪なので、社員も悪に染まったと言うのが実情でしょう。こう言う大手管理会社は、早く淘汰されると良いですね。

[453: 匿名さん]

住まいに詳しいかどうかは知らないが、
雰囲気を読めない人、に改名してほしいね。

[454: 住まいに詳しい人]

国交省が３月１４日に新しい指針と標準管理規約を示しましたね。

雰囲気を読めないで管理組合にいい加減な規約改正を勧める管理会社のフロントは、斬首ですね。

[455: 住まいに詳しい人]

大手管理会社の担当者も標準管理規約のことを知らないか、知っていての事か、

　　　　「標準なので管理組合毎に自由に規約は作れます」と

管理組合に堂々と説明していた。アホな組合員は真面目な顔で納得していた。

[456: 住まいに詳しい人]

大手管理会社って；
三菱地所丸紅住宅サービスのこと

担当者って；
池内って大阪弁の男

屑だな。

[457: 住まいに詳しくない人]

このスレは、変な書き込みがあり過ぎて嫌ですね。

[458: 住まいに詳しい人]

3月決算の管理組合も多いので、5月にかけて総会日程が目白押し。

面白いのは、議決権数が足りない管理組合が結構あって、決算の承認が得られない。

これを管理会社の担当者が、どう誤魔化しているかを観察すると面白い。

特別決議の事案がある時は、3/4よりちょっとだけ多い議決権数になるように
予め計算しておいて、実際の議決権行使書は総会には持ち込まないで、ごまかす。

管理組合がしっかりしていない所を担当している管理会社の担当者は、殆ど詐欺師。

[459: 住まいに詳しい人]

>457
名指しで晒されても、名誉毀損とか、信用毀損罪で告訴できないのは、事実を認めているってことですね　^^;。

[460: 匿名さん]

>>459
管理会社に恨みでもあるのですか、綺麗な書き込みをされたら如何ですか。

[461: 住まいに詳しい人]

>>460
管理会社に恨みなどありません。遵法精神だけですよ。悪がはびこる社会を抹殺したいだけです。
あなたの書込みは反吐の出るレベルです。

[462: 住まいに詳しい人]

とにかく、

三菱地所丸紅住宅サービス　という会社を管理会社として選択すると危険が一杯ということと、

特に、その会社の、池内と言う大阪弁の男が担当になったなら、管理組合は最悪を覚悟しなければならないってことですね。

[463: 住まいに詳しい人]

社名も変えることだし、そろそろ、解放してあげようと思っても、総会で管理委託契約について一言も触れないし、宅建士にも、新規入居者にも管理受託契約の写しを渡さないで隠す体質の会社(適正化法72,73条違反)だから、いつまでも晒したくなる。

さあて、次は「東急コミュニティー」の管理受託契約のチェックだ。ここも、管理人が管理費の使い込みをやっていた。

[464: 匿名]

とにかく管理会社は大規模修繕をはじめとするメンテで儲けるしかない。

ＩＨＩ運搬機｛油圧駐車場の会社｝に聞いたらどこも３割はキックバックを

要求してくるらしい。

どこも最初は大規模修繕受注狙いで担当をまわして来る。

だから管理会社はどこも同じだし替えても２～３年のみ真面目にやる。

[465: 住まいに詳しい人]

新しい適正化法の標準管理規約に則って、マンション管理士と、建築士で管理者と理事を任せておくのは、最初は上手く行くと思う。マンション管理士が腐れば、行き場が無いかな。

[466: 住まいに詳しい人 [ 60代]]

大規模修繕が近くなったら管理会社を変えるのが一番賢いかな。

もっとも、ウチの場合は、設計事務所と施行会社を独自に見つけて大規模修繕には管理会社を参加させなかった。
結局、管理会社に丸投げするのに比べて2/3程度の費用で済んで、内容も良かった。エレベーターのメンテも管理組合で独自に契約し、支払いのみを管理会社にさせるようにした。このようにすると、修繕費用を相当抑えられる。

組合員の中には、頭の中に昔の一流企業の名前が残っていて、日立・東芝・三菱・丸紅等の名が付いていれば安心と思っている人たちもいるので（特に年寄りに多い）こう言う人達を洗脳し直すのが一苦労。建物は良いのに管理が杜撰で花だけキレイに飾ってあるようなマンションは最悪。キレイな物には要注意。

[467: 匿名]

４６６さんの指摘は実に現実的な話で大規模修繕時は本当に居住者の
味方になってくれる一級建築士事務所を入れる事が大事だと思う。
うちの場合は建設会社と住宅設備機器会社、仮設会社の社長等がいたので
管理会社を排除した形で大規模修繕が出来た。
有名ブランドだから安心というのは大きな間違いだ。

[468: 周辺住民さん]

本日午後、当マンション玄関に見知らぬおじさんが。人柄のよさそうな雰囲気がこぼれ出て、こちらも警戒心も忘れオートロックドアを開けると、すぐに名乗られ、用件を言われました。その時の会話です。いやあ驚きましたね。
「私はサニーハイツの理事長のAです」
「えっ、あのメガマンションの理事長さんですか？　なんでまたこちらのマンションに？」
「近々、うちのマンション内に洋食レストランがオープンするんで、その営業活動ですよ」
「えっ、理事長さん自らがPR活動されているんですか？」
「そうなんですよ。新しいお店を繁盛させたいんですよ。よかったらこのチラシ、どこかに置いていただけませんか？」
「理事長さんが自分から動かれるなんてすごいですね。驚いたなあ。いいですよ、いただきます。うちも応援しますよ」

管理組合トップの方が自分のマンションのために汗を流され一生懸命奮闘されている姿に、感激しましたね。このサニーハイツには女帝と言われる古株女性役員がいて、前のレストラン経営者を苛めた、という書き込みがありましたが、目の前のこの、行動力があって包容力も感じられる御方なら、女帝はもちろん４４０世帯という熱海でも随一の巨大マンション組合活動の統制が取れるだろうなと感じた次第。

なお、お店の名前は「熱海みのる亭サニーハイツ店」。みのる亭は熱海の地で５０年を迎える老舗の洋食店です。出前もするそうです。４月２７日オープンとのこと。

そうそうA理事長様、うちのマンションの掲示板にこのチラシを貼ったところ、１時間で１０枚もなくなりましたよ。皆さん出前を頼むそうです。幸先上々じゃないですか。願成功！

[469: 匿名さん]

うちのマンションにもみのる亭のチラシ来てた。
出前しますとデカデカ。
サニーハイツから
金引っ張って出前で食うとは
なかなかですな。

[470: マンション検討中さん]

サニーハイツは、このスレでも熱海クリフサイド、プラザ伊豆山と並びよくレスされる、いわば「カキコの多い古い物件の御三家」ですが、同じ築４０年という古さにしても、私は隣の熱海プラザが気になります。

道路から玄関へのアプローチ風景、２９０世帯というほどほどの世帯数、いまだに中古でも、もちろん１３０平方メートルを超える広さですが、２６００万円もの価値を維持する部屋、駅近で大きな平置き駐車場、大浴場は源泉かけ流し、２年前に２回目の大規模修繕実施・・。損な要素はないですね。

書き込みが私の期待ほどは多くないのは何かあるのでしょうか？
ネガティブな話が何かあれば教えてください。

[471: 周辺住民さん]

熱海プラザは
住民、管理の雰囲気が独特です。
それがいいという人と絶対無理だという人とに別れます。

どういう雰囲気かは
見学したいと言って
小一時間見学したらすぐわかります。

[472: 住まいに詳しい人 [ 60代]]

プラザは、細かいことに気を使いたくない人には向いていませんね。リフォーム業者も作業しにくいマンションの一つと言っていました。

サニーのレストランは、定食屋のように毎日気軽に食事ができると良いのですが、老舗レストランに入って貰えればマンションの価値が上がると勘違いしている人が選んだのでしょうね。また、短命に終わるでしょう。

[473: マンション検討中さん]

４７１，４７２様
ご回答ありがとうございます。

見学すればわかる、と書かれていましたので、多分、管理に関する掲示物が異様に多いのでは？　と読んでいましたが、４７２様の記述で、やっぱり、と納得しました。

ただ私は、理事会＝管理組合や管理会社による厳しい管理は、ある意味賛成です。昨今のマンションモラルの低下は目を覆うばかりですね。ゴミ出し、騒音を筆頭にお風呂での入浴マナーからベランダでの喫煙、布団干し。総会を開催すれど出席者は１割未満・・。

熱海プラザがいまだに資産価値が高いのは、立地のほかに、こうした厳しい管理があるからではないか、とうなずく次第です。

サニーハイツの「みのる亭」は、先短いですか？　プラザに住んだら足しげく通おうと考えていましたが。

してみると、熱海クリフサイドの「ズーズー亭」は、派手さもなく、メニューにも味にも店内雰囲気もこれといった特長もないが、リーゾナブルな価格で定番料理を確実に提供することで、長く生き残っているのか！・・

[474: 匿名さん]

最近、ロイヤルから熱海プラザの大型物件が複数出てますね。
なにかあるのか、そんな時期なのか・・・。

[481: 匿名さん]

「熱海で気軽に食事ができる処と言えば、マックスバリューの上の「初瀬川」とリゾマン内のレストラン、あとはジョナサン等のチェーン店」

熱海のマンション持ちでそんなところで食事する人、
聞いたことないなあ。
安い飯なら渚町あたり行くんじゃないですか。

そもそも、リゾートマンションに通いの人って
昼は魚久のテイクアウトとかうちで食べて、
夜は割烹かイタリアンとか行くし、
定住の人はマックスバリュかなんとか水産で買って家で食べるし、
熱海での安い飯のニーズが少ないんでしょうね。
やすいランチはやめちゃった店多いし。

まあ当然みのる亭を入れて
マンションの人が食いに来るとは思ってないでしょうし、
どうせ出前と観光客でやってくつもりでしょう。
取材が多いみのる亭でマンションのイメージアップというのも
わからんでもないですけどね。

上の投稿の人はサニーハイツバカにしたいだけみたいだから
どうでもいいけど、
なんでマックスバリュとジョナサンみたいな、
熱海でも誰も行かないところ出したんだろうね。

そもそもなんで洋食屋にカツ煮おいてるんだ。
と思ったら
食う人もいるんだね。

[482: 匿名さん]

サニーハイツに興味は無いけど所有してないのに夕食、昼食・・・？
知人にでも借りて宿泊したのでしょうか｛笑｝所有してないのならそこまで批判しなくてもね。
レストランも味が良ければ借りてる場所なんか関係ないですよ。
あとねマックスバリュとかジョナサン・・・安心という意味がよくわかりませんが｛笑｝
家族や知人友人に怒られませんか。私も多忙の為、マンションに長く滞在できませんが行かないですね・・
でも美味い店は沢山ありますよ。石川屋、nagisa、熱海茶屋など釜鶴のてんぷらもいいですよ。
それほど高くないし昔からある店は美味いですよ。
それからマンション自体で金の有る無しはわかりませんよ。うちも東急分譲の別荘を持ってますが流石に老朽化して
昨年、大規模に修繕しましたが亡父との思い出もあり３代に渡って利用してます。
なので伊豆方面では熱海と稲取のマンションと伊豆高原の戸建を利用してますがサニーハイツの所有者も
そこだけとは限りませんよ。軽井沢や富士五湖も入れたら２～３ヶ所くらい所有してる人が
多いですからね。

[484: 匿名さん]

まあ、批判ばかりしてないで安いものでいいですから持って見る事ですよ（笑）
行くのが飽きたようでも新しい発見もありますよ。
レストランのあるリゾートマンションの食べ比べ行脚も面白いかも知れませんよ。
ただオートロックもあるので所有者と行かないと難しいマンションもありますよ。

[485: 匿名さん]

>>483
いや、熱海はリゾートマンション専門の掃除やさんがいますから掃除の心配はないです。伊豆は知らないがw