熱海に買いたい。古い物件はどうですか。 その2

[匿名さん]

1000レスを超えたので、その2でつくりました。
引き続きよろしくお願いします。

前スレ：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/147778/

熱海にマンション、ほしいと考えていますが予算の事も有り、また、駅近は古いが便利な場所に
手ごろな物件が多くあります。古い物件は実際どうでしょうか

[355: 住まいに詳しい人]

愛想の良い女将さんに嫉妬ですか！

[356: 匿名さん [男性]]

サニーハイツの怪物は、歴代の食堂経営者を追い出したみたいよ。
自分の言うことを聞かないから。

[357: 住まいに詳しい人]

どんなものかと先ごろ行ったら、６時なのに先客は１人もいなかったし、メニューも半分くらいになっていて、魚は焼き魚一種類のみ、野菜ばかり多くて魚が小さかった割には全体量が多くて閉口した。小うるさい役員が野菜を多くしてとか、言ったのかしらん。開店当時は賑やかだったのに、役員が客の入らない食堂になるように指導したのかな。

[358: 入居済み住民さん]

女帝がサニーハイツの価値を下げている張本人としたら、サニーハイツの所有者の総意としては、ベランダから急降下をお勧めするしかないかな。

[359: 入居済み住民さん]

自己顕示欲の塊が女帝、それも熱海の一角のちいさな所での自己顕示欲。相当なコンプレックスの持ち主が女帝、何れは消える運命。管理会社も、その存在に飽き飽き、苦慮していることと思う。百害あって一利無しの人間か。俺が蹴ってやろうかな。

[360: 匿名さん]

女帝が存在できた理由は、区分所有者たちの管理への無関心なのでは?
自業自得かも・・・

[361: 入居済み住民さん]

区分所有者の無関心が全ての元凶ってことはよく理解できる。私は複数のマンションを保有していて、理事長の経験もあるし、法律的な知識もある。子供には、宅建の資格を取らせるように勉強させている。管理組合・管理会社を自由自在に操れる自信はあるので、そのうち掻き回すのを楽しみに移住しようかと思っている。現在は、東京で現役バリバリの忙しい身なので、趣味の戦いはお預けだが。

[363: 入居済み住民さん]

【第六条】 区分所有者は、建物の保存に有害な行為その他建物の管理又は使用に関し区分所有者の共同の利益に反する行為をしてはならない。－－－>女帝に読んで貰う必要のある条文かな。

[364: 匿名さん]

３６１さんのような人が救世主でしょう。

私も都内の約１８０室のマンションの現役理事長をしています。
勿論、伊豆も含めて１３の不動産の内、掛け持ちで理事を１つやっています。
各居住者が無関心である事が理事長はじめ管理組合の暴走を許す原因でありますが
法的な知識やら修繕に関する実務も詳しくないといけません。
自分も建設会社とそれに伴う不動産関係の会社もしています。
そういう点で少し尽力が出来るかと頑張っています。
特に管理会社と理事長が組んでいる場合は大規模修繕や普段の修繕でも
いい加減になりがちです。３６１さんのような人が正しい改革をしていくには
必要です。

[365: 匿名]

また自慢たらたらの
くだらないのが出てきましたねえ。

[366: 入居済み住民さん]

くだらない、管理会社と結託したい人はこの世からオサラバが適当ですね。お迎えも早くに来るでしょう。

[367: 入居済み住民さん]

恵まれた知識人は、>>365 のような恵まれない人を何とか救ってあげようと、慈悲の心で対応しているのですよ。
梅林の入園料が無料なのは、>>365 のような恵まれない人にも、慈悲のお布施の心をプレゼントしようとする神の御心なんですよ。

[368: 匿名さん]

確かに知識がないと管理組合は管理会社に対しても
理不尽な理事長に対しても太刀打ち出来ませんよ。
改革しようにも実住のマンションと違いリゾマンは白紙委任状ばかりだから
難しいんですよ。

[369: 住まいに詳しい人]

管理会社は管理の手が抜けるように、また大規模修繕で儲けられるように、日ごろの修繕を放っておいて、マンションを壊そうとする。多少の金を貰って言うことを聞く理事長を選べば、大規模修繕で確実に儲けられるし、管理組合に管理会社が変えられるようなこともない。また、管理組合との契約を有利なものにできる。

リゾマンの管理組合規約を読むたびにいい加減さに驚かされることも多い。管理組合に技術的・法律的知識が無いなら、区分所有者以外の専門家に管理を委託する旨の決議をすれば良いのだが。

[370: 購入経験者さん]

なんか、言葉遣いに
加齢臭のするスレだな。

[371: 住まいに詳しい人]

管理会社からマンションに派遣されている管理人が修繕積立金を横領する事故は毎年何件か発生しているし、丸紅系と三菱系の管理会社が合併するなど、杜撰な管理をしてきた管理会社が淘汰される時代になってきた。管理組合の理事長に鼻薬を嗅がせて管理組合を操る手法は腐りつつあるが、まだまだ残っているのが現状。

[372: 入居済み住民さん]

丸紅系のベニーエステートサービスが管理しているマンションの管理人は窓口にいないものね。ここが管理しているどのマンションもそうだから。ベニーエステートでは、管理人にマンションの入り口にいる必要はないと教え込んできたんだね。住民と一緒に不貞のやからが侵入してきても全く分からない状況。人感センサーをおいて、人が入ってきたら、暫くして窓口に顔を出すのがベニーエステートサービスの管理方法。悪い管理会社の一つと思うね。経営統合で、大阪弁のフロントが顔を出すようになって、会社名が違ってしまったけど、体質は殆ど変わっていない。

[373: 住まいに詳しい人]

理事長が不動産業者とか建設業の場合は、大規模修繕の時に自分の関連会社に工事を発注して儲けることを考えているから、最悪と思って間違いない。儲けるにはなるべく工事費用がかかるようにするから、マンションを大掛かりに壊れるような管理をしてゆく。例えば、鉄骨部分の補修をほっておいて、取替えをするようなことだ。理事長が建築士の場合も同様に自分の関連会社に儲けさせようと企んでいるから、最悪。管理組合に知識が無いことを良いことにやりたい放題が現状。

[374: 賃貸住まいさん [女性 50代]]

リゾマンも東京のど真ん中の億しょんも管理している
結構大手の会社に勤務している知人から裏情報収集中です。

スレッドのタイトルに即した回答としては
私も中古は考えていて、知人に聞いた結果。
物件によりけりだとおもいますよ。
ただし、古くなるとその分メンテナンス費用が掛かる。
それから、凝った意匠の建物も修繕にお金はかかる。
ごく一般的な形でないと、パーツ代　場合によっては職方さんの人工が増えます。
中古の場合は、どうしても修理の機会が増えますのでその点ご注意を。

なお、熱海に限らずリゾマンはどうしても管理費が高くなる。
これは、共益部分が多いからとのこと。
また、熱海などの温泉地はこのメンテナンスにものすごくお金がかかる。
マッサージ機があるとよさそうに見えますが、これだってメンテナンス費がかかります。
プールなんてあるひにはくらくらしちゃうそうです。
大浴場がある場合は、ほとんど部屋風呂は物置になっているので
大浴場にトラブル＝お風呂にはいれない　なので、熱海あたりだと伊○急などの
メンテナンス屋さんと地元の業者さんにすぐに対応してもらえるようにしなければならない。
夜中はともかく、夕方や夜に発生するのが普通のことですので、当然これはお金がかかります。
所詮はどれだけ、必要経費をけちらないでいられるかだそうです。
ですので、中古といっても管理費と管理体制そして管理人さんが誠実な人かを見ることが重要かもしれません。
管理人さんについてですが、管理会社が変わると管理人さんも変わります。
たまにつなぐ場合もあるようですが、オーナーさんに人気のある管理人さんは、
ほかの物件でもうまくやっていけるので、ほとんどが変わります。
特に、安い管理会社に移行するときは管理人さんの給料も下がりますので
残るという選択はほとんどしないようです。

ちなみに杜撰な管理で工事費で儲けようとする会社は、管理費もそれなりです。
管理会社といっても人がやることです。
安い管理費＝管理人さんを含め従業員の給料も安い・・・　です。
と言って、給料が安いから社員みんながいい加減というわけではないので
やはり所詮は個々人の部分が大きいですが。


>369　と　373は同じ方ですか？
理事長が建設会社の社長でというケースはままあるようです。
工事がある時に、管理会社の担当が理事長にお伺いを立てると
ほとんどの方が、ほかの会社でやっても問題ないよ　と言ってくれるみたいです。
担当者は理事長の会社でやってもらったほうが、楽できるんですけどね。
自分がオーナーの物件ですから、資産価値を下げるような真似はしない。
それが普通の考え方ですよね。
369さんはかなりレアケースを見てらっしゃるようです。
それとも私の知人の担当する物件（多数あり）がレアなんでしょうか？

[375: 現役理事 [男性 50代]]

↑市内の１２０世帯超、築２０年ほどのマンションの現役理事です。当マンションにおいてこれまで１３人が理事長になっていますが、いずれも建設会社関係ではなかったですね。

理事長になった場合、自分のところに利益誘導を図るか否か？

図るという話はよく聞きます。他のマンションスレではその種の書き込みは実際に大量にあります。何しろ大規模修繕工事費は足場など作ると１億円近くに行きますからね。自社が請負したくなる気もわからないではない。大体にして住民は無関心が多い。当マンションでも理事会活動は非常に盛んなのですが、総会での議決権提出願いに対して議決権を行使せず理事長に委任してしまうのが７割にもなるレベルです。残念。出欠表も回答しない、しても委任ばかりというマンションなら理事長がその気になればやれます。

私は、むしろ怖いのは理事長でなく管理会社のほうと思っています。大規模でなく毎年の通常工事でさえ、新規導入あるいは更新工事で当マンションでも１０００万近くにもなります。相見積もりもロクロクせず管理会社の提案のままに受け入れていたなら、老後の大切な資産である修繕積立金などまともに増えないでしょう。種々の工事に対し、基本相見積もりを取ることは理事会の必須手法でしょうね。

管理会社がまともかどうかの判定ですが、私は「大浴場の温泉の管理方法」でわかると思っています。

市内のマンション組合数は約１００。そのうちの７割は循環ろ過方式。残りが源泉かけ流し方式あるいは戸別供給方式です。循環ろ過方式においては、静岡県のレジオネラ症を防ぐ条例で、週に１回、通常濃度に比べ数百倍の塩素を浴槽に投入し２時間循環させるいわゆる高濃度塩素殺菌消毒を実施しなければなりません。塩素投入しないなら、６０℃のお湯を１時間循環、６５℃なら３０分以上循環となります。その他、日々の塩素濃度測定、集毛器洗浄、逆洗の有無等の表示、あるいは入浴前の注意事項掲示等、本条例では非常に多くの義務付けがなされています。静岡県は神奈川県と違い実にこまかく面倒です。


この条例は平成１６年１２月に施行、熱海保健所も繰り返し実施の広報していますので、もし今でもやっていないマンションがあるなら、推して知るべし、その管理会社はズサンと言えます。条例という準法律を遵守することを意に介さないなら、その管理会社が作る予算実算は怪しいな。これらの会計を厳しく精査しておく必要があります。

注：あくまで循環ろ過方式の浴槽となっているマンションですよ。（源泉）かけ流し式なら塩素を投入しない代わり、毎日お湯替え義務があります。この（源泉）かけ流し式のマンションでもレジオネラ症による事故は少なくないですから要注意です。駅から１０分弱の、源泉かけ流しを売りにしているマンションで１昨年重篤な事故があり１か月の営業禁止となったのはフィクションではありません。

ご参考までにウチのマンションですが、平成２１年から実施しています。全６浴槽で各々２回もお湯や水を入れたり抜いたりしなければならないため５時間ぶっ通しの作業。温泉管理者は大変そうです。

こんな当マンションですが、万事順調かと言えばそうでもない、課題は山積。喫緊のものは民泊＝airbnb対策です。東京や京都、大阪のマンションは深刻な問題になっていますが、熱海はまだ話題にさえなりません。ただあの高級な熱海青翠が今や外国人に多数購入され、ルールやマナーが失せたり独自のコミュニティが出来たりし、リゾート気分を味わうどころではないという書き込みを見るにつけ、（それは資産価値の減少を意味する）対応は早いに越したことはありません。民泊の実績を１回でも作られると後が大変と専門家が警鐘を鳴らしてくれています。皆さんのマンション規約にも「専有部はもっぱら住宅として使う」という条項があるはずですが、もっぱらは１００％ではない、との弁護士先生の見解です。

この民泊対応で動かれている市内の組合がありましたら規約修正文案などご教示くださいませ。
長文駄文申し訳ありませんでした。