ザ・パークハウス西新宿タワー60 Part6

[匿名さん [男性 40代]]

ザ・パークハウス 西新宿タワー60 Part6です。

前スレ
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　Part4：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/545853/
　Part5：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/550340/

所在地：東京都新宿区西新宿5丁目700番（地番）
交通：東京メトロ丸ノ内線 「西新宿」駅 徒歩9分
都営大江戸線 「都庁前」駅 徒歩8分
都営大江戸線 「西新宿五丁目」駅 徒歩7分
山手線 「新宿」駅 徒歩18分 （B14出口）
間取：ワンルーム～3LDK
面積：33.90平米～156.99平米
売主・販売代理：三菱地所レジデンス
売主：相鉄不動産
売主：丸紅

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）


施工会社：株式会社フジタ東京支店
管理会社：三菱地所コミュニティ株式会社

[741: 匿名さん]

敷地広さからして北側の住友のタワーマンション並みは建つだろ。 住友のタワーマンションは計画図面発表されてる。

[742: 匿名さん]

微妙ですな。変電所は変わらないと思うが。

[743: 購入検討中さん]

重説で分かったこと＊マンション住民以外の人間の出入りを許容していること。引き渡しが遅れた場合の期日の取り決めがないとこ（以前買ったマンションでは3か月って事前に重説に書いてあったよ）。

[744: 匿名さん]

>>738
正直分からない。
現状は第二種住居専用地域で60/400なのでそんな高い建物立たないけど、再開発で公開空地とかいろいろとやれば容積率緩和がつく。
700%まで緩和されたとしても、敷地が狭いのですごい高いのは建たないだろうけど、住友の低い方と同じくらいは行けそうな気がする。

ただ、接道良くないので、計画道路整備も必要だろうし、変電所はそう簡単に他所に移せないなど、すぐには開発できそうな気はしない。
同じ5丁目中央北地区で計画してるのに、変電所だけ残ってるのも、一緒に実施できないくらい問題点山積な証拠だと思われる。

[745: 匿名さん]

変電所は外壁のメンテナンスしてるよね？
間違いなければ暫くはそのまま使う計画でしょう。

[746: 購入検討中さん]

東電の敷地の中で変電所の部分はほんの一部だって聞きましたが

[747: 匿名さん]

>>746
川沿いの半分くらいが東電の別の用途で、60側の半分くらいが変電所だと思う。
ただ、変電所残して川沿い半分だけ開発するのは、道路すらないのでかなり厳しい。
強行しても高い建物は建てられない。

[748: 匿名さん]

今日6時で締め切り。全部要望入ったって事だと先週に引き続き完売ですね、 ここまで好調だと予想してなかったね。
第1期当選者はラッキーでしたね。三菱は2期に値上げしてきますよ。
ＫＫTの東向きの激安な部屋、GFTの中層以上の西向き東京タワービュー 割安な部屋は業者が一期に結構買ったそうです。
今はいい部屋残ってないです。
タワーは1期が勝負です。

[749: 匿名さん]

>>748
富久は一期好調だったが、二期三期とも価格は上げなかったよ。消費税増税はあったけど。
さすがに三菱もそんなことしないでしょ。注目ですね。

[750: 匿名さん]

>>748
ここをこの値段で出してきたことからも分かる通り、三菱は二期でも値上げしないタイプのデベだと思うけどな。
良くも悪くも手堅く計画重視。値上がり局面では検討者にありがたいことではある。

[751: 匿名さん]

>>750
ここは四年前の地価・工事費・建材費で契約してるから、値上げする必要ないんだよ。

[752: 匿名さん]

>>751
あと補助金も少ないけど出てるらしい。

[753: 匿名さん]

>>751
そうだね。
市況や人気考えたら値上げてもいいけど、当初計画を重視して価格は上げないのが三菱だよね、と。
なのに、二期から上げるというのは、ないと思うんだよな。

[754: 購入検討中さん]

富久のときは今と違って周りの相場がどんどん上がるときじゃなかったよ。でも、ここ一期で人気のところ全部売っちゃった感じだから、ここからどうなるかな？

住友の計画ってまだ決定じゃないんでしょ。2期はいつなんだろう。

昔は下から順番に売ったりしてたけど、いつの間には要望書の入ったところ売る方式に代わって、最初出遅れるといいとこないよね。

[755: 購入検討中さん]

>>ここは四年前の地価・工事費・建材費で契約してるから、値上げする必要ないんだよ

それじゃ、今じゃ人件費、建材費とも採算合わなくて建築業者は手抜きするんじゃない？

[756: 匿名さん]

>>755
四年前に建材も工事も契約してるから問題ないよ。

[757: 匿名さん]

登録閉めきったね。
ホントに全戸完売するかな？
さすがに何戸かはこぼしそうな気がするんだけどなぁ。

[758: 匿名さん]

>>749
富久はＪＶ。ここは三菱単体。値上げの可能性はあるよ。

[759: 匿名さん]

住友ほどはがめつくはないだろうけど。

[760: 匿名さん]

>>758
ここも、単体じゃない。ほぼ三菱だけど、丸紅、相鉄も絡んでます。

[761: 匿名さん]

>>760
シェア配分が違いすぎる。

[762: 匿名さん]

二期値上げは定番のネタだけど、ほぼ間違いなくガセ。
大抵は、申し込み直前にこのネタで盛り上がって、次の募集前の価格提示で否定されるというパターン。

[763: 匿名さん]

>>762
まあ信じる信じないはアナタ次第。

[764: 匿名さん]

>>756
ガセはいけないよ。流石に４年前に発注なんて有りない。
権利変換が２年前、着工が１年前だから、その間に発注ってところでしょう。
http://www.toshiseibi.metro.tokyo.jp/cpproject/field/nisisinjuk/saikai...

ちょうどアベノミクスとオリンピックが決まって建築費高騰が叫ばれだした辺りなので影響は明らかに受けてる。ただここ１年の影響は受けてないし、何より権利変換が２年前でアベノミクスが始まった直後なので、地価高騰のあおりをほぼ受けず権利変換完了しているのは大きいと思う。

これだけ売れれば原価要因ではなく値上げする可能性は十分ありと思います。影響さんの２期以降は値上げの可能性ゼロではないと言っていたし。

[765: 匿名さん]

>>764
とすると一期で買えた人はラッキーだね。キャピタルゲイン出るかな？

[766: 匿名さん]

相鉄はこの前Yahooニュースにも載ってたけど、
最近頑張ってるみたいだから今後ちょくちょく目にすることも多いかもですね。

[767: 匿名さん]

>>765
キャピタルゲインが出るかどうかに新築時の売出価格は関係ないからねぇ。
二期で値上げしようがしまいが、この市況が続いて、住友がさっさと再開発してくれれば確実に上がる。
住友が遅れたら北側のぼろいエリアが残るから上りが渋くなるし、市況が悪化すれば当然価格は下がる。

[768: 匿名さん]

>>764
発注前の価格ネゴ開始時の積算単価が約四年前のものです。発注ったってこれだけのものを数ヵ月でできるわけないでしょ。

[769: 匿名さん]

二次申し込みはとうだったのかな？

[770: 匿名さん]

富久よりすでに一割は高いので、ここは大幅にはキャピタルは出ないけどリスクは低いと思います。
。2期はゴールデンウィーク頃で値上げ検討中との事です。本気でここを買いたい人は、グズグズしないでモデルルーム行った方がいいですね。
不動前の目黒のタワーはどれ位になるのかな？

[771: 申込予定さん]

繰上当選きた！
嬉しいです。

[772: 購入検討中さん]

繰り上げ当選ってなに？

明日の抽選前に登録締め切り後倍率1倍の人に当選の連絡しているんだと思うけど。

[773: 匿名さん]

>>772
1期1次の話じゃない

[774: 匿名さん]

>>773
やっぱり、1次をドタキャンした人もいたって事ね。
当たってから冷静に将来を考えてブルーになるケースって聞くよね。

[775: 申込予定さん]

1次です。 かなりの激戦でしたがこんな事もあるんですね。
キャンセルしくれた方ありがとう！

[776: 匿名さん]

または当選したものの、金曜までに10%の現金用意できない人もいるのではないですかね、いつでも1000万位は普通預金に置いとけば安心ですね。

[777: 購入検討中さん]

＞＞1次です。 かなりの激戦でしたがこんな事もあるんですね。 キャンセルしくれた方ありがとう！

2次は申し込まなかったんですか？
１次で外れて２次申し込み。２次当選後１次で申し込んだところキャンセル出てもデべは教えてくれないだろうね。もしそうなったらいやだな、不本意なところ契約後にキャンセル住戸とか言って第一志望のところ売りに出たら嫌だな。

[778: 購入検討中さん]

、>>金曜までに10%の現金用意できない人もいるのではないですかね

そんな人申し込みます？最初から予定わかっているのに、、、

こことか最近のマンション、契約から引き渡しまでかなりあるので予定が立たず、中古か完成まじかの物件狙って、この前㋆入居のいいマンション見つけたんだけど、７月までに現金１億用意しないといけないってこときづいて焦ったわ。ここだったら、２年後でいいけど。

[779: 匿名さん]

>>778
っていうか、三菱さんが
そんなに冷淡だとは思えませんけど？金曜日を厳守して
即刻アウトにしてしまうほど。

[780: 匿名さん]

>>771
お～羨ましいねぇ。
自分は1次の外した部屋と2次の部屋の価格差分のメリットが感じられなかったので、相当悩んだけど2次は申し込みをやめた。
ただ、今、ちょっと後悔している(笑

[781: 購入検討中さん]

重要事項説明会出て嫌になったのかな？これから契約日までにキャンセルまだ出るかもね

[782: 匿名さん]

>>781
どんな物件でも数パーセントは出るみたいよ。
モデルルームの熱気にあてられて申し込んだけど、やっぱりちょっと・・・・という気になる、と。
とはいえ、せいぜい数戸だろうから、そんなラッキーに出会えるのはホントにご縁のある人だけだと思う。

[783: 匿名さん]

このマンションの3Lでの1番人気はどちら？

[784: 匿名さん]

>>783
南西角部屋。1期2次で完売。

[785: 匿名さん]

>>784
北東、北西角部屋じゃないの？

[786: 匿名さん]

北東向きの新宿スクエアビルは何階から越えますか？眺望CGだといまいちわからなくて。

[787: 匿名さん]

※誤 新宿スクエアビル
※正 新宿スクエアタワー

[788: 匿名さん]

>>785
北西、北東角部屋は下から上まで万遍なく売れているけど、それでも完売までは行っていない。
南東角部屋は、あえて残してると思われる。

[789: 匿名さん]

>>788
北東と北西はどっちの方がリセールいいのですか？

[790: 購入検討中さん]

南西角部屋11階から下まだ売ってないよ。

[791: 匿名さん]

>>790
確かに8～11階の4フロアだけ残ってるね。

[792: 匿名さん]

>>789
北東角に一票

[793: 匿名さん]

南西の角部屋は一期でほとんど出すと営業さんに聞きましたよ。BARもゲストハウスもあるってことは良い方角だと思うので人気あるのでは？

[794: 契約済みさん]

今のところ眺望が良いので南西を契約しました。

[795: 匿名さん]

将来眺望を失う部屋のリセールはかなり厳しいから慎重な選択が必要だよね。ここは眺望良好な部屋はかなり少ないから。

[796: 匿名さん]

周辺の中古タワーマンションの成約価格をみてると、
リセールに眺望はほとんど影響なさそうですね。

[797: 匿名さん]

>>796
眺望はリセールに関係ないわけないでしょ、最も重要な要素です。そんなわけわかんないこというあたりリセール経験ないんでしょうね。

ここは周辺中古より一番駅遠で川縁立地で仕様も格下ですから。隣接四方タワマンになる眺望立地もここだけで、再開発タワマンも後発のほうが駅近で眺望条件もここより良いですからね。将来的には供給過剰が懸念されるほどタワマン計画もありリセールは結構厳しいかもと慎重になっています。皆さんもよりシビアに見るべきかと。

[798: 匿名さん]

>>797
落ち着きましょう

[799: 匿名さん]

>>797
関係ないわけはないが、その分ちゃんと値付けが考慮されてるから。
アトラスの東向なんかも似たようなもんだけど、それと比較すれば中古並みとは言わないけど中古にかなり近い価格になってる。
人気の物件にはそれなりの理由がある。ここは、とにかくお買い得がその理由。

[800: 匿名さん]

眺望はリセールにほぼ関係ないよ。だから不動産屋が買う部屋は低層階眺望無しが多い。一番影響するのは立地だべ。

[801: 匿名さん]

>>800
それはエリア特性にもよる。転売目的か賃貸目的かでかわる。

[802: 匿名さん]

>>797
買った人は上がってほしい。
買えない人は、下がってほしい。

[803: 匿名さん]

千代田区の25階建て区営タワマンが火災になってますね。40、50階とか火災おきて室内スプリンクラーで収まらないとどうやって消火活動するんでしょうか？

[804: 匿名さん]

＞＞800

経験則上、タワーマンションはリセールでも眺望関係ありますよ。
特に６０平米から７０平米ぐらいで家族で住む事のできる間取りは重要。
私が売却したのと同じマンションの同じ間取りの部屋では４階は６５００万円ぐらいで、まだ買い手がついていないようですが、私の高層階の部屋は７５００万で即日売れました。
新築売り出し時にそこまでの価格差はなかったはず。
まあ、あくまで一例になりますが。

[805: 匿名さん]

アトラスの実際の成約例をみると、ほとんど差はなさそうだね。

[806: 匿名さん]

眺望は重要な要素でしょ、ホテルでも海側と山側で倍違ったりするしね
もちろんどっちが埋まり易い（売れ易い）かはまた別の話
ただ将来的に眺望が失われる可能性と下落リスクを考慮すると、
リスクが既に確定してる例えば北向低層お見合いとかのほうが変動は少ない
平均的な業者が低層を好むのはこれが一因
一発狙いなら最高価格のプレミアム狙いがベター
オンリーワンの要素があれば金に糸目をつけない金持ちがポンポン借りてくれる

[807: 購入検討中さん]

プレミアム住戸は周りの建物より高さあるから眺望抜けるよ。もう売れてるけど。

[808: 匿名さん]

>>807
山や海の美しい眺望、と、見晴らしとは違うから。
ここの西向きは遠くに富士山が見えるから、眺望が良いと言えなくもないが
晴れて富士山が見えるって日以外は、単なる古家の屋根やビルなどが見えるだけのツマらない見晴らし、が抜けているだけ。

[809: 匿名さん]

そもそも、ここは、眺望がないのは最初から折り込み済だからなあ。
それなのに北西や北東が売れてるのは、このエリアは眺望は妥協して価格を重視する客が多いってことでしょう。

[810: 匿名さん]

私は眺望そんなに悪いと思わないけど
逆に皆さんが仰っている通りなら
眺望なくても売れる立地ということなのでしょうね。

[811: 入居予定さん]

南東の1LDK、2次で当たりました。
私の部屋は倍率2倍とのことでした。

[812: 匿名さん]

ここに関しては、どの方角でも一長一短でそんなに眺望差はないでしょう。好みの問題。

＞＞811
おめでとうございます。
同じく南東１ＬＤＫ、２次であたりました。倍率２倍。

[813: 購入検討中さん]

抽選2時からじゃないんですか

[814: 匿名さん]

都心で眺望は関係ないよ。安いの買った方がお得！^_^
湾岸だと眺望が売りになるけどね。

[815: 匿名さん]

>>809
同感。

[816: 匿名さん]

一期二次の結果はいかがでしたか？

[817: 匿名さん]

3LDKは倍率ついたの？

[818: 匿名さん]

2次も結構な倍率ついたみたいです。
いずれプレスリリースでるでしょうけど
状況次第で3次もやるということ
一期で500戸販売も視野に入ったきましたね。

[819: 匿名さん]

>>818
なかなか人気ですな。

[820: 匿名さん]

前回は割とすぐに完売にしてたのに、ホームページから1期2次だけ消したってことは、恐らく完売しなかったんじゃないかな。

[821: 入居予定さん]

それは販売戸数の記載間違いが理由かな。

※お詫びと訂正／平成27年2月27日より物件HP上で告知いたしました第1期2次販売住戸概要に誤りがありました。【誤】販売戸数／147戸→【正】販売戸数／148戸

[822: 匿名さん]

今月下旬に１期３次だそうです。販売戸数は未定ですが３０～５０前後は出るんじゃないでしょうか。
５００戸の大台は超えてしまいそうですね。ここまで大人気なるとは・・・

[823: 匿名さん]

>>822
３次までやる必要ないのにやたら三菱は急ぐというか。まあ、不動産市況もどう転ぶかわからないし、ティアロが苦戦してるからここは売れるなら即完させてまえって感じなのかしら。

[824: 匿名さん]

モデルルームに遊びに行く前に
完売してしまうかも…

もう少しスローペースでお願い

[825: 匿名さん [男性 30代]]

中国人があれだけ買いに来ていれば、そりゃ直ぐに売れちゃうよ。モデルルームで中国語が飛び交っていたもんな。

[826: 匿名さん]

外人さんが買っているのは
狭い部屋だけではないって事でしょう。

[827: 匿名さん]

確かに抽選会で中国語は耳にしましたが、営業の方曰く、外国人比率は地権者の意向で10%以下に抑えるそうです。
これが高いか低いかはわかりませんが。

[828: 匿名さん]

外人さんが手を出すほど資産価値が高いということだね。
流石に新宿ですね。人気なのも納得かも。

[829: 匿名さん]

>>827
嬉しいことだけど、実際どうやって割合をコントロールできるんだろう。

[830: 匿名さん]

やっぱり40階以上の方がリセールよいですか？

[831: 匿名さん]

>>829
あなたには売りません、なんて営業が言ってコントロールできるんですかね？

[832: 匿名さん]

確かにどうやってコントロールするんでしょうね？今度契約会で聞いてみます。
抽選会含めて数回モデルルームに行きましたが、結構人がいる中、欧米の方を一組、中国語の方を一組見かけた程度なので、そこまで外国人が買いまくってるって印象はありませんね。

[833: 匿名さん]

どちらにしろ、中古になったらコントロールも何もないでしょう。
中古売主は高く買ってくれて確実に代金を受け取れれば、客が外人さんでも構わないのですから。

[834: 匿名さん]

一期で500戸はすごいな。
こりゃリセール良さげだな。

[835: 匿名さん]

>>832
こちらは、それぞれ別の日に、エレベーターと待合室と、昨日の重説の3回中国語聞こえたな

[836: 入居予定さん]

2次も順調そうで明日の発表が楽しみです。
入居者向けのイベント(勉強会や日帰り旅行など)が、
たくさん催されるそうなので、当選された皆様よろしくお願いします。m(._.)m
ところで外国人比率は10%じゃなくて20%だそうです。
中国人は管理費滞納するそうなので管理組合にしっかり
頑張ってもらいたいです。

[837: 匿名さん]

２年先だろうが、３年先だろうがリセールは間違いない。
今はバブルの中間地点。
日本人も外国人もみんなが買っているんだから間違いない。
こんな良いマンションは過去にない。

５部屋買って１億儲けるぞ。

[838: 匿名さん]

台湾人の投資家が大量購入しているのは有名な話。モデルになんて代理人が来てるからそんなにわからないんじゃないかと。
１世帯１住戸は日本人に対してで、中国人は１人で何戸も購入している現実。

[839: 匿名さん]

シビアな目を持った外国人が
買ってるなら資産としても
安泰そうだね。
リセールも期待出来そう。

[840: 匿名さん]

>>804
私が売却したのと同じマンションの同じ間取りの部屋では４階は６５００万円ぐらいで、まだ買い手がついていないようですが、私の高層階の部屋は７５００万で即日売れました。

即日に売却ですか素晴らしいですね！！
大手の中古査定では北西や北向きはマイナス1点、タワーマンションで10階以下はマイナス2点ぐらいじゃないですかね。 経験ない人はわからないでしょうね。