熱海に買いたい。古い物件はどうですか。 その2

[匿名さん]

1000レスを超えたので、その2でつくりました。
引き続きよろしくお願いします。

前スレ：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/147778/

熱海にマンション、ほしいと考えていますが予算の事も有り、また、駅近は古いが便利な場所に
手ごろな物件が多くあります。古い物件は実際どうでしょうか

[396: 住まいに詳しい人]

修繕積み立てに関しては、額よりも、周到な修繕計画ができているか否かが大事です。理事長が技術に疎い場合は、エレベータの制御盤のリレーの状態（今は殆ど半導体リレーですが）とか、シューの状態、コンクリートの状態、水周り設備の状態など、どのようなスパンで効率的に修繕して行くなど判らず、業者の言うがままになっているのが実情でしょう。結局はきちんとやっているつもりで、散財させられるケースが多々あります。

[397: 居住中さん]

引き続き＠プラザ伊豆山居住中です。

管理ですが、
季節の花が飾られていたり、
風呂や廊下の入念な掃除など、
問題はまったくありません。
修繕積立金は審議中です。

一度、一階のレストランへお越しになり、
（外部利用可）
中をご覧になると良いと思いますよ。
設備を（経年変化も）実感した方がいいと思います。
レストランには居住中の
雰囲気のいい年配の方がよくいらっしゃいます。
夕ごはんも
レストランに頼んで持ち帰りしている方がいますよ。
（管理人さんはいい人なので、
　趣旨を言えば内見させてくれます）

階段がキツイという方は、
エレベーター停止階がいいと思います。

[398: 住まいに詳しい人]

プラザ伊豆山は、現在5つほどの売り物が出ているようです。600万円台にしないと、中々買い手はつかないでしょう。
それに、広い部屋と狭い部屋で売買代金がさほど変わらないのは、やはり維持費が気になる方が多いからですね。
すぐに買い手が付くのは、やはり駅近の物件です。駅から離れるにつれて買い手の付かない物件がたくさん出てきます。

[399: 物件比較中さん]

プラザ伊豆山は売り物件が増えているようですね
私が調べた限りでは10部屋ほどありました
居住しながら売却登録もしている流れですね
（そうすることで別荘税がかからない？）

どんなに設備が最新でも、住人や管理が悪ければ居心地が良いとは言えませんよね
その意味では成熟した良いマンションのようで、嬉しく思います
徒歩圏ではないために、車を所有している方々が購入対象となるようで、
買い手がつきにくい要因のひとつなのかもしれませんね

維持費を考えると間取り面積で売買価格が変わらないというのはごもっともですね
サニーハイツなどは都内への通勤者も利用することがあり、値頃な部屋はすぐに売れてしまうそうで
生活スタイルの変化に伴っての売却・賃貸にも容易に対応できそうですね


プラザ伊豆山居住中さんにお聞きしたいのですが、修繕積立金は審議中というと、
先頃の防水工事や外壁塗装工事によって、修繕計画に狂いが生じていたりするのでしょうか
先々には値上げも検討されているのでしょうか
維持費が高くなると売却時に買い手がつきにくくなり、いろいろと難しいところですね

[400: 居住中さん]

＊プラザ伊豆山（もちろんサニーハイツも）などは
　適正価格だとすぐ売れてしまいます。
　（私見ですが、プラザやサニーハイツは
　　40平米500万～600万くらいが適正だと思います
　　それ以上で出している人はハナから売る気がない。
　　1～2年前に300万で出したら数日で売れたそうです）

＊プラザ伊豆山、駐車場タダなので車の人が多いですが、
　バス利用者も多いですね。

＊修繕積立金は将来の不足予想に対応し先に
　一割程度、上げておくという提案です。
　そんなけちなこと言わず、良いマンションなんだから、
　資産価値維持のために何十万か一括徴収にしたほうが、
　と提案している人もいます。
　なかなか今の理事陣は気骨があり、
　前向きで助かっています。
　顧問弁護士も成果をあげていますね。
（何の成果かは、不動産屋さんで教えてくれます、多分）

＊プラザ伊豆山が何年か前にやった大規模修繕を
　去年サニーハイツがやったはずですね。

実は私もサニーハイツを検討したのですが、
＊完全なワンルームが多い。
＊部屋によって眺望が全く違いすぎ、
　良い眺望の部屋は割高。
＊内見した時の外廊下に不安を感じた。
＊「えにし」の件
などで見送りました。
まあ、人によって感じ方は違うので
内見してください。
サニーハイツは大規模修繕の前は
大量に売り物がでていましたが、
今はガンガン売れているそうです。

[401: 住まいに詳しい人]

都内のマンションでもそうですが、繁華街を除くと、駅に近い物件は人気があって高いですね。サニーの方が、プラザ伊豆山より割高なのは仕方がないところです。サニーよりも更に駅近の物件を所有していますが、更に割高です。しかし、売る時は簡単だと思っています。

割高な物件が売り易いってのは、どう評価しましょうか？　利便性と言う数字で表せない価値があるからではないでしょうか。マンションの綺麗さや花の有無はマンションの価値とは、あまり関係ないことです。

サニーの建築構造が古く、至るところで、梁の一部が突き出していたり、水はけの勾配の取り方が大きすぎて床面がうねっているようなところがあっても、利便性では勝ちとなります。多少、雑な造りでも、基本がまともであれば、問題ないと言うのが不動産の評価・価値ですね。

「えにし」もどうでも良いことです。クリフサイドの「ズーズー亭」と内容は似たものでした。次に入るレストランに興味があります。管理組合も、推薦を希望しているようですが、殆どタダ同様で入居できるレストランでは最初から失格のような気もします。どうせなら、小さいお店を2つ入れて競争させたら面白いと思います。一つは洋食屋さん、他はお蕎麦屋さんなどでも面白そうです。

[402: 住まいに詳しい人]

熱海の古いリゾマンは昭和レトロが多いですね。今の社会環境は開発当時とは違うのに、時代にそぐわないレストランが入るのを希望する方がいるんですね。その割に年金生活者も多く、維持・管理費に敏感です。

レストランは、商業ベースで考える必要があります。住民の口に合った食を要求するなどもっての外で、そのような組合員には別食・別料金を要求するのが筋です。外部の客を呼込む経営をさせ、売上の一部を管理組合収入にすることも考える必要があります。

他人事ですが、プラザ伊豆山の駐車場の利用料金が無料なのも不思議で、管理会社が事務作業が増えるのを拒んでいるのが理由かも知れません。駐車場収入は修繕積立金の一部となります。無料で喜んでいるのは一部の利用者と管理会社だけです。

将来の修繕に備えて積立金を上げるのも疑問です。充分に練上げられた長期修繕計画ができているのか、借入金でまかなえないかなど、検討の余地は沢山ありますし、それが組合員に徹底される前に、値上げだけが先行している気もします。

私もあるマンションの総会に出席して、管理会社と理事長の癒着が見え見えで、更に組合員のレベルが低かったので、改善を提案するまでもなく、売り払った物件がありました。この物件は買値より高く売れました。

プラザ伊豆山で10個も売り物がでているのは、偶然かもしれませんが、多くはそれなりの理由があるものです。管理費の滞納が多かったのでしょうか、弁護士費用も無駄です。もめているマンションは当然のこと、売り物が多くなり、買い手が付かなくなりますね。

　　　　　　　美しくても腹黒女（男）がいるように、マンションも外観で選ぶと酷い目に遭いますね。

[403: 匿名さん]

＞＞４０２
まったく同感です。
レストランにしろ駐車場にしろ、従来の慣習を変えるには所有者の同意が必要でしょうが
運営維持の為に資金を生み出すことが必要です。
現在は自分も都内のマンションの理事長とリゾマンの理事をしていますが
とにかく避けたいのは管理費、修繕積立金の上昇です。
これは中古物件流通の妨げにもなります。又おっしゃる通り、組合員の意識が低い物件は
なかなか良い方向に改善するのは難しいです。
駐車場などは利用者に応分の負担をしていただく事は当然だと思います。

[404: 匿名さん]

どうもこのスレも
「都内のマンションの理事長とリゾマンの理事」が
出てきて、
自作自演を疑われて
荒れて終了だな。
何回やったら気が済むんだよ。

[405: 匿名さん]

自作自演をする意味が無いので違うでしょう・・・
それより荒らしたくてウズウズしてる人がいる方が問題ですよ｛笑｝

[406: 物件比較中さん]

サニーハイツは年間２万円での契約らしいですね
プラザ伊豆山も同じように定住利用者と週末利用者のそれぞれに負担を求めれば良いかとは思いますが、
週末利用者は夜間に来て滞在し、翌日、代金を支払うことなく立ち去ってしまうことが多いと聞くので、
その辺はどのように解決したら良いと思われますか？

[407: 住まいに詳しい人]

>406

>週末利用者は夜間に来て滞在し、翌日、代金を支払うことなく立ち去ってしまうことが多いと聞くので、
>その辺はどのように

これは、組合員かどうか疑わしいので、何とも言えない。駐車場が見つからないヤカラが駐車場を失敬ししているとも思われる。サニーには知り合いがいるので、聞いたところ半日だと数百円なので、窓口が営業していれば殆ど支払っているといっていた。よその駐車場に一晩泊めると、結構な額の場所もあるからね。

[408: 居住中さん]

物件比較中さん

プラザ伊豆山は24時間制で
夜も管理人さんがいます。
ナンバーを掲示していない車は
チェックしているようです。

　週末利用者は夜間に来て滞在し、
　翌日、代金を支払うことなく立ち去ってしまうことが
　多いと聞くので

とお書きですが、
プラザ伊豆山で料金を徴収したという話は聞いたことがありませんね。
どこでお聞きになったんですか？
注意して、居住者以外の駐車は
宅配など以外はさせないと思います。
サニーハイツは料金を取るんですか？

[409: 住まいに詳しい人]

>プラザ伊豆山は24時間制で
>夜も管理人さんがいます

馬鹿なことのために高い人件費を使っていますね。夜中に空いているところに駐車して、誰にも迷惑にならずに
去って行く人を監視するために、お金を使っているなんて、なんて馬鹿げた管理組合なんでしょうね。

こぼれた米蔵の米を食べる鼠を取り締まるために高額の人件費を払っている馬鹿がいるのですね。

[410: 住まいに詳しい人]

と言うことで、プラザ伊豆山は買ってはいけないマンションの代表でしょう。それで、売り物が多く、値崩れが続いている物件ですね。くわばら、くわばら。

[411: 住まいに詳しい人]

マンション管理の基本は、いかにお金を効果的に使うかでしょう。殆ど利用する人のいないサニーハイツのプールも難しいと思いますね。他に転用しようとすれば転用の費用がかかります。

電気代を節約するためにLEDに代えれば、初期投資費用がかかります。人が殆ど乗らないエレベータをフルメンテ契約するのも無駄な費用です。

大規模修繕費用を適度にするには、定期的な建物診断も必要です。給排水、外壁、コンクリート、屋上防水、電気設備、非常階段、鉄骨部分、ドア、サッシの交換、補修など、非常に多岐に亘るチェックが必要です。

管理組合に技術力が無いまま、管理会社に丸投げすれば、管理会社はウハウハ儲かる訳ですが、これを抑えるため、管理会社の儲けが分るような仕組みができているのですが、チェックしている管理組合は皆無でしょうね。

それでも10年前に比べれば、多少は組合員の意識が上がっているようですが、勉強が苦手の理事が集まって幾ら理事会を開いても、世間話で終始して、議事録も管理会社が都合の良いように書いてオシマイですかね。

[412: 匿名さん]

＞＞４０９～４１１

キミは馬鹿だね。そうじゃないから運営が継続できてるわけでしょう・・？
破綻するのが見えている運営を続けるほど管理組合も馬鹿じゃないよ（笑）
一泊旅館派のキミには理解できないだろうね。

[413: 匿名さん]

マンションは公的機関が定めた法令点検の義務付けも多い為に
管理組合の自由になる点検とそうでない部分があります。
普段の点検もこの条例に沿って行われています。
また大規模修繕｛理事長として２つの物件で２回経験、全体では１３物件所有。自身は建設会社経営｝
では国交省の指針によりアドバイザーとして一級建築士事務所を入れる事が
奨励されていますので事前のメンテは指標にはなりますが
その事務所さえ管理会社と関係なければ至ってニュートラルです。
そういう中での組合員の無関心は新旧問わず古いとか新しいは関係ありません。

[414: 住まいに詳しい人]

>412
破たん寸前、値上げ寸前の管理組合運営ができていることが、見え見えです。

[415: 住まいに詳しい人]

>413
＞国交省の指針によりアドバイザーとして一級建築士事務所を入れる事が奨励

このようなものを見たことありませんので、どちらに掲載されているか教えてください。

[416: 不動産購入勉強中さん]

クリフサイドは、他と比べてどうですか？

[417: 住まいに詳しい人]

クリフは国道から急に下る入り口が気にならなければ問題ありませんが、熱海駅から徒歩ですと、行きはよいよい、帰りは怖いで、駅まで登りの道が続きます。バスは日中は３０分に１本ですが、雨の日などはつらい思いをします。クリフの玄関から国道までの登りも、健脚なら何とも思わないでしょうが、高齢の方には結構きついです。管理人の数はサニーに比べて少ないです。

サニーよりも、リゾートの雰囲気がありますね。値段もそこそこですが、売れ残りは結構高い値が付いています。小さい物件で、600万円程で程度の良いのがあれば、拾っても良いかなってところです。

[418: 不動産購入勉強中さん]

>417
参考になりました。
貴方は非常にお詳しそうだと感じましたので、もう１つ質問させてください。

500万円前後の予算で管理費も負担が軽い（妥当である）おすすめ物件はどこだと思われますか？
利便性＞リゾート気分　で考えていますので、あまり山奥の物件は避けたいと考えています。

[419: 住まいに詳しい人]

>418

経済性で見れば、サニーしかないんですよね。

でも、趣味性のものですので、色々浮気も楽しいですよ。

[420: 匿名さん]

そしてサニーハイツ自演しかいなくなった、、、

[421: 住まいに詳しい人]

サニーが選ばれるのは、今の日本の経済状態が悪いんですよ。

政治と、政治家を選んでいる選挙民と、管理を人任せにする住民が悪いんですよ。

サニーよりも、遊び心があって、優雅に愉しめるマンションに多くの注目が集まる日本になって貰いたいですね。

[422: 匿名さん]

＞＞４１５

マンションの「管理適正化指針」として国交省が制定した大規模修繕時の規定です。
昨年、理事長で都内のマンションの大規模修繕を実行したばかりです。
実は伊豆と軽井沢のマンションで既に経験済みですが。
第三者の期間を入れて工事の適正化を実現しようという仕組みです。
但し、偶々このマンションは仕事は様々ですが経営者ばかりですので
管理会社の代表とも経済団体で知遇の関係ですので問題が有りませんでした。
大規模修繕を経験すればわかると思います。

[423: 住まいに詳しい人]

マンションの「管理適正化指針」にはマンション管理士を用いる旨の記載はありますが、建築士への対応はありません。
建築士は、専ら構造計算をして印を押すのが仕事で、マンションの維持管理に関して善管注意義務はありません。
でたらめ理事・理事長は、早く追い払う必要がありますね。

[424: 住まいに詳しい人]

マンションの管理の適正化の推進に関する法律の総則、第一条

この法律は、土地利用の高度化の進展その他国民の住生活を取り巻く環境の変化に伴い、多数の区分所有者が居住するマンションの重要性が増大していることにかんがみ、

マンション管理士の資格を定め、マンション管理業者の登録制度を実施する等

マンションの管理の適正化を推進するための措置を講ずることにより、

マンションにおける良好な居住環境の確保を図り、もって国民生活の安定向上と国民経済の健全な発展に寄与することを目的とする。

【マンションの管理の適正化の妨害をしている理事長　=> 422 を取り締まるための法律です。】

[425: 匿名さん]

マンション管理士とは別に一級建築士事務所に大規模修繕の実務では
管理することを奨励しています。
マンション管理士は管理会社の社員などが１年を通じての事務方として主に
修繕積立金の適正な管理を行うために始まったものです。
逆に大規模修繕などの建設にかかわる業務では素人です。ですから大規模修繕を請け負う会社に
１級建築士が居れば、そのまま改修工事を請け負わせればいいのですが第三者としての
公平性が保てません。その為、国交省では中立を保つために管理業務としての１級建築士事務所を
入れる事を適正化指針では奨励しています。
その為、大規模修繕の管理業務を専門にしてる１級建築士事務所が多数あります。
昨年の夏に大規模修繕を行ったので間違いはありません。

ご自分も大規模修繕をご経験すればわかるでしょう。
残念ですが現実に経験することが理解をする事ですね。

[426: 匿名さん]

それから教えておきますが
長期修繕計画書を適正化で作成することが義務つけられています。
これは１級建築士が作成する事が義務つけられています。
経験されることが寛容かと思われます。

[427: 住まいに詳しい人]

>>426 またまた、いい加減なことを言っているな。

長期修繕計画作成と修繕積立金算出サービスをマンション管理センターがやっているので、ここに頼めば登録管理組合は1万3千円程度でやってくれる。殆どの管理情報は、マンション管理センターでくれるので、いかさま理事長に騙されることはないよ。

[428: 匿名さん]

ははは、それは管理組合や居住者が管理組合を信用してる場合でしょう。大規模修繕までの
約１５年の間には管理会社を変えたりしていて信用してない管理組合の方が多いんですよ。

ただ１級建築士が作成することと規定があり管理会社が１級建築士事務所を兼業していれば
管理会社が作成することも自由ですよ。どこが作成するかではなくてあくまでも１級建築士が
作成するという規定があるという話をしてるわけですよ・・わかりますか・・？

まあ大規模修繕の計画表は原資となる資金の計画表でもあるので一応の目安ですが
あとから規定ができたので大規模修繕の数年前や直前で急遽、作成してる場合も多いわけです。
現実に大規模修繕に多数関わって来ている建築士事務所の方が実態に即した
計画表を作成してきますよ。

[429: 住まいに詳しい人]

建物診断にしても、小さな建築士事務所が感でやるのは大昔の話。今は診断機器も大幅に進化して、小さな建築士事務所ではとても扱えないレベルになっています。例えばレーザーを使って遠隔診断もありますし、ロボットを使って微細に渡る診断も安い料金でできるようになっていますが、田舎の三流建築事務所では、作業能率が悪くて管理会社におべっか使って仕事を貰うので精一杯です。

[430: 匿名さん]

何だかわけのわからない話ですね。
認識不足も甚だしい。あなたの話は現実に体験した人の話ではない事が良くわかりますよ。
私は所有する１３ヶ所の内２ヶ所がマンションで伊豆と、都内の物件で大規模修繕を
理事と理事長という立場で経験しています。どちらも数社と合同でプレゼンテーションを
させ後日総会で業者を決定しています。
大規模修繕でコンサルで入る会社は建築確認図面も作成してますがコンサル業務のプロで
一級建築士、一級施工技師だけでも数十名で膨大な数の改修実績があり、逆にこれらの
事務所を中立第三者として管理組合で業務委託するわけですから管理会社の影響は受けませんよ。
｛管理会社に丸投げの管理組合は別｝
このような大規模修繕のコンサルは建物診断も含めて専門のプロ集団です。
単なる町場の建築事務所が片手間仕事で手を出してるようなあなたの認識は間違っています。

[431: 住まいに詳しい人]

＞私は所有する１３ヶ所の内２ヶ所がマンションで伊豆と、都内の物件で大規模修繕を
理事と理事長という立場で経験

貴方が管理者たるマンションの住民が気の毒でなりません。理事長が一人で大声を出しているような住戸数の小さいマンションをお持ちなんですね。大規模マンションでは、組合員の中に法律・技術の専門家がおりますし、専門部会を作って充分な検討を重ねています。

[432: 賃貸住まいさん [女性 50代]]

あらぁ
私の知り合いのマンション管理会社って、けっこう管理費高いから
せこいこと考えたくない住人や管理会社の社員が多いの忘れてた。

管理費けちったせいで、管理人の質がおちたりするから
気を付けたほうが良いよ　って聞いたことがある。
古い物件ほど、このあたり精査したほうが良いかもしれませんね。

[433: 匿名]

管理費をけちるような貧民は、リゾートマンションに相応しくありませんな。

[434: 住まいに詳しい人]

管理費を上げても管理人の給与は上がらず、管理会社が吸い取るだけです。

管理費が高い管理会社の管理人の給与と管理費の安い管理会社の管理人の給料は大体同じです。

大規模マンションは総じて管理費が安い上に、管理業務主任者が常駐していることが多いですが、管理費の高い（小規模）マンションでは、研修を受けていない上に、適性化法、区分所有法など全く知らない管理人が殆どで、管理人の質は悪いです。
（レベルの低い管理人のいるマンション名も分かっています）

[435: 住まいに詳しい人]

管理会社を変えるのは、組合員数の１／２、議決件数の１／２の通常決議で、簡単に換えられるのですが、悪い管理会社は組合員全員の理解が必要などと言って理事長を騙しています。

悪い管理会社は、どんどん代えて自滅させましょう。

[436: 匿名さん]

↑
この人の話は田舎のマンションの話でしょう。
都内の高級マンションの現実は低層マンションですよ。松涛とか麻布、神宮前でもね。
こういう場所はタワマンと違い全体の戸数は少ないんですよ。
かと言って管理がいい加減どころかコンシェルジュを常駐させているのは意外と規模の小さい
マンションの方が多いですよ。要するに管理費が高い安いは戸数の規模の問題ではなく
そのマンションの分譲価格などに関係してる場合が総じて多い。
タワマンなどは事実上の税制の優遇｛見直される予定｝がある為に現実より高価格に設定されている。
本当に高級なのは建蔽率、容積率に制約を受ける高級住宅地の低層マンションですよ。
見てきたようなうそを言うのはやめましょうよ。

それに住まいに詳しい人さんは育ちが悪いのか、世の中に不満だらけの生活をしてるからなのか
前スレを見ると中傷スレばかりで性格悪いですね。もしかしてリバースモーゲージの師匠ですか｛笑｝
必死な感じが恥ずかしいですよ・・・

[437: 匿名さん]

管理費は基本的に世帯規模と建物の設備。
当然、戸数が多く、設備が少ない方が安価です。これは当然の事。
また管理会社も管理委託業務を受注するためにシノギを削るところです。
同じ内容で約半分に管理費がなる場合もありますが新築分譲時にこれらの利権が
付帯している事が多く、どこでも別の管理会社に変更すると安くなる物です。
また管理会社は名目の管理費を安くしてその中から修繕積立金に繰り入れる場合があります。
その場合は管理会社の一番ほしい大規模修繕を見据えての話で管理会社の推薦業者に工事を
頼まないと可哀想な気がしますがそれまでの管理会社の誠実さを見据えての話です。
一般的に管理会社は子飼いの会社に約３割のキックバックを要求していますが中には担当が
自ら業者を抱えていて理事長を抱きこみ｛通常は理事長の管理費、修繕積立金分の代替など｝
大規模修繕などを受注できる働き掛けをする。
しっかりした修繕委員会等｛しかも総会などで地位を認証し理事会と同等以上の権利を付与する
必要がある｝の組織が機能していないと結果的に管理会社に使い込まれてしまう。
ただ普通のサラリーマンが多いようなマンションの方が委任状が多く、経営者が多いような
高級マンションの方が管理会社主導のいい加減な管理は通用してないようです。
規模によりいい加減だとかいい加減じゃないとかはあまり関係ありません。
所有者の意識の問題が大きいでしょう。

[438: 住まいに詳しい人]

＞要するに管理費が高い安いは戸数の規模の問題ではなく そのマンションの分譲価格などに関係してる場合が

ど素人か、大うそつきには間違いないですね。

ここは熱海のマンションのスレじゃなかったですかね？

千代田区三番町のマンションにも長らく暮らしていましたが、高級マンションはそれなりのものがあります。
問題が多いのは、熱海の古いマンションに巣食っている悪い管理会社ですね。
住民の管理意識も乏しい中で、騙し、騙し続けて暴利を貪っている管理会社が淘汰される時代になったのです。

これを商売にするつもりで、来年あたりから、熱海に事務所を開設し、行政とも連携を取りながら、悪質業者を撲滅するビジネスを始める予定です。

[439: 匿名さん]

↑
上スレの師匠でしょう。

管理会社は普段の修繕から大規模修繕まで基本的に通常の管理では利益が出ないんですよ。
だから通常のメンテ業務でもキックバックを要求する、これはどこの管理会社も同じスタンスですよ。
逆に言えばマンションの居住者に建築、建設に詳しい人がいると管理会社の野望は挫かれてしまう
わけです。
管理費の根拠はマンションの規模と設備、それにより金額が決まるのですが高級住宅地に
ある物件の方が高い傾向があります。所有者に違和感がないからでしょう。
昔、ワンルームマンションが登場し、サラリーマンが節税で奔走した業者｛現在は税制が変わり
節税ができない仕組みになり業者は殆ど倒産した｝でマルコーとか杉山商事などは
利回りを良くする為に５階を上限としてエレベーターの無いワンルーム｛修繕積立金が安い｝を
中心に分譲していた。要するにエレベーターが無いだけでも維持費の削減が図れる。
管理費、維持費はそれだけでも変わってしまうわけです。

あなたが言う居住者を食い物にする管理会社の淘汰には当分時間が掛かると思いますよ。
何故なら管理会社の儲けは曖昧な修繕に伴う部分にしか利益が無いからです。

自分の勤務していた大手不動産会社でも管理会社は分譲に伴う不可欠な会社ではありますが
単体で大きく利益を出すのは難しいわけです。

あなたの場合は実践が伴っていないようです。業界の改革を考えるのは良い事だと思いますが
前スレを読むと検討違いでの批判が多すぎる事が顕著です。荒らし目的であればそれでいいですが
口うるさい素人の域を超えていません。スレ投稿時には熟考が必要でしょ。

うそと言うのはあなたの知識が欠けているからです。批判ばかりでなく実践の経験を
積み重ねる事でしょう。維持に悪い批判ばかりはあなたのお里が知れてしまいますよ｛笑｝

[440: 匿名さん]

４３８さん

散々投稿者に下品な批判を繰り返しておいて

こうなると「熱海のマンションのスレでしょ」は笑わせますよ。

あなたは本当にリゾマンの一つも保有してるのですかね・・・？

保有もしてないのに批判だけしてる・・そんなニオイがしますよ（笑）

[441: 買いたいけど買えない人]

賃貸マンションとして人気があるのは、どんな物件でしょうか？
これもやっぱりサニーハイツとか熱海プラザとかでしょうか？
駅から近いってことで、咲見町ハイツあたりは価格も手頃で良さそうに思えますが、どうでしょうか

[442: 住まいに詳しい人]

管理人には、区分所有法と、管理の維持の推進に関する法律の一部でも研修して置くのがまともな管理会社ですね。
従業者証明書さえ持っていない管理人がいるのには驚かされます。

現在、熱海には下多賀に去年できた事務所が１つあるだけで、管理組合を補助する仕事をしているところはありません。

管理会社は、管理組合から銭を吸い上げることで儲けを出している会社ですので、管理会社の儲けを減らすことが即、管理組合の利益になります。今後、大した仕事もしないで儲けることばかりを考えている管理会社はどんどん淘汰されるでしょう。

[443: 住まいに詳しい人]

ついでに、エレベータの保守会社の変更もするべきでしょう。三菱、日立、東芝は、今ではこの部門では、斜陽産業の会社です。部品の共通化が進んで、どのエレベーター会社でも保守できる時代ですので、単純に見積りを取って高い会社を蹴ればそれでOKです。

余程、一日中絶え間なくエレベーターが動いているマンションは別として、殆ど動いている時間が無いようなエレベーターは、POFで充分です。

フルメンテ契約にして、更に大幅なリニューアルを依頼するのは、こうした古い大手のコスパの悪いメンテ会社の腹を膨らせるだけです。

エレベーターの管理費用を１／３にして、更に管理状況を良くした例があります。数社の見積もりを取って、安いところに決めても問題はありません。保守会社の儲けの大きいところに依頼するか、ギリギリで商売している所に頼むかの違いだけで、内容は同じです。

[444: 住まいに詳しい人]

一番の問題は、色々な機器の保守を管理会社任せにしておくと、キックバック＝バックマージンの大きなメンテナンス会社に、管理会社がメンテを依頼するってことです。

例えばエレベータの保守会社に年間30万円で下請けさせて、管理組合への請求額を100万円にするようなものです。このようなことが普通に行われているのが実情です。管理会社はボロ儲けが基本ですので、適正化法、適正化指針、区分所有法などを全く知らない理事長は、ボラれ、ボラれ、馬鹿にされまくっているのです。

[445: 匿名]

管理基礎セミナーのコピペを延々貼り付けて何がしたいんだろう･･　
ここはそんな講釈垂れ流して悦に入るスレではありませんよ。

[446: 住まいに詳しい人]

１５年ほど前にできた「適正化法」を古いマンションの住民・理事長は殆ど知らないことが多くて、管理組合及び住民は知らず知らずに大損しているのが実情です。

丁度、アコムなどが高利で利息の取りすぎをしていたのと同じで、管理会社は見えない形で管理費の取り過ぎを行って来たのです。

過払い金の取り戻しで手数料を稼ぐ事業を計画していますので、古いマンションをお持ちの方と、古いマンションを検討している方に啓蒙活動中です。

[447: 匿名さん]

ここの書き込みを見た(？)プラザ伊豆山の所有者がいたかどうかわからないけど、
大量の売りが出てますね

[448: 住まいに詳しい人]

国交省が次のターゲットとしているのは、機能しない理事会と管理者を肩代わりする組織ですね。

現状は、利益相反する管理会社の誘導で理事会運営が行われていますので、管理組合はどんどんお金が足らなくなってきます。体の中にサナダムシが棲息しているようなものですからね。

[449: 住まいに詳しい人]

国交省の行政処分を受けた違反管理業者例：

平成27年12月21日：三菱地所丸紅住宅サービス株式会社
平成27年10月22日：生和アメニティ株式会社
平成27年8月6日：鹿島建物総合管理株式会社
平成27年4月14日：大阪ガスコミュニティライフ株式会社
平成27年3月25日：名鉄不動産株式会社

まだまだ、沢山ありますが、処分の対象となったのは、社員の管理費・修繕費の着服が一番多いのです。

手口は殆ど同じで、管理委託契約の条項で預貯金の管理を管理会社が勝手に操作できるようにしておいて、
他に知れると具合が悪いので、管理委託契約書を管理組合員に配布しないのです。

これで、印鑑と通帳を理事長から預かり、修繕費を勝手に引き出せるようにしているので、管理会社の社員
が管理している複数のマンションの口座から預貯金を勝手に引き出すと言う事故が発生しています。
手口として、保管口座と収納口座の他に、資産の分別管理を無視して管理保管口座などと言うものを作って
管理会社が自由に金を引き出せるようにしているものもあります。

数十万円単位の修理費は、緊急を要するなどの名目で、管理会社が勝手に口座から何回も金を引き出していますので
管理組合はどんどん貧乏になってゆきます。大手の管理会社では、マンションの管理の適正化法のできる前から
やっていた手口ですので、適正化法ができた後も同じことをやり続けている所が結構あって、行政処分が絶えない
のです。

行政処分を受けても、「社員に徹底します」のような書面を提出して、実際には全く同じ手口を繰り返している
管理会社が多いのです。それで、専門家を組み入れる条項のある新しい標準管理規約ができる訳です。

但し、管理組合が知らなければ、善管注意義務など全く無視して悪辣管理を続ける訳です。

そこで商売案がある訳です。

[450: 住まいに詳しい人]

平成27年12月21日：三菱地所丸紅住宅サービス株式会社
平成27年8月6日：鹿島建物総合管理株式会社

こう言う大手が悪の塊のような管理をしているってのが良く分かります。
独立系では、まじめに商売をやっていないと、生き残れませんからね。

確か、三菱地所丸紅住宅サービス株式会社のフロントの池内って関西弁の男がいましたが、これが悪の手先の感じがしました。

[451: 匿名さん [男性 40代]]

個人の憂さ晴らしですか。ご自身で抹消の申請をして下さい。

[452: 住まいに詳しい人]

国交省の行政処分の記録がわからなくなるように、三菱地所丸紅住宅サービス株式会社は、社名変更を目論見ているようですね。会社が、管理組合の金をそっと抜き出す手口を社員が真似て、管理組合の複数の口座から、着服したんですね。

管理会社が悪なので、社員も悪に染まったと言うのが実情でしょう。こう言う大手管理会社は、早く淘汰されると良いですね。

[453: 匿名さん]

住まいに詳しいかどうかは知らないが、
雰囲気を読めない人、に改名してほしいね。

[454: 住まいに詳しい人]

国交省が３月１４日に新しい指針と標準管理規約を示しましたね。

雰囲気を読めないで管理組合にいい加減な規約改正を勧める管理会社のフロントは、斬首ですね。

[455: 住まいに詳しい人]

大手管理会社の担当者も標準管理規約のことを知らないか、知っていての事か、

　　　　「標準なので管理組合毎に自由に規約は作れます」と

管理組合に堂々と説明していた。アホな組合員は真面目な顔で納得していた。

[456: 住まいに詳しい人]

大手管理会社って；
三菱地所丸紅住宅サービスのこと

担当者って；
池内って大阪弁の男

屑だな。

[457: 住まいに詳しくない人]

このスレは、変な書き込みがあり過ぎて嫌ですね。

[458: 住まいに詳しい人]

3月決算の管理組合も多いので、5月にかけて総会日程が目白押し。

面白いのは、議決権数が足りない管理組合が結構あって、決算の承認が得られない。

これを管理会社の担当者が、どう誤魔化しているかを観察すると面白い。

特別決議の事案がある時は、3/4よりちょっとだけ多い議決権数になるように
予め計算しておいて、実際の議決権行使書は総会には持ち込まないで、ごまかす。

管理組合がしっかりしていない所を担当している管理会社の担当者は、殆ど詐欺師。

[459: 住まいに詳しい人]

>457
名指しで晒されても、名誉毀損とか、信用毀損罪で告訴できないのは、事実を認めているってことですね　^^;。

[460: 匿名さん]

>>459
管理会社に恨みでもあるのですか、綺麗な書き込みをされたら如何ですか。

[461: 住まいに詳しい人]

>>460
管理会社に恨みなどありません。遵法精神だけですよ。悪がはびこる社会を抹殺したいだけです。
あなたの書込みは反吐の出るレベルです。

[462: 住まいに詳しい人]

とにかく、

三菱地所丸紅住宅サービス　という会社を管理会社として選択すると危険が一杯ということと、

特に、その会社の、池内と言う大阪弁の男が担当になったなら、管理組合は最悪を覚悟しなければならないってことですね。

[463: 住まいに詳しい人]

社名も変えることだし、そろそろ、解放してあげようと思っても、総会で管理委託契約について一言も触れないし、宅建士にも、新規入居者にも管理受託契約の写しを渡さないで隠す体質の会社(適正化法72,73条違反)だから、いつまでも晒したくなる。

さあて、次は「東急コミュニティー」の管理受託契約のチェックだ。ここも、管理人が管理費の使い込みをやっていた。

[464: 匿名]

とにかく管理会社は大規模修繕をはじめとするメンテで儲けるしかない。

ＩＨＩ運搬機｛油圧駐車場の会社｝に聞いたらどこも３割はキックバックを

要求してくるらしい。

どこも最初は大規模修繕受注狙いで担当をまわして来る。

だから管理会社はどこも同じだし替えても２～３年のみ真面目にやる。

[465: 住まいに詳しい人]

新しい適正化法の標準管理規約に則って、マンション管理士と、建築士で管理者と理事を任せておくのは、最初は上手く行くと思う。マンション管理士が腐れば、行き場が無いかな。

[466: 住まいに詳しい人 [ 60代]]

大規模修繕が近くなったら管理会社を変えるのが一番賢いかな。

もっとも、ウチの場合は、設計事務所と施行会社を独自に見つけて大規模修繕には管理会社を参加させなかった。
結局、管理会社に丸投げするのに比べて2/3程度の費用で済んで、内容も良かった。エレベーターのメンテも管理組合で独自に契約し、支払いのみを管理会社にさせるようにした。このようにすると、修繕費用を相当抑えられる。

組合員の中には、頭の中に昔の一流企業の名前が残っていて、日立・東芝・三菱・丸紅等の名が付いていれば安心と思っている人たちもいるので（特に年寄りに多い）こう言う人達を洗脳し直すのが一苦労。建物は良いのに管理が杜撰で花だけキレイに飾ってあるようなマンションは最悪。キレイな物には要注意。

[467: 匿名]

４６６さんの指摘は実に現実的な話で大規模修繕時は本当に居住者の
味方になってくれる一級建築士事務所を入れる事が大事だと思う。
うちの場合は建設会社と住宅設備機器会社、仮設会社の社長等がいたので
管理会社を排除した形で大規模修繕が出来た。
有名ブランドだから安心というのは大きな間違いだ。

[468: 周辺住民さん]

本日午後、当マンション玄関に見知らぬおじさんが。人柄のよさそうな雰囲気がこぼれ出て、こちらも警戒心も忘れオートロックドアを開けると、すぐに名乗られ、用件を言われました。その時の会話です。いやあ驚きましたね。
「私はサニーハイツの理事長のAです」
「えっ、あのメガマンションの理事長さんですか？　なんでまたこちらのマンションに？」
「近々、うちのマンション内に洋食レストランがオープンするんで、その営業活動ですよ」
「えっ、理事長さん自らがPR活動されているんですか？」
「そうなんですよ。新しいお店を繁盛させたいんですよ。よかったらこのチラシ、どこかに置いていただけませんか？」
「理事長さんが自分から動かれるなんてすごいですね。驚いたなあ。いいですよ、いただきます。うちも応援しますよ」

管理組合トップの方が自分のマンションのために汗を流され一生懸命奮闘されている姿に、感激しましたね。このサニーハイツには女帝と言われる古株女性役員がいて、前のレストラン経営者を苛めた、という書き込みがありましたが、目の前のこの、行動力があって包容力も感じられる御方なら、女帝はもちろん４４０世帯という熱海でも随一の巨大マンション組合活動の統制が取れるだろうなと感じた次第。

なお、お店の名前は「熱海みのる亭サニーハイツ店」。みのる亭は熱海の地で５０年を迎える老舗の洋食店です。出前もするそうです。４月２７日オープンとのこと。

そうそうA理事長様、うちのマンションの掲示板にこのチラシを貼ったところ、１時間で１０枚もなくなりましたよ。皆さん出前を頼むそうです。幸先上々じゃないですか。願成功！

[469: 匿名さん]

うちのマンションにもみのる亭のチラシ来てた。
出前しますとデカデカ。
サニーハイツから
金引っ張って出前で食うとは
なかなかですな。

[470: マンション検討中さん]

サニーハイツは、このスレでも熱海クリフサイド、プラザ伊豆山と並びよくレスされる、いわば「カキコの多い古い物件の御三家」ですが、同じ築４０年という古さにしても、私は隣の熱海プラザが気になります。

道路から玄関へのアプローチ風景、２９０世帯というほどほどの世帯数、いまだに中古でも、もちろん１３０平方メートルを超える広さですが、２６００万円もの価値を維持する部屋、駅近で大きな平置き駐車場、大浴場は源泉かけ流し、２年前に２回目の大規模修繕実施・・。損な要素はないですね。

書き込みが私の期待ほどは多くないのは何かあるのでしょうか？
ネガティブな話が何かあれば教えてください。

[471: 周辺住民さん]

熱海プラザは
住民、管理の雰囲気が独特です。
それがいいという人と絶対無理だという人とに別れます。

どういう雰囲気かは
見学したいと言って
小一時間見学したらすぐわかります。

[472: 住まいに詳しい人 [ 60代]]

プラザは、細かいことに気を使いたくない人には向いていませんね。リフォーム業者も作業しにくいマンションの一つと言っていました。

サニーのレストランは、定食屋のように毎日気軽に食事ができると良いのですが、老舗レストランに入って貰えればマンションの価値が上がると勘違いしている人が選んだのでしょうね。また、短命に終わるでしょう。

[473: マンション検討中さん]

４７１，４７２様
ご回答ありがとうございます。

見学すればわかる、と書かれていましたので、多分、管理に関する掲示物が異様に多いのでは？　と読んでいましたが、４７２様の記述で、やっぱり、と納得しました。

ただ私は、理事会＝管理組合や管理会社による厳しい管理は、ある意味賛成です。昨今のマンションモラルの低下は目を覆うばかりですね。ゴミ出し、騒音を筆頭にお風呂での入浴マナーからベランダでの喫煙、布団干し。総会を開催すれど出席者は１割未満・・。

熱海プラザがいまだに資産価値が高いのは、立地のほかに、こうした厳しい管理があるからではないか、とうなずく次第です。

サニーハイツの「みのる亭」は、先短いですか？　プラザに住んだら足しげく通おうと考えていましたが。

してみると、熱海クリフサイドの「ズーズー亭」は、派手さもなく、メニューにも味にも店内雰囲気もこれといった特長もないが、リーゾナブルな価格で定番料理を確実に提供することで、長く生き残っているのか！・・

[474: 匿名さん]

最近、ロイヤルから熱海プラザの大型物件が複数出てますね。
なにかあるのか、そんな時期なのか・・・。

[481: 匿名さん]

「熱海で気軽に食事ができる処と言えば、マックスバリューの上の「初瀬川」とリゾマン内のレストラン、あとはジョナサン等のチェーン店」

熱海のマンション持ちでそんなところで食事する人、
聞いたことないなあ。
安い飯なら渚町あたり行くんじゃないですか。

そもそも、リゾートマンションに通いの人って
昼は魚久のテイクアウトとかうちで食べて、
夜は割烹かイタリアンとか行くし、
定住の人はマックスバリュかなんとか水産で買って家で食べるし、
熱海での安い飯のニーズが少ないんでしょうね。
やすいランチはやめちゃった店多いし。

まあ当然みのる亭を入れて
マンションの人が食いに来るとは思ってないでしょうし、
どうせ出前と観光客でやってくつもりでしょう。
取材が多いみのる亭でマンションのイメージアップというのも
わからんでもないですけどね。

上の投稿の人はサニーハイツバカにしたいだけみたいだから
どうでもいいけど、
なんでマックスバリュとジョナサンみたいな、
熱海でも誰も行かないところ出したんだろうね。

そもそもなんで洋食屋にカツ煮おいてるんだ。
と思ったら
食う人もいるんだね。

[482: 匿名さん]

サニーハイツに興味は無いけど所有してないのに夕食、昼食・・・？
知人にでも借りて宿泊したのでしょうか｛笑｝所有してないのならそこまで批判しなくてもね。
レストランも味が良ければ借りてる場所なんか関係ないですよ。
あとねマックスバリュとかジョナサン・・・安心という意味がよくわかりませんが｛笑｝
家族や知人友人に怒られませんか。私も多忙の為、マンションに長く滞在できませんが行かないですね・・
でも美味い店は沢山ありますよ。石川屋、nagisa、熱海茶屋など釜鶴のてんぷらもいいですよ。
それほど高くないし昔からある店は美味いですよ。
それからマンション自体で金の有る無しはわかりませんよ。うちも東急分譲の別荘を持ってますが流石に老朽化して
昨年、大規模に修繕しましたが亡父との思い出もあり３代に渡って利用してます。
なので伊豆方面では熱海と稲取のマンションと伊豆高原の戸建を利用してますがサニーハイツの所有者も
そこだけとは限りませんよ。軽井沢や富士五湖も入れたら２～３ヶ所くらい所有してる人が
多いですからね。

[484: 匿名さん]

まあ、批判ばかりしてないで安いものでいいですから持って見る事ですよ（笑）
行くのが飽きたようでも新しい発見もありますよ。
レストランのあるリゾートマンションの食べ比べ行脚も面白いかも知れませんよ。
ただオートロックもあるので所有者と行かないと難しいマンションもありますよ。

[485: 匿名さん]

>>483
いや、熱海はリゾートマンション専門の掃除やさんがいますから掃除の心配はないです。伊豆は知らないがw

[486: 評判気になるさん]

>>484
安いものでも持つと、途端に管理組合員になり、維持管理に一定の義務と責任が発生しますね。
これをないがしろにすると、自分の財産がどんどん目減りするわけです。管理会社と管理組合
・それに理事会との対立などがあって、煩わしいことがどんどん増える訳です。

[487: 匿名さん]

管理組合大好きの
伊豆安マンションのあんた、
早く熱海スレから
いなくなってください。
何回も言われているでしょ。

[490: 匿名さん]

マンションは所有しない・・・なのに関係の無いマンションのレストランでわざわざ晩と朝

食べて批判とはね・・・・？借りて宿泊したわけでしょう？

そういうの趣味ですか、非常に理解に苦しむね。「リゾマン付帯レストラン評論家」とでも

言うのですかね。リゾマンは財産目減りする・・当然でしょう。

お金を使って楽しむものだから・・それはその代わりの対価を得るという事ですよ。

あなたの好きなジョナサンやマックスバリューでの食事も払えば財産は減るでしょう？

でもお腹を満たすという対価を得てるわけだから。

コメント見てると何だか非常に貧乏くさい、金持ちぶる必要も無いけどお里が知れると言うか｛笑｝

理事会や管理会社との関係が不調な所ばかりじゃないですよ。当然、購入するという事はそんな事は

理解した上で購入するんですよ。理事会に参加して改善していけば良い事。経営者や士業の人も

多いから年配でもパワフルで行動力もありますよ。

旅館一泊派のようですから理解できないと思いますが多忙だと既に予約が出来ないんですよ。経営者は

一年中仕事をしてるので休みが確定しない。だから時間が出来た時に自由に行ける様に自分で所有する

わけです。そういう気分で行くのでジョナサンなどには行かないんですよ・・理解できますかね｛笑｝

[492: 匿名さん]

休みが確定しない伊豆の貧乏と
カツ煮大好きサニーの評判気にする貧乏、

どちらもせこい人間同士
仲良くやりましょう！
二人しかいないんだからw

[494: 購入経験者さん]

４９１さんと４９２さんはくやしいんでしょうね。

[495: 匿名さん]

このサニーの批判してる人はかの有名な上スレ師匠と同一人物でＪＡＬＪＡＬとも
言われてた人でしょ。あのリバースモーゲージで大恥かいた・・・・？
なつかしいな、４８１なんて文章の癖が当時のままですね。
ここに巣食って批判生活続けてたんですね、なつかしい。
貧乏でリゾマンなどと縁が無いのにずーっとやってるんですね。
性格がクソひねくれているけど金持ちにはあこがれててね。