ザ・パークハウス西新宿タワー60 Part6

[匿名さん [男性 40代]]

ザ・パークハウス 西新宿タワー60 Part6です。

前スレ
　Part1：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/79924/
　Part2：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/521880/
　Part3：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/540145/
　Part4：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/545853/
　Part5：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/550340/

所在地：東京都新宿区西新宿5丁目700番（地番）
交通：東京メトロ丸ノ内線 「西新宿」駅 徒歩9分
都営大江戸線 「都庁前」駅 徒歩8分
都営大江戸線 「西新宿五丁目」駅 徒歩7分
山手線 「新宿」駅 徒歩18分 （B14出口）
間取：ワンルーム～3LDK
面積：33.90平米～156.99平米
売主・販売代理：三菱地所レジデンス
売主：相鉄不動産
売主：丸紅

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）


施工会社：株式会社フジタ東京支店
管理会社：三菱地所コミュニティ株式会社

[861: 購入検討中さん]

重要事項説明会に出てキャンセルした人いるのかな？

１期２次も全戸申し込み入って抽選の部屋もあったみたいなのに。売れなかった部屋あるって？

[862: 匿名さん]

キャンセルでたら全部買わなきゃ損損。
今世紀最高のタワーマンションですよ。

[863: 匿名さん]

>>862
意味不明

[864: 匿名さん]

今世紀最高は大袈裟だけど、ここ十数年では最高のマンションだぜ。（本気だぜ）
なにせ、６０階だぜ。（本気だぜ）

[865: 匿名さん]

>>864
面白くないから無視でいいと思います。

[866: 匿名さん]

二次の完売はまだ？

[867: 匿名さん]

1LDK以下で第一期即日完売を目指して正解でしたね。さて、これから重い3LDKを如何に売って行くか見所ですね。
二次の正式な即日完売も無いので、すでに厳しくなっているのかな？

[868: 匿名さん]

1次で外れた人の為に近い階の同タイプの部屋が2次で販売されました。売れ残ったとしたら、気が変わった人がいただけですから数部屋では？
価格表見ると2次は、まだ条件良い部屋が多いです。

[869: 匿名さん]

購入して2019迄に売却。イールドを得て資産倍増。

[870: 匿名さん]

>>869
この前、Ｓ氏がテレビに出て
2017年から下がり始めるって言ってましたよ。
消費税アップなどの影響ですって。

[871: 匿名さん]

節税も含みですよ。下げは無いでしょう。

[872: 匿名さん]

>>864
階数だけ多くても、階高が低くて
高さでは日本一になれない残念なマンション。

[873: 匿名さん]

下げはない。
下がるはずはない。
５割アップ、間違いなし。
信じる者は救われる。

[874: 匿名さん]

>>873
ん？

[875: 匿名さん]

>>872
階数だけでも十分魅力的だよ。

[876: 匿名さん]

高層階の角部屋を坪330で購入したけど入居後坪400近くで売れそうな気するんだけど。今の中古マーケット見てるとね。
甘いかな？

[877: サラリーマンさん]

不動産はインフレに強い
今後、物価が上がればそれに比例して上がるのが基本
それに諸条件を勘案して希望的観測をしたら良いと思う、イールドギャップとか
そういう意味では、黒田さんの物価2％目標もあながち無関係ではないだろう

[878: 購入検討中さん]

間取りは同じ2LDKでこことサンウッド東中野で迷ってるけどどっちにしよう。リセール考えたらこっちなのかな。

[879: 匿名さん]

>>876 その坪単価だと新宿方面の角部屋ですよね？
高層にしては安かったですよね。 でもビルがびっしりのあの囲まれ眺望では400は無理でしょう。 西新宿の過去五年の供給平均坪単価が@310ぐらいです。 ここは商品力上なので@330なら割安です。
あなたの場合はマーケット下がっても大丈夫です。

[880: 匿名さん]

相場は変動し続け、一定のサイクルでまわる訳では有りません。需給バランスがどちらかに動くと思われる材料が揃ってから予測したほうが・・・。私はこのタワーに関して数年は明るい見通しです。

[881: 匿名さん]

>>879
400は無理としても坪360〜380くらいは固いと思いませんか？

[882: 匿名さん]

>>881
それはない。楽観的すぎ。今の価格を維持すれば御の字。

[883: 匿名さん]

>>876
600も夢じゃないと思うよ

[884: 匿名さん]

トミヒサの５２階以上の３ＬＤＫの部屋が坪１２０万アップで動いたらしい。
中層階でも８０万アップで動いたとのこと。

不動産屋は「完成直後は動きが激しくなるだろう。過去の例からも価格は当然アップする。しかし、オリンピック２年前までが勝負」。
こんな話はあちこちで聞く。

２年後はここでも１００万アップは間違いないだろう。
しかし、榊と同じくプロの見立ては、２年後以降＝危険水域の恐れありのようだ。

トミヒサはシテイタワ－品川に次いで安かったが、ここもトミヒサに遜色ないくらい安い。
だから、超人気になっているのだろう。

安全策としては、トミヒサ引き渡し後の売れ行きを見て、ここを買いたいのだが、おそらく完売御礼だろうな。

[885: 匿名さん]

>>884
もう購入済みの人なら分かるけど、
様子見ならなんで手の内をこんな掲示板に書き込むのですか？
本当に儲けたい人は、仕込みが終わるまでペラペラと掲示板に書き込みなんてしないものだけど、、、

[886: 匿名さん]

>>885
別に仕込み中にペラペラ書き込んでも本人の自由では？それに対する反応で購入するかどうか検討するのでしょ。

私は既に購入しましたが、追加でさらに買い増すかどうか思案中です。
消費税上がれば、中古市場の方が活発になるはずなので、今のタイミングは新築買いのタイミングだと思っているのですが。

[887: 購入検討中さん]

>>私は既に購入しましたが、

抽選に当たったら、もう購入っていうの？


＞＞追加でさらに買い増すかどうか思案中です

一人で何戸も買えるの？　それなら、いっぺんに何戸も申し込みすれば、抽選有利になっちゃうんじゃない？

[888: 匿名さん]

>>884
トミヒサはあくまで売りだし価格であって成約してないよ。トミヒサも期待ほど上がってないし、100アップで売却なんて無理無理。

100万アップだなんてありえないから、変な煽りはやめた方がいい。西新宿の周辺相場見てみなよ。一番立地と仕様が低いのに5年住んで現状維持で御の字。10%上がったら最高というくらいが現実です。

[889: 購入検討中さん]

あのバブルを経験してないとわからないけど、
もし、今後バブルがきたら価格が2倍、3倍は当たり前
それが’バブル’と言われる所以
これまでのデフレ市況とは全く違います
もちろん、バブルがくるかどうかはわからないけれどネ。

[890: 匿名さん]

富久前のプレシス新宿御苑前2とどっちが儲かるかなー。

[891: 匿名さん]

＞＞887

＞抽選に当たったら、もう購入っていうの？

まあ正確に言うと違いますね。
「抽選に当たり、かつ購入意思が固まっている」≒「購入」でもいいのでは？

＞一人で何戸も買えるの？　それなら、いっぺんに何戸も申し込みすれば、抽選有利になっちゃうんじゃない？

買えますよ。
申し込みも何戸もできますよ。でも抽選に当たったら全部買うという意志と資金が無いと申し込みさせてくれないと思います。
当然、営業からは抽選当たって一戸でも買わなければ全部キャンセル扱いになると脅されます。

[892: 匿名さん]

２年後に１００万アップは可能なのでは？
なにせ、税理士や専門家は相続税対策でのタワーマンション購入を勧めています。
これは、オリンピック景気やアベノミクス景気とは切り離して考えるべきでは？
税制が数年で変わるとは思えません。

[893: 匿名さん]

>>892
相続対策だけで坪100万も上がらんやろw

[894: 匿名さん]

トミヒサの売り出し価格と成約価格の乖離は少額ですよ。
嘘だと思うのなら、複数の販売不動産業者に買う意志を示して、値交渉してみては。
３％値引きしてくれたら御の字。
トミヒサ以外でも都心のタワーは、まず無理。

あなたが売主だったら、値上がりする物件を安く売りますか。
（現金が今すぐ必要な場合等は例外）

[895: 匿名さん]

>>894
あのね、引き渡し直後の売り出しは売り主が強気の値段をつけるものの市場が反応せず、値下げを繰り返して売れるのが典型パターン。10件くらい成約されてようやくその物件の相場が決まるものです。トミヒサみたいな投資家が多かった物件で引き渡し間近でまさに鼻息荒くして売り主が無茶値をつけてるのを市場相場だと思い込んでる辺り、大丈夫ですか？といいたい。西新宿のマンションの成約価格みてみ。夢見すぎだから。

[896: 匿名さん]

富久はあの立地にもかかわらず売出し価格が安すぎたんでしょうな。坪100万くらいのプラスは不思議じゃないけどね。
これから仕込む物件でキャピタルは厳しいものが多いけど、ここなら坪50万くらいキャピタルゲイン出るんちゃう？

[897: 匿名さん]

湾岸はとんでもなく値上がりしましたよね。武蔵小杉も。
やはり再開発がからむと値上がりを期待してしまいますね。
しかし、湾岸・武蔵小杉は街全体が再開発されて価値が上がりましたが、新宿近辺は割と価値形成が既にされていますから、どこまで上がるか。
逆に言えば価値がある程度保証されていると言えるかと。割と安全に小規模のキャピタルゲインが望めるのでは。

[898: 匿名さん]

世界に名高い新宿ブランドだから湾岸なんてもんじゃないよ。これから香港やシンガポール並みに騰がるよ。

[899: 匿名さん]

トミヒサを坪420や430とかで買うか？(笑)

しかもNS60の立地はトミヒサに大きく劣るよ。ローリスクノーリターンが定説の物件でちょっと1期が良かったからってキャピタルを語り出すとは。。。みんなしっかりしたほうがいい。市場は甘くないし、不動産は高い買い物。常に最悪の状況を想定して慎重にね。

[900: 匿名さん]

>>899
買うと思うよ。富久で450、NS60で400は現状でも十分可能な水準。
あと数年で400万円台なんかで買えなくなるよ。

[901: 匿名さん]

街のコンパクト化と再開発、外国人マネーと考えると下がる訳がない。西新宿はさらに発展するよ。

[902: 匿名さん]

ここが、これ以上の人気になったら困る人が数人いるみたいですね。

[903: 検討中の奥さま [女性 30代]]

>>891
上手にやってらっしゃる方がおられるようですよ。販売ささんも目を瞑ってくださるみたいなお話を、知人から聞いたことがありますし。

[904: 匿名さん]

西新宿は仕様がここより上のコンシェリアの高層階ですら中古は@360あたり、@400に乗るのは超高級仕様のラトゥールくらい。
なので、プレミアムフロアならともかく、それ以外ではいくら未入居とはいえ@400は厳しい。
損はしないが+10%あたりが限界かと思われる。ただ、2017年までにさらに市況が強含む可能性はあるので、その場合さらに+10～20%は行けるかもね。
富久はもともと当時の相場並だったのに、人気で買い遅れがいた＋完成時は市況が2割位上がってるからこそ、あんな強気な価格が出せるだけ。

[905: 匿名さん]

>>904
湾岸でも350超える時代でっせ。新宿が300台でおさまるわけないでしょうに。

[906: 匿名さん]

おそらく＠600はかたいですね。

[907: 匿名さん]

新宿御苑は外人に新宿で人気の場所だから富久は坪500でもすぐにでも買い手がつきそうですね。西新宿は400くらいかな

[908: 匿名さん]

>>907
なんでそんな無茶区茶な無理ポジするのかしら。。。意味がわからない。

トミヒサが500とかありえないから。普通の部屋は400でさえ極めて厳しい。

そもそもキャピタル得たかったらNS60買ってないよ。下がらなきゃいいなで十分でしょ。虚しくなるから無理ポジやめませんか。

[909: 匿名さん]

豊洲が350ならここは500以上のポテンシャルはあるだろ。
湾岸と新宿が同じ価値の訳がない。

[910: 匿名さん]

ここはリセールはわからないけど、2014年以降の価格からすると割安だと思う。沖式新築時価？とやらより安いし。
https://www.sumai-surfin.com/re/31945/

[911: 匿名さん]

>>910

事前の業界紙の記者の予想では320〜330だったから、350では割安ではない。

[912: 匿名さん]

908
残念ですが、もうそういう時代ですよ＾＾
新宿が坪400万円台で買えるのは半世紀待たないとないかも。
この物件が完成する頃には今の価格はあり得ない安さに感じるのでは？

[913: 匿名さん]

>910
住まいサーフィンサイトへの、
このスレでの評価は
パート１スレの740レス辺りを読んでみましょう！色々書かれているから。

[914: 匿名さん]

912
残念ですが、住宅評論家S氏の予想ですと
この物件が完成する頃をピークに新築は値下がりするそうですよ、、、

[915: 匿名さん]

>>914
Ｓ氏(笑)

[916: 匿名さん]

反論できないと笑ってゴマカスしかないね

[917: 匿名さん]

Ｓ氏はあてにならないよ。

ただ坪４００とか５００にはならないよ。西新宿の再開発はタワマン立てるだけの内容。それだけで価値上がるほど不動産は簡単じゃない。

[918: 匿名さん]

西新宿エリアの新築タワーは向こう２０年@350-@400で安定の予感。

[919: 匿名さん]

ネガの根拠がS氏だけ^^

新宿は国際的に有名なのよ。
1ドル130－150円時代が来れば今でも体外的に安い東京の物件が更に安く見える。
グローバル化で貧富の差が更に拡大し、
富裕層が日本に投資を考えると株式と不動産に流れる。
上海･北京・広州・香港・SG・台北等の中華系の都市は利回り1%台が普通ですから、、、
東京はまだまだ安い！となるし、東京でなら利回り数%でも美味しく見える。
1ドル80円時代から考えると120円だと2/3の価格、余裕があれば買わない理由はないよね。

新宿駅が乗降数世界一という評価もさることながら、地盤が強固ってのが魅力。
外国人にとって日本は地震地帯と思われてて、地震への恐怖心が日本人以上に強い。
商業エリアでもオフィスエリアでもない湾岸よりも新宿を選ぶのは当たり前よね。

いずれ来るであろう関東大震災クラスで最初に復旧させるのはどこ？
ってなると、新幹線の出入り口である東京駅と品川駅とあわせて新宿エリアとなる。
都庁を西新宿にして、本社機能が集まるのもそういう理由だし、
10-20年後にオフィス街に埋もれるであろう本物件は2倍になっても理由付けができる。

[920: 匿名さん]

>>919
同意。
いずれ海に戻るかもしれない湾岸とかあり得ません。
そんな危険地帯を買う人の感覚には着いて行けませんwww

[921: 匿名さん]

>>904
コンシェリアの方が低いと思ってる人の方が
購入層では多いのでは？

[922: 匿名さん]

>>881
ご質問頂いた879です。
12社通りのタワマンの過去の成約価格推移を見る限り、
大幅な値上がりは期待できないかもしれません。
不動産価格は循環してますから@260から280万も覚悟した方が良いです。
消費税引き上げの影響で、2017年には1度下落するという見方が多い様です。
投資目的であれば今は買い時ではありませんが、実需なら私は気にしなくても良いと思います。
最も大事な要素は「価格」です。価値に見合わない高値で購入(高値掴み)すれば、リセールは期待外れになるからです。
その点であなたは合格です。
物件自体に魅力はありますし、高層ですから購入住戸に明らかなデメリット(日照など)は無いからです。

他力本願的ですが相場が
上がってくれることをお互い期待しましょう。 例えば上手く行けば10年住んで、買値で売却できるかもしれません。

最後に懸念事項としては西新宿はファミリー需要が弱いです。(治安の問題や新宿区の子育て支援などはあまり充実してない)
この物件の購入者は新宿区外が80%以上と、かなり広域から購入者が集まっています。よって3LDＫも分譲時には人気があると思いますが、
中古になった場合は注意が必要です。
当地域の他物件だと3LDK間取りは販売、賃貸とも苦戦しています。

[924: 匿名さん]

消費税増税後下落説、論破しましょうか。

そもそも5%から8%に上がる時も、
その後は下がると言われてました。

が、下がりましたか？

日本のデベも勉強しますからね、、、
過去の消費税増税後の経験から、去年は開発をみんな絞りました。
次の増税後だって絞りますよ、我々が想定するレベルですから
不動産を生業としているデベはもっと真剣に考えてます。

[925: 匿名さん]

駆込み需要後はマンションの販売が非常に厳しくなり、供給量を絞り調整していました。港区など一億越えの物件はあてはまりませんが、西新宿の6500万位のタワマンが6000万位に値下げしてました。

[926: 匿名さん]

〉924
説得力ゼロ。8%になると下落するとは不動産業界では言われてないですし。10%になる場合にも、不動産価格の上下は市況によりわからない、が正解。
あなたは全く論破できていない。自信満々に語る心境が理解不能。

[927: 匿名さん]

>>926
じゃ10%になっても下がらないでしょ。給料もすげー上がるし。

[928: 匿名さん]

>>927
金持ちの相続対策もあるし。

[929: 匿名さん]

富久クロ購入者は勝ち組なんでしょうか？
ここより利益出ます？

[930: 匿名さん]

>>929
そんなこと誰にも分からない。でも利益でる確率は高い。

[931: 匿名さん]

リセールバリューってヤツですね

[932: 匿名さん]

新宿御苑行けば富久クロスの存在感すごいから上がっても東京は安いから海外から欲しいという人はいるでしょう

[933: 匿名さん]

たしかに新宿は世界的ブランドだから海外のお金持ちが買い出したらロンドン並みの高値になるね。300万円台で買えるのはあと1年くらいじゃない？

[934: 匿名さん]

>>932
富久クロス、昨日の日経に出てましたね。

[935: 匿名さん]

不動産は人気があってなんぼ！中国人がたくさん買っていようが何だろうが関係ない！このご時世、外国人が目もくれないマンションなんて資産価値を疑うべき。もう少しグローバルな感覚を見つけた方がいいと思うが。

[936: 匿名さん]

んで坪50万も上がるの？

[937: 匿名さん]

ここはBRTは開通しないの？

[938: 入居予定さん]

当選者のみなさん、いよいよ明後日契約ですね！
楽しみです。そろそろ住民板作りたいですね。
完成までモチベーションを保つのが大変ですが
頑張りましょう。

[939: 匿名さん]

なんだかんだ言ってここより湾岸のほうが資産価値が上がりそう。

[940: 匿名さん]

>>939
その根拠は？

[941: 購入検討中さん]

そう思うなら湾岸買えば良いじゃない。
ここはここを良いと思う人が買えば良いだけですよ。

[942: 匿名さん]

>>941
ここはいいと思うけど、資産価値はまた別の話かな。

[943: 匿名さん]

>>940
現在価値の違いでしょ。
既に中古タワーが坪280～320な成熟している西新宿が、ここから更に上がるにはよっぽど大きな投資がないと無理。
単に現在安いところの方が上がりやすいというだけ。

[944: 匿名さん]

>>943
湾岸はもっとも高騰してる地域だよ。そろそろ要注意。ババは引かないようにね！

[945: 匿名さん]

埋め立て地はむしろ暴落リスクの方が高いでしょ。

[946: 匿名さん]

うん、埋立地は絶対選択肢に入らないわ。

[947: 匿名さん]

ここのポジ住民の湾岸への対抗意識はスゴイよね(笑)

やたら湾岸、湾岸と。よっぽど意識してることだけはわかる。

[948: 匿名さん]

>>947
いや、最近は湾岸とは言わずに埋立地と書くようになり
対抗意識が更に高まっている。
ここも川岸の低地であるのは棚に上げて。

[949: 匿名さん]

>>948
低地ではない。ここは海抜30メートル。
ここを選ぶ人は湾岸は選ばない。

[950: 匿名さん]

別に対抗意識ではないと思うけどね。
いま埋立地に殺到してる連中は常に後追いで相場に勝てるタイプじゃないよ。普通にそう思うだけ。
予算が少ないから湾岸で少しでもグレードの良いところに住みたい、っていうならよーくわかるけど、資産価値がどうのこうの言ってるのはどうかと思うね。

[951: 匿名さん]

>>950
既に相対的価値上昇要素がない西新宿のスレで資産価値うんぬんってのも尚、大丈夫かといいたいけどな。ここ数年で最大のキャピタルは湾岸で発生してるのが事実。再開発なくして価値上昇はないよ。西新宿みたいなタワマン建ててるだけの開発は街の価値を大きくあげることはないから勘違いしないように。

いちいち湾岸がどうとかいうあたり、みっともないから止めとけ。

[952: 匿名さん]

>>951
わかった、ごめん。

[953: 匿名さん]

>>950
全く同感

[954: 匿名さん]

湾岸は供給過剰になるからやめといた方がいい。
年収1000万から1500万クラスの庶民で実需なら、グズグズ言わず今月末にとりあえずここ申し込んだら？ 他に安いタワーないですよ。(維持費がローンの他に10万近くになるから、最低でもそれ位の年収は必要)
2期に値上げされます。

[955: 匿名さん]

二次即完しなかったね。後付けなんちゃってはあるかもしれないけど。

[956: 匿名さん]

勝どき晴海の供給過剰を指してるのかな？供給過剰なら西新宿も負けず劣らずのタワマン無茶建て計画あるからね(笑)しかも他の立地が全てここより良いのが大変気になる。

[957: 匿名さん]

まあね。60階建てって言っても、また何年か１０年後にはそれより階数あるマンション建つしね。
私は１０年ちょっと前に55階ってさわがれたマンションの最上階買ったけど、今は普通のタワーマンションになっちゃったよ。

[958: 物件比較中さん]

公式サイトのプランのページが見られなくなってますが、
販売期の合間で非公表になることって通常あるんでしょうか？
SUUMOやYahoo!でも同様に見られなくなってます。
何か仕様変更でも発生するんでしょうかね。

[959: 匿名さん]

パークタワー晴海と迷うなあー

[960: 匿名さん [男性 50代]]

>>959
晴海より、ずっと西新宿の方がいい！