熱海に買いたい。古い物件はどうですか。 その2

[匿名さん]

1000レスを超えたので、その2でつくりました。
引き続きよろしくお願いします。

前スレ：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/147778/

熱海にマンション、ほしいと考えていますが予算の事も有り、また、駅近は古いが便利な場所に
手ごろな物件が多くあります。古い物件は実際どうでしょうか

[416: 不動産購入勉強中さん]

クリフサイドは、他と比べてどうですか？

[417: 住まいに詳しい人]

クリフは国道から急に下る入り口が気にならなければ問題ありませんが、熱海駅から徒歩ですと、行きはよいよい、帰りは怖いで、駅まで登りの道が続きます。バスは日中は３０分に１本ですが、雨の日などはつらい思いをします。クリフの玄関から国道までの登りも、健脚なら何とも思わないでしょうが、高齢の方には結構きついです。管理人の数はサニーに比べて少ないです。

サニーよりも、リゾートの雰囲気がありますね。値段もそこそこですが、売れ残りは結構高い値が付いています。小さい物件で、600万円程で程度の良いのがあれば、拾っても良いかなってところです。

[418: 不動産購入勉強中さん]

>417
参考になりました。
貴方は非常にお詳しそうだと感じましたので、もう１つ質問させてください。

500万円前後の予算で管理費も負担が軽い（妥当である）おすすめ物件はどこだと思われますか？
利便性＞リゾート気分　で考えていますので、あまり山奥の物件は避けたいと考えています。

[419: 住まいに詳しい人]

>418

経済性で見れば、サニーしかないんですよね。

でも、趣味性のものですので、色々浮気も楽しいですよ。

[420: 匿名さん]

そしてサニーハイツ自演しかいなくなった、、、

[421: 住まいに詳しい人]

サニーが選ばれるのは、今の日本の経済状態が悪いんですよ。

政治と、政治家を選んでいる選挙民と、管理を人任せにする住民が悪いんですよ。

サニーよりも、遊び心があって、優雅に愉しめるマンションに多くの注目が集まる日本になって貰いたいですね。

[422: 匿名さん]

＞＞４１５

マンションの「管理適正化指針」として国交省が制定した大規模修繕時の規定です。
昨年、理事長で都内のマンションの大規模修繕を実行したばかりです。
実は伊豆と軽井沢のマンションで既に経験済みですが。
第三者の期間を入れて工事の適正化を実現しようという仕組みです。
但し、偶々このマンションは仕事は様々ですが経営者ばかりですので
管理会社の代表とも経済団体で知遇の関係ですので問題が有りませんでした。
大規模修繕を経験すればわかると思います。

[423: 住まいに詳しい人]

マンションの「管理適正化指針」にはマンション管理士を用いる旨の記載はありますが、建築士への対応はありません。
建築士は、専ら構造計算をして印を押すのが仕事で、マンションの維持管理に関して善管注意義務はありません。
でたらめ理事・理事長は、早く追い払う必要がありますね。

[424: 住まいに詳しい人]

マンションの管理の適正化の推進に関する法律の総則、第一条

この法律は、土地利用の高度化の進展その他国民の住生活を取り巻く環境の変化に伴い、多数の区分所有者が居住するマンションの重要性が増大していることにかんがみ、

マンション管理士の資格を定め、マンション管理業者の登録制度を実施する等

マンションの管理の適正化を推進するための措置を講ずることにより、

マンションにおける良好な居住環境の確保を図り、もって国民生活の安定向上と国民経済の健全な発展に寄与することを目的とする。

【マンションの管理の適正化の妨害をしている理事長　=> 422 を取り締まるための法律です。】

[425: 匿名さん]

マンション管理士とは別に一級建築士事務所に大規模修繕の実務では
管理することを奨励しています。
マンション管理士は管理会社の社員などが１年を通じての事務方として主に
修繕積立金の適正な管理を行うために始まったものです。
逆に大規模修繕などの建設にかかわる業務では素人です。ですから大規模修繕を請け負う会社に
１級建築士が居れば、そのまま改修工事を請け負わせればいいのですが第三者としての
公平性が保てません。その為、国交省では中立を保つために管理業務としての１級建築士事務所を
入れる事を適正化指針では奨励しています。
その為、大規模修繕の管理業務を専門にしてる１級建築士事務所が多数あります。
昨年の夏に大規模修繕を行ったので間違いはありません。

ご自分も大規模修繕をご経験すればわかるでしょう。
残念ですが現実に経験することが理解をする事ですね。

[426: 匿名さん]

それから教えておきますが
長期修繕計画書を適正化で作成することが義務つけられています。
これは１級建築士が作成する事が義務つけられています。
経験されることが寛容かと思われます。

[427: 住まいに詳しい人]

>>426 またまた、いい加減なことを言っているな。

長期修繕計画作成と修繕積立金算出サービスをマンション管理センターがやっているので、ここに頼めば登録管理組合は1万3千円程度でやってくれる。殆どの管理情報は、マンション管理センターでくれるので、いかさま理事長に騙されることはないよ。

[428: 匿名さん]

ははは、それは管理組合や居住者が管理組合を信用してる場合でしょう。大規模修繕までの
約１５年の間には管理会社を変えたりしていて信用してない管理組合の方が多いんですよ。

ただ１級建築士が作成することと規定があり管理会社が１級建築士事務所を兼業していれば
管理会社が作成することも自由ですよ。どこが作成するかではなくてあくまでも１級建築士が
作成するという規定があるという話をしてるわけですよ・・わかりますか・・？

まあ大規模修繕の計画表は原資となる資金の計画表でもあるので一応の目安ですが
あとから規定ができたので大規模修繕の数年前や直前で急遽、作成してる場合も多いわけです。
現実に大規模修繕に多数関わって来ている建築士事務所の方が実態に即した
計画表を作成してきますよ。

[429: 住まいに詳しい人]

建物診断にしても、小さな建築士事務所が感でやるのは大昔の話。今は診断機器も大幅に進化して、小さな建築士事務所ではとても扱えないレベルになっています。例えばレーザーを使って遠隔診断もありますし、ロボットを使って微細に渡る診断も安い料金でできるようになっていますが、田舎の三流建築事務所では、作業能率が悪くて管理会社におべっか使って仕事を貰うので精一杯です。

[430: 匿名さん]

何だかわけのわからない話ですね。
認識不足も甚だしい。あなたの話は現実に体験した人の話ではない事が良くわかりますよ。
私は所有する１３ヶ所の内２ヶ所がマンションで伊豆と、都内の物件で大規模修繕を
理事と理事長という立場で経験しています。どちらも数社と合同でプレゼンテーションを
させ後日総会で業者を決定しています。
大規模修繕でコンサルで入る会社は建築確認図面も作成してますがコンサル業務のプロで
一級建築士、一級施工技師だけでも数十名で膨大な数の改修実績があり、逆にこれらの
事務所を中立第三者として管理組合で業務委託するわけですから管理会社の影響は受けませんよ。
｛管理会社に丸投げの管理組合は別｝
このような大規模修繕のコンサルは建物診断も含めて専門のプロ集団です。
単なる町場の建築事務所が片手間仕事で手を出してるようなあなたの認識は間違っています。

[431: 住まいに詳しい人]

＞私は所有する１３ヶ所の内２ヶ所がマンションで伊豆と、都内の物件で大規模修繕を
理事と理事長という立場で経験

貴方が管理者たるマンションの住民が気の毒でなりません。理事長が一人で大声を出しているような住戸数の小さいマンションをお持ちなんですね。大規模マンションでは、組合員の中に法律・技術の専門家がおりますし、専門部会を作って充分な検討を重ねています。

[432: 賃貸住まいさん [女性 50代]]

あらぁ
私の知り合いのマンション管理会社って、けっこう管理費高いから
せこいこと考えたくない住人や管理会社の社員が多いの忘れてた。

管理費けちったせいで、管理人の質がおちたりするから
気を付けたほうが良いよ　って聞いたことがある。
古い物件ほど、このあたり精査したほうが良いかもしれませんね。

[433: 匿名]

管理費をけちるような貧民は、リゾートマンションに相応しくありませんな。

[434: 住まいに詳しい人]

管理費を上げても管理人の給与は上がらず、管理会社が吸い取るだけです。

管理費が高い管理会社の管理人の給与と管理費の安い管理会社の管理人の給料は大体同じです。

大規模マンションは総じて管理費が安い上に、管理業務主任者が常駐していることが多いですが、管理費の高い（小規模）マンションでは、研修を受けていない上に、適性化法、区分所有法など全く知らない管理人が殆どで、管理人の質は悪いです。
（レベルの低い管理人のいるマンション名も分かっています）

[435: 住まいに詳しい人]

管理会社を変えるのは、組合員数の１／２、議決件数の１／２の通常決議で、簡単に換えられるのですが、悪い管理会社は組合員全員の理解が必要などと言って理事長を騙しています。

悪い管理会社は、どんどん代えて自滅させましょう。