熱海に買いたい。古い物件はどうですか。 その2

[匿名さん]

1000レスを超えたので、その2でつくりました。
引き続きよろしくお願いします。

前スレ：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/147778/

熱海にマンション、ほしいと考えていますが予算の事も有り、また、駅近は古いが便利な場所に
手ごろな物件が多くあります。古い物件は実際どうでしょうか

[531: 匿名さん]

景観という意味ではクレストタワーはそこまでマイナスの印象ないな
駅ビルとともに新しい熱海の象徴

[532: 匿名さん]

そういう事ですね。
高層マンションも景観の一部だと思うんですよ。
そういう意味でさびれたような景観から変化していく方が地元の経済にも
プラスではないかと思いますね。
景観条例は建物本体より熱海の観光名所の保存維持に力が入れられています。
高層マンションも周辺のコンセンサスが整えば決して景観を壊すものではないですね。
だから後は地役権の問題さえ｛これは眺望権などを侵害された方が異議申し立てをする｝
クリアできれば高層化が出来る場所もある。
クレストタワーなども後継業者が改めて適用除外の申請をしているわけですから
これを認めれば事実上のザル法になりますよね。

[533: 匿名さん]

地役権さえクリアすればと言いますがそれが難しいわけで。
熱海駅前という特殊エリアだからこそできた力技。

クリフサイドなんかソフィア熱海ビューヒルズの住人が反対するの確実だろうし熱海プラザやサニーハイツも厳しい気がする。

ソフィア熱海ビューヒルズやライオンズマンション熱海あたりだと高くしても誰も文句言わなさそうだけど、随分先の話だしな。

[534: 匿名さん]

それはまだ本当に老朽化せず使えるからです。
本当に老朽化すれば話は別。また現在までの状況を見てると旅館ホテルも
減少してる事もあり地役権の問題もあまり起きてないようですね。
熱海は山が隣接していて３１ｍルールも意外と傾斜がきついので傾斜地として
眺望が確保できる基準から適用との事らしいのですがそれも後ろに低層の旅館でもあればの
話で元々こういう旅館は昔から眺望がないわけですね。
逆に言えば老朽化していて魅力のない立地の物件は岐路に立たされる怖れがあります。
熱海も海岸近くに更地などもありますが土地の権利関係が複雑で取りまとめるのが
時間と費用が掛かる。
都内でも東急プラザ表参道ビルの底地など大変苦労がありました。
デべがいつで危惧しているのは分譲用地の仕入れです。分譲販売が好調でも分譲地の
仕入れがうまくいかず倒産した会社もあります。
本当に老朽化が問題になればオーナーの意識も大きく変わるはずです。

[535: 匿名さん]

シーサイドエリアは権利関係の問題もあるかもしれませんが駅から遠くなりすぎて微妙な物件になりそうで手がつけられないのではないでしょうか。
熱海ほどシーサイドのマンションが人気ない場所は珍しい。

[536: 匿名さん]

熱海駅周辺でも海抜70メートルから80メートル、ちょっと高台にいけば100メートル超という高さの場所にタワーマンション建てようとかどんだけ高いところが好きなのかと。

[537: 匿名さん]

問題はバブル期の物件でしょうね。
あれ全部建て替えるのはどう考えても無理。
特に駅から遠い物件。
スラムマンションにならないようにきちんと解体していかないと街としての魅力が下がる。

[538: 匿名さん]

築40年クラスで一番最初に再開発になりそうなのは熱海プラザの予感。
あれ部屋広すぎるせいでかえって価値が落ちてる悲しい物件。
容積率あまってるという噂、本当かは知らんがもあるし50から70くらいの狭い部屋とただで交換くらいいけそうな気がする。

[539: 匿名さん]

熱海スカイマンションなども道路に囲まれ高台で
土地もここが占有しているような形態です。こういう土地形態が
いいわけですが投資として先読みするのは禁物です。まだまだ十分利用可能ですから。
古い物件をやらないと土地が有るようで無いのが熱海のような気がします。
またタワマンですが都内はじめ人気のあったのは税法上の特典です。
税務上は下層階も上層階も占有面積のみで課税が決まり部屋の向きや階数は関係がありませんでした。
そのために現実には下層と上層ではあれだけの分譲価格差があるのに相続で譲渡した場合に
大きく財産を圧縮できるわけです。ただ見直すようなニュアンスを国税庁は出していますが
不動産の高値安定もアベノミクスの大きな柱です。また税の圧縮については最初から
見えてる事なので｛分譲価格から比例計算すれば良い｝現実に履行されるかはわかりません。

[540: 匿名さん]

シーサイドのマンションは東北大地震前までは結構人気が高かった。

津波を見て改めて怖くなったのではないか・・？

それでもクリフやサニーの眺望は高台の俯瞰で海を見て実に素晴らしいです。

いざという時の海抜もある。そういう意味で見直されていると思います。

本当に老朽化不人気なら売り物があふれるでしょう。代々思い出があり

手放さない人も多いと言います。

眺望こそがリゾートマンションの価値ではないかと思います。

[541: 匿名さん]

津波対策はもちろんあるでしょうね。
熱海のリゾートマンションの最大の魅力は交通の便と温泉と津波のリスクなしにオーシャンビュー楽しめて花火楽しめる点ですから。

[542: 匿名さん]

539さん

正直な感想熱海は丸の内と同じくらい土地が無い
そのくらい土地の価値があるという印象
街が狭いうえに観光関連でマンションたてられるエリアが限定されているのもあるが。

[543: 匿名さん]

熱海スカイハイツってどうですか？
あんまり話題になりませんが。
投資用として購入検討しています。

[544: 匿名さん]

クリフサイドはともかくサニーハイツが津波に飲まれたら日本終わり出し運命と諦められるな。

[545: 匿名さん]

確かに｛笑｝
また熱海周辺は地層が岩盤自体なので比較的丈夫ですね。
ヴィンテージ熱海・桃山や紀州鉄道熱海ホテルは岩盤を貫いた新幹線の上に
建てられています。岩盤地盤はとても丈夫で熱海から多賀にぬけるトンネルの老朽化を
心配する声がありましたが岩盤貫通なので平気だと聞いたこともあります。
熱海自体は地盤自体は丈夫と思われます。それで高台にも大きなマンションが
建てられていますね。また都心へのアクセスが良いので実住目的のユーザーも多いですね。
確かに分譲する為の土地は少ないようですね。

[546: 匿名さん]

ヴィンテージ熱海桃山なかなか売れませんね。
温泉大浴場に加えて個別温泉付きと魅力的なので一瞬グラッときましたが固定費7万円超は無理と諦めてしまいました。
固定費が高い物件は厳しいですね。

あと山側は土砂災害が不安。
坂がきついというのも問題。

[547: 匿名さん]

熱海で人気がでるリゾートマンショッン作ろうとしたら熱海駅から海側で徒歩圏内というニッチな立地でないと無理。
既存のリゾートマンションの建て替えか熱海第一ビル含め駅前の古いビルの建て替えくらいしか候補地 ないような気がする。
次は熱海第一ビルを住居用としては不人気な低層階を商業施設にして中層から高層階をマンションとする再開発計画あたりがありそうな気がする。

[548: 匿名さん]

熱海のリゾートマンションの最大のリスクは津波で市街地エリア壊滅して混乱というところでしょうか。
トンネルが崩れても海から救援くるでしょうからなんとかはなるとは思いますが、熱海市が市としての機能失うリスクはある。

[549: 匿名さん]

http://www.city.atami.shizuoka.jp/userfiles/09_GAIKYOKU/34_BOUSAI/atam...

意外と大丈夫なんですよ、特に東側は。

[550: 匿名さん]

確かに熱海の低地は世間で言うところの高台だから多少の津波には耐えられるでしょう。
ただ20メートル級の津波食らうと市街地エリアはやばいと思う。
夜中とかでなければ簡単に高台に避難できるので人的被害は小さいだろうけど。