熱海に買いたい。古い物件はどうですか。 その2

[匿名さん]

1000レスを超えたので、その2でつくりました。
引き続きよろしくお願いします。

前スレ：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/147778/

熱海にマンション、ほしいと考えていますが予算の事も有り、また、駅近は古いが便利な場所に
手ごろな物件が多くあります。古い物件は実際どうでしょうか

[323: 購入検討中さん [男性 30代]]

サニーハイツは事故物件みたいですね。大島てるに載ってますね。
クリフサイドも何年か前に大浴場で亡くなられた方がいますよね。
まぁ４０年も経ってればそういったことも１つや２つあってもしょうがないのかな。
クリフサイド景色は最高に良かったけど、２DKで７５０万円だとリフォーム入れたら１０００万円。。。
強気ですね〜

[325: 不動産購入勉強中さん]

生活に異常なコンプレックスを持っている方っているんですね。普通の方なら何とも思わない所を、コンプレックスから反応してしまうんですね。

>>323
事故物件と言っても、室内じゃあなくて、外でやらかしたらしいです。嫌になって出て行った人の物件を特に使うあてもなく安く購入しました。まだ、一度も泊まっていませんが、リフォーム無しで充分使えるキレイな物件で、そのクリフサイドの6掛け位でした。

[326: 購入検討中さん [男性 30代]]

325様
まさかその物件を買われたお方がここにおられたとは驚きです。
確かに飛び降りとご丁寧に書かれていましたし、部屋には害無いですもんね。
気にしない方なら良い買い物ですね。
ちなみに間取りはどのタイプだったのでしょうか？

[327: 不動産購入勉強中さん]

サニーは3つの棟から成っていて、少し大きなタイプもありますが、1K乃至1LDKタイプの40㎡程度が殆どです。クリフも48㎡タイプが殆どですが、大きい間取りも少しありますね。なぜか似た構成になっているのが時代のせいですかね。購入したのはこの並びのタイプです。もう一つ、駅前のアーケードを抜けた所にある物件を買いましたが、こちらはもう少し新しくて少し豪華です。ドアとかキッチンのユニットのグレードがサニーやクリフとは別格です。でもまあ、どれでも大差ないですよ。収入・財産に応じて好きなものを選択すれば、それでOK。無理をすれば、良くない結果が自分に降りかかるだけです。

[328: 匿名さん]

クリフは100㎡弱の部屋もあって数年前2000万くらいで売りに出していたようだったね。
古いけどそれなりの値段は維持している感じだよね。
40㎡もないのに850万とか値付けが結構強気な物件が多い。
確かに海一望でロケーションは最高だからね。

[329: 不動産購入勉強中さん]

クリフとサニーを外して候補を見つけるのが賢明でしょうね。大規模、小間取り、管理費低め、超古マンション、源泉掛け流し。長所と短所を見れば、あまり狙い目ではありません。実際、クリフにもサニーにも若い人は殆どいません。マンションの寿命であるあと20年以内に寿命を全うしてしまう人が住民の殆どです。管理組合も「サレコウベ」状態になるでしょう。

[330: 匿名さん]

そうでもないんじゃない？
子や孫の世代が来ていますよ。
自分たちが来られなくなればその方たちに譲りますよ。
法人で持っているところもありますしね。

[331: 不動産購入勉強中さん]

建て替えが出来なければやがてスラムから廃墟となります。4/5の賛成が得られなければ、間違いなくスラムです。若い世代や企業で引き継げる環境がどれほど期待できるでしょうか？　現在の住民の状況から見れば、スラムから廃墟への道を進む公算が大きいと見るのが正しいのではないでしょうか。

[332: 匿名さん [男性]]

高齢者が多いのは事実です。但し、若い世代が取得しているか、二世が利用しているのも事実です。 それは誰でも取得可能で、維持できる面積で、更に立地は便利で良い場所です。
取得をするかどうかは、個人の判断です、実際に自分は取得していますし、取得する価値はあると思っています。

この投稿に反対する意見もあるでしょうが、反対する方は取得しなければ良いだけで、その代わりご自身の意見を明確に公表して下さい。

[333: 不動産購入勉強中さん]

現在１つ所有していますが、状況を見て判断します。あまり、物件に執着心はないので、見限れば早々に処分します。使えると思えばそこそこ保有します。廃墟となるか再生できるかは、現時点では分かりません。目安は、建て替えの話が出たときの所有者の総意の状況でしょう。不動産は結構所有していますので、あまり気にしていません。ただ、時々感心しているのは、コンクリートの建物よりも人の寿命の方が長いってことですね。

[336: 匿名さん [ 20代]]

今頃の軽井沢は、何の魅力もありません。リゾート価格が値上がる気配もありません。朽ち落ちたバブル時代の廃墟が目に付きます。

[337: 購入経験者さん]

え、そうかね。

[338: 不動産購入勉強中さん]

やはり、駅前にクレストタワーのような上層階に億ションが並ぶような建物が建つような場所が、ナウいんですね。軽井沢は死んでいます。

[345: ＯＬさん]

みんな、どっちもどっち。笑

[346: 匿名さん]

古くても良いマンションはあるだろう。
海一望で共用施設が充実し部屋の広さもそこそこあればそれなりに充実した週末ライフが送れるのでは？
もちろんリフォームは必然だけどね。
クリフサイドは70～90㎡台の部屋も結構あるので良いと思う。
ただしそのサイズの部屋は売り物が少ない。

[347: 匿名さん]

結局クリフの場合はリフォーム必須なんだから、全くリフォームしてなくていいから
海見える部屋で５００切らないかしら。。。
あのかなり年期物のエアコン見たときはビビったけど笑

[348: 匿名さん]

>>347
サニーハイツは500万切る部屋あったように思いますが。
リフォームしてあってその値段かどうかは知らないけど。
クリフはリフォーム代まで含めると結構かかりますよ。
小さめのサイズの部屋（40㎡台）でも合計で1000万は見ておいた方が良いです。
（どこまでリフォームするかにもよりますが）

[349: 匿名さん [男性]]

サニーハイツで５００万円を切る部屋はありましたが、リフォームは必要です。　但し、小さい部屋が多いので、リフォームの内容次第です。　友人が購入した部屋は、２００万円程かけて改修しています。

[353: 住まいに詳しい人]

そのサニーハイツのレストランの「えにし」も来年１月で店締め。暗い影ばかりが増すばかりですね。

[354: 匿名さん [男性]]

サニーハイツには、役員をやっている怪物的な女帝がいますので、睨まれたのでしょう。

[355: 住まいに詳しい人]

愛想の良い女将さんに嫉妬ですか！

[356: 匿名さん [男性]]

サニーハイツの怪物は、歴代の食堂経営者を追い出したみたいよ。
自分の言うことを聞かないから。

[357: 住まいに詳しい人]

どんなものかと先ごろ行ったら、６時なのに先客は１人もいなかったし、メニューも半分くらいになっていて、魚は焼き魚一種類のみ、野菜ばかり多くて魚が小さかった割には全体量が多くて閉口した。小うるさい役員が野菜を多くしてとか、言ったのかしらん。開店当時は賑やかだったのに、役員が客の入らない食堂になるように指導したのかな。

[358: 入居済み住民さん]

女帝がサニーハイツの価値を下げている張本人としたら、サニーハイツの所有者の総意としては、ベランダから急降下をお勧めするしかないかな。

[359: 入居済み住民さん]

自己顕示欲の塊が女帝、それも熱海の一角のちいさな所での自己顕示欲。相当なコンプレックスの持ち主が女帝、何れは消える運命。管理会社も、その存在に飽き飽き、苦慮していることと思う。百害あって一利無しの人間か。俺が蹴ってやろうかな。

[360: 匿名さん]

女帝が存在できた理由は、区分所有者たちの管理への無関心なのでは?
自業自得かも・・・

[361: 入居済み住民さん]

区分所有者の無関心が全ての元凶ってことはよく理解できる。私は複数のマンションを保有していて、理事長の経験もあるし、法律的な知識もある。子供には、宅建の資格を取らせるように勉強させている。管理組合・管理会社を自由自在に操れる自信はあるので、そのうち掻き回すのを楽しみに移住しようかと思っている。現在は、東京で現役バリバリの忙しい身なので、趣味の戦いはお預けだが。

[363: 入居済み住民さん]

【第六条】 区分所有者は、建物の保存に有害な行為その他建物の管理又は使用に関し区分所有者の共同の利益に反する行為をしてはならない。－－－>女帝に読んで貰う必要のある条文かな。

[364: 匿名さん]

３６１さんのような人が救世主でしょう。

私も都内の約１８０室のマンションの現役理事長をしています。
勿論、伊豆も含めて１３の不動産の内、掛け持ちで理事を１つやっています。
各居住者が無関心である事が理事長はじめ管理組合の暴走を許す原因でありますが
法的な知識やら修繕に関する実務も詳しくないといけません。
自分も建設会社とそれに伴う不動産関係の会社もしています。
そういう点で少し尽力が出来るかと頑張っています。
特に管理会社と理事長が組んでいる場合は大規模修繕や普段の修繕でも
いい加減になりがちです。３６１さんのような人が正しい改革をしていくには
必要です。

[365: 匿名]

また自慢たらたらの
くだらないのが出てきましたねえ。

[366: 入居済み住民さん]

くだらない、管理会社と結託したい人はこの世からオサラバが適当ですね。お迎えも早くに来るでしょう。

[367: 入居済み住民さん]

恵まれた知識人は、>>365 のような恵まれない人を何とか救ってあげようと、慈悲の心で対応しているのですよ。
梅林の入園料が無料なのは、>>365 のような恵まれない人にも、慈悲のお布施の心をプレゼントしようとする神の御心なんですよ。

[368: 匿名さん]

確かに知識がないと管理組合は管理会社に対しても
理不尽な理事長に対しても太刀打ち出来ませんよ。
改革しようにも実住のマンションと違いリゾマンは白紙委任状ばかりだから
難しいんですよ。

[369: 住まいに詳しい人]

管理会社は管理の手が抜けるように、また大規模修繕で儲けられるように、日ごろの修繕を放っておいて、マンションを壊そうとする。多少の金を貰って言うことを聞く理事長を選べば、大規模修繕で確実に儲けられるし、管理組合に管理会社が変えられるようなこともない。また、管理組合との契約を有利なものにできる。

リゾマンの管理組合規約を読むたびにいい加減さに驚かされることも多い。管理組合に技術的・法律的知識が無いなら、区分所有者以外の専門家に管理を委託する旨の決議をすれば良いのだが。

[370: 購入経験者さん]

なんか、言葉遣いに
加齢臭のするスレだな。

[371: 住まいに詳しい人]

管理会社からマンションに派遣されている管理人が修繕積立金を横領する事故は毎年何件か発生しているし、丸紅系と三菱系の管理会社が合併するなど、杜撰な管理をしてきた管理会社が淘汰される時代になってきた。管理組合の理事長に鼻薬を嗅がせて管理組合を操る手法は腐りつつあるが、まだまだ残っているのが現状。

[372: 入居済み住民さん]

丸紅系のベニーエステートサービスが管理しているマンションの管理人は窓口にいないものね。ここが管理しているどのマンションもそうだから。ベニーエステートでは、管理人にマンションの入り口にいる必要はないと教え込んできたんだね。住民と一緒に不貞のやからが侵入してきても全く分からない状況。人感センサーをおいて、人が入ってきたら、暫くして窓口に顔を出すのがベニーエステートサービスの管理方法。悪い管理会社の一つと思うね。経営統合で、大阪弁のフロントが顔を出すようになって、会社名が違ってしまったけど、体質は殆ど変わっていない。

[373: 住まいに詳しい人]

理事長が不動産業者とか建設業の場合は、大規模修繕の時に自分の関連会社に工事を発注して儲けることを考えているから、最悪と思って間違いない。儲けるにはなるべく工事費用がかかるようにするから、マンションを大掛かりに壊れるような管理をしてゆく。例えば、鉄骨部分の補修をほっておいて、取替えをするようなことだ。理事長が建築士の場合も同様に自分の関連会社に儲けさせようと企んでいるから、最悪。管理組合に知識が無いことを良いことにやりたい放題が現状。

[374: 賃貸住まいさん [女性 50代]]

リゾマンも東京のど真ん中の億しょんも管理している
結構大手の会社に勤務している知人から裏情報収集中です。

スレッドのタイトルに即した回答としては
私も中古は考えていて、知人に聞いた結果。
物件によりけりだとおもいますよ。
ただし、古くなるとその分メンテナンス費用が掛かる。
それから、凝った意匠の建物も修繕にお金はかかる。
ごく一般的な形でないと、パーツ代　場合によっては職方さんの人工が増えます。
中古の場合は、どうしても修理の機会が増えますのでその点ご注意を。

なお、熱海に限らずリゾマンはどうしても管理費が高くなる。
これは、共益部分が多いからとのこと。
また、熱海などの温泉地はこのメンテナンスにものすごくお金がかかる。
マッサージ機があるとよさそうに見えますが、これだってメンテナンス費がかかります。
プールなんてあるひにはくらくらしちゃうそうです。
大浴場がある場合は、ほとんど部屋風呂は物置になっているので
大浴場にトラブル＝お風呂にはいれない　なので、熱海あたりだと伊○急などの
メンテナンス屋さんと地元の業者さんにすぐに対応してもらえるようにしなければならない。
夜中はともかく、夕方や夜に発生するのが普通のことですので、当然これはお金がかかります。
所詮はどれだけ、必要経費をけちらないでいられるかだそうです。
ですので、中古といっても管理費と管理体制そして管理人さんが誠実な人かを見ることが重要かもしれません。
管理人さんについてですが、管理会社が変わると管理人さんも変わります。
たまにつなぐ場合もあるようですが、オーナーさんに人気のある管理人さんは、
ほかの物件でもうまくやっていけるので、ほとんどが変わります。
特に、安い管理会社に移行するときは管理人さんの給料も下がりますので
残るという選択はほとんどしないようです。

ちなみに杜撰な管理で工事費で儲けようとする会社は、管理費もそれなりです。
管理会社といっても人がやることです。
安い管理費＝管理人さんを含め従業員の給料も安い・・・　です。
と言って、給料が安いから社員みんながいい加減というわけではないので
やはり所詮は個々人の部分が大きいですが。


>369　と　373は同じ方ですか？
理事長が建設会社の社長でというケースはままあるようです。
工事がある時に、管理会社の担当が理事長にお伺いを立てると
ほとんどの方が、ほかの会社でやっても問題ないよ　と言ってくれるみたいです。
担当者は理事長の会社でやってもらったほうが、楽できるんですけどね。
自分がオーナーの物件ですから、資産価値を下げるような真似はしない。
それが普通の考え方ですよね。
369さんはかなりレアケースを見てらっしゃるようです。
それとも私の知人の担当する物件（多数あり）がレアなんでしょうか？

[375: 現役理事 [男性 50代]]

↑市内の１２０世帯超、築２０年ほどのマンションの現役理事です。当マンションにおいてこれまで１３人が理事長になっていますが、いずれも建設会社関係ではなかったですね。

理事長になった場合、自分のところに利益誘導を図るか否か？

図るという話はよく聞きます。他のマンションスレではその種の書き込みは実際に大量にあります。何しろ大規模修繕工事費は足場など作ると１億円近くに行きますからね。自社が請負したくなる気もわからないではない。大体にして住民は無関心が多い。当マンションでも理事会活動は非常に盛んなのですが、総会での議決権提出願いに対して議決権を行使せず理事長に委任してしまうのが７割にもなるレベルです。残念。出欠表も回答しない、しても委任ばかりというマンションなら理事長がその気になればやれます。

私は、むしろ怖いのは理事長でなく管理会社のほうと思っています。大規模でなく毎年の通常工事でさえ、新規導入あるいは更新工事で当マンションでも１０００万近くにもなります。相見積もりもロクロクせず管理会社の提案のままに受け入れていたなら、老後の大切な資産である修繕積立金などまともに増えないでしょう。種々の工事に対し、基本相見積もりを取ることは理事会の必須手法でしょうね。

管理会社がまともかどうかの判定ですが、私は「大浴場の温泉の管理方法」でわかると思っています。

市内のマンション組合数は約１００。そのうちの７割は循環ろ過方式。残りが源泉かけ流し方式あるいは戸別供給方式です。循環ろ過方式においては、静岡県のレジオネラ症を防ぐ条例で、週に１回、通常濃度に比べ数百倍の塩素を浴槽に投入し２時間循環させるいわゆる高濃度塩素殺菌消毒を実施しなければなりません。塩素投入しないなら、６０℃のお湯を１時間循環、６５℃なら３０分以上循環となります。その他、日々の塩素濃度測定、集毛器洗浄、逆洗の有無等の表示、あるいは入浴前の注意事項掲示等、本条例では非常に多くの義務付けがなされています。静岡県は神奈川県と違い実にこまかく面倒です。


この条例は平成１６年１２月に施行、熱海保健所も繰り返し実施の広報していますので、もし今でもやっていないマンションがあるなら、推して知るべし、その管理会社はズサンと言えます。条例という準法律を遵守することを意に介さないなら、その管理会社が作る予算実算は怪しいな。これらの会計を厳しく精査しておく必要があります。

注：あくまで循環ろ過方式の浴槽となっているマンションですよ。（源泉）かけ流し式なら塩素を投入しない代わり、毎日お湯替え義務があります。この（源泉）かけ流し式のマンションでもレジオネラ症による事故は少なくないですから要注意です。駅から１０分弱の、源泉かけ流しを売りにしているマンションで１昨年重篤な事故があり１か月の営業禁止となったのはフィクションではありません。

ご参考までにウチのマンションですが、平成２１年から実施しています。全６浴槽で各々２回もお湯や水を入れたり抜いたりしなければならないため５時間ぶっ通しの作業。温泉管理者は大変そうです。

こんな当マンションですが、万事順調かと言えばそうでもない、課題は山積。喫緊のものは民泊＝airbnb対策です。東京や京都、大阪のマンションは深刻な問題になっていますが、熱海はまだ話題にさえなりません。ただあの高級な熱海青翠が今や外国人に多数購入され、ルールやマナーが失せたり独自のコミュニティが出来たりし、リゾート気分を味わうどころではないという書き込みを見るにつけ、（それは資産価値の減少を意味する）対応は早いに越したことはありません。民泊の実績を１回でも作られると後が大変と専門家が警鐘を鳴らしてくれています。皆さんのマンション規約にも「専有部はもっぱら住宅として使う」という条項があるはずですが、もっぱらは１００％ではない、との弁護士先生の見解です。

この民泊対応で動かれている市内の組合がありましたら規約修正文案などご教示くださいませ。
長文駄文申し訳ありませんでした。







　

[376: 匿名さん]

３７５さんの言うように住民が一番注意するのは管理会社です。
現在、都内の４６世帯のマンションの現役理事長と熱海ではありませんが伊豆にある某大規模な
リゾマンの理事をしています。
管理会社は基本的に理事会及び管理組合が素人あるいは議決権行使で委任状が多い場合など
当然、自社に利益誘導を図るべき理事長｛大体、輪番が多い｝を抱き込む事まで行います。
普段のメンテ業務や修繕でも基本的に業者はキックバックを２～３割程度は要求されていうようです。
例えば都内のマンションの方での機械式駐車場｛地下収納式｝はダイキン製のものをＩＨＩ運搬機が
正規メンテナンス会社として引き継いでますが｛交換部品等も正規部品はここからしか供給されません｝
ある日突然に管理会社が自らに下請けメンテナンス会社と連盟で駐車場の消耗品交換の見積もりを出して
きました。ご丁寧に車が傾いで機械式駐車場のパレットから落ちかけている写真が表紙にアリ。
見積もり金額は３段１５基の部品交換で約８６０万。
ところがこの管理会社の下請けは正規のメンテ会社ではないので部品の入手元はすべてＩＨＩからです。
そもそも、この下請け会社は当初から不評でしたので値段を伏せて同条件でＩＨＩに直接見積もらせると　　　
約１２０万。しかも見積もりに出てる車が落ちかけてる写真は構造上あり得ないという事でＣＧ合成だろうと
いう事でした。当然、管理会社を通じてクビにしてＩＨＩと直接、メンテ契約も含めて部品の交換も
依頼しました。たまたま都内の自宅マンションは各オーナーが場所柄か会社経営者や医師が多く
すべてのメンテにおいて広い人脈があり値段の精査が可能でした。そのために管理会社も新築当初の
会社とは変えてます。大規模修繕でも管理組合で独自に業者選定をしトップ同士が経済団体の知り合いの
業者で大変リーズナブル、しかも工事内容がすべて開示される明確な工事になりました。
管理会社は大変やりにくいと思いますがメンテ運営についても注意するようになります。
伊豆のマンションの方も同様で名前を出すと不動産業者で宣伝してるのだろうと直ぐ書く人がいるので
言いませんが管理が非常に良好です。温泉も理事会で話し合い、天然温泉への切り替え工事を実現しました。
リゾマンらしく付帯設備が多いのですが無駄を省いているために管理費、修繕費は比較的安価です。
普段より「中古での流通も含めて維持費が掛かる事が妨げになる」と提言してきましたので
それを守っている形です。
ここでも管理会社主導はさせないようにしています。長くなり恐縮ですがいずれも所有者が興味を持たず
管理会社任せにしてしまえば上乗せされた維持費でどんどん使われてしまうと言う事だし
抱き込まれる理事長も出てくると言う事です。

[377: 住まいに詳しい人]

リゾマンの所有者の維持管理に関する意識が低いと、管理会社の思う壷になる。管理会社は行政との癒着で何をやっても実質的なお咎めがないことを良く知っているから、理事長が丸め込まれればそれまでとなる。

法律に詳しい所有者に理事になって貰うか、マンション管理士のアドバイスを受けながら管理組合規約、管理委託契約の見直しを適宜行わないとロクなことにはならない。

マンションによっては、おやつを食べてテレビを見るのが仕事のような管理人もいるし、雇い先の悪事を隠す手助けをするのが仕事と思っている管理人もいるようだ。

不動産業者がマンションの契約の際に重要事項説明に必要な資料を見せるように管理人に言ったら「そんなもの見せられるか」と突っぱねた管理人もいるようだ。悪の塊のような分野だから、所有者の意識が大事なんだけどね。

[378: 匿名さん]

３７７さんの言うようにマンション管理士のアドバイスを受ける事はいい方法だと
思います。大規模修繕時では一級建築士事務所に第三者的な監督業務で依頼する事が
国交省の指針で推奨されていますが普段から色々と修繕業務が必要になります。
管理士に報酬を支払い、こちらの立場で日常的に相談する事も結果的には無駄な出費を
抑えられると思います。

[379: 住まいに詳しい人]

>374
＞工事がある時に、管理会社の担当が理事長にお伺いを立てると
＞ほとんどの方が、ほかの会社でやっても問題ないよ　と言ってくれるみたいです。
　既に、管理会社に脅しをかけていることが分かります（理事長は、他所でやらせたら、管理会社を変えると脅しています）

＞担当者は理事長の会社でやってもらったほうが、楽できるんですけどね。
　そんなことは全くありません。管理会社の子会社の工事会社に下請けさせた方が断然儲かります。

＞自分がオーナーの物件ですから、資産価値を下げるような真似はしない。
　マンション1棟のオーナーならまだしも、区分所有者なら、工事による儲けは自分の資産の何倍にもなります。

＞それが普通の考え方ですよね。
　工事を請け負えば、区分所有の物件価格よりも余程儲かる訳ですから、理事長が自分の会社にやらせたくてよだれを垂らしている姿が目に浮かびます。それが、普通の考え方です。

[380: 匿名さん]

一般的には管理会社が子飼いの業者を使い儲けたいのが普通でしょ。
理事長は輪番が普通なのでタイミングよく利益誘導をするのは難しい。
管理会社は日々の修繕も設けの対象ですが一番の狙いは大規模修繕です。
ここで子飼いの業者に受けさせたい。
大規模修繕に係わる事で知人に聞いた話ですが明〇管理の横浜営業所など
時の理事長に取り入り担当者が個人的な業者に修繕工事を発注させようとし
「ファム」とか言う下請け業者にＣＧを使って油圧式駐車場で車が落ちかけてる修繕見積もりまで
提出させ、修繕金額が８６０万、正規のメンテナンス会社の石川島運搬機に出したら１２０万だったと
聞いた事があります。黙っているとみんなお金を使われてしまうとか話してました。
管理会社は修繕業務で異常に儲けたいというわけです。
理事長の前に悪質という意味では管理会社と思います。

[381: 住まいに詳しい人]

管理組合は、お金を預けて好きにやってくれって管理会社に言って、当然の報いを受けている訳ですので、管理会社が悪質なのではなく、管理組合が悪質と言うべきでしょうね。

>380
＞聞いた事があります。黙っているとみんなお金を使われてしまうとか話してました

これは、当たり前だと思います。猫の前に鰹節入りのお皿を置くようなものです。食べるのが当たり前です。馬鹿なのは、管理組合=区分所有者です。

[382: 住まいに詳しい人]

鰹節にありつくにはそれなりの努力（仕事）を管理会社にさせると言う躾の作業を怠った管理組合・理事長が一番の悪です。

[383: 住まいに詳しい人]

しかし、素人が殆どの管理組合が、プロの管理会社を躾けるなどと言うことは到底無理です。

小規模のリゾマンは殆ど人がいませんから、管理会社から派遣される社員の質は高くありませんし、仕事をしたくなければ、１日中を遊んで過ごせます。

要するに管理会社の業務を監視することが管理組合にはできないのです。

管理会社が用意した管理委託契約書にメクラ印を押し、何のチェックもせずに出納・会計業務を任せれば、余剰の管理費や修繕積立金が食い散らかされるだけです。

[384: 住まいに詳しい人]

そこで出来たのが、「適正化法」＝マンションの管理の適正化の推進に関する法律　と言う長い名の法律ですね。

中身は、マンション管理士制度、マンション管理業の登録義務、管理業務主任の設置、適正化推進センター、マンション管理業者団体等ですが、本格的に機能するのはこれからですね。

国交省でも、全てのマンションについてデータベース化していますので、そのうち夫々のマンションにメスが入れられるでしょうが、現在は旧態依然として悪行が続けられている状態です。特にあまり規模の大きくない熱海のリゾマンの管理人は、適正化法の知識が皆無状態の人もいるので、このような管理人を派遣している管理会社も淘汰される時代がくると思います。

[385: 匿名さん]

わかりますがそれ程、機能してないですね。
一つは居住者が管理について興味を持たず誰かがという気持ちと
国交省は逆にどんどんお金を使わせるように法整備をしてますよ。
大規模修繕が大きな出費ですがこの時点で積立金が欠乏し｛管理会社にどんどん使われる為｝
金融機関に居住者が債務者になり融資を受ける事を奨励してる向きもあります。
車のユーザーと同じでマンションオーナーも官僚が業界利益を誘導しています。
第三者の信用できる設計事務所などに経費を払っても管理監督してくれる方がプラスになるでしょう。
その前に建築、建設関係の経営者でもいれば騙される事は少ないでしょうね。

[386: 住まいに詳しい人]

建築関係の方は、管理会社と同様に自分の関係者に利益を誘導することのできる一番危ない方ですので、管理組合の方々は十分注意をするに越したことはありません。管理組合から見れば、利益の相反する方ですね。ここは、法律と技術の専門家に入って貰うのが一番でしょう。

私が理事長をしていたマンションも、私が保証人になって銀行から借り入れをして大規模修繕をしましたが、借り入れも長期修繕計画の範囲内で無理なく行えました。一番大事なのは、費用対効果の良い大規模修繕をすることです。これには、管理会社の関連業者とか、建築関係者の理事の関わりのある業者を排除することが基本です。理由は、管理会社や理事がバックマージンを要求していたり、リベートを受け取っているからです。

[387: 購入検討中さん [男性 40代]]

プラザ伊豆山は東急ハーヴェストが出来てから景観が悪くなったとのことですが、Ａ棟、Ｂ棟のどちらも真鶴半島を眺めることはできなくなりましたか？
経年マンションだと耐震のことも気になりますね。
クリフサイドは耐震補強工事を済ませているようですが、プラザ伊豆山はどうなのでしょうか。

[388: 居住中さん]

プラザ伊豆山ですが、

＊うちはＢ棟ですが、
　高層階は、東急ができても眺望は一緒、
　逆に東急が借景になって良くなった感じです。
　景観を気にするなら、５階以上必須ですかね。

＊耐震は過去ログでさんざんやってますので、
　読んでください。
　熱海プラザ、サニーハイツなどの
　流通が盛んな物件も耐震してないです。
　値段が値段ですからねえ。

＊とにかく内覧したら疑問は解決しますよ。
　まあ、最初は賃貸で様子を見る手もあります。

[389: 住まいに詳しい人]

伊豆山は山の上ということをどう捉えるかですね。定住か、近くに自宅があって、車で来る人向きですかね。

耐震工事は、診断をして必要があれば議決権の3/4の賛成を得て、昭和56年の耐震基準に対応する工事をすることですので、どれほど必要かなって感じです。伊豆山はピロティ式ではないので、外観からはそれ程心配は無いようです。

東日本大震災の時に熱海も結構揺れたようですし、建物によっては細かい歪みなどが残っています。サニーは大型物件ですし、この震災の影響が全く見られませんでしたので、耐震補強の必要は無いように思えます。外観が悪いですが、ラーメン構造の柱も太く、この先も安全な気がします。

[390: 居住中さん]

プラザ伊豆山は
熱海市街地と同海抜で、
山の上ではありません。

[391: 住まいに詳しい人]

プラザ伊豆山には、東日本大震災による影響など、残っていませんかね？　

物件によっては天井と壁の接合部に小さいヒビなどが見つかります。

大規模修繕が適度に行われていれば、鉄筋コンクリートが脆弱化していませんので安心でしょうが、手抜き工事の場合は、古くなると脆くなっていますので、地震で崩れやすくなりますね。

[392: 物件比較中さん]

プラザ伊豆山は同規模の経年マンションと比べて管理費が割高のように思えますが、
住人や理事会などで問題視されていないのでしょうか

駐車場が無料またはそれに類するような駅近物件ですと、クリフサイド、プラザ伊豆山、サニーハイツあたりが代表的ですが、
お盆や年末年始は特別として、週末などに利用の際は駐車スペースはあいていますでしょうか
居住者のかたがおられましたら教えてください

[393: 居住中さん]

お盆や正月でも
プラザ伊豆山は駐車可能ですよ。
（ぎりぎりですが、
　１軒1台の駐車証があれば）

東日本大震災では、
熱海は中央部で震度3でした。
その後数日たっての
静岡東部地震が震度4だったはずで
熱海はあの震災では揺れが小さかったので有名です。
http://www.data.jma.go.jp/svd/eqev/data/gaikyo/monthly/201212/201212ne...

[394: 居住中さん]

追加です。

プラザ伊豆山は
クリフやサニーハイツと比べて
管理費が高いとは初耳です。
比べたことがなくて、
結構安いと思ってましたが、
そうなんですか？
クリフとは管理会社も一緒ですから、
たぶん似たようなものだと思いますよ。

プラザ伊豆山とサニーハイツの
決定的な違いは
大きな間取りがあるかどうかだと思います。
この前プラザで2000万円近い売買が
あったんですが、
そんな部屋はサニーハイツにはないですね。
まあ、さらに大きい部屋が
熱海プラザには有り、
ものすごい値段がついています。
（どんな古いマンションでも
　広い部屋ニーズは必ずあるそうですね）

[395: 物件比較中さん]

>394

同規模の広さの部屋の管理費＆修繕積立で比べた場合、
管理費は　プラザ伊豆山＞クリフサイド　なのですが、
修繕積立は　クリフサイド＞プラザ伊豆山　のようです

クリフサイドは知り合いが居まして館内の様子は知っていますが、
フロントロビーも築年数を感じさせないほど綺麗になっていましたし、
新聞各種も揃っており、管理組合の努力や工夫が随所に見受けられました

ただ、立地的にはプラザ伊豆山のほうが良い場所のように感じています
勾配もなだらかですし、年老いてからの移動や駐車も苦にならなそうです
各階にエレベーターが停止しないようですが、館内の移動（大浴場に向かう時など）に
不便は感じませんでしょうか

サニーハイツは食事処のテナントが出て行ってしまうなど、やや不穏な雰囲気もありますね
３物件のなかでは、昭和的な感じが強く残ってしまっていて、少し残念ですが
駅近で徒歩圏ということもあり、今後も需要は残りそうですね

引き続き、居住されている方からの購入アドバイスをいただけたら幸いです

[396: 住まいに詳しい人]

修繕積み立てに関しては、額よりも、周到な修繕計画ができているか否かが大事です。理事長が技術に疎い場合は、エレベータの制御盤のリレーの状態（今は殆ど半導体リレーですが）とか、シューの状態、コンクリートの状態、水周り設備の状態など、どのようなスパンで効率的に修繕して行くなど判らず、業者の言うがままになっているのが実情でしょう。結局はきちんとやっているつもりで、散財させられるケースが多々あります。

[397: 居住中さん]

引き続き＠プラザ伊豆山居住中です。

管理ですが、
季節の花が飾られていたり、
風呂や廊下の入念な掃除など、
問題はまったくありません。
修繕積立金は審議中です。

一度、一階のレストランへお越しになり、
（外部利用可）
中をご覧になると良いと思いますよ。
設備を（経年変化も）実感した方がいいと思います。
レストランには居住中の
雰囲気のいい年配の方がよくいらっしゃいます。
夕ごはんも
レストランに頼んで持ち帰りしている方がいますよ。
（管理人さんはいい人なので、
　趣旨を言えば内見させてくれます）

階段がキツイという方は、
エレベーター停止階がいいと思います。

[398: 住まいに詳しい人]

プラザ伊豆山は、現在5つほどの売り物が出ているようです。600万円台にしないと、中々買い手はつかないでしょう。
それに、広い部屋と狭い部屋で売買代金がさほど変わらないのは、やはり維持費が気になる方が多いからですね。
すぐに買い手が付くのは、やはり駅近の物件です。駅から離れるにつれて買い手の付かない物件がたくさん出てきます。

[399: 物件比較中さん]

プラザ伊豆山は売り物件が増えているようですね
私が調べた限りでは10部屋ほどありました
居住しながら売却登録もしている流れですね
（そうすることで別荘税がかからない？）

どんなに設備が最新でも、住人や管理が悪ければ居心地が良いとは言えませんよね
その意味では成熟した良いマンションのようで、嬉しく思います
徒歩圏ではないために、車を所有している方々が購入対象となるようで、
買い手がつきにくい要因のひとつなのかもしれませんね

維持費を考えると間取り面積で売買価格が変わらないというのはごもっともですね
サニーハイツなどは都内への通勤者も利用することがあり、値頃な部屋はすぐに売れてしまうそうで
生活スタイルの変化に伴っての売却・賃貸にも容易に対応できそうですね


プラザ伊豆山居住中さんにお聞きしたいのですが、修繕積立金は審議中というと、
先頃の防水工事や外壁塗装工事によって、修繕計画に狂いが生じていたりするのでしょうか
先々には値上げも検討されているのでしょうか
維持費が高くなると売却時に買い手がつきにくくなり、いろいろと難しいところですね

[400: 居住中さん]

＊プラザ伊豆山（もちろんサニーハイツも）などは
　適正価格だとすぐ売れてしまいます。
　（私見ですが、プラザやサニーハイツは
　　40平米500万～600万くらいが適正だと思います
　　それ以上で出している人はハナから売る気がない。
　　1～2年前に300万で出したら数日で売れたそうです）

＊プラザ伊豆山、駐車場タダなので車の人が多いですが、
　バス利用者も多いですね。

＊修繕積立金は将来の不足予想に対応し先に
　一割程度、上げておくという提案です。
　そんなけちなこと言わず、良いマンションなんだから、
　資産価値維持のために何十万か一括徴収にしたほうが、
　と提案している人もいます。
　なかなか今の理事陣は気骨があり、
　前向きで助かっています。
　顧問弁護士も成果をあげていますね。
（何の成果かは、不動産屋さんで教えてくれます、多分）

＊プラザ伊豆山が何年か前にやった大規模修繕を
　去年サニーハイツがやったはずですね。

実は私もサニーハイツを検討したのですが、
＊完全なワンルームが多い。
＊部屋によって眺望が全く違いすぎ、
　良い眺望の部屋は割高。
＊内見した時の外廊下に不安を感じた。
＊「えにし」の件
などで見送りました。
まあ、人によって感じ方は違うので
内見してください。
サニーハイツは大規模修繕の前は
大量に売り物がでていましたが、
今はガンガン売れているそうです。

[401: 住まいに詳しい人]

都内のマンションでもそうですが、繁華街を除くと、駅に近い物件は人気があって高いですね。サニーの方が、プラザ伊豆山より割高なのは仕方がないところです。サニーよりも更に駅近の物件を所有していますが、更に割高です。しかし、売る時は簡単だと思っています。

割高な物件が売り易いってのは、どう評価しましょうか？　利便性と言う数字で表せない価値があるからではないでしょうか。マンションの綺麗さや花の有無はマンションの価値とは、あまり関係ないことです。

サニーの建築構造が古く、至るところで、梁の一部が突き出していたり、水はけの勾配の取り方が大きすぎて床面がうねっているようなところがあっても、利便性では勝ちとなります。多少、雑な造りでも、基本がまともであれば、問題ないと言うのが不動産の評価・価値ですね。

「えにし」もどうでも良いことです。クリフサイドの「ズーズー亭」と内容は似たものでした。次に入るレストランに興味があります。管理組合も、推薦を希望しているようですが、殆どタダ同様で入居できるレストランでは最初から失格のような気もします。どうせなら、小さいお店を2つ入れて競争させたら面白いと思います。一つは洋食屋さん、他はお蕎麦屋さんなどでも面白そうです。

[402: 住まいに詳しい人]

熱海の古いリゾマンは昭和レトロが多いですね。今の社会環境は開発当時とは違うのに、時代にそぐわないレストランが入るのを希望する方がいるんですね。その割に年金生活者も多く、維持・管理費に敏感です。

レストランは、商業ベースで考える必要があります。住民の口に合った食を要求するなどもっての外で、そのような組合員には別食・別料金を要求するのが筋です。外部の客を呼込む経営をさせ、売上の一部を管理組合収入にすることも考える必要があります。

他人事ですが、プラザ伊豆山の駐車場の利用料金が無料なのも不思議で、管理会社が事務作業が増えるのを拒んでいるのが理由かも知れません。駐車場収入は修繕積立金の一部となります。無料で喜んでいるのは一部の利用者と管理会社だけです。

将来の修繕に備えて積立金を上げるのも疑問です。充分に練上げられた長期修繕計画ができているのか、借入金でまかなえないかなど、検討の余地は沢山ありますし、それが組合員に徹底される前に、値上げだけが先行している気もします。

私もあるマンションの総会に出席して、管理会社と理事長の癒着が見え見えで、更に組合員のレベルが低かったので、改善を提案するまでもなく、売り払った物件がありました。この物件は買値より高く売れました。

プラザ伊豆山で10個も売り物がでているのは、偶然かもしれませんが、多くはそれなりの理由があるものです。管理費の滞納が多かったのでしょうか、弁護士費用も無駄です。もめているマンションは当然のこと、売り物が多くなり、買い手が付かなくなりますね。

　　　　　　　美しくても腹黒女（男）がいるように、マンションも外観で選ぶと酷い目に遭いますね。

[403: 匿名さん]

＞＞４０２
まったく同感です。
レストランにしろ駐車場にしろ、従来の慣習を変えるには所有者の同意が必要でしょうが
運営維持の為に資金を生み出すことが必要です。
現在は自分も都内のマンションの理事長とリゾマンの理事をしていますが
とにかく避けたいのは管理費、修繕積立金の上昇です。
これは中古物件流通の妨げにもなります。又おっしゃる通り、組合員の意識が低い物件は
なかなか良い方向に改善するのは難しいです。
駐車場などは利用者に応分の負担をしていただく事は当然だと思います。

[404: 匿名さん]

どうもこのスレも
「都内のマンションの理事長とリゾマンの理事」が
出てきて、
自作自演を疑われて
荒れて終了だな。
何回やったら気が済むんだよ。

[405: 匿名さん]

自作自演をする意味が無いので違うでしょう・・・
それより荒らしたくてウズウズしてる人がいる方が問題ですよ｛笑｝

[406: 物件比較中さん]

サニーハイツは年間２万円での契約らしいですね
プラザ伊豆山も同じように定住利用者と週末利用者のそれぞれに負担を求めれば良いかとは思いますが、
週末利用者は夜間に来て滞在し、翌日、代金を支払うことなく立ち去ってしまうことが多いと聞くので、
その辺はどのように解決したら良いと思われますか？

[407: 住まいに詳しい人]

>406

>週末利用者は夜間に来て滞在し、翌日、代金を支払うことなく立ち去ってしまうことが多いと聞くので、
>その辺はどのように

これは、組合員かどうか疑わしいので、何とも言えない。駐車場が見つからないヤカラが駐車場を失敬ししているとも思われる。サニーには知り合いがいるので、聞いたところ半日だと数百円なので、窓口が営業していれば殆ど支払っているといっていた。よその駐車場に一晩泊めると、結構な額の場所もあるからね。

[408: 居住中さん]

物件比較中さん

プラザ伊豆山は24時間制で
夜も管理人さんがいます。
ナンバーを掲示していない車は
チェックしているようです。

　週末利用者は夜間に来て滞在し、
　翌日、代金を支払うことなく立ち去ってしまうことが
　多いと聞くので

とお書きですが、
プラザ伊豆山で料金を徴収したという話は聞いたことがありませんね。
どこでお聞きになったんですか？
注意して、居住者以外の駐車は
宅配など以外はさせないと思います。
サニーハイツは料金を取るんですか？

[409: 住まいに詳しい人]

>プラザ伊豆山は24時間制で
>夜も管理人さんがいます

馬鹿なことのために高い人件費を使っていますね。夜中に空いているところに駐車して、誰にも迷惑にならずに
去って行く人を監視するために、お金を使っているなんて、なんて馬鹿げた管理組合なんでしょうね。

こぼれた米蔵の米を食べる鼠を取り締まるために高額の人件費を払っている馬鹿がいるのですね。

[410: 住まいに詳しい人]

と言うことで、プラザ伊豆山は買ってはいけないマンションの代表でしょう。それで、売り物が多く、値崩れが続いている物件ですね。くわばら、くわばら。

[411: 住まいに詳しい人]

マンション管理の基本は、いかにお金を効果的に使うかでしょう。殆ど利用する人のいないサニーハイツのプールも難しいと思いますね。他に転用しようとすれば転用の費用がかかります。

電気代を節約するためにLEDに代えれば、初期投資費用がかかります。人が殆ど乗らないエレベータをフルメンテ契約するのも無駄な費用です。

大規模修繕費用を適度にするには、定期的な建物診断も必要です。給排水、外壁、コンクリート、屋上防水、電気設備、非常階段、鉄骨部分、ドア、サッシの交換、補修など、非常に多岐に亘るチェックが必要です。

管理組合に技術力が無いまま、管理会社に丸投げすれば、管理会社はウハウハ儲かる訳ですが、これを抑えるため、管理会社の儲けが分るような仕組みができているのですが、チェックしている管理組合は皆無でしょうね。

それでも10年前に比べれば、多少は組合員の意識が上がっているようですが、勉強が苦手の理事が集まって幾ら理事会を開いても、世間話で終始して、議事録も管理会社が都合の良いように書いてオシマイですかね。

[412: 匿名さん]

＞＞４０９～４１１

キミは馬鹿だね。そうじゃないから運営が継続できてるわけでしょう・・？
破綻するのが見えている運営を続けるほど管理組合も馬鹿じゃないよ（笑）
一泊旅館派のキミには理解できないだろうね。

[413: 匿名さん]

マンションは公的機関が定めた法令点検の義務付けも多い為に
管理組合の自由になる点検とそうでない部分があります。
普段の点検もこの条例に沿って行われています。
また大規模修繕｛理事長として２つの物件で２回経験、全体では１３物件所有。自身は建設会社経営｝
では国交省の指針によりアドバイザーとして一級建築士事務所を入れる事が
奨励されていますので事前のメンテは指標にはなりますが
その事務所さえ管理会社と関係なければ至ってニュートラルです。
そういう中での組合員の無関心は新旧問わず古いとか新しいは関係ありません。

[414: 住まいに詳しい人]

>412
破たん寸前、値上げ寸前の管理組合運営ができていることが、見え見えです。

[415: 住まいに詳しい人]

>413
＞国交省の指針によりアドバイザーとして一級建築士事務所を入れる事が奨励

このようなものを見たことありませんので、どちらに掲載されているか教えてください。

[416: 不動産購入勉強中さん]

クリフサイドは、他と比べてどうですか？

[417: 住まいに詳しい人]

クリフは国道から急に下る入り口が気にならなければ問題ありませんが、熱海駅から徒歩ですと、行きはよいよい、帰りは怖いで、駅まで登りの道が続きます。バスは日中は３０分に１本ですが、雨の日などはつらい思いをします。クリフの玄関から国道までの登りも、健脚なら何とも思わないでしょうが、高齢の方には結構きついです。管理人の数はサニーに比べて少ないです。

サニーよりも、リゾートの雰囲気がありますね。値段もそこそこですが、売れ残りは結構高い値が付いています。小さい物件で、600万円程で程度の良いのがあれば、拾っても良いかなってところです。

[418: 不動産購入勉強中さん]

>417
参考になりました。
貴方は非常にお詳しそうだと感じましたので、もう１つ質問させてください。

500万円前後の予算で管理費も負担が軽い（妥当である）おすすめ物件はどこだと思われますか？
利便性＞リゾート気分　で考えていますので、あまり山奥の物件は避けたいと考えています。

[419: 住まいに詳しい人]

>418

経済性で見れば、サニーしかないんですよね。

でも、趣味性のものですので、色々浮気も楽しいですよ。

[420: 匿名さん]

そしてサニーハイツ自演しかいなくなった、、、

[421: 住まいに詳しい人]

サニーが選ばれるのは、今の日本の経済状態が悪いんですよ。

政治と、政治家を選んでいる選挙民と、管理を人任せにする住民が悪いんですよ。

サニーよりも、遊び心があって、優雅に愉しめるマンションに多くの注目が集まる日本になって貰いたいですね。

[422: 匿名さん]

＞＞４１５

マンションの「管理適正化指針」として国交省が制定した大規模修繕時の規定です。
昨年、理事長で都内のマンションの大規模修繕を実行したばかりです。
実は伊豆と軽井沢のマンションで既に経験済みですが。
第三者の期間を入れて工事の適正化を実現しようという仕組みです。
但し、偶々このマンションは仕事は様々ですが経営者ばかりですので
管理会社の代表とも経済団体で知遇の関係ですので問題が有りませんでした。
大規模修繕を経験すればわかると思います。