ザ・パークハウス西新宿タワー60 Part6

[匿名さん [男性 40代]]

ザ・パークハウス 西新宿タワー60 Part6です。

前スレ
　Part1：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/79924/
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　Part4：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/545853/
　Part5：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/550340/

所在地：東京都新宿区西新宿5丁目700番（地番）
交通：東京メトロ丸ノ内線 「西新宿」駅 徒歩9分
都営大江戸線 「都庁前」駅 徒歩8分
都営大江戸線 「西新宿五丁目」駅 徒歩7分
山手線 「新宿」駅 徒歩18分 （B14出口）
間取：ワンルーム～3LDK
面積：33.90平米～156.99平米
売主・販売代理：三菱地所レジデンス
売主：相鉄不動産
売主：丸紅

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）


施工会社：株式会社フジタ東京支店
管理会社：三菱地所コミュニティ株式会社

[801: 匿名さん]

>>800
それはエリア特性にもよる。転売目的か賃貸目的かでかわる。

[802: 匿名さん]

>>797
買った人は上がってほしい。
買えない人は、下がってほしい。

[803: 匿名さん]

千代田区の25階建て区営タワマンが火災になってますね。40、50階とか火災おきて室内スプリンクラーで収まらないとどうやって消火活動するんでしょうか？

[804: 匿名さん]

＞＞800

経験則上、タワーマンションはリセールでも眺望関係ありますよ。
特に６０平米から７０平米ぐらいで家族で住む事のできる間取りは重要。
私が売却したのと同じマンションの同じ間取りの部屋では４階は６５００万円ぐらいで、まだ買い手がついていないようですが、私の高層階の部屋は７５００万で即日売れました。
新築売り出し時にそこまでの価格差はなかったはず。
まあ、あくまで一例になりますが。

[805: 匿名さん]

アトラスの実際の成約例をみると、ほとんど差はなさそうだね。

[806: 匿名さん]

眺望は重要な要素でしょ、ホテルでも海側と山側で倍違ったりするしね
もちろんどっちが埋まり易い（売れ易い）かはまた別の話
ただ将来的に眺望が失われる可能性と下落リスクを考慮すると、
リスクが既に確定してる例えば北向低層お見合いとかのほうが変動は少ない
平均的な業者が低層を好むのはこれが一因
一発狙いなら最高価格のプレミアム狙いがベター
オンリーワンの要素があれば金に糸目をつけない金持ちがポンポン借りてくれる

[807: 購入検討中さん]

プレミアム住戸は周りの建物より高さあるから眺望抜けるよ。もう売れてるけど。

[808: 匿名さん]

>>807
山や海の美しい眺望、と、見晴らしとは違うから。
ここの西向きは遠くに富士山が見えるから、眺望が良いと言えなくもないが
晴れて富士山が見えるって日以外は、単なる古家の屋根やビルなどが見えるだけのツマらない見晴らし、が抜けているだけ。

[809: 匿名さん]

そもそも、ここは、眺望がないのは最初から折り込み済だからなあ。
それなのに北西や北東が売れてるのは、このエリアは眺望は妥協して価格を重視する客が多いってことでしょう。

[810: 匿名さん]

私は眺望そんなに悪いと思わないけど
逆に皆さんが仰っている通りなら
眺望なくても売れる立地ということなのでしょうね。

[811: 入居予定さん]

南東の1LDK、2次で当たりました。
私の部屋は倍率2倍とのことでした。

[812: 匿名さん]

ここに関しては、どの方角でも一長一短でそんなに眺望差はないでしょう。好みの問題。

＞＞811
おめでとうございます。
同じく南東１ＬＤＫ、２次であたりました。倍率２倍。

[813: 購入検討中さん]

抽選2時からじゃないんですか

[814: 匿名さん]

都心で眺望は関係ないよ。安いの買った方がお得！^_^
湾岸だと眺望が売りになるけどね。

[815: 匿名さん]

>>809
同感。

[816: 匿名さん]

一期二次の結果はいかがでしたか？

[817: 匿名さん]

3LDKは倍率ついたの？

[818: 匿名さん]

2次も結構な倍率ついたみたいです。
いずれプレスリリースでるでしょうけど
状況次第で3次もやるということ
一期で500戸販売も視野に入ったきましたね。

[819: 匿名さん]

>>818
なかなか人気ですな。

[820: 匿名さん]

前回は割とすぐに完売にしてたのに、ホームページから1期2次だけ消したってことは、恐らく完売しなかったんじゃないかな。

[821: 入居予定さん]

それは販売戸数の記載間違いが理由かな。

※お詫びと訂正／平成27年2月27日より物件HP上で告知いたしました第1期2次販売住戸概要に誤りがありました。【誤】販売戸数／147戸→【正】販売戸数／148戸

[822: 匿名さん]

今月下旬に１期３次だそうです。販売戸数は未定ですが３０～５０前後は出るんじゃないでしょうか。
５００戸の大台は超えてしまいそうですね。ここまで大人気なるとは・・・

[823: 匿名さん]

>>822
３次までやる必要ないのにやたら三菱は急ぐというか。まあ、不動産市況もどう転ぶかわからないし、ティアロが苦戦してるからここは売れるなら即完させてまえって感じなのかしら。

[824: 匿名さん]

モデルルームに遊びに行く前に
完売してしまうかも…

もう少しスローペースでお願い

[825: 匿名さん [男性 30代]]

中国人があれだけ買いに来ていれば、そりゃ直ぐに売れちゃうよ。モデルルームで中国語が飛び交っていたもんな。

[826: 匿名さん]

外人さんが買っているのは
狭い部屋だけではないって事でしょう。

[827: 匿名さん]

確かに抽選会で中国語は耳にしましたが、営業の方曰く、外国人比率は地権者の意向で10%以下に抑えるそうです。
これが高いか低いかはわかりませんが。

[828: 匿名さん]

外人さんが手を出すほど資産価値が高いということだね。
流石に新宿ですね。人気なのも納得かも。

[829: 匿名さん]

>>827
嬉しいことだけど、実際どうやって割合をコントロールできるんだろう。

[830: 匿名さん]

やっぱり40階以上の方がリセールよいですか？

[831: 匿名さん]

>>829
あなたには売りません、なんて営業が言ってコントロールできるんですかね？

[832: 匿名さん]

確かにどうやってコントロールするんでしょうね？今度契約会で聞いてみます。
抽選会含めて数回モデルルームに行きましたが、結構人がいる中、欧米の方を一組、中国語の方を一組見かけた程度なので、そこまで外国人が買いまくってるって印象はありませんね。

[833: 匿名さん]

どちらにしろ、中古になったらコントロールも何もないでしょう。
中古売主は高く買ってくれて確実に代金を受け取れれば、客が外人さんでも構わないのですから。

[834: 匿名さん]

一期で500戸はすごいな。
こりゃリセール良さげだな。

[835: 匿名さん]

>>832
こちらは、それぞれ別の日に、エレベーターと待合室と、昨日の重説の3回中国語聞こえたな

[836: 入居予定さん]

2次も順調そうで明日の発表が楽しみです。
入居者向けのイベント(勉強会や日帰り旅行など)が、
たくさん催されるそうなので、当選された皆様よろしくお願いします。m(._.)m
ところで外国人比率は10%じゃなくて20%だそうです。
中国人は管理費滞納するそうなので管理組合にしっかり
頑張ってもらいたいです。

[837: 匿名さん]

２年先だろうが、３年先だろうがリセールは間違いない。
今はバブルの中間地点。
日本人も外国人もみんなが買っているんだから間違いない。
こんな良いマンションは過去にない。

５部屋買って１億儲けるぞ。

[838: 匿名さん]

台湾人の投資家が大量購入しているのは有名な話。モデルになんて代理人が来てるからそんなにわからないんじゃないかと。
１世帯１住戸は日本人に対してで、中国人は１人で何戸も購入している現実。

[839: 匿名さん]

シビアな目を持った外国人が
買ってるなら資産としても
安泰そうだね。
リセールも期待出来そう。

[840: 匿名さん]

>>804
私が売却したのと同じマンションの同じ間取りの部屋では４階は６５００万円ぐらいで、まだ買い手がついていないようですが、私の高層階の部屋は７５００万で即日売れました。

即日に売却ですか素晴らしいですね！！
大手の中古査定では北西や北向きはマイナス1点、タワーマンションで10階以下はマイナス2点ぐらいじゃないですかね。 経験ない人はわからないでしょうね。

[841: 匿名さん]

二期から価格が上がるのは本当みたいですね。

[842: 匿名さん]

>>841
何情報ですか？

[843: 匿名さん]

>>837
そんなに儲かるわけない。

[844: 匿名さん]

値上げは営業マンに聞きました。

[845: 匿名さん]

>>844
どのくらい上がるんですかね。。

[846: 匿名さん]

かなり上がるよ。駅に遠いのに強きだよな

[847: 匿名さん]

>>846
強気すぎ。

[848: 入居予定さん]

今回の第1期2次で1LDK以下の間取りは全て完売しましたね。
公式サイトの物件概要も2LDK～3LDKの表記に。
プランのページはリニューアル中かな。

[849: 匿名さん]

まあ安すぎた。
新宿は地震に強い。
副都心に都が選んだのも
オフィスビルが増えるのもそれが理由。
再開発で更に耐災害に強くなる。

新宿駅そのものに近い物件は不可能。
無理に新宿10分の場所を作っても
10分歩くのは大変。
タクシーワンメーターの距離でこの価格と
今の市況を考えたら安すぎた、と言う事。

[850: 匿名さん]

>>836
イベント楽しむくせに、嫌なことは他人任せというのは、如何なものかと。是非、組合理事に立候補して下さい。

[851: 匿名さん]

管理組合は地権者が頑張ると思います。
これはプラス要因です。 中国人が管理費滞納したらどんどん競売手続き進めるでしょうね。

[852: 匿名さん]

買わなきゃ損損。
株も不動産も青天井。
中国の景気も青天井。

[853: 匿名さん]

>>852
バブルか！？

[854: 匿名さん]

この価格だから買いでしょう。バブルなんて来ないし、今だけですし投資判断は仕事以上に慎重に。

[855: 匿名さん]

ここ１０年間で最高のタワーマンション。
立地も眺望も価格も。
買わない人の顔を見たい。

[856: 匿名さん]

皆さんには数年後の東西自由通路完成等で飛躍する西新宿が今から見えているのでしょう。

[857: 匿名さん]

>>855
すげ〜ツッコミどころ満載w

[858: 匿名さん]

公式に第二次完売のお知らせがない。
売れ残りが今月末ですね。
新規参入の方は今月末チャンスでは。

[859: 匿名さん]

もうすでに売れ残り住戸があるみたい。
追加供給したところまでで、結局売れ残り物件多数ということ。３ＬＤＫはキツイね。

[860: [男性 30代]]

さてこれからどうなるかね。

[861: 購入検討中さん]

重要事項説明会に出てキャンセルした人いるのかな？

１期２次も全戸申し込み入って抽選の部屋もあったみたいなのに。売れなかった部屋あるって？

[862: 匿名さん]

キャンセルでたら全部買わなきゃ損損。
今世紀最高のタワーマンションですよ。

[863: 匿名さん]

>>862
意味不明

[864: 匿名さん]

今世紀最高は大袈裟だけど、ここ十数年では最高のマンションだぜ。（本気だぜ）
なにせ、６０階だぜ。（本気だぜ）

[865: 匿名さん]

>>864
面白くないから無視でいいと思います。

[866: 匿名さん]

二次の完売はまだ？

[867: 匿名さん]

1LDK以下で第一期即日完売を目指して正解でしたね。さて、これから重い3LDKを如何に売って行くか見所ですね。
二次の正式な即日完売も無いので、すでに厳しくなっているのかな？

[868: 匿名さん]

1次で外れた人の為に近い階の同タイプの部屋が2次で販売されました。売れ残ったとしたら、気が変わった人がいただけですから数部屋では？
価格表見ると2次は、まだ条件良い部屋が多いです。

[869: 匿名さん]

購入して2019迄に売却。イールドを得て資産倍増。

[870: 匿名さん]

>>869
この前、Ｓ氏がテレビに出て
2017年から下がり始めるって言ってましたよ。
消費税アップなどの影響ですって。

[871: 匿名さん]

節税も含みですよ。下げは無いでしょう。

[872: 匿名さん]

>>864
階数だけ多くても、階高が低くて
高さでは日本一になれない残念なマンション。

[873: 匿名さん]

下げはない。
下がるはずはない。
５割アップ、間違いなし。
信じる者は救われる。

[874: 匿名さん]

>>873
ん？

[875: 匿名さん]

>>872
階数だけでも十分魅力的だよ。

[876: 匿名さん]

高層階の角部屋を坪330で購入したけど入居後坪400近くで売れそうな気するんだけど。今の中古マーケット見てるとね。
甘いかな？

[877: サラリーマンさん]

不動産はインフレに強い
今後、物価が上がればそれに比例して上がるのが基本
それに諸条件を勘案して希望的観測をしたら良いと思う、イールドギャップとか
そういう意味では、黒田さんの物価2％目標もあながち無関係ではないだろう

[878: 購入検討中さん]

間取りは同じ2LDKでこことサンウッド東中野で迷ってるけどどっちにしよう。リセール考えたらこっちなのかな。

[879: 匿名さん]

>>876 その坪単価だと新宿方面の角部屋ですよね？
高層にしては安かったですよね。 でもビルがびっしりのあの囲まれ眺望では400は無理でしょう。 西新宿の過去五年の供給平均坪単価が@310ぐらいです。 ここは商品力上なので@330なら割安です。
あなたの場合はマーケット下がっても大丈夫です。

[880: 匿名さん]

相場は変動し続け、一定のサイクルでまわる訳では有りません。需給バランスがどちらかに動くと思われる材料が揃ってから予測したほうが・・・。私はこのタワーに関して数年は明るい見通しです。

[881: 匿名さん]

>>879
400は無理としても坪360〜380くらいは固いと思いませんか？

[882: 匿名さん]

>>881
それはない。楽観的すぎ。今の価格を維持すれば御の字。

[883: 匿名さん]

>>876
600も夢じゃないと思うよ

[884: 匿名さん]

トミヒサの５２階以上の３ＬＤＫの部屋が坪１２０万アップで動いたらしい。
中層階でも８０万アップで動いたとのこと。

不動産屋は「完成直後は動きが激しくなるだろう。過去の例からも価格は当然アップする。しかし、オリンピック２年前までが勝負」。
こんな話はあちこちで聞く。

２年後はここでも１００万アップは間違いないだろう。
しかし、榊と同じくプロの見立ては、２年後以降＝危険水域の恐れありのようだ。

トミヒサはシテイタワ－品川に次いで安かったが、ここもトミヒサに遜色ないくらい安い。
だから、超人気になっているのだろう。

安全策としては、トミヒサ引き渡し後の売れ行きを見て、ここを買いたいのだが、おそらく完売御礼だろうな。

[885: 匿名さん]

>>884
もう購入済みの人なら分かるけど、
様子見ならなんで手の内をこんな掲示板に書き込むのですか？
本当に儲けたい人は、仕込みが終わるまでペラペラと掲示板に書き込みなんてしないものだけど、、、

[886: 匿名さん]

>>885
別に仕込み中にペラペラ書き込んでも本人の自由では？それに対する反応で購入するかどうか検討するのでしょ。

私は既に購入しましたが、追加でさらに買い増すかどうか思案中です。
消費税上がれば、中古市場の方が活発になるはずなので、今のタイミングは新築買いのタイミングだと思っているのですが。

[887: 購入検討中さん]

>>私は既に購入しましたが、

抽選に当たったら、もう購入っていうの？


＞＞追加でさらに買い増すかどうか思案中です

一人で何戸も買えるの？　それなら、いっぺんに何戸も申し込みすれば、抽選有利になっちゃうんじゃない？

[888: 匿名さん]

>>884
トミヒサはあくまで売りだし価格であって成約してないよ。トミヒサも期待ほど上がってないし、100アップで売却なんて無理無理。

100万アップだなんてありえないから、変な煽りはやめた方がいい。西新宿の周辺相場見てみなよ。一番立地と仕様が低いのに5年住んで現状維持で御の字。10%上がったら最高というくらいが現実です。

[889: 購入検討中さん]

あのバブルを経験してないとわからないけど、
もし、今後バブルがきたら価格が2倍、3倍は当たり前
それが’バブル’と言われる所以
これまでのデフレ市況とは全く違います
もちろん、バブルがくるかどうかはわからないけれどネ。

[890: 匿名さん]

富久前のプレシス新宿御苑前2とどっちが儲かるかなー。

[891: 匿名さん]

＞＞887

＞抽選に当たったら、もう購入っていうの？

まあ正確に言うと違いますね。
「抽選に当たり、かつ購入意思が固まっている」≒「購入」でもいいのでは？

＞一人で何戸も買えるの？　それなら、いっぺんに何戸も申し込みすれば、抽選有利になっちゃうんじゃない？

買えますよ。
申し込みも何戸もできますよ。でも抽選に当たったら全部買うという意志と資金が無いと申し込みさせてくれないと思います。
当然、営業からは抽選当たって一戸でも買わなければ全部キャンセル扱いになると脅されます。

[892: 匿名さん]

２年後に１００万アップは可能なのでは？
なにせ、税理士や専門家は相続税対策でのタワーマンション購入を勧めています。
これは、オリンピック景気やアベノミクス景気とは切り離して考えるべきでは？
税制が数年で変わるとは思えません。

[893: 匿名さん]

>>892
相続対策だけで坪100万も上がらんやろw

[894: 匿名さん]

トミヒサの売り出し価格と成約価格の乖離は少額ですよ。
嘘だと思うのなら、複数の販売不動産業者に買う意志を示して、値交渉してみては。
３％値引きしてくれたら御の字。
トミヒサ以外でも都心のタワーは、まず無理。

あなたが売主だったら、値上がりする物件を安く売りますか。
（現金が今すぐ必要な場合等は例外）

[895: 匿名さん]

>>894
あのね、引き渡し直後の売り出しは売り主が強気の値段をつけるものの市場が反応せず、値下げを繰り返して売れるのが典型パターン。10件くらい成約されてようやくその物件の相場が決まるものです。トミヒサみたいな投資家が多かった物件で引き渡し間近でまさに鼻息荒くして売り主が無茶値をつけてるのを市場相場だと思い込んでる辺り、大丈夫ですか？といいたい。西新宿のマンションの成約価格みてみ。夢見すぎだから。

[896: 匿名さん]

富久はあの立地にもかかわらず売出し価格が安すぎたんでしょうな。坪100万くらいのプラスは不思議じゃないけどね。
これから仕込む物件でキャピタルは厳しいものが多いけど、ここなら坪50万くらいキャピタルゲイン出るんちゃう？

[897: 匿名さん]

湾岸はとんでもなく値上がりしましたよね。武蔵小杉も。
やはり再開発がからむと値上がりを期待してしまいますね。
しかし、湾岸・武蔵小杉は街全体が再開発されて価値が上がりましたが、新宿近辺は割と価値形成が既にされていますから、どこまで上がるか。
逆に言えば価値がある程度保証されていると言えるかと。割と安全に小規模のキャピタルゲインが望めるのでは。

[898: 匿名さん]

世界に名高い新宿ブランドだから湾岸なんてもんじゃないよ。これから香港やシンガポール並みに騰がるよ。

[899: 匿名さん]

トミヒサを坪420や430とかで買うか？(笑)

しかもNS60の立地はトミヒサに大きく劣るよ。ローリスクノーリターンが定説の物件でちょっと1期が良かったからってキャピタルを語り出すとは。。。みんなしっかりしたほうがいい。市場は甘くないし、不動産は高い買い物。常に最悪の状況を想定して慎重にね。

[900: 匿名さん]

>>899
買うと思うよ。富久で450、NS60で400は現状でも十分可能な水準。
あと数年で400万円台なんかで買えなくなるよ。