ザ・パークハウス西新宿タワー60 Part6

[匿名さん [男性 40代]]

ザ・パークハウス 西新宿タワー60 Part6です。

前スレ
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　Part5：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/550340/

所在地：東京都新宿区西新宿5丁目700番（地番）
交通：東京メトロ丸ノ内線 「西新宿」駅 徒歩9分
都営大江戸線 「都庁前」駅 徒歩8分
都営大江戸線 「西新宿五丁目」駅 徒歩7分
山手線 「新宿」駅 徒歩18分 （B14出口）
間取：ワンルーム～3LDK
面積：33.90平米～156.99平米
売主・販売代理：三菱地所レジデンス
売主：相鉄不動産
売主：丸紅

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）


施工会社：株式会社フジタ東京支店
管理会社：三菱地所コミュニティ株式会社

[63: 匿名さん]

営業の言う要望数なんて嘘ばっかりでしょう(笑)
人気があるように表現するのは営業として当たり前。

このマンション、要望書受付直前に、ある部屋について合計5件要望書入りそうって言われたのに、要望書受付期間終わってみると、要望書入れたのうちだけだったし(笑)

[64: 匿名さん]

北西角部屋を考えてますが、北西の東電跡地に何ができるかな、お見合いになるのか、どうしても気がかりで悩み中。再開発計画地域になってるので、いつか再開発されるのは100％なんでしょうか？？

[65: 匿名さん]

>>64
そんなの誰にもわかりません。とりあえず営業マンに聞くべし。

[66: 申込予定さん]

>>63
嘘の情報で人気があるように見せかけるのは、
景品表示法の有利誤認に抵触するからさすがにないんじゃないかな？
「5件要望が入りそう」はあくまで予想だから宣伝文句としてOKとしても、
例えば「いま3件要望が入っています」という確定情報は事実だと思う。

[67: 申込予定さん]

要望書の段階でうちが入れたところ、その下の階、もう一つ下の階とも誰も要望書入れてないって言われていたのに、今日行ったら、すでに全部に申し込み入っていて1～2倍になっていた。

要望書入れたら、そこは購入希望者がいると言って、なるべく重ならないように他の部屋に誘導するって言っていたのに・・・先着順じゃないから、すでに申し込み入っているところ申し込むことできるけど、デべ的には1倍ですべて埋まるのが理想なんでしょうが

希望していた部屋と別の部屋をすすめられました。何度も行って要望書も入れたのに・・・

[68: 購入検討中さん]

>>67
営業は重ならないように薦めるでしょうが、頑として希望出せばいいんですよ。先方が避けて別の部屋に替えるかもしれませんし。
ここから勝負ですね。憂鬱。。

[69: 購入検討中さん]

結局、そんなもんですよ。
みんな、抽選覚悟で頑張りましょう！

[70: 申込予定さん]

>>68 営業は重ならないように薦めるでしょうが、頑として希望出せばいいんですよ。先方が避けて別の部屋に替えるかもしれませんし。

一旦申し込んだ後の変更はできないといわれました。一日持ち帰って家でゆっくり考え直してから申し込めばよかった。出足から失敗です。これで自分が当初から希望していた住戸を申し込んでいる人がキャンセルとかしたらショックです。

[71: 匿名さん]

ほとんどの部屋は１倍みたいですね。
何部屋は倍率が付く部屋も当然あるけど、ほとんどは一人しかいませんよ。
安心して下さいな。

[72: 匿名さん]

>>71
それが本当ならリセールは微妙だね

[73: 購入検討中さん]

>>71
人気の部屋は最後に殺到ですよ。

[74: 申込予定さん]

希望の部屋は申込者がすでに3～4倍いました。で倍率の低い1倍の部屋をすすめられ申し込みましたが、1千万以上高い部屋になってしまいました。今日は様子見で来週申し込む予定だったのに、煽られてしまいました。キャンセルしようかな

倍率高くてもトライすべきでした・・・

[75: 購入検討中さん]

三井のっていつ決まるんだろう。南側さえぎられるものがなくていいよね。

[76: 匿名さん]

>>74
そのパターンは自分の希望通すべきだったと思います。僕なら絶対譲りません。高い買い物ですからね。

[77: 購入検討中さん]

>>74
一生の買い物なのに、どうして？
一度、出した登録は変更出来ないから、当たったら買うかキャンセルしかないでしょうね。

[78: 匿名さん]

>>71
そんなのは当たり前。
人気だったと言われてる富久クロスですら、平均したら倍率1.6倍(769/482)で、人気の部屋とそれ以外はハッキリ別れてるんだから。
大事なのは全戸完売するか？と翌日に実施される一期二次の販売戸数がいくつになるか、だよ。

予想は5%位取りこぼして、一期二次は30戸くらいと見てる。実質350戸程度かな。

[79: 匿名さん]

1.6倍程度ってかなり少ないように書いてるが
500〜600世帯も買うことが出来る属性で
申し込んだ人が買えなかったんだよ

[80: 匿名さん]

富久は一期二次二期一次となるにつれ倍率がどんどんうなぎのぼりでしたね。

[81: 匿名さん]

>>79
そうだよ。すごいよね。
78は単にほとんどの部屋が1倍ってのは、そんな人気のすごい物件ですら同じなんだよって事を言いたいだけで、少ないとか言うつもりはないよ。

[82: 匿名さん]

>>80
一期二次は割とすぐに販売されたから、倍率はそうでもなかったはず。
ただ、一期で勢いつけてから、二期はかなり上がってたね。

[83: 匿名さん]

先週末に登録に行こうと思ったら、既に満席でＮＧ。
今週末もＮＧ。
平日に仕事を抜け出せないので、諦めるしかないのかな？
登録だけなら、おそらく1～2時間？なのだから、
週末は4回転くらいで対応して欲しいな。

[84: 購入検討中さん]

一期二次って一期で抽選に外れた人だけでしょ

[85: 匿名さん]

外れた人だけではないですよ

[86: 匿名さん]

>>76さんに同感です。
高い買物だし、自分の金で買うのですから自分の第一希望の部屋を申し込みます。

[87: 匿名さん]

>>83
営業ついてたら時間はある程度柔軟に調整してくれるから、モデルルーム未訪問だよね？
それだと、ローン審査間に合わないから申し込み無理じゃない？現金買いなら可能なので、電話で相談するしかないね。
平日でも本気なら夕方位ならきっと対応してくれるよ。

[88: 匿名さん]

>>84
申し込みが初めてでも、ローン審査済みか全額現金購入なら申し込める。
ただ、一期抽選の1週間以内に行われる事が多いので事実上、外れた人限定に近い。
ここの一期二次は抽選翌日には申込開始くらいのハイペースでやるらしい。

[89: 匿名さん]

現金買い、の直前申込みだと
落下傘とかげりらとか営業さんから言われることもあるけど
こちらが金を出すのですから気軽に申込みましょう。

[90: 匿名さん]

ローン未審査でも源泉２年分と保険証持参すれば登録は受け付けてくれますよ！
適当なこと言わないように。

[91: 匿名さん]

>>90
晴海の三菱タワーで前に、登録締切りの前日に初めてＭＲに行ったら
落下傘のげりらですねと営業さんに言われましたよ。
結局買わなかったけど。

[92: 購入検討中さん]

今日、申し込みました。２倍です。多分、いけるかな？

[93: 匿名さん]

>>90
一期の？私は間に合わないから二期目指しましょうって言われたわ。

[94: 匿名さん]

22:15から、NHKBSで
アジアの人が日本の不動産を買うニュースをやるよ〜
中古と言っているのが微妙だけど。

[95: 匿名さん]

>>94
番組で新宿の分譲中古マンションを三井の人が紹介していましたが、
そこの住人は４割が外国人だそうです。

[96: 匿名さん]

同じタワーでも、ブリリアタワーズ目黒よりこっちの方が断然いいですね。
あっちはあまりにも割高すぎます。

[97: 匿名]

>>93
今から初見学だと第一期は間に合わないのですか?
第一期二次もダメなのでしょうか？

[98: 匿名さん]

90ですが、第１期１次で大丈夫でしたけど、営業さんによってスタンスが違うのでしょうか？

[99: 匿名さん]

>>97
本気具合にもよるんじゃないかな。
源泉徴収2年分と印鑑、健康保険書、身分証明など、必要書類一式調べて持っていって、その場でローン申込書書く。
営業は経験則で何となく可否はわかるから、ここまでやればもしかしたら信用して申し込みOKになるかも。
一期二次は翌日の23日に登録みたいに言われているから、ほぼ同じ扱いになると思う。

[100: 匿名さん]

＞９６
同じタワーでも、ブリリアタワーズ目黒よりこっちの方が断然いいですね。

それって言い過ぎだよ。
不動産でも、安い物には安いなりの理由がきちんと有る物です。
デベも馬鹿ではありません、高くても売れる物件（高くても買いたい物件）と高かったら売れない物件とは根本的に異なるよ。

[101: 匿名さん]

>>99 なるほど。ローン審査でNGになりそうな人が当選すると困るということですね。
>>100 昨日 資料が届きました。冊子を読むと目黒が良いと思うけど、ここの1.5倍以上では手が出ません。

[102: 匿名]

101さん　90ですけど属性はそれほど関係ないようですよ。
現在、新卒２年目で頭金も１割ですけど、登録受け付けてくれて本日ローン審査の事前承認をもらいました。

おそらくここにいらっしゃる方の方が属性は上かと思いますので、必要書類と印鑑を持参すれば大丈夫かと思います。
99さんのおっしゃるように手ぶらだと本気度が見えないからでしょうね。

一緒にこちらの住人になれればいいですね。

[103: 匿名さん]

>>102
それは部屋次第では？
他に申込む人がいなそうな部屋であれば、本気度は関係なく受け付けたいでしょうから。

[104: 匿名さん]

>96
駅距離も全然違うし、こっちは神田川沿いであっちは目黒の高台の物件。

[105: 匿名さん]

>104
目黒と言ったって、所詮品川区じゃない。
こっちは都心五区です。

[106: 匿名さん]

そんなこと言って、同じ値段だったら迷わずブリリア目黒、でしょ？
新宿区にプレミアムないし何を好き好んで神田川沿いを買う？

[107: 匿名さん]

>>105
釣り針が大き過ぎませんか？

[108: 匿名さん]

坪単価が格段に上の物件と比較するのは失礼かと。
105さんのように自分に言い聞かせるしかないね。

[110: 匿名さん]

>>101
抽選後にキャンセルでたら、次点に回すんだけど、これって営業の作戦じゃないでしょうか？本当に抽選だったんでしょうか？とか書かれたりする。
注目度の高い一期ではそういうリスク減らしたいから、まだ本気度の低い客には方向性が決まるまで何度でもお付きあいします、とかオブラートにくるんで次に誘導する。

[111: 匿名さん]

多くの方々は北地区の住友を待つ選択も無いでしょうし。

[112: 匿名さん]

目黒のタワーは高過ぎるでしょ。
こっち買うべき。

[113: 購入検討中さん]

北のすみふも1.5倍くらいになるんじゃない？

[114: 匿名さん]

>>113
いくら住友でもそれはないでしょ。
せいぜい周囲の同レベル1割高程度だよ。ただ、住友が建つころには、市況全体が上がっちゃってる可能性あるけどね。

[115: 匿名さん]

>>114
いまが天井でピークとも言われてるからな。ここより大分条件のいいスミフが意外とお手頃になる可能性も十分あるとは思う

[116: 匿名さん]

>>115
建築資材や労務費は上げ止まりって言われてるね。そろそろピーク。ただ、大きく下がる予想ではないけど。
あと、ここに限らず今販売の物件は土地仕入れは2年以上前が多いから、もう暫くは土地部分の原価が上がる。
なので、物件価格のピークは早くて2年後の2017、下手したら住友物件完成の2019あたりにピーク来ちゃうんじゃない？

[117: 購入検討中さん]

>>115
地価高騰の影響がマンション価格に転嫁されてくるのはこれからですよ。

[118: 匿名さん]

しかも円安だよー

[119: 匿名さん]

>>117
価格転嫁しても付いてこれる買い手がいるならば、の条件付きね。
外国の富裕層頼み。

[120: 匿名さん]

土地はただ同然でしょ。 地権者住戸がこんなにあるんだから。 新築は今がピークなのは間違いない。
入居時に不動産下落してたら凹む。妥協しないで駅近いタワー探すか、富久待つかな。

[121: 購入検討中さん]

>>119
相続非課税枠増えた影響、給料大幅アップの大企業や公務員、超低金利など、下がる理由が無いね。

[122: 匿名さん]

>>120
富久？中古？

[123: 匿名さん]

>121
相続対策なら、新築プレミアの乗る新築を買う必要はない。
中古で値下がりしそうに無い物件を買うほうが無難。
超低金利はいつまで続くか未知数。国債にリスクがあるからね。

[124: 匿名さん]

>>122
駅近目黒の間違いじゃない？

[125: 購入検討中さん]

>>123 相続対策なら、新築プレミアの乗る新築を買う必要はない。 中古で値下がりしそうに無い物件を買うほうが無難。

そんな都合のいい物件なかなか売りに出ませんよ。

[126: 購入検討中さん]

富久の新築未入居ってのがいいね。すごく高くなっているだろうけど・・・

[127: 買い換え検討中]

普通は南東の角が一番いいけど、ここのいいところは南西だと思うんだけど西日があたって開かない窓ってどんだけ暑いか心配。今住んでいるところは３方角部屋で各部屋２方向窓空くから夏でもエアコンほとんど要らないんでけど。タワーマンションのk西日あたる部屋って大丈夫なんだろうか、、、

[128: 買い換え検討中]

変電所のところだいぶ前に公園になるって言われて、今回はまだ決まっていない、たぶん公園になると思うって言われたんだけど、ネットには３０階以上のタワマンって書いてあるよね。どうなんだろう。

三井のところもまだ全然決まっていない。タワマンができるっていうのは噂だといっていました。

[129: 買い換え検討中]

新宿中央公園の中の中央図書館ってなくなっちゃたんですね。図書館近くていいと思ったのに

[130: 匿名さん]

>>128
正式決定してないだけで、漏れ聞く話や状況からすればタワマン建つ可能性が一番高いから、買うならそれはできるものとして考えておくのは当たり前の話。

[131: 匿名さん]

>>128
変電所公園説は東電が無償提供になるのでまずあり得なさそう。

三井の方は再開発だから費用回収考えれば、未定とはいえまずタワーだろう。
再開発は土地代が0かもしれないが、解体、仮住まい、道路や公園整備費、地権者住戸の建設費等が土地代みたいなもの。
補助金もあるとはいえ、解体、測量費の一部補助程度なので、高層化しないとペイしない。

[132: 匿名さん]

高層以外の選択肢がないでしょ？

[133: 匿名さん]

さて、予想をはるかに下回る結果となった第一期ですが、今後の売れ行きに注目ですね。

[134: 匿名さん]

>133

そう思わないと自我が保てないんですね。可哀想に・・

[135: 匿名さん]

ポジ達は第一期半分以上の売り出しってポジってましたが、蓋を開けたら半数には遠く及ばず、富久には完敗。
結局、立地が悪いから田舎者以外のまともな検討者なら見送りが多かったって事だよね。

[136: 匿名さん]

＞＞１３５

そうやって脳内で記憶を捏造するんですね。買えないからってみっともないですよ。

[137: 匿名さん]

>136
販売戸数が少なそうだと分かってから
ポジさんはハードルを下げた販売戸数を書いてポジしていたからね。後出しで。

[138: 匿名さん]

>>137
12月頃は批判的な人も肯定的な人も200台の予想だったよ。ポジですら300なんか行ったら絶好調、250もいけばとりあえず十分だろ、と書いてたくらい。
しかし、モデルルーム来場者が営業情報で320販売らしいと書いた頃から、急に進捗率はセコイとか、勝どき500戸とかハードルが上がった。
しまいには富久ですら達成できなかった半数当たり前みたいな書き込みも増えた。
で、ふたを開けたらモデルルーム来場者の書き込み通り320だった、と。
一期の検討者はそこそこ前からの人も多いから、マンションコミュニティ見てる人はこの時期のことを覚えてて騙されないよ。

[139: 匿名さん]

>>138
>ポジですら
って、ポジはハードルを下げて少ない数で好評に見せたいのだから
ポジですら、とか、書いてたくらい、
って言い方は筋違い。

[140: 匿名さん]

まぁ誰が見ても好調な出だしだと思いますよ、ネガさん残念でした　笑

[141: 匿名さん]

第一期でこれじゃ、先が思いやられるよ。
残り６０％以上あって、坪／４００万円辺りの住戸が残ってるんだもん。厳しいでしょ？

いつから値引きが始まるか様子見ですね。

[142: 匿名さん]

たしかに厳しいですね。少し様子見しようかな。

[143: 匿名さん]

急いでないなら様子見でもいいと思う。 入居まで三年近くある物件だし、無理に妥協しなくても。
一番眺望がいいのも西向きじゃなくて北西なんだよね。
バルコニーある北西は午前中暗いのが残念。

北のスミフのタワーマンションは一年遅れで竣工する。
南の三井不動産もスミフ同様に免震だろうし、南向きの眺望は下層から抜ける。 リセール時、唯一制震のパークハウスはこの中で優位性が劣るだろう。
富久も2015 5月竣工でそろそろだ。 先月、四部屋まとめて競売に出た。転売業者が買って、今とんでもない値段をつけてるが、間取りが悪いので三年以内にはこなれた価格で中古に出てくると思う。

[144: 匿名さん]

悩むだけに第一志望があたれば買ってもいいかな、という感じ。
どう考えても西側しかない気がするんだけど、この部屋なら！って
言う方はやはり西側ですか？

目の前が敷地の公園、奥に神田川、その奥は区も違うので開発が遅々として
高層は建たないとなれば眺望は一生物です。
窓は嵌めこみでなければ西日が奥深く入る事もないし、
窓外側にフィルムが貼れるのも利点です。
目の前の公園と眺望って考えると高層より中層の方が
緑も見えて目の前が開けている感が出るので、
西側の中層（１５－２５？）がイチオシ、という変わった物件ではありますが、、、

[145: 匿名さん]

325ってクロノと同じだね。まあ悪くはないが、富久、GFT、KTTと比較しちゃうと寂しいよね。三菱って大型物件になるといまいちブレイクまでいかないのはなんでなんだろう。小、中クラスは得意なのに。

[146: 匿名さん]

>144
西日は横から照り付けるので、窓が嵌め込みかどうかは関係ないでしょう。
フィルムは普通、内側だし。
それと最近、フィルムの有効性に疑問符の付くニュースがあったそうですよ。湾岸のスレに書いてありました。

[147: 匿名さん]

>>145
クロノは１期１次で検討しました。クロノの売り出した戸数はそうでしたっけ？
１期１次は即日完売ではなく残っていました。

[148: 匿名さん]

1期でこれだけ売れれば完売まではそんなに時間は掛からないでしょうね。竣工までは長いですけど

[149: 匿名さん]

>>143
31年度だから2年遅れだよね

[150: 匿名さん]

>>146
ウインドウフィルムは有効ですよ。南国の自動車に貼ってある3Mの製品には驚いたよ。車内の温度が全然上がらないんだ。フィルムの技術って凄いよ。

[151: 匿名さん]

>>129
もとからないと思いますけど

[152: 匿名さん]

>>148
クロノは完売まで時間が掛かってましたよ。最後は五輪特需があったけど。
パークハウス新宿みたいに外国で商談会をして売る手もありますが。

[153: 匿名さん]

>>145
地所は、低層レジデンスを建てさせたら現時点でNo.1です。
高級立地に高級マンションを作れる、有りそうでなかなかないデベ。きちんと内廊下＋ディスポーザー付けてくれるから、信頼ある。
逆に、思い切って居室のクオリティを落とせるのが野村。共用部ハデに、間取りや内装は落としてコストカット、お上りさんが釣れてホクホク、の図式。

[154: 匿名さん]

>>152
クロノレジデンスは一期320戸で総販売883戸。なので、クロノレジデンスより、残数が100戸以上少ない。
あと、クロノは湾岸にしては高いと評判で、ここは色々言われるにしても、高いという意見はほとんど無い。
数字的には同じ320戸でも大分内容は違う気がするよ。

[155: 匿名さん]

モモレジさんのブログでも面目躍如の販売数って書かれてますね。

[156: 匿名さん]

>>149
そもそも、再開発が予定通り進むわけ無いしね。
ここも、解体着手までしたのに、立ち退き等の遅れで2回スケジュール延期してる。
まして北地区はまだ地域内に反対派が2割ぐらい残ってるから、スケジュール通りはまず無理。

[157: 匿名さん]

いやー、325戸じゃやっぱりまずいでしょ。
二期、三期でも売れ残る可能性大です。
ほんとに値引きあるんじゃない。

[158: 匿名さん]

値引き希望の方は竣工後にまた来れば？
確実に残ってないだろうけど　笑

[159: 匿名さん]

>>157
2018年1月にモデルルームに行くとチャンス掴めるよ。

[160: 匿名さん]

>144 北西と多方面はリセールでは今以上に価格差がつくかもね。 値上がりするって事ではなく、供給過剰になるから
条件の良い部屋じゃないと売れないってこと。 お見合い部屋じゃなければ、そこまで値崩れしないだろうし。
第一希望外れたら様子見が正解だね。
北西は中層以上でも採光どうかな。バルコニーのないダイレクトウインドウの部屋なら安心だけど。
窓一枚のリビングじゃ不安だよね。
あと寝室もハイサッシだった？ 小さい窓なら採光ダメでしょ。
眺望良くても薄暗いと、後悔すると思う。

[161: 匿名さん]

>>160
ここは別として、タワーの北向は割と人気なことからも分かるように、日当たりは案外気にならない人も多いみたいよ。
タワー北向は当落率でも健闘するしね。
もちろん、安く買えたという満足感込みであって、同じ値段ならそりゃ南向きだろう。

[162: 購入検討中さん]

>>159
一生買えないね(笑)