ザ・パークハウス西新宿タワー60 Part6

[匿名さん [男性 40代]]

ザ・パークハウス 西新宿タワー60 Part6です。

前スレ
　Part1：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/79924/
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　Part3：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/540145/
　Part4：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/545853/
　Part5：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/550340/

所在地：東京都新宿区西新宿5丁目700番（地番）
交通：東京メトロ丸ノ内線 「西新宿」駅 徒歩9分
都営大江戸線 「都庁前」駅 徒歩8分
都営大江戸線 「西新宿五丁目」駅 徒歩7分
山手線 「新宿」駅 徒歩18分 （B14出口）
間取：ワンルーム～3LDK
面積：33.90平米～156.99平米
売主・販売代理：三菱地所レジデンス
売主：相鉄不動産
売主：丸紅

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）


施工会社：株式会社フジタ東京支店
管理会社：三菱地所コミュニティ株式会社

[103: 匿名さん]

>>102
それは部屋次第では？
他に申込む人がいなそうな部屋であれば、本気度は関係なく受け付けたいでしょうから。

[104: 匿名さん]

>96
駅距離も全然違うし、こっちは神田川沿いであっちは目黒の高台の物件。

[105: 匿名さん]

>104
目黒と言ったって、所詮品川区じゃない。
こっちは都心五区です。

[106: 匿名さん]

そんなこと言って、同じ値段だったら迷わずブリリア目黒、でしょ？
新宿区にプレミアムないし何を好き好んで神田川沿いを買う？

[107: 匿名さん]

>>105
釣り針が大き過ぎませんか？

[108: 匿名さん]

坪単価が格段に上の物件と比較するのは失礼かと。
105さんのように自分に言い聞かせるしかないね。

[110: 匿名さん]

>>101
抽選後にキャンセルでたら、次点に回すんだけど、これって営業の作戦じゃないでしょうか？本当に抽選だったんでしょうか？とか書かれたりする。
注目度の高い一期ではそういうリスク減らしたいから、まだ本気度の低い客には方向性が決まるまで何度でもお付きあいします、とかオブラートにくるんで次に誘導する。

[111: 匿名さん]

多くの方々は北地区の住友を待つ選択も無いでしょうし。

[112: 匿名さん]

目黒のタワーは高過ぎるでしょ。
こっち買うべき。

[113: 購入検討中さん]

北のすみふも1.5倍くらいになるんじゃない？

[114: 匿名さん]

>>113
いくら住友でもそれはないでしょ。
せいぜい周囲の同レベル1割高程度だよ。ただ、住友が建つころには、市況全体が上がっちゃってる可能性あるけどね。

[115: 匿名さん]

>>114
いまが天井でピークとも言われてるからな。ここより大分条件のいいスミフが意外とお手頃になる可能性も十分あるとは思う

[116: 匿名さん]

>>115
建築資材や労務費は上げ止まりって言われてるね。そろそろピーク。ただ、大きく下がる予想ではないけど。
あと、ここに限らず今販売の物件は土地仕入れは2年以上前が多いから、もう暫くは土地部分の原価が上がる。
なので、物件価格のピークは早くて2年後の2017、下手したら住友物件完成の2019あたりにピーク来ちゃうんじゃない？

[117: 購入検討中さん]

>>115
地価高騰の影響がマンション価格に転嫁されてくるのはこれからですよ。

[118: 匿名さん]

しかも円安だよー

[119: 匿名さん]

>>117
価格転嫁しても付いてこれる買い手がいるならば、の条件付きね。
外国の富裕層頼み。

[120: 匿名さん]

土地はただ同然でしょ。 地権者住戸がこんなにあるんだから。 新築は今がピークなのは間違いない。
入居時に不動産下落してたら凹む。妥協しないで駅近いタワー探すか、富久待つかな。

[121: 購入検討中さん]

>>119
相続非課税枠増えた影響、給料大幅アップの大企業や公務員、超低金利など、下がる理由が無いね。

[122: 匿名さん]

>>120
富久？中古？

[123: 匿名さん]

>121
相続対策なら、新築プレミアの乗る新築を買う必要はない。
中古で値下がりしそうに無い物件を買うほうが無難。
超低金利はいつまで続くか未知数。国債にリスクがあるからね。

[124: 匿名さん]

>>122
駅近目黒の間違いじゃない？

[125: 購入検討中さん]

>>123 相続対策なら、新築プレミアの乗る新築を買う必要はない。 中古で値下がりしそうに無い物件を買うほうが無難。

そんな都合のいい物件なかなか売りに出ませんよ。

[126: 購入検討中さん]

富久の新築未入居ってのがいいね。すごく高くなっているだろうけど・・・

[127: 買い換え検討中]

普通は南東の角が一番いいけど、ここのいいところは南西だと思うんだけど西日があたって開かない窓ってどんだけ暑いか心配。今住んでいるところは３方角部屋で各部屋２方向窓空くから夏でもエアコンほとんど要らないんでけど。タワーマンションのk西日あたる部屋って大丈夫なんだろうか、、、

[128: 買い換え検討中]

変電所のところだいぶ前に公園になるって言われて、今回はまだ決まっていない、たぶん公園になると思うって言われたんだけど、ネットには３０階以上のタワマンって書いてあるよね。どうなんだろう。

三井のところもまだ全然決まっていない。タワマンができるっていうのは噂だといっていました。

[129: 買い換え検討中]

新宿中央公園の中の中央図書館ってなくなっちゃたんですね。図書館近くていいと思ったのに

[130: 匿名さん]

>>128
正式決定してないだけで、漏れ聞く話や状況からすればタワマン建つ可能性が一番高いから、買うならそれはできるものとして考えておくのは当たり前の話。

[131: 匿名さん]

>>128
変電所公園説は東電が無償提供になるのでまずあり得なさそう。

三井の方は再開発だから費用回収考えれば、未定とはいえまずタワーだろう。
再開発は土地代が0かもしれないが、解体、仮住まい、道路や公園整備費、地権者住戸の建設費等が土地代みたいなもの。
補助金もあるとはいえ、解体、測量費の一部補助程度なので、高層化しないとペイしない。

[132: 匿名さん]

高層以外の選択肢がないでしょ？

[133: 匿名さん]

さて、予想をはるかに下回る結果となった第一期ですが、今後の売れ行きに注目ですね。

[134: 匿名さん]

>133

そう思わないと自我が保てないんですね。可哀想に・・

[135: 匿名さん]

ポジ達は第一期半分以上の売り出しってポジってましたが、蓋を開けたら半数には遠く及ばず、富久には完敗。
結局、立地が悪いから田舎者以外のまともな検討者なら見送りが多かったって事だよね。

[136: 匿名さん]

＞＞１３５

そうやって脳内で記憶を捏造するんですね。買えないからってみっともないですよ。

[137: 匿名さん]

>136
販売戸数が少なそうだと分かってから
ポジさんはハードルを下げた販売戸数を書いてポジしていたからね。後出しで。

[138: 匿名さん]

>>137
12月頃は批判的な人も肯定的な人も200台の予想だったよ。ポジですら300なんか行ったら絶好調、250もいけばとりあえず十分だろ、と書いてたくらい。
しかし、モデルルーム来場者が営業情報で320販売らしいと書いた頃から、急に進捗率はセコイとか、勝どき500戸とかハードルが上がった。
しまいには富久ですら達成できなかった半数当たり前みたいな書き込みも増えた。
で、ふたを開けたらモデルルーム来場者の書き込み通り320だった、と。
一期の検討者はそこそこ前からの人も多いから、マンションコミュニティ見てる人はこの時期のことを覚えてて騙されないよ。

[139: 匿名さん]

>>138
>ポジですら
って、ポジはハードルを下げて少ない数で好評に見せたいのだから
ポジですら、とか、書いてたくらい、
って言い方は筋違い。

[140: 匿名さん]

まぁ誰が見ても好調な出だしだと思いますよ、ネガさん残念でした　笑

[141: 匿名さん]

第一期でこれじゃ、先が思いやられるよ。
残り６０％以上あって、坪／４００万円辺りの住戸が残ってるんだもん。厳しいでしょ？

いつから値引きが始まるか様子見ですね。

[142: 匿名さん]

たしかに厳しいですね。少し様子見しようかな。

[143: 匿名さん]

急いでないなら様子見でもいいと思う。 入居まで三年近くある物件だし、無理に妥協しなくても。
一番眺望がいいのも西向きじゃなくて北西なんだよね。
バルコニーある北西は午前中暗いのが残念。

北のスミフのタワーマンションは一年遅れで竣工する。
南の三井不動産もスミフ同様に免震だろうし、南向きの眺望は下層から抜ける。 リセール時、唯一制震のパークハウスはこの中で優位性が劣るだろう。
富久も2015 5月竣工でそろそろだ。 先月、四部屋まとめて競売に出た。転売業者が買って、今とんでもない値段をつけてるが、間取りが悪いので三年以内にはこなれた価格で中古に出てくると思う。

[144: 匿名さん]

悩むだけに第一志望があたれば買ってもいいかな、という感じ。
どう考えても西側しかない気がするんだけど、この部屋なら！って
言う方はやはり西側ですか？

目の前が敷地の公園、奥に神田川、その奥は区も違うので開発が遅々として
高層は建たないとなれば眺望は一生物です。
窓は嵌めこみでなければ西日が奥深く入る事もないし、
窓外側にフィルムが貼れるのも利点です。
目の前の公園と眺望って考えると高層より中層の方が
緑も見えて目の前が開けている感が出るので、
西側の中層（１５－２５？）がイチオシ、という変わった物件ではありますが、、、

[145: 匿名さん]

325ってクロノと同じだね。まあ悪くはないが、富久、GFT、KTTと比較しちゃうと寂しいよね。三菱って大型物件になるといまいちブレイクまでいかないのはなんでなんだろう。小、中クラスは得意なのに。

[146: 匿名さん]

>144
西日は横から照り付けるので、窓が嵌め込みかどうかは関係ないでしょう。
フィルムは普通、内側だし。
それと最近、フィルムの有効性に疑問符の付くニュースがあったそうですよ。湾岸のスレに書いてありました。

[147: 匿名さん]

>>145
クロノは１期１次で検討しました。クロノの売り出した戸数はそうでしたっけ？
１期１次は即日完売ではなく残っていました。

[148: 匿名さん]

1期でこれだけ売れれば完売まではそんなに時間は掛からないでしょうね。竣工までは長いですけど

[149: 匿名さん]

>>143
31年度だから2年遅れだよね

[150: 匿名さん]

>>146
ウインドウフィルムは有効ですよ。南国の自動車に貼ってある3Mの製品には驚いたよ。車内の温度が全然上がらないんだ。フィルムの技術って凄いよ。

[151: 匿名さん]

>>129
もとからないと思いますけど

[152: 匿名さん]

>>148
クロノは完売まで時間が掛かってましたよ。最後は五輪特需があったけど。
パークハウス新宿みたいに外国で商談会をして売る手もありますが。

[153: 匿名さん]

>>145
地所は、低層レジデンスを建てさせたら現時点でNo.1です。
高級立地に高級マンションを作れる、有りそうでなかなかないデベ。きちんと内廊下＋ディスポーザー付けてくれるから、信頼ある。
逆に、思い切って居室のクオリティを落とせるのが野村。共用部ハデに、間取りや内装は落としてコストカット、お上りさんが釣れてホクホク、の図式。

[154: 匿名さん]

>>152
クロノレジデンスは一期320戸で総販売883戸。なので、クロノレジデンスより、残数が100戸以上少ない。
あと、クロノは湾岸にしては高いと評判で、ここは色々言われるにしても、高いという意見はほとんど無い。
数字的には同じ320戸でも大分内容は違う気がするよ。

[155: 匿名さん]

モモレジさんのブログでも面目躍如の販売数って書かれてますね。

[156: 匿名さん]

>>149
そもそも、再開発が予定通り進むわけ無いしね。
ここも、解体着手までしたのに、立ち退き等の遅れで2回スケジュール延期してる。
まして北地区はまだ地域内に反対派が2割ぐらい残ってるから、スケジュール通りはまず無理。

[157: 匿名さん]

いやー、325戸じゃやっぱりまずいでしょ。
二期、三期でも売れ残る可能性大です。
ほんとに値引きあるんじゃない。

[158: 匿名さん]

値引き希望の方は竣工後にまた来れば？
確実に残ってないだろうけど　笑

[159: 匿名さん]

>>157
2018年1月にモデルルームに行くとチャンス掴めるよ。

[160: 匿名さん]

>144 北西と多方面はリセールでは今以上に価格差がつくかもね。 値上がりするって事ではなく、供給過剰になるから
条件の良い部屋じゃないと売れないってこと。 お見合い部屋じゃなければ、そこまで値崩れしないだろうし。
第一希望外れたら様子見が正解だね。
北西は中層以上でも採光どうかな。バルコニーのないダイレクトウインドウの部屋なら安心だけど。
窓一枚のリビングじゃ不安だよね。
あと寝室もハイサッシだった？ 小さい窓なら採光ダメでしょ。
眺望良くても薄暗いと、後悔すると思う。

[161: 匿名さん]

>>160
ここは別として、タワーの北向は割と人気なことからも分かるように、日当たりは案外気にならない人も多いみたいよ。
タワー北向は当落率でも健闘するしね。
もちろん、安く買えたという満足感込みであって、同じ値段ならそりゃ南向きだろう。

[162: 購入検討中さん]

>>159
一生買えないね(笑)

[163: 匿名さん]

お見合いの東向き低層階でも倍率ついてますよ。検討していたお部屋がすでに４倍でしたので2倍のにしました。あたる気がしませんが・・・　でももう初めて来た方等は次回にまわしますのでそう増えないと思いますとの事でした。一期二次はすぐ募集を打ち切るので今回落ちた方と今来てる方が対象のようですが、大勢いると思います。　ここで不人気云々言っている方はモデルルーム行ってない方でしょう。

[164: 購入検討中さん]

どの部屋も抽選なんだから、倍率なんか気にしないで、自分の希望でいくべし。
ブレるのはダメ。

[165: 匿名さん]

湾岸も供給過多が明らかだし、ここも今の値段じゃ売れないよ。
実際、何度も書き込みされているように325戸じゃ不人気物件と認めざるを得ない。
買ってもリセールで下落するのは目に見えてる。

[166: 匿名さん]

>>165
リセールで上がる物件はどれですか？

[167: 買い換え検討中]

>>お見合いの東向き低層階でも倍率ついてますよ

東向きって道路沿いですよね。見合いになりますか？

[168: 購入検討中さん]

＞＞どの部屋も抽選なんだから、倍率なんか気にしないで、自分の希望でいくべし。
ブレるのはダメ。

そうですよね。先週申し込みに行って、要望書出した部屋にすでに申込み入っていて、申し込みの入ってない部屋盛んに勧められて希望住戸でない部屋を申し込んでしまいました。家に帰って冷静に考えたら、先着順ではないし、登録一番の人が有利になる抽選方式ではないので、その日が最終日なら別だけど、あと一週間あったら、結局自分が申し込んだところも抽選になるだけじゃないか・・・

要望書入れたところは他の人が申し込まないように誘導してくれるとか登録1番は有利になるとかじゃなかったら、最終日に行って倍率見てから申し込んだほうがいいってことですよね。

[169: 匿名さん]

>>161
それは言葉不足です。正しくは
「湾岸の」タワー北向は「眺望が良い場合が多くて」割と人気。
です。

中央区や江東区や港区の湾岸では北側に
東京タワーが見えたり六本木や銀座などの夜景が見えたり、スカイツリーが見えたりと眺望が良いですから。

その湾岸特有の北向きメリットを、ここで語っても意味ありません。
日当たりの無い北向は安い、というのは湾岸でも内陸でも共通ですけど。

[170: 匿名さん]

>>168
その通り、気づきましたね(笑)

是非次に生かしてください。

また抽選も外れれば単に縁がないって話です。

[171: 匿名さん]

>>170
そうですよね。一生に何度もない高額な買物なのに
妥協なんかできませんよ。
第一希望の部屋に申し込みましょう。第二希望だって、外れるときは外れる。

[172: 匿名さん]

価値観や働き方も多様化してるから価格や条件を加味して北向きを選ぶ人が増えてるのも事実みたいですけどね。
日当たり悪くても建物自体の断熱性は上がってますし、南側は夏場暑いのに比べ、北側は快適でしょうし
考え方次第かなと思います。

[173: 匿名さん]

>>172
北側は夏に、照り返しが入って暑く場合があり、快適とは限りません。
夏は南風が主体なので、北窓を開けても風が入り難いですし。

[174: 購入検討中さん]

>>168
最終日の倍率によって移動する人もいるのでその辺はちょっとした駆け引きです。
ただ希望部屋じゃないのは絶対やめた方がいいです。

[175: 匿名さん]

>>174
今だから言いますが、晴海クロノで妥協して倍率の無い第二希望部屋に申込して、
段々ブルーになりドタキャンしました。

[176: 匿名さん]

＞１７２
日当たり悪くても建物自体の断熱性は上がってますし、南側は夏場暑いのに比べ、北側は快適でしょうし 考え方次第かなと思います。

今時、南でも西側だってＬo-eガラスで暑くないし・・・。
北側が快適って・・・。
どんなに建物の性能が良くなっても、北側が南東、南西より快適になる事は無いし、北向きが南東、南西より価格が高くなる事は無いよ、あるとすれば北向きの眺望が良くて安価であればそこそこ人気になるだろうが。

[177: 匿名さん]

>>176
ここは西ですらlow-e入れてないよ。

北側が人気なのはなにより割安。さらにタワーだと眺望が抜けるから日照がなくてもまぁ良いかと思えるメリットもついてくる。
あくまでも安く買えるから人気だし、安値で出しても損しないから値下がり率も低い。コストパフォーマンス重視派向け。

今時は断熱性能高いおかげでエアコンずっとつけても現実的な費用に収まるから、部屋が寒いとかあんまり無いのもポイントかもね。

[178: 匿名さん]

Low-e入ってないんですか。カーテンも高くなりますね。

[179: 匿名さん]

>>177
本当に、西でもlow-eではないのですか？
池袋のクヤクションは西だけしか入れてないのを批判されていたのに。

[180: 匿名さん]

まぁ南信仰が絶対のものではなくなってますな。戸建ならともかくですがマンションの南面田の字も減りつつありますしね

[181: 匿名さん]

富久クロスは南と西はローイー入ってますよ。
床ボイドスラブは330㎜だけど、ここは？
富久クロスは基本性能しっかりしてるんだよ、人気だけではない。

[182: 購入検討中さん]

>>181
富久でローイーが入ってるのはダイレクトウィンドウだけですよ。

[183: 匿名さん]

↑
そうでした、すいません！
角部屋と中部屋の一部でしたね。
ここは床スラブ何㎜ですか？

[184: 匿名さん]

湾岸のスレを読んでいると
北側に将来タワマンが建ってお見合いになる物件なのに
北部屋宣伝をしていたりします。
お見合いになる部屋だからこそなのかなと勘ぐってしまう。

[185: 匿名さん]

ここも将来は北側にタワーが建つ。南側もだけど。やっぱ西だね。

[186: 匿名さん]

眺望とか不安要素満載だね、ここは！
ところで床スラブは？

[187: 購入検討中さん]

>>184
景色を諦めて安い低層を狙うってのもひとつの資産価値の考え方。狙いは人それぞれだと思うよ。

[188: 購入検討中さん]

南側住むと北はきついです。
以前は北に住んでおり、
冬が本当に寒々でしたが
南西側に住んでから明るいし
冬は11時～4時は暖房不要です。

夏は暑い?
暑いですw
でも、明るいし、
暑い方が精神的に寒く感じないので
冬に節約した分、エアコンでカバーしてます。

[189: 匿名さん]

>>186
ここ書いてる人がいかにモデルルーム行っていないかがわかる質問だったね(笑)
ボイドスラブ330ミリだよ。当たり前だけど、ここも基本的な性能は満たしてる。

ただ、微妙なところを削ってるんだよね。
オール電化は効率よい方式で安価な電力を使うという経済合理性があるのでコストダウンとは言い切れない面もある。
ただ、その場合高価な昼の電力をいかに使わないか？もあわせて考えないと意味がない。
それなのにlow-e無しじゃ夏の昼間に無駄に電力使うだろ！
それなのに電熱式床暖房じゃ冬の昼間に無駄に電力使うだろ！
他にもせめてアルミ樹脂サッシ使えよ、とかね。
こういうところに配慮しないでオール電化にしたら住んでからの維持費に跳ね返る。
光熱費を安くするためにあえてオール電化にしたのではなく、配管コスト削りたかっただけなのが煤けてるんだよね。

[190: 匿名さん]

>>187
資産価値って、金額的な面と、騰落率の両面あるもんね。
金額的な資産価値は低いけど、騰落率的な資産価値は条件悪い部屋の方が良いことも多々ある。
新築は選び放題の中からだから、必要以上に差をつけないと悪条件の部屋が売れないからなあ。

[191: 購入検討中さん]

床暖、温水式じゃないんですか？
アルミサッシじゃないってどういうこと？

[192: 匿名さん]

>>191
ここはエコキュート使ってるのに電熱式。
電熱式だと床暖房の面積が10畳程度で2.5kw前後の消費電力。
冬場の昼間は1kwあたり31円×2.5で、1時間77.5円。フルパワーで運転はしないのでもう少し安くなるけど、効率悪い電熱式+昼間時電気代割増のダブルパンチ。

[193: 匿名さん]

＞１９２

まじですか？

それだと今の時期だとお風呂に冷蔵庫、ＴＶ、洗濯機、レンジ、照明と居室のエアコンを使ったら１か月幾らかかるのだろうか？

[194: 匿名さん]

>>192
電熱式床暖の場合は温水式と異なり、
電磁波リスクがありますよ。

もちろんＩＨコンロにも電磁波リスクがありますけど。
コンロの高さが丁度、妊婦さんのお腹や幼児の頭付近になりますので。

[195: 匿名さん]

>>193
オール電化の場合に電気代を安くしたいなら、23時以降の安くなる時間帯に
洗濯、掃除、などをすれば良い。騒音はお互い様。

[196: 匿名さん]

>>193
電熱式床暖房がバカみたいに電気食いなので、上げたようなやつは大した心配いらないよ。
50インチ液晶テレビや12畳用の蛍光灯でも1/20くらい、冷蔵庫は1/100。
電子レンジは1/2くらい使うけど時間が短い、問題になるとすれば乾燥機くらいかな。
それくらい大消費電力な電熱式床暖房。せっかくエコキュートいれるなら、夜間電力で作った温水使う方式にすれば電気代1/4くらいになるのに。

[197: 匿名さん]

オール電化のマンションって今流行らないでしょ？
階高はここ何㎜？だいぶ安普請に仕上がりそうだね！

[198: 匿名さん]

調理のIHの電磁波は、マジでヤバイらしいよ。

[199: 匿名さん]

>>197
階高は確か3.2メートル前後だったきがする。

[200: 購入検討中さん]

56さんは床暖房は温水式って言ってますがどうなんでしょうか・パンフレットのどこかに書いてあるますか？

[201: 匿名さん]

>>200
もう忘れたけど、その書き込みはエコキュートの一般論なんじゃない？
確か、その直後に、電熱式の記載ページの書き込みがあったと思ったけどな

[202: 購入検討中さん]

【ご本人様からの依頼により削除しました。管理担当】