熱海に買いたい。古い物件はどうですか。 その2

[匿名さん]

1000レスを超えたので、その2でつくりました。
引き続きよろしくお願いします。

前スレ：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/147778/

熱海にマンション、ほしいと考えていますが予算の事も有り、また、駅近は古いが便利な場所に
手ごろな物件が多くあります。古い物件は実際どうでしょうか

[511: 匿名さん]

2000万程度のマンションでは、
ソフィア熱海ビューヒルズは良いマンションだと思いますよ。
自家井戸で、湯が豊富ですし、
管理もちゃんとしてますしねえ。

クリフが眺望にかかるって、
最近売れたソフィアは
高層階じゃなかったでしたっけ？

[512: 匿名さん]

あと、よく考えたら
ソフィア熱海ビューヒルズは築16年ですから、
築浅と言うにはキツイですかね。
築浅の
レーベンリゾシア熱海シーサイドタワーが4千万代
ソフィア熱海デイサスが3千万代、
いいものは高いですねえ。

[513: 評判気になるさん]

ありがとうございます。
安心しました。
ついこの間契約したばかりで6階です。
5階の屋根が邪魔ですが、9階の角部屋よりは眺望がましでした。
9階から見るとクリフの屋上の赤いやつの圧迫感が半端なかった。

6月下旬に条件合意7月中旬契約8月下旬引き渡し・・・
それも売主都合で。
こんなのんびりモードが普通なんでしょうか。

[514: 評判気になるさん]

ソフィア熱海デイサスも検討しましたがビューヒルズと築年4年くらいしか違わない割には価格違いすぎて撤退しました。
観光客だらけの咲見町に定住するのも微妙だなと思ったのも理由の一つですが。

[515: 温泉大好き]

管理費、修繕積立金13万円超という恐ろしい物件が5000万超で売りに出てますがこんなの買う金持ちいるんですかね・・・

[516: 匿名さん]

評判気になるさん

その引き渡しスケジュール、
絶対売り主がこの夏いっぱい使おうという魂胆ですねえ。
引き渡し期日が気に入らないと
値引きしてもらってもいいくらいでしょうね。
（もう値引きしてもらったのかもしれませんが）

ソフィア熱海ビューヒルズは時々出る高層階の売り物が
下の倍くらいするんですよね。
これはクリフとかプラザとかの古いマンションもそうですね。
熱海は海の眺望、交通の便の順で売れるそうで、
あんまり間取りとかは二の次らしいです。
ソフィアは駅寄り（西寄り）になればなるほど、
眺望がいいんですよね。

[517: 評判気になるさん]

言われてみれば6月下旬という売り出しタイミングからして購入者が決まるまで1月、ローン審査に１月とか狙っていたのかもしれませんね。
どのみち7月前半が無理なら8月後半にしか引っ越す余裕ないので気にしてはいないのですが。

海の眺望そこまで重要でしょうか？
それならライオンズマンション熱海の1280万円の部屋とか簡単に売れそうなものですが。
やはり最低限まともな温泉もってることが一番大事なのではないでしょうか。

[518: 評判気になるさん]

ナイスステージ熱海リゾート銀月って何かやばいのでしょうか。
総戸数の10％が売りに出てるとは若干異常に感じます。
修繕積立金不足で管理がうまくいってないとか？

[519: 匿名さん]

ライオンズも眺望ない部屋は
500万以下でありますし、
どのマンションも眺望で全然値段違いますよね。
クリフサイドがあれだけ古くても
まだけっこうな値段するのは、
眺望（と気にする人は気にする耐震）ですかね。

ナイスステージくらいの売り物の数は
大して珍しく無いと思いますが、
熱海駅の再開発で、来宮駅付近は
これから資産価値が下がることは考えられますね。

あと、ライオンズっていい温泉じゃないんですか？
サッシが古いのは知ってますけど。

[520: 評判気になるさん]

加温循環ろ過週2回入れ替えとのこと。
当初第一候補でしたがこれ見てライオンズマンション熱海やめました。
駅前ビルの効果で熱海駅徒歩圏内、特に山側とか海光町方面の今まで買物が不便だった物件の値はあがるとおもってましたが言われてみれば来宮駅周辺の人気がその分落ちますね。

[521: 匿名さん]

築40年クラスの物件の最期はどうなるのでしょう。
立地よくて良い源泉もってる物件なら20年後から30年後にデベに今の値段くらいで引き取ってもらえますかね。

[522: 匿名さん]

ソフィア熱海ビューヒルズ、
東急リゾートに売り物出てますね。

高くないか。。。
東急仲介価格ですね。

[523: 匿名さん]

521さん

熱海はついに築60年になろうとする
マンションもそのままですから、ね。

現実問題、新築も途中で頓挫している所も多いですから、
立て直しは難しいでしょうね。
最後誰がばばをひくか、ということですねえ。

[524: 匿名さん]

522さん

眺望の良い部屋なら高く売れる説が真実なら東急の物件はすぐに売れるでしょう。
駅側の角部屋というベストポジション。
写真から見て少なくとも7階以上だろう。

えk

[525: 匿名さん]

熱海は古い物件の方が当然ですがロケーションのいい立地が多いですよね。
またホテル、旅館の倒産などにより更地は権利関係が複雑なところも多い。
東急が小さなデベが手がけた旧西武のホテル、「西熱海ホテル」の後を受けて
分譲した「青翠」は有名ですがデベから考えると区分所有者から直接、所有権の移譲を
狙う方が権利関係が簡単で買収しやすいわけです。
それは都内の物件でも地上げとして森ビルはじめ大手デべでは普通に行われています。
熱海でも業界の話ではゴールドクレストやタカラレーベン等の会社がスクラップ＆ビルドで
動いてるようですよ。　一つには高層を含めた建築技術が３０年以上の間に向上した事。
また眺望をプライスバリューに考えた場合に既存の分譲済み物件のロケーションに魅力が
あるという事でしょう。特に熱海は非常に狭く新規の分譲地を確保する事は非常に難しい。
また地役権がある為に営業してる旅館、ホテルの前は建築許可が非常に難しいそうです。
そうすると住宅地で言う既存権がある、ホテルやリゾマンの土地の方が確認が楽なわけです。
周辺土地も含めた再開発はまだあると思いますよ。私の家は神泉ですが近くの明和地所でも
そういう話を聞きますね。
代々木にある「ニューステイトメナー」というマンションも敷地の規模に比べて
既存建築物の規模が小さい、要するに建て替えた場合に既存の所有者に等価交換をしても
商売になる。だから３０年以上の中古にも関わらず仲介で出ると直ぐに売れてしまいます。
また現在流行の駅前の再開発ですがＡ、Ｂと開発の形態で区別がありますが
簡単に言うとデべやゼネが商売をするのに国、自治体が税金投入して不動産屋の商売の協力を
するというものです。
この場合は開発分譲対象の物件に特別区という措置をして容積率の強引な変更をします。
タワマンなどは上の高い物件が商売になるからです。
４０階建てであれば１２階｛３割くらい｝が積み増し｛一般陣の場合は２７階までしか
確認が取れない｝をしてあげて役所がデべの為にサービスします。
熱海でも開発行為で特別区として特例を設ければタワマンも可能です。
という事は古いマンションを丸ごと買収しても商売になるという事でもあります。
都内は現実にスクラップ＆ビルドですよ。赤プリもそうです。ホテルニュージャパンも
そうです。
地役権の問題のない眺望のある古リゾマンは儲からないもでも再開発の対象にはなると
思いますよ。

[526: 匿名さん]

景観条例があるので再建築あるいは既に建築認可済で工事中止案件以外高層マンション建てられれないのが熱海の実情です。

[527: 匿名さん]

熱海に遊びにきたついでにサニーハイツ買いました。
思ったより綺麗。

[528: 匿名さん]

景観条例では風致地区、高度地区での高さ最高限度を決めています。
第一種風致地区で８Ｍ
第二種風致地区で１５Ｍ
第一種高度地区で２１Ｍ
第二種高度地区で３１Ｍ
駅周辺は一種と二種高度地区が入り乱れていて二種高度では１０階程度は
企画できるので再建築で高く出来る古いマンションはたくさんありますね。
ただ後ろに旅館などがあると眺望権などの地役権の問題で補償などがあるようですが
高さのある物件が現実にはかなり建ちましたね。
古い物権も可能性はありますよ。

[529: 匿名さん]

528さん

景観条例には特例があり既存物件は同じ高さ同じ大きさまでよいのです。
これが築古物件の既得権益。
サニーハイツの眺望の凄さに圧倒され投資用として買ってしまったよ。

[530: 匿名さん]

クレストタワーの場合はそれ以上の特例ですね。２９階、９７．３９ｍです。
分譲価格も平均が２００から２５０万に対して３８５万になる。
本来であれば高さが３１ｍ以下に制限されてる地域であり建設再開には
適用除外の許可を得る必要があり熱海市では「熱海市都市計画審議会」という
第三者の答申を待つ形ですが自治体としては固定資産税の増収が見込める、
老朽化対策や既存地域の再開発がゼネコンやデベロッパーなどの
民間投資で進められるメリットがあり公的財政での負担抑制が出来る。一方で
景観条例を考えながらも苦しい財政を支えなければならない現実路線が総意を得た形だ。
一部、電波障害などの声も出たが規制制限の３倍の高さであるのに取り立てて反論、反対の類は
地元からも出ていない。地元にすれば経済優先で景気の光明が見える話に反対するわけもない。
観光業が主体の地域では観光につながる景観の方が重視されると言う事でしょう。
現段階では市側が再建築、再開発に積極的で建物に対する条例はザル法ではないかと思われる。
考えてみれば老朽化の問題を解決するには最善の方法で市にとってはデベ自体が
救いの神だろう。その為にロケーションのよい好条件立地の古い物件はデベが注目していても
おかしくありません。事実上高さ制限はザル法だからです。