ザ・パークハウス西新宿タワー60 Part6

[匿名さん [男性 40代]]

ザ・パークハウス 西新宿タワー60 Part6です。

前スレ
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　Part4：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/545853/
　Part5：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/550340/

所在地：東京都新宿区西新宿5丁目700番（地番）
交通：東京メトロ丸ノ内線 「西新宿」駅 徒歩9分
都営大江戸線 「都庁前」駅 徒歩8分
都営大江戸線 「西新宿五丁目」駅 徒歩7分
山手線 「新宿」駅 徒歩18分 （B14出口）
間取：ワンルーム～3LDK
面積：33.90平米～156.99平米
売主・販売代理：三菱地所レジデンス
売主：相鉄不動産
売主：丸紅

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）


施工会社：株式会社フジタ東京支店
管理会社：三菱地所コミュニティ株式会社

[103: 匿名さん]

>>102
それは部屋次第では？
他に申込む人がいなそうな部屋であれば、本気度は関係なく受け付けたいでしょうから。

[104: 匿名さん]

>96
駅距離も全然違うし、こっちは神田川沿いであっちは目黒の高台の物件。

[105: 匿名さん]

>104
目黒と言ったって、所詮品川区じゃない。
こっちは都心五区です。

[106: 匿名さん]

そんなこと言って、同じ値段だったら迷わずブリリア目黒、でしょ？
新宿区にプレミアムないし何を好き好んで神田川沿いを買う？

[107: 匿名さん]

>>105
釣り針が大き過ぎませんか？

[108: 匿名さん]

坪単価が格段に上の物件と比較するのは失礼かと。
105さんのように自分に言い聞かせるしかないね。

[110: 匿名さん]

>>101
抽選後にキャンセルでたら、次点に回すんだけど、これって営業の作戦じゃないでしょうか？本当に抽選だったんでしょうか？とか書かれたりする。
注目度の高い一期ではそういうリスク減らしたいから、まだ本気度の低い客には方向性が決まるまで何度でもお付きあいします、とかオブラートにくるんで次に誘導する。

[111: 匿名さん]

多くの方々は北地区の住友を待つ選択も無いでしょうし。

[112: 匿名さん]

目黒のタワーは高過ぎるでしょ。
こっち買うべき。

[113: 購入検討中さん]

北のすみふも1.5倍くらいになるんじゃない？

[114: 匿名さん]

>>113
いくら住友でもそれはないでしょ。
せいぜい周囲の同レベル1割高程度だよ。ただ、住友が建つころには、市況全体が上がっちゃってる可能性あるけどね。

[115: 匿名さん]

>>114
いまが天井でピークとも言われてるからな。ここより大分条件のいいスミフが意外とお手頃になる可能性も十分あるとは思う

[116: 匿名さん]

>>115
建築資材や労務費は上げ止まりって言われてるね。そろそろピーク。ただ、大きく下がる予想ではないけど。
あと、ここに限らず今販売の物件は土地仕入れは2年以上前が多いから、もう暫くは土地部分の原価が上がる。
なので、物件価格のピークは早くて2年後の2017、下手したら住友物件完成の2019あたりにピーク来ちゃうんじゃない？

[117: 購入検討中さん]

>>115
地価高騰の影響がマンション価格に転嫁されてくるのはこれからですよ。

[118: 匿名さん]

しかも円安だよー

[119: 匿名さん]

>>117
価格転嫁しても付いてこれる買い手がいるならば、の条件付きね。
外国の富裕層頼み。

[120: 匿名さん]

土地はただ同然でしょ。 地権者住戸がこんなにあるんだから。 新築は今がピークなのは間違いない。
入居時に不動産下落してたら凹む。妥協しないで駅近いタワー探すか、富久待つかな。

[121: 購入検討中さん]

>>119
相続非課税枠増えた影響、給料大幅アップの大企業や公務員、超低金利など、下がる理由が無いね。

[122: 匿名さん]

>>120
富久？中古？

[123: 匿名さん]

>121
相続対策なら、新築プレミアの乗る新築を買う必要はない。
中古で値下がりしそうに無い物件を買うほうが無難。
超低金利はいつまで続くか未知数。国債にリスクがあるからね。

[124: 匿名さん]

>>122
駅近目黒の間違いじゃない？

[125: 購入検討中さん]

>>123 相続対策なら、新築プレミアの乗る新築を買う必要はない。 中古で値下がりしそうに無い物件を買うほうが無難。

そんな都合のいい物件なかなか売りに出ませんよ。

[126: 購入検討中さん]

富久の新築未入居ってのがいいね。すごく高くなっているだろうけど・・・

[127: 買い換え検討中]

普通は南東の角が一番いいけど、ここのいいところは南西だと思うんだけど西日があたって開かない窓ってどんだけ暑いか心配。今住んでいるところは３方角部屋で各部屋２方向窓空くから夏でもエアコンほとんど要らないんでけど。タワーマンションのk西日あたる部屋って大丈夫なんだろうか、、、

[128: 買い換え検討中]

変電所のところだいぶ前に公園になるって言われて、今回はまだ決まっていない、たぶん公園になると思うって言われたんだけど、ネットには３０階以上のタワマンって書いてあるよね。どうなんだろう。

三井のところもまだ全然決まっていない。タワマンができるっていうのは噂だといっていました。

[129: 買い換え検討中]

新宿中央公園の中の中央図書館ってなくなっちゃたんですね。図書館近くていいと思ったのに

[130: 匿名さん]

>>128
正式決定してないだけで、漏れ聞く話や状況からすればタワマン建つ可能性が一番高いから、買うならそれはできるものとして考えておくのは当たり前の話。

[131: 匿名さん]

>>128
変電所公園説は東電が無償提供になるのでまずあり得なさそう。

三井の方は再開発だから費用回収考えれば、未定とはいえまずタワーだろう。
再開発は土地代が0かもしれないが、解体、仮住まい、道路や公園整備費、地権者住戸の建設費等が土地代みたいなもの。
補助金もあるとはいえ、解体、測量費の一部補助程度なので、高層化しないとペイしない。

[132: 匿名さん]

高層以外の選択肢がないでしょ？

[133: 匿名さん]

さて、予想をはるかに下回る結果となった第一期ですが、今後の売れ行きに注目ですね。

[134: 匿名さん]

>133

そう思わないと自我が保てないんですね。可哀想に・・

[135: 匿名さん]

ポジ達は第一期半分以上の売り出しってポジってましたが、蓋を開けたら半数には遠く及ばず、富久には完敗。
結局、立地が悪いから田舎者以外のまともな検討者なら見送りが多かったって事だよね。

[136: 匿名さん]

＞＞１３５

そうやって脳内で記憶を捏造するんですね。買えないからってみっともないですよ。

[137: 匿名さん]

>136
販売戸数が少なそうだと分かってから
ポジさんはハードルを下げた販売戸数を書いてポジしていたからね。後出しで。

[138: 匿名さん]

>>137
12月頃は批判的な人も肯定的な人も200台の予想だったよ。ポジですら300なんか行ったら絶好調、250もいけばとりあえず十分だろ、と書いてたくらい。
しかし、モデルルーム来場者が営業情報で320販売らしいと書いた頃から、急に進捗率はセコイとか、勝どき500戸とかハードルが上がった。
しまいには富久ですら達成できなかった半数当たり前みたいな書き込みも増えた。
で、ふたを開けたらモデルルーム来場者の書き込み通り320だった、と。
一期の検討者はそこそこ前からの人も多いから、マンションコミュニティ見てる人はこの時期のことを覚えてて騙されないよ。

[139: 匿名さん]

>>138
>ポジですら
って、ポジはハードルを下げて少ない数で好評に見せたいのだから
ポジですら、とか、書いてたくらい、
って言い方は筋違い。

[140: 匿名さん]

まぁ誰が見ても好調な出だしだと思いますよ、ネガさん残念でした　笑

[141: 匿名さん]

第一期でこれじゃ、先が思いやられるよ。
残り６０％以上あって、坪／４００万円辺りの住戸が残ってるんだもん。厳しいでしょ？

いつから値引きが始まるか様子見ですね。

[142: 匿名さん]

たしかに厳しいですね。少し様子見しようかな。

[143: 匿名さん]

急いでないなら様子見でもいいと思う。 入居まで三年近くある物件だし、無理に妥協しなくても。
一番眺望がいいのも西向きじゃなくて北西なんだよね。
バルコニーある北西は午前中暗いのが残念。

北のスミフのタワーマンションは一年遅れで竣工する。
南の三井不動産もスミフ同様に免震だろうし、南向きの眺望は下層から抜ける。 リセール時、唯一制震のパークハウスはこの中で優位性が劣るだろう。
富久も2015 5月竣工でそろそろだ。 先月、四部屋まとめて競売に出た。転売業者が買って、今とんでもない値段をつけてるが、間取りが悪いので三年以内にはこなれた価格で中古に出てくると思う。

[144: 匿名さん]

悩むだけに第一志望があたれば買ってもいいかな、という感じ。
どう考えても西側しかない気がするんだけど、この部屋なら！って
言う方はやはり西側ですか？

目の前が敷地の公園、奥に神田川、その奥は区も違うので開発が遅々として
高層は建たないとなれば眺望は一生物です。
窓は嵌めこみでなければ西日が奥深く入る事もないし、
窓外側にフィルムが貼れるのも利点です。
目の前の公園と眺望って考えると高層より中層の方が
緑も見えて目の前が開けている感が出るので、
西側の中層（１５－２５？）がイチオシ、という変わった物件ではありますが、、、

[145: 匿名さん]

325ってクロノと同じだね。まあ悪くはないが、富久、GFT、KTTと比較しちゃうと寂しいよね。三菱って大型物件になるといまいちブレイクまでいかないのはなんでなんだろう。小、中クラスは得意なのに。

[146: 匿名さん]

>144
西日は横から照り付けるので、窓が嵌め込みかどうかは関係ないでしょう。
フィルムは普通、内側だし。
それと最近、フィルムの有効性に疑問符の付くニュースがあったそうですよ。湾岸のスレに書いてありました。

[147: 匿名さん]

>>145
クロノは１期１次で検討しました。クロノの売り出した戸数はそうでしたっけ？
１期１次は即日完売ではなく残っていました。

[148: 匿名さん]

1期でこれだけ売れれば完売まではそんなに時間は掛からないでしょうね。竣工までは長いですけど

[149: 匿名さん]

>>143
31年度だから2年遅れだよね

[150: 匿名さん]

>>146
ウインドウフィルムは有効ですよ。南国の自動車に貼ってある3Mの製品には驚いたよ。車内の温度が全然上がらないんだ。フィルムの技術って凄いよ。

[151: 匿名さん]

>>129
もとからないと思いますけど

[152: 匿名さん]

>>148
クロノは完売まで時間が掛かってましたよ。最後は五輪特需があったけど。
パークハウス新宿みたいに外国で商談会をして売る手もありますが。