熱海に買いたい。古い物件はどうですか。 その2

[匿名さん]

1000レスを超えたので、その2でつくりました。
引き続きよろしくお願いします。

前スレ：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/147778/

熱海にマンション、ほしいと考えていますが予算の事も有り、また、駅近は古いが便利な場所に
手ごろな物件が多くあります。古い物件は実際どうでしょうか

[416: 不動産購入勉強中さん]

クリフサイドは、他と比べてどうですか？

[417: 住まいに詳しい人]

クリフは国道から急に下る入り口が気にならなければ問題ありませんが、熱海駅から徒歩ですと、行きはよいよい、帰りは怖いで、駅まで登りの道が続きます。バスは日中は３０分に１本ですが、雨の日などはつらい思いをします。クリフの玄関から国道までの登りも、健脚なら何とも思わないでしょうが、高齢の方には結構きついです。管理人の数はサニーに比べて少ないです。

サニーよりも、リゾートの雰囲気がありますね。値段もそこそこですが、売れ残りは結構高い値が付いています。小さい物件で、600万円程で程度の良いのがあれば、拾っても良いかなってところです。

[418: 不動産購入勉強中さん]

>417
参考になりました。
貴方は非常にお詳しそうだと感じましたので、もう１つ質問させてください。

500万円前後の予算で管理費も負担が軽い（妥当である）おすすめ物件はどこだと思われますか？
利便性＞リゾート気分　で考えていますので、あまり山奥の物件は避けたいと考えています。

[419: 住まいに詳しい人]

>418

経済性で見れば、サニーしかないんですよね。

でも、趣味性のものですので、色々浮気も楽しいですよ。

[420: 匿名さん]

そしてサニーハイツ自演しかいなくなった、、、

[421: 住まいに詳しい人]

サニーが選ばれるのは、今の日本の経済状態が悪いんですよ。

政治と、政治家を選んでいる選挙民と、管理を人任せにする住民が悪いんですよ。

サニーよりも、遊び心があって、優雅に愉しめるマンションに多くの注目が集まる日本になって貰いたいですね。

[422: 匿名さん]

＞＞４１５

マンションの「管理適正化指針」として国交省が制定した大規模修繕時の規定です。
昨年、理事長で都内のマンションの大規模修繕を実行したばかりです。
実は伊豆と軽井沢のマンションで既に経験済みですが。
第三者の期間を入れて工事の適正化を実現しようという仕組みです。
但し、偶々このマンションは仕事は様々ですが経営者ばかりですので
管理会社の代表とも経済団体で知遇の関係ですので問題が有りませんでした。
大規模修繕を経験すればわかると思います。

[423: 住まいに詳しい人]

マンションの「管理適正化指針」にはマンション管理士を用いる旨の記載はありますが、建築士への対応はありません。
建築士は、専ら構造計算をして印を押すのが仕事で、マンションの維持管理に関して善管注意義務はありません。
でたらめ理事・理事長は、早く追い払う必要がありますね。

[424: 住まいに詳しい人]

マンションの管理の適正化の推進に関する法律の総則、第一条

この法律は、土地利用の高度化の進展その他国民の住生活を取り巻く環境の変化に伴い、多数の区分所有者が居住するマンションの重要性が増大していることにかんがみ、

マンション管理士の資格を定め、マンション管理業者の登録制度を実施する等

マンションの管理の適正化を推進するための措置を講ずることにより、

マンションにおける良好な居住環境の確保を図り、もって国民生活の安定向上と国民経済の健全な発展に寄与することを目的とする。

【マンションの管理の適正化の妨害をしている理事長　=> 422 を取り締まるための法律です。】

[425: 匿名さん]

マンション管理士とは別に一級建築士事務所に大規模修繕の実務では
管理することを奨励しています。
マンション管理士は管理会社の社員などが１年を通じての事務方として主に
修繕積立金の適正な管理を行うために始まったものです。
逆に大規模修繕などの建設にかかわる業務では素人です。ですから大規模修繕を請け負う会社に
１級建築士が居れば、そのまま改修工事を請け負わせればいいのですが第三者としての
公平性が保てません。その為、国交省では中立を保つために管理業務としての１級建築士事務所を
入れる事を適正化指針では奨励しています。
その為、大規模修繕の管理業務を専門にしてる１級建築士事務所が多数あります。
昨年の夏に大規模修繕を行ったので間違いはありません。

ご自分も大規模修繕をご経験すればわかるでしょう。
残念ですが現実に経験することが理解をする事ですね。

[426: 匿名さん]

それから教えておきますが
長期修繕計画書を適正化で作成することが義務つけられています。
これは１級建築士が作成する事が義務つけられています。
経験されることが寛容かと思われます。

[427: 住まいに詳しい人]

>>426 またまた、いい加減なことを言っているな。

長期修繕計画作成と修繕積立金算出サービスをマンション管理センターがやっているので、ここに頼めば登録管理組合は1万3千円程度でやってくれる。殆どの管理情報は、マンション管理センターでくれるので、いかさま理事長に騙されることはないよ。

[428: 匿名さん]

ははは、それは管理組合や居住者が管理組合を信用してる場合でしょう。大規模修繕までの
約１５年の間には管理会社を変えたりしていて信用してない管理組合の方が多いんですよ。

ただ１級建築士が作成することと規定があり管理会社が１級建築士事務所を兼業していれば
管理会社が作成することも自由ですよ。どこが作成するかではなくてあくまでも１級建築士が
作成するという規定があるという話をしてるわけですよ・・わかりますか・・？

まあ大規模修繕の計画表は原資となる資金の計画表でもあるので一応の目安ですが
あとから規定ができたので大規模修繕の数年前や直前で急遽、作成してる場合も多いわけです。
現実に大規模修繕に多数関わって来ている建築士事務所の方が実態に即した
計画表を作成してきますよ。

[429: 住まいに詳しい人]

建物診断にしても、小さな建築士事務所が感でやるのは大昔の話。今は診断機器も大幅に進化して、小さな建築士事務所ではとても扱えないレベルになっています。例えばレーザーを使って遠隔診断もありますし、ロボットを使って微細に渡る診断も安い料金でできるようになっていますが、田舎の三流建築事務所では、作業能率が悪くて管理会社におべっか使って仕事を貰うので精一杯です。

[430: 匿名さん]

何だかわけのわからない話ですね。
認識不足も甚だしい。あなたの話は現実に体験した人の話ではない事が良くわかりますよ。
私は所有する１３ヶ所の内２ヶ所がマンションで伊豆と、都内の物件で大規模修繕を
理事と理事長という立場で経験しています。どちらも数社と合同でプレゼンテーションを
させ後日総会で業者を決定しています。
大規模修繕でコンサルで入る会社は建築確認図面も作成してますがコンサル業務のプロで
一級建築士、一級施工技師だけでも数十名で膨大な数の改修実績があり、逆にこれらの
事務所を中立第三者として管理組合で業務委託するわけですから管理会社の影響は受けませんよ。
｛管理会社に丸投げの管理組合は別｝
このような大規模修繕のコンサルは建物診断も含めて専門のプロ集団です。
単なる町場の建築事務所が片手間仕事で手を出してるようなあなたの認識は間違っています。

[431: 住まいに詳しい人]

＞私は所有する１３ヶ所の内２ヶ所がマンションで伊豆と、都内の物件で大規模修繕を
理事と理事長という立場で経験

貴方が管理者たるマンションの住民が気の毒でなりません。理事長が一人で大声を出しているような住戸数の小さいマンションをお持ちなんですね。大規模マンションでは、組合員の中に法律・技術の専門家がおりますし、専門部会を作って充分な検討を重ねています。

[432: 賃貸住まいさん [女性 50代]]

あらぁ
私の知り合いのマンション管理会社って、けっこう管理費高いから
せこいこと考えたくない住人や管理会社の社員が多いの忘れてた。

管理費けちったせいで、管理人の質がおちたりするから
気を付けたほうが良いよ　って聞いたことがある。
古い物件ほど、このあたり精査したほうが良いかもしれませんね。

[433: 匿名]

管理費をけちるような貧民は、リゾートマンションに相応しくありませんな。

[434: 住まいに詳しい人]

管理費を上げても管理人の給与は上がらず、管理会社が吸い取るだけです。

管理費が高い管理会社の管理人の給与と管理費の安い管理会社の管理人の給料は大体同じです。

大規模マンションは総じて管理費が安い上に、管理業務主任者が常駐していることが多いですが、管理費の高い（小規模）マンションでは、研修を受けていない上に、適性化法、区分所有法など全く知らない管理人が殆どで、管理人の質は悪いです。
（レベルの低い管理人のいるマンション名も分かっています）

[435: 住まいに詳しい人]

管理会社を変えるのは、組合員数の１／２、議決件数の１／２の通常決議で、簡単に換えられるのですが、悪い管理会社は組合員全員の理解が必要などと言って理事長を騙しています。

悪い管理会社は、どんどん代えて自滅させましょう。

[436: 匿名さん]

↑
この人の話は田舎のマンションの話でしょう。
都内の高級マンションの現実は低層マンションですよ。松涛とか麻布、神宮前でもね。
こういう場所はタワマンと違い全体の戸数は少ないんですよ。
かと言って管理がいい加減どころかコンシェルジュを常駐させているのは意外と規模の小さい
マンションの方が多いですよ。要するに管理費が高い安いは戸数の規模の問題ではなく
そのマンションの分譲価格などに関係してる場合が総じて多い。
タワマンなどは事実上の税制の優遇｛見直される予定｝がある為に現実より高価格に設定されている。
本当に高級なのは建蔽率、容積率に制約を受ける高級住宅地の低層マンションですよ。
見てきたようなうそを言うのはやめましょうよ。

それに住まいに詳しい人さんは育ちが悪いのか、世の中に不満だらけの生活をしてるからなのか
前スレを見ると中傷スレばかりで性格悪いですね。もしかしてリバースモーゲージの師匠ですか｛笑｝
必死な感じが恥ずかしいですよ・・・

[437: 匿名さん]

管理費は基本的に世帯規模と建物の設備。
当然、戸数が多く、設備が少ない方が安価です。これは当然の事。
また管理会社も管理委託業務を受注するためにシノギを削るところです。
同じ内容で約半分に管理費がなる場合もありますが新築分譲時にこれらの利権が
付帯している事が多く、どこでも別の管理会社に変更すると安くなる物です。
また管理会社は名目の管理費を安くしてその中から修繕積立金に繰り入れる場合があります。
その場合は管理会社の一番ほしい大規模修繕を見据えての話で管理会社の推薦業者に工事を
頼まないと可哀想な気がしますがそれまでの管理会社の誠実さを見据えての話です。
一般的に管理会社は子飼いの会社に約３割のキックバックを要求していますが中には担当が
自ら業者を抱えていて理事長を抱きこみ｛通常は理事長の管理費、修繕積立金分の代替など｝
大規模修繕などを受注できる働き掛けをする。
しっかりした修繕委員会等｛しかも総会などで地位を認証し理事会と同等以上の権利を付与する
必要がある｝の組織が機能していないと結果的に管理会社に使い込まれてしまう。
ただ普通のサラリーマンが多いようなマンションの方が委任状が多く、経営者が多いような
高級マンションの方が管理会社主導のいい加減な管理は通用してないようです。
規模によりいい加減だとかいい加減じゃないとかはあまり関係ありません。
所有者の意識の問題が大きいでしょう。

[438: 住まいに詳しい人]

＞要するに管理費が高い安いは戸数の規模の問題ではなく そのマンションの分譲価格などに関係してる場合が

ど素人か、大うそつきには間違いないですね。

ここは熱海のマンションのスレじゃなかったですかね？

千代田区三番町のマンションにも長らく暮らしていましたが、高級マンションはそれなりのものがあります。
問題が多いのは、熱海の古いマンションに巣食っている悪い管理会社ですね。
住民の管理意識も乏しい中で、騙し、騙し続けて暴利を貪っている管理会社が淘汰される時代になったのです。

これを商売にするつもりで、来年あたりから、熱海に事務所を開設し、行政とも連携を取りながら、悪質業者を撲滅するビジネスを始める予定です。

[439: 匿名さん]

↑
上スレの師匠でしょう。

管理会社は普段の修繕から大規模修繕まで基本的に通常の管理では利益が出ないんですよ。
だから通常のメンテ業務でもキックバックを要求する、これはどこの管理会社も同じスタンスですよ。
逆に言えばマンションの居住者に建築、建設に詳しい人がいると管理会社の野望は挫かれてしまう
わけです。
管理費の根拠はマンションの規模と設備、それにより金額が決まるのですが高級住宅地に
ある物件の方が高い傾向があります。所有者に違和感がないからでしょう。
昔、ワンルームマンションが登場し、サラリーマンが節税で奔走した業者｛現在は税制が変わり
節税ができない仕組みになり業者は殆ど倒産した｝でマルコーとか杉山商事などは
利回りを良くする為に５階を上限としてエレベーターの無いワンルーム｛修繕積立金が安い｝を
中心に分譲していた。要するにエレベーターが無いだけでも維持費の削減が図れる。
管理費、維持費はそれだけでも変わってしまうわけです。

あなたが言う居住者を食い物にする管理会社の淘汰には当分時間が掛かると思いますよ。
何故なら管理会社の儲けは曖昧な修繕に伴う部分にしか利益が無いからです。

自分の勤務していた大手不動産会社でも管理会社は分譲に伴う不可欠な会社ではありますが
単体で大きく利益を出すのは難しいわけです。

あなたの場合は実践が伴っていないようです。業界の改革を考えるのは良い事だと思いますが
前スレを読むと検討違いでの批判が多すぎる事が顕著です。荒らし目的であればそれでいいですが
口うるさい素人の域を超えていません。スレ投稿時には熟考が必要でしょ。

うそと言うのはあなたの知識が欠けているからです。批判ばかりでなく実践の経験を
積み重ねる事でしょう。維持に悪い批判ばかりはあなたのお里が知れてしまいますよ｛笑｝

[440: 匿名さん]

４３８さん

散々投稿者に下品な批判を繰り返しておいて

こうなると「熱海のマンションのスレでしょ」は笑わせますよ。

あなたは本当にリゾマンの一つも保有してるのですかね・・・？

保有もしてないのに批判だけしてる・・そんなニオイがしますよ（笑）

[441: 買いたいけど買えない人]

賃貸マンションとして人気があるのは、どんな物件でしょうか？
これもやっぱりサニーハイツとか熱海プラザとかでしょうか？
駅から近いってことで、咲見町ハイツあたりは価格も手頃で良さそうに思えますが、どうでしょうか

[442: 住まいに詳しい人]

管理人には、区分所有法と、管理の維持の推進に関する法律の一部でも研修して置くのがまともな管理会社ですね。
従業者証明書さえ持っていない管理人がいるのには驚かされます。

現在、熱海には下多賀に去年できた事務所が１つあるだけで、管理組合を補助する仕事をしているところはありません。

管理会社は、管理組合から銭を吸い上げることで儲けを出している会社ですので、管理会社の儲けを減らすことが即、管理組合の利益になります。今後、大した仕事もしないで儲けることばかりを考えている管理会社はどんどん淘汰されるでしょう。

[443: 住まいに詳しい人]

ついでに、エレベータの保守会社の変更もするべきでしょう。三菱、日立、東芝は、今ではこの部門では、斜陽産業の会社です。部品の共通化が進んで、どのエレベーター会社でも保守できる時代ですので、単純に見積りを取って高い会社を蹴ればそれでOKです。

余程、一日中絶え間なくエレベーターが動いているマンションは別として、殆ど動いている時間が無いようなエレベーターは、POFで充分です。

フルメンテ契約にして、更に大幅なリニューアルを依頼するのは、こうした古い大手のコスパの悪いメンテ会社の腹を膨らせるだけです。

エレベーターの管理費用を１／３にして、更に管理状況を良くした例があります。数社の見積もりを取って、安いところに決めても問題はありません。保守会社の儲けの大きいところに依頼するか、ギリギリで商売している所に頼むかの違いだけで、内容は同じです。

[444: 住まいに詳しい人]

一番の問題は、色々な機器の保守を管理会社任せにしておくと、キックバック＝バックマージンの大きなメンテナンス会社に、管理会社がメンテを依頼するってことです。

例えばエレベータの保守会社に年間30万円で下請けさせて、管理組合への請求額を100万円にするようなものです。このようなことが普通に行われているのが実情です。管理会社はボロ儲けが基本ですので、適正化法、適正化指針、区分所有法などを全く知らない理事長は、ボラれ、ボラれ、馬鹿にされまくっているのです。

[445: 匿名]

管理基礎セミナーのコピペを延々貼り付けて何がしたいんだろう･･　
ここはそんな講釈垂れ流して悦に入るスレではありませんよ。

[446: 住まいに詳しい人]

１５年ほど前にできた「適正化法」を古いマンションの住民・理事長は殆ど知らないことが多くて、管理組合及び住民は知らず知らずに大損しているのが実情です。

丁度、アコムなどが高利で利息の取りすぎをしていたのと同じで、管理会社は見えない形で管理費の取り過ぎを行って来たのです。

過払い金の取り戻しで手数料を稼ぐ事業を計画していますので、古いマンションをお持ちの方と、古いマンションを検討している方に啓蒙活動中です。

[447: 匿名さん]

ここの書き込みを見た(？)プラザ伊豆山の所有者がいたかどうかわからないけど、
大量の売りが出てますね

[448: 住まいに詳しい人]

国交省が次のターゲットとしているのは、機能しない理事会と管理者を肩代わりする組織ですね。

現状は、利益相反する管理会社の誘導で理事会運営が行われていますので、管理組合はどんどんお金が足らなくなってきます。体の中にサナダムシが棲息しているようなものですからね。

[449: 住まいに詳しい人]

国交省の行政処分を受けた違反管理業者例：

平成27年12月21日：三菱地所丸紅住宅サービス株式会社
平成27年10月22日：生和アメニティ株式会社
平成27年8月6日：鹿島建物総合管理株式会社
平成27年4月14日：大阪ガスコミュニティライフ株式会社
平成27年3月25日：名鉄不動産株式会社

まだまだ、沢山ありますが、処分の対象となったのは、社員の管理費・修繕費の着服が一番多いのです。

手口は殆ど同じで、管理委託契約の条項で預貯金の管理を管理会社が勝手に操作できるようにしておいて、
他に知れると具合が悪いので、管理委託契約書を管理組合員に配布しないのです。

これで、印鑑と通帳を理事長から預かり、修繕費を勝手に引き出せるようにしているので、管理会社の社員
が管理している複数のマンションの口座から預貯金を勝手に引き出すと言う事故が発生しています。
手口として、保管口座と収納口座の他に、資産の分別管理を無視して管理保管口座などと言うものを作って
管理会社が自由に金を引き出せるようにしているものもあります。

数十万円単位の修理費は、緊急を要するなどの名目で、管理会社が勝手に口座から何回も金を引き出していますので
管理組合はどんどん貧乏になってゆきます。大手の管理会社では、マンションの管理の適正化法のできる前から
やっていた手口ですので、適正化法ができた後も同じことをやり続けている所が結構あって、行政処分が絶えない
のです。

行政処分を受けても、「社員に徹底します」のような書面を提出して、実際には全く同じ手口を繰り返している
管理会社が多いのです。それで、専門家を組み入れる条項のある新しい標準管理規約ができる訳です。

但し、管理組合が知らなければ、善管注意義務など全く無視して悪辣管理を続ける訳です。

そこで商売案がある訳です。

[450: 住まいに詳しい人]

平成27年12月21日：三菱地所丸紅住宅サービス株式会社
平成27年8月6日：鹿島建物総合管理株式会社

こう言う大手が悪の塊のような管理をしているってのが良く分かります。
独立系では、まじめに商売をやっていないと、生き残れませんからね。

確か、三菱地所丸紅住宅サービス株式会社のフロントの池内って関西弁の男がいましたが、これが悪の手先の感じがしました。

[451: 匿名さん [男性 40代]]

個人の憂さ晴らしですか。ご自身で抹消の申請をして下さい。

[452: 住まいに詳しい人]

国交省の行政処分の記録がわからなくなるように、三菱地所丸紅住宅サービス株式会社は、社名変更を目論見ているようですね。会社が、管理組合の金をそっと抜き出す手口を社員が真似て、管理組合の複数の口座から、着服したんですね。

管理会社が悪なので、社員も悪に染まったと言うのが実情でしょう。こう言う大手管理会社は、早く淘汰されると良いですね。

[453: 匿名さん]

住まいに詳しいかどうかは知らないが、
雰囲気を読めない人、に改名してほしいね。

[454: 住まいに詳しい人]

国交省が３月１４日に新しい指針と標準管理規約を示しましたね。

雰囲気を読めないで管理組合にいい加減な規約改正を勧める管理会社のフロントは、斬首ですね。

[455: 住まいに詳しい人]

大手管理会社の担当者も標準管理規約のことを知らないか、知っていての事か、

　　　　「標準なので管理組合毎に自由に規約は作れます」と

管理組合に堂々と説明していた。アホな組合員は真面目な顔で納得していた。

[456: 住まいに詳しい人]

大手管理会社って；
三菱地所丸紅住宅サービスのこと

担当者って；
池内って大阪弁の男

屑だな。

[457: 住まいに詳しくない人]

このスレは、変な書き込みがあり過ぎて嫌ですね。

[458: 住まいに詳しい人]

3月決算の管理組合も多いので、5月にかけて総会日程が目白押し。

面白いのは、議決権数が足りない管理組合が結構あって、決算の承認が得られない。

これを管理会社の担当者が、どう誤魔化しているかを観察すると面白い。

特別決議の事案がある時は、3/4よりちょっとだけ多い議決権数になるように
予め計算しておいて、実際の議決権行使書は総会には持ち込まないで、ごまかす。

管理組合がしっかりしていない所を担当している管理会社の担当者は、殆ど詐欺師。

[459: 住まいに詳しい人]

>457
名指しで晒されても、名誉毀損とか、信用毀損罪で告訴できないのは、事実を認めているってことですね　^^;。

[460: 匿名さん]

>>459
管理会社に恨みでもあるのですか、綺麗な書き込みをされたら如何ですか。

[461: 住まいに詳しい人]

>>460
管理会社に恨みなどありません。遵法精神だけですよ。悪がはびこる社会を抹殺したいだけです。
あなたの書込みは反吐の出るレベルです。

[462: 住まいに詳しい人]

とにかく、

三菱地所丸紅住宅サービス　という会社を管理会社として選択すると危険が一杯ということと、

特に、その会社の、池内と言う大阪弁の男が担当になったなら、管理組合は最悪を覚悟しなければならないってことですね。

[463: 住まいに詳しい人]

社名も変えることだし、そろそろ、解放してあげようと思っても、総会で管理委託契約について一言も触れないし、宅建士にも、新規入居者にも管理受託契約の写しを渡さないで隠す体質の会社(適正化法72,73条違反)だから、いつまでも晒したくなる。

さあて、次は「東急コミュニティー」の管理受託契約のチェックだ。ここも、管理人が管理費の使い込みをやっていた。

[464: 匿名]

とにかく管理会社は大規模修繕をはじめとするメンテで儲けるしかない。

ＩＨＩ運搬機｛油圧駐車場の会社｝に聞いたらどこも３割はキックバックを

要求してくるらしい。

どこも最初は大規模修繕受注狙いで担当をまわして来る。

だから管理会社はどこも同じだし替えても２～３年のみ真面目にやる。

[465: 住まいに詳しい人]

新しい適正化法の標準管理規約に則って、マンション管理士と、建築士で管理者と理事を任せておくのは、最初は上手く行くと思う。マンション管理士が腐れば、行き場が無いかな。