熱海に買いたい。古い物件はどうですか。 その2

[匿名さん]

1000レスを超えたので、その2でつくりました。
引き続きよろしくお願いします。

前スレ：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/147778/

熱海にマンション、ほしいと考えていますが予算の事も有り、また、駅近は古いが便利な場所に
手ごろな物件が多くあります。古い物件は実際どうでしょうか

[41: 匿名さん]

事故物件かどうかは、大島てるのホームページに詳しく出ていますよ。

[42: 匿名さん]

No.38さん

東急が価格維持のため買い取っている、と言うことは、熱海で東急が新規分譲を考えているということでしょうか？
熱海駅前のタワーマンションは、販売が遅れているようだし、熱海エリアのマンション事情はどうなっていくのでしょうか？
それにしても、温泉が使えなくなってしまっているマンション（No.35さん）は酷いですね。
温泉設備に不備があって、それがきちんと対応されていないとのことですが、ここのマンションの管理会社は何をしているのでしょうか？

[43: 匿名]

新規分譲を考えていなかったとしても会社のイメージダウンを避けたい意思も
ありますし、悪評で売り物が増加すれば仲介が難しくなる。
例えば、都内のタワマンでも都下では開発法を利用して駅至近に建設する場合が多い。
開発法は周辺整備の為に税金を使える法律でデベからの意向で国交省が作りました。
特別区に指定して容積率の大幅緩和を行政が認め高さを稼げるように法改正するわけです。
タワマンは言うまでもないですが上層階は商売になる。ようするに個人では１０階しか
認められない建築確認がデベがやると１５階でＯＫになるわけです。
その代わり、北向きの中層から下はまるで売れない。ゼネコンにここを買い取らせるのが
建設請負の条件になる。都下ではこの部分を売り切ることが不可能。ゼネコンは買取して
別会社を通じて賃貸にまわします。通常の２倍近い、販売価格で分譲するので売れない北向きだけ
相場価格で分譲するわけにはいかない。この場合の買取もゼネは工事を受注したい、デベは完売の
事実を作りたいというお互いの利益の為という事です。

[44: 匿名さん [ 40代]]

マンションは立地が大事ですよ、古くても管理がしっかりしていれば、流通しますから、検討に値する価値があると思います。

[45: 匿名 [ 40代]]

ビラ自然郷の購入を検討しています。
殺人が検索ワードに出てくるので気にかかるのですが、環境などはどうなのでしょうか？
ご存知の方がいらっしゃいましたらお願いします。

[46: 匿名さん]

それはビラ南熱海でしょ。子供の虐待死ですよね。
ビラ自然郷は値段で考えたら築４１年ですが眺望はいいですよ。
管理費等で約３６万、固定資産税が約７万、別荘税が約５万程度か掛かります。
築年数が古いので大規模修繕の履歴や修繕積立金の総額等は
調べた方がいいでしょう。後、車が無いと不便です。

[47: 匿名 [ 40代]]

>>46
遅くなりましたが情報ありがとうございました。
殺人は別のマンションだったのですね。
確かにかなり傾斜がきつい場所のようでした。
検討してみます。

[48: 匿名さん]

不動産会社から売却物件募集のハガキやチラシが
良く入りますが、
熱海の有名不動産会社より
”景気が良い今が売り時です”って葉書が舞い込みました。
買い手には今が買い時ですって言ってるのだろうか？

売却勧誘のハガキは無差別、リゾマンを買ったばかりの人にも
行っている筈。
出来るだけ多く売却案件を囲んでおきたいのでしょうが
全く無神経ですね。

[49: 匿名さん [男性 50代]]

売却物件募集は、業者の仕事ですから、勘弁してあげましょう。

[50: 匿名さん]

去年くらいから、
熱海周辺も急激に（まともな）物件は動いていますので、
不動産屋も書き入れ時ですね。
買った人が買い増す話も聞きますし。

まあ、無神経というより
当然の商活動のような気がしますがね。

[51: 匿名さん]

まあ、そうですよね。
相手が何人だろうと売るのが商売です。

[52: 匿名さん]

「囲い込み」が非常に大きな問題となっています。
囲い込み問題とは、お客さんから売却依頼を受けた物件を自社で抱え込み他社には
紹介しないという問題です。


大手不動産会社にも悪例が多いようです。
昨日のテレビ東京WBSでも詳しく報道していましたね。

[53: 購入経験者さん]

パークセレノの売り物！急に増えてますが、理由分かる人居ますか?

[54: 匿名さん]

そういえばそうですね。

[55: 購入検討中さん]

東京からですが、熱海のリゾマンを検討しています。
熱海パサニアクラブは、いろいろ噂がありますが、景色が良いので惹かれます。
現状をご存知の方がいらっしゃいましたらよろしくお願い致します。

[56: 匿名さん [男性 50代]]

サニーハイツが大規模修繕中で、もう少しで完了するのではないでしょうか。
手頃で検討していますが、実際はどうなんでしょうか。

[57: 購入経験者]

>>56
古い割には中は住みやすいです、中のレストランも熱海市内より安く品数も有ります

[58: 周辺住民さん]

>>57
サニーハイツ内の食堂いいですね。
味云々の上見ればキリないですけど、あそこはリーズナブルなお値段の割りにそこそこおいしい。

(料理写真参考)
http://tabelog.com/shizuoka/A2205/A220502/22025400/

[59: 匿名さん]

古くてもまじめ維持管理に力を入れているマンションがありますね。
サニーハイツもその一つだと思います。
古くても清潔感があり気持ちのいものですよ。

[60: 匿名さん [男性]]

サニーハイツにレストランがあるのは知っていましたが、行ったことがありません。
今度、機会があれば行って見ます。

[61: 匿名さん [男性]]

そういえば、サニーハイツが綺麗になりましたね。　大規模修繕を行ったから当然でしょうが・・・

[62: 匿名さん]

清潔感の有る古いマンションも悪くないですよね。懐かしいような感じがするし
立地条件もいいですしね。金額を問わず維持することは大変ですが予約が必要無いので
思いたった時、時間の余裕が急に出来た時にいつでも訪れることが出来るので所有する意味は大きい
ですね。同じところで飽きないかと言われますが町というのも奥が深いし変化します。
何十年も通うと懐かしい土地に戻るような気もします。
別スレの１０室を１０００人に売りつけるような怪しい会社の会員権を購入して何年も予約が取れず
やきもきするようなら例えバリバリの新築といかなくても管理のよい古いマンションでも
購入して自由に楽しんだ方が有意義でしょう。

[63: 匿名さん]

賛成。

[64: 購入経験者さん [男性 50代]]

サニーハイツ大規模修繕そろそろ終わってましたね。室内外プール２つとも水張ってるので、雨でも楽しめます。

[65: 匿名さん]

サニーハイツとクリフサイドがいい場所にありますね。
どちらも設備が充実してるし管理が良さそう。また総戸数の割りに
売り物が少ないですね。皆さん愛着があるので手放さないのでしょう。

[66: 匿名さん]

どちらも古いけど大規模で管理も良いと思います。
駅からも徒歩圏ですしどちらも人気あると思います。
クリフのほうが広い部屋が多いのでその分お値段もサニーよりややお高いようです。

[67: 匿名さん]

熱海サニーハイツを数年前買いました
駅から徒歩圏、室内外プールあり、レストランあり、コインランドリーあり、源泉掛け流し温泉大浴場あり、卓球室その他娯楽設備あり、ゲストルームあり、
大規模マンションで管理費が割安、場所が良く花火大会も海も一望、などが魅力ですが、
やはり築40年が気になっていました。

たまたま素晴らしい眺望の角部屋が売りに出たため即決しました。
相場の倍でしたがフルリフォームしても築浅の豪華リゾートマンションよりははるかに安くすみました。
思い通りの間取りとインテリアで見違えるようです。

子供達や孫が10年使えれば良し、と思い古さは目をつぶることにしました。

いざ使ってみるとマイナスポイントと思っていた古さが
意外に長所でもあると感じています。

まず積み重ねられた管理実績があり安心です。
大規模改修工事履歴や今後の長期修繕計画がきちんとしています。
数十年管理してきたノウハウが蓄積され、業者選定から住民への連絡まで非常に公正かつスムーズです。
管理費滞納なども段階を経て法的手段で請求、逃げ得は許しません。

そして住民コミュニティーが成熟しています。
駅から近いので定住者が多く、オーナーも数世代経た方が多いためか
花火大会の日でも落ち着いています。
長い年月で培われたいい意味でのムラ社会があり、
皆さん親切で住民同士の挨拶などのマナー、住民と管理会社職員とのコミュニケーションが良好です。
親切で世話役のような職員さんは勤務時間こそ日勤ですが
夜間も一人は当直していらっしゃるため心強いです。
住民は住み心地を良くしようという意識が高いため
マナー違反は許すまじ、という雰囲気で
少しでも不具合があるとすぐに管理職員に話が行くため
大浴場はじめ共用部分の掃除はピカピカ
ゴミ捨て場の整理整頓もきちんとされています。
先日大浴場でシャワーの不具合があったときも
定住者の方がすぐに職員の方に連絡してくださり、これまたすぐに職員さんがいらして対応してくれました。
こういう世話焼きの方の存在はマンションの質の維持に必要だしありがたいです。

当然理事会活動などもしっかりしており、
管理会社に対する意見や要望、理事メンバー決定法、
敷地内の樹木枝払い、駐車場料金の見直し、出入り口セキュリティー強化、
住民からのクレーム、改修業者との打ち合わせ内容など
活発に意見が出され、年に数回議事録として送られてきます。

定住者も理事会も年配の方中心ですので豪華なリゾートマンションの雰囲気に改修とはなりませんが
清潔で安心感のある懐かしい雰囲気のマンションです。

電気容量が40アンペアで変えられず
床暖房と電子レンジを使うとブレーカーが落ちるのが難点ですが
非常にいい買い物をしたと気に入っております

築浅の豪華リゾートマンションの雰囲気も捨てがたいですが
外国人の投機対象になったり、法人所有でマナーの悪い人が多くなったり、
管理体制がトラブル続きといったリスクは
古いマンションには少ないと思います。

転売には向かないかもしれませんが賃貸には出せるでしょうし、値段も手頃でおすすめです。

[68: 匿名さん]

そういう利点があると思います。
住民と管理会社のつながりが長い間に熟成してますからね。
新しいマンションは作り上げていくまでの時間がかかります。
サニーハイツは源泉かけ流しですよね。ろ過加温方式に比べると
清潔で価値があります。

[69: 購入検討中さん [男性 60代]]

エレベーターから部屋までの通路の感じとかでは、熱海のマンションの中では貧乏臭い感じが否めませんが、そのグレードの中では良いほうと思います。

[70: 匿名さん [男性 50代]]

リゾマンの温泉ですが、源泉井戸を保有しているところもありますが、温泉権の口数を何口保有しているかで、
温泉量と料金に差があるそうですが、サニーハイツは温泉口数を多く保有しているので、源泉掛け流しが安く
できると聞きました。
口数が少ないと、温泉量の制限があるし、料金も割高になるそうです。

[71: 匿名さん]

古い物件はどうしても華やかなセレブ感とは無縁ですね。
エントランスからリゾート感を求める人には不向きだと思います。
自分の部屋だけピカピカにリフォームして
絶景を眺めて過ごせれば満足
貧乏臭くても設備が充実していた方が良いという人向きです。

リゾートマンションというよりは
古いけど設備がいろいろある公共施設のような感じです。
住んでいる人の愛着が感じられ職員さんが身近で
学校の校舎のような懐かしい雰囲気です

セレブ感が少ない分
自慢たらしくなく気軽に友達を呼べる一面も

温泉と海があって交通も便利
でも古くて貧乏臭くてリゾート感がない・・・
ってまさに熱海の町そのもののような物件です

[72: 匿名さん]

サニーハイツは源泉をいくつか保有しているので掛け流しです
湧出温度が高く加水してますから正確には100パーセント掛け流しとは言えないかもしれませんが
毎日お湯を抜いて掃除しお湯を入れ替えています
最近熱海の温泉の湧出量に変化があり
出が少なくなったところに
余っている温泉を売る話も出ていました
価格が折り合わず契約にいたらなかったようです

[73: 匿名さん]

定住にはいいかもしれんが部屋がちと狭いな。
月1程度の利用なら、東急の熱海伊豆山あたりのほうが豪華でリゾートらしくてよいかもしれん。
将来的なリスクも低いだろう。転売に向かないというのはちと厳しい。

[74: 匿名さん]

東急ハーベストクラブの
熱海伊豆山は、最高の立地、最高の温泉配置
良いレストランですが、
部屋が格安のホテル風ですので、
部屋にいると急激にリゾート気分が興ざめします、、、、、

[75: 匿名さん]

>>74
HPでみたけど、熱海伊豆山の部屋はなかなかよくみえるよ。VIALAなら露天風呂付きだし。
一方、ひまわりHPでサニーハイツの部屋も見たが、どうみても安アパートにしかみえないんだが。。。

[76: 匿名さん]

74です。

ハーベスト伊豆山は、
利用されるとすぐわかりますが、
部屋の質感がダメですねえ。
調度品や家具を切り詰めた感じです。
公共施設っぽいといいますか。
VIALAはさすがの値段なりですが
（ちょっと見学しただけなので詳しくは？）
売り止めですよね。

こんなこと言わずもがなですが、
サニーハイツレベルのマンションでは、
リフォームの手のかけ方によって
まったく部屋の感じが違います。
何のリフォームをしていない部屋は
安アパートどころか
お化け屋敷ですよ。
100万円くらいかけると
結構格好がつきますが、
ほんとうに良いなあと思う部屋は
水回りなど全直し、床も直しなので
300～500万くらいかけていると思います。
直している部屋は
そこそこ高い値をつけていますね。

[77: 匿名さん]

しかし、なんせ狭い!

[78: 匿名さん]

熱海の景色はどのマンションが良いでしょうか
沢山内見しましたが
豪華なリゾートマンションでも
眺めがいまいちという物件が多い印象です
リゾートらしい海一望の景色、花火大会がよく見える物件というのはなかなかありませんでした

パサニアや来宮の上の方は熱海市街の向こうに海が見える感じで物足りません
熱海市街や商店街近くのマンションは市街地越しの海
熱海の街並はきれいとは言いがたく、多くのビルは海側を向いているため
マンションからの眺めはビルの裏側といいますか非常階段ばかりでした
また前方に建つ物により花火が見えなくなる心配がありました

海岸沿いのマンションはそれこそ遮る物無く一面の海ですが
国道がうるさいしビーチは堤防があっていまいちリゾートっぽくありません
熱海港が近い方はスナック街が丸見えでいただけない雰囲気です

ほどよく海が近い熱海駅と海の中間あたりがベストビューだったのだろうなと思います
昔の旅館がこの辺りに集中していますよね
無計画にマンション開発し、一番良い景色を見えなくしてしまった結果
客足が途絶え熱海の衰退をまねいたのですから皮肉なものです

[80: 匿名さん]

なんのことかわかりません
熱海のマンションについて沢山内見した感想を率直に述べただけなのですが
何か気に障ったのでしょうか？
熱海に不動産を持つかどうかというテーマなので
批判的な意見も述べました

[81: 匿名さん]

どのマンションも高層階や角部屋など眺めの良い部屋と
花火も海も見えない部屋があると思います

駅近で築浅、設備も管理も住民も良く、部屋も眺望も素晴らしい物件もあるのでしょう
そういう物件はなかなか売りに出ないのでしょうね
出たとしてもネットに出回る前に決まってしまい
ネットで見て週末内見に行くペースではゲットできないのかも

[82: 匿名さん]

>駅近で築浅、設備も管理も住民も良く、部屋も眺望も素晴らしい物件もあるのでしょう

是非知りたい。
詳しい方、よろしく。

[83: 匿名さん]

アデニウムオーシャンスイートは駅近で築浅、高台から海を見下ろす眺めですね
設備は大浴場、露天風呂、貸切風呂
築浅リゾートマンションのスタンダードな設備です
管理や住民はどうでしょうか
どなたか情報ありますか

[84: 匿名さん]

８０さんは低層マンションの物件を都心にお持ちだそうですが
ご苦労されましたね。リバースモーゲージを利用との事。
旧軽井沢は広い所をお持ちだそうですが伊豆はどうでしょうか？

[85: 匿名さん]

おかしな思い込みで絡むのはやめてください
どなたと勘違いされているのか知りませんが
ここは熱海のマンションについて情報交換する場所でしょう

[86: 匿名さん]

>>83
ありがとう。
12階81平4880万が売り出し中のようだけど、良さそうだね。
眺望、間取りは希望してたのに近い。
ちょっと高いけどゴクレタワーよりは安いな。。。

[87: 匿名さん]

どういたしまして
築９年なら管理も住民も安定してそうですね

とにかくまめに現地に内見に通っていると
ネットに出回る前の売り出し情報などもいち早く教えてもらえます
また売り主さんによってはネットに載せたがらない方もいるので
現地の業者さんにしか教えてもらえない物件もあります

[88: 物件比較中さん [男性 60代]]

不動産は好きで都心の小さいマンションを３０戸くらい売買しましたが、そのノウハウが熱海でも活かせそうです。マンションに一歩踏み入れたときの感覚で買いか、そうでないかピンときます。景色の点では海光町あたりでは東向き、熱海港に近づいたら南向きが良さそうですが、南向きで景色の良い物件の方がカラッとして気持ち良いですね。東向きの部屋は湿度が高いせいか、ちょっと暗めの雰囲気です。値落ちのしない物件は駅近くに限ります。使わなくなっても賃貸ですぐに客がついて、実質利回り5%以上の物件なら申し分ありません。

[89: 匿名さん]

うらやましいお立場です
賃貸の需要が見込めるのも熱海ならではですね
値段を下げても買い手がいない別荘やリゾートマンションが全国にあふれるなか
築４０年のマンションが購入物件比較対象として話題に上ること自体
よく考えたらすごいことです
なんだかんだ言って熱海の人気は別格だと思います

[90: 匿名さん]

東向きの真鶴半島方面の景色は緑と海で癒されます
確かにやや暗い印象なのと花火が見えないのが残念ですが
夏の暑い時期に日陰のバルコニーでくつろげますよ